CONTABILIDAD DE EMPRESAS INMOBILIARIAS Consultas al ICAC

ASPECTOS CONTABLES DE
LAS PROMOTORAS
INMOBILIARIAS
Consultas al ICAC
Prof. MARTÍ GARCIA PONS
Consulta 8 BOICAC 15 (dic-93)
Adquisiciones de solares a cambio de construcciones futuras.
UNA CUESTIÓN PREVIA
El tratamiento contable de las permutas en la
Resolución del ICAC de 30-7-91 sobre
normas de valoración de “Inmovilizado
Material”
Tratamiento contable de las
permutas
• NV 1ª.2 Resol. 30-7-91 sobre normas de
valoración de “Inmovilizado Material”:
– Valor inmovilizado recibido = menor de los
dos siguientes:
• VNC del bien cedido a cambio (no se considera la
provisión)
• Valor de mercado del inmovilizado recibido
– Valor del inmovilizado cedido = VNC
Tratamiento contable de las
permutas
• NV 1ª.3 Resol. 30-7-91: Adquisiciones de
I. Material entregando como pago parcial
otro inmovilizado material
– Valor inmovilizado recibido = VNC del bien
que transmite + importe monetario ≤ Valor
de mercado del activo recibido
– Valor del inmovilizado cedido = VNC
Tratamiento contable de las
permutas (ejemplo 1)
EMPRESA “A”
EMPRESA “B”
• PA = 48.000
• AA = 36.600
• VM = 12.000
• PA = 30.000
• AA = 20.500
• VM = 11.000
Tratamiento contable de las
permutas (ejemplo 1)
EMPRESA “A”
VNC = 48.000 – 36.600 = 11.400 > 11.000
36.600 (282) AAIM
11.000 (22X) IM recibido
400 (671) Pérdidas IM
A
(22X) IM entregado 48.000
Tratamiento contable de las
permutas (ejemplo 1)
EMPRESA “B”
VNC = 30.000 – 20.500 = 9.500 < 12.000
20.500 (282) AAIM
9.500 (22X) IM recibido
A
(22X) IM entregado 30.000
Tratamiento contable de las
permutas (ejemplo 2)
•
•
•
•
•
Sustitución del elemento 1
PA bien sustituido = 20.000
AA bien sustituido = 16.000
PA bien adquirido = 30.000
Tasación bien sustituido = 8.000
26.000 (22X) IM recibido
16.000 (282) AAIM
A
(22X) IM entregado 20.000
(57) Tesoreria 22.000
Tratamiento contable de las
permutas (ejemplo 2)
•
•
•
•
•
Sustitución del elemento 2
PA bien sustituido = 2.500
AA bien sustituido = 1.250
PA bien adquirido = 3.500
Tasación bien sustituido = 900
3.500 (22X) IM recibido
1.250 (282) AAIM
350 (671) Pérdida IM
A
(22X) IM entregado 2.500
(57) Tesoreria 2.600
Consulta 8 BOICAC 15 (dic-93)
Adquisiciones de solares a cambio de construcciones futuras.
RESPUESTA:
• El solar recibido se valorará de acuerdo con la mejor
estimación del coste futuro de las construcciones a
entregar, con el límite del valor de mercado del solar.
• Con contrapartida en una cuenta acreedora.
• Minoraciones en el coste estimado de la construcción =
corrección valorativa del solar.
