Supuestos Casos Prácticos de Ámbito General - ATP

CUESTIONARIO PRÁCTICO DE
FORMACIÓN CONTINUADA
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Supuestos
Casos
Prácticos
las
Comunidades
de
de
Marzo/Abril 2008
Ámbito
General
Frecuentes
Propietarios
y
Vecinos
en
Respuestas a cada Caso Concreto
PROPIEDAD HORIZONTAL: RESERVA DEL PROMOTOR DEL DERECHO A
FIJAR CARTELES EN LA AZOTEA INDEFINIDAMENTE.
El promotor de una propiedad
horizontal quiere reservarse la
facultad de fijar carteles con
carácter indefinido y el notario
configura la propiedad horizontal,
señalando en los estatutos, que el
promotor se reserva expresamente
la facultad de fijar carteles con
carácter exclusivo, sin que ninguno
de los copropietarios pueda hacer
otro tanto.
Para ello, el último de los elementos independientes se describe
como derecho de vuelo sobre el
edificio en su conjunto que se
concreta en la facultad de fijar
carteles. Se especifican superficie,
linderos y cuota del derecho de
vuelo. ¿Se puede inscribir dicho
derecho?.
Según resolución de la DGR de
24 de noviembre de 2003 el
promotor no puede reservarse
estatutariamente el derecho a fijar
carteles indefinidamente por
atentar contra el principio de determinación ya que no se establece
plazo, ni se especifica si el resto
de los copropietarios tienen igual
derecho.
Tal vez por eso, el propósito del
notario sea conseguir que el
promotor aparezca como uno más
de los copropietarios del edificio,
con los mismos derechos y obligaciones y por tanto, sin que la
facultad de fijar carteles se sujete
a plazo.
Ello se completa con una reserva
estatutaria, de modo que pueda ser
conocido por todos los copropie-
tarios, al tiempo que se hace
constar que la facultad es exclusiva
del promotor.
Son varias las sentencias del
Tribunal Supremo que admiten la
posibilidad de que la cubierta, por
ser elemento común por destino,
pueda configurarse en el título constitutivo como elemento privativo.
Así, en la sentencia del Tribunal
Supremo de 8 de octubre de 1999 se
dice “(Id Cendoj: 28079110001999100489
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de
lo Civil Sede: Madrid Sección: 0
Nº de Recurso: 644/1995
Nº de Resolución: 828/1999
Procedimiento: RECURSO DE
CASACIÓN Ponente: ALFONSO
BARCALA TRILLO FIGUEROA
Tipo de Resolución: Sentencia
Resumen: PROPIEDAD HORIZONTAL:
LA CUBIERTA DE UN INMUEBLE
ES ELEMENTO COMUN, PERO
CABE LA EXISTENCIA DE
PA C TO E N C O N T R A R I O Y
S U S CEPTIBLE, PUES, DE
D E S A F E C TA C I O N . ) ”
http://www. v a l c a p . e s / h t m l /
Jurisprudencia%20general
/sentencias%20ts%201999/
la%20cubierta%20de%20un.htm?
ObjectID=1803 textualmente que
“Indudablemente, la terraza general
o cubierta de un inmueble está
configurada como un elemento
común del mismo, como así se
infiere del art. 396 CC, pero no es
menos indudable que no representa
un elemento común de naturaleza
esencial, como sería el del suelo o
la cimentación, lo que significa que
sobre su configuración cabe la
existencia de pacto en contrario y,
en cuanto tal, su desafectación, la
cual, puede ser llevada a cabo en
el título constitutivo o en los estatutos comunitarios”.
También se ha pronunciado el
Tribunal Supremo sobre la naturaleza de derecho real, en Sentencia
de 25 de noviembre de 1992 señalando que el derecho a instalar
carteles en la terraza cuando es
constituido como derecho real
autónomo tiene por sí la consideración de bien inmueble.
Y debe finalmente señalarse la
doctrina resultante de otras sentencias del Tribunal Supremo que
admite la propiedad horizontal
funcional, es decir, que no es imprescindible ser titular de una vivienda
o local, sino que es posible que las
normas de la propiedad horizontal
rijan entre titulares de distintos
aprovechamientos económicos.
