Administración de Fincas - Colegio de Administradores de Fincas

Q
Boletín
Administración de Fincas
Selección Informativa
Selección de las cuestiones más relevantes
de la actualidad sobre administración de fincas
Número 63 · Noviembre 2011
[Quantor]
Opinión
Interpretación del alcance del
derecho de veto a las obras de
accesibilidad en la Ley 26/2011,
de 1 de agosto. Discapacidad
frente a pobreza
D. Vicente Magro Servet. Presidente
de la Audiencia Provincial de
Alicante. Doctor en Derecho
Interpretación del alcance del
derecho de veto a las obras de
accesibilidad en la Ley 26/2011,
de 1 de agosto. Discapacidad
frente a pobreza
Consultas
Pág. 6
Por D. Vicente Magro Servet
Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho
Reseñas
Pág. 13
Sumario
Opinión
Pág. 1
1.- Introducción.
En los últimos meses nos hemos visto sometidos
a una poco conocida vorágine legislativa
afectante a la materia de la Propiedad
Horizontal. Y una de ellas, la más reciente, ha
sido la Ley 26/2011, de 1 de Agosto, que ha
modificado en alguna medida los arts. 10, 11 y
17 LPH en materia de la ejecución de obras de
accesibilidad en las comunidades de vecinos. Un
tema recurrente y sobre el que se han realizado
intentos en los últimos quince años para adecuar
una verdadera respuesta a los problemas de
adecuación de nuestros inmuebles a los
problemas que tienen muchas personas que
sufren una discapacidad, o simplemente que
llegan a una edad que les dificulta el llevar una
vida normal y superar la alta cifra de barreras
arquitectónicas que, parece que sin darnos
cuenta, creamos en las comunidades de vecinos.
Pero parece que por muchas reformas legislativas
que hemos aprobado no hemos dado con la tecla
acertada para resolver el problema, porque se
siguen presentando propuestas de cambio y la
praxis nos evidencia que sigue siendo muy difícil
adoptar acuerdos que permitan superar esas
barreras. Por un lado, porque la LPH y las
reformas paralelas que se han venido aprobando
en otros textos legislativos no han acertado a
permitir y hacer viable la realización de estas
obras de adaptación, y, por otro, no lo
olvidemos, sigue existiendo una gran
insolidaridad en los comuneros que al no
tratarse de una necesidad colectiva, sino de un
reducido número de personas no aprueban la
medida.
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Franqueo concertado 01/3174
Grupo Editorial El Derecho y Quantor S.L.
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Opinión
noviembre de 2011
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“…a fin de evitar
que existan
peticiones de
personas que
haciéndolas pasar
por usuarios
permanentes
lleven detrás un
fraude por no
acoplarse a las
exigencia de un
uso más o menos
habitual del
inmueble desde el
que se pide la
supresión de una
barrera
arquitectónica o
adaptación.”
-----------2
Pero la cuestión que también ha surgido en los
últimos años es la relativa a si tenían que ser los
ciudadanos-comuneros los que afrontaran con
su pago la supresión de estas barreras o podría
existir un apoyo de la Administración para
sufragar el gasto, al menos en parte, que le
supone a la comunidad afrontar esta medida.
Así, la pregunta que también nos hemos venido
haciendo desde muchos sectores es si ¿podría
obligarse a que las obras las pagara la
administración o subvencionara en parte?
Pues en el año 2000 se estuvo manejando un
borrador de proyecto de ley en esta materia que
planteaba que las obras de accesibilidad fueran
subvencionadas en parte por la administración.
Y es que el compromiso del que hablan las
normas parece que siempre se traslada a los
ciudadanos y deben ser estos los que en las
comunidades cumplan con una función que
también es social y en la que debe implicarse la
Administración, a la que también se le puede
reclamar una especie de subvención o apoyo a
las comunidades en estos casos. El problema
cierto y real que no podemos olvidar es que la
situación actual no es la mejor para esta
propuesta y la propia Administración va a ser la
última que avale o apoye una medida para que
ella tenga un gasto adicional que hasta ahora
estaba repercutiendo en las comunidades de
vecinos.
2.- Los objetivos de las reformas afectantes a la
Propiedad Horizontal en materia de
discapacidad y/o supresión de barreras
arquitectónicas
La reciente reforma operada en materia de
discapacidad por Ley 26/2011, de 1 de agosto
afectante a las comunidades de vecinos y las
obras a realizar en estas nos exigen entrar en el
debate y consideración acerca de quienes están
legitimados para llevar a cabo estas peticiones.
Tradicionalmente, entre los objetivos de las
reformas en materia de discapacidad se ha
preconizado siempre el mantenimiento, o, mejor
dicho, consecución, de un status de igualdad
hacia personas cuya discapacidad les impide
alcanzar, en ocasiones, el mismo cupo de
derechos que aquellos a los que no les afecta
ningún tipo de discapacidad. Y sobre esto se hizo
mención expresa en los trabajos realizados para
la aprobación de la ley 51/2003. Sin embargo,
como la praxis nos ha demostrado esto último
solo ha sido una idea o aspiración del legislador
porque los problemas interpretativos sobre quien
estaba legitimado para instarlo, cuándo podría
proponerse esta medida en una comunidad, etc,
han dificultado y retrasado esta aspiración.
Pues bien, en primer lugar, debe señalarse una
expresa referencia a la Ley 15/1995, de 30 de
mayo, sobre Límites del Dominio sobre
Inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas
a las personas con discapacidad (BOE 129/1995
de 31 de mayo de 1995), al expresar en el art. 2.1
quiénes serán beneficiarios de las medidas
previstas en esta ley, a saber:
"Los titulares de fincas urbanas en calidad de
propietarios, arrendatarios, subarrendatarios o
usufructuarios que sean usuarios de las mismas."
Además, en el párrafo segundo se añade que:
"Se considerará usuario al cónyuge, la persona
que conviva con el titular de forma permanente
en análoga relación de afectividad, con
independencia de su orientación sexual y los
familiares que con él convivan. Igualmente, a los
trabajadores minusválidos vinculados por una
relación laboral con el titular."
Por ello, ha sido una pregunta reiterada la
relativa a si, dado que se exige ser usuario de un
inmueble para someter a una junta de
propietarios una cuestión relativa a la supresión
de barreras arquitectónicas, la pregunta es si ¿es
usuario el que acude de forma esporádica al
inmueble? Para ello se ha entendido que habrá
que valorar la periodicidad con que lo hace si no
es ocupante o titular propietario. Y ello a fin de
evitar que existan peticiones de personas que
haciéndolas pasar por usuarios permanentes
lleven detrás un fraude por no acoplarse a las
exigencia de un uso más o menos habitual del
inmueble desde el que se pide la supresión de
una barrera arquitectónica o adaptación.
Ahora bien, si no se trata de usuarios
esporádicos, como los trabajadores en el
inmueble, pero si se trata de titulares de fincas
urbanas en calidad de propietarios,
arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios
que sean usuarios de las mismas no se puede
valorar. Se trataría de un hecho objetivo.
De todos modos se exigen dos circunstancias:
titularidad y uso. Ello quiere decir que si se
acredita por la comunidad el no uso decaería su
derecho, ya que se exigen los dos requisitos de
forma conjunta.
Otra interesante cuestión es la relativa a
preguntarnos ¿quiénes están legitimados para
solicitar la realización de estas obras?
Debe hacerse, pues, una expresa referencia a esta
legislación que integra la normativa incluida en
el texto de la ley citada para complementarla a la
hora de establecer quiénes están legitimados
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noviembre de 2011
Opinión
----------------------------3.- Procedimiento de negociación entre el
solicitante de las obras de eliminación de las
barreras a realizar en la comunidad y ésta
De todos modos, antes de entrar en los cambios
introducidos en los arts. 10,11 y 17 en la antes
citada Ley no podemos olvidar que cuando las
personas sometidas a una discapacidad soliciten
de la comunidad el planteamiento de acometer
una obra de accesibilidad el art. 4 de la ley
15/1995 recoge que el solicitante notificará a la
comunidad la necesidad de ejecutar las obras de
adecuación por causa de minusvalía,
acompañando las certificaciones
correspondientes citadas en el art. 3 de la Ley del
registro civil o de la autoridad administrativa
competente.
En ese caso ¿cómo actúa la comunidad?
Pues bien, el art. 5 de la Ley 15/1995 concede a la
comunidad un plazo de 60 días para comunicar
por escrito al solicitante su consentimiento u
oposición razonada a la ejecución de las obras,
admitiéndose que proponga soluciones
alternativas que podrán ser, o no, aceptadas por
aquél. Ahora bien, la cuestión es si la comunidad
no contesta al solicitante de la ejecución de obras
de accesibilidad.
