Modificación unilateral de la duración del contrato

Modificación unilateral de la duración del contrato
Fecha última revisión: 20/6/2014
Ref. CJ 9565/2011
Normas
LAU 1994
CAPÍTULO II. DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO Artículo 11. Desistimiento del contrato.
CAPÍTULO II. DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o
convivencia del arrendatario.
CAPÍTULO II. DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del
arrendatario.
Desistimiento del arrendatario (art. 11 LAU 1994)
Como salvedad del principio general conforme al cual la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes del art. 1256 CCiv, en el ámbito locativo especial urbano, se permite al arrendatario poner fin al contrato, antes del vencimiento
del plazo de duración convenido, por su sola voluntad.
Esa facultad de desistir o denuncia unilateral, parte de la idea de que cuando nos encontramos ante una relación de carácter duradero pueden surgir
cuestiones que lleven a que una de las partes entienda más favorable para sus intereses apartarse de esa vinculación, asumiéndose que ello puede
suponer un detrimento para la otra parte del contrato.
El art. 11 LAU 1994, en su redacción originaria, aplicable a contratos anteriores al 6 de julio de 2013, concede este derecho de desistimiento en los
contratos de duración pactada superior a cinco años, y siempre que hubieran pasado al menos cinco años, con la obligación de preavisar al
arrendador con una antelación mínima de dos meses. La facultad de desistimiento del arrendatario requiere:
•Que hayan pasado cinco años del tiempo total pactado. No es igual, por supuesto, que hablemos de contrato de duración superior a
cinco años, que del contrato que llega a los cinco años por prórrogas anuales, fuera de este caso.
•Que se preavise al arrendador con dos meses de antelación (mínima antelación).
Aunque no hay expresión legal, el primero es requisito de eficacia, mientras que el segundo no, pues las consecuencias de la falta de preaviso no
impiden la efectividad del desistimiento, aunque puedan dar lugar a una pretensión reparatoria complementaria a la regulada en el art. 11 LAU 1994.
Este precepto permite pactar una indemnización a favor del arrendador para el caso de ejercicio del desistimiento, de modo que si no se pacta no
existe ninguna reparación, lo que es algo ilógico, pues lo justo sería, al poder poner el arrendatario unilateralmente fin al contrato, imponer que el
desistimiento del arrendatario llevase conexa la obligación de reparar al arrendador, salvo que se excluya expresamente. El máximo cuantitativo es
una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir, después de transcurrir los cinco años, prorrateándose los periodos inferiores. Así
como en la práctica es cláusula de estilo este pacto indemnizatorio para el caso de desistimiento, no será necesaria para esa reparación eventual y
adicional por no haberse respetado el plazo de preaviso.
En los arrendamientos de duración inicialmente convenida inferior a los cinco años, o en los que la duración alcance dicho plazo por transcurso de
las prórrogas anuales, o en los que estén en la tácita prórroga especial de los tres años más, al desistir el arrendatario incumplirá, generando
derecho a indemnización del arrendador, que no necesariamente supone pago de las cantidades equivalentes a las rentas dejadas de pagar como
en el art. 56 LAU 1964, sino que se fijará conforme a los daños y perjuicio realmente producidos (puede hallarse la vivienda alquilada, la nueva renta
puede ser mayor, o haber gastos complementarios por servicios del inmueble, etc.).
En la nueva redacción dada al art. 11 LAU 1994 por Ley 4/2013 ­aplicable a contratos posteriores al 6 de julio de 2013­, se permite al arrendatario que
pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con
una antelación mínima de treinta días. Como sigue indicando el citado art. 11 -no es objeto de reforma en este aspecto- las partes pueden pactar
en el contrato una indemnización para el arrendador que se establece en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada
año del contrato que reste por cumplir; dando lugar los períodos inferiores al año a la parte proporcional de la indemnización. El límite en la fijación de
la cuantía de la indemnización se establece de forma imperativa, por lo que no es posible pactar un cantidad indemnizatoria superior a la establecida
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legalmente, aunque sí puede fijarla por debajo de este límite.
