En diciembre pasado, la ley que pretendía regular la vida de los

www.caphai.com.ar • Nº 333 • Junio de 2016
1951 • En el año del 65 aniversario • 2016
En diciembre pasado, la ley que pretendía
regular la vida de los consorcios había sido
aprobada con 58 votos a favor. Ahora,
ante las acciones de organizaciones como
la CAPHyAI, más el reclamo de los vecinos,
los 55 diputados presentes en el recinto
aprobaron su derogación por unanimidad.
Sin duda, se hizo justicia.
Derogaron la Ley 5.464
Se hizo justicia
Pág. 6
Congreso en España
La CAPHyAI en Sevilla
Pág. 16
Desayunos de trabajo
Cómo ahorrar gas
Pág. 17
FAPHRA
A paso firme
Pág. 19
Capacitación
Informática para administradores
Pág. 22
Dossier
Resumen de normas para consorcios
Pág. 24
Medianeras
¿Siguen siendo conflictivas?
Pág. 36
Créditos hipotecarios
Claves para tener en cuenta
Pág. 44
Alquileres
La Justicia y la comisión de las inmobiliarias
Pág. 54
ART
Limitan la industria del juicio
Pág. 56
Patrimonio cultural
El Otto Wulff
Pág. 58
Arquitectura
Desafío a la ciencia ficción
Pág. 66
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Autor Nº 5276373.
Colaboraron en esta edición: Arq. Antonio Aguel; Dr. EnriqueAlbisu; Héctor Briatore; Ing. Gastón
Lingenfelder; Dra. y Arq. Valeria Nerpiti; Dra. Diana Sevitz y Dr. Jorge Villar.
Se autoriza la reproducción total o parcial de los artículos publicados, haciendo mención de la fuente.
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Esta edición se imprimió en Artes Gráficas Buschi – Ferré 2250 – CABA – Argentina
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Precio del ejemplar: $ 30,00
Propiedad Horizontal
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Editorial
Una nueva conquista
usto en el preciso momento en que esta edición entraba a imprenta se oyó el tradicional grito:
“Paren las rotativas”.
Y no era para menos. Es que en las primeras horas de la tarde del jueves 7 de julio la Cámara
logró una verdadera y trascendente conquista para todos los administradores que ejercen su
actividad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires: la derogación de la Ley 5.464. Esa misma
que se había aprobado en diciembre a libro cerrado en un paquete de 150 leyes, y que muchos de
los que la votaron ni siquiera conocían su texto.
Pero la tarde del 7 de julio primó la cordura y de un plumazo los 55 legisladores presentes en el
recinto derogaron por unanimidad una norma que solo traía perjuicio a la propiedad horizontal.
Vaya nuestro agradecimiento desde estas páginas a los legisladores
que comprendieron la posición de la Cámara y trabajaron con nosotros
codo a codo para ayudarnos a cambiar una realidad que nos querían
imponer desde afuera. Un ejemplo a destacar fue la actitud del diputado
Hernán Arce, quien presentó inmediatamente el proyecto de derogación
de esta ley.
Estimamos que el sector de propiedad horizontal ha sufrido una
evolución y el costo de mantenimiento de las unidades demanda
valores que ahora son más relevantes para sus ocupantes. Ya no incide
solo el sueldo del personal, sino que en muchos casos se ha incluido
la facturación de AySA con sus valores actualizados, el incremento
del valor del m3 de gas para los que utilizan sistema de calefacción o
distribución de agua central y la actualización del valor de la energía
eléctrica.
Todos estos ítems generan variaciones importantes en las expensas,
a lo que hay que sumar el mayor costo de los trabajos y abonos que
también reciben el impacto de esos servicios. Es por eso que debemos
abrir un amplio debate en el sector sobre estos temas, rescatando algo
muy importante: la figura del administrador.
Hoy los administradores somos profesionales multifacéticos que tenemos que equilibrar todos
estos nuevos componentes de las expensas con los trabajos de mantenimiento, los deudores y
los inconvenientes que se producen diariamente en un edificio.
Claro que además de eso somos la primera línea. Los primeros en recibir el reclamo por el
valor de las expensas, aunque nuestra función sea sumar los gastos y aplicar los porcentuales
para determinar cuánto abona cada copropietario. Pero estamos ahí, en la línea de fuego,
para recibir los primeros disparos de los propietarios que siempre nos ven como principales
responsables del aumento de sus expensas. Claro que es injusto, pero es la realidad que nos
toca vivir día a día.
Por eso, estimados colegas, es hora de revalidar la figura del administrador. Es tiempo de
que nuestros clientes, los consorcistas, tomen conciencia de nuestra tarea y de que sepan que
también pagamos expensas, que también somos propietarios como ellos, y que también sufrimos
todos los problemas como cualquiera de ellos. De nosotros depende cambiar esta realidad que
nos agobia desde hace tiempo. Entonces, manos a la obra.
Daniel Roberto Tocco
Presidente de la CAPHyAI
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Derogaron la Ley 5.464
Se hizo justicia
En diciembre pasado, la ley que pretendía regular la vida de los consorcios
había sido aprobada con 58 votos a favor. Ahora, ante las acciones de
organizaciones como la CAPHyAI, más el reclamo de los vecinos, los 55
diputados presentes en el recinto aprobaron su derogación por unanimidad.
Sin duda, se hizo justicia.
in mayor discusión, y como
un claro signo de querer enmendar el error que cometieron en diciembre del año pasado
cuando votaron la Ley 5.464 a libro cerrado en medio de un paquete de 150 leyes, el pasado jueves 7
de julio los diputados de la Legislatura la derogaron de un plumazo. De hecho, algunos legisladores
llegaron a reconocer que el 3 de
diciembre, cuando se votó la ley,
desconocían su texto.
La norma había sido fuertemente criticada por los vecinos de
la ciudad y por distintas organizaciones, como es el caso de la Cámara de Propiedad Horizontal y
Actividades Inmobiliarias, y hasta
por el mismo Colegio Público de
Abogados porteño.
En el caso de nuestra Cámara,
la lucha emprendida para defender
los derechos de los administradores la llevó a impulsar distintas acciones. Vale recordar, entre
otras cosas, el recurso de amparo
presentado en los últimos días de
febrero. Allí se sostenía que “la
ley carece de legalidad tanto en
Los 55 diputados presentes en el recinto derogaron la ley por unanimidad.
6
La Ley 5.464, que no aportaba soluciones a la problemática de la
propiedad horizontal, pretendía regular la vida de los consorcios.
su carácter plural como representativo. Avasalla los derechos de
los administradores. Es inconstitucional la participación de los
sindicatos y no aporta soluciones
a la problemática de la propiedad
horizontal”.
Como se sabe, y tal como lo
publicamos detalladamente en las
ediciones Nº 331 y 332 de Propiedad Horizontal, la Ley 5.464
recientemente derogada creaba el
Consejo de la Propiedad Horizontal, cuya función era la de “regular
la vida de los consorcios”.
Pero había un par de cuestiones. Por un lado ese Consejo iba
a tener la potestad de cobrarles a
los administradores una matrícula
anual, además de poder sancionarlos en caso de irregularidades,
como si fuese un Colegio profesional. Por otro lado, el Sindicato
Único de Trabajadores de Edificios
de Renta y Horizontal (SUTERH)
iba a tener tres representantes en el
Consejo Directivo, contra uno de
la propia ciudad. El resto iba a ser
un cupo para cada una de las tres
cámaras de administradores, uno
para las organizaciones de consorcistas, otro para el nuevo gremio
de empleado de administradores,
uno para las asociaciones de defensa de los consumidores y otro
para el Defensor de los Inquilinos
de la Defensoría del Pueblo porteña.
Así las cosas, los consorcistas denunciaron que, producto de
acuerdos políticos con algunas de
las organizaciones que integraban
el Consejo Directivo, el gremio
iba a lograr fácilmente una mayoría automática de 6 votos sobre
11, con lo cual pasaría a tomar una
posición dominante sobre el sector de la propiedad horizontal en
general, y sobre el trabajo de los
administradores en particular. A
tal punto que de haberse aplicado
la norma los encargados, en definitiva empleados de los consorcios,
iban a terminar sancionando a los
propios administradores. A todas
luces, una situación irracional.
Cuando desde el propio Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires tomaron conciencia de la
polémica y del daño que causaría
la nueva ley, que entre otras tantas
cosas podía terminar generando
más gastos para los edificios y así
encarecer las expensas, el Ejecutivo puso el freno y no la reglamentó.
En declaraciones exclusivas a
este medio, Carmen Polledo, Vicepresidenta 1º de la Legislatura
de la Ciudad de Buenos Aires, en
marzo pasado aseguró: “Sabemos
que es un tema que preocupa a
mucha gente, motivo por el cual el
Poder Ejecutivo de la ciudad está
estudiando la situación y ha decidido modificar la ley”.
El proyecto del Gobierno fue
presentado dos meses después, en
mayo, firmado por el propio Horacio Rodríguez Larreta, donde se
proponía modificar algunos puntos, como que los cargos fueran ad
honorem, reducir la representación
del gremio, al que también excluía
de las decisiones disciplinarias
contra los administradores,y que
la presidencia quedara a cargo
Propiedad Horizontal
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7
Síntesis
del Director de Defensa del Consumidor de la Ciudad.
Pero los cambios no convencieron ni a los consorcistas ni a
los administradores. Tampoco a
muchos legisladores, que insistían
con la derogación de la ley, cosa
que finalmente se concretó.
Por ahora todo vuelve a su
cauce, es decir que la regulación
de la actividad seguirá estando en
manos del Gobierno porteño a tra-
8
vés del Registro Público de Administradores.
De cara al futuro es un enigma.
¿Todo quedará así? ¿Qué pasará
con el RPA, un organismo con
problemas y seriamente cuestionado? Por ahora, lo concreto es la
derogación de la Ley 5.464, que
no es poca cosa, el resto es una incógnita que tal vez se devele con
el correr de los meses.
La Ley 5.464, que
pretendía “regular
la vida de los
consorcios”, fue
duramente criticada
por todos los
sectores relacionados
con el quehacer de la
propiedad horizontal.
Su derogación fue la
mejor solución para
todos: consorcistras
y administradores.
Ahora se abre una
nueva etapa hacia el
futuro del sector.
Monóxido de carbono
El asesino invisible
El monóxido de carbono no tiene olor, no tiene color, no tiene sabor y es
difícil detectarlo. Sin embargo los accidentes por inhalación son frecuentes y
en la mayoría de los casos causan la muerte.
ño tras año con la llegada
del invierno en nuestro
país se registran numerosos casos de muerte por inhalación de monóxido de carbono. La
mayoría ocurre por deficiencia de
artefactos o negligencia en su instalación, pero lo más alarmante es
que todos coinciden en un punto:
sucede por desconocimiento.
En opinión del ingeniero Fer-
10
nando Iuliano, Gerente de Seguridad, Higiene y Medio Ambiente
de Metrogas, el monóxido es un
subproducto de la combustión. Y
lo explica así: “Cuando existe una
deficiencia de oxígeno o se consume el oxígeno del lugar donde se
está produciendo la combustión,
ahí aparece el monóxido de carbono. Por eso es muy importante
que los lugares donde se produ-
cen procesos de combustión tengan ventilaciones adecuadas. En
el caso de domicilios particulares
es importante tener rejilla inferior
de acceso de aire y la rejilla exterior de egreso de los productos de
la combustión”.
¿Qué pasa con los artefactos?
Según el ingeniero Iuliano es
muy importante que cuenten con
chimeneas de evacuación en per-
fecto estado. Otro aspecto a tener
en cuenta en estos casos es que
deben ser metálicas, estancas, y
de acuerdo con la potencia del
artefacto tienen que rematar a
los cuatro vientos. Estos son detalles muy importantes, porque
gran cantidad de accidentes, muchos de ellos fatales, se producen
precisamente porque al estar los
conductos mal hechos, dañados
o sus salidas obstruidas, parte
del monóxido de carbono queda
confinado en el propio ambiente,
transformándose en una trampa
mortal.
Qué hacer
En caso de enfrentar un problema con el monóxido, mantenga
la calma pero actúe con rapidez. Es importante buscar atención
médica inmediatamente.
Lleve a la víctima a un área no contaminada para que inhale aire
fresco; manténgala caliente y en reposo. Si la persona está inconsciente, asegúrese de que tenga pulso y respira; si no lo hace, proceda a realizar respiración artificial y masajes cardíacos externos.
El secreto es prevenir
La prevención es la mejor arma
para reducir las intoxicaciones y
muertes por inhalación de monóxido de carbono. Estas son
algunas sugerencias que siempre
conviene tener en cuenta:
• Realice anualmente una revisión de los artefactos de su
departamento por un gasista
matriculado.
• Conserve la instalación de
gas en condiciones reglamentarias.
• Permita siempre el ingreso
de aire al ambiente desde el
exterior. A veces una rendija
o una ventana semiabierta
puede salvar una vida.
• Verifique que la llama de sus
artefactos sea de color azul.
Si es amarilla, anaranjada
o roja, el equipo está funcionando mal; en ese caso,
llame enseguida a un gasista
matriculado para que revise
el artefacto y la ventilación.
• No instale en baños ni en
dormitorios artefactos que no
sean de tiro balanceado. El
72% de los accidentes fatales
son por calefones ubicados
donde no corresponde.
• Controle
que las salidas de
los gases al exterior estén
colocadas en forma reglamentaria y libre de obstrucciones. La mayoría de los
casos fatales tiene su origen
en conductos defectuosos.
• Reinstale correctamente las
chimeneas o salidas al exterior que hayan sido retiradas
por limpieza o pintura. No
hacerlo puede resultar fatal.
• No utilice hornallas ni hornos para calefaccionar el ambiente. Es muy peligroso.
• Verifique, al comprar artefactos, que posean el logotipo de
modelo aprobado.
Síntesis
Si bien la mayoría de los
accidentes ocurren por
deficiencia de artefactos
o negligencia en su
instalación, lo más alarmante
es que en todos los casos
hay un común denominador:
el desconocimiento. Por
eso la prevención es la
mejor arma para reducir las
intoxicaciones y muertes por
inhalación de monóxido de
carbono.
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Control de plagas
Las cosas claras
Ante algunas consultas y dudas planteadas por nuestros lectores sobre
la información publicada en la edición anterior referida a desinsectación
y limpieza de tanques de agua, a la que se refería entre otras cosas la
nota “Inspecciones a los consorcios”, publicamos el siguiente comentario
elaborado por el licenciado Héctor Briatore, Director Técncio y Socio Gerente
de la empresa Calden, control de plagas.
esde enero de 2015 las empresas ya no llevan el libro
de actividades diarias ni
tampoco deben presentar informes trimestrales. Diariamente la
empresa incorpora los trabajos en
una base digital del Gobierno de
la Ciudad de Buenos Aires, y los
trabajos quedan registrados.
De acuerdo con la disposición
Nº 705-CGCONT- 2015 APRA
GCBA, el trabajo de desinsectación debe realizarse mensualmente en cada consorcio con carácter
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de obligatorio, y respaldarlo con
un Certificado QR.
Para poder generar dicho certificado la empresa previamente
debe comprar los timbrados con
boletas generadas por Internet
y abonadas en el Banco Ciudad
o distintos Centros de Gestión y
Participación.
El costo de estos certificados
es de $ 50,00 cada uno y las empresas no deben recargar absolutamente nada a ese timbrado
que debe ir discriminado en la
factura que se emite por el trabajo
realizado.
Cuando la empresa realiza el
trabajo en el consorcio debe dejar algún documento provisorio
y tendrá un plazo no definido
por la Disposición DI-2015-139DGCONT para entregar en el
consorcio el Certificado QR. Vale
mencionar que la empresa no tiene
permitido generar el Certificado
QR por adelantado y debe hacerlo
dentro de las 72 horas posteriores al servicio. Al generarlo en la
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el respaldo en papel.
Lo habitual es que las empresas se lo entreguen al consorcio y
una copia al administrador por email o personalmente.
También los consorcios están
obligados a cumplir con el monitoreo de roedores de acuerdo
con la Ley Nacional 11.843,
para poder denunciar ante las autoridades situaciones de riesgo y
realizar tratamientos intensivos de
control en aquellos edificios con
presencia de esta peligrosa plaga.
Limpieza de tanques
base de datos del GCBA ya consta
que el trabajo se hizo. Lamentablemente aún los inspectores
no cuentan con el instrumento
electrónico que corresponde
para sancionar solo a aquellos
consorcios que no cumplen con
la Disposición y dejar de exigir
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Al igual que en el caso del control de plagas, las empresas ya no
llevan el libro de actividades diarias ni tampoco deben presentar
informes semestrales. La limpieza de tanques de agua potable de
acuerdo con la Ordenanza 45.593
es obligatoria cada 6 meses en todos los consorcios y debe respaldarse con un Certificado QR.
Para poder generar el Certificado QR la empresa procede según
lo explicado anteriormente. En
estos casos el costo de los certificados es de $ 200,00 cada uno. El
resto del procedimiento es similar
al explicado más arriba.
Presencia de asbesto
Las empresas de limpieza y
desinfección de tanques están
obligadas a dejar asentado en el
Síntesis
El trabajo de
desinsectación debe
realizarse mensualmente
en cada consorcio con
carácter de obligatorio,
y respaldarlo con un
Certificado QR.
Las empresas ya no llevan
el libro de actividades
diarias ni tampoco deben
presentar informes
trimestrales. Los trabajos
quedan registrados en una
base digital del Gobierno
de la Ciudad de Buenos
Aires.
Certificado QR la presencia de
tanques de agua que pudiera dar
indicios o sospechas de tener
asbesto dentro de su material
de fabricación. En este caso, el
consorcio estará obligado a contratar una empresa especializada
para retirar el tanque y reemplazarlo con otro de materiales autorizados.
