Bogotá DC, mayo 18 de 2006 Doctor

Bogotá D.C., mayo 18 de 2006
Doctor:
ALBERTO SALAZAR ARANGO
Constructora Manizales S.A
Manizales (Caldas)
Consulta: No. 0015 - 2006
Doctor Salazar:
Reciba un cordial saludo,
En atención a su consulta, de la manera más cordial a través del presente concepto
procedemos a absolver su inquietud referente a la garantía de buen funcionamiento en los
inmuebles, mediante las siguientes consideraciones:
1. Obligación de garantizar las condiciones de calidad e idoneidad
El artículo 78º de la Constitución Política establece:
"La ley regulará el control de calidad de bienes y servicios ofrecidos y prestados a
la comunidad, así como la información que debe suministrarse al público en su
comercialización.
Serán responsables, de acuerdo con la ley, quienes en la producción y en la
comercialización de bienes y servicios, atenten contra la salud, la seguridad y el
adecuado aprovisionamiento a consumidores y usuarios."
La jurisprudencia constitucional al señalar el alcance de esta disposición ha señalado que la
misma hace responsables a los productores -además de los distribuidores- por el adecuado
aprovisionamiento a consumidores y usuarios, pero esta responsabilidad se establece de
acuerdo con la ley y agrega que, las condiciones de calidad e idoneidad de los bienes,
fundamentalmente se ocupan de determinar la aptitud o conformidad de los productos en
relación con el uso específico para el cual se destinan, de tal manera que, la pretensión de
una calidad mínima predicable de los bienes y servicios "es uno de los elementos esenciales
del derecho del consumidor."1
Igualmente explica que, el adecuado aprovisionamiento a consumidores y usuarios, relativo
a los bienes y servicios, no se limita a su dimensión cuantitativa y temporal sino que, también
comprende un mínimo de requerimientos de calidad e idoneidad aplicable a los elementos
que componen la oferta.
De conformidad con lo anterior, la obligación de brindar una garantía mínima de calidad e
idoneidad sobre los bienes y servicios ofrecidos a los consumidores tiene su fuente en la
Constitución Política.
1Corte Constitucional, sentencia 1141 de 2000
En materia de bienes inmuebles, debe entenderse que las normas relativas a la calidad e
idoneidad de los mismos están contenidas no sólo en las normas generales de protección al
consumidor, sino también en las particulares que se refieren a esta clase de bienes y las
condiciones mínimas de calidad e idoneidad que éstos deben cumplir en orden a satisfacer
las necesidades para las cuales son adquiridos por los consumidores.
Precisado esto, es pertinente indicar que el Decreto 3466 de 1982 consagra el régimen de
garantías aplicable a los inmuebles adquiridos en virtud de una relación de consumo,
respecto de los cuales se encuentra que, éstos estarían amparados por una garantía mínima
legal presunta de calidad e idoneidad, la cual se deriva del artículo 23º inciso 2 y se entiende
pactada en todos los contratos de compraventa y prestación de servicios, cuya fuente se
encuentra en las condiciones ordinarias y habituales del mercado.
Si el término de duración de dicha garantía no es determinada al contratar, será la general
de dos (2) años establecida en el artículo 932º del Código de Comercio; Sin embargo, se
puede alegar bajo la condición de que el comprador reclame al vendedor por cualquier
defecto de funcionamiento que se presente durante el término de la garantía, dentro de los
treinta días siguientes a aquel en que lo haya descubierto, so pena de caducidad.
Ahora bien, es necesario aclarar que el régimen de protección al consumidor 2 se aplica en
cuanto exista una relación de consumo, de tal manera que, en el evento en que en la
compraventa de un bien inmueble no se configure una relación de consumo3, para efectos de
dirimir los conflictos presentados en virtud del contrato, debe acudirse a un método
alternativo de solución de conflictos o a la justicia ordinaria, en donde se aplicarán las
normas generales de responsabilidad civil y saneamiento por vicios redhibitorios, en virtud de
las cuales al vendedor le comprende la obligación de responder por los vicios ocultos de la
cosa, que en caso del inmueble puede ser un daño en la edificación.4
1.1. Acciones por Vicios Redhibitorios
En todo contrato siempre existirá la posibilidad de ejercer la acción redhibitoria, que consiste
en la facultad de exigir la resolución o terminación del contrato, o una reducción proporcional
del precio, por las falencias o imperfectos de la cosa vendida. Dichos imperfectos o
anomalías deben tener su origen al momento de la venta, y ser de tal naturaleza que por sus
2 Consumidor: Toda persona, natural o jurídica, que contrate la adquisición, utilización o disfrute de un bien o la prestación de
un servicio determinado, para la satisfacción de una o más necesidades.
