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APUNTES SOBRE EL PACTO
, DE RETROVENTA
Si estudiamos la obra jurídica de los pueblos antiguos, encontramos siempre inagotables fuentes que
sirven para explicamos muchas disposiciones que
de otra manera hallaríamos oscuras, o que tal vez
no aplicaríamos con toda justicia y en toda su extensión. En efecto, nuestra legislación es hija de
aquélla, y como el pasado revive en el presente,
pues cada época no es sino el resumen de épocas
anteriores, debemos concluír que el estudio de aquélla es el estudio de ésta, que naturalmente encontramos modificada de día en día.
ROMA Y ESPAÑA
El derecho de retracto es una de aquellas instituciones que se remontan a los tiempos más antiguos, aunque su concepto jurídico ha sido en verdad muy diverso en las distintas épocas de la Historia. Al estudiar los pactos debemos hacer notar
como base de estos apuntes que ellos no producen
entre los romanos un lazo civil obligatorio. Si el
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o
promitente contrae una obligación natural, el acreedor no tiene acción para perseguir su ejecución. La
jurisprudencia romana dictó la regla anterior a favor
de aquellos pactos que las partes añadían a los contratos de buena fe, con el fin de modificar sus consecuencias. Estos pactos podian considerarse como
partes del contrato y no aparecCa entonces la necesidad de inventar una acción particular para perseguir su cumplimiento. Asf, encontramos en los más
reputados tratadistas de esta materia, que en caso
de una convención en favor del vendedor, éste se
valía de la actio vendit, en tanto que el comprador tenia la actio emti en todos aquellos casos en
que el pacto le favorecfa.
El pacto de retroventa, que es aquel que los contrayentes agre~an al contrato principal, cuando convienen en que mediante la devolución del precio recobre el vendedor su cosa, aparece en las legislaciones romana y española con caracteres propios que
conceptuamos oportuno poner de presente.
En el derecho romano el vendedor se reserva por
el pacto de retroventa el derecho de volver a comprar la cosa vendida «ya por el mismo precio, ya
por otro determinado o que deba determinarse». Si
el precio no se fijó, todo parece indicar que ese
precio debe ser el mismo fijado en el contrato principal.
En la Partida Quinta, Titulo V, Ley XLII, enCQn-
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tramos la disposición por la cual el sabio don Alfonso estableció el pacto de retroventa:
ePor cierto prescio vendiendo un home a otro alguna cosa poniendo entre sí tal pleyto en la véndida que quando quier quel vendedor o sus herederos tornasen el prescio al comprador o a los suyos que fuesen tenudos de tornarle aquella cosa
que asf vendiesen, decimos que si tal plcyto fuere
puesto en la véndida, que debe scer guardado, et
si el comprador o sus herederos non quisiesen guardar el pleyto nin tornar la cosa, así como es sobre
dicho, si pena fuere puesta en el pleyto débenla
pechar. Et si el vendedor o sus herederos quisleren rescebir la pena débense partir de la cosa vendida, fueras ende si en el pleyto fue puesto que tornasen la cosa et pechasen la pena; et si pena non
fue puesta en el pleyto, entonce el comprador es
tenudo de tornar la cosa a todas guisas si es en su
poder, et si en su poder non es, debe pechar al
vendedor todos los daños et los menoscabos quel
venieron porque non cobró aquella cosa quel asi
habie vendida-.
Podemos cristalizar lo que al respecto se disponfa en la antigua legislación española, con la muy
conocida definición que del derecho de retrncto da
don Juan Sala: «Redención o nueva compra de la
cosa que se ha vendido por el mismo precio que
se vendió, hecho por alguno a quien esto se ha con-
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cedido por la ley, costumbre
o pacto». No tiene,
pues, la fuerza ni el carácter de una condición
resolutoria;
es el origen de una nueva venta; es la
antítesis de lo que hoy existe: hoy con el cumplimiento del pacto, en vez de originarse
una llueva
venta, se anula la que existió.
En las legislaciones
antiguas si la cosa ha pasado a manos de un tercero, no pro5pera la redención
contra él, máxime si se atiende al carácter personaIísimo de (a acción que emana del pacto.
