Las nuevas medidas para el fomento del alquiler y la rehabilitación

Nota Informativa
Contencioso, Público y Regulatorio
Abril 2013
Vicente Estebaranz Parra
Patricia Barroso Trueba
Socio
Área de Contencioso, Público y Regulatorio
vestebaranz@perezllorca.com
Telf: + 34 91 436 06 00
Fax: + 34 91 436 04 30
Abogada
Área de Contencioso, Público y Regulatorio
pbarroso@perezllorca.com
Telf: + 34 91 423 67 08
Fax: + 34 91 436 04 30
Modificaciones que introduce (i) el Real Decreto 233/2013, de 5 de
abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de
viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación
urbanas 2013-2016, y (ii) el Proyecto de Ley de Rehabilitación,
Regeneración y Renovación Urbanas
El nuevo modelo de política de vivienda que el Gobierno de España está tratando de implantar
mediante la aprobación de ciertas medidas, se basa en el fomento del alquiler y la rehabilitación de
vivienda existente, incentivando dichas actividades en lugar de la construcción de obra nueva.
Las medidas a las que hemos hecho referencia son: (i) el Proyecto de Ley de Rehabilitación,
Regeneración y Renovación urbana; (ii) el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas,
Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbana (2013-2016); (iii) el Proyecto de Ley de Medidas
de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas; (iv) la transposición de dos
Directivas europeas sobre certificación de eficiencia energética; y (v) determinadas ayudas del IDAE
y líneas de crédito del ICO.
En esta Nota Informativa nos vamos a centrar en los puntos (i) y (ii) anteriores con el fin de estudiar
las modificaciones y novedades introducidas por sendas medidas.
Durante la vigencia de la anterior normativa, se presentaban en España una serie de problemas que
ni contribuían a agilizar el mercado de la vivienda ni fomentaban el desarrollo económico de
nuestra sociedad. Tales problemas son: (i) las viviendas en España son muy antiguas, 15 millones
tienen más de 30 años y casi 6 millones tienen más de 50 años; (ii) el mercado del alquiler es muy
débil (17%) si se compara con el de propiedad (83%), de hecho es mucho más débil que en el resto
de Europa; y (iii) los sectores más vulnerables de la sociedad tienen verdaderas dificultades para
acceder a una vivienda debido a la precariedad y debilidad del mercado de trabajo y a la restricción
de la financiación.
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Por ello, un cambio de modelo se hacía necesario, para conseguir: (i) facilitar el acceso a la
vivienda a los sectores de la población con menos recursos; (ii) apoyar el alquiler como vía idónea
para el acceso a la vivienda, especialmente para quienes disponen de menor nivel de renta, y para
favorecer la salida al stock de vivienda desocupada; (iii) fomentar la rehabilitación de edificios y la
regeneración y renovación urbanas para una reactivación sostenible del sector de la construcción,
consiguiendo unos edificios más seguros y confortables y unas ciudades de mayor calidad; y (iv)
mejorar la eficiencia energética de los edificios y de las ciudades en general, para dar cumplimiento
a los compromisos de la Estrategia Europea 2020.
A continuación pasamos a exponer resumidamente tanto las nuevas medidas propuestas por el
Proyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, como aquellas contenidas
en el Real Decreto 233/2013 (por el que se aprueba el Plan de Vivienda 2013-2016).
A.
Proyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas
El Proyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (el “Proyecto”), propone
introducir una serie de medidas para facilitar y fomentar la rehabilitación, la regeneración y la
renovación urbanas, pues, sin perjuicio de la competencia de las Comunidades Autónomas en
materia de Vivienda y Urbanismo, el Estado no puede mantenerse impasible ante la realidad del
sector inmobiliario español, y con él, de nuestra economía.
Por ello, el Proyecto se propone alcanzar los siguientes objetivos: (i) potenciar la rehabilitación
edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas actualmente existentes y
creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible; (ii) ofrecer un marco normativo
idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, encontrando
nuevos ámbitos de actuación, en concreto, en la rehabilitación edificatoria, la regeneración y la
renovación urbanas; y (iii) fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la
edificación, como en el suelo, acercando nuestro marco normativo al europeo, sobre todo en
relación con los objetivos de eficiencia y ahorro energéticos.