Congreso en España
La CAPHyAI en Sevilla
Bajo el lema “Defendemos tus derechos, solucionamos tus problemas”, el
Congreso puso foco en las modificaciones que deberán abordarse en la Ley
de Propiedad Horizontal. Daniel Tocco, en representación de la CAPHyAI,
expuso ante más de mil congresistas de todo el mundo.
a ciudad de Sevilla, en
Andalucía, fue sede del 1º
Congreso Internacional de
Administradores de Fincas, oportunidad más que propicia para
analizar relevantes temas vinculados a la propiedad horizontal
en España y el resto del mundo.
La trascendencia del encuentro
la dio el nivel de sus expositores,
representantes de Japón, Estados
Unidos, Italia, Canadá, Inglaterra, Francia, Dubái y varios países de América latina, además
del país anfitrión.
Entre los principales temas
desarrollados a lo largo de tres
días de deliberaciones, el programa incluyó las siguientes ponencias:
• La cátedra de la vivienda:
Experiencias y conocimientos.
• La situación de la vivienda
en España en un contexto
europeo.
• Dos nuevas formas de acceso a la vivienda: propiedad
compartida y propiedad temporal.
• Los condohoteles.
• La regulación del administrador de propiedad horizontal en el ámbito de la Unión
Europea.
16
• La
grandeza de los administradores de propiedad
horizontal.
• La administración de propiedad horizontal, una profesión
de riesgo psicológico y familiar.
• La administración de propiedad horizontal en los cinco
continentes.
• La administración de la
propiedad horizontal en el
futuro.
Es de destacar el Foro Inter-
nacional de Administradores de
Fincas, del que participaron seis
países de América latina más un
representante de Portugal y otro
de la Unión Latinoamericana de
Administradores Inmobiliarios
(ULAI). Las exposiciones estuvieron a cargo de Daniel Tocco (Argentina), Sergio Román
(Chile), Luis García (Colombia),
Carlos Lima (Paraguay), Juan
Álvarez (Perú), Santiago Henríquez (República Dominicana),
Fernando Cruz (Portugal) y Juan
Acosta y Lara (ULAI).
Desayunos de trabajo
Cómo ahorrar gas
Una alternativa para hacer frente a los altos consumos de gas, mediante la
correcta utilización de equipos modernos, eficientes y de baja contaminación.
in lugar a dudas los
importantes incrementos en
las tarifas de gas han dado
lugar a un sinfín de consultas por
parte de los administradores de
consorcios, muchos de los cuales
tienen que dar sus explicaciones
también a los consorcistas, ya
que el aumento en las tarifas
de los servicios se refleja
inexorablemente en las expensas
que pagan los copropietarios.
Este ha sido motivo más que
suficiente para debatir el tema en
el desayuno de trabajo del mes de
junio organizado en la CAPHyAI.
En esta oportunidad el invitado fue
el ingeniero Gastón Lingenfelder,
Gerente Comercial de la empresa
TermoCrom, una empresa que trabaja, entre otras cosas, en el análisis del problema y la solución de
los consumos elevados de gas.
Si tuviésemos que elegir una
pregunta como común denomi-
nador de la reunión, sin duda es
esta: ¿Cómo podemos disminuir
el consumo de gas? Y la respuesta
no es una sola, sino un conjunto
de factores que pueden contribuir
a un menor consumo con el consecuente ahorro que ello implica.
En tal sentido, el ingeniero
Propiedad Horizontal
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17
El ahorro
también se
relaciona con
un adecuado
uso de los
sistemas, más el
service previo
a la temporada
invernal. Todo
esto hace que se
logre una mejor
combustión
con el máximo
rendimiento.
Lingenfelder sostuvo que “cronológicamente podemos observar,
en muchos edificios de Buenos
Aires, antiguas calderas que originalmente utilizaban petróleo y en
los años 70 fueron reacondicionas
para funcionar a gas natural. Estos antiguos sistemas utilizaban la
misma caldera de bajo rendimiento tanto para calefacción como
para calentar el agua de manera
indirecta (mediante tanques intermediarios), provocando un rendimiento anual del sistema de un
60% aproximadamente”.
Más adelante, y respondiendo
a preguntas de los administradores, señaló que “luego los sistemas rotaron hacia sistemas independientes diseñados con calderas
y termotanques con quemadores
atmosféricos de gas, provocando
un rendimiento anual del sistema
de un 75% aproximadamente”.
Cuando la conversación abandonó el pasado y se enfocó en la
tendencia del futuro inmediato,
Lingenfelder no dudó en señalar
que “actualmente, los sistemas
son independientes con calderas
y termotanques diseñados para ser
utilizados con quemadores presurizados de gas, provocando un
rendimiento anual del sistema de
18
un 85% aproximadamente”.
Asimismo comentó que dependiendo del tipo de sistema
que tenga el edificio y teniendo
en cuenta las tarifas de gas, en
muchos casos es el momento de
analizar la opción de un recambio
y modernización de la tecnología.
Ya que desde el sistema antiguo
al moderno solo con el ahorro de
gas, en aproximadamente 4 años
se pagan los equipos, sin tener en
cuenta los ahorros por gastos de
mantenimiento de equipos viejos
o las horas extras del encargado
por falta de automatización de la
instalación.
Claro que también hace al ahorro un adecuado uso del sistema
más el service previo a la temporada invernal. Esto, más un correcto mantenimiento del equipo y
quemador, hacen que se logre una
mejor combustión con el máximo
rendimiento.
Como los mayores consumos
del año se generan en el invierno,
implicando un especial cuidado en
la utilización de las calderas, Lingenfelder aconseja “mantener prendida la caldera algunas horas por la
mañana y luego repetir durante la
tarde noche. Por ejemplo en mayo
4 horas (de 6 a 10 y de 18 a 22); en
junio 6 horas (de 6 a 12 y de 18 a
24), y de hacer mucho frío mantenerla prendida por más tiempo.
En tal sentido, remarcó con énfasis que “lo que no se debe hacer
nunca es prender y apagar la caldera cada 2 horas, porque de esa
manera el sistema nunca entra en
régimen y no llegar al rendimiento
óptimo.
En los casos de calefacción
mediante agua caliente (piso/losa
radiante) se aconseja hacer una
correcta regulación del sistema
mezclador donde se mezcla el
retorno con el agua de la caldera
para enviar el agua a la temperatura deseada a los pisos.
“Asimismo –finalizó el representante de TermoCrom– es importante realizar también una correcta puesta a punto del ingreso
de vapor o agua caliente a cada
unidad del edificio, ya que es muy
normal encontrar edificios donde
algunos propietarios tienen frío y
otros están con las ventanas abiertas por el exceso de calefacción”.
Sobre los termotanques, el
consejo del especialista fue no superar los 60º C en invierno y los
50º C en verano.
FAPHRA
A paso firme
Se renovaron las autoridades de la Federación Nacional de Cámaras y
Asociaciones de Administradores de Propiedad, pero el objetivo sigue siendo
el mismo que le dio origen a la entidad: mejorar, jerarquizar y transparentar la
actividad de administrar en el país.
epresentantes de las entidades nacionales que conforman la Federación Nacional
de Cámaras y Asociaciones de
Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina
(FAPHRA) se reunieron el 30 de
junio en la sede de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal
y Actividades Inmobiliarias.
El motivo del encuentro fue la
realización de la asamblea de FA-
PHRA, oportunidad en la que se
conformó el nuevo Consejo Directivo de la organización.
El orden del día de la reunión
incluyó, entre otro, los siguientes
temas:
Propiedad Horizontal
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1. Consideración de la memoria, inventario, estado de situación
patrimonial, estado de recursos
y gastos, estado de evolución del
patrimonio neto, estado de flujo de efectivo y demás cuadros y
anexos, e informe del Tribunal de
Cuentas, por el ejercicio cerrado el
31 de marzo de este año.
2. Tratamiento sobre la incorporación como socio de la Cámara
de Administradores de Consorcios
y Propiedades de Tucumán.
3. Elección de 11 miembros titulares y 2 miembros suplentes del
Consejo Directivo por renovación
total del mismo.
4. Elección de 2 miembros titulares y 1 miembro suplente del
Tribunal de Cuentas por renovación total del mismo.
5. Proclamación de las nuevas
autoridades.
El encuentro fue oportuno también para repasar la actividad realizada en los últimos meses por la
FAPHRA, que desde hace ya más
de dos años viene con los motores
a full, convencidos de que la labor
de la entidad beneficia a los administradores “porque todos estamos
trabajando hacia un mismo objetivo: mejorar, jerarquizar y transparentar la actividad de administrar
Las nuevas autoridades
El Consejo Directivo y la Comisión Revisora de Cuentas quedó
integrada de la siguiente manera:
Presidente: Alejandro Pani (Mar del Plata).
Vicepresidente 1º: Armando Caputo (CABA).
Vicepresidente 2º: Ariel Coppari (La Plata).
Vicepresidente 3º: Adolfo Jager (Rosario – Santa Fe).
Secretario: Miguel Ángel Summa (CABA).
Prosecretario: Daniel Defrancesco (Mar del Plata).
Tesorero: Martín Valiente (La Plata).
Protesorero: Gabriella Calavita (Córdoba).
Vocal Titular 1º: Marisa Del Castillo (Córdoba).
Vocal Titular 2º: Guillermo Isla Vieyra (Bahía Blanca).
Vocal Titular 3º: Susana Quiroga (Tucumán).
Vocal Suplente 1º: Carlos Trayan (Tucumán).
Vocal Suplente 2º: Alejandro Orlando (Mendoza).
Revisor de Cuentas Titular 1º: Arcángel Ibáñez Díaz (Rosario
– Santa Fe).
Revisor de Cuentas Titular: 2º Mario Mazzini (CABA).
Revisor de Cuentas Suplente: Beatriz Barnes (CABA).
en el país”, sostuvieron algunos de
sus integrantes. Los mismos que
agregaron que “es importante que
trabajemos todos juntos porque
nuestros problemas son los mismos en todo el país. De modo que
si nos unimos y compartimos no
solo problemas sino también ideas
y soluciones de nuestra actividad
ganamos todos: nuestras cámaras,
los administradores asociados y
los propios consorcistas que son
quienes, en definitiva, indirectamente recibirán los beneficios de
trabajar con profesionales cada
día más capacitados y preparados
para enfrentar la problemática del
sector”.
Integrantes del nuevo Consejo Directivo de la FAPHRA, que sesionó a fines de junio en Buenos
20
Capacitación
Informática para
los administradores
de consorcios
Próximamente se pondrá en marcha un curso de capacitación sobre
herramientas informáticas para administración de consorcios.
con clientes y proveedores en relación con el correo electrónico y
mensajería por chat.
Frente a esta nueva realidad,
los administradores deben readaptar sus herramientas de trabajo, y
allí es donde interviene la Cámara con el fin de acompañar a sus
socios frente al nuevo desafío que
propone la informática, y del cual
ya no se puede prescindir.
Destinatarios del curso
os cambios tecnológicos de
los últimos años acompañan
la actividad cotidiana y el
desarrollo de todos los emprendimientos comerciales y de servicios
que se realizan a lo largo y ancho
del país. Independientemente del
sector del que se trate.
En el caso concreto de los
administradores de propiedad
horizontal, de unos años a esta
parte se volcaron a la plataforma
informática para poder realizar
con mayor rapidez, seguridad y
22
eficiencia su tarea. Los ejemplos
sobran: trámites ante organismos
públicos como AFIP y Gobierno
de la Ciudad, donde el 99% de las
gestiones por reclamos, consultas
y presentación de DDJJ se canaliza a través de una plataforma
digital y no requiere la presencia
física del administrador.
De igual modo, el sistema bancario, en relación con los cobros y
pagos, también está volcado casi
en su totalidad a la Web. Y ni hablar de las vías de comunicación
Frente a esta realidad de todos
los días, es que la CAPHyAI ha
decidido implementar un curso de
capacitación para los administradores de consorcios y sus colaboradores directos, sea cual fuere el
volumen de clientes que maneje la
organización.
Objetivos del curso
El objetivo de esta capacitación es brindarles a los administradores herramientas informáticas de fácil acceso y utilización,
que les permitirán simplificar su
trabajo diario y demostrar ante
sus clientes un mayor nivel profesional en su gestión.
Metodología del curso
La actividad se desarrollará
en 5 clases presenciales de 90
minutos cada una, las cuales se
dividirán en 2 módulos de 40
minutos y un intervalo de 10 minutos. El dictado de las clases
se realizará en las propias instalaciones de la Cámara, y son
requisitos para inscribirse tener
conocimiento básico del uso de
una PC, del sistema operativo
Windows y de los programas
Excel y Word.
Programa
I. Excel
• Creación de planillas y fórmulas aplicadas a la actividad
de administración de consorcios.
• Certificados de Libre Deuda
Expensas.
• Generar recibo de expensas.
• Creación de una agenda de
contactos.
• Uso de fórmulas Buscarv /
Buscarh (listado de propietarios).
• Uso de fórmulas SI / SUMAR.SI.
• Uso de formato condicional.
II. Word
• Encabezado y pie de página
(Logo o datos de la administración al pie).
• Insertar objetos dentro de una
hoja de Word (planillas de
Excel, imágenes, etc.).
• Uso de función correspondencia.
III. Documentos en formato
PDF
• Programas para crear documentos PDF.
• Descarga e instalación.
• Crear documentos en PDF
a partir de un archivo de
Office.
• Crear documentos en PDF a
partir de combinar archivos.
• Crear documentos en formato
de imagen para “pegar” en un
correo electrónico.
• Crear documentos en PDF
desde Excel o Word.
IV. Uso de archivos en “la
nube”
• Concepto de archivos en la
nube.
• Proveedores del servicio
•
•
•
•
•
(Google Drive, One Drive
Microsoft, Dropbox).
Descarga e instalación del
software.
Utilidad como resguardo de
la información – Recupero de
archivos borrados.
Utilidad como medio para
envío de documentos “pesados”.
Utilidad como medio para
compartir documentos o carpetas.
Utilidad para compartir documentos de trabajo online.
V. Trabajo remoto
• Presentación del concepto
de trabajo remoto (utilizar
una PC desde otro lugar vía
Internet).
• Software disponible en el
mercado para el trabajo remoto (Team Viewer y Join.me).
• Descarga, instalación y uso
del software.
• Funcionalidades del sistema.
Propiedad Horizontal
t
23
Dossier
Resumen de normas vigentes para consorcios
Para estar prevenidos
El objetivo del presente trabajo
es hacerles llegar a nuestros
lectores un pormenorizado
resumen de las normas
reglamentarias de aplicación
y cumplimiento obligatorio,
que hacen a la seguridad,
saneamiento, higiene y
habitabilidad en los consorcios
del ámbito de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires. El
administrador tiene la exigencia
de que cada consorcio que
administra cumpla con dichas
normas. Se debe tener en
cuenta que el cumplimiento de
estas genera, en la mayoría de
los casos, un costo que afecta al
total de las expensas.
20
24
Separación de residuos domiciliarios.
Resolución Nº 640 y
Resolución Nº 50.
La Resolución N°
640, del 2 de agosto de
2007, complementa
la Resolución N° 50
– SPTyDS, mediante
la cual establece la
obligación de separar
residuos domiciliarios.
La misma resolución
50 establece en su
Artículo 1° la obligación, para
los generadores denominados
“hoteles”, de cuatro
y cinco estrellas,
edificios públicos
del Gobierno de la
Ciudad Autónoma
de Buenos Aires
–administrativos–,
Corporación Puerto
Madero y edificios de
propiedad horizontal que
tengan una altura superior
a 19 pisos radicados en
el ejido de la ciudad, de
separar los residuos
domiciliarios
generados y
disponerlos en forma
diferenciada a partir
del 20 de febrero de
2005.
Los generadores de
residuos sólidos urbanos
incluidos en el artículo 1°
deberán cumplir con las modalidades y horarios
coordinados por los contratistas del pliego de las
bases y condiciones N° 6/03, dentro del servicio de
recolección diferenciada.
Complementaria a esta, la reglamentación
que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires
ha implementado en materia de separación y
disposición de residuos domiciliarios a través de la
Resolución Nº 251 MAYEPGC/13, en consonancia
con la Ley Nº 1854 de gestión integral de residuos
sólidos urbanos y del Decreto 639/07, determina
para los consorcios la disposición selectiva de
los residuos húmedos y secos, se hace necesario
acordar las acciones que los trabajadores de
edificios de renta y propiedad horizontal deberán
realizar respecto del retiro de residuos, en el marco
de los arts. 15 y 18 del CCT 589/10.
Por otro lado existe el Anexo -Resolución N°
1444- con el Régimen Operativo para la Separación
en Origen.
de 1999. En ambos casos se especifican los
registros correspondientes, las características,
manipuleo y tratamiento. Cabe destacar que
los responsables del cumplimiento de estas
normativas son los propios generadores,
propietarios o inquilinos que los originan.
Seguridad en instalaciones
termomecánicas.
Ordenanza Nº 33.677
Residuos peligrosos.
Ley Nº 24.051
Sancionada el 17 de diciembre de 1991, y
publicada en el Boletín Oficial del 17 de enero
del año siguiente, la Ley Nº 24.051 determina las
normas nacionales sobre los residuos peligrosos
generados, estableciendo quiénes son los
generadores de dichos residuos y cómo deben ser
retirados y tratados.
Por otro lado existen normas en el ámbito del
Gobierno de la CABA sobre residuos patológicos
reglamentados por Ley Nº 154 del 18 de febrero
Se encuentra vigente desde su publicación el 4 de
agosto de 1977, con Decreto Nº 887 del año 1979.
Mantenimiento de calderas y termotanques.
Las instalaciones termomecánicas deben ser
inspeccionadas periódicamente por un ingeniero o
técnico con incumbencia, debidamente matriculados
e inscriptos en el Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires. El consorcio deberá contratar un seguro de
responsabilidad civil que cubra daños contra terceros
por el uso de dichas instalaciones.
