4. ANALISIS INTERNO IV. Análisis interno El siguiente apartado tiene el objetivo de identificar las actividades en la que la Sociedad de Tasación analizada ofrece mayor creación de valor, para tratar de potenciarlas. 4.1.- La Empresa G Tasaciones tiene como fin social único “la realización de operaciones de tasación de toda clase de bienes y especialmente de inmuebles que hayan de ser objeto de garantía hipotecaria a efectos de cobertura de emisión de bonos, cédulas y participaciones hipotecarias, y las relacionadas con la determinación del valor de cualquier bien.” Está homologada por el Banco de España para la realización de tasaciones de “garantías hipotecarias de créditos o préstamos que formen ... parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades financieras...34” Comienza su actividad en julio de 2.003 para satisfacer la demanda creciente que existía en el mercado de las tasaciones. En el primer año de operación, el volumen de informes emitidos estaba en torno a los 7.600, se alcanzó un cénit de algo menos de 15.000. Una de las mayores singularidades de la empresa es su estructura de propiedad y es que sus clientes son sus propietarios. La sociedad esta participada por dos Cajas de Ahorros, que son sus principales clientes. Aproximadamente una sexta parte de la propiedad pertenece a pequeños accionistas. Art. 2.a de La Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas entidades financieras. 34 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 52 4. ANALISIS INTERNO En la figura 28, puede visualizarse este reparto de la propiedad. Se ha omitido el nombre de los socios mayoritarios. Recibirán, en adelante, las denominaciones “Entidad financiera C” y “Entidad financiera G”. Estructura de la propiedad 15% Entidad financiera C Entidad financiera G 25% 60% Otros Figura 28: Estructura de la propiedad de la empresa El 85 % del capital social pertenece a dos cajas de ahorros (60 % y 25 %), quedando el resto de las participaciones en manos de accionistas minoritarios. Veremos como estas dos cajas de ahorros son, además de propietarias, los principales clientes de la Sociedad. Desde su fundación la empresa ha dado pasos encaminados hacia la calidad, como lo es su admisión como miembro de ATASA (Asociación Profesional de Sociedades de Valoración) en el año 2.004. La empresa tiene su sede central en Sevilla y cuenta con una sede en Badajoz. El ámbito de actuación son las CCAA de Andalucía, Extremadura, Madrid y Castilla La Mancha. Al ser una Sociedad homologada por el Banco de España, ha sido ya objeto de dos rigurosas inspecciones por parte del Bando de España (2.005 y 2.007) superadas satisfactoriamente. La homologación limita exclusivamente el objeto social de la empresa. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 53 4. ANALISIS INTERNO Desde el cénit de la actividad, en 2.007, hasta hoy, tanto el volumen de facturación como los beneficios no han hecho más que decrecer. La mayor parte de los informes realizados tienen como finalidad la garantía hipotecaria, aunque también realiza algunos para la Seguridad Social, juicios y valoraciones patrimoniales. La plantilla cuenta con diecisiete trabajadores de los cuales ocho son universitarios (un arquitecto, un ingeniero agrónomo y seis arquitectos técnicos). 4.2.- Los productos En 2.010 se realizaron un total de 7.749 encargos de tasación los cuales se distribuyeron de la siguiente forma: Porcentajes por categorías Viviendas individuales Certificaciones de obra 5% 3% 4% 3% 4% Locales comerciales Suelos 11% 70% Edificios industriales Fincas rústicas Otras * Figura 29; Distribución de los bienes valorados. Porcentaje sobre el total. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 54 4. ANALISIS INTERNO El 70 % de las tasaciones realizadas son de viviendas individuales (que pueden ser pisos o viviendas unifamiliares). Le siguen con un 11 % las certificaciones de obra (que son tasaciones que se realizan para verificar el avance de obras financiadas mediante los denominados “créditos al promotor” que consisten en la liberación de cantidades de dinero previamente acordadas, al producirse avances en la obra o la consecución de hitos). El resto de tipos de valoraciones tienen una distribución de entre un 3 y un 5 %. Destacan por su complejidad las valoraciones de suelo y de explotaciones económicas (hoteles, industrias, etc.) 4.3.