COMPRAVENTA. PROMESA DE COMPRAVENTA

Consultas técnicas
COMPRAVENTA. PROMESA DE COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN.
PODER. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Informe: Civil
Resumen
Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas
Se infiere de la escritura de compraventa que el Banco actuó como apoderado,
aunque así no se dijo, ya que es una compraventa en cumplimiento de promesa
donde sí se manifestó esta calidad. Si aquello no se considerara suficiente, es posible
acudir a la prescripción, pero no es necesario tramitarla judicialmente, ya que la
posesión por más de 30 años surge de una escritura pública, lo que hace posible
oponerla por vía de excepción.
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Consulta
I. Hechos
1942. Con fecha 1 de marzo de 1942 se otorga promesa de compraventa
con relación al inmueble padrón …
En dicho documento comparece el Banco … como «apoderado de EV»,
y en la cláusula primera se establece: «El Banco, en el carácter invocado,
promete vender […]».
(No se hace ninguna otra mención al poder referido, en el documento
de promesa.)
1976. El 19 de agosto de 1976 la escribana … autorizó una escritura de
compraventa, en «cumplimiento de la promesa referida». En dicha escritura
comparecen, por una parte, el Sr. GE en representación del Dr. RZ, representante a su vez del Banco Central del Uruguay, liquidador del Banco …
en liquidación, y, por otra parte, la parte compradora.
En la cláusula primera se hace referencia, en primer lugar, a la mencionada promesa de 1942; a una cesión de promesa a EP, viuda, de fecha
29 de noviembre de 1949, debidamente inscripta, y al fallecimiento de EP
(a la compraventa concurren sus herederos).
En la cláusula segunda se estableció: «En consecuencia, el Banco …
vende, […]».
En las cláusulas de precio y tradición se hace referencia al «vendedor».
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1980. Por escritura de fecha 10 de enero de 1980, autorizada por la
escribana …, dos de los compradores de la escritura anterior enajenan
al otro comprador los 2/3 del referido inmueble a GU. En la cláusula de
procedencia se establece que el bien se adquirió por los vendedores por
compraventa y tradición de EV, según escritura autorizada por la misma
escribana el 19 de agosto de 1976.
II.Observación realizada
III.Opinión de la consultante
Si se entendiera que es un caso de venta de cosa ajena, válida para nuestro
derecho, debería existir una ratificación del vendedor para subsanarla.
Estudio dos consultas de la aeu. Una refiere a un plazo de 30 años desde
la toma de posesión para estar al abrigo de las pretensiones del dueño, y
no se establece si solo el transcurso del tiempo validaría la compraventa
o habría que iniciar una prescripción. La otra consulta establece que, por
no existir poder de representación suficiente, determina su irrelevancia
respecto del dueño, situación que este debería ratificar.
Considerando la consultante imposible obtener la ratificación del propietario que no compareció, solucionaría el problema mediante un juicio
de prescripción.
Informe de la Comisión de Derecho Civil
Es atendible la observación realizada por la escribana consultante en los
referidos documentos, en especial la compraventa de 1976.
Nos permitimos discrepar en otro aspecto. En nuestra opinión, en
la promesa de 1942 el poder sí fue invocado, pues se hace referencia al
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La escribana consultante plantea que el inmueble de referencia tiene como
último título una compraventa de fecha 19 de agosto de 1976, en la cual
el Banco Central, en carácter de liquidador del Banco … en liquidación,
enajenó a GU, CU y FU el inmueble padrón …
En la mencionada escritura, tanto en la comparecencia como en la
cláusula segunda, comparece vendiendo el Banco … en liquidación. Del
relacionado de antecedentes y en la promesa a la cual se da cumplimiento,
surge que el propietario era EV y el Banco su apoderado.
En dicha escritura de compraventa y en su antecedente de promesa no
se controla poder alguno, y en el primer caso no se invoca la representación.
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Banco como apoderado, y en la cláusula primera se refiere al Banco «en
la calidad invocada».
Si bien es verdad que el poder en dicho documento no fue controlado,
ello no implica que no existiera.