La AGC, por intermedio de la disposición Nº
DI 2015-1910-DGFYCO-, aprobó el procedimiento
electrónico para el Registro de Instalaciones
Térmicas. EE-Nº20580535/2015.
Como consecuencia de esta, por disposición
Nº DI 2016-36 -DGFYCO-se especifica el plazo de
vencimiento para el pago de tasa vigente en relación
con el servicio de registro de verificación de las
instalaciones térmicas, estableciendo como plazo de
vencimiento el 31 de marzo de cada año, con el pago
de tasa y obtención de la oblea correspondiente.
Seguridad en el uso de ascensores.
Ordenanza 49.308.
Está vigente a partir de su reglamentación
por Decreto Nº 220, del 22 de febrero de 1996,
derogado y modificado por Decreto 578, de mayo
de 2001.
Propiedad Horizontal
Horizontal tt
Propiedad
25
21
Conservación de ascensores: Dispone el
mantenimiento mensual obligatorio y asistencia
técnica de elevadores, ascensores, montacargas,
montacoches, etc. El mismo obliga a contar
con un libro de inspecciones, permanente en
el edificio, debidamente rubricado, donde se
vuelquen todas las novedades que surjan de las
inspecciones realizadas por el “conservador”
contratado y debidamente registrado ante el
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
Seguro de responsabilidad civil: Es obligatorio
contratar un seguro de responsabilidad civil por
potenciales daños a terceros. Por Decreto Nº
578, se fijan los montos mínimos para estos
seguros de $ 300.000 para un ascensor y $ 50.000
por cada coche adicional. Por Decreto Nº 1.734,
se establece el uso obligatorio de la Tarjeta de
Control de Mantenimiento, de la Tarjeta de Control
de Seguridad y de los Rótulos de Seguridad,
con los colores establecidos que el conservador
fijará según corresponda al estado del ascensor,
montacargas, etc.
Registro digital de ascensores: Por
Resolución N° 430-AGC/13 se creó el registro
digital de ascensores con la obligación de
renovar anualmente la oblea correspondiente,
establecida en la disposición Nº 37-DGFYCO2014. Allí se señala que el plazo todos los años
es hasta el 31 de marzo, excepto cuando por
determinadas circunstancias se establezca por
acto administrativo prórroga para la extensión
del plazo. A la fecha, no existe ampliación alguna
publicada.
Las obleas vencen anualmente, así como
también el pago de la tasa correspondiente,
por lo que deben ser renovadas y cambiadas,
manteniendo su ubicación original en los
ascensores.
Libro de inspección digital: Se instrumentó
por Disposición DI-2014-1432 –DGFYCO– de
fecha 29 de diciembre 2014, aprobándose
26
dicha implementación de conformidad al
procedimiento desarrollado en los anexos I,
II y III.La Disposición N° 1.094 –DGFOC– ha
establecido procedimientos para la solicitud
de las tarjetas de control de seguridad y de
conservación de ascensores.
Seguridad en ascensores: Se refiere a la Ley
Nº 161 –Decreto 545– vigente a partir de su
promulgación publicada en el Boletín Oficial
del 10 de febrero de 2000, adhiriéndose a la Ley
Nacional 24.314. Cambio o recubrimiento de
puertas de ascensores.
La normativa fija los tipos de puertas
autorizadas en los coches elevadores o
ascensores, estableciendo el cambio de las puertas
denominadas tijeras, manteniendo el ancho de
paso de 80 cm. en los casos de ser mayor.
Como alternativa de mantener las puertas
tijeras existentes, se podrán revestir hasta una
altura de 1,20 metros. La normativa se encuentra
vigente y promulgada por medio de la Ley Nº 292,
publicada en el Boletín Oficial del Gobierno de la
Ciudad N° 878 del 10 de febrero de 2000, cuando
la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires la sancionó con fecha 8 de noviembre de
1999.
Seguridad en edificios.
Ley Nº 257
Fue sancionada en septiembre de 1999 y
publicada en el Boletín Oficial 826 del 24 de
noviembre de 1999.
Conservación de edificios: Reglamentada
por Decreto Nº 1233, la norma establece la
obligatoriedad del cumplimiento del artículo
6.3.1.1 del C.E. En tal sentido, el consorcio
debe contratar a un profesional o técnico con
incumbencia, debidamente matriculados, a
efectos de que efectúen un informe técnico
donde se evalúe el estado de los frentes,
contrafrentes, laterales o “medianeros” y
aires y luces. Posteriormente, según surja de
dicho informe, presentará el correspondiente
certificado de conservación o el informe técnico
con las recomendaciones de trabajos necesarios
de realizar previo a dicho certificado. Los
vencimientos operan de acuerdo con la antigüedad
del edificio.
Seguridad en prevención
contra incendio.
Matafuegos. Ordenanza Nº 40.473
Esta Ordenanza se encuentra vigente desde
1985, y está incorporada al
Código de laEdificación.
Recarga y verificación de matafuegos: La
Ordenanza Nº 40.473 y la Norma IRAM 3517
–parte II “Extintores manuales y sobre ruedas,
dotación, control, mantenimiento y recarga”–,
modificada en diciembre de 2000, establecen
la obligatoriedad de contar con los extintores y
servicios contra incendio correspondientes en los
edificios. Además señala que los “controles” de
la dotación y equipos de extinción de incendios
(matafuegos) se hará como mínimo una vez
cada tres meses (trimestralmente), según
metodología detallada en la citada Norma IRAM
(artículo 3.3) y la recarga mínima una vez al año
por parte de empresa registrada y autorizada, así
como también la verificación de mangueras. Se
fija como dotación mínima en los edificios un
Propiedad Horizontal
t
27
matafuego ABC (polvo químico seco) cada 200 m2
de superficie por piso o fracción, ubicado en las
partes comunes, en lugares accesibles, cómodos y
visibles.
Posteriormente la Dirección General de
Defensa y Protección del Consumidor del
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, mediante
Disposición N° 2.614 –DGDyPC–, ha dispuesto la
no instalación, recargo o reparación de extintores
cuya vida útil supere los 20 años.
Las empresas inscriptas en el Registro creado
por la Ley N° 2.231 no podrán instalar, recargar
o reparar extintores de incendios de uso general
cuya vida útil supere los 20 años contados desde
la fecha de su fabricación.
Para los extintores que posean carga de dióxido
de carbono (CO2), el plazo previsto en el párrafo
precedente será de 30 años contados desde la
fecha de su fabricación.
La vida útil durante la cual los extintores
pueden ser utilizados en condiciones de seguridad
deberá estar especificada por el fabricante sobre
la base de su utilización, de acuerdo con las
condiciones de servicio establecidas.
Plan de evacuación y simulacro.
Ley Nº 1.346
Fue sancionada el 27 de mayo de 2004 mediante
Decreto 1.082, y publicada en el Boletín Oficial del
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires el 28 de
junio de 2004, donde se creó el “Plan de evacuación
y simulacro para casos de incendio, explosión o
advertencia de explosión”.
Esta ley es de aplicación obligatoria en edificios
públicos y privados de oficinas y hospitales, así
como también en todo edificio con atención al
público, adecuándolo a las características propias
del inmueble, su destino y de las personas que
lo utilicen, siendo de aplicación voluntaria en los
edificios de vivienda. Los simulacros considerados en
el plan serán realizados al menos dos veces al año.
28
Salida de cocheras.
Ordenanza Nº 41.768
Esta norma relacionada con la seguridad
en la salida de cocheras está vigente desde su
publicación en el B.M. 17.962.
Semáforos en cocheras: Obliga a la colocación
de semáforos o identificación sonora en
las salidas de las cocheras sobre la línea de
edificación municipal, con capacidad para más de
tres vehículos. El tipo de señalamiento, lumínico
o sonoro, depende de la cantidad de cocheras
existentes.
Accesos. Rampas y medios elevadores
para discapacitados.
Ordenanza Nº 47.818
Promulgada por Decreto Nº 1594/94, dispone
que en el ámbito del Gobierno de la Ciudad toda
obra nueva que implique el tránsito de personas,
desde y hacia la vía pública, deberá contar con
instalaciones adecuadas para el desplazamiento
de discapacitados que utilicen sillas de ruedas.
Otra normativa de cumplimiento obligatorio
a nivel nacional en relación con este tema es la
Ley Nacional Nº 24.314, de septiembre de 1994,
modificatoria de la Ley Nº 22.431 y su Decreto
reglamentario Nº 914, “Sistema de protección
Integral de Personas Discapacitadas”.
Para el cumplimiento de la Ordenanza
47.818, el Decreto Nº1.184, publicado en
B.M. 20.145 del 19 de octubre de 1995, dicta
normas reglamentarias para obras nuevas,
modificaciones o ampliaciones, instando a
que los proyectos cumplan las características
técnicas adecuadas para el desplazamiento
de personas discapacitadas. Dichas normas
fueron incorporadas al Código de la Edificación
en el artículo 4.6.3.8. y 4.7.6.7., mediante la
aprobación de la Ley Nº 962, de enero de 2003.
Limpieza de tanques.
Ordenanza Nº 45.593
Reglamentada por el Decreto Nº 2015/93,
esta normativa sobre limpieza de tanques
de reserva de agua para consumo humano
establece para los edificios de propiedad
horizontal, con dos o más unidades, la
obligatoriedad de la limpieza semestral
de tanques de reserva de agua potable
para consumo humano, con verificación
bacteriológica mediante la extracción de dos
muestras y su correspondiente análisis.
Estos trabajos deben ser realizados por
empresas inscriptas en el GCBA las que
entregarán al consorcio la certificación
correspondiente, debiendo repetir el
procedimiento de limpieza y análisis en caso
de que este no resulte satisfactorio según lo
considerado en la norma.
Disposición 3882/2010: Crea como
obligatorio el “Libro de Control Sanitario y Agua
Potable” para facilitar el control y cumplimiento
por parte de los consorcios de las normas de la
Ciudad sobre salubridad e higiene relativas a la
limpieza de tanques. La apertura del libro debe
ser realizada por escribano público.
30
Seguridad e higiene en el trabajo.
Ley Nacional 19.587.
Establece la obligatoriedad de la contratación
de un servicio de medicina laboral, higiene y
seguridad, para realizar exámenes periódicos de
salud, control de ausentismo, etc. Asimismo fija
normas de seguridad en el ámbito laboral.
Edificio seguro.
La Disposición N° 411 –DGDYPC 2011– a
la fecha derogada y reemplazada por sus
modificatorias –Disposición Nº 3.314 –DGDYPC
11 –, publicada en el Boletín Oficial de la Ciudad
de Buenos Aires Nº 3.750 –16709/2011 –, y
Disposición Nº 1.541, DGDYPC 14.
La primera creó la figura del “Edificio seguro”
y sus modificatorias ampliaron los alcances
de los controles en los inmuebles que consten
de más de una unidad de vivienda en el ámbito
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que se
encuentren afectados al régimen de Propiedad
Horizontal (Ex Ley 13.512) a los fines de prevenir
y subsanar los riesgos que, en las diversas áreas,
pudiere causarse a la vida y a la salud de los
consorcistas o a terceros por las condiciones
de seguridad en que se encuentre el inmueble.
Los relevamientos se realizarán cada 2 años
(Disposición N°3.314, DGDYPC 11).
El Libro de Edificio seguro, queda
conjuntamente con el “Control Sanitario y Agua
Potable” y de “Ingreso y Egreso de Proveedores”,
incorporado en el libro de datos.
Instalaciones fijas contra incendio.
Derogación de la disposición n° 415
– DGDYPC por medio de la disposición Nº
1230/gcaba/dgdypc/ y vigencia del registro
anual - controles y mantenimiento.
Se mantiene vigente el registro anual y
pago de obleas de las instalaciones fijas contra
incendio, siendo de obligación para los usuarios
(consorcistas) vía página Web, en el ámbito de
la Dirección General de Fiscalización de Obras y
Catastro (DGFYCO).
Disposición DI-215-DGHP-2015 y DI-639DGFyCO-2015 de abril 2015. Se ha reglamentado
la inscripción en el registro de fabricantes,
reparadores, instaladores y mantenedores de
instalaciones fijas contra incendios y su aplicativo
vía página Web del Gobierno de la Ciudad.
Por disposición N°639/DGFYCO/15, publicada
en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires
N° 4.633 del 08/05/2015, el Director General
de Fiscalización y Control de Obras aprobó “el
procedimiento para el registro digital de instalaciones
fijas contra incendio” descripto en el Anexo I (DI2015-07749421-DGFYCO) de dicha disposición,
con el pago de tasa y obtención de la oblea
correspondiente.
A raíz de la aplicación de estas normativas,
y lo previsto en el Código de la Edificación y las
Normas Iram, el propietario de un establecimiento
o edificio que posee instalaciones fijas contra
incendio está obligado a:
a) Poseer un plano de las instalaciones fijas
que la propiedad tenga instaladas.
b) Contar con un libro de actas, debidamente
rubricado por la autoridad de aplicación, donde
se asentarán las provisiones o servicios realizados
en el edificio sobre las instalaciones fijas contra
incendio.
Propiedad Horizontal
t
31
c) Realizar anualmente el mantenimiento
preventivo o correctivo, asegurando la
operatividad del sistema y siempre a través de una
empresa que se encuentre debidamente inscripta
en el registro.
d) Realizar los controles periódicos indicados
en la norma IRAM 3546. Como mínimo, deberá
realizarse un control trimestral.
e) Exhibir siempre el certificado de
operatividad, entregado por la empresa reparadora
o mantenedora.
la irregularidad a fin de evaluar la sanción que
corresponda.
Natatorios en consorcios de viviendas.
Ley Nº 4342/12 y Anexo de la Ley Nº 3.364
Desinfección y desinfestación.
En el Boletín Oficial Boletín Oficial N° 4744,
del 16 de octubre de2015 (págs. 182 y 183), se
ha publicado la disposición 705 –DGCONT 15–,
relativa a la obligatoriedad para consorcistas,
representantes o administradores de consorcios
de propiedad horizontal, establecimientos
públicos y privados, de contar con el Certificado
de Desinfección, Desratización y Desinfestación
(CEDyT) en forma mensual.
Artículo N° 1.- Establécese la obligatoriedad
para consorcistas, representantes o
administradores de consorcio de propiedad
horizontal, establecimientos públicos y privados,
de contar con el Certificado de Desinfección
y Desinfestación (CEDyT) en forma mensual,
conforme los motivos expuestos en el exordio.
Artículo N° 2.- Establécese que la Dirección
General de Control Ambiental ejercerá el control
de los establecimientos y consorcios, a los fines de
verificar el cumplimiento de la presente.
Artículo N° 3.- La inobservancia de la presente,
por parte de los consorcistas, administrados,
titulares o explotadores comerciales de los
establecimientos, será considerada falta grave
y pasible de sanciones administrativas. La
Dirección General de Control Ambiental merituará
32
Con fecha noviembre de 2012, se ha
incorporado en el capítulo correspondiente del
Código de Habilitaciones y Verificaciones, normas
de aplicación para los natatorios ubicados en
consorcios de viviendas, haciendo extensivo
a estos las previsiones contenidas en las
condiciones generales de funcionamiento de los
natatorios del Capítulo 11.15.3. de dicho Código.
Art. 7°.- Incorpórase el artículo 11.15.3.9 al
capítulo 11.15. del Código de Habilitaciones
y Verificaciones, que quedará redactado de la
siguiente manera: “11.15.3.9. Sin perjuicio que los
natatorios ubicados en consorcios de vivienda no
requieren habilitación comercial, deben observar las
previsiones contenidas en las condiciones generales de
funcionamiento del capítulo 11.15.3., con excepción
de los artículos 11.15.3.2, 11.5.3.6 y los incisos a)
y b) del artículo 11.15.3.5., cuyo cumplimiento
quedará supeditado a las exigencias que en cada
caso establezca el reglamento de copropiedad o
reglamento interno de cada consorcio. A los fines
de demostrar el cumplimiento de las obligaciones
establecidas en el presente artículo, los consorcios
de vivienda deben presentar ante la autoridad
de aplicación una declaración jurada con la
información y en los plazos que establezca la
reglamentación”.
Otras normativas vigentes para consorcios.
Artículo 2.2.3.1. C.E.: Establece la
obligatoriedad de presentar la declaración
jurada de finalización de obras, juntamente con
planos y memoria descriptiva establecida en el
artículo 2.1.3.8 C.E, de todas las instalaciones
(eléctricas, termomecánicas, electromecánicas,
incendio, sanitario, gas) y de obra civil de
arquitectura y estructura del edificio. Dicha
obligación es para el propietario, el profesional y
la constructora responsables de la obra.
Luego de constituido el consorcio es
responsabilidad de este la falta de planos, por
lo tanto se debe requerir a quien construyera el
edificio y a quien posea el dominio y vendiera los
departamentos, dicha documentación.
El Decreto 2805/90, por el cual se puede
gestionar el registro de planos de obras
ejecutadas sin permiso previo para edificios bajo
el régimen de la ex Ley 13.512 (B.M.19266 del
15 de abril de 1992), establece normas para la
aplicación de los términos del artículo 6.3.1.2.
del Código de la Edificación (AD 630.75) “Ajuste
de obras de edificación existentes a disposiciones
contemporáneas”, para las construcciones no
declaradas sin permiso previo.
Dichas normas determinan pautas para cuando
se gestione el registro de planos en base a lo que
establece el artículo 6.3.1.2 C. E., por haberse
materializado obras sin permiso en unidades de
inmuebles sujetos a los términos de la ex Ley Nº
13.512.
Artículo 4.1.3.3: Prohibiciones relativas a las
áreas descubiertas. En su texto determina que “las
áreas descubiertas en las parcelas que constituyen
espacio urbano (frentes o contrafrentes) o patios
auxiliares, no podrán cubrirse con elementos fijos
ni con claraboyas vidriadas corredizas. Solo se
permitirán los toldos plegables, de tela o metálicos”.