3 Al respecto la doctrina internacional ha manejado el problema de aplicación de normas de protección al consumidor a quienes
no son considerados consumidores finales de un bien o servicio. Así se ha manifestado que "un elemento para tener en cuenta
es la subordinación económica del consumidor, pues es cierto que una persona jurídica pueda ser consumidora de otra, pero
para ser considerada como tal se debe tener en cuenta necesariamente que los bienes adquiridos deben ser bienes de
consumo y no bienes de capital, y que entre el productor y el consumidor exista un desequilibrio que favorezca al primero. En
otras palabras el código de defensa del consumidor no está hecho para derogar las disposiciones de los códigos comercial y
civil cuando se trate de relaciones jurídicas iguales desde un punto de vista económico” Concepto 01085863 de 2001
Superintendencia de Industria y Comercio.
4 Código de Comercio Art. 934. Vicios ocultos. Si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su entrega vicios o defectos
ocultos cuya causa sea anterior al contrato, ignorados sin culpa por el comprador, que hagan la cosa impropia para su natural
destinación o para el fin previsto en el contrato, el comprador tendrá derecho a pedir la resolución del mismo o la rebaja del
precio a justa tasación. Si el comprador opta por la resolución, deberá restituir la cosa al vendedor. En uno u otro caso habrá
lugar a indemnización de perjuicios por parte del vendedor, si éste conocía o debía conocer al tiempo del contrato el vicio o el
defecto de la cosa vendida.
condiciones no permitan su uso natural o sirvan de forma imperfecta.
Frente al término establecido en la ley para ejercer la acción redhibitoria, cabe precisar que
el término general de prescripción en el Código de Comercio es de seis (6) meses, desde la
entrega, pudiendo el comprador solicitar la resolución del contrato o una rebaja en el precio
como consecuencia de vicios ocultos (imperfectos, fallas en determinados accesorios,
etcétera).
“Código de Comercio. Art. 937º. Reglas cuando la cosa perece. Si la cosa perece a
consecuencia del vicio, no por ello dejará de tener derecho el comprador a la
resolución del contrato. Mas si perece por fuerza mayor o caso fortuito, por culpa
del comprador o porque éste enajene o transforme dicha cosa, sólo habrá lugar a la
rebaja del precio a justa tasación.
Código de Comercio. Prescripción de acciones. La acción prevista en los artículos
934º y 937º prescribirá en seis meses, contados a partir de la entrega.”
1.2. Acciones por Responsabilidad Civil del Constructor
1.2.1. Responsabilidad Contractual:
La legislación civil establece que las acciones ordinarias de la responsabilidad derivada de
obligaciones contractuales prescribe en un término de 10 años; así, si el comprador alega
incumplimiento en el momento de entrega, humedad, mala calidad de los materiales,
etcétera, habrá lugar a la reclamación de indemnización de perjuicios.
En ésta acción le corresponderá al perjudicado probar el daño, el hecho y el nexo de
causalidad, al cabo que al constructor le corresponderá exonerarse de dicha responsabilidad
demostrando ya sea el advenimiento de un caso fortuito, fuerza maor, culpa de un tercero, y
en todo caso el cumplimiento de las normas técnicas de construcción.
En lo atinente a la responsabilidad que se tiene por el perecimiento o la amenaza de ruina,
se debe hacer una especial consideración, pues si bien el artículo 2060º del Código Civil
consagra una responsabilidad por un término de 10 años para este evento, al ser una norma
que regula las relaciones entre el constructor y el dueño de la obra, en los contratos de obra,
creemos, no puede hacerse extensiva por analogía a la relación jurídica que se deriva del
contrato de compraventa que se entabla entre el constructor y los compradores.
De esta forma, la garantía sólo podría exigirse cuando medie un negocio fiduciario, donde sí
puede haber responsabilidad del constituyente, ya que los compradores tienen una relación
directa con la obra que se va a realizar, o cuando se esté al frente de un caso de
responsabilidad extracontractual, del cual se hablará en el siguiente punto.
1.2.2 Responsabilidad Extracontractual:
El fenómeno de la ruina de los edificios esta regulado en el artículo 2350º del Código Civil,
que expresa:
"El dueño de un edificio es responsable de los daños que ocasione con su ruina,
acaecida por haber omitido las reparaciones necesarias, o por haber faltado de otra
manera al cuidado de un buen padre de familia.
No habrá responsabilidad si la ruina acaeciere por caso fortuito, como avenida, rayo
o terremoto.
Si el edificio perteneciere a dos o más personas proindiviso, se dividirá entre ellas la
indemnización, a prorrata de sus cuotas de dominio."
La norma es clara en determinar quién deberá responder por la ruina de un edificio, diciendo
que es el propietario. Por lo tanto, es éste únicamente quien debe asumir las consecuencias
patrimoniales por los daños que se deriven de la ruina de la edificación.
Pero aquí es importante indicar que la persona que esté en posesión material del edificio,
debe restituir lo pagado por el propietario que se vio obligado a indemnizar el daño causado
por la ruina, o, que podrá ser llamado en garantía para que responda frente al demandante.
De igual forma, el propietario obligado a responder por la ruina de un edificio podrá llamar en
garantía al constructor, si el daño se produjo por defectos en la construcción o en los
materiales empleados en la construcción del mismo.
En este punto, es del caso anotar lo que el artículo 2351º expresa:
"Si el daño causado por la ruina de un edificio proviniere de un vicio en la
construcción, tendrá lugar la responsabilidad prescrita en la regla 3ª del artículo
2060".