Recordemos que cuando el art. 10 LPH hace
mención a la obligación de intervenir para llevar
a cabo obras de adaptación y accesibilidad para
cuando el importa no exceda ahora, tras la ley
antes citada, de 12 mensualidades ordinarias de
gastos comunes resulta que lo articula bajo la
expresa petición y a la misma hay que contestar
de forma expresa, sin que la comunidad pueda
dar la "callada por respuesta", ya que no
olvidemos que el comunero solicitante de la
ejecución de las obras de accesibilidad puede
tener probanza de que presentó el escrito de
forma que pueda acreditar el envío y recepción,
lo que sitúa a la comunidad en la obligación de
contestar.
Así, ¿Hay silencio negativo? ¿Debe contestar la
comunidad la petición?
Por ello, hay que llevar cuidado con las posturas
abstencionistas, con lo que:
A) Hay que contestar.
B) Y en el caso de que la comunidad no conteste
o lo haga fuera de plazo se entiende concedida la
autorización para la ejecución de las obras y si se
manifiesta la expresa oposición el solicitante
tiene abierta la vía civil para presentar una
demanda contra la comunidad de propietarios
justificando, en su caso, que concurren los
requisitos para que por la vía del art. 10 LPH
tenga derecho el comunero a que se ejecute la
obra de accesibilidad por no alcanzar los límites
del coste de las 12 mensualidades ordinarias de
gastos comunes.
4.- Locales y discapacidad
Otra cuestión de interés que ya se ha suscitado
con frecuencia en la práctica del foro es que la
mención del art. 10 LPH solo hace referencia a
las viviendas y el derecho que tienen los
comuneros afectados a instar el procedimiento,
pero este precepto no afecta a los locales y que
aunque ya se ha advertido esta omisión en
sucesivas etapas de cambios legislativos en
cuanto se refiere a este precepto se ha mostrado
inalterable sin que se haya añadido la palabra
"locales" a "viviendas", por lo que está claro que
el espíritu del legislador ha sido circunscribirlo
solo a las viviendas, no a los locales, y en la Ley
26/2011, de 1 de agosto sigue refiriéndose solo a
vivienda, no a locales, por lo que los titulares de
estos o sus usuarios permanentes o esporádicos
con cierta habitualidad no podrán solicitar la
aplicación del art. 10 LPH.
Cabe plantearse si se podría incluir la supresión
de barreras para que la clientela accediese al
local, pero la respuesta debe ser negativa, porque
por mucha habitualidad que exista vemos que la
LPH no incluye a los locales. Otra cosa es que el
titular del local interesara de la comunidad que
le permitiera realizar él las obras y afrontar su
coste, lo que no debería tener mayor reparo para
la comunidad.
En el caso de que la respuesta de la comunidad
fuera negativa se podría plantear la opción del
art. 17 LPH, teniendo que alcanzarse el quórum
fijado en este, pero en el caso de que no se
alcanzara se podría resolver permitiendo al
propietario o inquilino del local acometer él
mismo las obras de adaptación para los terceros.
En este supuesto todos los gastos serán por
“…el art. 5 de la
Ley 15/1995
concede a la
comunidad un
plazo de 60 días
para comunicar
por escrito al
solicitante su
consentimiento u
oposición
razonada a la
ejecución de las
obras,
admitiéndose que
proponga
soluciones
alternativas que
podrán ser, o no,
aceptadas por
aquél.”
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para solicitar la realización de estas obras. Es
decir, que la afectación se circunscribe a dos
parámetros: haber alcanzado la edad de 70 años
o tener la consideración administrativa de
discapacitado, dos componentes que comportan
un claro matiz objetivable y fácil de demostrar.
Así, la afectación se circunscribe a dos
parámetros:
a) Haber alcanzado la edad de 70 años o
b) Tener la consideración administrativa de
discapacitado, dos componentes que comportan
un claro matiz objetivable y fácil de demostrar.
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Opinión
noviembre de 2011
----------------------------cuenta del afectado, a tenor del artículo 7 de la
citada Ley 15/95, quedando los elementos
adaptados y obras efectuadas propiedad de la
comunidad, ya que tiene la consideración de
elementos comunes.
5.- Interpretación de criterios legales de
ascensores-discapacitados STS 11 de febrero de
2009, 18 de diciembre de 2008, 18 de diciembre
de 2008, 21 de octubre de 2008
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“El acuerdo de
instalar el
ascensor puede
implicar la
imposición de una
servidumbre a un
propietario en
particular, quien
está obligado a
soportarla. Incluso
aunque la
servidumbre
conlleve, en la
práctica, la
privación de una
superficie
inapreciable de su
propiedad.”
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A) Instalación de ascensor sin discapacidad:
Párrafo segundo del artículo 17.1ª LPH
1.- 3/5 del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas
de participación.
2.- Ha de ser el 60% del 100% de los miembros
de la comunidad, incluyendo a los ausentes. y
además con la doble vuelta característica: doble
mayoría.
3.- Pagan todos si se aprueba. incluidos
disidentes (1).
B) Demanda de instalar ascensor por personas
discapacitadas (incluidos mayores de 70 años)
1.- La mayoría exigida es la simple (más del
50%). pero, al igual que en caso anterior, no de
los presentes y representados en la junta, sino de
la totalidad de propietarios y cuotas de
participación del inmueble en su conjunto.
2.- Con la misma regla de sumar como
favorables los votos de los ausentes que no se
opongan en 30 días.
3.- Aprobado el acuerdo, es vinculante para
todos los propietarios; y todos deben sufragar su
instalación, salvados supuestos de exoneración
expresamente contemplados en el régimen
fundacional de la propiedad horizontal
C) Instalación de ascensor expropiando parte de
inmueble. (art. 9.1, c) LPH).
1.- El acuerdo de instalar el ascensor puede
implicar la imposición de una servidumbre a un
propietario en particular, quien está obligado a
soportarla. Incluso aunque la servidumbre
conlleve, en la práctica, la privación de una
superficie inapreciable de su propiedad.
2.- Viene siendo habitual sustituirlo por la
exoneración de contribuir a la instalación y
posterior mantenimiento del ascensor.
3.- Para su aprobación se requiere 3/5 o mayoría
simple si los solicitan personas con discapacidad (2).
¿Puede alegarse que se instale el ascensor para
suprimir barreras arquitectónicas desligándolo
de la petición de minusválido? (3).
El art. 11.3 trata de que los acuerdos afectantes a
obras de accesibilidad obligan a todos cuando su
importe exceda de 12 mensualidades de gastos
comunes. (Ley 26/2011, de 1 de Agosto). El
concepto de supresión de barreras
arquitectónicas va íntimamente unido a la
petición de persona mayor de 70 años o
minusválida
Respecto a la posibilidad de instalación del
ascensor con la utilización del concepto de
"supresión de barreras arquitectónicas", se han
dictado varias sentencias por las Audiencias
Provinciales, entre las que se encuentran las de
Madrid, de 19 de Febrero de 2002; Asturias, de
26 de Febrero de 2002; Valencia, de 11 de Marzo.
6.- El "freno de mano a las obras de
accesibilidad". Discapacidad frente a pobreza.
La nueva referencia de la Ley 26/2011, de 1 de
Agosto
En esta Ley se modifica el apartado 2º del art. 10
que queda como sigue: "La comunidad, a
instancia de los propietarios en cuya vivienda
vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o
voluntarios personas con discapacidad, o
mayores de setenta años, vendrá obligada a
realizar las actuaciones y obras de accesibilidad
que sean necesarias para un uso adecuado a su
discapacidad de los elementos comunes, o para
la instalación de dispositivos mecánicos y
electrónicos que favorezcan su comunicación
con el exterior, cuyo importe total no exceda de
doce mensualidades ordinarias de gastos
comunes." Y Añade un nuevo párrafo":
"Lo dispuesto en este apartado no será de
aplicación cuando la unidad familiar a la que
pertenezca alguno de los propietarios, que
forman parte de la comunidad, tenga ingresos
anuales inferiores a 2,5 veces el indicador
público de renta de efectos múltiples (IPREM),
excepto en el caso de que las subvenciones o
ayudas públicas a las que esa unidad familiar
pueda tener acceso impidan que el coste anual
repercutido de las obras que le afecten, privativas
1. Ver audiencia provincial de A Coruña, sección 3ª, sentencia de 20 abril 2010.
2.-TS 13 de septiembre de 2010.
