11/2008 - Salfacorp

11/2008
Aumento de Capital
Oferta de Acciones de Primera Emisión
Proyecto Gaby Montaje Área, Calama II Región.
Proyecto Construcción Nueva Base Bernardo O´Higgins, Antártica XII Región.
Compromiso, flexibilidad y eficiencia.
2
3
Proyecto Planta de Tratamiento de Aguas Servidas. Aguas Nuevo Sur, Maule S.A., Molina VII Región.
Heavy Lift, Ampliación Planta Inacesa, Horno de Cal N°3, Antofagasta II Región
Crecimiento
sustentable.
4
5
Proyecto Terminal Chinquihue, Puerto Montt X Región.
Suministro y Montaje Escala de Mantención Chimenea N° 2 Caletones, División El Teniente Codelco, VI Region
Construyendo mega proyectos.
Central Termoeléctrica Ventanas, V Región
6
Planta de Alimentos del Valle del Huasco, Vallenar III Región.
7
Proyecto Costanera Center, Región Metropolitana.
Proyecto de Terminaciones e Instalaciones Hotel Casino Punta Arenas, XII Región
Cumpliendo grandes metas.
8
9
Proyecto de Terminaciones e Instalaciones Hotel Casino Punta Arenas, XII Región
Carta del Presidente
Estimados accionistas:
Es un orgullo dirigirme nuevamente a ustedes en momentos en
que nos aprestamos a suscribir un aumento de capital para seguir potenciando el trabajo de SalfaCorp, el mayor grupo constructor-inmobiliario del país. Consistentemente hemos superado nuestras expectativas, como también las de nuestros clientes. Hemos crecido en ventas
y resultados, adjudicación de contratos y finalizado la fusión con Aconcagua y Fourcade. A septiembre de 2008, hemos aumentado nuestro
backlog de proyectos alcanzado US$1.000 millones, cifra récord en la
historia de nuestra empresa. En resumen, SalfaCorp ha cumplido, evidenciado en los positivos resultados obtenidos desde su apertura en
bolsa en 2004, y en particular a septiembre del presente año.
Ya todos sabemos que no ha sido un año fácil para la economía mundial. Sin embargo, nuestra empresa ha sabido estar a la altura de la coyuntura y no se ha detenido en su permanente camino de consolidación.
En números:
A septiembre de 2008, SalfaCorp registró ventas por $412.638 millones muy por sobre los $284.306 millones a septiembre de 2007
(pro forma con Aconcagua). El EBITDA alcanzó los $29.921 millones,
lo que corresponde a un 38,8% de crecimiento con respecto a 2007
(pro forma con Aconcagua). La utilidad aumentó un 4,4% a $11.087
millones, sin embargo excluyendo amortizaciones por mayor valor de
inversiones, la utilidad creció en un 17,1% en relación a septiembre de
2007 (pro forma con Aconcagua).
Lo anterior demuestra el excelente comportamiento de nuestra
empresa y el éxito de nuestra estrategia de diversificación en negocios
complementarios entre sí. El área de Ingeniería y Construcción –compuesta por Montaje Industrial, Obras Civiles, Edificación de Viviendas
y Nuevos Negocios- es líder en nuestro país y representa el 78,7% de
las ventas totales de SalfaCorp y un 73,5% del EBITDA. La unidad Inmobiliaria, que representa el 19,1% de la venta y un 22% del EBITDA,
ubica a SalfaCorp como la segunda mayor empresa de esta industria
en el país, liderando el mercado en regiones. Contamos también con
la unidad de Desarrollo, que crea y administra negocios de valor agregado para las otras dos áreas de negocio. Esta unidad logró ventas a
terceros superiores a $9.000 millones a septiembre de 2008.
En el presente año fortalecimos nuestra estructura financiera
mediante la colocación de bonos corporativos por un total de UF
3.000.000, a plazos de 5 y 20 años, siendo éste el primer bono de una
empresa constructora e inmobiliaria del país. Lo anterior se suma a
las colocaciones de efectos de comercio por UF 400.000 con vencimientos en agosto de 2009.
Récord en adjudicación de contratos
Nuestro backlog de proyectos contratados aumenta anualmente y este ejercicio no ha sido la excepción, pues al 30 de septiembre pasado hemos alcanzando la cifra récord de US$1.000 millones. Sin duda, esto nos permite tener
certeza de la operación futura de la empresa, considerando que la cartera está
compuesta por inversiones planificadas y con recursos ya comprometidos. Esto
no sólo ocurre en Chile, sino que se repite también en Perú, donde la Compañía
cuenta con un potencial tremendo en el área de Ingeniería y Construcción.
Internacionalización
A nivel internacional, contamos con 11 proyectos en desarrollo en Perú en
el área de Ingeniería y Construcción que nos permitirán lograr ventas en torno
a los US$100 millones para este año en dicho país. El hecho de que durante el
primer semestre la construcción peruana creció un 19,8%, nos permite proyectar un importante y sostenido crecimiento, avalado, entre otras cosas, por un
backlog de US$24.000 millones en proyectos de inversión minera.
Pero la empresa no se queda ahí. Estamos atentos a cualquier oportunidad
de negocio que vaya en concordancia con nuestro objetivo, el crecimiento y
la rentabilidad de SalfaCorp. Así, no descartamos estar presentes en toda la
región si es posible, convirtiéndonos en uno de los principales actores de Latinoamérica, consolidando lo que hoy somos.
