Fernandez Arbenoiz, J. a La cesión C. la — La cesión de arrendamiento Industria y Comercio, Rev de arrendamiento destinados a la Industria en los laicales destinados A.E.U., 54,: 62-66, en 1968. los locales Comercio y por el Esc. El Juan Carlos Fernandez Arbenoiz Por lo que expresaremos a continuación, partimos de la problema. problema existe. En efecto, la Ley del 9 de enero de 1958, y con posterioridad la Ley N° 13.292 del P de Octubre de 1964, que mejoró la redacción de aquélla, eliminando algunos problemas que planteaba la mis ma, protegieron al propietario de "un establecimiento comercial o industrial", permitiendo que en caso de enajenación del mismo, dándose determinadas exigencias y cumplidos ciertos requisitos que la propia Ley establece, pudie ra ceder los derechos que el contrato o la Ley, le adjudicaban en el local asiento de su fundo comercial. La ley declaraba de "orden público" dicha disposición, y en consecuencia aún existiendo prohibición de ceder el arren damiento en el contrato original, igualmente se aplicaban aquellas normas en ese sentido iba más allá de la voluntad ex legales. La protección presa de ios contratantes. La facultad de ceder tiene plena vigencia, aún en el caso de estar prohibida por el contrato. La ley N° 13.659 del 2 de junio de 1968, consagra en general en su Art. 18, el mismo principio, vale decir, permite al propietario del comercio (arrendatario), ceder el derecho de arriendo, al comprador de su casa de co mercio, siempre que se cumplan los requisitos de que informa el propio ar tículo. No obstante, existe alguna variante de importancia (a nuestro en tender sin mayores fundamentos), pero variante al fin, que es la que plantea el problema. Entre otros requisitos para ceder el arriendo, el inciso B) del citado artículo exige : "que exista un contrato con plazo contractual o legal vigente, y que acredite una antigüedad de seis o más años en calidad de — base de que el — arrendatario, respecto de El inciso actuado C), agrega por personalmente al — la finca en que está instalado el establecimiento". parte: "que durante ese lapso el cedente frente del establecimiento" su . haya — 63 — ¿Qué sucede con los compro-misos de cesiones pactados simul (que es lo común y normal en el comercio de nuestra plaza) con los compromisos de compraventa de casas de comercio-, y suscriptos an tes de la Ley N<? 13.659 del 2 de ¡junio de 1968? Son compromisos de com 13.292 praventa y cesión de arriendo, firmados en plena vigencia de la Ley Bien. táneamente del 1" de octubre de 1964. Y recordemos que esa Ley, determinaba que el propietario de un "establecimiento comercial o industrial" podía ceder el en que el contrato acreditare una antigüedad de dos años calidad de arrendatario, con respecto a la finca donde estaba establecido el comercio o la industria, y que durante ese lapso, el arrendatario hubiere ac tuado personalmente. la Ley N<? 13.659, en estos incisos del Art. 18 que veni La letra arriendo, siempre de, mismo ^y reforzado por lo que establece el inciso A) del Art. que obliga en forma preceptiva a realizar simultáneamente la enajena ción del comercio y la cesión del arriendo parece no ofrecer dudas, en cuanto a que, toda cesión que se pretenda otorgar después del 2 de junio del comentando, mos — — , corriente año, debe presuponer la existencia de un contrato con plazo con tractual o legal vigente que acredite una antigüedad de seis años, y una ac tuación personal del propietario durante ese lapso, al frente del comercio. Consiguientemente, parecería que aquéllos que celebraron compromisos de enajenación de establecimientos comerciales o industriales y cesiones de arriendos, antes de aquella fecha, con un régimen legal vigente que exigía sólo una antigüedad de dos años para ceder sus derechos al local, se verían defraudados en su legítimía aspiración, si el contrato original no tuviera seis años de vigencia. La situación planteada, no resuelta por la ley a texto expreso, si se in