3.- Sentencia TS de 18 dic. 2008
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noviembre de 2011
Opinión
----------------------------familiar pagara la derrama si la subvención anual
que recibe supera el 30 por ciento de la cuota
que le sale a pagar de derrama en cualquier caso.
Ahora bien, independientemente de esto si
supera lo que percibe los 15000 euros paga
seguro
Con ello, la cuestión es que ¿puede llegar a ser
ineficaz la reforma?
En efecto, que puede serlo. Si se ejerce el veto de
nada vale la reforma, ya que no es que no tenga
que pagar la derrama, sino que veta que se
ejecute la obra según la propia literalidad de la
norma.
Por ello, hay que irse, si se ejerce el veto, al art.
17. Y ahí, si la decisión goza de mayoría del total
de propietarios y cuotas (más del 50 % en cada
caso), el acuerdo es totalmente válido, con
independencia de su cuantía total y de los
ingresos que tengan todos y cada uno de los
propietarios de la comunidad.
En conclusión, si hay en el inmueble una
persona cuyos ingresos sean inferiores a 15.000
euros, excepto que se aplique la regla antes vista
de las subvenciones, habrá que olvidarse del art.
10.2 LPH y acudir a la mayoría cualificada del
art. 17, regla 1.ª, párrafo tercero.
Una última cuestión debemos abordar con
respecto a si ¿Se permite aplicar este derecho de
veto de los comuneros en razón a los pocos
ingresos o valorando el tema de las subvenciones
si se llega aplicar la regla del art. 17.1 LPH que
requiere llegar a una votación para aprobar la
realización de una obra de accesibilidad o
supresión de barreras arquitectónicas?
En absoluto, ya que la intención del legislador
queda clara limitando esta opción tan solo a la
vía del art. 10.2 LPH para cuyo caso no se exige
acuerdo, sino legitimación en la petición,
concurrencia del coste de la obra hasta 12
mensualidades ordinarias de gastos comunes y
que el comunero tenga ese límite de ingresos,
pero no que con este límite de ingresos sea
factible llevar a cabo este veto en cualquier caso
en el que lo que se haga es adoptar un acuerdo
con el quórum del art. 17 LPH en cuyo caso no
opera este opción del derecho de veto.
--
sino que no se podrá aplicar el apartado primero
del art. 10 LPH, ya que no dice la reforma que
no se le cargue a este comunero la derrama, sino
que el apartado primero no se aplica sin más.
Esto es muy importante, porque la reforma
podría haber interpretado que en los casos de
pobreza el comunero y su unidad familiar no
estuvieran obligados a pagar su parte de
derrama. Pero no ha sido así, sino que lo que
hace es instaurar un derecho de veto, que no de
exención de pago, para impedir que como tal la
obra de accesibilidad no pueda llevarse a cabo.
Como ejemplos, una familia tiene una renta
anual de 14000 euros. Según esto no es que no
paga la cuota de la derrama, sino que si lo
comunica e interesa no se puede llevar a efecto la
obra aunque se reúnan los requisitos del art. 10.1
LPH. Ahora bien, para analizar cómo se
interpreta el párrafo 2º del art. 10 LPH
valoramos el tema de las subvenciones al objeto
de valorar cómo afecta.
Así, si una persona percibe 14.000 euros de
ingresos en la unidad familiar, pero resulta que
puede recibir subvenciones públicas al año de
2000 euros superando con ello los 15000 resulta
que no puede ejercer el derecho de veto porque
supera los 15.000 euros de tope.
Ahora bien, suponiendo que no los pase, en ese
caso si recibe 2000 euros de subvención y la
cuota a pagar del ascensor le sale 1000, como
2000 supera a 333,33 euros (30 por ciento de la
cuota de la derrama que tiene que pagar) pues
esta obligado a pagar por la ley y tiene que pagar
los 1000 euros íntegros de la derrama.
Hay que calcular que la unidad familiar pagará la
derrama si la subvención anual que recibe supera
el 30 por ciento de la cuota que le sale a pagar de
derrama
Con un ejemplo lo vemos más fácil: Sueldo
anual: 12000 euros. No paga derrama según Ley.
Pero tiene una subvención anual de 500 euros.
La derrama a pagar por el ascensor es por
ejemplo de 3000 euros. Como la subvención que
recibe (500 euros) es inferior al 30 por ciento de
la cuota de la derrama (1000 en este caso) no
tiene que pagar según la Ley. Así, la unidad
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o en los elementos comunes, supere el treinta y
tres por ciento de sus ingresos anuales".
Con ello, se rebajan las exigencias para acordar
"las obras de accesibilidad que sean necesarias
para un uso adecuado a su discapacidad de
elementos comunes, o para la instalación de
dispositivos mecánicos y electrónicos que
favorezcan su comunicación con el exterior".
Hasta la reforma, el límite del gasto era de 3
mensualidades ordinarias y ahora es de 12
meses.
Pero el problema que está surgiendo en la
actualidad es el relativa a que si bien está claro
que se incluye un derecho de veto que se ejerce,
o puede ejercer por quienes tengan ingresos
inferiores a unos 15.000 euros más o menos, que
es el resultado de llevar a cabo la aplicación
aritmética prevista en relación al IPREM, el
problema surge en conocer el alcance
interpretativo del nuevo párrafo que se adiciona
y que, desde luego, no se caracteriza por la
claridad ni mucho menos. ¿Cómo se interpreta,
por ello la excepción que se prevé en el párrafo
2º nuevo a la opción de la aplicación del derecho
de veto por razón de contar con pocos recursos
económicos uno de los comuneros?
Pues bien, hay que contar con que el límite para
hacer efectivo el derecho de veto se sitúa en los
15.000 euros, por debajo de cuya cifra en las
ganancias de la unidad familiar en su conjunto,
no evidentemente en uno de ellos, se podrá
negar la opción de llevar a cabo las obras de
accesibilidad. Con ello, parece que se da incluso
un paso atrás, ya que este límite no estaba antes
y ahora se adiciona, aunque se suba el número
de mensualidades de gastos comunes de 3 a 12
meses.
Sin embargo, comprobando la excepción hay que
señalar que habrá casos que una unidad familiar
perciba menos de 15000 euros pero puede
percibir subvenciones públicas del tipo que sean
que le hagan superar los 15000 euros.
Pero lo que se deduce de esta redacción literal no
es que la ley a esta familia no le obliga a pagar la
cuota si no supera los 15000 euros en función de
la subvención a recibir y de la cuantía a pagar,
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Consultas
noviembre de 2011
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Consultas
--------------------------------Servidumbres. Instalación de salida
de humos a través de patio. Acuerdo
unánime en junta de propietarios
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“…el hecho de
que las
Ordenanzas
Municipales exijan
la chimenea, no
condiciona la
circunstancia de
que, en todo caso,
sea necesario el
consentimiento
unánime de junta
de propietarios,
pues no
prevalecen estas
normas
administrativas
sobre el régimen
de la propiedad
horizontal.”
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Planteamiento: En una comunidad de
propietarios el local solicita permiso para
instalar una salida de humos a través del patio.
Algunos de los propietarios, se muestran
totalmente opuestos a esta instalación.
¿Qué criterio debe seguirse en cuanto a mayorías
para la aprobación, si procede, de este acuerdo?
Solución: La jurisprudencia señala que la
instalación de una chimenea de extracción de
humos a través de elementos comunes, cuando
no existe una autorización expresa en los
Estatutos, no sólo implica la realización de unas
obras que afecten a elementos comunes del
inmueble, como es el patio de luces o la fachada,
sino que viene a conformar un supuesto de
auténtica constitución de servidumbre, que no
escapa a la disposición del art. 597 CC, que
señala que para imponer un gravamen de tal
clase se necesita el consentimiento de todos los
copropietarios; y del arts. 5, 12 y 17.1 LPH, que
exigen, igualmente dicho consentimiento
unánime de todos los condueños del edificio en
que se verifique la instalación de tales
características, sin que tenga mayor
trascendencia el que cuente con la licencia
administrativa para la instalación de un
establecimiento concreto, ya que estas normas
(ordenanza municipal) en ningún caso pueden
definir ni delimitar los derechos privativos de los
ciudadanos, y su eficacia se ciñe a la relación de
éstos con la Administración, sin que ésta pueda
decidir cuestiones entre particulares regidas por
las normas a las que es ajena aquella.