Nuevos negocios
Además de nuestras unidades actuales, este objetivo también lo lograremos gracias a los nuevos negocios en los que comenzamos a participar en el
área de Ingeniería y Construcción: Mantención Industrial, Desarrollo Minero y
Obras Marítimas.
En cuanto a Mantención Industrial, ya contamos con 7 proyectos que generarán ingresos por US$18 millones este ejercicio. En lo referente a la construcción de túneles, ya hay al menos dos contratos adjudicados que significarán
ventas por US$100 millones mientras se desarrollan, tratándose de una industria cada vez más demandante, principalmente por las grandes mineras. Finalmente, en septiembre pasado, a través de nuestra filial de Montaje Industrial
y en asociación con Constructora Desco, adquirimos la empresa Constructora
Propuerto Limitada (67% SalfaCorp y 33% Desco), asociada a infraestructura
portuaria, representando importantes sinergias para las operaciones actuales
de SalfaCorp.
Nuestros valores
Los valores son parte fundamental de SalfaCorp. Nos basamos en la confianza de nuestros clientes, el trabajo esforzado y comprometido de cada uno
de los miembros de la Compañía y la inclusión de las herramientas necesarias
para seguir innovando y modernizándonos, lo que hemos respetado a lo largo
de los 79 años de historia que nos avalan.
Algo similar se puede decir de la estrategia que utilizamos, prácticamente
intacta durante los últimos ocho años y cuyo objetivo es mantener un crecimiento sustentable, rentable y eficiente de la Compañía, generando valor para
nuestros accionistas y clientes. Para ello contamos con un proceso selectivo
en cuanto a los clientes, mercados y segmentos a los que apuntamos; con un
acotado riesgo operacional, debido a nuestras certificaciones y medidas preventivas; y una fuerte diversificación en la cartera de proyectos y los mercados
en los que operamos.
Construyendo equipos
Otro de los puntos que valoramos fuertemente es nuestro capital humano,
que nos ha permitido llegar a ser la empresa líder, innovadora y consolidada
que hoy somos. Mismo capital que nos ayudará a proyectar nuestra posición
de liderazgo hacia el futuro, con un mercado potencial de US$68.700 millones
para el área de Ingeniería y Construcción en nuestro país, al que se suman más
recursos en Perú, y con un banco de terrenos de 1.700 hectáreas en el área
Inmobiliaria de la Compañía, el mayor del país.
Crecimiento sustentable
Hemos demostrado durante años tener una capacidad destacada para crecer de manera sustentable y rentable, tendencia que queremos mantener. De
hecho, entre los años 2000 y 2007, las ventas y el EBITDA aumentaron en 27%
y 37%, respectivamente.
Con los fondos que obtengamos de esta emisión de acciones se continuará financiando el crecimiento experimentado en el último tiempo, principalmente por el incremento de la actividad en el área Ingeniería y Construcción,
la expansión internacional de ésta, así como los nuevos negocios que hemos
comenzado a desarrollar, junto con asegurar el crecimiento orgánico del área
Inmobiliaria en Chile.
No me queda sino invitarlos a ser parte de este aumento de capital, cuyos
recursos nos permitirán mantener nuestro sólido y robusto modelo de negocios, sostenido por la expansión en Chile y el crecimiento en los mercados de la
región, para continuar siendo la principal empresa constructora del país y una
de las más importantes de Latinoamérica.
Le saluda muy atentamente,
Alberto Etchegaray
Presidente del Directorio
SalfaCorp S.A.
10
11
contenidos
2
1
Características
Generales del Emisor
y de la Emisión 14
SalfaCorp 22
2.1. La Empresa 24
2.2. Áreas de Negocio 26
2.2.1. Ingeniería y Construcción 28
2.2.2. Nuevos Negocios de Ingeniería y Construcción 36
2.2.3. Área Inmobiliaria 38
2.2.4. Área de Desarrollo 45
2.2.5. Área Internacional 46
3
Consideraciones de
Inversión 48
4
Análisis Financiero 58
1.1. Antecedentes Generales 16
1.2. Beneficio Tributario 17
1.3. Objetivo del Aumento de Capital 17
1.4. Estructura Accionaria 18
1.5. Directorio 19
1.6. Principales Ejecutivos 20
1.7 Dotación de Personal 21
3.1. Atractivos de Inversión 50
3.2. Factores de Riesgo 57
Características
Generales del Emisor
y de la Emisión
14
1
15
Proyecto Central Termoeléctrica Guacolda, Atacama II Región
1.1
1.2
Antecedentes Generales
Beneficio tributario
Razón social: SALFACORP S.A. (“SalfaCorp” o “la Compañía”).
R.U.T.: 96.885.880-7
Actividad: Desarrollo de proyectos de infraestructura e inmobiliarios asociados al
rubro de la construcción.
Las acciones de SalfaCorp tienen el beneficio de estar exentas del impuesto a la ganancia de capital en la medida en que la acción tenga
presencia bursátil, esto es una presencia ajustada igual o superior a
25% (en cuyo cálculo se consideran sólo los días con transacciones
por un monto igual o superior a UF 200, durante los últimos 180 días
hábiles bursátiles). Al 30 de septiembre de 2008, la acción mantenía
una presencia bursátil de 96,67%.