• Incrementos en el coste de la construcción= corrección
del valor del solar en el momento de entregarse la
construcción
• (NV 13.5.f APGCI)
Consulta 8 BOICAC 15 (dic-93)
EJEMPLO:
• “A” acuerda permutar con “B” un solar de ésta, a
cambio de un local a construir en el citado solar
• Precio de adquisición del solar = 50.000.000,• Estimación coste futuro del local = 75.000.000,• Valor de mercado del solar = 100.000.000,• Firma 1/1/X0 con gastos a cargo “A” = 1.000.000,• 31/12/X0: obra en curso por 200MM y coste
estimado del local = 70.000.000,• 31/12/X1: coste incurrido = 300MM; coste estimado
del local = 80.000.000,• 1/1/X2; entrega local; coste = 85.000.000,-
Consulta 8 BOICAC 15 (dic-93)
SOLUCIÓN:
1/1/X0
76.000.000,- (601) Compra de terrenos y solares
A
(171) Deudas a largo plazo 75.000.000,(57) Tesoreria 1.000.000,31/12/X0
200.000.000,- (330) Promociones en curso
A
(710) Variación de existencias 200.000.000,M/d
6.000.000,- (693) Dotación provisión existencias
A
(393) Prov. Promociones en curso 6.000.000,-
Consulta 8 BOICAC 15 (dic-93)
SOLUCIÓN:
31/12/X1
500.000.000,- (330) Promociones en curso
A
(330) Promociones en curso 200.000.000,(710) Variación de existencias 300.000.000,M/d
6.000.000,- (393) Prov. Promociones en curso
A
(793) Prov. Existencias aplicada 6.000.000,-
Consulta 8 BOICAC 15 (dic-93)
SOLUCIÓN:
1/1/X2
9.000.000,- (330) Promociones en curso
A
(171) Deudas a largo plazo 9.000.000,M/d
85.000.000,-(171) Deudas a largo plazo
A
(700) Ventas de edificaciones 85.000.000,-
Consulta 8bis BOICAC 15 (dic-93)
Cesión de solares y edificaciones realizadas en
aplicación de la normativa urbanística.
RESPUESTA:
• Debe imputarse como mayor coste de la
construcción, sin perjuicio de que si se supera
el valor de mercado de la misma, se registre
la oportuna corrección valorativa
Consulta 2 BOICAC 16 (mar-94)
Gastos de urbanización de un polígono
industrial realizados por una empresa
instalada con anterioridad a la urbanización.
RESPUESTA:
• En general serán considerados como mayor
valor de los terrenos con el límite del valor de
mercado, de acuerdo con la NV 3.a del PGC
• En nuestro caso, y según la NV 3.f del PGC,
siempre y cuando supongan un aumento de
su capacidad, productividad o alargamiento
de su vida útil
Consulta 3 BOICAC 24 (feb-96)
Arrendamiento con opción de compra, desde el punto
de vista de la empresa “arrendadora” inmobiliaria.
RESPUESTA:
• Si se puede determinar que racionalmente se
ejercitará la opción de acuerdo con las condiciones
econòmicas del contrato = venta de existencias
• En caso contrario, tratamiento como inmovilizado:
– Cuotas de arrendamiento = ingreso ordinario
– Ejercicio de la opción = resultado extraordinario
Consulta 1 BOICAC 30 (may-97)
Adquisición de un edificio a cambio de una renta
vitalicia a favor del vendedor.
RESPUESTA:
• Contabilización del bien por su valor de mercado
• Contrapartida: Provisiones para riesgos y gastos
• Renta vitalicia: intereses + deuda (provisión)
• Ajustes provisión: se registraran en la cuenta de
pérdidas y ganancias de acuerdo con su
naturaleza
Consulta 1 BOICAC 30 (may-97)
EJEMPLO:
• 1/1/X0
• Valor de mercado del inmueble = 2.000.000,• Valor del solar = 600.000,• Renta vitalicia = 15.000,• i= 6%
• 31/12/01 Valor actuarial de la renta = 1.400.000,-
Consulta 1 BOICAC 30 (may-97)
SOLUCIÓN:
1/1/X0
600.000,- (2220) Solares edificados para uso propio
1.400.000,- (2221) Construcciones para uso propio
A
(14X) Provisión para renta vitalicia 2.000.000,Mensualmente
10.000,- (669) Otros gastos financieros
5.000,- (14X) Provisión para renta vitalicia
A
(57) Tesoreria 15.000,-
Consulta 1 BOICAC 30 (may-97)
SOLUCIÓN:
31/12/X1
2.000.000 – (5.000 x 24) = 1.880.000,- 1.400.000,(Exceso provisión) 480.000,480.000,- (14X) Provisión para renta vitalicia
A
(790) Exceso provisión... 480.000,-
Consulta 1 BOICAC 36 (des-98)
Venta por parte de una inmobiliaria, de un terreno
destinado originariamente al arrendamiento.