Es decir, el hecho de que las Ordenanzas
Municipales exijan la chimenea, no condiciona la
circunstancia de que, en todo caso, sea necesario
el consentimiento unánime de junta de
propietarios, pues no prevalecen estas normas
administrativas sobre el régimen de la propiedad
horizontal. (Así, a título de ejemplo, la sentencia
del TS Sala 1ª de 10 abril 1995 y la sentencia de
la AP Madrid de 20 marzo 1997).
Tampoco puede considerarse la instalación de
estas chimeneas como un "servicio de interés
general", a los efectos de poder aplicar el
régimen de acuerdos de las 3/5 partes de votos y
coeficientes a los que se refiere el art. 17.1 LPH,
dado que constituye un servicio en beneficio
exclusivo del solicitante al que es ajena la
comunidad.
Así, a falta de disposición estatutaria expresa
autorizando al local, será condición
imprescindible para permitir la instalación el
consentimiento unánime de la junta de
propietarios, de acuerdo con lo dispuesto en el
inciso primero del art. 17.1 LPH, aunque tener
tal chimenea venga exigida por las ordenanzas
municipales u otras normas administrativas de
carácter sectorial para que pueda instalarse
alguna actividad en el local.
Legitimación activa del
Administrador para representar en
juicio a la comunidad. Autorización
de la junta
Planteamiento: Una Comunidad de
Propietarios, reclama a través del proceso
Monitorio, una cantidad de dinero superior a
3.000 €. En la petición inicial de Monitorio el
Administrador de Fincas es quien comparece en
nombre de la Comunidad. Posteriormente, ante
la oposición del requerido, se presenta la
pertinente demanda de ordinario y comparece
igualmente, el Administrador de Fincas, en
nombre de la Comunidad.
La parte demandada opone falta de legitimación
activa, porque entiende que debe ser el
presidente de la Comunidad quien represente a
ésta en juicio, sin que pueda prevalecer la
autorización de la junta de facultar al
administrador.
¿Es válido el argumento que esgrime la parte
demandada?; en caso positivo, ¿se trata de un
vicio procesal susceptible de subsanación?
Solución: Precisamente para el ejercicio de esta
acción de reclamación de cuotas impagadas, la
reforma de la LPH llevada a cabo por la Ley
2/1988, de 23 de febrero, de reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, introdujo la posibilidad de que el
Administrador actuara judicialmente, siempre
que hubiera sido autorizado por la Junta
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noviembre de 2011
Consultas
----------------------------Instalación de pista de padel en la
zona común. Mayoría necesaria
Planteamiento: En una comunidad quieren
instalar una pista de paddel, para ello hay que
utilizar el terreno de una parte de la
urbanización. ¿Qué mayoría es necesaria para
aprobar esta instalación? ¿Es posible que la obra
sea considerada una simple mejora de la
urbanización y no requerir así la unanimidad?
Solución: Se deben diferencias dos supuestos;
cuando la instalación requiere obras que
modifican sustancialmente el elemento común y
afectan al título constitutivo, o cuando se trata
de pequeñas alteraciones del elemento común.
Cuando la nueva instalación se pueda realizar
con una mínima modificación de los elementos
comunes, por ejemplo la instalación de
columpios en un jardín, debe entenderse que se
trata de un simple acto de administración, que
sólo requerirá la mayoría simple.
Por el contrario, en el caso de construcción de
piscinas u otras instalaciones deportivas, será
necesario el acuerdo de la comunidad adoptado
por unanimidad, conforme a lo dispuesto en el
párrafo 1º del artículo 17.1 LPH, que exige esta
unanimidad para la validez de los acuerdos que
impliquen la modificación de las reglas
contenidas en el título constitutivo de la
propiedad horizontal o en los estatutos de la
comunidad, y este tipo de obras necesariamente
van a afectar al título constitutivo, dada su
envergadura y la sustancial modificación de
elementos comunes que supone.
Sirva como ejemplo el criterio de la Sentencia de
la AP Madrid de 30 junio 2005, en la que se
planteaba la sustitución de una pista
polideportiva por una de padel, y en la que la
Sala, tras reconocer que "la alteración del destino
deportivo de la pista no entendemos que exija
un acuerdo unánime", no obstante exige dicha
unanimidad al analizar el cambio físico, "pues es
necesario instalar en cada uno de los fondos de
la pista y en las cuatro esquinas una estructura
fija de tres metros de altura, para permitir la
mecánica del juego, lo que constituye una
alteración sustancial de un elemento común,
que, además, dificultará las vistas de los pisos
más bajos y les privará de luz natural, como
ocurre con el de la demandante, que es un piso
primero y se encuentra a unos cinco metros de
la pista".
Compartimos dicha opinión de que la
construcción de una pista de padel
necesariamente implica una modificación de los
elementos comunes, y que no es una simple
mejora.
Podría quedar la duda si se trata de un supuesto
incardinable en el párrafo 2º del artículo 17.1, y
por lo tanto, al tratarse de un servicio común de
interés general, si se podría adoptar el acuerdo
con el voto favorable de las tres quintas partes
del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas
de participación, incluso cuando supongan la
modificación del título constitutivo o de los
estatutos.
Desde la reforma de la LPH no existió
unanimidad ni jurisprudencial ni doctrinal
sobre si la construcción de piscinas y otras
instalaciones deportivas puede considerarse o no
un servicio común de interés general, y por lo
tanto si debe seguir el régimen de la unanimidad
o el de la mayoría de tres quintos. La cuestión
queda zanjada jurisprudencialmente por la Sala
primera del TS, que en la sentencia de
unificación de doctrina de 9 de octubre de 2008,
“…que la
construcción de
una pista de padel
necesariamente
implica una
modificación de
los elementos
comunes, y que
no es una simple
mejora.”
------------
(sentencia de la AP Ávila de 11 de diciembre de
1998 )
El art 21.1 LPH, en su redacción por la Ley
8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, mantiene dicha capacidad o
legitimación, al señalar que "Las obligaciones a
que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9
deberán cumplirse por el propietario de la
vivienda o local en el tiempo y forma
determinados por la Junta. En caso contrario, el
presidente o el administrador, si así lo acordase
la junta de propietarios, podrá exigirlo
judicialmente a través del proceso monitorio".
Así pues la Junta de Propietarios puede autorizar
al Administrador a reclamar judicialmente, en
representación de la Comunidad de Propietarios,
las cantidades adeudadas por los copropietarios,
bien a través de un acuerdo genérico, bien a
través de un acuerdo especifico para cada
supuesto.
Por tanto, el hecho de que la parte demandada
oponga falta de legitimación activa -ya que
entiende que debe ser el presidente de la
Comunidad quien represente a la Comunidad en
juicio sin que pueda prevalecer la autorización
de la junta de facultar al administrador-, carece,
a nuestro juicio, de fundamentación jurídica y
de posibilidad de que tal pretensión del
demandado prospere.
No se trata, en definitiva, de vicio o defecto
procesal alguno.
-----------7
-------------
Consultas
noviembre de 2011
-----------------------------
“…la ley requiere
que la
representación se
acredite por un
escrito firmado
por el propietario,
sin que sea
preciso que se
otorgue un poder
notarial y sin
necesidad de que
exista un
reconocimiento
oficial de la firma,
u otra exigencia
formal.”
declara como doctrina jurisprudencial que la
construcción de una piscina en elementos
comunes, sujetos al régimen de la Propiedad
Horizontal, no es un servicio de interés general y
necesita la unanimidad de todos los comuneros,
siendo insuficiente la regla de los tres quintos
para su aprobación.
Dice dicha sentencia que ninguno de los
servicios que numera el párrafo 2º del
artículo17.1 LPH, tiene que ver con el recreo,
esparcimiento o actividades recreativas, que,
con su aprobación, todos los propietarios,
incluidos los disidentes, tienen obligación de
hacer frente a su abono con arreglo a la cuota
de participación, ni puede compararse
tampoco con los que menciona de forma
expresa, y si con aquellos vinculados al
progreso o puesta al día de la Comunidad y
con la mejor utilidad y servicio de los
comuneros. Una piscina (o una pista de padel)
es algo excepcional en una comunidad de
vecinos, máxime si esta es de reciente
construcción y pudo haberse dotado
inicialmente del servicio, por lo que su
instalación requiere el consentimiento
unánime de todos los propietarios en cuanto
implica una alteración del Titulo constitutivo;
consentimiento que al no haberse logrado
determina la nulidad del acuerdo.
¿Es necesario llevar a la Junta copia
del DNI del titular de la vivienda
que delega el voto?
Planteamiento: ¿Es necesario llevar a la Junta
copia del DNI del titular de la vivienda que
delega el voto?
------------
Solución: Señala el art.15 LPH, que "La
asistencia a la Junta de Propietarios será personal
o por representación legal o voluntaria, bastando
para acreditar ésta, un escrito firmado por el
propietario".