Dirección de oficinas corporativas: Presidente Riesco 5335 Piso 11, Las Condes, Santiago.
Teléfono: (562) 476 0360
Fax: (562) 476 0030
Internet: www.salfacorp.com
Email: gerencia@salfacorp.com
Número de inscripción en el Registro de Valores: 843, de 12 de Agosto de 2004.
Número actual de acciones suscritas y pagadas de 349.282.472
la Compañía:
1.3
Objetivo del aumento de capital
Número de acciones emitidas y a colocar1: 50.717.528, equivalentes al 12,7% de las acciones emitidas por SalfaCorp.
Número final de acciones suscritas y pagadas de 400.000.000
la Compañía:
Los fondos que se obtengan de esta emisión de acciones serán destinados para el financiamiento de:
Nemotécnico en Bolsa: SALFACORP
Precio de colocación: $505 por acción
Clasificación de las acciones: Primera clase nivel 2 (Fitch Clasificadora de Riesgo Ltda.)
Primera clase nivel 2 (Feller Rate Clasificadora de Riesgo Ltda.)
Asesor financiero: Larraín Vial S.A.
• El crecimiento que ha experimentado la Compañía en los últimos meses, producto del fuerte aumento en la actividad del
área de Ingeniería y Construcción, de la exitosa expansión internacional de la misma área, de los nuevos negocios desarrollados durante el 2008 y del crecimiento del área inmobiliaria.
Esto implica que los recursos obtenidos del aumento de capital
permitirán reducir el actual nivel de endeudamiento hacia los
niveles tradicionales de la Compañía.
Asesor legal: Cariola Diez Pérez-Cotapos & Cía. Ltda.
Auditores: PriceWaterhouseCoopers
• El plan de inversiones para los próximos años que contempla,
entre otros, invertir en la expansión del área de Ingeniería y
Construcción tanto en Chile como en el extranjero, en el financiamiento de nuevos proyectos o áreas de negocios relacionados con el sector construcción y en el crecimiento orgánico del
área inmobiliaria en Chile.
1. El Grupo controlador de SalfaCorp, suscribirá el 100% de sus opciones preferentes, correspondientes a un 50,1% del total.
16
17
Proyecto Costanera Center, Región Metropolitana.
1.4
1.5
Estructura accionaria
Directorio
Alberto Etchegaray Aubry
Presidente
El controlador de SalfaCorp S.A., está conformado por el Pacto Controlador al
que pertenecen los accionistas Río Rubens S.A., Inversiones Ascotán Limitada,
Germont S.A., Inversiones Santa Isabel Limitada, Inversiones Atlántico Limitada, e Inversiones Elbrus S.A., los cuales en conjunto controlan con un 50,1%
del total de acciones.
Aníbal Montero Saavedra
Vice-Presidente
Francisco Gutiérrez Philippi
Director
Directorio
Nombre accionista
Número de acciones
87.495.268
47.385.174
44.688.412
22.574.770
15.510.597
14.058.622
13.532.067
13.097.800
8.763.581
6.449.255
5.414.000
5.104.697
4.257.994
4.018.786
4.000.000
52.931.449
349.282.472
Río Rubens S.A.
Larraín Vial S.A. Corredora de Bolsa
Inversiones Ascotan Ltda.
Inversiones Atlántico Limitada
Fondo de Inversión Larraín Vial Beagle
Inversiones Elbrus S.A.
Bolsa Electrónica de Chile Bolsa de Valores
Moneda S.A. Afi para Pionero Fondo de Inversión
Inversiones Santa Isabel Ltda.
Inversiones Santa Cecilia S.A.
Moneda S.A. Afi para Colono Fondo de Inversión
Inmobiliaria San Francisco Ltda.
Compass Emergente Fondo de Inversión
Fondo de Inversión Legg Mason
Inmobiliaria A y S Limitada y Otro
Otros
Total
% de participación
25,05%
13,57%
12,79%
6,46%
4,44%
4,03%
3,87%
3,75%
2,51%
1,85%
1,55%
1,46%
1,22%
1,15%
1,15%
15,15%
100,0%
Fernando Larraín Cruzat
Director
Andrés Navarro Haeussler
Director
Pablo Salinas Errázuriz
Director
Juan Luis Rivera Palma
Director
(Al 30 de septiembre de 2008)
Estructura de propiedad resumida
Otros
33,7%
Grupo
controlador
50,1%
AFP y Cia. de
seguros
2,0%
Fondos de
inversión
14,2%
18
Fuente: Depósito Central de Valores
19
1.6
1.7
Principales ejecutivos
Dotación de personal
Francisco Javier Garcés Jordán
Gerente General Corporativo
SalfaCorp se encuentra constantemente fortaleciendo su estructura organizacional mediante capacitaciones, incorporación de personal experimentado, retención de talentos y programas de Stock Options, entre otros. De esta manera,
la Compañía posee las personas adecuadas, en el lugar adecuado y en el tiempo adecuado, asegurándose que cuenten con la tecnología, los recursos y los
medios para llevar a cabo su trabajo.
