ARRENDAMIENTO, IMPROCEDENCIA DE LA RESCISION DEL

357774. . Tercera Sala. Quinta Época. Semanario Judicial de la Federación. Tomo LII, Pág. 1091.
ARRENDAMIENTO, IMPROCEDENCIA DE LA RESCISION DEL CONTRATO DE. Es
un error afirmar que el juicio sumario desahucio, consignando en el capítulo IV del título VII
del Código de Procedimientos Civiles, vigente en el Distrito Federal, sea sucedáneo del
primer período del juicio de desocupación a que se refiere el Código de Procedimientos
Civiles de 1884, y que no sólo comprendía la providencia de lanzamiento. Fundándose en
este error, se ha sostenido que la acción rescisoria por falta de pago oportuno de rentas, puede
seguirse en juicio sumario posterior al desahucio, que termina por el pago de aquéllas,
equiparándose dicho juicio sumario, al segundo período del lanzamiento de la legislación
anterior. El actual juicio sumario de desahucio, no es más que una forma especial de
tramitación del juicio rescisorio por falta de pago de rentas, forma especial que se justifica
como una reacción contra la injusticia que representaban los lanzamientos, tal como se
practicaban de acuerdo con el Código de Procedimientos Civiles de 1884, y que también se
explica por consideraciones de interés social. El legislador se ha propuesto, al reglamentar el
juicio sumario de desahucio, que la rescisión por falta de pago de rentas a que se refiere el
artículo 2489, fracción I, del Código Civil, no se tramite como todo juicio sumario, según lo
prevenido por la fracción III del artículo 430 del enjuiciamiento civil, sino que esta rescisión
debe demandarse y tramitarse en forma especial, como también se tratan en forma especial el
juicio hipotecario y la acción rescisoria. El juicio sumario de desahucio no es más que el
juicio de rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas, y en estas
condiciones, si se ha promovido el lanzamiento y la providencia se ha dado por terminada,
por haber pagado el inquilino, dentro del término fijado al efecto, no procede demandar
posteriormente la rescisión del contrato, fundándose en la misma causa, porque tal cosa
equivale a ejercitar la misma acción dos veces, aunque en distinta forma, por tal razón está
regido por las disposiciones del Código Civil, que ordena que si el obligado en un contrato
dejare de cumplir con su obligación, podrá el otro interesado exigir judicialmente el
cumplimiento de lo convenido o la rescisión del contrato, y en uno y otro casos el pago de los
daños y perjuicios y que la condición resolutoria va siempre implícita en los contratantes no
cumpliere con su obligación. El mismo Código Civil establece como causa que hace terminar
el arrendamiento la rescisión del contrato, y faculta para pedir su rescisión, por Ley, de lo que
se concluye que el contrato de arrendamiento puede terminar por rescisión, por falta de pago
de las rentas, aplicando tanto las disposiciones generales de los contratos, como las especiales
del arrendamiento pero lo que tenía de injusto, de irritante, la diligencia de lanzamiento, tal
como estaba organizada por la legislación anterior, era que sin que el juicio rescisorio
estuviera concluido, sin que hubiera sentencia ejecutoria que declarara la rescisión, se
ordenaba el lanzamiento del inquilino, a quien se causaban gravísimos e irreparables
perjuicios materiales y morales, concediéndole, como compensación el pago de daños y
perjuicios en caso de que prosperaran las excepciones que hubiera opuesto, y que, por
consiguiente, se declarara improcedente el juicio. El lanzamiento privaba al inquilino de sus
derechos contractuales, sin que hubiera precedido juicio que declarara ejecutoriamente la
rescisión del contrato, y al cumplirse esa diligencia prejudicial, por la sola petición del
arrendador, se decretaba el aseguramiento de bienes que se encontraban en el local arrendado,
y que fueran suficientes para cubrir las pensiones que se debían adeudadas, y las costas. Se
realizaba, en el fondo, un verdadero embargo precautorio sin que se llenaran los requisitos
exigidos por la ley, para decretar esa diligencia cuando no se funda en título ejecutivo,
privándose al presunto deudor de las garantías otorgadas a su favor. Como una reacción
contra todas esas injusticias, el Código de Procedimientos Civiles en vigor, reglamentó el
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juicio de desahucio, en forma que el lanzamiento no tenga lugar como una diligencia previa,
sino como ejecución de la sentencia que se pronuncie en dicho juicio, lo que hace que el
lanzamiento deje de ser un odioso privilegio establecido en favor del propietario, haciendo
desaparecer la diligencia de lanzamiento y el juicio de desahucio, pues aquélla no es más que
la ejecución de la sentencia de desahucio cuando se ha pedido la rescisión del contrato,
fundándola en la falta de pago de las rentas. Pero hizo algo más el legislador con la
reglamentación citada, limitando las causas de rescisión de los contratos de arrendamiento,
por falta de pago de las rentas. Pero hizo algo más el legislador con la reglamentación citada,
limitando las causas de rescisión de los contratos de contrato, sino que es necesario que el
arrendatario haya dejado de pagar cuando menos dos mensualidades, y sólo en este caso
procede la demanda de desahucio, que según se ha dicho, se identifica con la de rescisión, o
lo que es lo mismo, cuando se trata del arrendamiento en el pago de rentas, da lugar a la
rescisión del contrato. Es indudable que el legislador tomó en cuenta consideraciones de
carácter social, para restringir las causas de rescisión de esta clase de contratos, pues si bien
es cierto que, por regla general, toda falta de cumplimiento a un contrato puede ser invocada
por la parte que ha cumplido, tratándose de contratos de arrendamiento, no se debe perder de
vista que el problema de la habitación es una necesidad primordial y esencialmente humana,
problema que interesa al Estado y legítima su ingerencia para imponer normas obligatorias
que pueda anular la explícita voluntad de los contratantes. El aspecto económico-social del
problema de la vivienda, repercute necesariamente en su aspecto jurídico, sacando al
arrendamiento de casas de arcaicos moldes que no puede escuadrar en nuestra presente
realidad social. El Estado tiene obligación de proteger a los inquilinos con medidas que, sin
irrogar serios perjuicios a los propietarios, tiendan a darle estabilidad al arrendamiento de
casas,y es claro que como medidas adoptadas en prosecución de tal finalidad, debe tomarse la
reglamentación que se hizo al juicio sumario de desahucio, y, especialmente, los artículos
489 y 491 a 193 del Código de Procedimientos Civiles, vigente en el Distrito Federal, y
nunca declarar el juzgador, rescindido un contrato de esa naturaleza, fundándose en el hecho
de que el demandado confesó haber pagado las rentas, con dos o tres días de retraso, pues
atento a lo dispuesto en el artículo 492 del ordenamiento últimamente citado, es claro que si
el inquilino paga las rentas, dentro del término que se le fija en el requerimiento, el juicio de
desahucio debe darse por concluido, y como el mismo no puede identificarse con la llamada
diligencia de lanzamiento del código anterior, puesto que es un juicio de rescisión, que se
apoya en la falta de pago de rentas, procede que no sólo la diligencia de lanzamiento sino que
el mismo juicio de desocupación, se dé por concluido.
Amparo civil directo 497/36. Paredes viuda de Vázquez Enriqueta. 26 de abril de 1937.
Mayoría de tres votos. Disidentes: Sabino M. Olea y Luis Bazdresch. La publicación no
menciona el nombre del ponente.
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