- El proceso de elaboración de tasaciones El proceso de elaboración de un informe de tasación comienza cuando un cliente (generalmente una entidad financiera) solicita la realización del trabajo. Esta es la entrada que acciona todas las actividades propias de este tipo de organizaciones. A continuación se detalla el proceso para su mejor comprensión. Las entidades financieras (los principales clientes de las sociedades de tasación) requieren de una tasación para poder llevar a cabo sus operaciones de titulización, sobre las operaciones de préstamos hipotecarios. Así pues, cuando una entidad financiera se dispone a conceder un crédito hipotecario a uno de sus clientes solicita que una sociedad de tasación elabore un informe en el que se identifique el bien que quedará como garantía, el valor del inmueble, su situación urbanística, su situación registral, su estado de ocupación y uso, etc. En el caso de la esta sociedad, a través de una aplicación informática los solicitantes pueden realizar formalmente el encargo y consultar el estado de tramitación en el que se encuentra. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 55 4. ANALISIS INTERNO Las operaciones básicas en una sociedad de tasación pueden verse en la figura 30: Figura 30: Diagrama de flujo del proceso 1) Recepción Los solicitantes, vía página web o teléfono, demandan la realización del trabajo. El departamento de administración asigna el trabajo a los técnicos, atendiendo a criterios objetivos de clasificación de técnicos. 2) Elaboración La etapa fundamental del proceso. En el momento de la asignación, el técnico que realizará el informe recibe sms con el teléfono del solicitante, para que pueda ir realizando la visita. Recibe por correo electrónico los documentos que el cliente ha aportado y que se deberán comprobar si son o no suficientes para realizar el informe sin condicionantes. En la visita al inmueble, el técnico realizará todas y cada una de las comprobaciones necesarias; la fundamental, identificar el inmueble, es decir, verificar la correspondencia entre el inmueble visitado y el título de propiedad aportado. Además, se realizan las comprobaciones que marca la Orden ECO 805/03, a saber, estado de uso y ocupación o explotación a que se destine, situación registral, régimen de protección pública, identificación física del inmueble, comprobación de superficies, existencia de servidumbres JAVIER GONZALEZ MARTINEZ visibles, estado de construcción o 56 4. ANALISIS INTERNO conservación aparente, adecuación al planeamiento urbanístico vigente y cuantas otras comprobaciones estime necesarias con el fin de conocer las características y la situación real del objeto de la valoración. Una vez visitado el inmueble y suponiendo que ya se dispone de toda la documentación necesaria, procederá a elaborar el informe. Este se realiza en un software adquirida por la Sociedad a un proveedor informático. Cuando el técnico termina el informe lo envía a través del correo electrónico a la sociedad para que sea supervisado por ella (validada), impresa y emitida. 3) Validación El departamento de Validación recibe los informes elaborados por los tasadores. Los técnicos del departamento de validación comprueban que el informe es correcto y cumple con la normativa vigente. La parte fundamental de esta actividad consiste en verificar la correcta identificación del inmueble (¿existe correspondencia entre el título aportado y el inmueble visitado por el tasador?) y verificación de la bondad de la valoración realizada. Esta comprobación se realiza 1.analizando el estudio de mercado enviado por el técnico, 2.- cotejando el valor dado con los datos estadísticos de la Sociedad, 3.- cotejando el valor dado con los datos estadísticos de la Asociación Profesional de Sociedades de Tasación (ATASA). Una vez validado el informe pasa a la siguiente etapa, la etapa de Preparación y Envío. La etapa de Validación es la segunda en importancia de todo el proceso. 4) Preparación y Envío Una vez el informe ya validado por los técnicos de la sociedad tan solo resta la impresión del informe (hasta ahora todo ha sido en soporte JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 57 4. ANALISIS INTERNO digital), se encuaderna adecuadamente y se envía a la sucursal que realizó el encargo a través de la valija interna de la propia entidad financiera, y de esta forma se termina el proceso de producción del informe de tasación. 4.4.