macroproyectos de interés social nacional

MACROPROYECTOS
DE INTERÉS SOCIAL NACIONAL
UNA REVISIÓN MÁS ALLÁ DE LA CONTROVERSIA
Pontificia Universidad Javeriana
Noviembre 11 de 2009
CONTENIDO
1. CONTEXTO DEL DÉFICIT HABITACIONAL
2. LOS MACROPROYECTOS DE INTERÉS SOCIAL NACIONAL – MISN
3. LOS MACROPROYECTOS DESDE LA EXPERIENCIA DEL SECTOR
PRIVADO
4. CONCLUSIONES
1. CONTEXTO DEL DÉFICIT HABITACIONAL
VIVIMOS EN UN PAIS CON DÉFICIT DE VIVIENDA
CRECIENTE
SEGÚN EL CENSO DEL 2005, EN
COLOMBIA HAY 8.210.347 HOGARES
(78% URBANOS y 22% RURALES).
3.828.283 HOGARES EN DÉFICIT
(46,6% DEL TOTAL NACIONAL),
1.307.985 EN CUANTITATIVO (34%) Y
2.520.298 EN CUALITATIVO (66%).
EN VIVIENDA URBANA, PARA LAS 13
ÁREAS
METROPOLITANAS
DE
COLOMBIA SE REQUIEREN 623.078
UNIDADES NUEVAS Y REPARAR
456.683.
SE ESTIMA UN CRECIMIENTO DE 235.526 HOGARES POR AÑO PARA EL
PERÍODO 2009-2017. ESTO SIGNIFICA UN TOTAL DE 1.884.208
HOGARES AL FINAL DEL PERÍODO.
REQUERIMIENTOS DE VIVIENDA URBANA
2009 - 2017
Concepto
Viviendas a ser
construidas
Déficit cuantitativo
623.078
Formación total de
hogares 2009-2017
1.884.209
Total
2.507.287
VIS
No VIS
1.749.495
Pasar de 150,000 a
280,000
Viviendas
anuales
70,000 a 194,000
VIS
anuales
757.792
Nota: En 2007 se produjo el máximo histórico de número de viviendas, alrededor de 152.000
unidades.
EL ALTO COSTO DEL SUELO URBANO IMPIDE
CONSTRUCCIÓN DE VIS
Precio del M2 en las Zonas Residenciales Populares de Bogotá:
$ 300.000,00
Sur oriente 2
$ 250.000,00
Soacha Residencial
$ 200.000,00
Patio Bonito ‐ Britalia ‐ Class
$ 150.000,00
Sur Oriente 3 ‐ Guacamayas ‐ La Belleza ‐ La Gloria
$ 100.000,00
$ 50.000,00
Bosa Residencial
2008
2005
2004
2003
2002
2001
2000
$ 0,00
Suroccidente 2 ‐ C. Bolívar 3
Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá
LA GENERACIÓN FORMAL DE SUELO INVOLUCRA UN
GRAN NÚMERO DE INSTRUMENTOS
PLAN DE ORDENAMIENTO
TERRITORIAL
PLANES ZONALES / PLANES DE
ORDENAMIENTO ZONAL
UNIDADES DE PLANEAMIENTO
ZONAL
PLANES PARCIALES
PLANES DE IMPLANTACION
PARA EQUIPAMIENTOS
PLANES DE RECUPERACION
MORFOLOGICA
El estudio y trámite de cada
uno
puede
resultar
desarticulado de los demás,
retrasando los proyectos y
propiciando
el
crecimiento
informal.
*Instrumentos aplicables para el caso de Bogotá.
COORDINACIÓN INTERINSTITUCIONAL FRACTURADA
PÚBLICO-PRIVADO
POCA
CREDIBILIDAD
CONFIANZA
GESTIÓN POLÍTICA
NACIONAL, REGIONAL
Y MUNICIPAL DÉBIL
PARADIGMAS
PRIVADOS:
PÚBLICO:
TIENEN LA VERDAD
ATROPELLAN
OBLIGACIÓN DE URBANIZAR
“SE LA GANAN TODA”
INEFICIENCIA
MUCHOS TEÓRICOS
DESCONOCEN LA REALIDAD
CORRUPCIÓN
2. MACROPROYECTOS DE INTÉRES SOCIAL NACIONAL
¿QUE SON LOS MISN?