Entre los romanos el vendedor hace valer su derecho por la actio vendit dentro del término fijado;
y a falta de limitación cuando lo tenga a bien, salvo la prescripción
ordinaria que puede oponérsele.
El vendedor recibe la cosa con todas las cargas y
gravámenes,
pero le queda expedito el recurso de
daños contra el comprador.
Los romanos llamaban pactum de relrovendendo
aquel que iba en favor del vendedor, y pactum de
retroemendo aquel que obligaba al vendedor a tomar la cosa vendida.
En las instituciones romanas y españolas encontramos tres clases de retracto, a saber: el gentilicio
definido por Sala -derecho que compete a los más
próximos parientes del vendedor, constituidos
dentro del cuarto grado, para redimir los bienes de sus
abuelos o padres ofreciendo al comprador
el mismo precio por el que les habla comprado»;
el de
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los comuneros que acontece cuando habiendo varios condueños, uno _de ellos vende su parte a una
persona que no tiene la calidad de comunero, en
cuyo caso compete el retracto a cualesquiera de bs
que la tengan; parece existir tanto para los muebles como para los inmuebles, sobre los cuales únicamente tiene lugar el retracto ~entilicio. Por último, el retracto convencional, que es el que tratamos en esta tesis y que pudiéramos decir que es
el único que ha llegado hasta nosotros, pues el de
comuneros sólo tiene una restringida aplicación en
el Código de minas.
El retracto gentilicio y el de comuneros fueron
derogados en Roma por los Emperadores Vatentiniano, Teodosio y Arcadio, por juzgar que atentaban contra el derecho de propiedad.
Llama la atención lo largo del término de redención en los puebles antiguos; 30 Y hasta 40 años.
En efecto, los pueblos antiguos parcelan preocuparse muy poco del problema económico, y seguramente no pensaban en lo inconveniente que para
la riqueza pública resulta la incertidumbre de la propiedad. Los pueblos modernos, mirando a los perjuicios inherentes a una propiedad sometida por
mucho tiempo a una condición, han establecido que
la acción de retroventa no puede intentarse sino dentro de términos cortos. Asl, en el actual Código
Español el derecho de redención se puede intentar
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sólo dentro de los cuatro años. Cinco en Italia, etc.
Solamente Alemania, siguiendo las huellas de Roma y España, ha establecido un término de 30 años.
Los Códigos de Francia, España, Italia y muchos
otros, disponen que en caso de que la retroventa
sea estipulada por un tiempo mayor del fijado por
la ley respectiva, no se anule el pacto, sino que ese
tiempo debe reducirse al término legal. Tal disposición fue omitida por el ¡Legislador colombiano sin
que nosotros podamos explicárnoslo.
CAPITULO
LA RETHOV,.:NTA
JI
EN COLOMBIA
La obra de codificación que se realizó en fra/leia fue un ejemplo para casi la totalidad de las naciones de América. Sobre el Código Napoleónico
redactó don Andrés Bello el Código Chileno, que
es el nuéstro con muy pocas modificaciones.
Ya en el Codigo de Napoleón se miró la r~troventa, no como una nueva venta, sino como una solución de la primera; en el mismo sentido se manifestaron después los más eminentes jurisconsultos
franceses y chilenos.
La venta con pacto de retroventa no es en Colombia sino una venta condicional. Copiamos el articulo 1939 de nuestro Código, que dice así: «Por
el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar
la cosa vendida reembolsando
al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de estipulación, lo que haya costado la compra-o A esta disposición
agregamos
la
declaración de la Corte Suprema que dice que la
venta con pacto de retroventa queda sometida a una
condición resolutoria expresa, la cual, una vez cumplida, verifica de pleno derecho la resolución, se-
gún se deduce del artículo 1544 del Código Civil.
Comentando el doctor José Marra González Valencia este artículo del Código, dice que los términos en que está concebido dan margen para que
algunos piensen que es el reembolso lo que verifica
la necesidad de restituir la cosa, cuando esa devolución no es sino la consecuencia de la resolución
que se verifica por ministerio de la Ley. Agrega que
el reembolso es indispensable para la resolución,
pero que ésta se verifica mucho antes.