- La plantilla La plantilla está formada por el gerente, el director técnico, un responsable de sistemas, un responsable administrativo, seis técnicos y seis administrativos. Además, la empresa cuenta con tasadores externos (profesionales libres que prestan sus servicios a la sociedad en concepto de tasadores) y una persona encargada de la delegación de Badajoz. El gerente es el responsable de la gestión de la empresa en todos sus aspectos. Reporta directamente al consejo de administración de la marcha de la misma. Es también el responsable de contratación de recursos humanos, planifica la política económica y financiera, y gestiona directamente los encargos de mayor entidad. Controla los índices de actividad. El director técnico es el responsable de la selección y formación de los técnicos, marca las líneas o criterios generales de validación, redacta las circulares y notas técnicas que han de seguir los tasadores, asesora en aspectos jurídicos a los técnicos en caso de ser necesario, elabora los presupuestos de tasaciones singulares y marca los criterios de asignación de trabajos a los tasadores. Forma parte de la comisión técnica y estadística de ATASA por lo que ha de asistir a las reuniones de esta comisión en la que los asociados tratan de unificar criterios de valoración. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 58 4. ANALISIS INTERNO Los técnicos tienen encomendadas las siguientes tareas; Deben revisar todos los informes que redactan los técnicos externos a fin de comprobar que no adolecen de errores, para posteriormente emitir el certificado en nombre y representación de la sociedad de tasación. Últimamente, dada la caída de actividad, también son ellos los que realizan tasaciones y estimaciones de valor. El “subdepartamento” de Tasaciones Especiales se ocupa de las tasaciones de inmuebles singulares, tales como suelo pendientes de desarrollo urbanístico, inmuebles ligados a explotaciones económicas (hoteles, industrias cárnicas, etc.) Existen otro tipo de técnicos, denominados vinculados. Los técnicos vinculados suelen realizar la labor de tasadores, exactamente igual que los técnicos externos, con la única diferencia de que pueden realizar labores de validación en caso de ser necesario. Así la empresa tiene cubiertas las posibles bajas de alguno de los técnicos de validación o en caso de necesitar aumentar la producción en el departamento de Validación por alguna situación coyuntural, y puede disponer de este recurso en un intervalo de tiempo menor. El responsable de sistemas es el encargado del mantenimiento informático de la sociedad, de la gestión y mantenimiento de la página web y del aplicativo que permite la comunicación con las entidades. Se encarga también trimestralmente, de elaborar las estadísticas que exige el Banco de España y que sirve como base de diversas publicaciones oficiales (Banco de España, Ministerio de Vivienda, antes Fomento...) Los administrativos tienen atribuidas la función de la gestión diaria de encargos, seguimiento del estado de los trabajos, incidencias, documentación, facturación, impresión de los trabajos, envíos por valija, atención de llamadas JAVIER GONZALEZ MARTINEZ telefónicas...Tradicionalmente, de manera 59 4. ANALISIS INTERNO voluntaria, todos hacen de todo. Van rotando cada cierto tiempo de labor. Esto, que en principio supuso un esfuerzo y una perdida de especialización, ha permitido luego gran flexibilidad por lo que el sistema se ha convertido en un éxito. Los tasadores externos tienen como única función la elaboración del informe de tasación (sin el certificado). Para ello deben contactar con el cliente, realizar la visita, solicitar toda la documentación necesaria, hacer el estudio de mercado, levantar el plano acotado, elaborar el informe y enviarlo al departamento de Validación para la emisión del certificado. Estos técnicos no forman parte de la plantilla, son profesionales que ejercen la libre profesión y que prestan sus servicios. Su vinculación se limita a la prestación de servicios. Desde que se instauró el nuevo aplicativo, los técnicos “preferentes” (aquellos que cuentan con mayor experiencia, vinculación y confianza) visitan a las oficinas para presentarles la aplicación. Este trabajo lo hacen de manera gratuita. Obt ienen a cambio preferencia a la hora de realizar encargos. 4.5.- Datos estadísticos de la empresa No se ha contado con autorización para exponer detalladamente datos económicos – financieros de la empresa. A continuación, se proporcionan algunos datos clave. - En 2.010, séptimo año de actividad, superamos los 71.000 encargos realizados y los 20.000.000 de € de facturación. - En 2.010 la actividad se contrajo, respecto de 2.009 en un 21 % (en términos de facturación). - El 75 % de la facturación corresponde a las tasaciones realizadas para C, propietaria mayoritaria de la empresa, el 16 % a C, también propietaria y el resto a otros clientes (figura 31); JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 60 4. ANALISIS INTERNO Distribución de volumen de facturación por clientes 9% 16% Entidad financiera C Entidad financiera G Otros 75% Figura 31: Distribución del volumen facturado por cliente - El ingreso medio por tasación alcanza los 300 €. - En cuanto a la distribución geográfica, el 60 % de las tasaciones se realizan en Andalucía occidental (Cádiz, Sevilla y Huelva) y un 20 % en Badajoz. - Respecto de las tipologías, el 70 % de las tasaciones realizadas se corresponde a viviendas individuales terminadas, el resto de la actividad esta muy fragmentada (11 % comprobaciones de obra, 5 % edificios industriales, 5 % inmuebles ligados a actividades económicas, etc.) - Los tiempos medios de entrega de tasaciones están actualmente en 4,99 días. El mínimo se alcanzó en 2.008 en el que conseguimos un tiempo medio de entrega35 de 4,69 días por encargo. 