EL TERCERO DE BUENA FE EN EL REGISTRO DE

EL TERCERO DE BUENA FE EN EL REGISTRO DE MANDATOS Y
PODERES
Conforme al art. 2038 del Código Civil, “el tercero que de buena fe y a título
oneroso ha contratado sobre la base de mandato o poder inscrito en el
registro del lugar de celebración del contrato, no será perjudicado por
mandato, poder, modificación o extinciones de éstos no inscritos”.
Según Marco Becerra Sosaya1, conforme al Art. bajo análisis, se puede
concluir que los requisitos para que el tercero pueda ser protegido son los
siguientes:
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El acto jurídico debe basar su celebración en un mandato o poder
inscrito y debe necesariamente tratarse de un contrato.
Aun cuando el artículo no reclama que dicho contrato se encuentre
inscrito, sí debe estar registrado necesariamente el poder o mand ato, y
el lugar de inscripción de este último deberá ser aquél en el que se
celebra el contrato. Así, si la modificación o extinción del poder o
mandato inscrito no se encuentra registrado, esta omisión no le es
oponible al contratante, quien entonces mantiene su adquisición.
El contratante debe tener buena fe, entendida ésta como presupuesto
negativo, es decir, como desconocimiento de la inexactitud registral. No
se trata de creer que lo inscrito es exacto, sino que basta con
desconocer que lo inscrito es inexacto.
La adquisición tiene que ser a título oneroso, es decir, que la
contratación tiene que importar un sacrificio de orden patrimonial para
la parte que busca acogerse a los beneficios de este artículo.
El Art. 2038 del Código Civil señala que el tercero para ser amparado por la
norma en comentario, deberá verificar si en el Registro del lugar dónde
celebra el contrato se encuentra inscrito el poder, siendo que si la revocación
del mismo no se encuentra inscrita, dicha revocación no le será oponible.
El supuesto podría graficarse de este modo: A otorga poder a X para celebrar
un contrato de arrendamiento. X, en calidad de representante de A, celebra el
contrato con B en la ciudad de Lima, para ello B de manera diligente
comprueba que el poder por el que actúa X como representante se encuentra
inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes de Lima. Sin embargo, con
fecha anterior a la celebración del contrato de arrendamiento, el poder que
había otorgado A había sido revocado, pero A no tuvo la diligenc ia de inscribir
tal revocación. En el ejemplo, B no se verá perjudicado por la falta de
inscripción de la revocación de poder, ya que ésta no le es oponible conforme
al Art. 2038 del Código Civil.
1
Marco Becerra Sosaya. “Derecho del Tercero de Buena fe”. En: Código Civil Comentado por los 100
mejores especialistas, Tomo X. Gaceta Jurídica. 1° Edición. Lima, 2005. Pág. 623 y 624.
Sin embargo, en la realidad se pueden presentar situaciones injustas. Por
ejemplo, A otorga poder a X para celebrar contratos, dicho poder se inscribe
en las ciudades de Trujillo y Lima; luego A revoca tal poder e inscribe el
mismo sólo en la ciudad de Trujillo. X, aprovechándose de que el poder aún
se encuentra registrado en Lima, celebra un contrato con B en esta última
ciudad. En una aplicación estricta del Art. 2038 del Código Civil, B estaría
amparado por el Art. 2038 del Código Civil, por cuanto la revocación del
poder de su otro contratante no fue inscrita en el registro del lugar del
contrato.
Por otro lado, respecto a la naturaleza del tercero señala Becerra Sosaya 2 que
el Art. 2038 en comentario “no recoge a un tercero registral, pues –entre otros
aspectos-, el contratante no es titular registral, es decir, no inscribe su
derecho. Nos explicamos: lo único que reclama el artículo bajo análisis – para
estos efectos- es que exista un mandato o poder inscrito, y no que se inscriba
el contrato que se celebra en base a la existencia de dicho mandato o poder.
Siendo así quien celebró un contrato se basó en la fe del Registro según el
poder o mandato esté inscrito, pero nada más (…) dicho contrato sólo estará
protegido –sobre la base de este artículo- contra la eventual amenaza de
quien quiera desconocer el mandato o poder para impugnar sobre la base de
ello el contrato celebrado”.
Resulta necesario, pues, distinguir la protección al tercero que otorga el Art.
2038 del Código Civil de la que otorga el Art. 2014 del mismo Código que
señala “el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no c onsten en los registros
públicos”.
De la lectura del Art. 2014 del Código Civil podemos ver que se enumeran una
serie de supuestos para constituirse en tercero registral, conocido en doctrina
en tercero germano. Entre tales supuestos se encuentra la condición de que el
tercero registral debe ser un titular registral, esto es, que debe haber inscrito
su derecho, siendo que es a partir de dicha inscripción que gozará de
protección. Por el contrario, el tercero que regula el Art. 2038 del Código Civil
no exige la inscripción del contrato que celebre el tercero sobre la base de
poder, solamente exige que dicho poder esté inscrito y que su revocatoria no.
Cabe agregar que si, por ejemplo, el contrato que se celebra sobre la base
del poder inscrito es uno que se configura como acto traslativo de dominio
inscribible en el Registro de Predios, el tercero podrá ampararse tanto por el
Art. 2038 como por el Art. 2014 del Código Civil, cumpliendo con cada uno de
2
Op. Cit. Pág. 621 y 622.
los requisitos expuestos por tales normas; y configurarse así en tercero
registral.