Juan Carlos Garcés Jordán
Gerente de Capital Humano
Rodrigo Santa María Martínez
Gerente de Finanzas
Gerencia
corporativa
Al 30 de septiembre de 2008, la Compañía contaba con un total de 24.507 empleados. En la siguiente tabla se presenta un detalle del personal de SalfaCorp:
Sergio Agustín Pérez Soteras
Gerente de Administración y Gestión
Dotación de personal de SalfaCorp
Fernando Poch Honorato
Gerente de Planificación y Desarrollo
Fernando Zúñiga Ziliani
Gerente de Ingeniería y Construcción
Enzo Antonio Soto Ginossi
Gerente de Tecnologías de la
Información
Sofía Chellew Sanhueza
Gerente de Comunicaciones
Corporativas
Matías Vial Alamos
Fiscal
20
Cristián Alliende Arraigada
Gerente de Inmobiliaria
Ejecutivos, profesionales y administrativos
Chile
Extranjero
Trabajadores en obra
Total
2.001
1.897
214
22.396
24.507
Al 30 de septiembre de 2008
Gerencia áreas de
negocios
Francisco Javier Garcés Jordán
Gerente de Desarrollo
Francisco Arriagada Blanco
Gerente Salfa Perú
21
SalfaCorp
22
2
23
Proyecto Gaby Montaje Área, Calama II Región.
2.1
La empresa
Proyecto Construcción Aducción al Mar. Ansaldo S.A. Agencia en Chile , Mejillones II Region.
Principales empresas constructoras de capitales Latinoamericanos
Ventas en Ingeniería y
Construcción 2007 (millones)
Empresa
País
Odebrecht
Camargo Correa
Empresas ICA
Techint
Andrade Gutiérrez
SalfaCorp1
Brasil
Brasil
México
Argentina-Italia
Brasil
Chile
US$ 4.969
US$ 1.873
US$ 1.639
US$ 1.485
US$ 1.440
US$ 1.100
1. Pro forma con Aconcagua, datos ltm a septiembre de 2008.
Participación de mercado de SalfaCorp en Chile (pro forma)1
15.000
3,7%
3,3%
4,4%
4,0%
4,7%
5%
4%
3%
10.000
2%
5.000
Participación (%)
Inversión (MM US$)
20.000
1%
0
0%
2003
2004
2005
Inversión en construcción
2006
SalfaCorp es una de las mayores empresas ligadas al sector construcción en
América Latina, manteniendo en sus 79 años de historia una indiscutida posición de liderazgo en Chile. La Compañía ha ejecutado más de 1.400 proyectos
de construcción en los últimos 15 años. Asimismo, la Compañía ha crecido
constantemente en el área inmobiliaria, totalizando más de 25.000 viviendas
comercializadas en los últimos 10 años. Actualmente SalfaCorp cuenta con 118
proyectos de Ingeniería y Construcción (a terceros), 13 proyectos a nivel internacional y 75 etapas de proyectos inmobiliarios en desarrollo.
A septiembre de 2008 la Compañía presenta ventas por $549 mil millones (últimos 12 meses) y proyecta ventas por más de $570 mil millones para el año
2008 de acuerdo al backlog de proyectos a septiembre del presente año. Esto la
posiciona como líder de la industria de construcción en Chile, con una participación de mercado de 4,7% en 2007.
A través de sus tres áreas de negocio, SalfaCorp participa en las áreas de Montaje Industrial, Obras Civiles, Edificación de Viviendas, Mantención Industrial y
Desarrollo Inmobiliario, las que en conjunto representan aproximadamente un
76% de la industria de la construcción en Chile, correspondientes a la inversión
en Infraestructura Productiva y Vivienda Privada según la clasificación realizada
por la Cámara Chilena de la Construcción.
La industria de la construcción en Chile es una de las industrias de mayor relevancia en la economía del país, representando en promedio durante los últimos años cerca de un 8% del Producto Interno Bruto (PIB). En el primer
semestre de 2008, el sector construcción presentó un crecimiento de 11,3%,
que se compara positivamente con el del PIB país de 3,8%.
El liderazgo de SalfaCorp se ha logrado a través de un sólido modelo de negocios que contempla la diversificación y complementariedad de sus áreas de Ingeniería y Construcción, Inmobiliaria y Desarrollo; a un experimentado equipo
humano; a la calidad de sus servicios; a una cercana relación con sus clientes;
a una amplia gama de servicios para diversas industrias y zonas geográficas; y
a su profesionalismo y rigurosidad.
El crecimiento anual compuesto real de las ventas entre el año 2003 y 2007
fue de 18,6%, mientras que del EBITDA fue de 24,5% (SalfaCorp pro forma con
Aconcagua). A septiembre de 2008, las ventas pro forma crecieron un 45,1%
real, en tanto que el EBITDA pro forma aumentó un 38,8%, en relación a septiembre de 2007, lo que se explica mayormente por el fuerte crecimiento del
área Ingeniería y Construcción.
2007
Part. Mercado
Fuente: SalfaCorp S.A. y Cámara Chilena de la Construcción (Mach 23, agosto 2008)
Ventas de SalfaCorp / Inversión total en construcción en Chile
1. Pro forma consolidando Aconcagua
Proyecto Gaby Montaje Área, Calama II Región.