terpretara de ese modo, implicaría una verdadera injusticia. ■Sabemos por otra parte, que por más diligentes y eficaces que puedan ser a su turno, profesional interviniente e interesados, es prácticamente im posible otorgar la compraventa definitiva y cesión de arriendo, antes de los - ^ 10 a 18 meses de la fecha del compromiso. De allí que serán muchas las situaciones que se pueden crear por el advenimiento de esta norma legal. Por ello es que a pesar de que pueda inferirse de la letra de la ley, la exigencia 'indiscriminada de los seis años de antigüedad, toda vez que la interprete teniendo en cuenta "el sentido de la ley", como dice el Código Civil, nos hará llegar a una diferente solución del pro blema planteado. Es aplicable al caso lo que dicen los Arts. 17 y 20' del citado Código, que autorizan al intérprete recurrir al espíritu o intención de la Ley, la his toria fidedigna de su sanción, y el contexto de la misma, pues es evidente que el legislador, a través de los tres textos legales analizados, quiso dar aún protección al propietario de un comercio o industria, permitiéndole misma Art. se 17 del — 64 — contra la voluntad del arrendador ceder el arriendo del local comercial, — habida consideración del momento — en se que comprometido aquellos habían derechos. La solución. — No entrar a vamos en la discusión de carácter doctri nario, sobre si el local comercial y derecho de arriendo y la facultad de ce derlo (elementos corporal e incorporal), forman o no parte de la casa de comercio. La doctrina se ha dividido. Hay quienes entienden que forman parte, como elementos importantes de la casa de comercio. (Ver sentencia del Dr. Alvaro Macedo — sentido ese en — publicada en la Revista de De Otra parte de la doc Tomo XII, pág. 246 y sig. ) recho, Jur. y Adm. trina y jurisprudencia nacionales, sostienen la -posición contraria : el local y . derecho de arriendo y la facultad de cederlo no forman parte del fundo co mercial (Ver trabajos del Dr. Sagunto Pérez Fontana en su Revista So ciedades Anónimas Sentencia del Juez Bruno del 13 de febrero de las XII, págs. 3-27 Tomo Letrado de P Tampoco vamos citadas leyes (ver que hacemos en esta Es evidente, sin a I. 1967) considerar los citados en y Tomo lo Civil de 3er. XX, pág. 83-103' y Turno-, Dr. Addiego . algunos problemas que también plantean trabajos), pues ello excedería del planteo oportunidad. embargo, que cualesquiera sea la actitud que tomemos aquellas corrientes doctrinarias, nuestro legislador a partir del año 1958, aún sin pronunciarse sobre el punto controvertido, ha protegido al propietario de un comercio o industria, dictando normas que permiten afir frente mar a sin lugar comercial a dudas, que toda vez que el propietario de un establecimiento industrial ¡decida enajenar el mismo, y decida a la vez ceder el arriendo, podrá hacerlo. En efecto, el Art. 18 de la Ley 13.659 (concorde con las otras leyes o citadas), comienza diciendo: "Tratándose yo destino sea la de explotación facultad arrendatario tendrá la tes condiciones. . un de de contratos de arrendamiento establecimiento- comercial ceder, siempre que se o cu industrial, cumplan las el siguien .". Quiere decir que sin afirmar que el local, su derecho de arriendo y la facultad de cederlo, forman parte de la hacienda comercial, el legislador lo considera un elemento fundamental del comercio, a tal punto, que si la volun tad de comerciante, determina que el arriendo debe cio, podrá ceder el contrato. seguir la suerte del comer Parece clara esta afirmación. Y si ello es así, toda vez que se pueda establecer la existencia de esa vo arriendo, como consecuencia inmediata de la enajenación del comercio o industria: comercio, local, derecho de arriendo y cesión, deben considerarse indisolublemente unidos, de tal forma que la enajenación del co luntad de ceder el mercio lleva implícita la cesión de arriendo. — El hecho de que esa — manifestación de voluntad deba hacerse distintos, de acuerdo mentos 65 a