RESPUESTA:
• NV 3.c. APGCI: Si el elemento de inmovilizado no
ha sido objeto de utilización o explotación, se
incorporarán a existencias a través de la cuenta
609, y por el valor neto contable
• Si el bien ha sido utilizado o explotado con
anterioridad = resultados extraordinarios
Consulta 1 BOICAC 36 (des-98)
EJEMPLO:
• (2210) Solares edificados para arrendamiento =
100.000.000,• (2211) Construcciones para arrendamiento =
100.000.000,• (282) AAIM = 10.000.000,• No ha sido objeto de explotación desde su
adquisición y ahora se vende por 200.000.000,-
Consulta 1 BOICAC 36 (des-98)
SOLUCIÓN:
10.000.000,- (282) AAIM
190.000.000,- (609) Trans, de inmovilizado a existencias
A
(2210) Solares edificados para arrendamiento 00.000.000,(2211) Construcciones para arrendamiento 100.000.000,200.000.000,- (57) Tesoreria
A
(700) Ventas de edificaciones 200.000.000,-
Consulta 3 BOICAC 52 (dic-02)
Cuando debe entenderse que un activo ha sido
utilizado al efecto de su calificación contable como
existencias o inmovilizado
RESPUESTA:
• Aquellos activos destinados a la venta como parte
de la actividad de comercialización propia de la
sociedad, deberán formar parte, en su caso, de las
existencias de las mencionadas empresas, sin que
una utilización mínima o accidental debiera limitar
ni alterar la verdadera calificación que procediera
otorgar al bien.
Consulta 7 BOICAC 38 (jun-99)
Registro de un derecho de superficie por parte de la
sociedad receptora del derecho, la cual como
contraprestación se obliga a la construcción de un
inmueble cuya vida útil és superior a la duración del
contrato.
RESPUESTA:
• Si la propiedad de la construcción recae directamente en
el propietario del suelo, el superficiario deberá registrar el
importe de dicha construcción como un inmovilizado
inmaterial
• Si la propiedad de la construcción recae sobre el
superficiario hasta la finalización del período, éste deberá
registrar en su inmovilizado material la construción por
su coste de producción: amortización + “fondo de
reversión”
Consulta 7 BOICAC 38 (jun-99)
EJEMPLO:
• Derecho de superficie a 20 años de un local
comercial
• Coste del derecho = 400.000,• Coste de edificación = 1.200.000,• Vida útil = 40 años
• Valor de la edificación para el cedente =
2.000.000,• Valor contable del solar en libros = 1.500.000,-
Consulta 7 BOICAC 38 (jun-99)
SOLUCIÓN:
400.000,- (21X) Derecho de superficie
A
(57) Tesoreria 400.000,1.200.000 (2221) Construcciones para uso propio
A
(232) Construcciones en curso 1.200.000,30.000,- (682) Dotación IM
A
(282) AAIM 30.000,20.000,- (681) Dotación II
A
(281) AAII 20.000,30.000,- (690) Dotación fondo de reversión
A
(144) Fondo de reversión 30.000,-
Consulta 6 BOICAC 40 (dic-99)
Registro de un derecho de superficie por parte de
la sociedad propietaria del terreno.
RESPUESTA:
• Contraprestación en dinero a Tesoreria
• Contrapartida “Ingresos a distribuir en varios
ejercicios (13)
• Registro del inmueble por la estimación del
importe actualizado
Consulta 6 BOICAC 40 (dic-99)
EJEMPLO:
• Derecho de superficie a 20 años de un local
comercial
• Coste del derecho = 400.000,• Coste de edificación = 1.200.000,• Vida útil = 40 años
• Valor de la edificación para el cedente =
2.000.000,• Valor contable del solar en libros = 1.500.000,-
Consulta 6 BOICAC 40 (dic-99)
SOLUCIÓN:
400.000,- (57) Tesoreria
2.000.000,- (21X) Derechos sobre inmuebles
A
(13X) Ingresos a distribuir... 2.400.000,X
120.000,- (13X) Ingresos a distribuir...
