LA VANGUARDIA DIGITAL - Le compro el piso y su hipoteca Página 1 de 3 Lunes 18 de abril 2005 JOSÉ MARTÍNEZ (Desconectar) Economía Buscar www.regal.es Dinero FINANCIACIÓN Le compro el piso y su hipoteca Seguro de coche Bonificaciones 65% 5% descuento online Subrogar el crédito del vendedor ahorra gastos, pero las condiciones bancarias son clave MIKEL JASO 5 min Desgloses Algunas cautelas más AL FISCO NO LE VALE CUALQUIER PRECIO Ahorro Noticias Revisar el patrimonio inmobiliario MAYTE RIUS - 10/04/2005 El tamaño sí importa en la renta fija MAYTE RIUS - 10/04/2005 Soy insolvente: ¿suspendo pagos? MAYTE RIUS - 03/04/2005 'Cibercacos': evite que pesquen su dinero MAYTE RIUS - 03/04/2005 Encuestas ¿Tiene dificultades para llegar a fin de mes? Información gráfica La factura de esta Navidad Ahorro y patrimonio en los hogares españoles Quien compra un piso acostumbra a verificar fehacientemente que lo adquiere libre de cargas. Sin embargo, no siempre es ésta la mejor opción. Los expertos afirman que quedarse con la hipoteca que tenía quien vende la vivienda puede resultar rentable siempre que las condiciones del crédito y el importe pendiente se ajusten a los intereses del comprador. Pero ¡ojo! No basta con ponerse de acuerdo con el vendedor. Es necesario el beneplácito del banco. Delibes explica que subrogar la hipoteca puede ahorrar hasta un 60% de costes notariales El banco debe aceptar el cambio de deudor, y de la comisión que cobre depende que la operación interese o no MAYTE RIUS - 17/04/2005 La subrogación de hipoteca es frecuente en la compra de una vivienda nueva. Entre otras razones porque son muchos los promotores que prácticamente obligan a ello al exigir al comprador que, si no quiere la hipoteca ya constituída, pague de su bolsillo la comisión de cancelación. Y ello a pesar de que los tribunales han declarado reiteradamente que ésta es una práctica abusiva. En cambio, cuando la vivienda se adquiere de segunda mano son muy pocas las personas que se plantean siquiera la posibilidad de quedarse con la hipoteca que pueda tener el vendedor. Más bien al contrario: si el dueño del piso en venta aún está pagando el crédito lo que obsesiona al comprador es garantizarse que lo cancelará antes de la venta. Sin embargo, en estos casos, la subrogación de la hipoteca puede resultar ventajosa para ambas partes. En lo que respecta al vendedor, se ahorra la comisión de cancelación del crédito en caso de que tenga y los costes asociados a la inscripción de dicha cancelación en el Registro de la Propiedad. El comprador, por su parte, puede evitarse los gastos asociados a la constitución de una nueva hipoteca: tasación del inmueble, comisión de apertura (que aún aplican muchos bancos y cajas), aranceles notariales y registrales por la escritura de la hipoteca y liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por el importe del crédito. Se trata, de todos modos, de una opción no exenta de condicionantes que hay que valorar antes de decidir si la subrogación resulta realmente rentable. La primera cuestión a tener en cuenta son las condiciones de la hipoteca en relación a las que ofrecen en ese momento bancos y cajas. "Si el tipo de interés, comisiones y demás condiciones del crédito que está pagando el vendedor están en la media de lo que ofrece el mercado en principio interesa quedarse con él, porque te ahorras muchos gastos", explica Fernando Herrero, vicepresidente de Adicae (asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros). Un segundo condicionante es el capital que queda pendiente de amortizar en la hipoteca del vendedor, y su plazo. "Si hace poco tiempo que se http://www.lavanguardia.es/web/20050417/51182018497.html 18/04/2005 LA VANGUARDIA DIGITAL - Le compro el piso y su hipoteca Página 2 de 3 en la hipoteca del vendedor, y su plazo. "Si hace poco tiempo que se constituyó esa hipoteca y tiene un importe alto