¿Hacen falta aquí 17.739 nuevos pisos?

2 SU VIVIENDA
EL MUNDO. VIERNES 19 DE JUNIO DE 2015
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Imagen panorámica de parte de los terrenos que serían transformados con el proyecto de la Operación Chamartín, oficialmente llamado Prolongación de la Castellana. / ALBERTO DI LOLLI
¿Hacen falta aquí 17.739 nuevos pisos?
La nueva alcaldesa de la capital, Manuela Carmena, pone en duda que Madrid necesite las viviendas que
contempla la Operación Chamartín. El análisis inmobiliario demuestra que se equivoca. Por Jorge Salido Cobo
Comienza un nuevo tiempo político
en la capital y con él, en principio,
arranca otra época urbanística e inmobiliaria. La renovada corporación
municipal, con Manuela Carmena
(Ahora Madrid) como alcaldesa, deberá tomar importantes decisiones a
corto plazo. Entre éstas, destaca, por
su relevancia para la ciudad y su calado económico, el futuro de las actuaciones urbanas en marcha (Chamartín, Campamento y Calderón),
donde se contemplan miles de pisos.
Fundamentalmente,
está sobre la mesa consistorial la Operación
Chamartín, relanzada a
principios de año por
sus promotores (BBVA
mayoritariamente y la
constructora San José) y
por toda la Administración (municipal, autonómica y estatal). Este proyecto, además de suponer la regeneración y vertebración de la cara
norte de la capital, albergaría 17.739
pisos (1.774 protegidos) y un innovador distrito de negocios.
El plan de reforma parcial de la
Operación Chamartín, oficialmente
llamada Prolongación de la Castellana, está ya redactado y a falta de ser
ratificado en pleno. Este visto bueno,
sin embargo, se antoja a priori más
que complicado escuchando a Carmena y leyendo el programa electoral de Ahora Madrid, donde se propone una «revisión integral del planeamiento urbanístico» y «elaborar
una auditoría y paralizar las operaciones urbanísticas especulativas»
–sin aludir a ninguna–.
«A lo mejor hay que darle (a la
Operación Chamartín) una configuración distinta». «No hacen falta aho-
LOS EXPERTOS RECUERDAN
QUE SE CONSTRUIRÁN EN
UN PLAZO DE 20 AÑOS
ra esas viviendas en Madrid cuando
hay vacías». Son las últimas declaraciones de Carmena, ya como alcaldesa, partidaria de «rehabilitar» lo
existente y de «no seguir construyendo». Antes de la cita con las urnas
también dijo: «Yo creo que no hacen
falta 17.500 viviendas, ya hablaremos en 2017 o 2018, ahora no».
Estas valoraciones de Carmena se
enmarcan en su política de «hacer
ciudad en la ciudad». No obstante,
pese a esta posición crítica con la
operación, la alcaldesa aún no ha hablado de paralización. «Habrá que ir
viendo tranquilamente las necesidades de Madrid», matizó un día antes
de su investidura junto a Antonio Miguel Carmona, del PSOE, partido
que le ha dado la llave de la Alcaldía.
Habrá que ver, en este sentido, qué
peso tiene el respaldo del PSOE en la
toma de decisión de Carmena, toda
vez que los socialistas no se han
mostrado tan beligerantes con la
Operación Chamartín. «Es necesario
replantearla», comentaban desde la
candidatura de Carmona a este suplemento días antes de las elecciones, renegando, sobre todo, del alto
coste que tendría para el Consistorio.
Ante el confuso panorama político
sobre el proyecto, incluso Francisco
González, presidente del BBVA, se
ha pronunciado, recordando que con
la actuación se crearán 120.000 empleos y reportará más de 3.300 millones de euros a las arcas públicas. «Es
un gran proyecto que crea riqueza
para todos», ha asegurado en clara
alusión al mensaje sobre el reparto
de la riqueza de Carmena.
En este punto de intercambio de
declaraciones, Su Vivienda opta por
dar la palabra a los expertos que
realmente conocen el sector inmobiliario y el urbanismo de Madrid. La
posición entre la mayoría es claramente favorable a la actuación. El
sentir general es que se necesita para el coherente crecimiento de la ciudad y para el mercado de la vivienda.
Los analistas remarcan que se trata de un plan a 20 años (desligándolo de los excesos del pasado), que se
Samuel Población, director nacional de Suelo y Residencial CBRE, insiste en que «se trata de una operación faseada y su ritmo dependerá
del cruce entre la oferta y demanda,
y si éstas no se cruzan, se ralentizará». «Desde la óptica de la demanda,
la actuación tiene todo el sentido del
mundo porque el stock de obra nueva en Madrid se está agotando, apenas quedan parcelas residenciales en
los PAU del norte y mucho menos
dentro de la M-30», manifiesta.
