URBANISMO Declaración de obra nueva Documentos exigibles

URBANISMO
Declaración de obra nueva
Documentos exigibles para autorizar e inscribir una escritura de obra nueva,
cuando ésta tiene una antigüedad superior a diez años, ha prescrito cualquier
hipotética infracción urbanística y la normativa aplicable ha sufrido
modificaciones.
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de marzo de 2011
(BOE 13 de abril de 2011).
Antecedente normativo
Cita:
-Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
-Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo.
-Ley 7/2002, de 17 diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
-Reglamento de Información al Consumidor en Compraventa y Arrendamiento de Viviendas de
Andalucía, aprobado por Decreto 218/2005, de 11 octubre.
-Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina
Urbanística de Andalucía.
-Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas Complementarias al
Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza
urbanística.
1. Planteamiento
Se presenta ante el Registro para su inscripción una escritura de
subsanación y de declaración de obra nueva, terminada, sobre un solar urbano. El
Registrador suspende la inscripción por cuanto entiende que la obra se sujeta al
Reglamento de Disciplina Urbanística sin que se hayan presentado los siguientes
documentos:
-Libro del Edificio.
-Certificación del técnico visada por el Colegio correspondiente.
-Licencia de ocupación.
La interesada recurrente alega que al haber concluido la obra antes de la
entrada en vigor del Reglamento de Disciplina Urbanística, no es exigible el Libro
del Edificio y, en relación a la licencia de ocupación, afirma que, dada la antigüedad
de la construcción, cualquier acción urbanística estaría prescrita.
2. Consideraciones de la Dirección General
La Dirección General analiza los argumentos esgrimidos tanto por el
Registrador como por la parte interesada, en relación a la exigencia de aportar los
documentos referidos, licencia de ocupación y el libro del edificio, desde la
perspectiva del alcance temporal de las normas aplicadas por el Registrador.
a) Licencia de ocupación
I.-Normativa aplicable
Respecto la licencia de ocupación, recuerda el contenido del artículo 20 del
texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008,
de 20 de junio, del que se desprende que para inscribir en el Registro de la
Propiedad una escritura de declaración de obra nueva terminada se exigirán, entre
otros requisitos, “la acreditación documental del cumplimiento de todos los
requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega
de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de
las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial
y urbanística”.
Por su parte, el artículo 169.1, e) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de
Ordenación Urbanística de Andalucía declara sujetos a licencia urbanística
municipal los actos de construcción o edificación y, en particular, entre otros, “la
ocupación y la primera utilización de los edificios”.
Estas previsiones legales se recogen en el Reglamento de Disciplina
Urbanística de Andalucía, aprobado por Decreto 60/2010, de 16 de marzo (artículo
8.º, en especial), circunstancia que no se discute por el recurrente, que sólo afirma
que no es exigible la aportación de los documentos requeridos para la construcción
cuya inscripción se pretende, pues es anterior a la entrada en vigor de dicha
normativa.
La cuestión se centra en la aplicación de estos preceptos dada la antigüedad
de la obra, superior a diez años según la certificación del técnico protocolizada.
Se plantea, en definitiva, el régimen aplicable a los requisitos para obtener la
inscripción de las obras nuevas terminadas: el que corresponda a la fecha de la
finalización de la obra (en este caso, el resultante de la Ley 6/1998, de 13 de abril,
de Régimen del Suelo y Valoraciones), o el de la fecha en que se otorga el
documento en que se formaliza la correspondiente declaración de la obra nueva
(en este caso, dada la fecha de la formalización de la escritura, el texto refundido
de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio y
Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, aprobado por Decreto
60/2010, de 16 de marzo).
La Dirección General de Registros y del Notariado señala que las
disposiciones legales son de aplicación a los documentos otorgados durante sus
respectivos períodos de vigencia, aunque las obras se hayan ejecutado en un
momento anterior.
