Driveway Maintenance, Inc.

Sellamiento de rampas de entrada: La protección
comprobada prolonga la vida útil del estacionamiento
Septiembre 2011
Driveway Maintenance, Inc.
Los selladores y el sellamiento
pueden aumentar la vida de las
rampas de entrada y el
estacionamiento hasta un 300%,
incrementan el valor de la propiedad
A White Paper
Por Martin Applebaum - Driveway Maintenance, Inc.
Septiembre 2011
http://www.driveway.net
Sobre el autor
Martin Applebaum es el gerente general de Driveway Maintenance Inc., un contratista de pavimentación
de servicio completo que atiende a Florida, Georgia, Alabama, Mississippi y el sureste de Estados Unidos.
Applebaum tiene la acreditación LEED Green Advantage y dicta conferencias sobre el tema de
construcción y mantenimiento de estacionamientos y rampas de entrada a propietarios, gerentes y
organizaciones. Obtenga más información en Driveway.net.
Los selladores y el sellamiento pueden aumentar la vida de las rampas
de entrada y el estacionamiento hasta un 300%, incrementan el valor
de la propiedad
Por Martin Applebaum
Los daños de estacionamiento comienzan muy simplemente - y de forma invisible.
Por lo general, comienzan con una simple abolladura, hoyo o bache. A menudo invisible, pero no
inofensiva, es la primera fase de un proceso de destrucción; progresivo y potencialmente costoso.
Bajo el duro sol y lluvia de Florida, o con la nieve y el hielo de los climas del norte, el agua, la humedad, la
sal y el aire se filtran en la brecha, oxidando el material circundante y deteriorando aún más el asfalto y el
contrapiso. Se reduce la capacidad del drenaje. Se pierden las capacidades de impermeabilización.
De no tratarse, el daño se convierte de lo que antes era una solución simple a una reparación importante
y potencialmente costosa; una que en un estacionamiento grande, se puede duplicar en numerosas
ocasiones.
El remedio a menudo comienza antes que los daños visibles siquiera empiecen: el sellamiento del
estacionamiento.
En primer lugar, los beneficios y atributos de una rampa de
entrada con sellamiento reciente se extienden mucho más
allá de la prevención del daño. El mantenimiento regular
programado del estacionamiento, incluyendo sellamiento y
franjas, puede prolongar la vida útil de la superficie. El
sellamiento mejora el aspecto y el atractivo de la propiedad.
Puede aumentar las tasas de alquiler y aumentar el valor de
mercado y de reventa de la propiedad.
El sellamiento puede tener un impacto significativo en el
presupuesto y resultado neto del dueño o de las
asociaciones de condóminos. "El pavimento sin sellar
requerirá reparaciones a partir del segundo año y podría
requerir una capa de una pulgada con una frecuencia de
hasta cada siete años", señala Girish C. Dubey, un miembro
del Consejo de Tecnología de Revestimientos de Pavimentos [http://www.pavementcouncil.org /]. Dubey
señala que "El ahorro de costos será un importante 65% si al pavimento se le hace mantenimiento con
regularidad. Se calcula que los ahorros de un pavimento de asfalto de 10.000 yardas cuadradas
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(aproximadamente 8.300 metros cuadrados) alcanzan $127.000 a lo largo de 15 años.” Comparado con un
estacionamiento de asfalto sin mantenimiento, los ahorros son casi una tercera parte del costo, asegura
Dubey, y pueden dar como resultado un incremento del triple de la vida útil en una rampa de entrada
asfaltada.
¿Por qué hacerle el sellamiento a un estacionamiento?
Un estacionamiento es más que un lugar para estacionar vehículos o la
entrada o salida de una propiedad. El mantenimiento regular y el
sellamiento afectan a una variedad de realidades de bienes raíces y
fiscales. Como parte de la estética de una propiedad, junto con la fachada
del edificio o instalación y los jardines exteriores, un estacionamiento bien
cuidado es parte de la presentación. Los visitantes conciben
positivamente a la propiedad y a sus inquilinos. Los inquilinos aprecian el
aspecto renovado como una reflexión de sus propios negocios, unidades
o residencias.
Tal mantenimiento puede mejorar el atractivo para los posibles inquilinos
o compradores de propiedades, impactando positivamente la
probabilidad de que un cliente potencial pueda alquilar o comprar un
espacio en la propiedad, independientemente de si se trata de un sitio
para la venta al por menor, condominio o un apartamento. Para los arrendadores, propietarios,
asociaciones de dueños de casa o empresas administradoras, esto puede representar un rendimiento de
la inversión significativo.
Entre los beneficios del sellamiento, éste...
1.