A
(775X) Derechos de superficie traspasados a
resultados 120.000,-
Consulta 1 BOICAC 39 (set-99)
Compra de bienes inmuebles no construidos en el
momento de la firma del contrato y sobre los que
se establece un pacto expreso de reserva de
dominio por parte del vendedor.
RESPUESTA:
• El comprador está efectuando entregas en
efectivo al proveedor, en concepto de a “cuenta”
= anticipo para inmovilizaciones materiales
• Cuando se haya recibido total o parcialmente la
obra y ésta haya finalizado, deberá
contabilizarlos como inmovilizado material
Consulta 4 BOICAC 39 (set-99)
Correcciones valorativas de un inmovilizado material
que se explota en alquiler y que es financiado
mediante un préstamo, cuando el valor de
mercado del citado inmovilizado es inferior a su
valor neto contable
RESPUESTA:
• Si VALOR de MERCADO < VALOR NETO CONTABLE
• Si VALOR RECUPERACIÓN < V. NETO CONTABLE
PROVISIÓN = diferencia entre VNC y el más alto de
los otros dos
Consulta 1 BOICAC 42 (jun-00)
Indemnizaciones a arrendatarios de inmuebles
RESPUESTA:
• Con carácter general (6) Gasto del ejercicio (Si la
empresa lo hubo previsto – (14) Provisión para
riesgos y gastos)
• Si la indemnización = mejora del activo, NV 3.h
APGCI: Serán incorporados al activo, como mayor
valor del bien, en la medida que supongan un
aumento de la rentabilidad futura del mismo.
Consulta 1 BOICAC 42 (jun-00)
Indemnizaciones a arrendatarios de inmuebles
RESPUESTA:
• Si es necesaria la indemnización para recuperar el
activo, (21) Derecho de uso
– Límite: VA Ingresos netos futuros después
indemnización – VA ingresos antiguo contrato
– Amortización:
• Tiempo restante contrato rescatado
• Si duración indefinida, período previsto de generación de
mayores ingresos, con el límite de 20 años
Consulta 1 BOICAC 42 (jun-00)
Indemnizaciones a arrendatarios de inmuebles
EJEMPLO:
• “Sociedad A” propietaria local a 31/12/X0 :
–
–
–
–
–
–
–
Terreno,
5.000
- Vida útil = 50 años
Construcción, 20.000
- Valor residual = 0
A. Acumulada, 4.000
- Arrendamiento indefinido
Alquiler mensual, 100
Rendimiento actual de la zona = 10% sb. Valor mercado
Valor de mercado terreno, 10.000
Valor de mercado construcción, 25.000
• 1/1/X1, rescisión con indemnización = 2.400
Consulta 1 BOICAC 42 (jun-00)
Indemnizaciones a arrendatarios de inmuebles
CASO 1:
• “Sociedad A” tiene previsto reformar el local y proceder
a su nuevo arrendamiento, ante las espectativas de
mayor rentabilidad:
• Rentabilidad actual 1.200/25.000 = 4,8% < 10%
1/1/X1
2.400 (221) Construcciones
A (572) Bancos 2.400
31/12/X1
460 (682) Dotación amortización I.M.
A (282) A.Ac.I.M. 460
Consulta 1 BOICAC 42 (jun-00)
Indemnizaciones a arrendatarios de inmuebles
CASO 2:
•
•
•
•
Alquiler anual de 1.500, cobrado cada 31/12
2/1/X1 oferta de 3.000 por 10 años
5/1/X1 rescisión por 5.000 + fianza de 1.500
Valor actual de las previsiones de aumento de ingresos
= 9.216,85 (límite)
5/1/X1
1.500 (180) Fianzas recibidas a l/p
A (778) Ingresos extraordinarios 1.500
Consulta 1 BOICAC 42 (jun-00)
Indemnizaciones a arrendatarios de inmuebles
CASO 2:
5/1/X1
3.500 (21) Derechos de uso
1.500 (678) Gastos extraordinarios
A (572) Bancos 5.000
31/12/X1
400 (682) Dotación amortización I.M.
A (282) A.Ac.I.M. 400
350 (681) Dotación amortización I.I.