Si la asistencia a la Junta tiene lugar a través
de un representante voluntario, la ley
-----------8
requiere que la representación se acredite por
un escrito firmado por el propietario, sin que
sea preciso que se otorgue un poder notarial
y sin necesidad de que exista un
reconocimiento oficial de la firma, u otra
exigencia formal.
Lo único que exige la Ley es un escrito firmado
por el propietario, lo que, a priori, puede resultar
insuficiente, ya que sin copia del DNI no se
puede contrastar la firma.
Sin embargo, en la medida en que tal copia del
DNI no es exigida por la LPH no se puede
requerir del asistente que la presente.
Por tanto, no es necesario llevar a la Junta copia
del DNI del titular de la vivienda que ha
delegado el voto.
Reclamación del dinero adelantado
para obras por parte del
Administrador. Reclamación.
Prescripción decenal
Planteamiento: Un Administrador de fincas
adelanta un dinero para obras en nombre de una
comunidad de propietarios. Con posterioridad,
la Comunidad decide en junta no aprobar esos
gastos y desiste de los servicios del
Administrador.
En Octubre de 2003, el administrador requiere
mediante burofax a cada uno de los
copropietarios, el pago de la deuda en base al
porcentual de cada uno. Después de esa fecha y
por diferentes motivos no reclama judicialmente
hasta esta fecha.
¿Cuál es el plazo de prescripción para interponer
las acciones legales en vías de recuperar el dinero
que ha adelantado el Administrador en nombre
de la Comunidad?
Solución: Los plazos de prescripción de las
acciones difieren sensiblemente según se trate
del régimen general del territorio de Derecho
común, o del formal.
En efecto, en Cataluña el art. 121.20 de la Ley
29/2002, de 30 de diciembre, primera ley del
Código civil de Cataluña, cuando se refiere a la
Prescripción decenal, indica que "Las
pretensiones de cualquier clase prescriben a los
diez años, a menos que alguien haya adquirido
antes el derecho por usucapión o que el presente
Código o las leyes especiales dispongan otra
cosa".
En tal caso, desde el punto de vista que ahora
analizamos, hablamos fundamentalmente de
responsabilidad de naturaleza contractual.
Por su parte el art. 121.21 de la Ley 29/2002, de
30 de diciembre, del mismo código establecer
una Prescripción trienal, indicado que
prescriben a los tres años: "Las pretensiones
relativas a pagos periódicos que deban efectuarse
por años o plazos más breves; Las pretensiones
relativas a la remuneración de prestaciones de
servicios y de ejecuciones de obra; y Las
pretensiones derivadas de responsabilidad
extracontractual".
-------------
noviembre de 2011
Consultas
----------------------------Cláusula de Estatuto contraria a la
ley en cuanto a quórum en la junta
de propietarios
Planteamiento: En una macro comunidad no se
llega al quórum mínimo que sus estatutos exigen
(incluso en segunda convocatoria) para que
pueda celebrarse válidamente junta,
fundamentado ese quórum mínimo en que dada
la gran dimensión de la misma se requiere que
haya una mínima representatividad, por lo que
se comunicaba al notificar previamente el día y
hora de la misma, que en caso de no alcanzar ese
quórum, la junta se convertiría en informativa.
¿Es legal que en los estatutos se modifique lo
establecido en la LPH para celebrar válidamente
en segunda convocatoria la junta, exigiendo un
quórum determinado?
¿Es obligatorio para el administrador reflejar en
el libro de actas esa junta informativa?
Solución: En cuanto a la cuestión de si es legal
que en los estatutos se modifique lo establecido
en la LPH para celebrar válidamente en segunda
convocatoria la junta, exigiendo un quórum
determinado, hay que estar, en nuestra opinión,
a lo dispuesto en la Disposición Final Única de
la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la
LPH, que dispone lo siguiente:
"1. Quedan derogadas cuantas disposiciones
generales se opongan a lo establecido en la
presente Ley. Asimismo quedan sin efecto las
cláusulas contenidas en los estatutos de las
comunidades de propietarios que resulten
contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de
propietarios se adaptarán, en el plazo de un año,
a lo dispuesto en la presente Ley".
A su vez, es de aplicación lo señalado en la
Disposición Transitoria 1 LPH, de propiedad
horizontal, que indica lo siguiente:
"La presente Ley regirá todas las comunidades de
propietarios, cualquiera que sea el momento en
que fueron creadas y el contenido de sus
estatutos, que no podrán ser aplicados en
contradicción con lo establecido en la misma.
Si la Junta es informativa, no es obligatorio para
el administrador reflejar en el libro de actas esa
Junta".
Así las cosas tales Estatutos no pueden estar en
contradicción con la Ley, por lo que será de
preferente aplicación el texto de la LPH, sobre
formación de mayorías y adopción de acuerdos,
sin que sea de aplicación lo dispuesto en los
estatutos.
Por lo demás, en cuanto a si obligatorio para el
administrador reflejar en el libro de actas esa
junta informativa, la recomendación es que no
se haga, aplicando a partir de la siguiente Junta
el sistema previsto expresamente en la LPH.
Futuro propietario no obligado a
pagar de modo distinto al que
figure en el título inscrito y no
modificado registralmente
Planteamiento: En una comunidad, la
distribución de gastos, de acuerdo con el titulo
constitutivo, debe ser a partes iguales. En una
reunión posterior se acuerda la modificación de
la distribución de gastos, según la cuota.
El acuerdo se toma por mayoría y no
unanimidad de los presentes. El acta no es
impugnada, y la distribución de gastos continúa
aplicándose según la cuota de participación. Tal
modificación no se lleva al Registro.
Los propietarios que tienen los pisos más
grandes solicitan todos los años al presidente la
inclusión de un punto en el orden del día de las
reuniones, para votar sobre la modificación, de
nuevo, de la distribución de gastos.
Si el acuerdo de modificación del sistema de
reparto se toma por mayoría y no unanimidad,
¿sólo afecta al ejercicio en el que se toma el
acuerdo?
Un propietario que adquiera una vivienda en el
futuro ya sé que no pueden obligarle a pagar de
modo distinto al que figure en el título inscrito
pero ¿puede impugnar en el plazo de un mes
desde que adquiera, ese acuerdo por ser
“…tales Estatutos
no pueden estar
en contradicción
con la Ley, por lo
que será de
preferente
aplicación el texto
de la LPH, sobre
formación de
mayorías y
adopción de
acuerdos, sin que
sea de aplicación
lo dispuesto en los
estatutos.”
------------
En este sentido, a nuestro juicio, nos
encontramos ante una responsabilidad
contractual, pues se trata de obligaciones que
surgen del contrato de mandato que une al
Administrador con la comunidad.
Así, el art. 1728 CC, dispone que "Si el
mandatario las hubiera anticipado (las
cantidades necesarias para la ejecución del
mandato), debe reembolsarlas el mandante,
aunque el negocio no haya salido bien, con tal
que esté exento de culpa el mandatario".
Por su parte, el art. 1729 CC, señala que "Debe
también el mandante indemnizar al mandatario
de todos los daños y perjuicios que le haya
causado el cumplimiento del mandato, sin culpa
ni imprudencia del mismo mandatario".
Por tanto, el plazo de prescripción será de 10
años, de conformidad con lo estipulado en el art.
121.20 de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre.
-----------9
-------------
Consultas
noviembre de 2011
----------------------------adoptado de forma incorrecta, lo que conllevaría
la modificación, de nuevo, de la distribución de
gastos?
¿Se puede negar el presidente a incluir de nuevo
ese punto en el orden del día de las futuras
reuniones?
Solución: El título puede contener un régimen
de reparto de gastos (a partes iguales) diferente
del Presupuesto. Así lo reconoce el art. 9.1 e)
LPH, cuando señala que es obligación de cada
“Al propietario
que adquiera una
nueva vivienda en
el futuro no
puede obligársele
a pagar de modo
distinto al que
figure en el título
inscrito y no
modificado
registralmente,...”
propietario "contribuir, con arreglo a la cuota de
participación fijada en el título o a lo
especialmente establecido".
Efectivamente, el acuerdo de modificación del
sistema de reparto debe ser tomado por
mayoría y no por unanimidad sólo afecta al
ejercicio en el que se toma el acuerdo, dado
que se trata del acuerdo de distribución de
gastos del ejercicio económico. Tal cuestión,
puede ser tratada en el siguiente ejercicio,
cuando se vuelva a presentar un nuevo
presupuesto de gastos.