Evolución de las ventas de SalfaCorp (pro forma)1 (MM $ a septiembre 2008)
CAGR: 18,6%
450.000
Evolución del EBITDA de SalfaCorp pro forma1 (MM $ a septiembre 2008)
24,5%
35.000
350.000
Infraestructura
pública
20%
38,8%
25.000
250.000
MM $
200.000
150.000
6%
15.000
10.000
50.000
5.000
4%
2%
0
0
2003
2004
2005
2006
2007
sep-07 sep-08
12%
8%
20.000
100.000
14%
10%
Vivienda privada
26%
30.000
300.000
Variación real de PIB del país y PIB construcción
Vivienda pública
4%
40.000
400.000
MM $
Total de la industria 2008E:
US$ 16.831 millones
45.000
45,1%
Inversión en construcción desagregada de la industria en Chile
2003
2004
2005
2006
2007
sep-07
Infraestructura
productiva
50%
sep-08
0%
jun-01
jun-02
jun-03
jun-04
PIB PAÍS
Fuente: SalfaCorp S.A.
1.24
Pro forma consolidando Aconcagua
Fuente: SalfaCorp S.A.
1. Pro forma consolidando Aconcagua
Fuente: SalfaCorp S.A. y Cámara Chilena de la Construcción (Mach 23, agosto 2008)
Fuente: Banco Central de Chile.
jun-05
jun-06
jun-07
jun-08
PIB CONSTRUCCIÓN
25
2.2
Áreas de negocio
El área de Ingeniería y Construcción ha sido históricamente la más relevante
aportando, en promedio durante los últimos 5 años, un 79% de las ventas y un
65% del EBITDA.
SalfaCorp se encuentra estructurada en tres unidades de negocio: Ingeniería y Construcción, Inmobiliaria y Desarrollo. Estas
unidades de negocio son asistidas por un área de staff común
para aprovechar economías de escala en temas operacionales,
administrativos, legales, contables y financieros.
Evolución de la participación relativa de áreas de negocios (ventas)
Evolución de la participación relativa de áreas de negocio (EBITDA)
SalfaCorp
100%
100%
17%
90%
19%
17%
33%
80%
Ingeniería y
Construcción
Inmobiliaria
Desarrollo
25%
19%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
81%
Chile
Chile
75%
83%
81%
67%
30%
Chile
40%
31%
51%
29%
16%
41%
50%
83%
40%
Montaje industrial
90%
40%
30%
20%
20%
10%
10%
60%
69%
49%
71%
84%
59%
0%
0%
2004
2005
2006
2007
CONSTRUCCIÓN
sep-07
sep-08
2004
INMOBILIARIA
2005
2006
CONSTRUCCIÓN
2007
sep-07
sep-08
INMOBILIARIA
Obras civiles
Fuente: SalfaCorp S.A.
Nota: Área de Construcción considera los resultados generados por Revesol S.A. (área de Desarrollo) a partir de
diciembre de 2007.
Fuente: SalfaCorp S.A.
Nota: Área de Construcción considera los resultados generados por Revesol S.A. (área de Desarrollo) a partir de
diciembre de 2007.
Construcción de puertos
Edificación de
viviendas
Nuevos negocios
Construcción de túneles
Ventas por unidad de negocios estimadas a diciembre de 2008
Mantención industrial
Obras civiles
Perú
Ingeniería y Desarrollo
construcción
2%
Perú
9%
Inmobiliaria
28%
Montaje industrial
Obras civiles
26
Argentina
Ingeniería y
construcción
Chile
61%
27
Fuente: SalfaCorp S.A.
Proyecto Gaby Montaje Área, Calama II Región.
Evolución de las ventas del área de Ingeniería y Construcción pro
forma1 (MM $ a septiembre 2008)
500.000
CAGR: 26,7%
40,5%
400.000
MM $
300.000
A continuación se presenta una descripción de las áreas de negocio y de la
situación actual de las respectivas industrias.
200.000
2.2.1 Ingeniería y Construcción
100.000
0
2005
2006
2007
Sep-07 Sep-08
Fuente: SalfaCorp S.A.
1. Pro forma consolidando Constructora Aconcagua a partir de 2006
Evolución del EBITDA del área de Ingeniería y Construcción pro
forma1 (MM $ a septiembre 2008)
La Cámara Chilena de la Construcción espera un aumento en el gasto en construcción de los proyectos de infraestructura productiva, es decir proyectos de
Montaje Industrial y Obras Civiles, de un 12,5% para el año 2008. SalfaCorp ha
visto reflejado este aumento de actividad en el importante backlog de proyectos,
el cual, a septiembre de 2008, contempla contratos de construcción por ejecutar por un valor de US$ 996 millones, de los cuales US$ 351 millones se terminarán de ejecutar durante el 2008, US$ 532 millones durante el 2009 y US$ 114
millones durante el 2010. Cabe destacar el aumento en los proyectos de Mon-
El área de Ingeniería y Construcción de SalfaCorp es líder en la industria de la
construcción en Chile, con ventas por $494 mil millones durante los últimos 12
meses a septiembre de 2008. Actualmente, SalfaCorp cuenta con 118 proyectos
de Ingeniería y Construcción (a terceros), 13 obras a nivel internacional y 42
etapas de proyectos de construcción al área inmobiliaria de la Compañía.