II.-Exigencia de la licencia de ocupación
Establecida la normativa aplicable, se ha de analizar, a continuación, si exige
o no la aportación de la licencia de ocupación para proceder a inscribir la
declaración de obra nueva. Dado que la escritura se formalizó en vigencia del texto
refundido de la Ley de Suelo y del Reglamento de Disciplina Urbanística, la
contestación a la cuestión formulada se ha de analizar dentro de esta regulación.
La Resolución recuerda que “la delimitación legal del contenido del derecho
de propiedad en razón de su función social –artículo 33.2 de la Constitución– (otro
tanto cabe decir de los demás derechos que habilitan para construir y apropiarse,
aunque sea temporalmente, lo construido), afecta especialmente al suelo urbano y
se traduce en que el ejercicio de las facultades urbanísticas, y en especial la de
edificación, está vinculado al cumplimiento de los deberes establecidos en las
Leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento”.
La Ley de Suelo, como instrumento de control de la legalidad urbanística,
impone a los Notarios una serie de obligaciones. Así, ante una obra terminada,
para autorizar una escritura de declaración de obra nueva, exige “la acreditación
documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación
reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el
otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones
administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística”
(artículo 20 de la LS). Este control se extiende a los Registradores ante la
inscripción de las correspondientes escrituras.
Respecto a la remisión contenida en el referido artículo 20 a la legislación
reguladora de la edificación, la Dirección General ha interpretado, mediante la
Resolución Circular de 26 de julio de 2007, que se refiere a las edificaciones
sujetas a la Ley de ordenación de la Edificación y, en concreto, a la exigencia de la
acreditación del seguro decenal y del Libro del Edificio en el que se contendrán “el
proyecto, el acta de recepción, la identificación de los agentes intervinientes y
demás documentos previstos por el citado artículo 7.º de la Ley 38/1999 y, en su
caso, los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica como integrantes
del mismo”.
En relación a la licencia de ocupación, la legislación reguladora de la
edificación no exige su aportación, si no la de las autorizaciones administrativas
que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística, que no ha de ser
otra que la licencia de edificación.
La Ley de Suelo no exige, para autorizar e inscribir una escritura de
declaración de obra nueva, la acreditación de haber obtenido la licencia de
ocupación, sino que “se limita a exigir que en dicho título se incorpore o testimonie
la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de la
obra conforme a la descripción del proyecto, certificado cuya finalidad, como
declaró este Centro Directivo en su Resolución de 26 de febrero de 1996, es
precisamente „la de garantizar, mediante aseveración responsable del técnico
especializado, que la obra nueva que pretende acceder al Registro de la Propiedad
se ajusta a las condiciones especificadas en la licencia preceptiva, pues ello,
cuando la licencia se ajustó a su vez a la ordenación urbanística en vigor, supone
la incorporación de dicha obra al patrimonio del propietario respectivo (vid.
artículos 23 y 37.1 de la Ley del Suelo)‟”.
Sin embargo, esta tesis ha de matizarse en el ámbito territorial de la
Comunidad Autónoma de Andalucía, tras la aprobación del Reglamento de
Disciplina Urbanística (Decreto 60/2010, de 16 de marzo) que, en su artículo 27
apartado 1, exige la aportación de “la preceptiva licencia de ocupación o
utilización”.
En el caso planteado, se ha acreditado que la obra tiene una antigüedad
superior a diez años por lo que no resulta aplicable este Reglamento sino el Real
Decreto 1097/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban la Normas
Complementarias al Reglamento Hipotecario para la inscripción en el Registro de
la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. Éste exige, en su artículo 52, para
la inscripción de declaraciones de obra nueva correspondientes a obras
terminadas, la presentación de una certificación técnica mediante la que se
acredite que la terminación de la obra fue en fecha determinada, anterior al plazo
previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que
hubiera podido incurrir el que construía la obra y sin que conste, en el Registro, la
práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina
urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.