Al propietario que adquiera una nueva vivienda
en el futuro no puede obligársele a pagar de
modo distinto al que figure en el título inscrito y
no modificado registralmente, pero,
evidentemente, puede impugnar en el plazo de
un año (art. 18 LPH) desde que adquiera ese
acuerdo por ser adoptado de forma incorrecta, lo
que conllevaría la modificación, de nuevo, de la
distribución de gastos. No obstante, todos los
años, cuando se apruebe el ejercicio
presupuestario con una distribución de gastos
diferente a la prevista en el título, podrá efectuar
dicha impugnación.
El presidente está obligado a incluir de nuevo
ese punto en el orden del día de las futuras
reuniones, dado que el art. 16.2 LPH, indica
que "Cualquier propietario podrá pedir que la
Junta de propietarios estudie y se pronuncie
sobre cualquier tema de interés para la
comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el
que especifique claramente los asuntos que
pide sean tratados, al presidente, el cual los
incluirá en el orden del día de la siguiente
Junta que se celebre"
------------
Constitución en mancomunidad de
parcelas integrantes de proyecto de
urbanización
-----------10
Planteamiento: Varias parcelas constituyen el
100% de un plan parcial de ordenación y
proyecto de urbanización. La urbanización tiene
diversas comunidades jurídicamente
independientes.
Según el art. 24.2 b) LPH, pueden constituirse en
mancomunidad, mediante facultad a los
presidentes, quienes unánimemente así lo
decidan.
Se consulta:
¿Deben firmar todos los presidentes de todas las
parcelas que integran la urbanización ? .Y si no
hay presidentes, ¿deben constituirse como
comunidades previamente o firmar todos sus
propietarios? ¿Pueden mancomunarse sólo
algunas de las parcelas (y comunidades) aunque
no integren el 100 % de la urbanización ?.En el
caso de que deban mancomunarse todas, ¿cuál es
la finalidad?. En el caso de que sólo algunas
puedan mancomunarse, ¿pueden las
mancomunadas a razón del porcentaje en que
participan las no mancomunadas, obligarles al
pago en función de su respectivos coeficientes de
participación fijados en el proyecto de
urbanización?.
Solución: Con arreglo al art. 24 LPH, para
constituir una agrupación de comunidades
(conjunto inmobiliario sujeto al régimen de la
propiedad horizontal) se requerirá que el título
constitutivo de la nueva comunidad agrupada
sea otorgado por el propietario único del
complejo o por los presidentes de todas las
comunidades llamadas a integrar aquélla,
previamente autorizadas por acuerdo
mayoritario de sus respectivas Juntas de
propietarios.
En este caso, partimos de la existencia de varias
comunidades independientes entre sí que pasan
a agruparse por compartir elementos comunes.
Los Presidentes de las diversas comunidades
concurrirán al otorgamiento del título previa
autorización de cada una de ellos concedida por
el voto mayoritario de las respectivas Juntas de
propietarios.
La decisión sobre el otorgamiento del nuevo
título requerirá el voto unánime de los
Presidentes. O lo que es lo mismo, deben firmar
todos los presidentes de todas las parcelas que
integran la urbanización.
Es decir, se requieren dos mayorías, la de cada
una de las comunidades (por mayoría) y la que
tiene lugar posteriormente de todos los
presidentes (que requiere la unanimidad de los
presidentes).
Si no hay presidentes, no hay más remedio que
constituirse como comunidades previamente o
firmar todos y cada uno de los sus
propietarios.
-------------
noviembre de 2011
Consultas
----------------------------Participación de gastos de ascensor
de los propietarios de local en
planta baja
Planteamiento: Una comunidad de propietarios,
tras vender el piso de portería, decide realizar
una serie de obras entre las que se encuentra el
cambio de ascensor y del portero automático. En
los estatutos dice:
"Los propietarios de los locales comerciales o
industriales de la planta baja con los locales y
almacenes de la planta de sótano estarán exentos
de los gastos y cargas referentes al portal de
entrada a la casa, a la escalera, al ascensor y a la
calefacción central".
En el caso de sustitución de ascensor, ¿están
obligados a participar en los gastos?
Solución: A la vista de lo dispuesto en los
Estatutos de la comunidad "los propietarios de
los locales comerciales o industriales de la planta
baja con los locales y almacenes de la planta de
sótano estarán exentos de los gastos y cargas
referentes al portal de entrada a la casa, a la
escalera, al ascensor y a la calefacción central".
Respecto de la interpretación de este tipo de
cláusulas, la doctrina y la jurisprudencia
distinguen entre gastos ordinarios, a los que
alcanzaría la norma estatutaria de exoneración, y
gastos extraordinarios, categoría esta en la que
cabe incluir la del caso planteado, a los que no se
extendería la exoneración de la obligación de
contribuir (Sentencias de la AP Asturias de 19 de
junio de 2000 y del TS de 3 de febrero de 1994).
A la vista de esta tesis, los propietarios de los
locales de planta baja están obligados a
participar en los gastos de cambio o sustitución
del ascensor.
Participación de nuevo propietario
de portería en gastos comunes de
fachada, cableado tv, cambio de
ascensor, etc
Planteamiento: Una comunidad de propietarios
decide por unanimidad vender el piso de
portería y destinar el dinero recaudado a
reformas y arreglos, como fachada, cambio de
ascensor, cableado de televisión, etc.
El nuevo propietario del piso de portería, ¿tiene
que contribuir conforme a su cuota de
participación, de todos estos arreglos?
Solución: En nuestra opinión, el nuevo
propietario del piso de portería tiene que
contribuir conforme a su cuota de participación
de todos estos arreglos que se van a pagar del
fondo de la comunidad como consecuencia de
venta.
En efecto, la obligación de contribuir a los gastos
comunes/generales, nace para quien en cada
momento sea propietario del piso o local. Estará
por tanto obligado a satisfacer una concreta
prestación quien sea propietario en el momento
en que la Junta la declare exigible.
De otra parte, Dispone el art. 21.1 LPH, que, las
obligaciones a que se refieren los apartados e ) y
f ) del artículo 9 deberán cumplirse por el
propietario de la vivienda o local en el tiempo y
forma determinados por la junta. En caso
contrario, el presidente o el administrador, si así
lo acordase la junta de propietarios, podrá
exigirlo judicialmente a través del proceso
monitorio.
En definitiva, la obligación de pagar los gastos es
inherente a la propiedad del departamento; no se
puede adquirir la titularidad del piso o local sin
adquirir a la vez la obligación de pagar dichos
gastos.
Todo ello significa que el nuevo propietario está
obligado a participar conforme a su cuota a los
citados gastos.
“…la obligación
de pagar los
gastos es
inherente a la
propiedad del
departamento; no
se puede adquirir
la titularidad del
piso o local sin
adquirir a la vez
la obligación de
pagar dichos
gastos.”
Derecho de propietario de local a
aprovechar hueco de escalera. Pacto
con la comunidad para instalación
de ascensor
Planteamiento: Una comunidad quiere
instalar un ascensor desde el portal, y necesita
que los dos locales existentes a ambos lados
del portal en cuestión, cedan el hueco
existente bajo la escalera, aprovechado por
ambos locales.
------------
En nuestra opinión, con arreglo al principio de
unidad registral o de parcela, y las previsiones
urbanísticas, es muy difícil que el Registrador
de la propiedad admita que puedan
mancomunarse sólo algunas de las parcelas (y
comunidades) aunque no integren el 100 % de
la urbanización.
La finalidad perseguida por la norma es de
seguridad jurídica. El hecho de que el art. 24.4
LPH diga que aunque no se mancomunaran
participarían según lo dispuesto en la Ley es
un criterio de seguridad jurídica.
Evidentemente no existirá en tal caso un título
del conjunto.
A nuestro juicio, no cabe que sólo algunas
puedan mancomunarse.
-----------11
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Consultas
noviembre de 2011
----------------------------------------
“…la Comunidad
tendrá que pactar
con estos vecinos
afectados
intentando llegar
a un acuerdo para
la cesión del bajo
de la escalera, sin
que quepa
imponerle
unilateralmente la
realización de la
obra.”
-----------12
En las escrituras se señala expresamente que el
local "aprovecha la mitad del espacio existente
bajo el hueco de escalera".
Por la descripción que aparece en el registro de
la propiedad del hueco de escalera, ¿pertenece
éste a la comunidad y el local lo está
aprovechando?, o por estar registrado el
propietario del local, ¿ostenta un derecho sobre
dicho hueco?