Parece oponerse al pensamiento del notable profesor el siguiente concepto que encontramos en
una sentencia de la Corte Suprema de Justicia:
«Donde se ve que el vendedor recobra la cosa vendida reembolsando al comprador el precio convencional o el precio legal de la retroventa, y que por
consiguiente es con ese reembolso con lo que se
consuma el retracto ...." (jurisprudencia de la Corte,
2.a edición, páginas 661 y 845).
No hay verdadera oposición entre las palabras
del doctor González y los conceptos de la Corte;
pues de asegurar el primero que la necesidad d~
restituir no depende del reembolso sino que es la
consecuencia de la resolución que se verifica por
ministerio de la Ley, no quiere decir que el reembolso no consume el retracto. Pudiéramos decir que
en este caso hay una fuerza intrínseca que emana
de la misma naturaleza del contrato y que es lo
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que hace que la retroventa sea la simple resolución
del contrato de compraventa en virtud del cumplimiento de la condición, manifestada por el vendedor; y un hecho consecuencial e indispensable, que
al sucederse ocasiona la obligación de restituIr, que
en virtud del pacto tenía el comprador.
Tratándose del reembolso, suele presentarse la siguiente cuestión: ¿cómo debe hacerse? Hay que
distinguir los dos casos que pudieran presentarse.
El primero, que tiene lugar cuando el comprador
acepta el reembolso, no ofrece dificultad y se resuelve, según el doctor Fernando Vélez «haciendo constar el cumplimiento del hecho, si se trata de un inmueble en una escritura pública por lo cual no se
deben los derechos fiscales correspondientes a la
compraventa». El segundo caso, o sea cuando el
comprador no acepta el reembolso, da lugar a opiniones encontradas. Algunos resuelven el caso diciendo que ante la negativa del comprador, debe
hacerse una consignación ordinaria. Pero a ello objeta el doctor Vélez que como en el pacto de retro_~ta
no se trata de hacer un pago sino de cumuna condición, las reglas de la consignación no
so-ñ pertinentes. Fundándose en lo anterior y en que
el vendedor tiene un plazo limitado para cumplir
la condición, no pudiendo, por tanto, hacerla fuera
de él, se ha resuelto que no sea necesaria la consignación. Basta que el vendedor ofrezca la suma «real
l1it
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y oportunamente al comprador,. y si éste no la recibe-hecho
que debe probarse por el vendedor·el pacto siempre queda cumplido.
A este respecto podemos citar dos conceptos de
valor incomparable que encontramos en la Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia y que dan
mucha luz sobre el particular. Dice asi el primero:
«Si la intención de retraer, avisada anteriormente,
se manifiesta con la oferta real del precio que hace el vendedor al comprador; si éste Último se ha
negado desde un principio y continúa negándose a
recibir tal precio, y si la intención de aquél y su
oferta, de un lado, y la renuncia a recibir, de otro,
perduran en determinada fecha, o sea en aquella en
que deba consumarse el pacto, es claro que éste
se verifica sin necesidad de que el vendedor haga
en la fecha precisa nuevas gestiones tendientes a
obtener del comprador el recibo del precio de venta. (Jurisprudencia
de la Corte, página 843, segunda
edición).
El segundo, mucho más perentorio, es como sigue:
«Tratándose de una retroventa convencional,
no ei_
preciso, para que ésta se consume, que se cons~~::'
ne el precio del objeto vendido (un inmueble era el
caso) sino que basta que de una manera seria y
formal se ofrezca oportunamente
el reembolso cuando el comprador se niega a aceptarlo. (jurisprudencia de la Corte, página 846, segunda edición).
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Sería muy conveniente que el vendedor requIrIera judicialmente al comprador para constituírle en
mora. Este medio, propuesto también por el doctor
Vélez, nos parece el más acertado, y tiene, en consecuencia, toda nuestra simpatía.
Antes de seguir adelante diremos dos palabras
sobre la condición.