Por otro lado, en la compraventa de 1976, si bien la comparecencia está
erróneamente planteada, al igual que la cláusula de objeto, atendiendo
a la escritura como un todo es posible sostener que esa compraventa se
otorga en cumplimiento de la promesa y cesión referida en la cláusula de
antecedentes. En nuestra opinión no puede entenderse de otra manera.
En la escritura se especifica que el Banco …, en representación de EV,
prometió en venta. Se trata claramente de una compraventa en cumplimiento de una promesa, en la cual el Banco … compareció representando
al señor EV.
Por lo tanto, más allá de que la escritura posee una errada técnica, se
interpreta que el Banco actuó en representación y no por sí.
Para mayor abundamiento, y sin pretender contradecir lo afirmado
en el sentido de que la documentación no es observable, existe otra línea
argumental.
El estudio de títulos parte de una escritura de compraventa de 1976,
por lo cual han transcurrido más de 30 años desde la toma de posesión.
En consecuencia, no es necesario tramitar la prescripción, sino que esta
se puede oponer como excepción.
En este sentido, el escribano Roque Molla ha sostenido:
La naturaleza de modo originario que asignamos a la usucapión en
general […] adelanta nuestra posición cuando la adquisición por usucapión
es un antecedente dominial, sino también para la situación de un poseedor
con prueba de su derecho de tal en escritura pública con las condiciones
requeridas por la ley para la usucapión […] en ambos casos no es necesario
el trámite judicial tendiente a obtener una sentencia declarativa de
prescripción adquisitiva.
Cuando el profesional escribano emite un juicio acerca de la «bondad
de los títulos», en realidad no está opinando con respecto al derecho de
propiedad regularmente trasmitido desde la salida del dominio fiscal, sino
a un presunto derecho de propiedad que en caso de ser controvertido tendría
el auxilio de la usucapión, no como acción, sino como excepción.
En consecuencia, en todos los casos con escrituras públicas que
instrumentan enajenaciones de propiedad y posesión o con aquellas que
solemnizan únicamente la trasmisión de las posesiones, el argumento
jurídico de derecho material para «aceptar el título» es el mismo: el apoyo
en la usucapión.81
81 Molla, Roque, «La prescripción adquisitiva abreviada: un modo originario de adquirir», en Anuario de Derecho Civil Uruguayo, vol. xxiii, 1993, pp. 603 ss.
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En consecuencia, el título no es observable, ya sea: a) porque surge de
la interpretación contextual de la escritura de 1976 en la que el Banco …
dio cumplimiento a una promesa en la cual había actuado como apoderado
de EV y lo único que podía hacer era actuar en la escritura también en su
representación, como por b) el segundo argumento expuesto, es decir, que
pasados 30 años comprobables de posesión se puede oponer la prescripción
por vía de excepción.
Conclusión
Esc. Daniella Cianciarulo Bertone
Informante
La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Escs. Fernando Alonso,
Enrique Arezo, Daniella Cianciarulo, Adriana Goldberg, Mariana González,
Silvana Grantosky, Paola Igoa, Adriana Inciarte, Mónica Jover, Florencia
López, María del Rosario Marchese, Roque Molla, Javier Parga, Laura
Parnás, Margarita Puertollano, Diego Rodríguez, Silvia Tourné, Adriana
Tuzman, Beatriz Vázquez y Juan Pablo Villar, aprueba el informe que
antecede.
Escs. Enrique Arezo y Roque Molla
Coordinadores alternos
(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la aeu
el 6 de noviembre de 2012, expediente 1324/2012.)
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Se infiere de la escritura de compraventa que el Banco actuó como apoderado, aunque así no se dijo, ya que es una compraventa en cumplimiento
de promesa donde sí se manifestó esta calidad y no era otra cosa lo que
podía hacer el apoderado.
Si aquello no se considerara suficiente, es posible acudir a la prescripción, pero no es necesario tramitarla judicialmente, ya que la posesión
por más de 30 años surge de una escritura pública, lo que hace posible
oponerla por vía de excepción.
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