Desistimiento en situación de matrimonio o convivencia de hecho (art. 12 LAU 1994)
En los casos de desistimiento antes del vencimiento o de no uso de las prórrogas legales, cuando el arrendatario está casado o convive con otra
persona, y su desistimiento o renuncia a las prórrogas se realiza sin el consentimiento del otro cónyuge o conviviente ­lo cual sugiere los procesos
de separación, de hecho, o en estadios previos de la separación judicializada­, el art. 12 LAU 1994 activa mecanismos para que manifiesten aquéllos
su voluntad de continuar en el contrato, antes de que se produzca la extinción.
Atribuir a una determinada vivienda la configuración como hogar de la familia modaliza en cierta medida el contenido de la facultad dispositiva del
cónyuge titular del derecho que se ostenta sobre la misma, lo cual el art. 1320 CCiv predica no sólo del derecho de propiedad, sino de cualquier otro
derecho real limitado, o incluso un derecho crediticio que da lugar al disfrute de la vivienda. Análogamente, se regula esta modalización a los casos
de convivencia "more uxorio".
Hogares familiares protegidos
Conforme al art. 12.4 LAU 1994 se equiparan el matrimonio, sin requisito de previa efectiva convivencia, y la unión de hecho "de forma permanente
en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual", con requisito de previa convivencia los dos años
anteriores, salvo que hubiera descendientes comunes, cuando basta la sola convivencia. Es decir, se incluyen: a) Matrimonios, con independencia
de que existan hijos, y sin necesidad de acreditar la duración de la convivencia; b) Parejas de hecho heterosexuales que convivan y tengan hijos
comunes; c) Parejas de hecho homosexuales, o heterosexuales sin hijos comunes -la norma se refiere a haber tenido descendencia, lo que no
parece incluir la adopción­, siempre y cuando acrediten una convivencia de dos años.
Este régimen abarca los contratos celebrados por un sujeto que ulteriormente contrae matrimonio o inicia una relación de pareja "more uxorio" con
otra, de igual o distinto sexo, y fija el hogar familiar en la vivienda, así como los suscritos por uno de los cónyuges o miembros de tales parejas,
celebrados constante matrimonio o convivencia sobre la vivienda que se configura como hogar familiar.
Para definir esa "análoga relación de afectividad a la de cónyuge" hay que optar por no centrar el punto de comparación en aspectos de carácter
sexual en la relación de pareja ­así se ha sugerido al considerar la desaparición del derecho de subrogación de los hermanos para inquilinatos del
sistema de prórroga forzosa­, sino que más bien hay que considerar como punto de partida la declaración de derechos y deberes de los cónyuges
previstos en los arts. 66 a 68 CCiv, con la pretensión de poder objetivar el concepto indeterminado elegido por el legislador, de forma que dicha
relación análoga de afectividad debe ser incardinada dentro de una convivencia basada en el respeto y ayuda mutua, la actuación conjunta en
interés común o familiar, la convivencia y el socorro mutuo, obligaciones todas ellas de carácter moral, no coercibles, pero que sirven para fijar
un criterio objetivo que permita conocer la existencia de una situación familiar digna de protección. Sin embargo, la línea de la STS de 17 de enero de
2003, rec. 1270/1998, opta por la apariencia de un estado o vínculo conyugal, es decir, relación a semejanza de la matrimonial, que no ha recibido
sanción legal.
En todo caso, los registros de uniones de hecho derivados de legislación autonómica no serán prueba privilegiada, y el simple certificado de
empadronamiento no puede acreditar ningún grado o naturaleza de afectividad entre quienes cohabitan. Serán en extremo útiles menciones en
contratos de documento público, o testamento, y en definitiva, jugarán las presunciones judiciales.
No es pacífico reputar que el arrendamiento sea una titularidad conjunta y compartida por los cónyuges, ni siquiera cuando se ha contratado después
de un matrimonio en régimen de gananciales (art. 1347.3.º CCiv), o en cambio, una titularidad individual de la persona casada que lo suscribe. El
caso es que las disposiciones transitorias 2.ª y 3.ª LAU 1994, cuando, a diferencia de la LAU 1964, ya se encuentra instaurada la igualdad
constitucional de los casados, así como en los arts. 12 y 15 LAU 1994, se parte de considerar titular de los contratos de arrendamiento el cónyuge
que los firma, regulándose la cesión "inter vivos" y la subrogación "mortis causa" para la transmisión al otro cónyuge, que no se tiene por
coarrendatario.