A (281) A.Ac.I.I. 350
Consulta 2 BOICAC 42 (jun-00)
Operaciones que se realizan en relación con una Junta de
Compensación, que actua con carácter fiduciario sobre los
terrenos a urbanizar que se le transfieren
RESPUESTA:
• Transferencia fiduciaria de los terrenos a la Junta = “Activo
en construcción”, (23X) Cesión de terrenos para su
urbanización
• Gastos de urbanización aportados a la Junta = mayor valor
de la partida (23X)
• Entregas por la Junta de los terrenos urbanizados =
permuta
Consulta 2 BOICAC 42 (jun-00)
EJEMPLO:
• Terreno, P.A. = 12.000, aportado a Junta de Compensación
• Aportación también de tres mensualidades de 6.000 en
concepto de derrama
CASO 1: Valor de mercado = 43.000
12.000 (235) Cesión de terrenos para su urbanización
A (220) Terrenos y bienes naturales 12.000
6.000 (235) Cesión de terrenos para su urbanización
A (572) Bancos 6.000
30.000 (220) Terrenos y bienes naturales
A (235) Cesión de terrenos para su urbanización 30.000
Consulta 2 BOICAC 42 (jun-00)
CASO 2: Valor de mercado = 25.000
12.000 (235) Cesión de terrenos para su urbanización
A (220) Terrenos y bienes naturales 12.000
6.000 (235) Cesión de terrenos para su urbanización
A (572) Bancos 6.000
25.000 (220) Terrenos y bienes naturales
5.000 (671) Pérdidas procedentes del I.M.
A (235) Cesión de terrenos para su urbanización 30.000
Consulta 4 BOICAC 52 (dic-02)
Ventas en una empresa inmobiliaria
RESPUESTA:
• La empresa en base al objetivo de imagen fiel que deben
conseguir las cuentas anuales podrá emplear el porcentaje del
80%, o un porcentaje superior, circunstancia que deberá
explicitarse en la memoria; este porcentaje se mantendrá de
acuerdo con el principio de uniformidad, para todas las obras que
realice la empresa. No es imperativa por tanto la norma respecto
a un porcentaje concreto (siempre y cuando sea al menos del
80%); no obstante, de acuerdo con las actividades realizadas por
estas empresas la norma entiende que se deben registrar las
ventas no en caso de que las construcciones estén totalmente
terminadas, sino “sustancialmente”, de forma que la mera
suspensión en la ejecución de ciertos gastos para finalizar la obra
no conlleve un tratamiento contable que perjudique el objetivo
de imagen fiel que deben perseguir las cuentas anuales.
Otras consultas al ICAC
• Consulta 5 BOICAC 15, Imputación temporal de
ingresos
• Consulta 7 BOICAC 15, Ventas realizadas por empresas
inmobiliarias
• Consulta 3 BOICAC 17, Permuta de un inmueble por
acciones de otra sociedad
• Consulta 6 BOICAC 32, Tratamiento contable del
efecto impositivo derivado de una permuta de
inmuebles, siendo el valor de mercado del inmueble
recibido superior al valor del entregado
Otras consultas al ICAC
• Consulta 3 BOICAC 39, Tratamiento en CCAA consolidadas
•
•
•
•
de los gastos financieros incorporados como mayor coste
de las existencias de una inmobiliaria originados por la
financiación percibida de su dominante, cuando éstas no se
han realizado
Consulta 40 BOICAC 40, Venta de un inmovilizado cuando
se recibe como cobro parcial otro inmovilizado
Consulta 2 BOICAC 41, Contabilización de la cuota
devengada del IVA cuando se percibe una subvención
Consulta 3 BOICAC 44, Gastos que pueden considerarse
inversión en un inmueble arrendado
Consulta 1 BOICAC 55, Tratamiento opción de compra
Prof. MARTÍ GARCIA PONS
Director Financer de “Societat Urbanística Metropolitana
de Rehabilitació i Gestió SA” REGESA
Soci de “Despatx Garcia Pons Consultors”
Professor d’Organització d’empreses, Economia Financera
i Comptabilitat (Universitat Ramon Llull)
Ex-consultor del Programa Europeu VIGILANCE de
Direcció Estratègica per a PIMES