La condición, que aparece definida tácitamente en
el articulo 1530 del Código Civil, consiste en un
acontecimiento futuro e incierto del cual depende la
vida o la muerte de un derecho. Sea susper.siva o
resolutoria, produce efecto retroactivo. Cuando es
suspensiva, apenas se verifica su cumplimiento tiene
vida el derecho que hasta entonces estaba suspenso; obra, pues, retroactivamente. Si la condición es
resolutoria, entonces se produce un efecto contrario,
pero que tiene la misma cualidad de la retroactividad; hace suponer que el contrato jamás ha exis-
tido.
En el pacto de retroventa queda, pues, el vendedor siendo propietario bajo condición suspensiva,
en tanto que el comprador qtleda propietario hajo
condición resolutoria.
Analicemos el artículo 1942 de nuestro Código,
que nosotros no encontramos justificado: El dere-
cho que nace del pacto de retroventa no puede cedcrse. En Francia está establecido todo lo contrario y
en Chile se ha resuelto
que sea trasmisible, pues
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de que el pacto sea personal puede resultar que no
pueda cederse, pero nó que no sea trasmisible a los
herederos .• Consecuencialmente y en concordancia
con el artículo anterior y otros relacionados con la
materia, aparece entre nosotros este contrato con el carácter de intuitu personce, condición que no tiene
en la legislación francesa. Llevando las cosas más
adelante pudiera argumentarse así: puesto que se
ha dado a la venta con pacto de retroventa el carácter de contrato intuitu personce, para lo cual, a
tiempo que se prohibió al vendedor ceder su derecho se suprimió el artículo 1664 del Código Francés, conforme al cual el vendedor puede ejercer su
acción de retroventa no sólo contra su comprador
sino contra cualquier otro adquirente posterior, se
concluye que cuando en Colombia el comprador
con pacto de retroventa vende la cosa a un tercero
estando pendiente el pacto, el vendedor no está
obligado a dirigir su acción de retroventa contra el
tercer poseedor, sino contra su comprador, quedando
contra el tercero un derecho de reivindicación originado por el dominio exclusivo que se ha adquirido por virtud del reembolso.
No sostiene lo mismo el doctor Fernando Vélez
cuando dice: «si el comprador enajena o grava la
cosa estando pendiente el pacto, los efectos de éste se sujetan a lo dispuesto en los artículos 1547 y
1548.•; lo que produce las consecuencias siguientes:
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Si la cosa es mueble, no tendrá reivindicación
contra terceros poseedores de buena fé. Luego si
justifica a quien posee la cosa como dueño, que al
adquirirla tuvo conocimiento de que a su vendedor
se le había enajenado con pacto de retroventa, hay
dicha acción contra terceros. Si la cosa es inmueble, habrá acción contra el tercer poseedor si el pacto consta en la escritura de venta en que adquirió
la cosa el que la enajenó al tercero.
La tesis que parece oponerse a las opiniones del
eminente maestro doctor Vélez, la hemos visto sostenida con lujo de razonamientos
por t'l doctor Roque Julio Moreno, una de las más fuertes columnas
del foro santalldereano.
La oposición nos parece
más aparente que real, pues el doctor Vélez contesta al, doctor Moreno, a propósito de una consulta partiéular: pero si la cosa la enajena el comprad$--, lo único que a éste puede embargársele es su
derecho eventual de recibir la suma respectiva, desde que es con él (subrayamos
nosotros) con quien
debe entenderse para cumplir el pacto y no con el
segundo comprador si no ha aceptado a éste para
efectuar el pacto, ya que su propio comprador no
puede, sin voluntad del vendedor, variar a éste la
manera de cumplir el pacto o de ejecutar el hecho
de la entrega o devolución
de aquella suma. Nosotros. fundándonos
en el magnlfico estudio del doctor Manuel J. Guilléll, sintetizamos nuestra opinión
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así: la primera acción del vendedor con pacto de
retroventa, es la de restitución, mediante los reembolsos en forma legal al comprador o al tercer adquirente y actual dueño. Es claro que el comprador con pacto puede enajenar, pero su enajenación
está sujeta a la condición primitiva (resolución), y
nosotros conceptuamos que las acciones que nacen
del pacto para el vendedor son dobles: la resolutoria, que es personal contra el comprador, y la
reivindicatoria, contra el tercero.