4.6.- Recursos y capacidades En este apartado se analizarán las características de los recursos, factores, medios, habilidades y capacidades de las que se dispone para hacer frente al entorno. Tiempo medio medido desde el momento en el que se da de alta la solicitud hasta que se entrega, medido de manera continua (sin interrupciones). 35 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 61 4. ANALISIS INTERNO El resultado debería ser la determinación, con cierto rigor, de las fortalezas y debilidades de la organización. La importancia del análisis de recursos y capacidades. En 1997 Anita McGaham y Michael Porter36 se preguntaron cuanto importa el sector en los resultados de una empresa. Llegaron a la conclusión de que el sector representaba el 19 % de la variación de los beneficios y el 36 % de la variación de la rentabilidad. Sin embargo, dentro de un mismo sector las empresas presentan diferentes resultados. Es obvio pensar que cada vez tienen más importancia los factores internos en el devenir de la empresa, aunque el sector pueda llegar a marcar su rumbo casi inexorablemente. Un estudio acerca de los recursos y las capacidades debería aportar respuestas acerca de las causas de la preponderancia de una organización dentro de un sector. Este enfoque se fundamente en tres ideas básicas 37: - Las organizaciones son diferentes entre sí en función de los recursos y capacidades que poseen, así como por sus características. Además los recursos y capacidades no están disponibles para todas las empresas en las mismas condiciones. - Los recursos y capacidades cada día tienen un papel más relevante para definir la capacidad de la empresa. En el complejísimo entorno actual las organizaciones se empiezan a preguntar qué necesidades pueden satisfacer, más que cuales quieren. - El beneficio de la empresa es consecuencia de las características del entorno y de la combinación de recursos de los que dispone. Juan Carrión Maroto se hace eco de este informe en su libro “Estrategia, de la visión a la acción”, editado por ESIC. 37 NAVAS, J.E.; GUERRAS, L.A. (2002): “La dirección Estratégica de la Empresa”, Cívitas, Madrid. 36 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 62 4. ANALISIS INTERNO En este apartado se identificarán los recursos y las capacidades de la organización y se evaluarán para determinar si son útiles y adecuados para conseguir una ventaja competitiva sostenible. Se analizarán las posibles opciones estratégicas a partir de los recursos y capacidades de los que se dispone, sin olvidar aquellos que se podrían desarrollar en el corto plazo (conocimientos) y a los que se podrían acceder (alianzas). Los recursos Son los activos de los que dispone. Se describirán a continuación una posible clasificación de estos y se pondrán ejemplos de los que disponemos; - Tangibles; de fácil identificación mediante el análisis financiero. Ø Solidez financiera (bajo endeudamiento) Ø Bienes inmuebles en propiedad (2 oficinas) Ø Flexibilidad en costes (gran parte de los costes son variables) Ø Fiabilidad en el pago (las entidades financieras propietarias gestionan la cuenta de clientes) - Intangibles; son de lenta y costosa acumulación, de difícil venta en el mercado y susceptible de múltiples usos. En ellos se pueden englobar la tecnología, la reputación, la cultura. Ø Prestigio en el sector (se forma parte del comité técnico de ATASA y se han realizado varias publicaciones en la revista de la asociación) Ø Prestigio ante el regulador (se han superado satisfactoriamente dos inspecciones del Banco de España) JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 63 4. ANALISIS INTERNO Ø Recursos web; se dispone de una aplicación muy novedosa, que es visitada con frecuencia por nuestros clientes. Ø Compromiso de la gerencia con el empleo (100 % del personal indefinido) Ø Red fiel y selecta de colaboradores externos (se cuenta con una red de técnicos, arquit ectos aparejadores e ingenieros, de contrastada solvencia y confianza) Ø “Hermandad”; al ser una empresa participada, se cuenta con cierta preferencia en la asignación de encargos. - Humanos; Conocimientos y destrezas especializadas, capacidad de comunicación y de relación, habilidades de razonamiento, motivación... en definitiva talento. Probablemente el activo de más difícil valoración. Ø Muy buen ambiente de trabajo. Ø Alto grado de especialización. Ø Experiencia. Ø Combinación de experiencia y juventud. Ø Fortaleza contrastada (por ejercitada) ante presiones de todo tipo. Ø Buenas relaciones personales con grandes profesionales del sector. Las capacidades Son habilidades o competencias organizativas que permiten desarrollar las actividades de la empresa a partir de los recursos disponibles 38. 