El Art. AD 796.1 ORD. 7/9/94, del digesto
municipal, establece que queda prohibido colgar
o colocar macetas, tinas o cualquier recipiente
con plantas de cualquier naturaleza en balcones,
parapetos, cornisas, ventanas, etc., siempre que
ofrezcan peligro o inseguridad a las personas o
cosas, y que tengan posibilidad de caída. Por lo
tanto para la colocación de este tipo de elementos,
se debe prever que los mismos estén sujetos o se
coloquen en portamacetas asegurados y que no
derramen agua a la vía pública o al propio edificio.
El Decreto 3.244/944 B.M. 7.215 A.D. 796.4,
prohíbe el tendido de ropas, alfombras, colchones
y otras prendas en los balcones, ventanas y
azoteas, visibles desde la vía pública, en todas las
avenidas y en el radio establecido.
La Ordenanza 41.831/87, incorporada al
digesto municipal, establece normas respecto de
registro, tenencia y paseo de animales domésticos.
De la tenencia de animales domésticos:
Art. 23. - En el ámbito del Instituto Pasteur,
dependiente de la Dirección General de Medio
Ambiente, funcionará el Registro Municipal de
Animales Domésticos, donde deberán inscribirse
todos los perros y gatos radicados en la Ciudad de
Buenos Aires al cumplir el cuarto mes de edad.
Art. 24. - Autorízase al Instituto Pasteur a dictar
las normas necesarias para el funcionamiento del
citado registro.
Art. 25. - Todo propietario o tenedor
responsable de perros o gatos radicados en la
ciudad de Buenos Aires deberá:
a) Inscribir al animal al cumplir el cuarto mes
de edad, en el Registro Municipal de Animales
Domésticos.
b) Identificar al animal mediante tatuaje con el
número de registro otorgado.
c) Denunciar la transferencia, baja o muerte del
animal registrado.
d) Cumplimentar la vacuna antirrábica.
Venta, alojamiento y tránsito de animales
domésticos
Art. 28. - Prohíbese la tenencia o permanencia
habitual o transitoria de animales domésticos en
los siguientes lugares:
a) Locales destinados a la elaboración,
depósitos o venta de sustancias alimenticias y los
destinados a la atención al público.
Propiedad Horizontal
t
33
Seguro ambiental
b) Dependencia de la Municipalidad
de la Ciudad de Buenos Aires, salvo en las
expresamente autorizadas.
Art. 29. - El tránsito y permanencia de
perros y gatos será permitido en las siguientes
condiciones:
a) Vía pública: Deberán ser conducidos en
forma responsable mediante el empleo de rienda
y pretal o collar y bozal.
b) Plazas, parques y paseos: los lugares
reservados para uso de animales domésticos.
c) Los propietarios o tenedores deberán
proveerse de una escobilla y una bolsa de
residuos para recoger las deyecciones de sus
animales, en oportunidad de su traslado durante
los paseos que realicen en áreas de dominio
público.
El Departamento Ejecutivo, a través de
la reglamentación a la presente ordenanza,
dispondrá la realización de campañas de
difusión relativas al cumplimiento de los incisos
precedentes.
34
La Disposición Nº 1.423 –DGDYPC/10–
se refiere a la aplicación del seguro ambiental.
En su artículo 2° se dispone que a partir
del 1º de julio de 2010, juntamente con la
contratación o renovación de la póliza integral de consorcios, los administradores de
consorcios serán responsables de la contratación de la cobertura referida a la Ley
General del Ambiente (artículo 22 Ley Nº
25.675).
En tal sentido, cabe señalar que recientemente la Sala III de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso, Administrativo
y Tributario de la CABA, para resolver el
recurso de apelación interpuesto y fundado a fs. 111/117 contra la resolución de fs.
98/106, se expidió y declaró inválida la obligación de los administradores de contratar
un seguro de caución por daño ambiental
establecida por el inciso a) del artículo 1º
de la Disposición 6.013/09 de la Dirección
General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC).
Así las cosas, por disposición del Alto
Tribunal, la causa fue devuelta a la Cámara
de Apelaciones a fin de que dicte un nuevo
pronunciamiento fundado sobre la base de
lo decidido por la Corte.
Medianeras
¿Siguen siendo
conflictivas?
Ante la pregunta si las medianeras siguen siendo conflictivas frente a la
nueva normativa que rige a la propiedad horizontal, cabe señalar que el
nuevo Código Civil y Comercial ha puesto luz sobre temas que fueron
jurisprudencialmente controvertidos. En esta nota el análisis de una experta.
ace ya algunos años escribí un famoso artículo titulado “Medianeras
conflictivas”, hoy a la luz del
nuevo Código Civil y Comercial, el crecimiento, tal vez desmesurado, de las construcciones
nuevas, el incansable reclamo de
derechos de medianería me lleva
a replantearme este tema y ver su
evolución en el nuevo plexo normativo.
Propietarios linderos a una
obra que está por iniciar, e incluso los propios desarrolladores
de esa obra nueva, son conscientes de que el muro que divide o
dividirá las dos construcciones
debe ser objeto de negociación,
acuerdo o conflicto, pero de lo
que están seguros es de que no
podrán ser indiferentes. Pero no
todo se trata de lo que sucede en
la ciudad, también se incorpora
un nuevo tipo de medianería denominada rural.
El CCC encara el tema estableciendo diferentes denominaciones que otorga al condominio
con indivisión forzosa perdu-
El nuevo Código Civil y Comercial se refiere concretamente a las
medianeras, aclarando algunos puntos conflictivos.
36
la altura del más bajo, y un dato
no menor, surgido también de la
jurisprudencia, es que las presunciones se establecen a la fecha
de construcción del muro y subsisten aunque se destruya total o
parcialmente el muro con exclusión de los muros que separen
patios, huertos y jardines de un
edificio o a estos entre sí.
La prueba para el carácter del
muro puede provenir de instrumentos públicos o privados (conf.
art. 287, 289 ss y cc del CCC).
La liquidación y el derecho
a ser adquirido
rable, capítulo 5 del Título IV,
sección 2° correspondiente a los
muros, cercos y fosos. El artículo
2006 introduce ocho tipologías
diferentes tales como:
A. Lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble
colindante.
B. Encaballado: al lindero que
se asienta parcialmente en cada
uno de los inmuebles colindantes.
C. Contiguo: al lindero que se
asienta totalmente en uno de los
inmuebles colindantes, de modo
que el filo coincide con el límite
separativo.
D. Medianero: al lindero que
es común y pertenece en condominio a ambos colindantes.
E. Privativo o exclusivo: al
lindero que pertenece a uno solo
de los colindantes.
F. De cerramiento: al lindero
de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo.
G. De elevación: al lindero
que excede la altura del muro de
cerramiento.
H. Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construc-
38
ción en la superficie.
Las denominaciones tipológicas que efectúa el 2006 del CCC
son en relación con la ubicación.
Ahora bien, el Código introduce
una descripción constructiva de
cómo debe ser ese muro de cerramiento forzoso urbano: “Estable,
aislante y de altura no menor a
tres metros contados desde la
intersección del límite con la superficie de los inmuebles” (conf.
art. 2008). La altura sigue estando relativizada, por ser subsidiaria de aquello que disponen las
reglamentaciones locales.
El muro que cumpla con las
características constructivas referidas en el 2008 del CCC será
medianero hasta la altura de los
3 metros. Por sobre esa altura,
quien se sirva de él deberá adquirir la copropiedad por contrato o
prescripción adquisitiva. Ya no
importa si está encaballado en el
eje divisorio de predios o es contiguo al mismo.
En relación con la presunción
de medianería entre dos edificios
lindantes, continúa el Código
sosteniendo que, salvo prueba
en contrario, es medianero hasta
Hasta aquí algunas de las cuestiones que han tenido modificaciones en el nuevo Código. Ahora
bien, tal vez el tema más controvertido siempre ha sido la liquidación propiamente dicha del muro
y el derecho a ser adquirido por el
lindero. El que construye el muro
tiene derecho a reclamar de su
colindante la mitad del valor del
muro y sus cimientos si el mismo
está encaballado en el eje, y se le
adicionará el valor del terreno si
es contiguo al eje (art. 2014).
El derecho a adquirir la medianería del muro en elevación o
enterrado debe computarse conforme esté construido aunque exceda los estándares del lugar con
excepción de la estabilidad de los
cimientos y la aislación de agentes exteriores, en cuyo caso no se
computarán los valores excedentes. Abandona el concepto de Vélez Sarsfield en concordancia con
el Código de Edificación respecto
a que debía ser muro de piedra o
ladrillo (conforme artículo 2725
Código Civil), macizo construido
en albañilería (conforme artículo
5.8.3.1 Código de Edificación),
receptando las nuevas tipologías
constructivas y que en definitiva
estarán regidas por las reglamentaciones administrativas de cada
lugar.
No hay que dejar de pensar
y contemplar que este Código
está previsto para acompañar la
evolución de la sociedad y en
materia de elementos constructivos parecería ser que no hay
limitación para que encuadre en
el precepto en tanto sea estable y
aislante. ¿Las nuevas construcciones con adobe o con materiales reciclables podrán ser objeto
de adquisición de derechos de
medianería?
La oportunidad para el reclamo del cobro de medianería
nace desde el momento en que el
lindero utilice efectivamente el
muro para sus fines específicos,
este último está obligado a pagar
el muro de cerramiento en toda
su longitud y el de elevación solo
en la parte que utilice efectivamente. Cabe aclarar que conforme al art. 2019 del CCC el valor
computable de la medianería es
el del muro, cimientos o terreno,
según corresponda, a la fecha de
la mora.
Es habitual que se confunda el
tema de la prescripción respecto
al muro medianero, para muchos
el solo paso del tiempo hace que
el lindero no pueda reclamar el
cobro de medianería de ningún
sector del muro, nada más desacertado, pero el artículo 2020
pone claridad meridional al conflicto al sostener: “El curso de
la prescripción de la acción de
cobro de la medianería respecto
al muro de cerramiento se inicia
desde el comienzo de su construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su
utilización efectiva por el titular
colindante”.
El CCC deja de lado ya los
espesores del muro y nada aporta
respecto a la forma de computar
el valor del muro, por cuanto entiendo que permanecerá vigente,
con sus salvedades, el acuñado
método de Ross Heideck que
contempla los siguiente componentes: edad del muro (es decir la
antigüedad del mismo), la construcción, el uso de materiales, el
Propiedad Horizontal
t
39
estado de conservación y el porcentaje de depreciación.
Sin entrar en la obligación
de mantener el muro medianero
en tanto no se trate de mejoras
útiles o suntuarias para una sola
de las partes, o la de soportar
las incomodidades que pueda
ocasionar la reconstrucción de
un muro mientras se ejecute
conforme a las reglas del arte,
o la abdicación que pueden hacer los condóminos, salvo en
los casos en que el muro forme
parte de una construcción que le
pertenece ó la readquisición de
medianería para aquel que haya
abdicado pagándola como que
nunca la hubiese tenido, o que
para que el abandono sea oponible a terceros no bastará con
el instrumento privado sino que
deberá realizarse por instrumento público e inscribirlo en el Registro Público correspondiente
(art. 1017 inc. a y 1893) entre
otros temas, nos encontramos
con el cerramiento forzoso rural que cobra importancia en el
nuevo cuerpo normativo.
Es así que el artículo 2031
establece que “el titular de un
derecho real sobre cosa total
o parcialmente propia, de un
inmueble ubicado fuera de un
núcleo de población o de sus
aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en los
términos del cerramiento forzoso. También tiene la obligación
de contribuir al cerramiento si
su predio queda completamente
cerrado”.
Se establece como principio
general que el cerramiento es
siempre medianero, aunque sea
excavado. El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del
valor que corresponde a un cerramiento efectuado conforme a
los estándares del lugar.
40
Síntesis
Propietarios linderos a
una obra que está por
iniciar, e incluso los
propios desarrolladores
de esa obra nueva, son
conscientes de que el
muro que divide o dividirá
las dos construcciones
debe ser objeto de
negociación, acuerdo o
conflicto, pero de lo que
están seguros es que no
podrán ser indiferentes.
Árboles y arbustos
Finalmente el artículo 2034 continúa con lo preceptuado por Vélez
Sarsfield respecto al condominio de
árboles y arbustos. Es medianero el
árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a muros, cercos
o fosos linderos, tanto en predios
rurales como urbanos.
El CCC es proclive, por un
lado, a la conservación de las especies arbóreas al establecer en el
2035 que “cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier
tiempo, si le causa perjuicio, que
el árbol o arbusto sea arrancado
a costa de ambos, excepto que se
lo pueda evitar mediante el corte
de ramas o raíces”.
Sin embargo, el 2036 requiere el consentimiento de ambos
condóminos para el reemplazo
del árbol o arbusto en caso de
que el mismo se cayera o secara.
Asimismo, ya no se establecen
distancias mínimas al eje divisorio de predios para los árboles
y arbustos, el artículo 1982 solo
regula que “el dueño de un in-
mueble no puede tener árboles,
arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la
normal tolerancia. En tal caso,
el dueño afectado puede exigir
que sean retirados, a menos que
el corte de ramas sea suficiente
para evitar las molestias. Si las
raíces penetran en su inmueble,
el propietario puede cortarlas
por sí mismo”.
La realización de la liquidación para el cómputo de medianería puede ser encomendada a un
profesional arquitecto, ingeniero,
agrimensor o técnico, en principio los honorarios son a cargo de
quien encomienda la tarea profesional sin perjuicio de lo cual
la jurisprudencia ha resuelto que
dicha suma debe ser contemplada
dentro de la liquidación y soportada por ambos condóminos.
Cabe aclarar que el cambio
fundamental para el inicio de la
prosecución en el cobro del derecho de medianería ya no es el
de 10 años sino de 5 años (art.
2560), debiendo tener en cuenta los alcances del artículo 2537
para el cómputo de los plazos de
prescripción en curso al momento
de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial.
De esta forma llego a la pregunta del comienzo: ¿siguen
siendo conflictivas las medianeras? El nuevo Código ha puesto
luz sobre temas que fueron jurisprudencialmente controvertidos,
aunque también advierto que algunos términos van a prestarse a
variadas interpretaciones, en consecuencia solo el paso del tiempo
nos indicará qué camino seguirá
la nueva jurisprudencia, pero si
de algo estoy convencida es de
que “las medianeras no son las
conflictivas sino, muchas veces,
los linderos que las disputan”.
Dra. Valeria Nerpiti
Abogada y Arquitecta
Accidentes laborales
Lo que hay que saber
¿Qué hacer ante un accidente laboral o enfermedad profesional? ¿Cuáles
son los pasos a seguir en estos casos por el administrador? En esta nota le
explicamos qué hacer en caso de que el trabajador se accidente o se enferme
en su ámbito laboral.
n el siguiente texto se explican también algunos trámites que por simples o conocidos no deben dejarse de tener
en cuenta a la hora de enfrentar
una situación de este tipo con el
trabajador. Por ejemplo, cómo
realizar la denuncia del hecho,
cuál es el rol del empleador en
esta situación y quién debe prestar la atención médica, los puntos más importantes.
Si un trabajador o trabajadora
sufre un accidente o enfermedad
en ocasión de realizar su tarea
laboral, debe informar el hecho
ante su empleador, quien tiene la
obligación de comunicar la novedad a la ART, si la tuviera, o
brindarle en forma inmediata las
prestaciones médicas y asistenciales si se trata de un empleador
autoasegurado.
El trabajador también puede
realizar la denuncia ante la ART
o los prestadores médicos habi-
litados por la misma en caso de
que el empleador no cumpla con
informar el hecho. En la credencial de la ART, que el empleador
tiene la obligación de entregarle,
figura una línea telefónica gratuita para hacer la denuncia.
La aseguradora deberá proporcionarle un número de siniestro; si esto no sucede, realice la
denuncia de forma fehaciente a
fin de quedarse con una constancia a través de un telegrama labo-
El trabajador también puede realizar la denuncia ante la ART
en caso de que el empleador no cumpla con informar el hecho.
42
ral (gratuito) o personalmente en
la sede más cercana de la ART.
La aseguradora, desde el momento en que recibe la denuncia
debe otorgar en forma inmediata
toda la asistencia médica, farmacológica, prótesis, órtesis o rehabilitación que sean necesarias,
sin límites y en forma totalmente
gratuita. También debe facilitarle
el traslado hacia y desde el prestador médico.
La ART tiene la obligación de
recibir toda denuncia de accidente o enfermedad profesional. Si se
negara a hacerlo, el trabajador debe
realizarla a través de una notificación fehaciente, mediante el envío
de telegrama laboral (gratuito).
A partir de la recepción de la
denuncia, la ART tiene un plazo
de 10 días para rechazar el accidente o enfermedad profesional,
pudiendo extender este plazo
por otros 10 días, siempre que
le notifique que hará uso de esa
opción. Si durante ese tiempo la
ART no le notifica el rechazo,
queda obligada a brindarle todas las prestaciones de la Ley de
Riesgos del Trabajo.
En caso de que se rechace
la denuncia, el trabajador puede presentarse ante la Comisión
Médica para iniciar el Trámite
por Rechazo de la denuncia de la
contingencia.
Recuerde que ante cualquier
duda o consulta puede comunicarse con la Superintendencia de
Riesgos del Trabajo a través de
la línea gratuita 0800-666-6778,
de lunes a viernes, de 8 a 19, o
en el formulario disponible en el
sitio web del organismo.
Propiedad Horizontal
t
43
Créditos hipotecarios
Claves para tener
en cuenta
Todos los detalles sobre la nueva línea de préstamos para la vivienda lanzada
por el Gobierno nacional que contempla algunos pros y contras. La inflación,
los bancos que participan, el valor de las cuotas, los montos, los plazos, las
tasas y quiénes podrán acceder.
ucho se viene hablando
sobre el nuevo sistema
de préstamos hipotecarios lanzados por el BCRA y al
que ya adhirieron varias entidades bancarias. Se ajustarán por
inflación y prometen menor nivel
de ingresos para poder acceder.