Solución: En las escrituras se señala
expresamente que el local "aprovecha la mitad
del espacio existente bajo el hueco de escalera",
con lo cual ostente un derecho que no puede ser
desvirtuado por la comunidad.
Eso significa que al estar registrado el
propietario del local tiene un derecho sobre el
hueco bajo de escalera, por lo que dicho hueco
no pertenece a la comunidad.
La doctrina y la jurisprudencia, consideran que
la servidumbre forzosa contemplada en el art.
9.1 c) LPH, no puede llevarse al extremo de
privar a los copropietarios de una parte de su
piso o local por resultar necesario para la
instalación, en tanto que la Ley no contempla la
posibilidad de obligar al propietario del
elemento privativo afectado a ceder
forzosamente a la Comunidad la parte del
mismo necesaria para la instalación de un nuevo
servicio.
Como afirma la sentencia de la sentencia de la
AP de Zaragoza de 1 de febrero de 2002, es cierto
que toda servidumbre aparente o no, continua o
discontinua supone una limitación del derecho
real de propiedad, pero, ese gravamen no puede
llegar al extremo de conllevar un menoscabo que
inutilice total o parcialmente el elemento
privativo y mucho menos que llegue a conllevar
un menoscabo que inutilice total o parcialmente
el elemento privativo y mucho menos que llegue
a convertirse en una especie de "expropiación "
privada de naturaleza forzosa, contraria al art. 33
CE, desde el momento en que no está
contemplada por el art. 9.1 c) LPH.
En definitiva, y es la práctica habitual, la
Comunidad tendrá que pactar con estos vecinos
afectados intentando llegar a un acuerdo para la
cesión del bajo de la escalera, sin que quepa
imponerle unilateralmente la realización de la
obra.
Las consultas pueden enviarse por correo a las direcciones: consultas.ph@elderecho.com / consultas.af@quantor.net, o por
Fax al nº 91-578-16-17. Responderán al formato ejemplo - caso práctico, que se sigue en la obra.
Versarán sobre materias urbanísticas reguladas por la legislación estatal y autonómica, y deberán redactarse de forma
precisa y breve.La respuesta se enviará por Fax o correo electrónico en un máximo de 10 días y con una extensión máxima
de 2.500 caracteres.
Gurpo Editorial El Derecho y Quantor no se responsabiliza de las consecuencias que se puedan derivar del uso que se pueda
dar a la información facilitada en la respuesta a las consultas, al expresar estas únicamente el criterio de la editorial,
sometido a cualquier otro igualmente fundado en Derecho.
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noviembre de 2011
Reseñas
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Reseñas de Jurisprudencia
Propiedad Horizontal
Inexistencia de infracción marcaria por el uso de signo denominativo en
edificios
Sentencia del TS de 12 de septiembre de 2011, Sala 1ª, rec. 335/2007. Ponente: Ferrandiz Gabriel,
José Ramón EDJ:2011/222414
Acuerda el TS desestimar ambos recursos planteados por la sociedad demandante de infracción procesal
y de casación, interpuestos contra la sentencia que, confirmando la de instancia, desestimó las
pretensiones declarativas y consiguientes condenas, en las que se reclamaba que las cuatro comunidades
de propietarios demandadas invadían la esfera de exclusión reconocida a la demandante, como titulares
de las marcas españolas denominativas concedidas para diferenciar los edificios de cada una, con la
denominación "Briseis" seguidas de un número en las fachadas principales -por haber sido construidos
en el mismo lugar que anteriormente ocupaba la fábrica de la demandante, dedicada a la producción de
perfumes y similares-.
Destaca la Sala que la "ratio" de la sentencia recurrida no radica en que las marcas "Briseis" carezcan de la
condición de renombradas -aunque sean notorias-, sino en que las comunidades de propietarios
demandadas, al usar la denominación para identificar sus respectivos edificios, no cometen objetivamente
infracción alguna en el plano marcario, es así que la grabación de las letras "Briseis", seguida de un
número, se utiliza por los copropietarios demandados con el único fin de singularizar los edificios
comunes, en cuya fachada principal aparecen inscritos los signos, sin que haya constancia de que se
destinen directa o indirectamente a distinguir productos o servicios -o empresas o establecimientos
mercantiles, así como tampoco se puede entender que las comunidades actúen en el mercado como
sociedades o que los locales de negocio existentes en los inmuebles no tengan su particular rótulo o medio
de identificación. Rechaza igualmente el Tribunal la ilicitud por confusión invocada, en tanto que la
utilización de los litigiosos signos no se relaciona con fines concurrenciales.
Carácter común del subsuelo de un edificio al no tener atribuida
naturaleza privativa en el título constitutivo
Sentencia del TS de 5 de septiembre de 2011, Sala 1ª, rec. 594/2008. Ponente: García Varela,
Román EDJ:2011/204889
“…en que las
comunidades de
propietarios
demandadas, al
usar la
denominación
para identificar
sus respectivos
edificios, no
cometen
objetivamente
infracción alguna
en el plano
marcario,...”
El TS declara haber lugar al recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios actora cuya
demanda en la que solicitaba se declarase la condición de elemento común del espacio existente en la
planta sótano, bajo unos locales comerciales, fue desestimada. El Alto Tribunal entiende que la
irregularidad probada consistente en la falta de descripción del espacio, su ocultación, tras una inspección
administrativa, para poder proceder a su apertura realizando actuaciones sobre un elemento común sin
el consentimiento de la comunidad, no puede ser obviada, ni cabe, a pesar de ella, otorgarse la propiedad
privada de 500 metros cuadrados a un copropietario, sin que exista título de propiedad, ni causa que
pueda justificar tal atribución. Por todo ello la Sala señala que el subsuelo de una comunidad de
propietarios, cuando no tenga atribuida naturaleza privativa en el título constitutivo de la propiedad
horizontal, ni exista una causa válida que justifique su atribución a un copropietario, tiene naturaleza de
elemento común.
Sentencia del TS de 20 de julio de 2011, Sala 1ª, rec. 1237/2009. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio
EDJ:2011/204887
Contra la sentencia de la Audiencia Provincial que desestimó la demanda de protección al honor
ejercitada por la actora contra el presidente y administrador de una comunidad de propietarios interpone
------------
Prevalencia de la libertad de información frente al derecho al honor al
ser los hechos del acta de interés para el resto de copropietarios
-----------13
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Reseñas
noviembre de 2011
----------------------------recurso de casación la misma que resulta desestimado. Señala el TS que en el presente caso es obligada la
prevalencia de la libertad de información frente al derecho al honor de la recurrente puesto que los hechos
del acta tenían interés para los miembros de la Comunidad de Propietarios ya que el administrador vino
a dar cuenta del resultado de la demanda interpuesta por la recurrente contra la Comunidad de
Propietarios, pues la Junta General debía adoptar la decisión de recurrir o no la sentencia que había sido
favorable a los intereses de la recurrente.
Necesidad de unanimidad para la instalación de una antena de telefonía
al suponer una modificación estructural
“El TS reconoce la
legitimación que
ostenta el
presidente de la
comunidad de
propietarios para
interponer la
demanda rectora
de este
procedimiento
pues entiende que
la voluntad
expresa de la
comunidad es que
su presidente
interpusiera la
demanda...”
Sentencia del TS de 18 de julio de 2011, Sala 1ª, rec. 218/2008. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio
EDJ:2011/204899
No ha lugar al recurso de casación interpuesto tanto por la comunidad de propietarios demandada como
por la empresa de telefonía que instaló una antena en la azotea de un edificio. El TS confirma la
estimación de la demanda interpuesta por un propietario y concluye que la colocación de las instalaciones
descritas en el contrato suscrito entre la comunidad y la entidad de telefonía, no resulta ser una simple
cesión a cambio de un precio de un espacio comunitario, sino que conforme a su descripción constituye
una modificación estructural, por lo que se requiere el consentimiento unánime para adoptar un acuerdo
que constituye una alteración estructural del edificio.
Legitimación activa del presidente de la comunidad para interponer
demanda para pedir la restitución a su estado original de los elementos
comunes
Sentencia del TS de 18 de julio de 2011, Sala 1ª, rec. 2103/2007. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio
EDJ:2011/204895
Ha lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de la comunidad de propietarios que
pretende que una de las copropietarias lleva a cabo diversas obras y actuaciones para dejar los elementos
comunes que se han visto afectados en el ser y estado anterior. El TS reconoce la legitimación que ostenta
el presidente de la comunidad de propietarios para interponer la demanda rectora de este procedimiento
pues entiende que la voluntad expresa de la comunidad es que su presidente interpusiera la demanda y así
consta en el contenido del acuerdo adoptado en junta de propietarios que en ningún momento resultó
impugnado.