Para ello, el Proyecto propone:
I.
Flexibilizar la normativa vigente para hacer viable la rehabilitación
La vigente Ley del Suelo, que data de 2008, impone a las actuaciones de desarrollos en Suelo
Urbano casi las mismas cargas que para desarrollos en Suelo Urbanizable. Así, propone cesiones
de suelos a cambio de plusvalías, cesiones para zonas verdes, equipamientos, etc. De igual modo,
las plusvalías deben dedicarse a construir nueva vivienda protegida en Suelos Urbanizables.
La actual legislación supone, en definitiva, cargas excesivas a la rehabilitación, lo que hace que
este tipo de actuaciones resulten económicamente inviables en una gran mayoría de
oportunidades, lo que lleva a los promotores a desestimar las mismas.
El Proyecto, por el contrario, prevé flexibilizar el régimen jurídico aplicable al Suelo Urbanizado,
reduciendo, las cargas aplicables para facilitar la rehabilitación:
(i)
A partir de su entrada en vigor, no se considerará plusvalía todo aumento de
edificabilidad, densidad o cambio de uso ligado a una actuación de rehabilitación, como
se venía considerando, y
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(ii)
Las posibles plusvalías podrán utilizarse para garantizar la viabilidad económica de la
operación de rehabilitación.
II.
Facilitar la realización de obras de accesibilidad
La Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los
Derechos de las Personas con Discapacidad (“Ley 26/2011”) entiende la “accesibilidad” como un
elemento clave e indispensable para la plena efectividad de los derechos de las personas con
discapacidad, por ello modificó la Ley de Propiedad Horizontal estableciendo que la comunidad, a
instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o
voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las
actuaciones y obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad
de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que
favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades
ordinarias de gastos comunes.
En síntesis, la Ley 26/2011, mediante lo que llama “ajustes razonables” obliga a garantizar la
accesibilidad en todas las edificaciones ya existentes antes del 1 de enero de 2016. El problema es
que este texto legal no define lo que se entiende por “ajustes razonables”, por lo que en la
práctica, su aplicación está siendo complicada.
Para facilitar la instalación de mecanismos que mejoren la accesibilidad, el Proyecto viene a definir
los “ajustes razonables” como aquellas medidas de adecuación de un edificio para facilitar la
accesibilidad de forma eficaz y práctica, y sin que suponga una carga desproporcionada. Para
determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los
efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la
persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener
financiación oficial.
III.
Facilitar la ejecución de obras para mejorar la Eficiencia Energética
La legislación actual exige que todo propietario que vaya a vender o alquilar su vivienda, deba
entregar, con carácter informativo, el Certificado de Eficiencia Energética.
Asimismo, es obligatorio realizar obras de eficiencia energética cuando se renueva la fachada o la
cubierta de un edificio en más de un 25%. Sin embargo, está prohibido realizar obras de
aislamiento térmico por el exterior o cerrar terrazas y balcones si se supera la edificabilidad ya
autorizada.
El Proyecto prevé facilitar la realización voluntaria de obras para mejorar el aislamiento térmico y
reducir la factura energética de hogares y ciudades enteras, así:
(i)
Se podrá aumentar la edificabilidad de las viviendas, mediante cerramiento de terrazas y
balcones de manera uniforme, si con ello se consigue mejorar la eficiencia energética de
todo el edificio en más de un 30%.
(ii)
Para la realización de obras de aislamiento térmico por el exterior se podrán ocupar
superficies de espacios libres o de dominio público, si técnicamente no existiera otra
opción.
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IV.
Hacer viables las reformas que mejoran el Estado de Conservación de los
Edificios
Los propietarios de las viviendas tienen el deber de mantenerlas en condiciones de seguridad,
habitabilidad y salubridad. El Proyecto, facilita que, a cambio de nueva edificabilidad, mayor
densidad o cambios de usos mediante la aplicación de economías de escala, la iniciativa privada
pueda participar con recursos propios en estas actuaciones.
