Comisión de Justicia - H. Congreso del Estado de Chihuahua

Comisión de Justicia
H. CONGRESO DEL ESTADO
PRESENTE.-
La Comisión de Justicia, con fundamento en lo dispuesto por el artículo 43, 52 y 59 de
la Ley Orgánica del Poder Legislativo, somete a la consideración del Pleno, el presente
dictamen elaborado con base en los siguientes
ANTECEDENTES
l.- Con fecha veinticuatro de junio del dos mil doce, fue turnada para estudio y dictamen
a esta Comisión, Iniciativa de Decreto presentada el día veintidós de mayo del dos mil
doce, por los Diputados a la Sexagésima Tercera Legislatura, integrantes del Grupo
Parlamentario del Partido Acción Nacional, por medio de la cual proponen reformar el
artículo 2032 del Código de Civil del Estado, a efecto de garantizar que los ciudadanos
que adquieran en el mercado inmobiliario, una vivienda a través de un crédito simple
con garantía hipotecaria, tengan certeza jurídica en cuanto a la conservación y
preservación en buenas condiciones del inmueble comprado.
II.-La Iniciativa que se analiza se sustenta bajo los siguientes argumentos:
“El derecho a la vivienda tiene en nuestro país profundas raíces históricas.
La
Constitución de 1917, en su artículo 123, fracción XII, estableció la obligación de los
patrones de proporcionar a sus trabajadores viviendas cómodas e higiénicas.
Hasta la década de los ochenta, el eje de la política de vivienda había sido la
intervención directa del Estado en la construcción y financiamiento de vivienda y
aplicación de subsidios indirectos, con tasas de interés menores a las del mercado. En
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la primera mitad de la década de los noventa, se inició la consolidación de los
organismos nacionales de vivienda como entes eminentemente financieros.
Actualmente el artículo 4 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos
establece: “el derecho que tiene toda familia de disfrutar de una vivienda digna y
decorosa, además señala que la ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios
a fin de alcanzar tal objetivo”.
El proveer de una vivienda digna y decorosa es una obligación referida al Estado,
según lo estatuido por el artículo en mención, pues es el gobierno quien a través de los
institutos de vivienda da cumplimiento a esta prerrogativa ciudadana.
El estado de Chihuahua se ha distinguido por su política habitacional, se han construido
un gran número de viviendas en las ciudades más pobladas de la entidad, sin embargo,
derivado de esta política habitacional, las ciudades han crecido exponencialmente de
forma desordenada impidiendo el desarrollo sustentable de los asentamientos
humanos.
Los nuevos fraccionamientos se encuentran muchas de las veces alejados de las
escuelas, centros comerciales, laborales y de seguridad social, encareciendo la vida de
los nuevos colonos, quienes en su anhelo de heredar un patrimonio a sus hijos,
adquieren las viviendas sin importar que tan accesibles sean a los centros urbanos.
Aunado a lo anterior el principal problema de los actuales modelos de vivienda es sin
duda la calidad de la estructura y materiales con que fueron construidas, en los últimos
años muchos colonos han dado cuenta de ello, pues al paso del tiempo sus viviendas
desarrollan daños estructurales debido a la pésima calidad de los insumos con que se
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construyeron, además de que el suelo en que fueron cimentadas no cumplían con los
requerimientos técnicos necesarios para la construcción de viviendas.
Ante esta realidad no podemos ser indiferentes, debemos propiciar condiciones legales
que hagan frente a las injusticias que cometen los fraccionadores e inmobiliarias que
ofertan o venden casas-habitación a sus acreditados, que al no construirse en suelo
calificado científicamente determinado o ignorando las especificaciones previstas en los
reglamentos respectivos, o bien utilizando materiales de mala calidad, al poco tiempo
de su edificación empiezan a presentar fallas estructurales en su cimentación y muros,
que ponen en riesgo la vida y la integridad física de los adquirientes y su familia.