A continuación se puede observar la evolución de las ventas y del EBITDA del área
de Ingeniería y Construcción desde el año 2004 hasta septiembre de 2008, que se
explica por un planificado crecimiento en sus tres especialidades constructivas.
El área de Ingeniería y Construcción está compuesta por las siguientes líneas
de negocios:
59,6%
CAGR: 63,0%
20.000
MM $
15.000
•
•
•
•
Montaje Industrial
Obras Civiles
Edificación de Viviendas
Nuevos negocios: Mantención Industrial, túneles e infraestructura portuaria
El área de Ingeniería y Construcción de SalfaCorp posee una balanceada estructura de ingresos según sus líneas de negocios, cuyas demandas responden a
factores no relacionados entre si. Adicionalmente, la expansión internacional le
ha permitido a la Compañía contar con nuevas fuentes de ingreso.
10.000
5.000
0
2004
2005
2006
2007
Sep-07 Sep-08
El tamaño de la operación y la experiencia de SalfaCorp permiten generar una
atractiva propuesta de valor para sus clientes en términos de precio, calidad y
capacidad de ejecución. Adicionalmente, los grandes volúmenes de compra
que realiza la Compañía le permiten transferir al cliente parte de los beneficios
en precio de las economías de escala alcanzadas.
De acuerdo con la Cámara Chilena de la Construcción, Chile posee un potencial de inversión en infraestructura productiva de más de US$68.700 millones,
equivalentes a aproximadamente 4 años de gasto en construcción en base a los
niveles de actividad del año 2007. Esto, sumado al liderazgo y la experiencia
de SalfaCorp en este negocio, deja a la Compañía en una posición privilegiada
para capturar el crecimiento esperado el 2009 y 2010.
Evolución del Backlog de proyectos de inversión en Chile
(millones de US$)
1.200
80.000
1.000
70.000
60.000
800
MM US$
25.000
Evolución deL Backlog de proyectos de Ingeniería y Construcción
de salfacorp
taje Industrial pasando a representar un 50% del backlog a septiembre de 2008.
MM US$
2004
600
400
260
228
54.215
39.103
40.000
24.126
29.391
20.000
0
Marzo
Junio
2007
Fuente: SalfaCorp S.A.
1. Pro forma consolidando Constructora Aconcagua a partir de 2006
Septiembre
Diciembre (*)
10.000
0
2008
2004
2005
BACKLOG
Ventas por línea de negocios de ingeniería y construcción (2008E)
Edificación de
viviendas
28%
Fuente: SalfaCorp S.A.
(*) Backlog 2008 estimado
Montaje
industrial
27%
Edificación
23%
2006
2007
2008
N° DE PROYECTOS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción (Mach 23), Corporación de Bienes de Capital y LarrainVial.
Backlog de salfacorp por unidad de negocios a septiembre de 2008
Mantención
Industrial
2%
68.745
265
50.000
MM
US$
30.000
200
332
308
Composición del Backlog de proyectos de inversión productiva en
Chile
Backlog total a agosto 08: US$
68.745 millones
Obras civiles
27%
Puertos
Otros
1%
2%
Forestal
0% Infraestructura
pública
3%
Industrial
6%
Inmobiliario no
habitacional
10%
Energía
43%
Obras civiles
extranjero
11%
Montaje
Industrial
50%
Obras civiles
32%
28
Fuente: SalfaCorp S.A., considera las ventas internas al área inmobiliaria
Minería
35%
Fuente: SalfaCorp S.A.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción (Mach 23), Corporación de Bienes de Capital y LarrainVial.
29
MONTAJE INDUSTRIAL
SalfaCorp es el principal actor en el negocio de Montaje Industrial en Chile con ventas esperadas para 2008 por alrededor de US$300 millones. La Compañía presta
a sus clientes los servicios de ejecución de contratos de montaje de equipamiento
industrial y en algunos casos servicios de EPC que abarcan desde el desarrollo de
la ingeniería de detalle, la gestión de compra, la adquisición de materiales y equipos asociados al proyecto, hasta finalmente la construcción, montaje y puesta en
servicio del proyecto. Este negocio se caracteriza por la gran cantidad de maquinaria y mano de obra especializada que deben poseer las empresas de montaje.
aeropuertos e infraestructura portuaria, entre otros.
Ejemplo de este tipo de obras son: plantas industriales, centrales termo e hidroeléctricas, plantas mineras, estaciones de metro, plantas de celulosa, plantas salmoneras, bodegas vitivinícolas, plantas petroquímicas, terminales de
SalfaCorp a visto reflejado el crecimiento de la industria en un importante aumento de su backlog de proyectos de Montaje Industrial, el que alcanza US$
476 millones a septiembre de 2008.
De acuerdo a cifras de la Cámara Chilena de la Construcción, basadas en proyectos de inversión superiores a US$ 5 millones del catastro de proyectos de
inversión (CBC), la inversión en construcción en proyectos de Montaje Industrial, estimada a nivel nacional para 2008, asciende a US$ 3.138 millones, un
47% superior a la de 2007. En tanto que para 2009, se espera un gasto de US$
5.422 millones, es decir, 73% más que en 2008.