Conjunto de decisiones administrativas y actuaciones urbanísticas adoptadas
por el Gobierno Nacional, en los que se vinculan instrumentos de planeación,
financiación y gestión del suelo para ejecutar una operación de gran escala que
contribuya al desarrollo territorial de determinados municipios, distritos, áreas
metropolitanas o regiones del país (Dec. 4260 de 2007)
¿QUE BUSCAN LOS MISN?
•Habilitación de suelo para vivienda de Interés Social y Prioritario.
•Provisión de redes de servicios Públicos Domiciliarios.
•Provisión de redes viales de integración regional, urbana, zonal y local.
•Provisión de espacios públicos y equipamientos colectivos adecuados
y suficientes.
ETAPAS DE DESARROLLO
Identificación y
Determinación
Anuncio
Formulación
Adopción
Ejecución
TIPOS DE INICIATIVA DE LOS MISN
Públicos Nacionales
Públicos - Privados
Entidades Territoriales *
Promotores Privados
Gobierno Nacional
Gobierno nacional con base
en estudios y propuestas
municipal o distrital y/o los
privados
Gobierno nacional con
base en estudios y
propuestas de los
privados
Formulación
Gobierno nacional
Gobierno Nacional con base
en estudios y propuestas
presentadas por las
entidades territoriales y/o
los privados
Gobierno Nacional con
base en estudios y
propuestas presentadas
por los particulares
Adopción
Gobierno Nacional.
DTS y resolución previa
aprobación estudios
según Decreto 4260/07
Gobierno nacional.
DTS y resolución previa
aprobación estudios según
Decreto 4260/07
Gobierno Nacional.
DTS y resolución previa
aprobación estudios
según Decreto 4260/07
Entidades Territoriales con
posible participación del
Gobierno Nacional y los
privados según esquema de
gestión del Macroproyecto
Promotores privados con
posible participación del
Gobierno Nacional y las
Entidades Territoriales
según el esquema de
gestión del
Macroproyecto
Fase
Identificación y
promoción
Ejecución
Gobierno nacional con
participación de los
aportantes
Fuente: DNP (2009).
METAS NACIONALES
Localización Macroproyectos
Con los MISN se tiene previsto
habilitar cerca de 3.500 Has. y la
construcción de 150.000 unidades
de vivienda.
Suelo Potencial a ser habilitado
Fuente: MAVDT y DNP (2009).
3. LOS MACROPROYECTOS DE INTERÉS SOCIAL
NACIONAL DESDE LA EXPERIENCIA DEL SECTOR
PRIVADO
GESTIÓN DE PROYECTOS
ESQUEMA DE NEGOCIO
PROPIETARIOS DEL SUELO
PROMOTORES
META
GENERACIÓN EFICIENTE DE SUELO
PARA VIS – VIP
INTEGRACIÓN INMOBILIARIA
COORDINACIÓN
MECANISMOS DE
CONCERTACIÓN
COMPLEMENTACIÓN
INTERINSTITUCIONAL
PÚBLICO - PRIVADO
SE REQUIERE ARTICULAR Y OPTIMIZAR TODAS LAS
ESTRATEGIAS E INSTRUMENTOS
INSTRUMENTOS GESTIÓN DE
SUELO
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
PLUSVALÍA
COMPENSACIONES
INSTRUMENTOS JURÍDICOS
NORMATIVIDAD URBANÍSTICA
ESQUEMA FINANCIERO
INVERSIONISTAS
PAGO DE LA TIERRA
REMUNERACIÓN PROMOTORES
PARTICIPACIÓN NEGOCIO
ESQUEMA FIDUCIARIO
FIDUCIA INMOBILIARIA
PARQUEO
ADMINISTRACIÓN
ESQUEMA TRIBUTARIO
VALOR DE LA TIERRA
AVALÚOS
GANANCIA OCASIONAL – IMPUESTOS
CIERRE FINANCIERO
SOSTENIBILIDAD INTEGRAL DEL PROYECTO
COMO NEGOCIO REQUIERE:
ƒ Gerencia interdisciplinaria que comprenda las lógicas de
ambos sectores. Definición de los alcances e implicaciones
procedimentales en cada fase.
ƒ Un canal de comunicación eficiente con el MVADT y con
las autoridades de Planeación municipales.