El numeral 3º del artículo 2060º, reza:
"Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario, que se
encarga de la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas
siguientes:
(…)
3º Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años
subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción o por vicio del suelo que el
empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su
oficio, o por vicios de los materiales, será responsable el empresario; si los
materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad
del empresario…".
Ahora bien, si hay otros perjuicios de naturaleza extra-contractual, y tienen su origen a partir
de los daños causados durante el tiempo de elaboración del inmueble (vgr. daño en las
paredes de otras edificaciones a causa de la humedad), el término para ejercer las acciones
correspondientes es de tres (3) años.
2. Competencia General
El Gobierno Nacional por medio del Decreto - Ley 78 de 1987, trasladó a los distritos y
municipios del país las funciones que hasta ese momento estaban a cargo de la
Superintendencia de Sociedades, relacionadas con la inspección y vigilancia sobre las
personas naturales y jurídicas que desarrollaran las actividades a que se refieren la Ley 66
de 1968 y el Decreto Ley 2610 de 1979 sobre construcción y enajenación de inmuebles,
estableciendo que les compete iniciar las actuaciones administrativas pertinentes cuando
hayan comprobado la enajenación ilegal de inmuebles destinados a vivienda o fallas en la
calidad de los mismos que atenten contra la estabilidad de la obra, con el fin de lograr que
en las relaciones contractuales con los adquirentes, las personas que desarrollen las
actividades, no desmejoren las especificaciones contempladas en los planos arquitectónicos,
den cumplimiento a los reglamentos de propiedad horizontal y se ajusten a los modelos de
contratos aprobados por esas mismas entidades territoriales.
En este sentido, la imposición de sanciones administrativas, verbigracia, por el
incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad en lo que conciernte a defectos y a
fallas de las estructuras del inmueble, corresponde a las alcaldías municipales, pero si el
incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad, no están referidas a fallas en la
estructura del inmueble, como es el caso por ejemplo de la publicidad engañosa, la
Superintendencia puede conocer las quejas, en virtud de las normas establecidas en el
Decreto 3466 de 1982, y en aplicación de la competencia residual conferida a esta Entidad
por el Decreto 2153 de 19925.
En desarrollo de la función asignada a los Concejos, de definir la instancia de la
administración municipal encargada de ejercer la vigilancia y control de las actividades de
construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda (Ley 388 de 1997), en
Bogotá a través del Decreto distrital 1083 de 1997, se estableció que la Sub-dirección de
control de vivienda, es la autoridad facultada para adelantar el tramite de las quejas y
reclamos presentados por los usuarios respecto de las condiciones técnicas de los
inmuebles destinados a vivienda que se encuentren ubicados dentro de sus limites.
En tal sentido, corresponde a dicha dependencia de la Alcaldía, hoy adscrita al DAMA, una
vez verificado el incumplimiento por parte del vendedor, ordenar que subsane los daños o
se cumpla lo prometido, y en caso de negligencia, imponer las sanciones administrativas a
que haya lugar por el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad de inmuebles
adquiridos a través de una relación de consumo. Para el efecto, es dable afirmar que en
caso de no existir en los demás municipios y distritos del país, dependencia con las
funciones asignadas a la sub-dirección de control de vivienda en Bogotá, será directamente
la Alcaldía la encargada de cumplir con dicho mandato legal.
3. Competencia en relación con la efectividad de las garantías
3.1 Facultades administrativas
Por regla general le corresponde a la Sub-dirección de Control de Vivienda y a las alcaldías,
iniciar las actuaciones administrativas pertinentes cuando hayan comprobado la enajenación
ilegal de inmuebles destinados a vivienda o fallas en la calidad de los mismos que atenten
contra la estabilidad de la obra, e impartir ordenes y requerimientos como medidas
preventivas e imponer las correspondientes sanciones.
Por otro lado, en lo relativo a quejas en razón a la falta de información veraz y suficiente, la
Superintendencia de Industria y Comercio es competente en funciones administrativas y en
5Superintendencia en Concepto 04065968 de 2004
relación con inmuebles distintos a vivienda, para conocer las infracciones.
3.2 Facultades jurisdiccionales
El artículo 145º de la Ley 446 de 1998 otorgó a la Superintendencia de Industria y Comercio,
entre otras funciones en materia de protección al consumidor, facultades jurisdiccionales a
prevención, es decir, ser competente si conoce el asunto antes que otro órgano del poder
judicial, para ordenar la efectividad de las garantías de los bienes y servicios.
De conformidad con lo anterior, para efectos de exigir las garantías otorgadas sobre bienes
inmuebles adquiridos en virtud de una relación de consumo, el afectado puede escoger entre
dirigirse a los jueces competentes o a la Superintendencia de Industria y Comercio.
No siendo más el motivo de esta misiva, esperamos que hayan quedado resueltas sus
inquietudes.
Cordialmente,
DIRECCIÓN DE ESTUDIOS JURIDICOS
CAMACOL - PRESIDENCIA NACIONAL