Estas dos acciones puede ejercitarlas simultáneamente. De ello encontramos un ejemplo en los
números 1272 y 1273, página 131, de la Gaceta Judicial, a propósito de la casación de treinta de
agosto de mil novecientos quince. Aunque en ella
encontramos conceptos que arrojan mucha luz sobre esta materia, sentimos no copiarlos, pues de lo
contrario resultarlamos demasiado prolijos.
"
Volviendo al artículo 1942, ponemos de presente
que si el vendedor, según él, no puede ceder su derecho, ello no quiere decir que no pueda ceder la
cosa, lo que es muy distinto del derecho en si mismo considerado. Terminaremos nuestras not:¡s sobre este artículo manifestando que si, como acabamos de decirlo, el vendedor con pacto de retroventa puede ceder la cosa vendida en esa forma,
en cambIo no puede hipotecaria. Aunque según la
naturaleza de la retroventa, sí debiera el vendedor
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tener esa facultad, en nuestro derecho no puede
ejercitarla, en virtud de disposición expresa de la
ley. En efecto, el artículo 2443 dice: "La hipoteca
no podrá tener lugar sino sobre bienes ralces que
se po~;ean en propiedad o usufructo, o sobre naves-.
Corno se ve por la simple lectura del artículo anterior, es necesario para poder hipotecar que quien
lo haga sea poseedor, y el vendcdor en estc caso
no 10 es.
En cuanto a los derechos del poseedor, debemos
lamentar que no haya en nuestra legislación disposiciones expresas quc los establezcan. La jurisprudencia 110S dice quc él faIta de éstas 110S atengamos
a los principios gcnerales. Segttn ellos, la condición
de un comprador con pacto de retrovcnta es la de
un verdadero propietario, restándole todo aquello
que emana del cumplimiento de la condiciÓn. Sus
derechos son, pues, los mismos de todo el que adquiere algo bajo condición rcsolutoria. En el Libro
IV, Título IV de nucstro Código, De las obligaciones condicionales y modales, encontramos las disposicioncs pertinentes.
El artículo 1941 merece muy especial atención,
como que establece no sólo algunos derechos del
vendedor, sino importantes obligaciones a su cargo; dice así el artículo: "El vendedor tendrá derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con sus accesiones naturales.
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cTendrá asimismo derecho de ser indemnizado de
los deterioros imputables a hecho o culpél del comprador.
cSerá obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en mejoras útiles o
voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento-o
El inciso primero no es sino la consecuencia inmediata del cumplimiento de la condición; ella-hemos dicho antes-vuelve las cosas a su estado anterior.
En lo tocante a los deterioros que sufra la cosa,
nosotros encontramos muy justa la disposición del
inciso segundo. Aunque los deterioros de la cosa
provengan de hechos !feitos, siempre serán de cargo del comprador la obligación de indemnizarlos,
máxime si de ellos ha sacado provecho.
El inciso tercero, a diferencia d~ los dos anteriores, implica una obligación para el vendedor: pagar las expensas hechas por el comprador. La distin~ión entre necesarias y útiles o voluptuarias es de
una estricta justicia, pues obligar al vendedor a reconocer o pagar las mejoras útiles hechas sin su
consentimiento, serfa tanto como condenarle en muchos casos a perder la cosa, por incapacitarle para
hacer efectivo su derecho de rescate.
CAPITULO III
INCONVENIENTES
DE LA VENTA CON PACTO
DEl RETROVENTA.
LA U@URA
La naturaleza, fin y resultados de la venta con
pacto de retroventa se alteran slibstancialmente por
las simulaciones a que se prestan, ya por Ignorancia de las disposiciones legales o por el interés
personal, la inmoralidad o la malicia.