Según la Dirección General “este precepto –artículo 52 citado– parte de la
idea de que el plazo de prescripción cuya causa de interrupción no se haya llevado
a tiempo al Registro de la Propiedad actúa, a efectos registrales, como un plazo de
caducidad”. El Registrador no ha de exigir la prueba adicional negativa de que no
se ha interrumpido la prescripción, pues ha de ser la propia Administración la que
ha de proceder a la anotación preventiva de incoación del procedimiento de
disciplina urbanística prevista en la legislación.
“En consecuencia, termina la Dirección general, el citado artículo 52 del Real
Decreto 1093/1992 (sic), que dispensa del requisito de la aportación de la licencia
de obras a que se refiere el artículo 46 del mismo Real Decreto 1093/1997, debe
dispensar por identidad de razón (prescripción de una eventual infracción
urbanística en que hubiere podido incurrir el edificante) de la exigencia, a los
efectos de la inscripción registral de la obra nueva, de la licencia de ocupación,
pues su objeto no es otro que el de verificar la adecuación urbanística de las obras
ejecutadas a la licencia otorgada, y a la normativa y ordenación urbanística
aplicable en cuanto al uso previsto para el edificio.”
b) Libro del Edificio
La Ley de Ordenación de la Edificación exige la formalización y entrega del
Libro del edificio por parte del promotor a los usuarios finales del mismo. El Libro
ha de contener toda la información relativa a la obra ejecutada: proyecto, acta de
recepción, relación de agentes, instrucciones de uso y mantenimiento.
Como ya se ha advertido en el apartado anterior, la Ley de Suelo exige “la
acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la
legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios”.
Este requisito legal ha sido interpretado por la Dirección General en la ResoluciónCircular de 26 de julio de 2007, en el sentido de afirmar la necesidad de que los
Notarios y los Registradores, antes de autorizar e inscribir escrituras de
declaración de obra nueva sujetas a la Ley de Ordenación de la Edificación,
verifiquen la acreditación del seguro decenal como el cumplimiento de los
requisitos documentales, entre los que se encuentra el Libro del Edificio.
Este requisito, en el ámbito territorial de la Comunidad de Andalucía, viene
exigido por el citado Reglamento de Disciplina Urbanística, cuando dice que
previamente a la inscripción en el Registro deberá haberse depositado una copia
del Libro en la oficina del Registro de la Propiedad correspondiente y, añade, el
cumplimiento de esta obligación deberá hacerse constar “de acuerdo con lo
establecido en la legislación hipotecaria y de ordenación de la edificación” (artículo
27, apartado 3).
La antigüedad de la construcción no exime a su titular del cumplimiento de
esta obligación ya que, en la fecha que se dice construida, estaba vigente la Ley
de Ordenación de la Edificación, que es, como se ha dicho al inicio de estas líneas,
“la que impone la exigencia material de la formalización y entrega del Libro”.
Además, añade la Dirección General, “en el momento en que se otorga la escritura
por la que se formaliza la declaración de obra nueva y se solicita su inscripción ya
había entrado en vigor el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba
el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, que exige, para la
inscripción en el Registro de la Propiedad de la obra nueva terminada, el referido
depósito, exigencia que, por tanto, conforme lo razonado en el fundamento de
Derecho primero de esta Resolución resulta plenamente aplicable al presente
caso”.
3. Conclusión de la Dirección General
La Resolución analiza, en el supuesto planteado la normativa que resulta de
aplicación en el momento del otorgamiento de la escritura de obra nueva y, de
acuerdo con el principio general, según el cual las disposiciones legales son de
aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de
vigencia, aunque las obras se hayan ejecutado en un momento anterior, desestima
el recurso interpuesto contra la nota del Registrador en cuanto a lo referente al
Libro del Edificio, no así respecto a la Licencia de ocupación, dado que en el
momento en el que se terminó la obra, no era exigible la obligación contenida en el
Reglamento de Disciplina Urbanística.