«El ámbito tendrá
además muchos interesados en sus casas porque durante años muchas personas no han
accedido al mercado, ya
sea por preocupación
por la economía o porque su situación particular empeoró», dice Luis
Corral, consejero delegado de Foro Consultores. Pedro de
Churruca, consejero de JLL, habla
de «demanda insatisfecha» y no duda al afirmar que este desarrollo sería uno de los barrios más deseados.
Corral vaticina que en dos años
«la situación del mercado inmobiliario se habrá normalizado, pero no se
LA ELEVADA DEMANDA
DE LA ZONA NORTE CHOCA
CON UNA OFERTA A LA BAJA
hará por fases y cuyas viviendas saldrán en función de la demanda. En
cuanto al coste para el Ayuntamiento, puntualizan que el desembolso
–unos 1.100 millones de euros– del
Consistorio «no es un gasto, sino una
inversión» en dotaciones públicas
(colegios, centros de salud, etc.) y
que, igualmente, se hará en 20 años.
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Respecto a lo dicho por Carmena 2018, el Ayuntamiento debería darle
debe esperar hasta ese momento pa- de que los pisos del futuro desarrollo ya luz verde, ya que la tramitación
ra tener suelo». «Hay que crear esa no serían necesarios hasta 2017 o será larga. Sobre las casas vacías, sebolsa ahora», advierte. En opinión de 2018, alegando que hay muchas ca- ñalan que al ciudadano no se le pueCorral, la pujante demanda en la zo- sas vacías, los analistas recalcan que de obligar a vivir en un determinado
na contrasta con la oferta. Comenta todo el producto que sale en la zona sitio o en una determinada tipología.
Urbanísticamente, según Poblaque, salvo en Valdebebas y Arroyo se vende rápidamente y que para
del Fresno, donde el producto vuela, que haya viviendas disponibles de la ción, la operación «tiene toda la lógi«no hay reserva de suelo a medio Operación Chamartín en 2017 o ca» porque «cerraría una brecha en
plazo para responder a la demanda».
la ciudad además de que se soterraSegún un informe de Knight
ría buena parte de la Estación de
Frank, a finales de 2014, por ejemChamartín». De Churruca habla de
>LAS FUTURAS CASAS
plo, en Sanchinarro sólo quedaba un
«herida en el mapa que es necesario
2% de suelo finalista pendiente de
coser», por lo que «tiene sentido y lóTIPOLOGÍAS. La oferta
construir; en Las Tablas, un 5%; y en
gica» dar uso a todo ese suelo y solaresidencial de la Operación
Montecarmelo, un 12%. De este mores (muchos en estado degradado).
Chamartín sería, según los
do, Corral cree que la ley de la oferta
Para Antonio Pleguezuelo, direcconsultores inmobiliarios, «muy
y demanda consolidaría la Operator del área de Urbanismo de Aguivariada y atractiva», con un
ción Chamartín en pocos años.
rre Newman, «la prolongación de La
predominio de pisos de tres y
Los datos del estudio de Knight
Castellana es clave desde el lado funcuatro dormitorios en torres de
Frank arrojan, por otro lado, que la
cional e inmobiliario». «17.000 casas
más de 20 alturas. Tendrían
oferta de viviendas a estrenar (sobre
no es un exceso en suelo urbano»,
superficies medias muy
plano y terminadas) en la capital se
especifica. Pleguezuelo lo justifica
amplias y las zonas comunes
ceñía al cierre de 2014 a sólo unas
mencionando el buen ritmo de ven(piscinas, áreas infantiles,
3.500 unidades (unas 1.250 dentro
ta en proyectos como Raimundo Ferjardines, etc.) representarían
de la M-30). Mirando a las ubicacionández Villaverde, las cocheras de
uno de sus grandes atractivos.
nes próximas a la Operación ChaCuatro Caminos, Arroyo del Fresno
martín, Valdebebas
o en los próximos a
(con cerca de 500
la Plaza de Castilla.
viviendas) reprePleguezuelo prevé que, si el ámbito
sentaba el gran
granero, por delanno se para, el prote de Las Tablas
yecto estaría en un
(unas 110), Hortaaño, las obras emleza (89), Sanchipezarían a princinarro (70), Montepios de 2017 y las
carmelo (70), Arroprimeras casas se
yo del Fresno (70)
entregarían
en
y Fuencarral (44).
2020-2021. Mismo
Dentro de la M-30,
horizonte vislumen todo el distrito
bra Corral, poniende Tetuán había
do en valor este
365 unidades y 151
ámbito:
«Para
en Chamartín. En
2020, la oferta en
Recreación de una de las grandes avenidas del futurible ámbito. / EM
total, en el entorno
los desarrollos del
a la Prolongación
norte habrá sido casi
de la Castellana apenas contaba con
absorbida y la Prolongación de la
PRECIOS. A día de hoy, según
1.500 viviendas nuevas disponibles.
