Análisis de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires en la

Análisis de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires en la primera década de
este siglo
ProtoComuna Caballito, Buenos Aires
Las características de este modelo constructivo son:
1) Concentración geográfica de lo construido.
2) Predominio de la tipología edilicia suntuosa.
3) Predominio de departamentos de 1 y 2 ambientes.
4) Metodología constructiva ligada a los flujos de capital.
1) Concentración geográfica:
Los 5 barrios que más concentraron las construcciones residenciales en la primer década
del siglo XXI (Palermo 13,6%, Caballito 10,1%, Villa Urquiza 8,1%, Belgrano 6,7% y
Almagro 4,6%) sumaron entre ellos el 43,1% de todo lo construido en la ciudad de
Buenos Aires. Si a eso le agregamos lo construido en Puerto Madero (4,1%), Flores
(3,8%), Recoleta (3,7%) Villa Crespo (2,5%) y Villa del Parque (2,2%) encontramos
que en 10 barrios, de los 47 porteños, se concentro el 59,4% de todo lo construido en la
Ciudad.
Pero hay otra Buenos Aires, con otra realidad. La sumatoria de lo construido en la
superficie de Villa Soldati (0,1%), La Boca (0,3%), Parque Avellaneda (0,5%), Villa
Riachuelo (0,5%) y Villa Lugano (0,6%) suman solo el 2% de lo construido en la
Ciudad durante los 10 primeros años de esta década.
Más allá del mandato de la Constitución de la Ciudad del 1996 de trabajar para
disminuir las diferencia entre las diferentes zonas de la Ciudad, estas se han
profundizado como nunca.
Las diferencias son abismales. Si tomamos el 43,1% de lo construido en los 5 barrios
más concentrados y la dividimos por el 2%, de los 5 más abandonados, nos da como
resultado 21,5 veces. Para ejemplificarlo de manera clara: por cada metro cuadrado
(m2) construidos en los barrios postergados de Buenos Aires se construyen 21,5 m2 en
los concentrados. O si lo quieren pensar en de otra manera: se tardarían, al actual ritmo,
más de 21 años para construirse en Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda, Villa
Riachuelo y Villa Lugano lo que se construye en un año en los concentrados. Este ritmo
es insostenible.
Para continuar con la línea de análisis del principio, podemos sumar entre los barrios
con menos participación en la construcción residencial a San Telmo (0,6%), Monserrat
(0,7%), San Nicolas (0,7%), Parque Patricios (0,8%) y Mataderos (1,2%), dentro de los
rezagados. Sumando de esta manera un 6% de participación en la construcción de
viviendas entre 10 de los barrios con menos incidencia. De esta manera el resultado
obtenido de la division de lo construido en los 10 barrios con mayor concentración
(59,4%) sobre los de menor (6%) nos arroja “solo” 9,9 veces. Cada año se alejan casi
10.
Pero en realidad la situación es mucho peor que esta si se empieza a tener en cuenta la
superficie de cada barrio en los análisis. Por ejemplo comentamos que 10 barrios
rezagados del sur de la ciudad apenas sumaron el 6% de la construcción residencial de
la primera década de este siglo, menos que el 6,7 que concentró por si solo el barrio de
Belgrano. Lo interesante a marcar es que este barrio, con sus 6,8 km2 de superficie
representa aproximadamente el 3,3% de la superficie de la Ciudad. Mientras que la
sumatoria de las superficies de los barrios de Villa Soldati, La Boca, Parque
Avellaneda, Villa Riachuelo, Villa Lugano, San Telmo, Monserrat, San Nicolas, Parque
Patricios y Mataderos (casi 48 km2) representa el 23,7% de la superficie porteña. Esto
demuestra que decadente es este modelo constructivo. Lo mismo ocurre con los demás
barrios concentrados en relación a estos.
Por otra parte, para poder profundizar el análisis hay que entender que el “barrio” como
entidad esconde realidades y tamaños muy distintos. Por ello pasamos a calcular los
metros cuadrados construidos por kilometro cuadrado de superficie. De manera de
poder comparar realidades similares. Esto lo hicimos dividiendo los m2 construidos por
la superficie de cada barrio. Este cruce (columnas B y D) varia un poco los resultados y
coloca primero a Puerto Madero, como el barrio con mayor cantidad de metros
cuadrados construidos por kilometro cuadrado de superficie (m2cxkm2), segundo a
Caballito, tercero se ubica Villa Urquiza, seguido en cuarto lugar por Almagro y
Belgrano en el quinto puesto como los barrios con mayor cantidad de m2cxkm2 de la
Ciudad. En la otra punta se encuentran Villa Lugano (como el lugar con menor cantidad
de construcción por Km2 de la ciudad, seguido por Parque Avellaneda, Pompeya, Villa
Soldati y Villa Riachuelo,
Asimismo, el dato de cantidad de habitantes por barrio (que presentamos en la columna
F de nuestro cuadro) es mucho más significativo si se desagrega por kilometro
cuadrado. De esta manera nos damos cuenta que (tal cual lo marcamos en la columna
G.) Almagro (con 35.000 habitantes por km2) es el barrio más densamente poblado,
seguido de cerca por Balvanera (33.594hxkm2), Recoleta (28.050hxkm2), Caballito
(27.941hxkm2) y Vila Crespo (24.500hxkm2).