No obstante los compradores se ven obligados a seguirla pagando mediante el crédito
otorgado con plazos que van desde los veinte hasta los veinticinco años, y en estos
casos de manera sumamente inconcebible e inaceptable el Código Civil prevé
solamente el plazo de seis meses, a partir de la entrega de la cosa enajenada, para que
se extinga la acción de saneamiento o rescisión, a que se refieren los artículos 2025 al
2031 de este ordenamiento.
En otras palabras, la casa se le puede venir encima al adquiriente o a su familia y ello
no lo exime de seguir pagando el crédito otorgado, después de 20 o 25 años sin que
tenga derecho a la reparación del daño mediante el pago de daños o perjuicios, cuando
la vida útil de una vivienda es de 60 años.
Sobre la base de las consideraciones anteriores, resulta indispensable reformar el
artículo 2032 del Código Civil, para garantizar que todos aquellos ciudadanos que
adquieran en el mercado inmobiliario una vivienda a través de un crédito simple con
garantía hipotecaria tengan certeza jurídica en cuanto a la conservación y preservación
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de buenas condiciones del inmueble comprado, y dejen de navegar en la incertidumbre
jurídica que hoy mantiene en riego el patrimonio de miles de chihuahuenses.
Para ello es necesario que se contemple en la Legislación Civil vigente el concepto de
falla estructural técnicamente demostrado, pues resulta sumamente injusto que el
ciudadano hipoteque toda su vida laboral para obtener una vivienda digna, y en sentido
contrario lo que recibe del mercado inmobiliario viene a ser una finca en ruinas. Donde
quienes la venden, construyen u otorgan el crédito solo buscan evadir sus
responsabilidades, olvidándose de su participación y relación comercial que establecen
cuando obligan en los actos de compra-venta y apertura de crédito a que este último se
utilice para adquirir la casa-habitación que se describe en el acto primario traslativo de
dominio.”
La Comisión de Justicia, después de entrar al estudio y análisis de la Iniciativa de
mérito, formulan las siguientes:
CONSIDERACIONES
I.- El H. Congreso del Estado, a través de esta Comisión de Dictamen Legislativo, es
competente para conocer y resolver sobre la Iniciativa de antecedentes, según lo
dispuesto por el artículo 58 de la Constitución Política del Estado; así como los
numerales 58 y 59 de la Ley Orgánica del Poder Legislativo.
II.- Fundamentalmente la Iniciativa de marras, tal y como se menciona en el capítulo de
antecedentes del presente documento, tiene como propósito reformar el artículo 2032
del Código de Civil del Estado, a efecto de otorgar una seguridad jurídica a todos
aquellos los ciudadanos que adquieran en el mercado inmobiliario, un bien a través de
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un crédito simple con garantía hipotecaria, en lo relativo a la conservación y
preservación en buenas condiciones del inmueble comprado.
III.- Resulta relevante para el tema tratado en el presente dictamen resaltar que en la
actualidad, tal y como lo menciona los Iniciadores en su exposición de motivos, existen
los medios legales previstos en la legislación vigente de nuestra entidad, con los que el
ciudadano cuenta para garantizar su patrimonio en lo relativo a la adquisición de bienes
inmuebles.
El saneamiento por vicios ocultos es una obligación que le corresponde al vendedor de
una cosa que implica responder por los vicios ocultos de la cosa.
Para que se dé el saneamiento es necesario que la causa sea anterior a la venta.
La obligación de saneamiento comprende lo siguiente:

La restitución de precio de la cosa vendida.

El pago de los gastos del contrato sufragados por el comprador.

El pago del valor de los frutos que el comprador hubiese sido obligado a restituir
al vendedor.

El pago de las costas que el comprador hubiere sufrido a causa de la demanda.

El pago de aumento del valor de la cosa que esta haya tomado en poder del
comprador
En este mismo sentido el artículo 2025 del Código Civil específicamente establece lo
siguiente:
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ARTÍCULO 2025. En los contratos conmutativos1, el enajenante está obligado al
saneamiento por los defectos ocultos de la cosa enajenada que la hagan impropia para
los usos a que se le destina o que disminuyan de tal modo este uso, que de haberlo
conocido el adquirente no hubiere hecho la adquisición o habría dado menos precio por
la cosa.