Castellana sería como tener un futuun estudio de mercado de la
Este dato va en la línea de los
ro y nuevo gran PAU».
zona de Foro Consultores y
1.217 pisos en stock del estudio que
Preguntados por el desenlace fiviendo las futuras cualidades del
manejaba la empresa promotora del
nal de la Operación Chamartín, la
proyecto residencial, el metro
proyecto en junio de 2014 sobre su
mayoría de expertos esperan y decuadrado más caro, en torno al
área de influencia (Chamartín, Tesean que este ambicioso desarrollo
Parque Central del ámbito (6.000
tuán, Fuencarral-El Pardo, Hortaleza,
urbano y residencial continúe su
inmuebles), cotizaría a 3.500Ciudad Lineal, Barajas, Alcobendas
curso por el bien urbanístico, inmo4.000 euros. Mientras, en el lado
y San Sebastián de los Reyes) para
biliario y económico de la ciudad,
oeste, esta horquilla bajaría a
justificar la falta de oferta. Según espero no se atreven a predecir la de3.000-3.500 euros y el costado
ta cifra, la disponibilidad era de 1,05
cisión de la nueva corporación mueste a 2.500-3.000 euros. «Son
viviendas por cada 1.000 habitantes.
nicipal. Corral, de Foro Consultores,
estimaciones basadas en datos
Un coeficiente al límite del nivel esties el más claro: «Creemos que al fiactuales, por lo que la evolución
mado de óptimo (1) y que ya se hanal imperarán los criterios de lo que
del mercado acabará marcando
bría rebasado a la baja, provocando
es bueno para Madrid, independienlos precios», puntualizan en Foro.
desfase entre oferta y demanda.
temente del sesgo político».
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POR LA COHESIÓN
URBANA Y SOCIAL
POR JOSÉ MARÍA EZQUIAGA
Madrid es una ciudad innovadora
que en la última década ha asimilado con naturalidad profundas
transformaciones en las esferas
social, económica y espacial. Es
una paradoja que, sin embargo,
no haya sabido generar una narrativa de sus logros, fracasos y
aspiraciones. Algo semejante ha
sucedido tras 20 años de proyectos con la operación urbanística
de Prolongación de la Castellana.
El análisis de las principales
operaciones de regeneración urbana vinculadas a ferrocarriles e
infraestructuras en Europa (Londres, París, Berlín y Frankfurt)
muestra características comunes:
la apuesta por la regeneración urbana, la importancia estratégica
de la dimensión habitacional pública, la creación de actividad económica y la sostenibilidad. Y sobre todo, muestran un elemento
clave: frente a la tendencia hacia
crecimiento disperso poco sostenible, permiten formular estrategias alternativas de reciclaje urbano. Estos rasgos son un magnífico
punto de partida para formular un
debate racional y positivo sobre el
futuro de la Castellana.
El Paseo de la Castellana tiene
el carácter de verdadero eje estructurante. Más allá de las funciones básicas como canal de comunicación y soporte del tejido
edificado, constituye una pieza
vertebradora del esqueleto morfológico de la ciudad y un elemento
clave de su mapa mental. Prolongar la Castellana en el siglo XXI
sólo tiene sentido si se entiende
desde la primacía del espacio público en la ordenación urbana y
no desde una lógica monumental.
En el siglo XXI, el carácter vertebrador de los ejes viarios no
puede identificarse con la primitiva función de la calle como canal
de tráfico. El argumento inspirador debe ser la generación de sinergias entre una accesibilidad
sostenible y las nuevas funciones.
Los nudos de transporte público
(Metro y ferrocarril) deben determinar los puntos de concentración de la actividad económica.
Esta opción debe ser compatible
con la prioridad de las formas
blandas de movilidad, principalmente a pie o bicicleta, como criterios orientadores del urbanismo.
La opción por prolongar de
nuevo la Castellana, creando ciudad dentro de la ciudad, se aleja
de la tendencia a la deslocalización de las funciones centrales en
campus cerrados suburbanos
apoyados estrictamente en la
geometría del gran viario arterial
metropolitano y en el automóvil.
Asimismo, constituye una opción de transformación y reciclaje urbano que pone en valor áreas
ya urbanizadas y en declive suelos
ferroviarios (playas de vías y espacios de almacenaje) y dotaciones
infraestructurales e instalaciones
industriales obsoletas. Ambos
son, a mi juicio, rasgos positivos.
“EUROPA, MAGNÍFICO
PUNTO DE PARTIDA
PARA EL FUTURO DE
LA CASTELLANA»
Ahora bien, la dimensión ambiental y energética no son suficientes para cerrar el círculo virtuoso de una estrategia urbana
sostenible. Es necesaria una dimensión adicional: la cohesión
social. La Prolongación de la
Castellana no será completa si no
ayuda a reconstruir los barrios
de su entorno y a corregir la brecha social que amenaza dicha
cohesión de Madrid.
Todas esas cuestiones demandan algo más que proyectos: una
visión compartida de ciudad.
J. M. Ezquiaga es profesor y arquitecto. Premio Nacional de Urbanismo.