Supuestos abrazados por el art. 12 LAU 1994
Hay dos casos diferentes, el de que quien sale de la vivienda cumpliendo alguna formalidad y el de quien no, los cuales se componen cada uno de
tres condiciones:
•Caso formal:
A1) Manifestación (sin forma fehaciente exigida) del arrendatario de no renovar el contrato o de desistir, estando casado, o
conviviendo "more uxorio"; A2) Carácter individual, y no conjunto o compartido del acto respecto del cónyuge o pareja de hecho; A3)
Requerimiento del arrendador para que, dentro del plazo de quince días, conteste el otro conviviente, de modo que si no lo hace, el
inquilinato se extingue.
Caso patológico es lógicamente que el arrendador no requiera, guardando silencio, radicando el problema en que el cónyuge o pareja
pruebe que aquél conocía el desistimiento, a fin de sostener una presunción de mantenimiento de la relación arrendaticia, quedando
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constituida así la relación contractual entre el arrendador y el que históricamente era no titular del arrendamiento.
•Caso de abandono:
B1) Ausencia de manifestación expresa del arrendatario, quien desaparece de la vivienda; B2) Comunicación en el plazo del mes
del abandono al arrendador de la voluntad del cónyuge o pareja de hecho (si se ignora el actual domicilio, bastará demostrarlo y pagar
la renta, o consignarla judicialmente); B3) Obligación de pago de la renta de dicho mes, si el contrato se extingue por falta de
notificación, es decir, sanción del pago de la renta del mes en que se mantuvo latente el contrato, se esté o no usando efectivamente la
vivienda.
En principio, jurídicamente el abandono o "derelectio" supone la desaprensión material de un objeto que determina la pérdida o extinción del derecho
real o de la posesión que sobre el mismo se ostentaba, por lo que no se aplica a los contratos. El problema fundamental será acreditar algo tan
inconsistente como la salida definitiva de la vivienda del titular del arriendo (incluso puede darse su alegación como fórmula de saltarse la prohibición
ex art. 8 LAU 1994 de la cesión "inter vivos", sosteniendo una posterior reconciliación).
Por otro lado, la salida de la vivienda de quien firmó el contrato de arrendamiento, si se mantienen en ella su cónyuge e hijos, no implica incurrir en la
causa resolutoria ex art. 27.2.f) LAU 1994, por cuanto que el art. 7 LAU 1994 entiende que subsiste la situación de arrendamiento de la vivienda. Otro
asunto es que, en supuestos de abandono del hogar familiar, que incluso pueden ser delictivos, si quien abandona es el cónyuge titular del contrato y
deja de pagar la renta, daría pie al ejercicio de la acción de desahucio, lo que desea conjurar la norma.
Aquí el caso patológico será el del cónyuge o pareja del arrendatario abandonante, el cual sin intención de pagar la merced arrendaticia, deja extinguir
el contrato, pero permaneciendo en el uso de la vivienda hasta ser lanzado -acaso en juicio de desahucio frente al abandonante, por no haberse
notificado al arrendador, con su secuela procesal ejecutiva­, al socaire de que no hay otra obligación legal prevista que pagar la renta del mes para
notificar.
Efectos
No se explicita, pero si es positiva la voluntad del conviviente, por contestación positiva al requerimiento o por comunicación motivada por el
abandono, se produce una novación subjetiva del contrato, por subrogación legal.
La aplicación de este derecho del art. 12 LAU 1994 puede plantear problemas derivados de la repetición sucesiva en el tiempo de situaciones de
hecho similares, por ejemplo, que el inicialmente subrogado abandone a su vez la vivienda dejando en la misma a otro ocupante en el que se den los
mismos requisitos exigidos legalmente de relación de afectividad y tiempo de convivencia.