En la misma línea, una Memoria de Viabilidad Económica para cada actuación permitirá reinvertir
los beneficios en ese mismo ámbito, a cambio de la imposición de determinadas las cargas.
V.
Emitir el Informe de Evaluación del Edificio
El Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de
control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las
entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de
simplificación administrativa, exige, en su artículo 21, que antes del 1 de enero de 2015, cualquier
edificación con más de 50 años, situada en un municipio con más de 25.000 habitantes pase la
Inspección Técnica de Edificios (ITE). Algunas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos tienen su
propia regulación, más exigente incluso que la estatal.
La ITE es muy limitada porque sólo revisa el estado de conservación del inmueble a efectos de
exigir la realización de obras, pero ni examina la accesibilidad ni informa sobre la eficiencia o
ineficiencia energética del edificio.
El Proyecto propone la supresión de la ITE sustituyéndola por un Informe de Evaluación del Edificio
(IEE) que será obligatorio para edificios, que no viviendas unifamiliares, con más de 50 años y
exigible a partir del año 2019.
El IEE es mucho más completo que el ITE, pues analiza el estado de conservación, la accesibilidad,
y la eficiencia energética del edificio.
B.
Plan de Vivienda 2013-2016
El pasado 10 de abril se publicó en el BOE el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se
regula el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación Edificatoria, y la
Regeneración y Renovación urbanas, 2013-2016 (“Real Decreto 233/2013” o “Plan Estatal de
Vivienda”).
El Plan Estatal de Vivienda mediante sus siete programas, tiene por objeto: (i) buscar la máxima
rentabilidad con los recursos disponibles, a través de la concesión de ayudas al mayor número
posible de ciudadanos y facilitar una vivienda digna a los colectivos más desfavorecidos, teniendo
los afectados en los procedimientos de desahucios preferencia en el acceso al programa de ayuda
al alquiler (para ello cuenta con un presupuesto de 2.311.320.000 euros); (ii) dinamizar la
economía y fomentar la generación de empleo, habiéndose estimado que su puesta en marcha
supondrá la creación de más de 105.000 puestos de trabajo en cuatro años; (iii) apoyar los
objetivos del Proyecto y de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler
de Viviendas; (iv) aumentar la corresponsabilidad de las Comunidades Autónomas en la
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financiación y gestión del Plan; y (v) incentivar al sector privado para que, con soluciones
innovadoras, colabore con la reactivación del sector de la construcción.
Para alcanzar dichos objetivos, el Plan Estatal de Vivienda tiene previsto desarrollar siete
programas:
I.
Programa de Subsidiación de Préstamos Convenidos
Mediante este programa, el Ministerio de Vivienda, mantendrá las ayudas de subsidiación
concedidas en aplicación de Planes de vivienda anteriores, de este modo se ayudará a los
deudores hipotecarios con menos recursos a hacer frente a las obligaciones de sus préstamos.
II.
Programa de Ayuda al Alquiler
Mediante este programa, se facilita el acceso y la permanencia en una vivienda en régimen de
alquiler a sectores de población que tengan dificultades económicas, es decir, a personas físicas
mayores de edad con un límite de ingresos inferior a 3 veces el IPREM.
III.
Programa de Fomento del Parque Público de Vivienda de Alquiler
Mediante este programa, se contempla la puesta en funcionamiento de un programa nuevo, que
busca comprometer a las Administraciones públicas en la generación de un parque público de
viviendas que pueda servir para crear una oferta en alquiler sobre suelos o edificios de titularidad
pública.
Se busca, corresponsabilizar a todas las Administraciones y sumar, a la subvención a la
construcción de las viviendas, (que expresamente se establece), otras aportaciones, que son las
siguientes: (i) la del suelo o edificio a rehabilitar de titularidad pública, en el caso del suelo
preferentemente municipal; y (ii) las ayudas complementarias que debieran aportar las
Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla.