Tratándose de bienes inmuebles acontece con mucha frecuencia que en lugar de constituír una hipoteca para garantizar una deuda, se hace una venta
con pacto de retroventa, y como la acción que de
ella emana no podrá intentarse según lo dispone el
artículo 1493, después de cuatro años contados desde la fecha del contrato y como por otra parte la
deuda no puede en la mayoría de los casos pagarse en el tiempo fijado, resulta que el acreedor se
queda con la cosa en esas condi.ciones. Por lo inmediatamente anterior como por lo que en seguida
vamos a decir, se verá que la venta con pacto de
retroventa encubre de la manera más franca los contratos usurarlos. Como según disposiciones expresas, en el contrato de prenda el acreedor prendario
no puede quedarse. con la cosa por falta de pago,
teniendo en consecuencia que acudir al Poder Judicial para que la haga rematar y pOder entonces pagarse con su producto, dando al deudor el excedente, si lo hubiere, se acude para burlar esta disposición legal a la simulación de la prenda por
medio de la venta con pacto de retroventa. No nos
será raro encontrar comprobantes de estos contratos en los cuales podemos leer: .Comprobante que
hace mención a la obligación número 76 por valor
de $ 4.80 oro. Retroventa de un objeto. Hizo la retroventa el señor M. P. con plazo de un mes. Nota: .La agencia venderá o rematará po~ su cuenta
el objeto en mención sin responsabilidad niqguna~.
Como se ve, el acreedor prendario se cuida precisamente de aquellas disposiciones que le impiden tener a merced suyo a los individuos urgidos de dinero y para ello apela a la escandalosa simulación
que acabamos de poner de presente. Ya el doctor
Guillén, en su famoso estudio de grado, clamaba por
una reforma que viniese a poner fin a los efectos
de esta simulación, y proponia para ello, entre otras
cosas, que se limitara el precio de la redención al
de la retroventa. Es decir, que el vendedor no ,esté
obligado a restituir más de lo que realmente recibió. Nosotros lamentamos que nuestro legislador.
apartándose de las disposiciones del Código Civil
Francés que hacen consistir el reembolso en el precio, disponiendo que sólo por estipulación expresa
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puede ser otro, hubiera adoptado el principio contrario haciendo consistir el reembolso en la cantidad que se haya estipulado y que sólo cuando no
se ha estipulado cantidad se mire como precio el
de la compra.
No vale decir que cuando se llegue a probar
que lo que se celebró fue un contrato de prenda, se
pida la nulidad por simulación de un contrato, pues
los usureros, que casi siempre tienen entre bastidores un abogado o cosa parecida, no ignorando el peligro se cuidan en salud y se hacen vender en realidad la cosa con pacto de retroventa, haciendo fnuydificil o imposible la prueba de simulación de contrato.
Lasoortf~nzas,
acuerdos, ete., restrictivos de la
usura, resultan casi siempre irónicos, pues en vez de
morigerarla, lanzan al usurero por el atajo de un interés mayor, que venga a indemnizarle de las contribuciones o a pagar sus intranquilidades y zozobras ....
CAPITULO
IV
DE LA OAllfOELACION DE LAS E8CRITURAS
VENTA CON PACTO DE RETROVENTA
DE
Una de las cuestiones más importantes que se
presentaUal rededor de la venta con pacto de retroventa, es la de saber si el simple reembolso cancela la escritura de venta con pacto de retroventa.
Los que sostienen la negativa, o sea que el simple reembolso no cancela la escritura, distinguen entre la cancelación de una escritura y la cancelación
del registro. A esto pudiéramos contestar que talvez la cancelación de lo uno trae la cancelación
de lo otro, pues ¿ qué importancia puede tener el
regislr'o de una escritura que ya ha sido cancelada?
El doctor Alberto Vale ViIlar sosteniendo la tesis de la necesidad de un nuevo registro que cancele el de la escritura en que se hizo constar~ la ~
venta con pacto de retroventa, argumenta asl: a).~a .
condición resolutoria, una vez cumplida, d&-lugar""a .
que resuelva la venta; y el interesado podrá~~ii'·
que asl se declare. Aunque el cumplimiento de una
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condición resuelva un contrato, v. gr. una venta, necesario es cancelar el instrumento respectivo y cancelar el registro.» Nosotros conceptuamos que el
cumplimiento de llna condición resolutoria, no sólo
da lugar a que se resuelva la venta, sino que en
virtud de su naturaleza y del carácter de retroactividad inherente a toda condición, la resuelve de hecho y de derecho sin necesidad que el interesado
tenga que pedirlo.