Legalidad de los cerramientos hechos con anterioridad a la prohibición
de realizar nuevos cerramientos en el futuro
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Sentencia del TS de 12 de julio de 2011, Sala 1ª, rec. 254/2008. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio
EDJ:2011/210473
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El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda presentada por la que una comunidad de
propietarios solicitaba se declarara la ilegalidad de unas obras de cerramiento llevadas a cabo por
diversos copropietarios en su terraza, al haber sido ejecutadas sin el consentimiento unánime de los
integrantes de la misma. Estimado en cambio por la Audiencia el recurso de apelación interpuesto por
los demandados se interpone ahora recurso de casación y extraordinario por infracción procesal por
la comunidad de propietarios actora. El TS declara no haber lugar al recurso extraordinario por
infracción procesal puesto que no puede hablarse de errónea valoración de la prueba ya que la
sentencia recurrida ha establecido los hechos mediante una apreciación conjunta de la prueba y no
resulta posible impugnar sus conclusiones, ni plantear cuestiones que implicarían una total revisión
de la valoración de la prueba efectuada por la Audiencia Provincial, lo que es impropio de la
naturaleza y función de este tipo de recurso. Respecto al recurso de casación el Alto Tribunal también
lo desestima puesto que cuando se acordó prohibir la ejecución de más cerramientos tal prohibición
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noviembre de 2011
Reseñas
----------------------------lo era de futuro, y no se refería a las obras ya ejecutadas, respecto a las que a la vista del tiempo
transcurrido desde su realización y a la aprobación de este acuerdo prohibitivo de futuro existía un
consentimiento tácito.
Validez de las obras que afectan mínimamente a los elementos comunes
al existir consentimiento tácito de la Comunidad
Sentencia del TS de 5 de julio de 2011, Sala 1ª, rec. 1434/2008. Ponente: García Varela, Román
EDJ: 2011/139865
Desestima el TS el recurso de casación interpuesto por los actores, miembros integrantes de la
comunidad de propiedad horizontal, contra sentencia dictada por la AP que confirmó la
denegatoria de instancia en reclamación de declaración de ilegalidad de obras realizadas por la
demandada. La sentencia recurrida declara que la mayor parte de las obras en nada afecta a
elementos comunes y que la comunidad había consentido tácitamente la realización de las
mismas, ya que siendo conocedora de las obras no adoptó acuerdo alguno para prohibirlas o
impugnarlas.
Derecho Propiedad
Denegación de acción declarativa de dominio por falta de acreditación
del derecho de propiedad
Sentencia del TS de 30 de junio de 2011, Sala 1ª, rec. 431/2007. Ponente: O'Callaghan Muñoz,
Xavier EDJ: 2011/146914
Declara el TS que no ha lugar a los recursos de infracción procesal y de casación interpuestos por la
actora contra sentencia dictada por la AP que confirmó el fallo de instancia denegatorio de la acción
declarativa de dominio ejercitada por la entidad actora contra el ayuntamiento demandado, por falta de
acreditación del derecho de propiedad. Señala el TS que la sentencia es congruente y que la casación no
es una tercera instancia. Se rechaza la usucapión alegada por no haber sido mencionada en ningún
momento que se haya adquirido la titularidad por dicha institución. Indica que el recurrente hace
supuesto de la cuestión y que el registro de la propiedad no está dotado de base fehaciente y la concesión
de previa licencia de edificación concedida por el ayuntamiento a la actora no prejuzga el derecho de
propiedad.
“…la mayor parte
de las obras en
nada afecta a
elementos
comunes y que la
comunidad había
consentido
tácitamente la
realización de las
mismas, ya que
siendo conocedora
de las obras no
adoptó acuerdo
alguno para
prohibirlas…”
Falta de correspondencia entre la realidad registral y la realidad material
por la inexactitud de los linderos de las fincas
El TS declara no haber lugar a los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación
interpuestos por la actora, cuya demanda fue desestimada en la sentencia impugnada, al entender
la AP que la realidad registral de la finca de la actora no se corresponde con la realidad material,
que se pretende cambiar mediante un aumento de superficie de su finca exagerado y fraudulento y
una inexactitud e imprecisión de linderos, para invadir y apropiarse de la finca colindante
propiedad de los demandados, conclusión que deriva del hecho de que la actora no justifica el
incremento de extensión superficial de su finca y de las contradictorias referencias catastrales. El
TS confirma la desestimación de la demanda por la que la actora pretende que se declare la
existencia de una doble inmatriculación que determinaría que los demandados han edificado en su
terreno y no en la finca colindante de su propiedad, ya que los hechos declarados probados por la
sentencia de apelación impiden tener por indubitada la identificación de la finca a que se contrae
la acción ejercitada.
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Sentencia del TS de 13 de julio de 2011, Sala 1ª, rec. 170/2008. Ponente: Salas Carceller, Antonio
EDJ: 2011/146915
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Reseñas
noviembre de 2011
----------------------------Abono del equivalente económico de un inmueble por ser imposible su
restitución
Sentencia del TS de 18de julio de 2011, Sala 1ª , rec. 446/2008. Ponente: Salas Carceller, Antonio
EDJ: 2011/155192
“…si los terrenos
expropiados ya no
pertenecían al
vendedor en el
momento de la
venta al
recurrente, (...), no
es el comprador,
actual recurrente,
quien tiene
legitimación para
reivindicarlos, sino
el propietario
expropiado.”
El TS declara haber lugar al rec. extraordinario por infracción procesal interpuesto por la mercantil
demandada, que ocupó durante el proyecto de reparcelación una franja de terreno propiedad del actor sin
el consentimiento de éste, y que por actos posteriores ajenos al verdadero propietario pasó a ser del
ayuntamiento codemandado, al considerar el TS que la sentencia impugnada adolece de incongruencia
"extra petitum" pues la misma concedió una indemnización a la parte actora que, no sólo no fue solicitada
en la demanda, sino que además puede resultar discutible en su cuantía en atención a si comporta o no
una adecuada equivalencia de valor respecto del bien inmueble reclamado, situación en la que se crea una
clara indefensión para la demandada. Por lo expuesto, el TS anula el pronunciamiento de la sentencia
impugnada por el que se establecía que, al ser imposible la restitución del inmueble litigioso a la parte
actora, procedía condenar a la demandada a abonar su equivalente económico, fijando para ello unas
bases imprecisas pues la sentencia se limitaba a indicar que se tendría en cuenta el precio de mercado del
terreno urbano.
Acción reivindicatoria por no ser la demandada dueña sino simple
precarista
Sentencia del TS de 08 de julio de 2011, Sala 1ª , rec. 630/2008. Ponente: Salas Carceller, Antonio
EDJ: 2011/146932
El TS declara no haber lugar a los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación El TS
declara no haber lugar a los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos
contra la sentencia de apelación, declarando la Sala que en los citados recursos se parte de una confusión
o incorrecto entendimiento de la indicada sentencia y, tras declarar que la AP no ha incurrido en
incongruencia, confirma la estimación de la acción reivindicatoria ejercitada por el actor y la conclusión
de que la demandada no sólo no ha poseído la finca reivindicada durante más de treinta años en concepto
de dueña, sino que es simple precarista, ya que ni el hecho de que la demandada figure como titular
catastral de la finca, ni la concesión de licencias administrativas para la ejecución de determinadas obras
en la misma, ni la titularidad del contrato de suministro de energía eléctrica o el cumplimiento de
determinadas obligaciones de carácter fiscal, tienen eficacia, por si solas, en el orden civil, para acreditar
el dominio sobre la finca.
Legitimación del propietario expropiado y no del comprador para
reivindicar los terrenos expropiados
Sentencia del TS de 06 de julio de 2011, Sala 1ª , rec. 1409/2007. Ponente: Roca Trías, Encarnación
EDJ: 2011/139867
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Desestima el TS el recurso extraordinario por infracción procesal y el de casación interpuesto por la
entidad actora contra sentencia dictada por la AP que confirmó la desestimatoria de instancia en ejercicio
de acción declarativa del dominio. Pretende la recurrente una nueva valoración de la prueba olvidando
que este recurso no es una tercera instancia. Señala la Sala que si los terrenos expropiados ya no
pertenecían al vendedor en el momento de la venta al recurrente, no se destinaron a las finalidades para
las que se produjo la expropiación, no es el comprador, actual recurrente, quien tiene legitimación para
reivindicarlos, sino el propietario expropiado. El recurrente hace supuesto de la cuestión, por lo que no
procede el recurso.