38 MAROTO CARRIÓN J. (2006) “Estrategia, de la visión a la acción”. ESIC. Madrid. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 64 4. ANALISIS INTERNO Son virtudes muy asociadas al capital humano y se apoyan en intangibles como el conocimiento y la motivación, entre otras. Para que los recursos de una organización fructifiquen han de ser adecuadamente combinados y gestionados para generar una capacidad. La empresa puede observarse como una red de rutinas organizadas de forma jerárquica, que es capaz de utilizar y generar conocimiento. Las rutinas organizadas o procesos, son la forma más evidente de la existencia de capacidad dentro de la empresa Parece evidente que es más fácil evaluar los recursos (aunque no todos) que las capacidades. Para identificar las capacidades de la manera más objetiva posible se va a utilizar dos herramientas; el análisis funcional y la cadena de valor. 4.7.- Objetivos del análisis El objetivo de este apartado ha de ser identificar qué recursos y qué capacidades permitirán aprovechar las oportunidades que surjan. Se debe identificar la identidad y el propósito de la empresa, así como sus fuerzas, es decir, “a qué queremos dedicarnos, a quién nos dirigimos y qué necesidades pretendemos cubrir 39” Se verá que no todos los recursos y capacidades son útiles para formular la estrategia a seguir. Estos deberán ser mejores que los de los competidores y de difícil adquisición o copia. El objetivo de este análisis será pues evaluar los recursos y la capacidades y ajustarlos a las oportunidades del entorno. Luego formular una estrategia que aporte alguna ventaja competitiva40. La 39 40 Ibid. Pag. 125. Ibid. Pag. 127. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 65 4. ANALISIS INTERNO figura 32 sintetiza el proceso. Partiendo del análisis de recursos y de capacidades ha de poder formularse la estrategia que aportará una ventaja competitiva. Ventaja competitiva Estrategia Capacidades organizativas (rutinas organizativas) Recursos (tangibles e intangibles) Factores críticos de éxito en el sector. Flujo / colectivo Stock / individual Figura 32: Relación entre recursos, capacidades y estrategia JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 66 4. ANALISIS INTERNO 4.8.- Análisis funcional Esta herramienta permite identificar los puntos fuertes y débiles de la organización. Previamente se habrá de identificar las variables clave que permiten realizar el quehacer diario. Consiste en una evaluación escalada de dichas variables clave. Los picos hacia la derecha significan puntos fuertes, a la izquierda debilidades. La ventaja de esta herramienta es su sencillez y que resulta ser muy intuitiva. La desventaja es la falta de estandarización. En la figura 33 queda reflejado el denominado perfil estratégico interno. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 67 4. ANALISIS INTERNO 1 Área comercial Cuota de mercado Características del producto Imagen de marca Publicidad y promoción Diversidad de clientes Comisiones a EEFF 2 Área de Dirección y Organización Estilo de dirección Estructura organizativa Planificación y control Sistemas de información Capacidad para delegar 5 x x x x x x x x x x x x x x x x x x Área tecnológica Tecnología disponible Esfuerzo en I+D Innovaciones realizadas con éxito Área de Recursos Humanos Sistema de incentivos Clima laboral Nivel de formación Participación Estabilidad laboral Relación con colaboradores 4 x Área de producto Estructura de costes Control de calidad (Inspecciones) Procesos de producción Productividad Situación de bienes de equipo Velocidad de producción Área financiera Estructura financiera Coste del capital Rentabilidad e las inversiones Solvencia Costes financieros Cobros Cuenta de resultados 3 x x x x x x x x x x x x x x Figura 33: Perfil estratégico de la empresa JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 68 4. ANALISIS INTERNO Se pueden extraer varias conclusiones: 1) Los puntos débiles de la organización se encuentran en el área comercial. La falta de experiencia (de necesidad) y la singular naturaleza del negocio ha dificultado la creación de un área competente en esta materia. 