Sostener la cance~~ci~n expresa del registro contentivo del pacto y·,ponsecuencialmente· (~ necesidad de una nueva insCripción en los libros de Registro, seria dar al pacto de retroventa moderno el
carácter de una nueva venta, de una reventa que le
daban los romanos y españoles. Nosotros pensamos que al cumplirse la condición resolutoria por
parte del vendedor, se dice explfcitamente: el comprador jamás ha sido dueño; el vendedor jamás ha
perdido su dominio; por consiguiente no hay necesidad, conveniencia sf, de cancelar expresamente lo
que la condición canceló al cumplirse en virtUd de
los efectos que le reconoce la ley.
~ . La posesión inscrita cesa por el cumplimiento de
la condición, pues si, según la ley-artículo 789sólo e~ necesario para que ella cese, la voluntad de
las partes o una nueva inscripción, debe recordarse
que por el reembolso quisieron, convinieron las par-
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tes que todo quedase como antes, es decir, que la
posesión volviese al vendedor.
Para aclarar este punto debe hacerse, pues, la
distinción entre las reglas o medios para que cese
~\fposesión inscrita de las formalidades indicadas
para la cancelación de los instrumentos públicos.
La Corte Suprema de Justicia viene también en
nuestra ayuda y parece sostener nuestra tesis con
los conceptos que en seguida copiamos y que nosotros hallamos definitivos: eLa venta con pacto de
retroventa queda sometida a una condición resolutoria expresa, la cual una vez cumplida, se verifica
de pleno derecho la resolución, según se deduce del
artfculo 1544 del Código Civil-. (Casaci6n, 22 de
noviembre de 1916-Jurisprudencia de la Corte, página 845, segunda edición).
-En las ventas sometidas a condición resolutoria
expresa, una vez cumplida ésta, la resolución efectuada de pleno derecho extingue el dominio revocable que tenIa el comprador, y la cosa queda nuevamente en el patrimonio del vendedor, quien continúa siendo dueño de ella y con derecho a poseerla, en virtud de los títulos por los cuales la habla
adquirido, pues de otra suerte habrla que aceptar el
absurdo jurídico de que perdido para el comprador
por la resolución de la venta el dominio condicional que había adquirido, podla, sin embargo, transmitir ese derecho, que no tenía, al vendedor o a un
tercero-o (Casación, 22 de noviembre de 1916-Jurisprudencia de la Corte, página 174, segunda edición).
Da fuerza a las decisiones anteriores esta última,
que es también de la Corte Suprema, pero que,.e
seguramente más precisa e imperativa que las
riores. Dice así: -Para que se efectúe la retroventa
en una venta sujeta a ese pacto, basta que se cumpla la condición, y no es indispensable el otorgagamiento de una nueva escritura de venta, de un
acto traslaticio de dominio en que esto se haga
constar, y de una nueVa inscripción de ese instrumento, pues el pacto de r~troventa constituye una
condición resolutoria expresa, condición que una vez
cumplida, produce de pleno derecho la resolución
de la venta y consuma el retracto-o (jurisprudencia
de la Corte, página 845, 2.8 edición).
No obstante la doctrina anteriormente expuesta; nosotros reconocemos la importancia y conveniencia que
reviste para el vendedor el hacer constar el reembolso del precio, o sea el cumplimiento de la condición resolutoria, por medio de escritura pública inscrita. Además, esa inscripción siempre se hará cónstar, pues si las partes están de acuerdo, nada más
natural que el cumplimiento de esta formalidad, que
reviste caracteres algo más que procedimentales. En
caso de desacuerdO entre ellas, forzoso será hacer
declarar la resolución de la venta en juicio ordlna~
ante-
45
rio: en este caso también se cumpliría la formalidad
indicada, pues el registro de la sentencia judicial
equivaldría al de la escritura de retroventa.
FIN