Basándonos en lo anterior podemos entender que el elemento
independiente que da derecho a la
utilización de la cubierta para fijar
carteles supone el dominio sobre
la cubierta, si bien, con las facultades
de uso y disfrute limitadas a la facultad de fijar carteles y anuncios.
Dicho derecho es susceptible de
abrir folio como elemento independiente.
También es posible que el
aprovechamiento para fijar carteles en la azotea de un edificio
pueda configurarse como elemento
privativo con cuota de participación
en el edificio en su conjunto, según
una interpretación conforme a la
realidad socio-económica actual
Marzo/Abril 2008
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de los arts. 396 CC y 3 LPH.
D. ADICIONAL ÚNICA (Ley
8/1999).
1º) El artículo 396 del Código
Civil quedará redactado en los
siguientes términos: "Los diferentes
pisos o locales de un edificio o las
partes de ellos susceptibles de
aprovechamiento independiente
por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía
pública podrán ser objeto de
propiedad separada, que llevará
inherente un derecho de copropiedad
sobre los elementos comunes del
edificio que son todos los necesarios
para su adecuado uso y disfrute,
tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, y cubiertas, elementos
estructurales y entre ellos los pilares,
vigas, forjados y muros de carga;
las fachadas, con los revestimientos
exteriores de terrazas, balcones y
ventanas, incluyendo su imagen o
configuración, los elementos de
cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores; el portal,
las escaleras, porterías, corredores,
pasos, muros, fosos, patios, pozos
y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías
o a otros servicios o instalaciones
comunes, incluso aquellos que
fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones,
conducciones y canalizaciones
para desagüe y para el suministro
de agua, gas o electricidad, incluso
las de aprovechamiento de energía
solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado,
ventilación o evacuación de humos;
las de detección y prevención de
incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del
edificio, así como las de antena colectiva y demás instalaciones para
los servicios audiovisuales o de
telecomunicación, todas ellas hasta
la entrada al espacio privativo; las
servidumbres y cualesquiera otros
elementos materiales o jurídicos
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que por su naturaleza o destino
resulten indivisibles.
de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
Las partes en copropiedad no
son en ningún caso susceptibles de
división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas
juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo
inseparable.
A cada piso o local se atribuirá
una cuota de participación con
relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del
mismo. Dicha cuota servirá de
módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios
de la comunidad. Las mejoras o
menoscabo de cada piso o local
no alterarán la cuota atribuida, que
sólo podrá variarse por acuerdo
unánime.
En caso de enajenación de un
piso o local, los dueños de los
demás, por este sólo título, no
tendrán derecho de tanteo ni de
retracto.
Esta forma de propiedad se rige
por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas
permitan, por la voluntad de los
interesados.
2º) Sin perjuicio de lo dispuesto
en el apartado anterior, las modificaciones introducidas en el Código
Civil y en la Ley Hipotecaria para
los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960,
de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, permanecen en vigor
con su redacción actual.»
ARTICULO 3. LPH.
En el régimen de propiedad
establecido en el artículo 396 del
Código Civil corresponde al
dueño de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un
espacio suficientemente delimitado
de aprovechamiento independiente,
con los elementos arquitectónicos
e instalaciones de todas clases,
aparentes o no, que están comprendidos dentro de sus límites y
sirvan exclusivamente al propietario
así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados
en el título, aunque se hallen situados
fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los
demás dueños de pisos o locales,
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin
poder separar los elementos que lo
integran y sin que la transmisión del
disfrute afecte a las obligaciones
derivadas de este régimen de
propiedad.
Tales interpretaciones apuntan a
la posibilidad de inscribir el
mentado derecho de vuelo. Si bien,
dado el carácter restringido del uso
se advierte la proximidad de la
f igura a un derecho real sobre el
inmueble, por lo que, desde ese
punto de vista, debería inscribirse
en el folio de la finca matriz y
arrastrarse como carga en cada
piso o local.
La proximidad de la figura a una
carga es acusada, ya que su
contenido se limita a un conjunto de
restricciones sobre la comunidad
con el exclusivo objeto de asegurar
el limitado aprovechamiento descrito. Además, se podría objetar
que la calificación del derecho
como de vuelo no se ajusta al
contenido de tal derecho, que
comprende la edificación sobre lo
construido.