Si bien el nuevo sistema asegura un valor inicial de cuotas
mucho más accesible en comparación con el crédito tradicional
a tasa fija, el problema radica en
el aumento en el costo de vida.
Según cálculos de las consultoras
privadas, la inflación proyectada
es de entre el 35% y el 40% para
este año, muy lejos de la meta del
Gobierno.
El crédito estándar para un
monto de $ 1 millón exige hoy
-teniendo en cuenta una relación
cuota-ingreso del 30%- un sueldo mensual de $ 68.609 y en la
nueva modalidad ese monto bajaría a $ 26.855.
Los préstamos están nominados en Unidades de Vivienda
(UVI) y se actualizarán diariamente según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER)
basado en el índice de precios al
consumidor. Las cuotas tendrán,
entonces, un valor que se elevará
de acuerdo con esa evolución.
44
Los primeros préstamos que
se ofrecerán tendrán plazos de
15 o 20 años, según el banco, y
una tasa de interés real -más allá
de la indexación- que promediará
el 5% anual (se moverá entre 4
y 7%).
Cinco claves a tener
en cuenta
1. La inflación. Si bien los
créditos serán más accesibles,
el nivel de la cuota fluctuará de
acuerdo con el aumento del costo
de vida. Se trata de préstamos que
se ajustan según el CER, cuyos
valores se publican diariamente
en la página del BCRA.
2. Los bancos que ya comprometieron su participación.
El Ciudad, Macro, Provincia,
Hipotecario, Galicia y Santander
Río, entre otros.
3. Cuánto será el monto
máximo de los préstamos. Dependerá de cada banco. Sin embargo, el Banco Provincia anticipó, para tener una referencia, que
será de $ 1,5 millones, es decir,
u$s 102.000 aproximadamente,
4. El nivel de las cuotas. Con
un ingreso equivalente a dos sa-
larios promedio (de $ 15.000
por mes), se puede acceder a un
crédito ajustable de un millón
de pesos, a 15 años, equivalente
a unos u$s 67.000, y pagar una
cuota de poco más de $ 8.000
por mes. En las condiciones actuales, con una tasa de interés
testigo de 24% anual, como costo financiero total, se estima que
con dicho ingreso apenas podría
acceder a un préstamo de hasta
$ 400.000.
5. Quiénes pueden acceder.
Si se tiene en cuenta que para
acceder a un crédito ajustable
por CER de u$s 67.000 se debe
abonar una cuota de $ 8.000 por
mes, el ingreso mensual comprobable necesario es de aproximadamente $ 24.500 mensuales.
Para acceder a un crédito de $ 1
millón, por ejemplo, los ingresos
mensuales comprobables deben
ser de $ 26.855.
El lado oscuro de los créditos
En líneas generales, se hizo
especial énfasis en las condiciones de los créditos: sistema de
ajuste de las cuotas, plazos, tasas,
entre otras, y el consenso es que
la principal contra que tienen es
la elevada inflación actual.
Es, precisamente, este factor
el que genera los mayores reparos, ya que el índice de precios
impacta de lleno en el monto que
habrá que pagar mes a mes.
Marcelo Babenco, titular de
la Cámara Inmobiliaria Bonaerense, considera que “la contrade los nuevos créditos hipotecarios es la elevada inflación”.
Mientras que Guillermo Barbero, socio de la consultora First,
coincide y afirma que para que
la iniciativa tenga éxito será
crucial que la inflación baje de
los niveles en los que está, ya
que este tipo de programas funciona con indicadores por debajo del 15%.
En su opinión, “resulta posi-
46
tivo que se replique un modelo
que dio resultados en otros países, como es el caso de Chile,
donde existen desde 1967, o
Uruguay, desde 2004, considerando que “hace 20 años que no
tenemos créditos hipotecarios
competitivos en Argentina”.
Los recuerdos de la circular
1050
Así como están las cosas, esta
iniciativa también tiene sus contras y no se puede dejar de contemplarlas. En tal sentido, una de
las comparaciones “odiosas” que
se le hacen al flamante sistema
-por su componente indexatorio- es la que tiene que ver con la
fatídica circular 1050 del Banco
Central de los años ochenta.
En este sentido, hay que hacer
una salvedad: esa operatoria, que
hizo explotar una bomba, ajustaba la deuda en función de una
extravagante fórmula que potenciaba la tasa de interés que, por
aquel entonces, era muy superior
a la inflación, lo cual dio lugar
a que la relación cuota versus
salario se disparara, lo que a su
vez derivó en un incremento de
la morosidad. Al mismo tiempo,
el precio de las viviendas caía en
forma acelerada.
Según Juan Carlos De Pablo,
“la circular 1050 transformaba las
tasas de interés en índices financieros, es decir, es un termómetro. Pero, además, es tristemente
célebre porque su lanzamiento
coincidió con la quiebra del Banco de Intercambio Regional”,
recuerda el economista. “Desde
ese momento, las tasas de interés
iban subiendo mientras que los
precios de las propiedades y los
salarios reales caían”, expresa.
Es por eso que los economistas consultados recalcan que
“además de un correcto funcionamiento macroeconómico, resulta
fundamental la prudencia en la
relación cuota versus ingreso”.
La pregunta es: ¿puede reeditarse algo así? La opinión de
los expertos es que ahora la situación es un tanto diferente, ya
que el ajuste es vía inflación y no
según la evolución de la tasa de
interés.
Pagos mensuales y saldo
adeudado
Quien hoy día salga a tomar
un crédito, tendrá que tener bien
claro que las cuotas le van a ir subiendo mes a mes.
Mucho se habló sobre los valores iniciales de las mismas, pero
poco se ha explicado en cuanto
a su evolución, como tampoco
se hizo demasiada referencia al
saldo adeudado conforme vaya
transcurriendo el tiempo.
Para el caso de un crédito a
120 o 150 meses, a un tipo de
interés del 5% anual (que es lo
que están ofreciendo los bancos)
y una inflación del 35%, se desprende que:
• La cuota irá variando al
mismo ritmo del índice de
precios.
• La deuda irá creciendo hasta
un determinado nivel (siempre por debajo de la inflación)
para luego comenzar a bajar.
La sugerencia es que quien
quiera tomar este tipo de créditos
debe ser muy cuidadoso al decidir
cuánto va a pedir. No debe dejarse
tentar por algo que a futuro le puede complicar la vida. Este es un
contrato que se toma a muy largo
plazo y lo ideal es que no supere
el 25% del ingreso familiar.
Este es, sin dudas, uno de los
puntos más conflictivos del plan
de hipotecarios, ya que nada asegura que el salario irá subiendo
en la misma proporción que los
precios. En particular, cuando
se refiere a un tema tan sensible
como es la adquisición de una vivienda.
Propiedad Horizontal
t
47
Megaproyecto inmobiliario
¿Otro Catalinas?
Bajo estricta confidencialidad, las autoridades porteñas avanzan rápido para
darle otra utilidad a la superficie conocida como Empalme Norte, casi 90.000
metros cuadrados en la zona del puerto de Buenos Aires. Detalles del plan.
l área de referencia, por ahora, es un espacio que está
destinado a la conexión entre los trenes de los ferrocarriles
Mitre, Roca y Sarmiento. Y, de estas líneas, con el puerto de la Ciudad de Buenos Aires. Se trata del
predio conocido como Empalme
Norte, comprendido entre las avenidas Eduardo Madero, Antártida Argentina, Cecilia Grierson
y San Martín.
Bajo potestad de la Administración General de Puertos -en
combinación con los ferrocarriles- semejante predio es visto
por las autoridades del Gobierno
porteño como el indicado para el
desarrollo de un proyecto inmobiliario que le ponga sello a la actual
gestión. Y, de paso, le sirve para
matar dos pájaros de un tiro.
La ubicación estratégica que
tiene Empalme Norte contrasta
48
Horacio Rodríguez Larreta ya tomó la decisión de
darle vida a este ambicioso proyecto inmobiliario.
con el uso que se le está dando al
lugar. Hoy día, es un espacio de
maniobras que lejos está de tener
la actividad de otras épocas.
Bajo estricta confidencialidad,
las autoridades avanzan rápido
Propiedad Horizontal
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49
para darle otra utilidad a semejante superficie, muy codiciada por el
sector del ladrillo. Aseguran que
en el entorno de Horacio Rodríguez Larreta y Diego Santilli ya
está la decisión tomada de darle
vida a un ambicioso proyecto inmobiliario que, como mínimo,
“empate” con lo hecho en las torres de Catalinas.
Un negocio de
u$s 200 millones
En el Gobierno de la Ciudad,
están convencidos de que la comercialización de esos lotes les
aportará una caja de, como mínimo, u$s 200 millones. Esos fondos le vienen como anillo al dedo
para apuntalar la autovía, pensada
para oxigenar el tránsito en torno
a Capital Federal.
50
La Autopista Ribereña comprenderá una traza de algo más
de 7 kilómetros. Su principal
finalidad será la de comunicar
a la Autopista Illia con la 25 de
Mayo y Buenos Aires - La Plata.
De esta forma, se podrá mantener
fuera de la ciudad a los vehículos
en tránsito.
El desarrollo de la autovía se
discute desde hace más de una década, pero distintas trabas administrativas y una férrea oposición
ambientalista han venido congelando el proyecto hasta hace menos de dos años.
Para esta obra, el binomio Larreta-Santilli requiere de unos u$s
500 millones:
• Parte de ese costo (u$s 300
millones) se cubrirá con un
préstamo que será aportado
por la Corporación Andina
de Fomento (CAF).
• El resto (u$s 200 millones)
provendría de la comercialización de los terrenos del
-hasta ahora secreto- nuevo
megaproyecto “Catalinas”.
El hermetismo en torno a este
ambicioso plan es tal, que cuando
el Gobierno porteño comunicó que
ultima detalles para el inicio de
obras de la Ribereña, apenas mencionó que se iba a desprender de
los lotes de “Empalme Norte”.
Sin embargo, distintas fuentes
del sector inmobiliario -en estricto
off the record- confirman no solo
el lanzamiento del proyecto sino,
además, el uso que se le dará a esa
codiciada superficie. Aseguraron
que para ese espacio se contempla
52
el desarrollo de torres de oficinas,
de viviendas premium y la instalación de hoteles de lujo.
Por lo pronto, el Gobierno de
la ciudad ya tiene definido el tipo
de urbanización que alentará para
el predio. Sabe, además, que ni
bien aparezcan las primeras ofertas de privados deberá discutir
este tema en la Legislatura.
“En Ferrocarriles Argentinos
también sacan cuentas de lo que
podrán obtener por las tierras,
conscientes de que ahí se construirán torres y de que esas edificaciones superarán los 200.000 metros
cuadrados”, aseguran fuentes cercanas a Horacio Larreta.
Síntesis
Además de la
impronta que le dará
a la actual gestión, la
comercialización de
esas tierras le asegurará
al Pro hacerse de una
importante suma de
dinero, que podrá
destinar para financiar su
demorado proyecto de la
Autopista Ribereña.
Estudios ya efectuados
Desde LJ Ramos, una de las
inmobiliarias más activas en la
zona de Retiro, su socio y director
general, Diego Cazes, reconoció
que realizaron estudios a pedido
del Gobierno porteño, con el fin de
determinar la máxima superficie a
construir en “Empalme Norte”.
“Se puede desarrollar una
cantidad importante de metros
cuadrados. Hicimos varios informes a pedido. En definitiva, nos
avala la experiencia que tuvimos
cuando se tuvo que vender lo que
hoy día es Catalinas”, dijeron.
Además, expresaron que es
altamente probable que se avance con un producto mixto que
comprenda oficinas, espacio residencial y hotelería. También, en
servicios pensados para quienes
luego habiten la zona.
Mirada crítica
Varias organizaciones ya dan
como un hecho que el “nuevo Catalinas” comenzará a ponerse a punto
en el transcurso del segundo semestre del año. Una de ellas es el Observatorio del Derecho a la Ciudad
que recientemente ganara notorie-
dad por exponer las irregularidades
de varios emprendimientos gastronómicos que operan en Costanera
Norte. Además, fue la entidad que
reveló las maniobras de Boca Juniors para alzarse con las tierras
de Casa Amarilla que le permitirán
construir un nuevo estadio.
Potencialidad del negocio
En el sector del ladrillo, por
supuesto, no faltan las miradas
positivas respecto de las oportunidades que abre el desarrollo de
un emprendimiento de este tipo,
en un punto tan codiciado de la
Ciudad, aún sin edificar.
José Rozados, de Reporte Inmobiliario, destacó la posibilidad
de edificar torres en esa zona: “Se
trata de terrenos de incidencia
alta en el costo pero que claramente están subexplotados”.
“Ese predio está justo entre
Catalinas, que es un emprendimiento netamente de oficinas, y
Puerto Madero, que tiene su particularidad residencial. Va a ser
un mix de ambos”, comentó Rozados.
“Es un espacio válido tanto
para lo corporativo como para
lo residencial, aseguró Rozados,
quien dijo además que ‘Empalme
Norte’ cuenta con una posición
estratégica”.
Propiedad Horizontal
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53
Alquileres
La Justicia prohibió cobrar
más de un mes de comisión
El Colegio Único de Corredores Inmobiliarios había autorizado la libertad
contractual para las comisiones que cobran las inmobiliarias en las
operaciones de alquileres, pero un juez frenó la decisión.
l juez Marcelo Segón, titular del Juzgado N° 17 en lo
Contencioso, Administrativo
y Tributario porteño, suspendió
la aplicación de la resolución del
Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA) que habilitó la libertad de contratación
en lo que hace a las comisiones
que cobran las inmobiliarias para
54
los alquileres destinados a vivienda en la Ciudad. De esta forma, no
podrán exigir más de un mes.
“Los corredores inmobiliarios
no podrán cobrar en concepto de
comisión al inquilino de un inmueble con destino a vivienda
un importe superior al 4,15% del
valor total del respectivo contrato
de acuerdo con lo dispuesto por
la Ley N° 2.340”, sentenció el
magistrado, que concedió de esta
forma una medida cautelar solicitada por la Asociación Civil por la
Igualdad y la Justicia.
Esa ley que citó el magistrado, y que establece un máximo
de poco menos de un mes para la
comisión que pueden cobrar las
inmobiliarias es la misma norma
Fallo oportuno
El fallo llegó en un momento oportuno para los inquilinos,
que en Buenos Aires son más de 900.000. Producto de la inflación, para la renovación de alquileres los dueños están pidiendo
hasta un 40% más de dinero que el año pasado, y en la mayoría
de los casos se establecen aumentos semestrales. Así, ya es casi
imposible conseguir un dos ambientes por menos de $ 3.000
mensuales, y en Palermo, el barrio más buscado, puede llegar a
$ 8.700 por mes.
A ese dinero hay que sumarle todos los otros costos que
afrontan los inquilinos y que también están en alza, como la
luz, el gas y las expensas, de la mano de los aumentos salariales
de los encargados de edificios.
que creó el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, que es el
ente público a cargo de controlar
al sector.
En la Ciudad el cobro de dos
meses de comisión es una práctica altamente divulgada, pese a
que es ilegal. Cuando el Colegio
Único de Corredores Inmobiliarios sacó la Resolución 350/16
buscó regularizar esa práctica y
determinó que debía regir la libertad contractual o, en su defecto,
se debía cobrar “uno o dos meses”
de comisión. Sin embargo, el magistrado Marcelo Segón no solo
frenó esa resolución, sino que dio
un paso al poner la lupa sobre la
absoluta falta de control.
Frente a ello, el juez decidió
que “debe establecerse un mecanismo de control a fin de velar
por el estricto cumplimiento de lo
aquí ordenado” y estableció una
multa de 20 mil pesos para CUCICBA por cada incumplimiento
Síntesis
La sentencia sostiene
que “los corredores
inmobiliarios no podrán
cobrar en concepto de
comisión al inquilino
de un inmueble con
destino a vivienda un
importe superior al
4,15% del valor total
del respectivo contrato
de acuerdo con lo
dispuesto por la
Ley N° 2.340”.
acreditado. Sin embargo, el fallo de Segón es solo una medida
cautelar temporaria. Todavía no
decidió la cuestión de fondo, por
lo que aún sigue latente la posibilidad de que CUCICBA imponga
sus intereses. Habrá que esperar
al final del proceso.
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55
ART
Limitan la industria
del juicio
Un fallo de la Corte dictaminó que el aumento de las indemnizaciones
dispuesto por la reforma de 2012 no se aplica a los accidentes ocurridos
antes de su implementación. Una decisión que fue celebrada entre las
aseguradoras del régimen de ART.
n un fallo que apunta a limitar la creciente litigiosidad
contra el sistema de riesgos
del trabajo, la Corte Suprema de
Justicia acaba de determinar que
el reajuste de indemnizaciones
por accidentes laborales dispues-
56
to a partir de la última reforma
del régimen (Ley 26.773, de
2012) no es aplicable a la reparación de daños por siniestros
ocurridos previo a su implementación.
La sentencia del máximo tri-
bunal, dictado en la causa “Espósito, Dardo Luis c/ Provincia ART
S.A. s/ accidente - ley especial”
por los jueces Ricardo Lorenzetti, Elena Highton de Nolasco
y Juan Carlos Maqueda, atendió
los reclamos formulados por un
grupo de aseguradoras de riesgos
del trabajo que advirtieron sobre
el quebranto financiero que les
produciría pagar juicios previos a
la vigencia de la reforma del sistema con los aumentos indemnizatorios dispuestos por esa norma.