EVOLUCIÓN de LA inversión en construcción e ingeniería de proyectos de Montaje Industrial y Obras Civiles EN CHILE (*)
7.000
6.000
MM US$
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2003
2004
2005
2006
2007
(e)
2008
(p)
2009
(p)
2010
(p)
Fuente: Corporación de Desarrollo Tecnológico de Bienes de Capital. y Banco Central de Chile (IPOM septiembre 08) en base a proyectos de inversión superior a US$ 5 millones
(*): Excluye los sectores inmobiliario, telecomunicaciones e industrial.
2011
(p)
2012
(p)
Backlog de principales proyectos de Montaje Industrial contratados y en ejecución de SalfaCorp (sept. 08)
Obra
Mandante
Especialidad
Fecha inicio
Fecha TÉRMINO
Proyecto Hipógeno Cía. Minera Carmen de Andacollo
Obras Civiles C.T. Andina - Mejillones
Obras Civiles y Arq. Central Ventanas
Obras Civiles Central Guacolda U-4
138200 STG and BOP Central Ventana
Montajes Sistemas de Correas Transportadores , Proyecto
Spence
Plan de Desarrollo Andina Pda Fase 1 - Espesador
Central Termoeléctrica a Carbón Puerto Coronel
Continuidad Operacional Puente Cachapoal N° 1
Reemplazo Sistema de Manejo de Cenizas Cent
Planta de Manejo de Carbón (Chp) para la Central Térmica
Coronel
Boiler Erection Works -Colbún-Coal Power Plant
Sistema de Recepción y Almacenamiento de Materias Primas
Montaje Mecánico Caldera y Bop de las unidades 1 y 2
“Central Térmica Mejillones”
Montaje Electromecánico Proyecto Hipógeno – Contrato
N˚cca80
Servicio Mantención Canaleta Relaves Div. El Teniente (M)
Servicio Mantenimiento Integral Minera Gaby S.A.
Compañía Minera Carmen de Andacollo
Cobra - Suez
POSCO Engineering & Construction Co,. Ltda
Mitsubishi Corporation Suc. Chile Construcción y Proyectos
POSCO Engineering & Construction Co,. Ltda
Minera Spence S A
Minería
Energía
Energía
Energía
Energía
Minería
Feb-08
Dic-07
May-07
May-08
Feb-08
Jun-08
Feb-08
Dic-07
May-07
May-08
Feb-08
Jun-08
Bechtel Chile Limitada
Ingeniería y Construcción Tecnimont Chile y Cía. Limitada
Corporación Nacional del Cobre
Empresa Nacional de Electricidad S.A.
Colbún S.A.
Energía
Energía
Minería
Energía
Energía
Oct-08
Ene-08
Abr-08
Mar-08
Mar-08
Oct-08
Ene-08
Abr-08
Mar-08
Mar-08
Colbún S.A.
Compañia Siderúrgica Huachipato S.A.
Electroandina (Grupo “Suez Energy Andino S.A.” /
“Tractebel”) Cobra Plantas Industriales
Amec Internacional Chile S.A. – Cía. Minera Carmen de
Andacollo
Corporación Nacional del Cobre De Chile
Minera Gaby S.A.
Energía
Industrial
Energía
Jul-08
Jun-08
Jul-08
Jul-08
Jun-08
Jul-08
Minería
Jul-08
Jul-08
Minería
Minería
Ago-07
Feb-08
Ago-07
Feb-08
Ventas contratadas por especialidad en Montaje Industrial
(septiembre de 2008)
Evolución deL Backlog de proyectos de Montaje Industrial de
salfacorp
Forestal
1%
Industrial
1%
MM US$
500
450
400
350
300
Minería
27%
250
200
150
100
50
0
mar-07
30
Planta de Acido Xtrata Copper Chile S.A , Antofagasta II Región
Fuente: SalfaCorp S.A.
jun-07
sep-07
dic-07
mar-08
jun-08
Energía
71%
sep-08
Fuente: SalfaCorp S.A.
31
Las principales fuentes de crecimiento de esta industria se encuentran en el mayor dinamismo de las inversiones de la minería privada y energía, sectores que
en conjunto representan un 98% de las ventas de Montaje Industrial de SalfaCorp. La visión general de cada uno de estos sectores se detalla a continuación:
Evolución del gasto en ingeniería y construcción en proyectos de
minería EN CHILE
MINERÍA
3.000
El aumento en los precios de comodities, sumado a una escasez de oferta en
relación al firme crecimiento de la demanda, y la alta generación de caja (sólida
posición financiera) de las compañías mineras, las han impulsado a expandir
sus operaciones. Esto ha generado un aumento importante en el número de
proyectos de inversión en minería, tanto en Chile como en otros países de la
región, que poseen importantes reservas mineras y presentan políticas económicas estables. El prolongado período que contempla el estudio, la aprobación
y el montaje de un proyecto minero permiten prever una inversión estable y
creciente para los próximos cuatro años en este rubro.
2.500
El alto crecimiento económico del país en los últimos años junto a las estrategias comerciales de los principales actores de servicios (educación –colegios y
universidades –, salud –hospitales –, retail –centros comerciales, supermercados y strip centers –, esparcimiento –hoteles, casinos y estadios –, infraestructura de servicios –edificios de oficinas, sanitarias, estacionamientos, carreteras,
puertos y aeropuertos –, entre otros), han motivado a las empresas de servicios y al Estado a invertir fuertemente en Obras Civiles en el país.