Sin embargo, la resolución de la
DGR de 25 de noviembre de 1992
indica que, el derecho a instalar
carteles en la terraza cuando es
constituido como derecho real
autónomo, tiene por sí la conside
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ración de bien inmueble (cfr. art.
334.10 CC), por lo que debe
concluirse en aceptar su inscripción
en el presente caso.
Art. 334.10 CC.
Artículo 334.
Son bienes inmuebles:
• Las tierras, edificios, caminos
y construcciones de todo género
heridas al suelo.
• Los árboles y plantas y los
f r utos pendientes, mientras
estuvieren unidos a la tierra o
formaren parte integrante de un
inmueble.
• Todo lo que esté unido a
un inmueble de una manera fija,
de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento
de la materia deterioro del objeto.
• Las estatuas, relieves, pinturas
u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o
heredades por el dueño del mueble
en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo
permanente al fundo.
• Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destina dos por
propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en
un edificio o heredad, y que directamente concurran a satisfacer
las necesidades de la explotación
misma.
• Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de
peces o criaderos análogos cuando
el propietario los haya colocado o
los conserve con el propósito de
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mantenerlos unidos a la finca, y
formando parte de ella de un modo
permanente.
• Los abonos destinados al
cultivo de una heredad, que estén
en las tierras donde hayan de
utilizarse.
• Las minas, canteras y
escoriales, mientras su materia
permanece unida al yacimiento y
las aguas vivas o estancadas.
• Los diques y construcciones
que, aun cuando sean flotantes,
estén destinados por su objeto y
condiciones a permanecer en un
punto fijo de un río, lago o costa.
• Las concesiones administrativas de obras públicas y las
servidumbres y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles.
ESTATUTOS DE COMUNIDADES
¿Existe algún modelo de Estatutos con la nueva Ley?. ¿Dónde
se registran los Estatutos de las
Comunidades de Propietarios?.
Para que sean válidos, ¿es obligatorio registrarlos?.
No existe ningún modelo de
Estatutos de acuerdo con la Ley
de Propiedad Horizontal reformada, ni con la antigua, porque
los Estatutos han de redactarse
acordes con la Comunidad de
que se trate, teniendo en cuenta
los servicios de que está dotada
y los distintos tipos de gastos.
Para su elaboración debería
hacerse un estudio previo de
sus necesidades y expectativas,
y es importante contar con el
asesoramiento de un profesional
profesional en el tema de Comunidades de Propietarios, cuyas
aportaciones y sentido práctico
son fundamentales para la
viabilidad futura de los mismos.
Los Estatutos, una vez
aprobados por unanimidad en
una Junta Extraordinaria de la
Comunidad, se inscriben en el
Registro de la Propiedad al
que pertenece el edificio. Cuando
los redacta el promotor, está
obligado a facilitarlos a los
compradores en el momento de
la compra, haciendo constar en
la Escritura el conocimiento de
los mismos.
Mientras no se inscriben en el
Registro, los Estatutos obligan a
los propietarios actuales de la
Comunidad, pero no a los
f uturos. Para que los nuevos
comuneros que accedan a la
propiedad estén obligados a
cumplirlos, es necesario que
puedan ser conocidos por
terceros, y ello se logra con la
inscripción en un Registro
Público como es el Registro de
la Propiedad.
Ni que decir tiene que los
Estatutos no son obligatorios,
que una gran mayoría de las
Comunidades no los tienen, y
por ello no funcionan peor.
Otras tienen una simple transcripción parcial de la Ley de
Propiedad Horizontal.
En general, los Estatutos no
son más que una adaptación de
la Ley a unas circunstancias
comunitarias concretas.
Recientemente, con la reforma
de la Ley, se plantea frecuentemente si es necesario o no
adaptar los Estatutos a la situación actual. Está claro que,
aunque no se haga, aquellos
preceptos que contradigan lo
que dispone la Ley no son de
aplicación y la conveniencia o
no de una adaptación tiene que
decidirla la propia Comunidad, o
sus rectores que son quienes
habrán de proponerla. Las
modificaciones posteriores de
los Estatutos llevan el mismo
trámite: aprobación unánime de
la Comunidad, e inscripción en
el Registro correspondiente.