El fallo de la Corte estableció, además, que el planteo de la
demanda de actualizar mediante
el índice Ripte la indemnización
legal a un accidente que había
ocurrido en marzo de 2009 no se
compadece con el texto de la Ley
26.773 y resolvió, en paralelo,
que no es aplicable a un caso de
accidente “in itinere” (ocurrido
en el trayecto del trabajador a su
lugar de trabajo) el pago del 20%
de resarcimiento adicional que la
reforma fija en su artículo 3 para
los episodios que define como
“verdadero infortunio o enfermedad laboral”.
La decisión del alto tribunal
fue celebrada entre las aseguradoras del régimen de ART como
un paso importante en favor de
contener el avance de la litigiosidad contra el sistema, situación
que golpea fuertemente los costos laborales de las empresas.
Según el último informe elaborado por la Unión de Aseguradoras de Riesgos del Trabajo
(UART) y difundido días atrás,
solo durante abril se presentaron
casi 12.000 nuevas demandas
contra el sistema, que ya acumula más de 33.500 juicios iniciados en los primeros cuatro meses
de 2016, nivel que equivale a un
aumento interanual del 16% en la
cantidad de juicios.
En el sector explican que justamente el incremento de la litigiosidad se debe a las diferentes
interpretaciones que realizan los
jueces sobre varios aspectos regulados por la reforma de 2012,
como la forma en que se aplica el
índice de actualización para los
pagos de indemnizaciones (Ripte) o los procedimientos para determinar el grado de incapacidad
por accidente.
Por ello, tras el fallo de la
Corte, las aseguradoras destacaron que el máximo tribunal
haya atendido los argumentos de
sus apelaciones, en el sentido de
que “existe un evidente descalce
económico entre lo recaudado
en su momento por las ART en
concepto de cuotas de afiliación
de los empleadores, que estaban
calculadas para enfrentar el costo de las indemnizaciones que el
régimen especial de reparación
contemplaba anteriormente, y lo
que ahora se verían obligadas a
pagar en virtud de esta indebida
actualización de indemnizaciones”, previas a la reforma del
sistema.
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57
Patrimonio cultural
El Otto Wulff: la joya
opacada de los porteños
Inaugurado en 1914, es uno de los edificios de mayor valor patrimonial
de la ciudad. Su suciedad, producto de la combinación de hollín y
excrementos de palomas, es un llamado de atención que requiere de
urgentes tareas de restauración para preservar este símbolo porteño
lamentablemente opacado por el paso del tiempo.
quel curioso que pase por
el barrio de Monserrat,
no podrá evitar dedicarle
un momento de contemplación al
58
magnífico edificio emplazado en
la esquina de Belgrano y Perú. Es
que el Otto Wulff es impactante
y difícil de pasar inadvertido a la
curiosidad del transeúnte.
Perteneciente al movimiento
arquitectónico Jugendstil –una
corriente del modernismo a veces
comparable con el art nouveau
pero que se desarrolló en países
germanos– este edificio del siglo
XX fue inaugurado en 1914,
aunque su piedra fundacional se
colocó dos años antes. También
tiene características del estilo
neogótico y del renacentista,
principalmente en los detalles de
su fachada.
La edificación fue producto de
la sociedad entre los empresarios
Otto Wulff y Nicolás Mihanovich.
El arquitecto encargado del
proyecto fue el danés Morten
F. Rönnow, quien no solo lo
diseñó, sino que fue el director
de obra. La construcción, en
cambio, estuvo a cargo de los
ingenieros Dirks y Dates. Hoy
en día se encuentra en la lista
de patrimonios arquitectónicos
protegidos, aunque a juzgar por
su aspecto no parecería, ya que
su restauración todavía parece no
estar planificada.
Grandes criaturas
Una excentricidad que viene
de los tiempos de la arquitectura
griega consiste en reemplazar las
columnas por figuras humanas.
Es así como se pueden observar
ocho atlantes –cariátides en
versión masculina– que parecen
cargar todo el peso del edificio.
Son estatuas de cinco metros
de altura que emplazadas en la
fachada tienen una característica
muy singular: sus caras son las
de los que participaron en su
creación, desde el electricista
hasta el mismo arquitecto, lo
que es un riquísimo homenaje al
proceso que se atraviesa para la
construcción de semejante obra
de arte arquitectónica.
Pero quizás lo más llamativo
es su colección de animales.
Osos, búhos, loros, pingüinos y
cóndores son tan solo algunas
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59
Capacitación para
administradores
Único curso presencial de un día (10 horas
cátedra), con el nuevo programa exigible.
Aprobado por la Dirección General de
Defensa y Protección al Consumidor.
60
de las especies que no solo lo
ornamentan sino que parecieran
custodiarlo, eternos guardianes
de roca. Siempre vigilantes.
El edificio, de casi 60 metros de
altura, está rematado por dos bellas
torres cúpulas, a partir del séptimo
piso, cada una con un depósito
de agua disponible en caso de
incendio, que rematan en dos altas
agujas. Como una lleva el sol en
su extremo y la otra una corona,
se conjeturó que representaban
al emperador Francisco José y a
su esposa, Isabel de WittelsbachWittelsbach, conocida como Sissí,
que muriera en 1898 y, asimismo,
a la alianza imperial entre Austria
y Hungría.
Hoy su estructura alberga
56 unidades, la mayoría de
las cuales están ocupadas por
empresas y oficinas comerciales.
Cuando fue construido era uno
de los más altos de Buenos Aires,
y fue uno de los pioneros de
edificación de rascacielos, que
antes, obviamente, eran mucho
menos elevados que los de hoy
en día.
“La casa de la vieja virreina”
fue otra denominación dada
el edificio Otto Wulff cuando
se lo inauguró. Se aludía a la
casona que, a partir de 1801, fue
residencia de Joaquín del Pino y
Síntesis
Quizás detenerse
a maravillarse con
las diferentes joyas
arquitectónicas porteñas
sea una asignatura
pendiente para la mayoría
de los habitantes de
la Ciudad de Buenos
Aires que, apurados,
no le dedican más de
una rápida mirada a su
alrededor.
Rozas, octavo virrey del Río de la
Plata, a quien su viuda sobrevivió
hasta edad muy avanzada.
En el solar que ocupa el edificio
existía, en 1780, una casona que
fue adquirida en 1801 por el
virrey Del Pino, para albergar a
su numerosa familia (7 hijos de
su primer matrimonio y 9 con
Rafaela de Vera Mujica y López
Pintado). El virrey murió en 1804,
y en 1809, una de sus hijas, Juana
del Pino y Balbastro, se casó con
Bernardino Rivadavia. Rafaela
de Vera falleció en 1816.
Después, la casona fue
residencia obispal de la ciudad de
Buenos Aires y, luego, vivienda
del ministro de Portugal ante la
Confederación, hasta 1878. El 23
mayo de ese año abrió sus puertas
el Banco Municipal de Préstamos,
antecedente fundacional del
Banco Ciudad de Buenos Aires.
El Montepío cerró en 1911. Tres
años después, los últimos restos
de la casa de la vieja virreina
fueron demolidos y comenzó a
erigirse el Otto Wulff.
En
la
valoración
de
especialistas se lo considera,
junto con el de la Confitería
del Molino, uno de los más
importantes de Buenos Aires.
Está catalogado con protección
estructural desde el punto de vista
de las normas sobre conservación
arquitectónica, lo que significa
que cualquier modificación
requiere la autorización previa.
Es de esperar que, al igual
que ocurrió con otros edificios
históricos de Buenos Aires, pronto
llegue el turno de la restauración
del Otto Wulff. Quienes viven en
esta ciudad y quienes la visitan
como turistas, no merecen el
espectáculo degradante que hoy
ofrece este gigante a los ojos de
quienes lo observan.
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61
Desarrollos urbanos
Sigue la polémica por
el futuro de los countries
El futuro de los countries, según los especialistas, es una polémica que
nunca llega a su fin. En la provincia de Buenos Aires en poco tiempo habrá
más de 900 barrios cerrados con casi 100.000 familias. Pros y contras de
un sistema de desarrollo urbano que reconoce sus inicios en 1945.
l modelo de barrios cerrados
no tiene urbanista que lo
defienda. “Académicamente
somos el diablo”, reconoce el
ingeniero civil Diego Moresco,
gerente general de Nordelta.
62
Pero desafía: “¿Cuántos de esos
urbanistas viven acá?”.
Los barrios cerrados son mala
palabra para ellos. Los acusan de
generar segregación social, eliminar espacios verdes y generar
dependencia del auto. Pero ningún cuestionamiento detuvo su
avance.
Solo en la provincia de Buenos Aires hay 593 barrios cerrados con la factibilidad otorgada
y por lo menos 300 más con esa
gestión en trámite. En esos 1.000
barrios viven 100.000 familias,
según datos de la gobernación.
“El avance de las urbanizaciones
cerradas pareciera no tener límites. La eliminación de espacios
naturales, la pavimentación indiscriminada, la polderización de
antiguos humedales y la oclusión
de la desembocadura de ríos interiores constituyen efectos que este
tipo de emprendimientos requiere
para conquistar el territorio”,
señala Guillermo Tella, doctor
en urbanismo y coordinador de la
licenciatura de Urbanismo de la
Universidad Nacional de General
Sarmiento.
Ante el hecho consumado,
el especialista reconoce desafíos: “La ciudad abierta debiera revisar las motivaciones que
sostienen a estos desarrollos.
Recuperar valores paisajísticos,
garantizar seguridad ciudadana
y revitalizar el espacio público serían criterios a considerar
para demoler sus murallas que
tanto segregan”.
Pablo Güiraldes es urbanista
y docente de la maestría de Economía Urbana de la Universidad
Di Tella. Hoy está al frente de
la Dirección Nacional de Desarrollo Urbano del Ministerio del
Interior, Obras Públicas y Vivienda. “Es difícil imaginar una
evolución de los barrios cerra-
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63
dos tal cual existen hoy”, dice
Güiraldes.
Y agrega: “La tarea actual
para gobiernos y desarrolladores es consolidar las ciudades
actuales, en lo posible dentro
de la extensión que ya tienen.
Hay muchos vacíos urbanos que
completar. Dada la extensión
que han adquirido las ciudades
grandes y medianas del país en
los últimos 20 años, no se deberían seguir desarrollando barrios cerrados como respuesta
a la demanda de nuevo suelo
urbanizado con fines residenciales. Baja densidad, casas unifamiliares en grandes terrenos,
dependencia exclusiva del auto,
desplazamiento de ecosistemas
naturales o tierras agrícolas, y
exclusión social no son el modo
de desarrollar ciudades”.
Enrique García Espil es arqui-
64
Síntesis
El primer barrio cerrado
fue Tortugas, en Pilar,
y abrió en 1945. En los
años 60 aparecieron
clubes náuticos y recién
en 1977 se sancionó
la ley provincial Nº
8.912, que establece los
requisitos para armar
urbanizaciones cerradas.
En los 90, los countries se
convirtieron en fenómeno,
una tendencia que se
sostiene hasta hoy.
tecto y profesor de Planificación
Urbana en la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de
la UBA. Él cuestiona la “aislación” y “desconexión” que proponen estos barrios, pero pronostica una evolución favorable:
“Es de prever que una sociedad
que busca, cada vez más, las situaciones de encuentro, no solo
con el que se nos parece sino
también con el que es diferente,
y ve cómo los grupos se enriquecen en el contacto cotidiano, con realidades diversas, será
también una sociedad que habrá
de buscar tanto una integración
cada vez mayor de los barrios
cerrados como, en el otro extremo, una mejora sustantiva de la
calidad de vida y la integración
social de los asentamientos, villas y barrios de emergencia”.
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65
Arquitectura
Desafío a la ciencia ficción
Les presentamos cinco rascacielos del mundo que desafían hasta la propia
ciencia ficción. Cambiarán el skyline de grandes ciudades como Londres,
Dubái y Mumbái. Así serán estas magníficas torres.
os primeros rascacielos comenzaron a construirse en
ciudades como Nueva York
o Londres como una manera de
aprovechar el espacio por el crecimiento poblacional y el poco
lugar físico.
El que inauguró el título de
rascacielos fue el Home Insurance Building, en Chicago, que
tenía diez plantas, lo que en la
actualidad se consideraría bajo,
pero que en el siglo XIX resultaba extremadamente innovador
y espectacular debido a que la
mayoría de las construcciones no
pasaba los seis pisos.
A continuación podemos ver
algunos de los rascacielos y torres
más fabulosos del mundo, que pronto adornarán los skylines de diversas
ciudades alrededor del globo.
Diseñado por el célebre y polémico arquitecto Santiago Calatrava, este nuevo edificio, que
se conoce como “La Torre”, se
convertirá en el más alto del planeta y está financiado por la firma
Emaar Properties. El arquitecto
valenciano se inspiró en los jardines colgantes de Babilonia para
el boceto de su deck principal. Su
inauguración está prevista para el
año 2018, será el centro de atención del Creek Harbour de Dubái
y el protagonista de la World Expo
del 2020.
66
“La Torre”, el rascacielos más alto del mundo,será el centro
de atención del Creek Harbour, de Dubái.
La estructura neofuturista
costará un estimado de mil millones de dólares. Entre sus
amenities y curiosidades tendrá varios restaurantes, un
hotel boutique, vistas panorámicas de Dubái de 360° en su
“Pinnacle Room”, decks VIP
con jardines colgantes y balcones que rotan de posición.
El diseño total del proyecto encuentra inspiración en la naturaleza, en la arquitectura y cultura
islámicas, especialmente en las
mezquitas.
Un futurista ascensor
al espacio
Es una torre inflable que contendrá en su interior un elevador
eléctrico.
No es un rascacielos precisamente, pero su concepto es
aún más impactante. Una empresa canadiense obtuvo una
patente de Estados Unidos para
construir el primer ascensor al
espacio. Thoth Technology Inc.
consiguió que le aprobaran un
proyecto que consistirá en la
construcción de una torre espa-
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67
cial de 20 kilómetros de altura
con presión neumática, que se
utilizará para la generación de
energía eólica, comunicación y
turismo.
El modelo es una torre inflable que contendrá, en su interior, un elevador eléctrico a
través del cual ascenderán los
astronautas y las naves hasta
llegar a una plataforma de despegue y aterrizaje ubicada en
la cima. Esta tecnología, según
confirmó Thoth Technology en
un comunicado de prensa, ofrecerá una nueva y ambiciosa manera de acceder al espacio, gracias a la utilización de hardware
completamente reutilizable. Así
permitirá ahorrar más del 30%
de combustible que el que se
usa en un cohete común.
Una torre inflable de 20 kilómetros de altura.
Lokhandwala Minerva
en India
La Lokhandwala Minerva,
en Mumbái, India, contará con
82 pisos y 304 metros de altura.
No solo su gran tamaño llama la
atención, sino también la forma
de su extremo superior, con forma de “U”, debido a una separación en dos de su punta. Tendrá
la mejor vista panorámica de la
Lokhandwala Minerva, en Mumbái, India.
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69
zona y mostrará el máximo lujo y
esplendor de una de las potencias
económicas con mayor desarrollo en los últimos años. Sus creadores aseguran que esta construcción podrá durar 500 años.
La torre más delgada
del mundo en Brighton,
Inglaterra
La Torre i360 de British Airways, emplazada en la ciudad
inglesa de Brighton, fue valorada por el Guinness World Record como la más fina del mundo
y abrirá a fines de este año. Fue
ideada por los mismos creadores
del famoso London Eye, la construcción que se ubica a orillas del
río Támesis y que ofrece una de
las vistas más espectaculares de
la zona londinense, como también
del TreetopWalkway, ambos en la
capital de Inglaterra.
La Torre i360 de British Airways es la más delgada del mundo.
En la estructura de esta moderna torre, que aún no fue abierta al
público, se utilizó lo más avanzado
de la ingeniería de construcción,
declaró ante la prensa internacional el ingeniero John Roberts, director del British Airways i360.
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71
La HertsmereHouse,
en Londres
Pronto llegará a Londres, Inglaterra, la torre residencial más
alta de Europa occidental, de la
mano de la famosa firma arquitectónica Hellmuth, Obata &
Kassabaum. Hertsmere House
tendrá 67 pisos y medirá más de
240 metros de altura, lo que sin
dudas la destacará en el moderno e innovador skyline inglés.
El diseño de este ambicioso
proyecto está basado en pétalos
de flores, y su objetivo principal
es crear una nueva construcción
que brinde originalidad y estilo.
Desarrollada por el Greenland
Group, Hertsmere House contará con 861 residencias privadas
dentro del edificio, además de
otras 60 en un desarrollo separado pero conectado en Limehouse.
Síntesis
La Hertsmere House será el
más alto de Europa Occidental.
Son verdaderos
monumentos a la
arquitectura del futuro
que desafían la creatividad
del presente. Algunos
de ellos cuentan entre
sus curiosos servicios
amenities, restaurantes,
hotel boutique y balcones
que rotan de posición.
Si tenemos en cuenta
que unos son proyectos
pero otros están pronto a
inaugurarse, bien se podría
afirmar que el futuro ya
está entre nosotros.
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Adiós a un histórico: Luciano Pani
El fallecimiento de quien fue
un referente de la comunidad de
propiedad horizontal en la ciudad de Mar del Plata y en el interior de la provincia de Buenos
Aires causó profundo dolor en
el sector.
Luciano Pani dedicó su vida
a su familia y a lo que fue su
pasión desde 1962: la administración de edificios. Era habitual
incluso en los últimos años verlo activamente en su legendario
local de la galería de Luro e Independencia o haciendo trámites en el microcentro como parte del paisaje cotidiano.
Además de administrador,
Luciano Pani fue presidente de
CAPHPBA (Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires), posición desde la que
acompañó con su gestión el crecimiento de la ciudad y la profesión que la vio nacer al amparo
de la antigua Ley 13.512.
Dueño de un profundo conocimiento sobre la vida consorcial, era un hombre con respuestas claras y precisas, que mantuvo siempre un decidido espíritu de colaboración en todos los
ámbitos, llegando a ser incluso concejal del Honorable Concejo Deliberante del Partido de
General Pueyrredón.