Asimismo, es de gran interés la comparación que se puede realizar entre las columnas G
y H. Las que marcan la densidad de habitantes y los metros cuadrados construidos por
kilometro cuadrado. Encontramos que paradójicamente se construyó más en donde más
gente vivía y menos donde menos población tenia la Ciudad.
Almagro, el barrio más densamente poblado, fue el quinto en donde más se construyo.
Caballito, el tercero más denso en habitantes, fue el segundo con más m2 residenciales
construidos y segundo en m2xk2. Belgrano fue el cuarto donde más se construyo y es
el sexto más denso. Villa Crespo fue el noveno más construido y es el quinto más
denso.
En el otro lado, Villa Riachuelo con solo 3.561hxkm2 (el barrio con menor cantidad de
habitantes por kilometro cuadrado) es el quinto menos construido. Villa Soldati es el 4
barrio donde menos se construye y es el segundo barrio en menor cantidad de densidad
de habitantes.
Este modelo nos lleva inevitablemente a una explosión. No es sostenible y es
inmensamente dañino. Tanto desde lo ambiental como desde lo social.
2) Buenos Aires ciudad suntuosa
En 1991 se permisaron 7.079 unidades funcionales. De ellas, 473 eran suntuosas. Eso
representó el 6,7% del total. En 2011 se permisaron 21.525, de los cuales 6.631 fueron
suntuosas. Esto representa el 30,8% de la totalidad de lo construido. Una obscenidad y
más de cuatro veces la participación que detentaba en 1991.
Años
1991/2000
2001/2010
totales
97.041
131.043
sencilla
37.241(39%)
40.336(31%)
confortable
32.617(34%)
35.047(26%)
lujosa
13.339(13%)
12477(10%)
suntuosa
13.851(14%)
43.148(33%)
Analizando los totales de ambas décadas, vemos que en la década del 90 nuestra ciudad
tenía una distribución como la que nosotros propugnamos. La vivienda sencilla, como
debe ser, fue la más construida en esa década, seguida por la confortable. Entre ambas
sumaron el 73% de todas las modalidades.
Muy diferente fue la realidad de la primera década de este siglo, donde la tipologia
suntuosa se ha convertido en la más construida en la Ciudad. ¿Con que sentido?
3) Departamentos de 1 y 2 ambientes
En este apartado, la Secretaria de Planeamiento solo da información de este siglo, lo que
impide hacer comparaciones con lo que ocurría en otras décadas. Asimismo, la
modificación de la tendencia dentro mismo del periodo de análisis es significativa.
En los primeros 4 años de la década, los departamentos de 1 ambiente se ubicaban entre
el 9 al 12% del total de los construidos. Si a ellos les sumamos los de 2 ambientes, nos
encontramos con que se llega a una cifra que se ubica entre el 38 y el 42% del total de
los construidos. Los departamentos más construidos eran los de tres ambientes, que
representaban del 32 al 38% del mercado, siendo también de gran importancia la
construcción de departamentos de 4 ambientes, que sumaban del 15 al 20% de lo
edificado.
Otro segmento es el comprendido por los años 2005 y 2006. En ellos, si bien sube un
poco la construcción de departamentos de 1 ambiente, lo hace mucho más y se convierte
en la elección preferida la construcción de departamentos de 2 ambientes, que por si
solos representan más del 40% de lo construido. El retroceso es notorio tanto en las
construcciones de 3 como en la de 4 ambientes.
En el 2007 se duplico la cantidad de construcciones de 1 ambiente, que desplazan a los
3 ambientes como segunda más construida.
Desde 2008, el mayor porcentaje de construcción es representado por los departamentos
de 1 ambiente, seguida por los de 2 ambientes, aglutinando entre ambas tipologías del
70 al 80% de todo lo construido en la ciudad y rezagando a los tres ambientes a poco
más del 15% y los 4 ambientes a solo el 5%.
Tomándolo de punta a punta se puede decir que aumento 4 veces la construcción de
departamentos de 1 ambiente. Que se ha mantenido bastante pareja la construcción de
departamentos de 2 ambientes y que decreció notoriamente la construcción de viviendas
de 3 y 4 ambientes. Que pasaron en sumatoria del 60 a solo el 20% del mercado.