Por su parte el artículo 2027 reza de la siguiente forma:
ARTÍCULO 2027. En los casos del artículo 2025, puede el adquirente exigir la rescisión
del contrato y el pago de los gastos que por él hubiere hecho, o que se le rebaje una
cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Así mismo, en relación al delito de fraude previsto por el numeral 223 del Código Penal
vigente en Estado,
la fracción V, del artículo 224 de dicho Código establece lo
siguiente:
Artículo 224.
Se impondrán las penas previstas en el artículo anterior, a quien:
I. – IV. ...
V. En carácter de fabricante, comerciante, empresario, contratista o constructor de una
obra, suministre o emplee en ésta materiales o realice construcciones de calidad o
cantidad inferior a las convenidas, o mano de obra inferior a la estipulada, si ha recibido
el precio convenido o parte de él;
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Un contrato conmutativo es aquel contrato que genera obligaciones y cargas contractuales equivalentes y
recíprocas entre las partes. En doctrina se considera que sólo los contratos bilaterales y onerosos pueden ser
contratos conmutativos (contratos onerosos conmutativos) siempre y cuando las obligaciones mutuas sean
equivalentes.
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IV.- En el análisis de la propuesta encontramos que es la Intención de los Iniciadores,
en la reforma al texto vigente en el numeral 2032 del Código Civil la de extender el
plazo con el que cuenta en el comprador, de seis meses a dos años, para hacer válidas
las obligaciones que surjan derivadas de los defectos ocultos de la cosa enajenada, o
más bien dicho, alargar el tiempo para que aparezcan los vicios ocultos en el bien
inmueble enajenado y con ello poder hacer valer la recisión o saneamiento según el
caso.
Sin embargo analizando la exposición de motivos de la Iniciativa en estudio, percibimos
que la intención en ella contenida va enfocada a una mayor protección a los
adquirientes de bienes inmuebles, no de bienes en general, en este sentido al menos
en el primer párrafo del Decreto, no encontramos justificación a la reforma, ya que
tratándose de los casos de defectos ocultos en los bienes en general se percibe
fundamento en lo expuesto por los Iniciadores.
Cabe destacar, que un punto relevante tanto del texto vigente del artículo que se
pretende reformar como el texto del Decreto contenido en la Iniciativa
respecto al
término que tiene el comprador para hacer valer las acciones mencionadas en el
presente documento, sigue y seguirá teniendo como origen el momento de la entrega
del inmueble, es decir, que si los defectos ocultos aparecen en el mismo día de la
entrega o en el último del plazo que marque la ley dicho plazo para hacer valer las
acciones pertinentes seguirá siendo el mismo.
Con esa lógica, en lo relativo al segundo párrafo que se pretende adicionar al texto del
artículo multicitado en relación a extender el término que tiene el comprador para
ejercer las acciones antes descritas, en los casos en que hubiera adquirido el inmueble
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a través de un crédito simple con garantía hipotecaria, se entiende, según la Iniciativa
en cuestión, será también de dos años, sin embargo, bajo esa hipótesis, estos
empezarían a contar a partir de la aparición de los defectos o vicios ocultos,
consideramos que aunque la preocupación de los Iniciadores es válida, ya que el daño
en el patrimonio del adquiriente al cubrir los gastos de reparación o en casos extremos
de perder el bien inmueble, y además, seguir adeudando el crédito por el que lo
adquirió, es muy fuerte, también lo es el riesgo y el estado de inseguridad jurídica en el
que estaríamos dejando al vendedor.