Luciano Pani fue, además, uno de los primeros difusores de la Ley de Propiedad Horizontal, instrumento legal por entonces novedoso y cuya divulgación fue determinante para
la actividad. También se lo recordará como un incansable luchador por la colegiación de los
administradores, un anhelo largamente deseado que aún permanece en espera.
Instalaciones fijas contra incendio
Por Disposición Nº 1230/GCABA/
DGDYPC/16, se deja sin efecto la Disposición 415-DGDYPC-2011 en cuanto
que se da de baja el registro de mantenedores reparadores fabricantes e instaladores de instalaciones fijas contra
incendio y mesa de entrada de la Dirección General de Defensa y Protección al
Consumidor.
Solo se da de baja el registro de mantenedores, reparadores, fabricantes e
instaladores de instalaciones fijas contra
incendio y mesa de entrada de la Dirección General de Defensa y Protección al
Consumidor, quedando vigente el registro anual y pago de obleas de las instalaciones fijas contra
incendio, siendo de obligación para los usuarios (consorcistas), vía página web, en el ámbito de
la Dirección General de Fiscalización de obras y Catastro (DGFYCO).
74
Derecho de huelga, solo para gremios
La Corte Suprema de Justicia de la Nación resolvió
que solo los gremios tienen el derecho de promover
huelgas, no así los grupos informales de trabajadores.
En el fallo dictado en la causa “Orellano, Francisco Daniel c/Correo Oficial de la República Argentina
S.A. s/ juicio sumarísimo”, con la firma de los jueces
Lorenzetti, Highton de Nolasco y Maqueda, la Corte
Suprema resolvió que no son legítimas las medidas de
fuerza promovidas por grupos informales, ya que el
art. 14 bis de la Constitución Nacional y las normas
internacionales sobre derechos humanos solamente
les reconocen el derecho de declarar una huelga a los
sindicatos, es decir, a las organizaciones formales de
trabajadores.
Empresas porteñas bajo fiscalización electrónica
Andrés Ballotta, titular de la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos porteña (AGIP),
anunció que se creó una dependencia especial para
la fiscalización denominada Inteligencia Fiscal y que
desde julio próximo se pondrá en marcha la fiscalización electrónica, la que tomará como fundamento la
gran cantidad de información generada “por el cruce
de datos con otras bases”, como la de AFIP, donde se
confrontará lo declarado en IVA con lo declarado en
Ingresos Brutos, por ejemplo.
El funcionario puntualizó que se mantendrán los
“operativos preanunciados”, es decir, la visita de los
inspectores, con un previo aviso de la visita.
Eurnekian desembarca en el negocio inmobiliario
Eduardo Eurnekian suma una nueva área de negocios a
su holding con el cual opera en aeropuertos, tecnología, infraestructura, agroindustria y energía. Lo hace con el desembarco en la ciudad de Córdoba en el negocio del real estate.
A través de una nueva división también controlada por la
Corporación América, el empresario comenzará a desarrollar en esa ciudad complejos inmobiliarios del estilo Nordelta o Puerto Madero.
Su desembarco se da con una millonaria inversión cercana a los u$s 1.000 millones, para concretar un plan urbanístico en la capital mediterránea. Más precisamente en un
terreno de 23 hectáreas ubicado en pleno centro, en la zona
del Parque Sarmiento. El desembolso del dinero se realizará
durante una década, estará a cargo de la sociedad Corporación América Inmobiliaria S.A. (Caisa) y abarcará los terrenos del ex Batallón 141, que pertenecieron al Ejército pero que fueron adquiridos por el empresario a través
de una licitación pública internacional hace ocho años.
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75
Honorarios y aranceles
del administrador
Valores para el segundo semestre de 2016, correspondientes a la administración de edificios
sometidos al régimen de la propiedad horizontal del Código Civil y Comercial.
Honorarios a partir del mes de julio de 2016
Consorcios de Propietarios: Clase D
Tipología: viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias oficiales
del tipo FONAVI, BHN, institutos provinciales de vivienda.
Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 3.250
UF posteriores a 20 adicional de $ 180 a $ 210
Consorcios de Propietarios: Clase C
Tipología: consorcios con servicios comunes.
Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 3.950
UF posteriores a 20 adicional de $ 210 a $ 270
Consorcios de Propietarios: Clase B
Tipología: consorcios con servicios comunes y centrales.
Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 4.900
UF posteriores a 20 adicional de $ 270 a $ 340
Consorcios de Propietarios: Clase A
Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales y de confort.
Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 6.500
UF posteriores a 20 adicional de $ 340 a $ 420
Consorcios de Propietarios: Clase A1
Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales, confort y de superconfort.
Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 8.150
UF posteriores a 20 adicional hasta 50 $ 390 a $ 480
UF posteriores a 50 adicional de $ 300 a $ 380
Nota: En todos los casos las Unidades Complementarias serán tarifadas, a los fines de los cómputos de los honorarios profesionales
del Administrador, al 50 % del valor las Unidades Funcionales.
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Aranceles a partir del mes de julio de 2016
En forma independiente de los honorarios, el administrador deberá percibir retribución por las tareas de:
Certificaciones
Deuda por expensas comunes
$ 630
Poderes para asistir a asambleas
$ 270
Confección y firma de declaraciones juradas: laborales, previsionales, fiscales y judiciales $ 850
RPA Ley 941 / Gob Bs.As. DDJJ Anual
$ 1.130
RPA Disp. 856 / Gob Bs.As. Mis Expensas
$ 1.400
Otros trámites: Presentación de pólizas de seguros, seguro por daño ambiental.
Altas/bajas de consorcios; presentación de edificio seguro y cualquier otra
cuestión no contemplada en la presente.
$ 330
Contestaciones de oficios: administrativos o judiciales. $ 660
Reuniones o Asambleas
A cargo del consorcio, por cada 30 minutos de asistencia del
administrador y/o su representante, a reuniones o asambleas
celebradas fuera del horario comercial - lunes a viernes de 9 a 20 hs.
Mediación
$ 660
Asistencia del Administrador por cada Audiencia
en trámites de mediación (privada u oficial)
$ 870
Fianzas y garantías
$ 1.060
$ 1.060
En juicio por expensas comunes
En convenios de pagos
Gestión de Negocios
Porcentaje a cobrar por el administrador
a las empresas que realizan negocios con los consorcios o requieren
el cobro de facturas a través de las expensas comunes.
(v.gr: locación de espacio para antenas, publicidad en medianeras,
cobro de facturas globales por provisión de agua al edificio,
televisión por cable, etc.)
5%
PJ Depósito embargo de sueldos: sobre monto a depositar (Mínimo $ 30)
10%
AFIP - Alta / baja / Modificaciones Temprana
$ 300
AFIP - Clave Fiscal RG 2239
$ 420
AFIP - Semestral RG 2159 (Por consorcio) AFIP - Retención Impuesto a las Ganancias Encargados
$ 910
AFIP - Mi Simplificación Empleadores
$ 910
AFIP - Res. N° 3369 - Mensual
$ 940
ANSES - Decreto 670/07(1345/07) Reintegro salario fliar
$ 910
ANSES - PS 5.3 DDJJ grupo familiar y adheridos
$ 320
ANSES - Certificación de Servicios y Remuneraciones y afectación haberes ART - Liquidación de siniestros (Por vez)
$ 370
DNPD - Base de datos
$ 450
CGBA - Registro de Empleadores $ 600
Rendición de cuentas final y traspaso administ. $ 1.810
Registro de Proveedores de Consorcios (Carpeta de inscripción) A cargo del proveedor $ 1.810
Trámites vía Internet (No incluidos en esta lista)
$ 270
Trámites Normales: 72 hs. Importes y porcentajes determinados en esta lista
Trámites Urgentes: 24 hs.
Recargo 100%
Trámites Semi Urgentes: 48 hs. Recargo 50%
Los montos indicados no incluyen IVA, impuestos provinciales, ni servicios de computación.
Esta tabla de honorarios es sugerida por la CAPHyAI.
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77
Jurisprudencia
Laboral
Indemnización por muerte
Cabe confirmar la sentencia que hizo lugar al reclamo de la parte actora tendiente al cobro de la liquidación final y la indemnización del art. 248 LCT por
la muerte de quien en vida fuera su esposo, quien se
desempeñó como encargado permanente con vivienda
en el consorcio demandado, pues la admisión por parte de la accionada de saber que el cujus a la fecha de
su ingreso estaba casado con la actora y que tenía dos
hijos mayores de edad, quita fuerza a la incertidumbre
conjetural respecto de la existencia de una separación
de hecho con la que insiste el recurrente para justificar la extemporaneidad en el pago. La intervención
formal del a-quo en el pleito a la hora de la individualización de los acreedores a los importes depositados,
al contrario de lo que interpreta el apelante, no agrega
valor alguno a la calidad de heredero de los accionantes porque constituye solo parte de un proceso judicial
que la propia naturaleza de la tramitación excepcional de la consignación exige ser cumplimentada, pero
que no puede equipararse a las disquisiciones fácticas
antes referidas, en tanto no constituye una condición
necesaria de validez porque es la ley misma quien los
pone en posesión de la herencia.
Autos: Funes Angélica y otros c/ Consorcio de Copropietarios del Edificio Pje. Rivarola 175/187/193
Esq. Cangallo s/ indemn. por fallecimiento. Sentencia
del 18/3/16 Sala VII CNAT (Laborjuris- Microjuris).
Despido carente de justa causa
Corresponde confirmar que el despido careció de
justa causa toda vez que en la medida en que el actor
contaba con certificados médicos particulares que daban
cuenta de la afección por él invocada, hubiera resultado
equitativo y razonable arbitrar los medios necesarios
para requerir otra opinión médica a fin de determinar si
el actor era efectivamente portador de una dolencia que
le impedía cumplir con las obligaciones.
Autos: Cirillo Jorge Eduardo c/ Nucleoelectrica
Argentina S.A. s/ despido.- Sentencia del 9 de marzo
2016 Sala V de la CNAT (Laborjuris- Microjuris).
78
Despido discriminatorio por enfermedad.
Pago de indemnización.
1.- Corresponde admitir que existió un despido
discriminatorio a raíz del cuadro de stress traumático
que padecía la actora, -y que motivara una licencia remunerada por enfermedad inculpable-, puesto que la
demandada admitió dicha circunstancia y tales hechos
probados configuran indicios razonables de la posible
existencia de una decisión empresarial dirigida a desprenderse de una trabajadora que padeció una disminución en su aptitud psicofísica que le imposibilitaba
cumplir normalmente con sus tareas habituales.
2.- Ante la existencia de la sucesión de datos cronológicos, temporal y causalmente conectados entre sí,
vinculados a la enfermedad de la actora, su atención
médica, la licencia por enfermedad, la reincorporación
y el despido a los pocos días, es razonable juzgar que
el despido de la actora obedeció verosímilmente a su
incapacidad psicofísica para continuar desempeñándose como empleada de la demandada.
3.- Dado que la demandada no ha logrado demostrar que el despido de la demandante haya tenido causas reales absolutamente extrañas a la incapacidad psicofísica, así como que aquéllas hayan sido de entidad
suficiente como para motivar la ruptura contractual, de
manera tal que puedan explicar objetiva, razonable y
proporcionadamente por sí mismas la decisión extintiva, eliminando toda sospecha de que la misma ocultó
la lesión del derecho fundamental de la trabajadora, se
admite que el despido tuvo causa en la enfermedad.
4.- La falta de intencionalidad lesiva de la demandada, no impide que se juzgue como discriminatorio el
despido, toda vez que la vulneración de los derechos
fundamentales no queda supeditada a la concurrencia
de dolo o culpa en la conducta del sujeto activo; esto
es, a la indagación de factores psicológicos y subjetivos de dificultosa comprobación, pues el elemento intencional es irrelevante, bastando comprobar la
presencia de un nexo de causalidad adecuado entre el
comportamiento ilícito y el resultado prohibido por el
ordenamiento jurídico.
5.- Corresponde admitir el pago de la indemnización del daño moral por el despido discriminatorio
pues la exclusión de la trabajadora de la tutela consagrada en forma general por la Ley 23.592 implicaría una violación de los principios de justicia social
y de protección del trabajo humano y del carácter
compensatorio del Derecho del Trabajo, que supone
el reconocimiento de los trabajadores como sujetos
de preferente tutela constitucional (arts. 14 bis, 75,
incs. 19 y 23, CN.), llegando a la paradoja de que
una norma pensada para prevenir y sancionar actos
discriminatorios sería aplicable con un sentido arbitrariamente discriminador a un grupo numeroso de
personas, -los trabajadores asalariados-, que gozan
de una protección jurídica más intensa.
6.- No corresponde admitir que exista una aplicación de la carga dinámica de la prueba respecto de
la duración de la enfermedad con fundamento en la
facultad de control del empleador pues, como todos
los poderes institucionales acordados al empleador,
los mismos quedan acotados a la duración de la relación laboral; máxime siendo que una intervención
del ex empleador sobre el estado de salud del ex
dependiente es, a todas luces, una intromisión sobre la intimidad que nada justifica (del voto del Dr.
Enrique Néstor Arias Gibert al que adhiere la Dra.
Graciela Elena Marino - mayoría).
7.- Si la actora padece de stress traumático que le
impide reincorporarse a las tareas de supervisión de
vigilancia que realizaba en forma habituales, pues
justamente estaban caracterizadas por el alto grado
de stress, carece de sentido hablar de alta en sentido
genérico pues en términos del art. 208 RCT, -presupuesto de la aplicación de la norma del art. 213
RCT-, la incapacidad es incapacidad para el puesto
(del voto del Dr. Enrique Néstor Arias Gibert al que
adhiere la Dra. Graciela Elena Marino - mayoría).
8.- No corresponde admitir la exclusión del
CCT 507/07 pues, efectivamente, la actora denunció haberse desempeñado para la demandada como
responsable y coordinadora de los servicios comercializados por la empresa, con recargo de tareas administrativas, y encuadrable en la categoría de Vigilador principal correspondiente al CCT 507/07 del
que pretende la exclusión.
9.- La articulación del onusprobandi en materia
de despidos discriminatorios y lesivos de derechos
fundamentales del trabajador responde, no sólo a
las serias dificultades de la prueba del hecho discriminatorio o lesivo del derecho fundamental, sino
fundamentalmente a las exigencias de tutela de los
aludidos derechos.
10.- El trabajador tiene la carga de aportar un indicio razonable de que el acto empresarial lesiona su
derecho fundamental, principio de prueba dirigido a
poner de manifiesto, en su caso, el motivo oculto de
aquél; por lo tanto, la sospecha de discriminación,
-el principio de prueba de la misma, técnicamente-,
es el nivel al que debe tender la actividad probatoria del demandante, pues de otro modo, se corre
un serio peligro de imponer a la parte protegida por
estas reglas la prueba plena de la discriminación,
desnaturalizándolas.
Autos: G. M. F. c/ GSSA y otro s/ despido CNAT
Sala V sentencia del 1/10/15.
Dr. Enrique Albisu
Asesor Laboral
Propiedad Horizontal
t
79
Consultorios
Jurídico
Consulta: Mi consulta tiene que ver con la redacción del Reglamento de Copropiedad en cuanto
a la pertenencia de los balcones de las distintas
unidades. Como sabemos los balcones son sectores
comunes de uso exclusivo, pero en la redacción del
reglamento al que hago referencia los menciona
dentro de una “superficie cubierta propia total
de…”. Luego, en el art. 7º, “Sectores de propiedad
común cuyo uso pertenece exclusivamente al copropietario que se indica”, hace una enumeración
de lo mencionado como destacando que esos sí son
sectores comunes.
La pregunta es: ¿cómo hay que tomar los balcones para este consorcio?
Respuesta: Los balcones siempre fueron comunes
de uso exclusivo, es decir que aunque en el reglamento no estuviera bien definido, la jurisprudencia
ya lo ha consignado. El propietario solo tiene el uso,
no la posesión.
El carácter exclusivo que les acuerda la ley a ciertos espacios es del uso, no de la propiedad, que sigue
siendo un bien común del consorcio en condómino
con los demás propietarios.
“Las partes comunes de uso exclusivo son aquellas
que por su ubicación no pueden usarlas todos los propietarios”. (Cam. Nac. Civ. Sala B 28/4/00 Já 2000-IV
1979-III-373). “Tratándose de un bien común de uso
exclusivo –balcón– mientras el dominio se encuentra
en cabeza de todos los propietarios, su uso es exclusivo
del titular de la unidad a la que accede directamente”.
(Cam. Nac. Civ. Sala D 23/2/1993 Já 1994-I-118).
En tal sentido, el nuevo Código Civil y Comercial
establece:
Art. 2.041. Cosas y partes necesariamente comunes: Son cosas y partes necesariamente comunes
los cimientos, columnas, vigas portantes, muros
maestros y demás estructuras, incluso los balcones,
indispensables para mantener la seguridad.
Art. 2.043. Cosas y partes propias: Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional,
las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos
no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones.
80
Consulta: Mi pregunta es saber sobre la responsabilidad de los consorcistas que integran el
Consejo de Administración a partir de la reforma
del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
Respuesta: El artículo 2.064 les establece atribuciones. En tal sentido, señala que la Asamblea puede
designar un consejo integrado por propietarios con las
siguientes atribuciones:
A) Convocar a la asamblea y redactar el orden
del día si por cualquier causa el administrador omite
hacerlo.
B) Controlar los aspectos económicos y financieros
del consorcio.
C) Autorizar al administrador para disponer del
fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores
que los ordinarios.
D) Ejercer la administración del consorcio en caso
de vacancia o ausencia del administrador y convocar
a la asamblea si el cargo está vacante, dentro de los
treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el
Consejo de Propietarios no sustituye al administrador
ni puede cumplir sus funciones.