la dinámica de la Ley: cuando dos en se mo firma el de compraventa del comercio y se pacta la cesión de arriendo, y otorga efectivamente la cesión de arriendo en el instante de la com compromiso cuando se praventa definitiva tratantes puede perjudicar los legítimos derechos de los con protegidos por la ley ligente en el momento del compro — que están no miso. Más aún si se tiene en cuenta, que esa voluntad no se recoge en los do cumentos, en forma más o menos simultánea, porque la organización admi nistrativa de nuestro país (obtención de certificados habilitantes en los Ins titutos de Previsión Social y Oficinas Impositivas) así lo impide. Vale decir entonces, que si en el compromiso de enajenación de una casa de comercio ,o industria, se pacta también la cesión de arriendo, queda hecha manifestación que exige la Ley ("Tratándose de contratos de arrenda miento cuyo destino sea la explotación de un establecimiento comercial o industrial, el arrendatario podrá ceder. "), y por lo tanto quedan fijados todos los derechos y obligaciones que regularán las relaciones entré arren la ' . y cesionario^ (adquirente del legislación vigente en ese momen de octubre de 19(54) dador, arrendatario (propietario del comercio) comercio), en función de lo to (en la especie: la ley N*? Admitir la otra que dispone la 13.292 del P so-kición, obligaría . a los co-ritratantes a rescindir el compromiso de compraventa del comercio, sin el consentimiento de los mis mos, y sin texto legal o expreso que lo establezca. Ya que quien haya pen sado ción en comprarlo, y haya prometido pagar un precio, determinado "del derecho de llave y clientela" que emanan en fun princi palmente de la ubicación del comercio (local), no podría verse impelido a cumplir con aquél, en virtud de la total imposibilidad de seguir ejerciendo el comercio en el mismo local, porque el contrato que ligaba al arrendatario, debería tener una antigüedad de seis años, a pesar de que cuando se mani festó aquella voluntad de enajenar el comercio y ceder el arriendo, la exi gencia era de dos años, únicamente. No sería, ni legal ni justa. La solución preconizada, atiende en síntesis : a) al sentido de las distintas leyes que se han dictado sobre la materia; b) a que la protección que brinda la ley al propietario-arrendatario, nace desde el mismo momento en que se promete ejercer la Voluntad de ceder el arriendo, y ese momento fija la legislación aplicable. c) a que con esta interpretación no se lesionan derechos legítimamente adquiridos, para lo cual se necesitaría un texto legal expreso, que no existe. Situaciones amparadas Decreto del Poder Ejecutivo Atento a lo expuesto, creemos que todos los comipromisos de compra venta de casa de comercio o industria en los cuales además se pactó la cesiónde arriendo, cuya fecha cierta o comprobada sea anterior al 2 de junio de — entre otros — — 5 — — 1968, deben facultar al arrendatario contratos merciante no en — para ceder el arriendo aún cuando los co y no haya estado el antigüedad de seis años lapso, actuando personalmente al tengan ese 66 una tarían los dos años de antigüedad en el compromiso Recordemos que cio y la cesión de arriendo son ambos frente del comercio. Bas casos. de compraventa de contratos consensúales. una casa de comer No tienen solemni dades. Y por lo tanto un simple acuerdo verbal, antes de la fecha indicada posibilitaría, aquella cesión. Creemos orden no obstante que para evitar abusos, y como medida de buen Ejecutivo debería dictar un decreto en el sentido el Poder jurídico, expresado, fijando además das las cesiones que se go, y efectivamente Todo ello, sin en un para que se notificaran to las condiciones aludidas, para que lue plazo prudencial, encontraren en el momento de la compraventa, perjuicio del cumplimiento de los incluso el gidos por la Ley del 2 de junio de 1968, el "ín fine" art. 18 el art. 14 y previstos por propio — se otorgara la cesión. demás requisitos exi derecho de revi*sión — de dicha Ley.