En estas hipótesis, al carecer el ocupante conviviente de la condición estricta de arrendatario parece que la interpretación más correcta sería
la de entender que si se produce a su vez por parte del conviviente una situación de renuncia, desistimiento o abandono deberá entenderse
extinguido el contrato.
Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario (art. 15 LAU 1994)
El art. 15 LAU 1994 , en su versión primigenia, ya incluía los supuestos de adjudicación de la vivienda al cónyuge del arrendatario en los supuestos
de separación, divorcio y nulidad del matrimonio dentro del Capítulo referido a la duración del contrato, aunque en rigor no se trata de situaciones que
afecten a la duración del contrato directamente, sino de supuestos de cambio de la persona que figura como arrendatario. Con la actual redacción
del art. 15 LAU 1994 dada por la Ley 4/2013 se sigue reconociendo ese derecho de uso al cónyuge del arrendatario, si bien, en lugar de mencionar
los arts. 90 y 96 CCiv en lo referente a la atribución del uso, se hace una remisión "a lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación", lo
cual resulta cohoneste con la existencia de legislaciones autonómicas con competencia de derecho civil propio que pueden regular los efectos
referidos a la atribución del uso de la vivienda en supuestos de crisis matrimonial. Lo que sí se añade y constituye una novedad de la reforma es que
se reconoce que "el cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste
por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato". En todo caso, para la validez de la subrogación, se sigue disponiendo
la obligación del cónyuge que desea seguir en el uso de la vivienda de comunicar este hecho al arrendador en el plazo de dos meses desde la
notificación de la resolución que le atribuye dicho uso, comunicación a la que deberá acompañar una copia de la resolución judicial o de la parte de la
misma que afecte a dicho uso.
Se trata, por tanto, de una especie de novación subjetiva del contrato por subrogación, que no afecta para nada a su duración, pues ésta sigue
siendo la inicialmente pactada, con las prórrogas y tácita reconducción que en su caso procedan.
Lo único digno de matiz es mantener la hipótesis de subrogación legal, por lo que al fallecimiento del cónyuge ocupante podría darse otra
subrogación a favor de los hijos del titular arrendaticio si convivían en la vivienda con aquél y se ha mantenido esa situación.
Lo cierto es que, al ser el cónyuge usuario no arrendatario el titular del contrato le corresponden todos los derechos y obligaciones exigibles a todo
arrendatario, como el pago de la renta —que podrá influir en la fijación de otras medidas como la pensión de alimentos para los hijos o la pensión
compensatoria, al igual que la propia atribución del uso—, asimismo, en caso de enajenación de la vivienda arrendada podrá ejercitar los derechos
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de adquisición preferente —derecho de tanteo o retracto— establecido en el art. 25; y, en caso de fallecimiento, como arrendatario serán los
parientes previstos en el art. 16.1 quienes tendrán derecho a la subrogación mortis causa, además de su cónyuge o pareja de hecho de tenerla.
Ahora bien, la titularidad del contrato de arrendamiento de cónyuge no arrendatario tiene lugar cuando en el convenio regulador ratificado
judicialmente, o en la sentencia judicial en que se fijen las medidas definitivas, le atribuyen el uso de la vivienda. Pero el legislador no se pronuncia
acerca de si tal titularidad también opera en sede de medidas previas y provisionales en los procesos de separación, nulidad y divorcio, donde
precisamente se puede adjudicar la vivienda al cónyuge no arrendatario en virtud de lo dispuesto en los arts. 103 y 104 CCiv. No obstante, a pesar de
la falta de expreso pronunciamiento legal, la remisión genérica a la legislación civil que resulte de aplicación, en lugar de la que realizaba la anterior
regulación a los arts. 90 y 96 CCiv, parece habilitar que, asimismo, sea titular del arrendamiento el cónyuge usuario no arrendatario, cuando se
adopten tales medidas; si bien, tendrá que comunicar al arrendador su voluntad de seguir usando la vivienda arrendada en el plazo de dos meses; y,
si se le adjudica en la sentencia definitiva del proceso, deberá, igualmente, de nuevo notificar la atribución definitiva en el uso de la vivienda al
arrendador en el citado plazo.
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