2) El área de producto no presenta grandes áreas de mejora, al ser un producto reglado e impuesto por la normativa. Sí se puede presentar como ventaja la superación de dos inspecciones por parte del BdE y la satisfacción (puesta de manifiesto en la encuesta de calidad) por la mejora en los plazos de entrega de las tasaciones. 3) La estructura financiera muestra una erosión inquietante en la cuenta de resultados aunque la solvencia aún es significativa. Las diferencias respecto de los datos del sector (vistos anteriormente) no son significativas. 4) El área tecnológica es una de las mejores de la empresa, que fue pionera en el sector en obtener la firma electrónica. Se ha desarrollado una aplicación web que ha mejorado mucho la comunicación con los clientes, la coordinación de las altas de los encargos con el envío de un sms a los tasadores permitió reducir plazos... esta se trata probablemente de la mejor área de la empresa. 5) La supresión de incentivos no ha dañado el buen ambiente de la empresa. A pesar de tres inevitables despidos acaecidos en los últimos años, existe gran estabilidad laboral (100 % de la plantilla con contrato indefinido). La caída de actividad ha permitido filtrar a nuestros colaboradores. Siguen trabajando ya solo los mejores. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 69 4. ANALISIS INTERNO 6) Dirección afable y accesible, muy comunicativa y abierta a propuestas. Otro de los puntos fuertes. 4.9.- La cadena de valor Otra herramienta es la Cadena de Valor, descrita ya en 1.985 por Michael Porter, en su clásico “Ventaja comparativa”. El objetivo de esta técnica es el de identificar las fuentes de las ventajas competitivas de una empresa, es decir, que partes de la organización son las que más contribuyen a la creación de valor. Lo que se hace es desagregar las actividades que desarrolla una empresa para, una vez identificadas, asignarle un valor y un coste a cada una de ellas. La obtención de una ventaja competitiva se realiza a través de la reducción de costes o de la creación de productos o servicios de mayor valor (o idealmente ambas a la vez). La cadena original planteada por Porter hace mención a una empresa industrial. Como nuestro caso es otro, tendremos que adaptarla. El modelo clásico de Porter tiene la siguiente forma; JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 70 4. ANALISIS INTERNO Figura 34: La Cadena de Valor de M. Porter 41 Las actividades de producción de valor se clasifican en nueve categorías. Las que se relacionan con la fabricación del producto, la comercialización, distribución y postventa se denominan actividades primarias. Las que proporcionan los medios para el funcionamiento de las anteriores se denominan actividades de apoyo. Actividades primarias: Ø Logística interna; labores de aprovisionamiento de existencias hasta la incorporación al proceso de producción. Ø Operaciones; es el proceso de fabricación en sí. Ø Logística externa; distribución del producto fabricado. Ø Marketing; labores para conseguir la venta. Ø Servicio post -venta; mantenimiento y mejora del producto o servicio una vez vendido. Actividades secundarias: Ø Compras o aprovisionamiento; adquisición de los factores a utilizar. Ø Desarrollo de la tecnología; obtención, mejora y gestión de tecnologías en la empresa. 41 Fuente; www.estrategiamagazine.com JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 71 4. ANALISIS INTERNO Ø Gestión de recursos humanos; todo lo relacionado con el talento dentro de la empresa. Ø Infraestructura; todo aquello que sirve de último respaldo para la actividad empresarial (dirección, sistemas de información, contabilidad...) Verdaderamente la actividad que realiza la sociedad analizada es mucho más sencilla que esto, además se trata de focalizar la atención en una parte del proceso. Excede el ámbito de este trabajo tareas tales como la adquisición de maquinaria. El análisis de centrará en las labores de realización del informe (elaboración y en la supervisión de valores (validación). Se han mencionado ya las principales tareas inherentes a la actividad; a continuación les asignaremos costes e ingresos. Partiendo de la estructura de gastos de la cuenta de resultados y del valor medio de una tasación podemos identificar el siguiente reparto (figura 35); Importe medio tasación Costes (%/Ingresos) Comisión Externos Personal Admon. Técnico Otros fijos Margen 300 € 31% 25% 19% 7% 12% 9% 93 € 75 € 57 € 21 € 36 € 27 € -3% Figura 35: Estructura de gastos Se considera la comisión que cobran las entidades financieras en concepto de comisión comercial como un gasto fijo, ineludible y por JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 72 4. ANALISIS INTERNO tanto irrelevante para el análisis, por lo que se descuenta, el resto de los costes los podemos repartir en función de su incidencia en cada una de las actividades (figura 36). Se adapta para la presentación una base = 100. Activ. 