ƒ Soporte técnico de alta calidad profesional.
ƒ Estructura administrativa interna de la organización capaz
de interactuar con los diferentes actores y dar respuesta
oportuna a sus requerimientos.
ƒ Profundo conocimiento del marco normativo y de los
instrumentos aplicables en cada caso particular.
MACROPROYECTO DE INTERES SOCIAL NACIONAL
CIUDAD VERDE - SOACHA
Inició el proceso ante el MAVDT en
Febrero de 2008.
Se obtuvieron resoluciones de
anuncio en Septiembre de 2008 y
Febrero de 2009
Se adoptó mediante Resolución del
MVADT Septiembre de 2009.
MISN CIUDAD VERDE - SOACHA
AREAS GENERALES
AREA BRUTA
327 Ha
Malla Vial Arterial
Malla Vial Local
Parques y Equipamientos
Públicos
47 Ha
29 Ha
85 Ha
AREA UTIL
160 Ha
Vivienda
Equipamientos Privados
Comercio y Servicios
107 Ha
18 Ha
35 Ha
Ciudad Verde se desarrollará en siete etapas de ventas y construcción a partir del 2010.
Del área útil planteada en el Macroproyecto se desarrollará el 65 % en vivienda y el 35%
en usos complementarios a los residenciales.
MISN CIUDAD VERDE – ESTRUCTURA URBANA
El Macroproyecto Ciudad Verde cuenta actualmente con un área aproximada de 327
hectáreas, en las que se planean desarrollar un total de 36.000 viviendas.
USOS DEL SUELO
VIVIENDA
COMERCIO
MULTIPLE
INSTITUCIONAL PUBLICO
INSTITUCIONAL PRIVADO
MISN CIUDAD VERDE – ESTRATEGIAS DE GESTIÓN
ESQUEMA FIDUCIARIO
Contrato fiduciario de administración inmobiliaria
Constitución de un patrimonio autónomo con los
predios del macroproyecto.
Se garantiza la integración inmobiliaria. Los actuales
linderos jurídicos desaparecen. En espacios públicos,
usos y diseño urbano se da prevalencia al interés
general sobre el particular.
REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y
BENEFICIOS
El sistema de reparto permite la posibilidad que los
propietarios del suelo cedan a título gratuito al
municipio suelo destinado a cargas generales (malla
vial principal y redes matrices de servicios públicos)
y/o ejecuten parte de esas obras a cambio de un
índice de edificabilidad adicional.
COMPENSACIÓN DE CESIONES PÚBLICAS PARA EQUIPAMIENTOS
Se establece la posibilidad de compensación en dinero o sustitución de predios para liberar suelos de
equipamientos públicos dentro del macroproyecto para convertirlos en equipamientos privados,
únicamente
4. CONCLUSIONES
CONCLUSIONES
•
•
•
Los MISN son una herramienta para habilitar
suelo para el desarrollo de proyectos VIS y
VIP. No son incompatibles con los otros
instrumentos de gestión del suelo aplicables
a los demás suelos del Municipio (POT, planes
parciales, reglamentaciones, etc.).
Corresponden a una estrategia nacional de
reducción de pobreza y marginalidad
urbana en la que se persigue construir ciudad.
Implican un proceso complejo que
involucra un gran número de actores y
requiere un soporte técnico de alta calidad y
especialidad.
CONCLUSIONES
•
•
•
•
Como operación urbana, permiten
intervenciones de gran escala que
generan economías y relaciones de mutuo
beneficio entre el sector público y el
privado.
Estimulan la participación público –
privada y el desmonte de los
paradigmas tradicionales que impiden la
generación eficiente de suelo destinado a
VIS - VIP.
La experiencia ha demostrado que los
MISN no han sido impuestos sino
coordinados con los Municipios, incluso
hay Municipios Promotores de MISN.
La solución del déficit habitacional no
significa únicamente la producción masiva
y exclusiva de unidades de vivienda. Se
requiere construir ciudad sostenible.
Arq. Patricia Aguilar Bustamante
Directora de Gestión Urbana – Amarilo S.A.
patricia.aguilar@amarilo.com.co
Arq. Carlos A. García R.
Coordinador de Proyectos – Amarilo S.A.
carlos.garcia@amarilo.com.co
Créditos fotográficos:
Alejandro Junca