Para financiar las actividades destinadas al fomento del parque público de vivienda en alquiler,
será precisa la celebración de acuerdos específicos con las Comunidades Autónomas y Ciudades
de Ceuta y Melilla, con la participación de los Ayuntamientos en cuyo término municipal se vaya a
actuar. Dichos acuerdos tendrán lugar en el marco de las comisiones bilaterales de seguimiento del
Plan.
IV.
Programa de Fomento de la Rehabilitación Edificatoria
El presente programa persigue impulsar las actuaciones de intervención en edificios e instalaciones
para mejorar su estado de conservación, garantizar la accesibilidad y mejorar la eficiencia
energética.
Los inmuebles deberán tener una antigüedad anterior a 1981 y al menos el 70% de su superficie
debe tener uso residencial de vivienda y constituir el domicilio habitual de sus propietarios o
arrendatarios.
Se concederán ayudas de hasta 4.000 euros por vivienda para conservación, 2.000 euros por
vivienda para mejora de la eficiencia energética (5.000 euros si se reduce en un 50% la demanda
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energética del edificio) y 4.000 euros por vivienda para mejora de accesibilidad. Además, podrán
solicitar estas ayudas comunidades de propietarios, agrupaciones de comunidades o propietarios
únicos de edificios de viviendas.
V.
Programa de Fomento de la Regeneración Urbana
Este programa, contemplado en el artículo 25 del Real Decreto 233/2013, tiene como objeto la
financiación de la realización conjunta de obras de rehabilitación en edificios y viviendas, de
urbanización o reurbanización de espacios públicos y, en su caso, de edificación en sustitución de
edificios demolidos, dentro de un ámbito delimitado, mínimo 100 viviendas, salvo excepciones,
como los cascos históricos o los núcleos rurales.
Estas obras se realizarán con la finalidad de mejorar los tejidos residenciales, y recuperar
funcionalmente conjuntos históricos, centros urbanos, barrios degradados y núcleos rurales.
Los beneficiarios serán quienes asuman la responsabilidad de la ejecución integral de la actuación
con ayudas de hasta 11.000 euros por vivienda rehabilitada, 30.000 euros por vivienda construida
en sustitución de otra demolida y 2.000 euros por vivienda para la obra de urbanización.
VI.
Programa de Apoyo a la Implantación del Informe de Evaluación de los
Edificios
El objeto de este programa, de acuerdo con el artículo 33 del Real Decreto 233/2013, es el impulso
para la implantación y generalización de un Informe de Evaluación de los Edificios que incluya el
análisis de las condiciones de accesibilidad, eficiencia energética y estado de conservación de los
mismos, mediante una subvención que cubra parte de los gastos de honorarios profesionales por
su emisión.
La subvención máxima que se establece es del 50% del coste del Informe. Podrán ser beneficiarios
de estas ayudas las comunidades de vecinos, agrupaciones de comunidades o propietarios únicos
de edificios de carácter predominantemente residencial, que cuenten, antes de que finalice el año
2016, con el informe de evaluación al que antes se ha hecho referencia.
VII.
Programa para el Fomento de Ciudades Sostenibles y Competitivas
El objeto de este programa es la financiación de la ejecución de proyectos de especial
trascendencia, basados en las siguientes líneas estratégicas temáticas: (i) mejora de barrios; (ii)
centros y cascos históricos; (iii) renovación de áreas funcionalmente obsoletas; (iv) renovación de
áreas para la sustitución de infraviviendas; (v) eco-barrios; y (vi) zonas turísticas.
Los beneficiarios de esta medida son las Administraciones públicas territoriales, los propietarios
de edificios de viviendas, las comunidades de propietarios, los consorcios y los entes asociativos
de gestión.
La información contenida en esta Nota Informativa es de carácter general y no constituye asesoramiento
jurídico. La presente Nota ha sido elaborada a 19 de abril de 2013 y Pérez-Llorca no asume compromiso alguno
de actualización o revisión de su contenido.
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