Inversiones inmobiliarias

6. Inversiones inmobiliarias
Como novedad en el PGC 07 nos encontramos con el nacimiento de una nueva categoría de
inmovilizados, las inversiones inmobiliarias. Esta nueva categoría sólo tiene por objeto
ofrecer mayor información sobre las cuentas anuales, porque se aplican las mismas normas
de valoración que para el inmovilizado material, en ningún caso se valorarán a valor
razonable, sino que se valoran al coste.
Pero, ¿qué es una inversión inmobiliaria? Pues son inmuebles (terrenos o edificios) que se
tienen:



Para obtener rentas.
Para obtener plusvalías.
Para obtener ambas.
Las inversiones inmobiliarias no se tienen para:


Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines
administrativos.
Su venta en el curso ordinario de las operaciones.
Es decir, los flujos de efectivo derivados de estas inversiones inmobiliarias son
independientes de la actividad normal de la empresa. Así como cuando una empresa tiene
tesorería sobrante y realiza una inversión en acciones de otra sociedad con carácter
financiero y no de control, se informa en el balance incluyéndola en inversiones
financieras. También se informa poniéndose en una línea distinta cuando la empresa usa ese
exceso de tesorería con el objeto de comprar un edificio no para su uso en el proceso
productivo, sino para obtener rentas. Se separan los activos que se destinan a la actividad
fabril y los que se dedican a la actividad productiva, facilitando la tarea al analizar el
balance de la empresa porque se conoce cuáles son los activos afectos a la actividad.
Esta clasificación y separación en el balance se realizará con los activos que se destinan a
estas actividades, la obtención de rentas o plusvalías, aunque sea la actividad de la empresa,
por ejemplo, una inmobiliaria.
Se reproduce a continuación el balance de «Inmobiliaria Colonial» presentado a 31 de
diciembre de 2006 en la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
Como el objetivo es la obtención de rentas, se califican independientemente, pero
recordando que, según el PGC 07, sólo tiene efectos en su presentación separada en el
balance, pero nunca en la valoración de dichas inversiones, que seguirán a precio de
adquisición y no a valor razonable.
Pueden surgir problemas en cuanto a la clasificación de un elemento dentro del
inmovilizado material o dentro de inversiones inmobiliarias cuando se usa el elemento para
las dos actividades, es decir, si está siendo usado por el dueño en una parte y está dedicado
al alquiler por otra. El PGC 07 no dice nada al respecto, pero pensamos que si es posible la
separación contable de cada parte, se debe realizar y, en caso contrario, incluir ese bien
dentro del inmovilizado material.
Igual problema ocurrirá cuando se destine el bien a la obtención de rentas y
simultáneamente se presten servicios diversos tales como limpieza, seguridad… Tampoco
dice nada PGC 07 en estas situaciones, pero pensamos que debería incluirse dentro de
inversiones inmobiliarias cuando del valor de estos servicios sea insignificante o de poca
importancia en relación con el valor de las rentas obtenidas.
En definitiva, se clasificarán como inversiones inmobiliarias aquellos inmuebles que no
estén sometidos al proceso productivo en la empresa, de manera que los flujos de caja
obtenidos son independientes de la actividad principal de la empresa.
La clasificación de un inmovilizado como inversiones inmobiliarias puede poner de
manifiesto problemas fiscales en cuanto a la afectación de los bienes inmuebles a la
empresa y, por lo tanto, su posibilidad de generar deducciones por reinversiones y gastos
deducibles.
6.1. Transición al PGC 07
Las operaciones de ajuste al PGC 07 de una empresa con inversiones inmobiliarias no
supone ningún problema y, sólo hay que realizar una reclasificación de las cuentas, pasar de
inmovilizado material a inversiones inmobiliarias. Veamos la adaptación con un ejemplo:
EJEMPLO 20
La sociedad «GOMAR» posee un edificio que hasta ahora ha sido su sede, con un precio de
adquisición de 10.000 euros, correspondiendo el 10% de dicho valor al terreno sobre el que
se ubica. La amortización acumulada hasta este momento es de 3.000 euros, realizándose a
un ritmo del 2% anual. Debido a su crecimiento, en el año 2006 decidió cambiarse de
edificio y, al no estar necesitada de liquidez, alquilar su anterior sede hasta encontrar un
momento propicio para la venta.
¿Qué asientos debe realizar esta empresa como consecuencia de la adaptación al PGC 07?
Como ya hemos comentado anteriormente, se supone en la disposición transitoria que las
valoraciones de los bienes de la empresa realizadas al amparo del PGC de 1990 son
coherentes con las valoraciones de la reforma, por lo que el único asiento a realizar es el de
la reclasificación.
• Por la reclasificación del terreno:
Concepto
Inversiones en terrenos y bienes naturales (220)
Debe
Haber
1.000
Terrenos y bienes naturales (210)
1.000
• Por la reclasificación de la construcción:
Concepto
Inversiones en construcciones (221)
Construcciones (211)
Debe
Haber
9.000
9.000
• Por la reclasificación de las amortizaciones:
Concepto
Amortización acumulada de construcciones (2811)
Amortización acumulada de inversiones inmobiliarias (282)
Debe
Haber
3.000
3.000
Este nuevo apartado contable sólo implica la aparición de una nueva línea en el balance. El
verdadero problema está en determinar la calificación de un edificio, ya que éste puede
estar en varios epígrafes contables. En función de la clasificación que le otorguemos,
variará su tratamiento contable. El árbol de decisión es el siguiente:
En el caso de que el bien se destine a usos múltiples, es decir, se use simultáneamente para
el alquiler y para el uso por el propietario, sólo se clasificará como inversiones
inmobiliarias si la parte ocupada por el propietario es mínima.
En el caso de que además del alquiler se presten otros servicios tales como seguridad,
limpieza, etc. y se cobre por ellos, ¿cómo debe clasificarse el inmovilizado? Si bien la
norma de valoración del PGC no indica nada, debemos pensar que se clasificarán como
inversiones inmobiliarias cuando la parte de los ingresos derivada de esta actividad sea muy
pequeña.
Fuente: http://www.contabilidad.tk/inversiones-inmobiliarias.html