hay muchas probabilidades de que interese, pero si ya está muy amortizado el crédito y no cubre sus necesidades de financiación igual no le resulta rentable quedarse con él, porque si amplía plazo o cantidad incurrirá en gastos registrales e impuestos", añade Herrero. Fuentes del negocio hipotecario de Banesto puntualizan, no obstante, que hay algunas novaciones (modificación de plazo o de tipo de interés) que generan muy pocos costes adicionales "de modo que también en estos casos interesa no desechar la opción de entrada y hacer números". Pero que éstos cuadren o no también depende de la actitud que adopte la entidad financiera que concedió la hipoteca. "La clave de este tipo de subrogaciones está en el banco, porque la entidad puede oponerse a un cambio de deudores", indica el notario Joaquín Delibes, miembro de la sección de Comunicación del Consejo General del Notariado. Advierte, a este respecto, que aunque la venta con hipoteca puede acordarse de forma bilateral entre comprador y vendedor y recogerse como un pacto más en la escritura de compraventa, si no se tiene el beneplácito del banco luego puede haber problemas, sobretodo para el vendedor o sus avalistas, que seguirán respondiendo como deudores ante la entidad si hay algún impago. Pero también el comprador sale perjudicado, pues si el banco ejecuta la garantía por impago, se quedará con el piso de su propiedad. Además, si el crédito no está a su nombre no podrá desgravarse por compra de vivienda en la declaración de la renta. Pero incluso cuando el banco acepta, Delibes insiste en la necesidad de que el comprador se cerciore de en qué condiciones lo hace: qué comisión de subrogación le aplicará y cuál es la letra pequeña del préstamo. A este respecto, aconseja pedir siempre al banco un certificado con el importe de la deuda en la fecha en que se escritura la compraventa y uno se subroga la hipoteca, para evitar sorpresas posteriores de cuotas pendientes. Menores costes notariales Al margen de estas cautelas, los notarios coinciden en que la subrogación de hipoteca entre particulares puede ser una opción ventajosa desde el punto de vista de costes. "Te ahorras el pago del impuesto de AJD porque no se hace una escritura independiente de la hipoteca, sino que la subrogación de ésta se incluye en la escritura de la compraventa como parte del precio", comenta José Alberto Marín, presidente de Foro Notarial. Joaquín Delibes agrega que a este ahorro hay que sumar una rebaja de aproximadamente el 60% en gastos notariales y registrales respecto a quien pide una hipoteca nueva, a pesar de que la escritura de compraventa con subrogación cuesta algo más que la de una compraventa normal. Recalca, no obstante, que estos gastos aumentan si la subrogación va acompañada de la necesidad de avalistas o de modificaciones en las condiciones iniciales del préstamo. Por tanto, que la operación interese o no desde el punto de vista económico tiene mucho que ver -si las condiciones del préstamo son similares a las que hay en el mercado-, con que la comisión de subrogación que aplique el banco no "se coma" el ahorro en gastos e impuestos. Especialistas en hipotecas de Banesto indican que, aunque cada entidad fija la comisión que quiere y ésta puede estar condicionada por el perfil de riesgo del cliente, es bastante habitual exigir un 0,5%, "con un ahorro de 0,25 o 0,40 respecto a las comisiones de apertura de hipoteca nueva más frecuentes". De ahí que, en su opinión, cada vez más particulares opten por este tipo de subrogaciones. "Hasta ahora no era tan frecuente porque quien vendía la casa solía tener ya muy poca hipoteca por pagar, pero como ahora los cambios de vivienda cada vez se producen en plazos más cortos hay muchos compradores que encuentran que la hipoteca del vendedor se adapta bien a sus necesidades". http://www.lavanguardia.es/web/20050417/51182018497.html 18/04/2005