Los defectos o vicios ocultos de la cosa enajenada, por sentido común y por lógica
deben tener un plazo para su aparición, ya que al cabo de un determinado punto, la
línea entre los defectos de origen y daños por uso o falta de mantenimiento termina por
difuminarse, es decir, que en la hipótesis propuesta en un caso extremo, una casa con
cuarenta años de antigüedad que presente fallas o daños estructurales en muros o
cimentación podrá dar origen a las acciones antes mencionadas, lo cual resulta
totalmente ilógico. Por ende, a pesar de estar en total concordancia con la Iniciativa de
marras proponemos en ésta, una variación respecto al Decreto en ella contenido,
plasmando la reforma de manera principal en la Ley de Vivienda del Estado Chihuahua,
y de forma secundaria en el Código Civil, así mismo proponemos ampliar el tiempo
propuesto por los legisladores de dos a cinco años, basándonos en el periodo dispuesto
por el artículo 73 QUATER de la Ley Federal de Protección al Consumidor, que dispone
lo siguiente:
ARTÍCULO 73 QUÁTER.- Todo bien inmueble cuya transacción esté regulada por esta
Ley, deberá ofrecerse al consumidor con la garantía correspondiente, la cual no podrá
ser inferior a cinco años para cuestiones estructurales y tres años para
impermeabilización; para los demás elementos la garantía mínima será de un año.
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Todos los plazos serán contados a partir de la entrega real del bien. En el tiempo en
que dure la garantía el proveedor tendrá la obligación de realizar, sin costo alguno para
el consumidor, cualquier acto tendiente a la reparación de los defectos o fallas
presentados por el bien objeto del contrato.
V.- Por lo anteriormente expuesto y fundado, la Comisión de Justicia, con fundamento
en el Artículo 58 de la Constitución Política del Estado, nos permitimos proponer a esta
Asamblea Legislativa el siguiente proyecto con carácter de:
D E C R E T O:
ARTÍCULO PRIMERO.- Se reforma el artículo 2176 del Código Civil del Estado de
Chihuahua para quedar como sigue:
2176. Cuando la cosa vendida tenga vicios o defectos ocultos, el vendedor responderá
en la forma y términos previstos en el Capítulo relativo a la Evicción y Saneamiento, de
este Código, o en las disposiciones especiales previstas en cualquier otra Ley.
ARTÍCULO SEGUNDO.- Se adiciona el artículo 60 Bis de la Ley de Vivienda del Estado
de Chihuahua, para quedar como sigue:
Artículo 60. Bis
Las acciones previstas en el artículo 2032 del Código Civil del Estado a favor de
los adquirentes para exigir el saneamiento por vicios ocultos se extinguirán a los
cinco años, contados desde la entrega material del inmueble, en los casos de
enajenación de primera venta de viviendas populares o de interés social. Para el
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resto de las viviendas que no encuadren en esos dos supuestos la acción se
extinguirá en un año.
TRANSITORIOS.
ARTÍCULO ÚNICO.- El presente Decreto entrará en vigor al siguiente día de su
publicación en el Periódico Oficial del Estado de Chihuahua.
ECONÓMICO.- Aprobado que sea, túrnese a la Secretaría a efecto de que elabore
la minuta de Decreto en los términos que corresponda.
DADO En la el Salón del Pleno del Palacio Legislativo, en la Ciudad de Chihuahua,
Chihuahua, a los dieciséis días del mes de agosto del año dos mil trece.
POR LA COMISIÓN DE JUSTICIA
DIP. FERNANDO MENDOZA RUÍZ
PRESIDENTE
DIP. ALEJANDRO PÉREZ CUÉLLAR
SECRETARIO
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DIP. JUAN PABLO ZALDIVAR
DIP. RICARDO ALÁN BOONE
ESQUIVEL
SALMÓN
VOCAL
VOCAL
DI
P.
CÉSAR RENÉ DÍAZ GUTIÉRREZ
VOCAL
Esta hoja de firmas corresponde al dictamen que recae sobre , Iniciativa de Decreto presentada el día veintidós de mayo del dos mil
doce, por los Diputados a la Sexagésima Tercera Legislatura, integrantes del Grupo Parlamentario del Partido Acción Nacional, por
medio de la cual proponen reformar el artículo 2032 del Código de Civil del Estado, a efecto de garantizar que los ciudadanos que
adquieran en el mercado inmobiliario , una vivienda a través de un crédito simple con garantía hipotecaria, tengan certeza jurídica
en cuanto a la conservación y preservación en buenas condiciones del inmueble comprado.
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