Protege el estacionamiento existente. El sellamiento proporciona una capa protectora contra las
fuerzas humanas y naturales y los elementos que puedan dañar o deteriorar la superficie. Estos
incluyen la lluvia, la arena y el sol, así como el aceite de motor, gasolina / combustible,
refrigerante / anticongelante, productos químicos y sales que se utilizan para eliminar el hielo en
invierno.
2.
Es una barrera protectora contra los rayos ultravioleta, la oxidación y los efectos nocivos de
deshidratación del sol.
3.
Crea una barrera que impide la intrusión del agua o aire. Esto reduce la oxidación, que puede
dañar aún más el estacionamiento de asfalto y el contrapiso.
4.
Ayuda a la conducción y la navegación peatonal. El trazado de franjas, realizado en conjunto con
el sellamiento mejora la visibilidad y el flujo de tráfico. Esto también puede ayudar a que la
propiedad cumpla con la Americans with Disabilities Act en relación con estacionamiento para
discapacitados y accesibilidad. [Ver ADA y su propiedad: Creación de accesibilidad con éxito, un
libro blanco sobre la Americans with Disabilities Act de Driveway Maintenance.
5.
Extiende el uso y la utilidad de las superficies de asfalto que no han llegado al final de su
vida.xtends use and utility of asphalt surfaces that have not reached the end of their life.
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Cómo y cuándo sellar un estacionamiento
Los cambios en el color o la apariencia son a menudo el primer signo de un estacionamiento en
necesidad de rejuvenecimiento o sellamiento. La superficie que alguna vez fue negra se desvanece hacia
un color marrón-gris. Las franjas se desvanecen o se desgastan. Los hoyos, grietas y agujeros crecen en
tamaño. Los signos visibles de manchas - aceites, grasas, gasolina, refrigerante / anticongelante - se
hacen cada vez más reconocibles y pronunciados.
La extensión del daño y el ritmo de aumento, a menudo dependen de factores ambientales (el grado de
calor, la congelación o descongelación, por ejemplo), así como el volumen de tráfico que al que se
somete el estacionamiento.
Los propietarios y administradores de propiedad que prestan atención participan activamente en un
programa de mantenimiento, reparación y sellamiento de estacionamiento regular. La programación de
sellamiento tiene lugar cada dos a cuatro años, comenzando en los primeros dos años después de la
construcción del estacionamiento, haciendo reparaciones según sea necesario. La frecuencia puede ser
afectada por el clima o el medio ambiente, o por las condiciones propias del estacionamiento. Las
reparaciones vienen en etapas sucesivas.
Los parches de asfalto y la reparación de hoyos, baches u otros daños se hacen primero, o en función de
las necesidades; se recomienda que los propietarios / gerentes atiendan esos daños de inmediato, una
vez se descubran. Sin embargo, para maximizar los resultados y la eficiencia, el sellamiento no se debe
relegar al estado de "reparación". Este debe ser un proceso continuo.
El sellamiento es mejor cuando se realiza no como un proceso de
recuperación una vez que se descubre el daño, sino que forma
parte de un programa de mantenimiento continuo y
presupuestado. El sellamiento comienza con el tratamiento
específico de los derrames y manchas evidentes. A continuación
se sella todo el lote con un sellador de alta calidad como la
Emulsión de alquitrán de carbón STAYCOAT JC-7 o la Emulsión
de asfalto STAYCOAT JC-7 AE. Ambos son selladores exclusivos
de Driveway Maintenance Inc.
El sellamiento se puede hacer a principios del ciclo de vida del
pavimento para extender su utilidad. El sellamiento aplicado a la superficie del pavimento desacelera el
deterioro del aglutinante. Este mantenimiento preventivo se debe realizar en los 90 días siguientes a la
instalación de una superficie de asfalto. La programación de mantenimiento regular debe seguir más
adelante.
Finalmente, una vez terminado el sellamiento, se puede hacer de nuevo el trazado ya sea para sustituir las
franjas y marcas de tráfico existentes, o se puede trazar de acuerdo con un nuevo diseño.
El mantenimiento y sellamiento regular, cuando lo realiza un contratista de estacionamientos o rampas de
entrada con licencia, alarga la vida útil de un estacionamiento. Esto permite que el propietario o
administrador incorpore los costos de mantenimiento del estacionamiento eficazmente en una gestión
general de la propiedad y el programa de mantenimiento. El sellamiento ayuda a mantener las tasas de
alquiler y el valor de reventa de la propiedad en sí. Puede ayudar a evitar lesiones personales o daños a
vehículos. Finalmente, el proceso mantiene a los inquilinos satisfechos con la impresión que sus clientes,
compradores o visitantes se llevan debido al mejor atractivo exterior.
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Sellamiento de rampas de entrada: La protección comprobada prolonga la vida útil del estacionamiento
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