LAS HIPOTECAS, L AS HIPOTECAS, L AS HIPOTECAS

LAS HIPOTECAS, LOS
LOS EMBARGOS Y EL DERECHO A LA VIVIENDA
La cifra es escalofriante: cada día, un promedio de 6 o 7 familias vascas se ven
afectadas por procesos de desahucio de su vivienda, como consecuencia de que
no han podido hacer frente a los préstamos que asumieron para adquirir sus
viviendas. La terrible crisis económico-financiera que estamos padeciendo está
afectando al derecho constitucional a la vivienda de muchas personas. Además, a
las dramáticas consecuencias que para una familia se derivan de la pérdida de la
que es su vivienda habitual, en ocasiones, hay que añadir un lastre adicional,
porque con la entrega de la casa no siempre se pone fin a la deuda contraída.
En nuestro ordenamiento jurídico rige el principio de la responsabilidad universal,
que formula el Código Civil, por el que el deudor de un préstamo responde con
todos sus bienes presentes y futuros del cumplimiento de sus deudas. El crédito
hipotecario que la mayoría de compradores de vivienda adquieren de una entidad
financiera es un contrato de garantía que sujeta directa e inmediatamente los
bienes sobre los que se impone al cumplimiento de una obligación, para cuya
seguridad se constituye. Puede suceder -de hecho suele ser lo más frecuente- que,
en virtud del principio de libertad de pactos, las entidades bancarias ofrezcan un
modelo de préstamo hipotecario cuyas cláusulas incorporen la garantía del art. 105
de la Ley Hipotecaria, lo cual supone que el deudor seguirá respondiendo del pago
del préstamo con todos sus bienes presentes y futuros y no sólo con el bien
hipotecado.
Sin embargo, la propia Ley Hipotecaria también contempla otra fórmula de garantía
limitada al bien hipotecado. Esta es la idea que subyace en la denominada dación
en pago. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por
virtud del préstamo hipotecario, están limitadas al importe de los bienes
hipotecados, y por tanto, no van a alcanzar a los demás bienes del patrimonio del
deudor. La legislación hipotecaria, en consecuencia, admite los dos tipos de
cláusulas: el pacto de responsabilidad universal y el pacto de garantía limitada al
bien hipotecado, pero deja en manos de las partes la opción por una u otra
garantía. Lo que ocurre es que los contratos de préstamo son auténticos contratos
de adhesión y al prestatario no se le da ni la opción, ni la información referida, de
manera que la inmensa mayoría de los créditos han sido firmados conforme al
criterio de la responsabilidad universal, sin que la persona firmante del crédito
hipotecario fuese consciente de las consecuencias que podría acarrearle el impago
del crédito.
Por consiguiente, si el acreedor (normalmente una entidad bancaria) ejecuta la
garantía, en caso de impago, el inmueble suele acabar subastándose. El precio que
se alcance en esa subasta marca el valor de la vivienda y éste siempre resulta más
bajo que el precio de mercado. Además, en los casos en los que no acuda ningún
postor, algo muy habitual, el acreedor hipotecario puede pedir la adjudicación del
bien por una cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación. Esto es, en
la actual coyuntura económica las cantidades que se alcanzan con la subasta son
muy inferiores al precio que se abonó por la compra de la vivienda.
Ante las situaciones que están surgiendo por la imposibilidad de pagar las cuotas
mensuales de los créditos hipotecarios, ha surgido una demanda ciudadana que
reclama la dación en pago, es decir que la entrega de la vivienda salde la deuda
pendiente. El sentido de las decisiones judiciales que ha habido hasta la fecha no es
unánime, aunque ha habido sentencias judiciales que han aplicado la dación en pago
aun cuando la cláusula del contrato fuese la responsabilidad universal, argumentando
que en la crisis económica hay un componente financiero incuestionable que se ha de
tomar en consideración y que ha afectado al valor de tasación de la vivienda que
sirvió y se aceptó como adecuado para garantizar el préstamo en el momento de su
adquisición.
Es creciente el número de personas que acuden al Ararteko, angustiadas por el
hecho de haber perdido la vivienda y de seguir debiendo a la entidad financiera
sumas importantes de dinero que no pueden pagar por haberse quedado en paro o
haberse roto su relación de pareja. Aunque no estamos facultados para abrir un
expediente de queja -herramienta de intervención que se circunscribe a
actuaciones presuntamente incorrectas de las administraciones públicas- en la
Defensoría del Pueblo de Euskadi no podemos permanecer con los brazos cruzados
ante situaciones dramáticas que afectan al núcleo más básico del derecho a una
vida digna, así como al derecho a la vivienda.
Por ello, entendemos que, basándonos en nuestra responsabilidad para con la
ciudadanía, hemos de contribuir a hacer frente al grave problema social planteado,
demandando actuaciones que palien las situaciones creadas, así como mejoras en
el sistema que protejan de mejor manera los derechos ciudadanos. Con respecto a
lo primero, entendemos que resulta necesario crear mecanismos y vías de
mediación entre las entidades financieras y las personas afectadas que favorezcan
las opciones de refinanciación de la deuda pendiente u otras que tiendan a evitar la
subasta de la vivienda, que devendría en la última opción a aplicar. En este
sentido, debemos valorar como muy positivo el anuncio hecho por la viceconsejera
de Justicia de que se impulsará la vía de la mediación con los bancos y las cajas,
para evitar, en la medida de lo posible, que la ejecución de la hipoteca produzca los
efectos señalados.
Por otra parte, se debe hacer el máximo esfuerzo para que se proteja el derecho
constitucional a la vivienda de las familias y personas afectadas por
procedimientos que conducen al lanzamiento de la vivienda, para que ninguna de
ellas se quede en la calle, en situación de “sin techo”.
Por último, entendemos que la reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de
Enjuiciamiento Civil se revela necesaria, cuando el bien hipotecado es tan básico
como la vivienda habitual. La modificación de la legislación concursal, con el fin de
introducir restricciones al principio de responsabilidad universal en los
procedimientos de insolvencia de las personas físicas, también contribuye a
avanzar en la idea de dación en pago, que si bien no es la panacea, sí permite, al
menos, a las familias enfrentarse a su futuro libres de las cargas del pasado.
Iñigo Lamarca Iturbe
Ararteko