4) Metodología constructiva ligada a los flujos de capital.
Hemos hablado de donde construye este modelo constructivo. De que construye en
tipologías y cantidad de ambientes. Es hora de contar como lo construye. Esto es rápido,
barato y con mano de obra poco calificada.
La entrada al mercado de la construcción de flujos de fondos financieros modifico la
forma de construir. Se limitan los tiempos muertos de la construcción a fin de optimizar
el rendimiento. De esta manera se incumplen leyes y normas del arte. Poniendo en
riesgo la vida de los obreros y de los vecinos de los emprendimientos.
El mayor record de derrumbes y daños a viviendas de terceros se encuentra dentro de
este periodo. Incrementándose en los últimos 5 años.
Conclusión:
Ya presentado por el Ejecutivo de la Ciudad el “Modelo Territorial” de la Ciudad de
Buenos Aires se avecina el próximo debate en la Legislatura de la Ciudad del nuevo
Código de Planeamiento Urbano con una mirada “Morfológica”, tal cual lo establece el
Plan Urbano Ambiental (Ley 2930). Es fundamental el poder introducir en ese debate,
entre otras cuestiones, las de:
Densidad de habitantes por kilómetro cuadrado.
Los metros cuadrados construidos en cada zona.
Los metros cuadrados de espacios verdes públicos por habitante, para ser
tenidos en cuenta en la nueva normativa.
Desde el punto de vista del la planificación de la Ciudad, es menester crear una política
de Estado que con aportes públicos y privados permita un crecimiento de las zonas
postergadas de Buenos Aires.
Es asimismo fundamental la creación de mecanismos que guíen desde el Estado al
mercado en la búsqueda de incrementar la oferta de vivienda sencilla y confortable.
Se debe limitar la posibilidad constructiva de las zonas hoy ya densamente pobladas de
la ciudad y tender a mejorar las infraestructuras y ofertas de servicios en las deprimidas,
a los fines de densificarlas con modelos constructivos diferentes a la “torre”, Simplificar
y flexibilizar las posibilidades de reciclajes de estructuras en desusos. La vivienda social
y la sencilla deben liderar la construcción de la Ciudad. Tanto en cantidad de unidades
como en m2 construidos.
Hoy se está construyendo una ciudad que aleja. Los inversores son los que nos dicen
que se construye y donde. Los departamentos de 1 ambiente son los que dan más
retorno por metro cuadrado, tanto de venta como en alquiler. Hay 10 barrios que dan la
mayor garantía de rendimiento. Solo se construye eso. Lo que garantiza el mayor
retorno económico al constructor. ¿Será esto bueno para la Ciudad de Buenos Aires?
¿Será esto bueno para sus habitantes?
Mientras, los precios se disparan en dólares, aumentando de 900 a 2.100 el metro
cuadrado en la década. Provocando un traslado a los precios de los alquileres. Lo que
produce la salida de estos barrios de centenares de familias que no pueden pagar los
nuevos valores. Llevando a estas zonas a un proceso de gentrificación.
En esta misma Buenos Aires, la más rica de las ciudades argentinas, pero también la
más desigual, donde hay 500.000 ciudadanos con necesidad de vivienda social. Y otro
medio millón con necesidad de vivienda sencilla. Y nada tuvieron que ver con los 20
millones de metros cuadrados que se construyeron en la década. Mayoritariamente de
vivienda suntuosa.
Muchos equivocadamente nos han tildado a lo largo de estos años de “anti
construcción” y esto es un gran error. Nosotros queremos un pujante modelo
constructivo para nuestra ciudad. Con cada año millones de metros cuadrados de
vivienda social y sencilla, de baja altura, con correctas ventilaciones. Urbanizando las
zonas precarias. Integrándolas a la ciudad. Eso es realmente progreso. No apilar gente
sobre gente.
A lo que nos oponemos es a la construcción superflua y especulativa. A la “reserva de
valor”. A la merma de espacios verdes. A la densificación totalmente desenfrenada que
lleva a la contaminación del aire, generando ruido, congestionamientos de transito,
colapso del transporte.
Nos oponemos a la perdida de nuestra identidad. A que nos tapen con cemento. A que
quieran borrar nuestra historia.
El actual modelo es tanto dañino para los barrios super densificados y escasos de
espacios verdes donde el mercado está concentrando la construcción cuanto para los
barrios rezagados y olvidados donde lo único que crece es la precariedad y la
inseguridad, siendo un generador de la exclusión. Madre de toda violencia.
Todos los datos y estadísticas provienen del informe elaborado por la Secretaria de
Planeamiento.