Dra. Diana C. Sevitz
Asesora Legal
Consulta: En nuestro consorcio se plantea la
colocación de aire acondicionado para el hall de
ingreso del edificio. El consorcio tiene dos ingresos
que se comunican por el pulmón de manzana. Uno
de los ingresos, en el que quieren colocar el aire, está
habitado por 11 pisos. El otro también es de 11 pisos
pero en cada uno hay 4 departamentos.
El consorcio es uno solo, con un solo medidor
de luz. El frente de ambos laterales es el mismo:
mármol banco con guarda en mármol negro desde
planta baja hasta el último piso. Fue construido con
sistemas de aire acondicionado para cada departamento, que no están a la vista. Por lo tanto, el frente
no está perforado.
Los habitantes del sector donde se quiere poner
el aire lo quieren hacer a su cargo, pero los consorcistas de la otra entrada se niegan a la colocación,
argumentando que no pueden modificar el frente.
También se niegan a abonar un gasto innecesario.
¿Qué se debe hacer al respecto? ¿Qué nos
aconseja?
Respuesta: Juan A. Costantino, en su libro Vocabulario jurídico de la propiedad horizontal, Editorial
Depalma, pág., 24 dice: “En la generalidad de los casos
los aparatos de aire acondicionado son colocados hacia
el exterior perforando muros comunes”.
Por ser dichos muros copropiedad de cada uno de
los consorcistas, no es posible –en principio– la perforación de ellos en forma inconsulta y unilateral para
la colocación de este tipo de aparatos, de allí que sería
procedente la condena al propietario a retirar el aparato
de aire acondicionado en caso de haberlo colocado
en el frente del edificio, en violación al reglamento
de propiedad y debería restituir el muro a su estado
anterior.
En otros supuestos la jurisprudencia, con un criterio más benévolo, no ha hecho lugar a la demanda
solicitando su retiro, considerando que no ha existido
modificación de la estructura arquitectónica ni se afectó
la seguridad del edificio, ni su estética.
“En la apreciación de la quiebra de los valores
estéticos debe procederse con criterio riguroso, para
resolver en contra de quien hizo la colocación del artefacto –en el caso, un acondicionador de aire al frente
del edificio– solo cuando ello rompa groseramente y sin
alternativa la armonía del conjunto, tanto más cuanto
que la proliferación de esas instalaciones determina
una modificación en la apreciación de esos valores”.
(CNCiv. Sala B, 7/4/75 Gaceta de Paz, ejemplar del
15/7/75).
Si bien el tema, como se observa, es materia opinable, cada caso debe ser analizado en forma particular,
y deberá merituarse, en mi opinión, lo expresado en
su consulta en el sentido de que el edificio “fue construido con sistemas de aire acondicionado para cada
departamento que no están a la vista. Por lo tanto el
frente no está perforado con ningún aire acondicionado
o splits”.
En última instancia una Asamblea podrá decidir el
criterio a adoptar.
Consulta: En el consorcio que administro hay
un propietario que habita una unidad junto con
varios gatos y no guarda su higiene personal, ni la
de su unidad, ni la de sus animales. El olor que sale
de su vivienda invade partes comunes, unidades
linderas y es indescriptible, lo cual cuando hay altas
temperaturas esto se potencia.
La consulta está dirigida a saber si puedo tomar
alguna medida, o iniciar alguna acción que pueda
revertir esta situación.
Respuesta: En el caso en consulta (no se acompañó
reglamento) su problema estaría relacionado con el
artículo 1.973 del Código Civil y Comercial de la Na-
Propiedad Horizontal
t
81
ción que establece: “Las molestias que ocasionen el
humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones
o inmisiones similares por el ejercicio de actividades
en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal
tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del
lugar y aunque medie autorización administrativa
para aquellas. Según las circunstancias del caso, los
jueces pueden disponer la remoción de la causa de
la molestia o su cesación y la indemnización de los
daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez
debe ponderar especialmente el respeto debido al uso
regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el
interés general y las exigencias de la producción”.
Consecuentemente, y ante la presencia de varios
gatos que causan molestias a los vecinos (olores nauseabundos) y que exceden la normal tolerancia, el administrador deberá intimar mediante carta documento
a sus propietarios para que arbitren los medios necesarios a fin de que eviten perturbar a los habitantes del
edificio con los inconvenientes mencionados.
A título de ejemplo transcribo dos fallos jurisprudenciales que se refieren al tema en cuestión: “Si los
consorcistas que poseen perros en los departamentos
que ocupan, han infringido el reglamento, y provocan
serias molestias que alteran la tranquilidad a quienes
tienen derecho a gozar los demás vecinos del edificio,
corresponde condenarlos a excluirlos de sus unidades
bajo apercibimiento de las sanciones que establece el
Art. 15 de la Ley 13.512”. (ED T 42, Pág. 281).
“Es suficiente prueba para acreditar que la tenencia de un perro en una de las unidades molestaba a
los vecinos los siguientes cargos: ladridos extemporáneos a cualquier hora del día o de la noche; fetidez
que desprenden los alimentos balanceados, como los
malos olores que hacen nauseabundo el ambiente
del corredor de uso común; detritos del perro que
quedan en los ascensores del edificio utilizados para
su traslado e idéntica situación que acontece con las
escaleras y corredores del inmueble…” (CNCiv. Sala
E, 1/8/68 – JA 1968 VI – 90 ED – 27-420).
“Si el perro que tiene el copropietario en su departamento provoca molestias que encuadran en lo
previsto en el Art. 6° de la Ley 13.512, la intimación
para que el animal sea retirado en un breve plazo se
ajusta a lo prescripto en el Art. 15 de la misma ley”.
Sin perjuicio de lo expuesto cada caso debe analizarse en forma particular.
Dr. Jorge Villar
Asesor Legal
82
Laboral
Consulta: En el consorcio que administro hay un
encargado de casi 80 años de edad, extranjero, que
el consorcio tomó en el año 1988 sin otros aportes.
Esto trajo como consecuencia que al cumplir los
65 años de edad no se lo pueda intimar a iniciar
los trámites jubilatorios por carecer de la cantidad
de aportes requeridos por ley para permitir tal
intimación.
De acuerdo con lo que nos ha informado el estudio previsionalista, tras el análisis de la sábana
de aportes, el requisito de los 30 años de aportes
(teniendo en cuenta el cómputo de los años por exceso de edad) se cumplirían a fin de año. Es decir
a esa fecha podría acceder a la PBU.
Planteado esto con el encargado, él alude que le
faltarían años aún y no puede ser intimado.
La consulta radica en saber si es posible intimarlo en estas circunstancias; es decir con el cómputo
hecho por exceso de años luego de los 65 años.
Respuesta: Luego de una lectura del art. 19 de la
Ley Nº 24.241 de jubilaciones, considero que no habría
ninguna norma expresa que establezca que los años de
servicio deben “ser reales” como señala su consulta.
Artículo 19. Tendrán derecho a la Prestación
Básica Universal (PBU) y a los demás beneficios
establecidos por esta ley, los afiliados:
A) Hombres que hubieran cumplido 65 años de
edad.
B) Mujeres que hubieran cumplido 60 años de
edad.
C) Acrediten 30 años de servicios con aportes
computables en uno o más regímenes comprendidos
en el sistema de reciprocidad.
En cualquiera de los regímenes previstos en esta
ley, las mujeres podrán optar por continuar su actividad laboral hasta los 65 años. En este supuesto
se aplicará la escala del artículo 128.
Al único fin de acreditar el mínimo de servicios
necesarios para el logro de la Prestación Básica
Universal se podrá compensar el exceso de edad
con la falta de servicios, en la proporción de dos
años de edad excedentes por uno de servicios
faltantes.
A los efectos de cumplimentar los requisitos establecidos precedentemente, se aplicarán las disposiciones de los artículos 37 y 38 respectivamente.
Ahora bien, pasando a otro tema, si a fin de año,
el empleado con el cómputo fijado por el art. 19 de
la Ley 24.241 llegara a tener los mencionados 30
años de servicios, considero que el consorcio perfectamente podrá intimar al trabajador a iniciar los
trámites de la jubilación.
Lo que no podrá el empleado, nunca, sería que
como consecuencia de dicha intimación, y sin hacer
planteo alguno, se considere despedido. En este
caso, entendemos que esa disolución de contrato lo
sería sin causa y sin derecho a indemnización.
tareas propias del encargado de edificios en los que
tenga a su cargo hasta 25 unidades sin servicios
centrales o con servicios centrales de calefacción
o agua caliente.
Este trabajador tendrá la obligación de cumplir
un horario de permanencia en el mismo de hasta
cuatro horas diarias. Los horarios vigentes en esta
categoría a la fecha de sanción de este convenio
colectivo serán mantenidos sin modificación.
Es decir que perfectamente pueden encontrar un
encargado no permanente, ya que como el propio
convenio tipifica ese empleado puede ser incluso
en edificios con servicios centrales de calefacción
y agua caliente.
Dr. Enrique Albisu
Asesor Laboral
Técnico-Municipal
Consulta: En un edificio que tiene ocho unidades y calefacción central, ¿se puede tomar un
encargado de media jornada con o sin vivienda?
O por tener un servicio central debe ser sí o sí de
jornada completa.
Respuesta: Responderé su inquietud transcribiendo la definición que hace el convenio colectivo
del encargado no permanente (4 horas).
F) Encargado no permanente. Es quien realiza
Propiedad Horizontal
t
83
Consulta: Hace algunos años el propietario del
departamento del último piso, un monoambiente,
realizó un cerramiento en su balcón sin autorización del consorcio, es decir lo que se llama
una construcción clandestina. Semanas atrás,
con una fuerte tormenta, el cerramiento se voló.
Por suerte no hubo daños materiales que pagar,
a pesar de que las chapas y los vidrios cayeron
para todos lados.
En este momento el consorcio, que administro
desde hace muy poco, tomó conciencia de lo grave
de la situación. Primero, que ante un siniestro
el seguro de RC no lo cubriría y, además, que el
consorcio es correponsable ante cualquier situación a terceros.
Como pronto tendremos una asamblea y hay
consorcistas que quieren que el administrador
efectúe una denuncia ante quien corresponda
para que el copropietario en infracción retire la
nueva construcción (ya que armó nuevamente el
cerramiento en el balcón), pregunto: ¿después de
tantos años de haber consentido la irregularidad
es pertinente hacer que la retire o se puede dar a
entender que el consorcio luego de tanto tiempo
pasado aprobó tácitamente la construcción?
Respuesta: En principio, para poder realizar
obras nuevas o ampliaciones en partes comunes del
edificio, considerado como tal también todo espacio aéreo como terrazas, aunque propias, se debe
contar primero con la autorización unánime (100%)
del consorcio, y además del GCBA (DGROC y
DGFYCO). Asimismo, se debe constatar si existe
al respecto alguna cláusula en el reglamento de
copropiedad, pudiendo haber alguna autorización
explícita en este, de lo contrario deberá obtener el
permiso mediante escritura pública.
El propietario que realiza dicha obra agregada
es responsable a su costo de presentar los planos
de obra correspondientes, y además de modificar el
plano de subdivisión en propiedad horizontal (M-H)
y modificar el reglamento de copropiedad donde se
incorporen las modificaciones con los respectivos
porcentuales que surjan de la modificación.
El plazo para la presentación de dichos planos
es automático, dentro del plazo de 20 días establecido por el Código de la Edificación, si se obtuvo
previamente el correspondiente permiso de obra
según el Art. 2.1.1.1 del C.E., o de 30 días si se
regularizó la obra mediante el Decreto 2805/90 en
84
edificios sometidos al Régimen de la Ley de Propiedad Horizontal.
Cabe destacar que estas coberturas o techados en
general, debiendo ser cotejado en el Código de la
Edificación y en el de Planeamiento Urbano (FOT,
ALTURA, GALIVOS) según el distrito de ubicación
del edificio, son antirreglamentarios, por lo que no
tendría posibilidad de obtener el permiso correspondiente del organismo oficial, que de todas maneras
debe ser presentado por medio de un profesional
matriculado.
Cubrir un balcón descubierto es realizar una obra
nueva agregada, ampliando superficie, y modificando fachadas, ya sea principal o de contrafrente, por
lo que realizarla sin permiso del consorcio y sin
permiso del GCBA sería ejecutar una obra antirreglamentaria, violando la Ley y los Códigos de la
Edificación y de Planeamiento Urbano.
Por otro lado, el Código de la Edificación también establece en su artículo 4.4.3.2. que “en los
balcones, por encima del antepecho, no pueden
ejecutarse muros laterales o pantallas y solo se
permiten columnas de lado o diámetro menor que
0,15 siempre que la distancia entre ellas no sea
inferior a 3,00 m. Además estos cerramientos no
deben modificar la arquitectura de la fachada ni
condiciones de habitabilidad de los locales que a
él se vuelcan, iluminando y ventilando”.
En cuanto a las responsabilidades, en principio si
el consorcio o el administrador aprueban las obras
agregadas y cubiertas, o sin aprobarlas no efectúa
la denuncia ante el organismo oficial (DGFYCO)
e intimaciones pertinentes al propietario, este es
responsable junto al propietario por daños, accidentes o multas que el Gobierno de la Ciudad pudiere
aplicar, dado que las fachadas cualquiera sea y todos
los espacios comunes y aéreos son responsabilidad
del consorcio.
Se podrá, además de realizar la denuncia pertinente en el GCBA, presentar una mediación,
pudiendo luego llegar a una demanda, donde este
realizará los descargos y justificaciones del caso,
pudiendo el Juez aceptarlas o desecharlas, en esta
instancia podrá el propietario argumentar el derecho
adquirido o hacer valer la figura de la autorización
tácita del consorcio de no haber reclamado en tiempo y forma.
Arq. Antonio Aguel
Asesor Técnico Municipal
Comisiones Internas
Administración y Relaciones Laborales
Daniel Grass, Jorge Marra y Marcelo Dominijanni
Administrativa, Financiera y Logística
José Pusterla, Daniel Grass y Emilia Masserano
Asuntos Legales
Mario Mazzini, Dr. Jorge Villar,
Silvia Gianda, Dr. Jorge Martín Irigoyen,
Dra. y Arq. Valeria Nerpiti, Dr. Bartolomé Orfila,
Dr. Orlando Ruano, Dra. Diana Sevitz y Dra. Ana María Vila.
Corretaje Inmobiliario y Locaciones
Armando Caputo
Ética
Arturo Molina
Prensa, Difusión y Revista
Miguel Summa
Relaciones Públicas
Silvia Rodríguez Maceira y Adriana Armenia
Cursos y Conferencias
Arturo Molina, Alejandro Quattrocchi y Guillermo Casella
Registro de Administradores Profesionales
Daniel Tocco y Jorge Marra
Relaciones con Cámaras del Interior
Miguel Summa, Armando Caputo y Mario Mazzini
Relaciones con Cámaras Latinoamericanas
Daniel Tocco y Miguel Summa
Relaciones con Cámaras Empresarias
y Proveedores del Sector
Armando Roque Caputo
Consejo Directivo
Presidente
Daniel Roberto Tocco
Vicepresidente 1º
Miguel Ángel Summa
Vicepresidente 2º
Arturo Claudio Molina
Vicepresidente 3º
Armando Roque Caputo
Secretario
Mario Guillermo Mazzini
Prosecretario
Marcos Schwab
Tesorero
José Enrique Luis Pusterla
Protesorero
Daniel Grass
Vocales Titulares
Ángel Jorge Marra
Silvia Rodríguez Maceira
Luis Martín Pino
Vocales Suplentes
Marcelo Antonio Dominijanni
Silvia Beatriz Ghianda
Carlos García
Ángela Graciela Perrone
Usted es el protagonista
Invitamos a nuestros socios a integrarse a los
equipos de trabajo en alguna de las diferentes
comisiones de la Cámara. Es importante que lo
hagan para que podamos trabajar más y mejor por
todos aquellos a quienes representamos a través de
nuestra institución.
Quienes así lo entiendan y deseen participar
pueden comunicarse con
Patricia Colle al 4342-2232 / 4345-0010,
int. 33. También pueden hacerlo vía mail a
patriciacolle@caphai.com.ar o camara@caphai.
com.ar
Su participación le da mayor sentido a nuestro
trabajo.
Alejandro Gustavo Quattrocchi
Guillermo Alejandro Casella
Carlos Alberto Coda
Tribunal de Cuentas
Miembros Titulares
Carlos Weiler
Adriana Graciela Armenia
Gabriel Vignapiano
Miembros Suplentes
Emilia Masserano
Macarena Soledad Staino
Propiedad Horizontal
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última página
Piden que el blanqueo alcance a propiedades
Aseguran que podría tener un “efecto dinamizador en la creación de
empleo” y en la “generación de riqueza”.
epresentantes del sector
inmobiliario piden que el
blanqueo de capitales que
impulsa el gobierno nacional se
oriente al sector inmobiliario.
“Sería deseable que nuestros
gobernantes entiendan el rol
dinamizador del mercado inmobiliario y fomenten que el dinero
del blanqueo se vuelque realmente
en proyectos productivos, incluida
la compra de inmuebles. De ese
modo, el dinero que se exteriorice
no servirá para alimentar la operatoria financiera sino para crear
fuentes de empleo y generación de
riqueza”, sostiene un comunicado
del Colegio Único de Corredores
Inmobiliarios de la Ciudad de
Buenos Aires (CUCICBA).
El éxito del blanqueo depende
de dos requisitos: confianza en el
sistema y pensar que será la última
oportunidad de repatriar capitales
sin pagar multas. Todo parece indicar que las condiciones estarían dadas para que la medida sea exitosa.
Por un lado, gran parte de la clase
media alta que ahorró fuera del sistema financiero no tenía confianza
en el Gobierno pasado y, además,
los vientos internacionales que
soplan parecen confirmar que este
puede ser el último blanqueo.
Medianeras conflictivas
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