1 Externos 0 Personal 3,5 Admon 3,5 técnico 0 Otros fijos 2,25 Activ. 2 25 0 0 0 2,25 Activ. 3 0 12 0 12 2,25 Activ. 4 0 3,5 3,5 0 2,25 Figura 36: Costes por actividades De esta estructura de costes se puede obtener la figura 37 (recordar que las cuatro actividades en las que se ha descompuesto el proceso son; recepción, elaboración, validación y preparación y envío): Costes por actividades 30 25 20 Externos Costes (base 15 100) 10 P. Admon. P. Técnicos Fijos 5 0 Activ. 1 Activ. 2 Activ. 3 Activ. 4 Actividades Figura 37: Costes por actividades En cuanto a la aportación de valor es de difícil cuantificación. El procedimiento que se va a seguir para estimarlo será; - Si una tasación se anula se pagan tan solo 30 €. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 73 4. ANALISIS INTERNO - Si la visita del técnico se ha realizado ya, se cobran 60 € adicionales. - En el momento que la tasación se valida, se genera automáticamente la factura. El trabajo está realizado. - Para la última etapa, vamos a suponer que aporta un valor tal que cubre costes. En la figura 38 se representan las aportaciones de valor de las actividades básicas de la empresa, de forma individual y acumulada: Ingresos 300 Aporte Comisiones Act 1 Act 2 Act 3 Act 4 30 60 100,5 16,5 %/Valor Acumulado 0 31% 14% 30 29% 90 49% 190,5 8% 207 %/Valor 0 10% 30% 64% 69% Figura 38: Aportación de valor por actividades Tabla que se traduce gráficamente en la figura 39: Aportación de valor por actividades 50 45 40 35 Aportación de 30 valor (base 25 20 100) 15 10 5 0 Aportación de valor Activ. 1 Activ. 2 Activ. 3 Activ. 4 Actividad Figura 39: Aportación de valor por actividades JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 74 4. ANALISIS INTERNO Enfrentando las dos tablas se obtiene la figura 40 en la que puede verse las actividades que aportan mayor valor: Valor vs costes 50 40 30 Costes 20 Valor 10 0 Activ. 1 Activ. 2 Activ. 3 Activ. 4 Actividad Valor Costes Figura 40: Valor vs. Costes Conclusiones de la cadena de valor: Lo primero que se puede pensar es que cómo es posible que una empresa que da pérdidas (margen –3%) puede tener una aportación de valor negativa. Esto es posible porque las comisiones se han descontado del proceso, al considerarse un factor exógeno. Las actividades en las que se crea más valor son aquellas en las que se verifican y evalúan las cualidades que como garantía tienen los bienes valorados. Concretamente en la validación, proceso en el que se compraba, recordemos que los técnicos del departamento de validación comprueban que el informe es correct o y no adolece de errores. La parte fundamental de esta actividad consiste en verificar la correcta identificación del inmueble (¿existe correspondencia entre el título aportado y el inmueble visitado por el tasador?) y verificación de la bondad de la valoración realizada. Esta comprobación se realiza 1.analizando el estudio de mercado enviado por el técnico, 2.- cotejando JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 75 4. ANALISIS INTERNO el valor dado con los datos estadísticos de la Sociedad, 3.- cotejando el valor dado con los datos estadísticos de ATASA. Los principales costes se producen en las verificaciones que requieren mano de obra cualificada; visita y realización del trabajo y validación. 4.10.- Conclusiones del análisis interno 1.- Objeto social único. Reducido margen de maniobra. 2.- Facturación concentrada en un único cliente que es además, dueño de la mayoría del capital de la empresa. 3.- Del análisis de recursos cabe decir que a pesar de la fuerte caída de ingresos, la posición financiera de la empresa sigue siendo sólida (aún hay tiempo!!) 4.- Posición pequeña pero de prestigio, respaldada con dos inspecciones superadas por parte del Banco de España. Participación activa en los Comités Técnicos y Éticos de ATASA. 5.- Experiencia en innovaciones tecnológicas (firma electrónica, aplicación web, encargos a tasadores, etc.) 6.- La experiencia y capacitación comercial es prácticamente inexistente. 7.- La creación de valor de la actividad de la empresa se centra en la identificación e inspección de las garantías hipotecarias, así como en la valoración de las mismas. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 76