MM US$
2.000
El gasto estimado en construcción de Obras Civiles estaría experimentando
cifras récord para 2008 de US$ 1.996 millones, lo que representa un aumento
de 46% con respecto al año anterior. Este importante nivel de crecimiento se
explicaría en gran medida por una alta inversión en casinos (inversión única
por más de US$ 300 millones), centros comerciales y edificios de oficinas.
1.500
1.000
500
Las menores expectativas con respecto al desempeño futuro de la economía
0
Tras la crisis energética en 2004, provocada por el racionamiento de envíos de
gas natural desde Argentina, se dejó en descubierto la necesidad de contar con
una matriz de generación eléctrica sustentable y diversificada. Por otra parte el
crecimiento de la demanda energética asociada a nuevos proyectos en minería
y al crecimiento económico del país ha generado una escasez de energía que ha
impulsado la creación de proyectos de generación, transmisión y distribución
en Chile.
Es así como se están llevando a cabo numerosos proyectos energéticos enfocados a aumentar la capacidad de generación instalada con centrales termoeléctricas a carbón, centrales hidroeléctricas y otras fuentes alternativas de energía
que permitan contrarrestar los altos precios producto del aumento de precio
del petróleo y las altas fluctuaciones en el precio del gas natural.
Se espera un fuerte crecimiento del sector, alcanzando en forma agregada
US$948 millones de gastos en construcción en 2008, es decir, el triple de lo
realizado en 2007. Asimismo, se espera que en los años 2009 y 2010 el gasto
en construcción alcance los US$ 2.000 millones.
2005
2006
2007
han impactado la inversión en Obras Civiles. De acuerdo a información de la
Corporación de Desarrollo Tecnológico de Bienes de Capital, para 2009, el gasto esperado en Obras Civiles ascenderá a US$ 1.448 millones, lo que implica
un aumento de 6% con respecto a 2007, pero una disminución de un 27% con
respecto a 2008.
SalfaCorp es el principal actor en el negocio de Obras Civiles en Chile con ventas esperadas para el año 2008 de US$ 350 millones. De acuerdo al backlog de
Obras Civiles en Chile de la Compañía, se espera un 2009 con ventas similares
a 2008. Mediante la expansión internacional iniciada en 2007, SalfaCorp espera
suplir el menor crecimiento proyectado para Chile en este rubro. Es así como
de acuerdo al backlog de proyectos contratados en Perú a agosto de 2008, SalfaCorp espera generar ingresos por sobre US$ 100 millones en Obras Civiles.
La Compañía espera que para los próximos años se incremente la importancia
relativa de las ventas en otros países en Obras Civiles.
2008 (p) 2009 (p) 2010 (p)
Evolución del gasto en construcción de obras civiles EN CHILE
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción (Mach 23, agosto de 2008) en base a proyectos de inversión superior a
US$ 5 millones
2.500
Evolución del gasto en ingeniería y construcción en proyectos de
energía EN CHILE
2.000
MM US$
Energía
2004
2.500
1.500
MM
US$
1.000
2.000
500
MM US$
De acuerdo a cifras de la Cámara Chilena de la Construcción, basadas en proyectos de inversión superiores a US$ 5 millones del catastro de proyectos de
inversión (CBC), el gasto en construcción durante 2008, asociada a proyectos
mineros, será 39% superior a la de 2007, alcanzando US$ 1.532 millones. Para
el año 2009 en tanto, se espera un crecimiento de 84% en el gasto en construcción de proyectos mineros.
Obras civiles
1.500
0
1.000
2004
2005
2006
2007
2008 (p)
2009 (p)
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción (Mach 23, agosto de 2008) en base a proyectos de inversión superior a US$ 5 millones
500
0
2004
2005
2006
2007
2008 (p) 2009 (p) 2010 (p)
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción (Mach 23, agosto de 2008) en base a proyectos de inversión superior a
US$ 5 millones
Ventas contratadas por especialidad en obras civiles (incluye Perú)
Hotel, turismo y
esparcimiento
29%
Evolución deL Backlog de proyectos de Obras Civiles DE SALFACORP
400
Inmob. No
Habitacional
24%
350
300
Otros
3%
MM US$
250
200
150
100
50
Salud
11%
0
mar-07
jun-07
sep-07
dic-07
mar-08
jun-08
sep-08
Retail
33%
32
Proyecto Hipogeno, Minera Carmen de Andacollo, IV Región
Fuente: SalfaCorp S.A.
Fuente: SalfaCorp S.A.
33
Edificación de viviendas
La visión general y los principales proyectos para cada uno de estos sectores se
detallan a continuación:
• El retail aunque disminuido, mantendría un nivel de inversión importante, dado el espacio existente respecto a la participación de grandes cadenas versus minoristas, en comparación con países desarrollados y la
competencia por cubrir nuevas plazas, acompañado por nuevos entrantes como Unimarc. Por otra parte, la demanda existente en Perú, dado
el rezago de infraestructura en servicio, genera una alta demanda por
inversión en este sector.
• Respecto al menor dinamismo que se prevé para la economía local, dada
la desaceleración en la economía internacional, cabe esperar que la inversión en infraestructura pública se vea incrementada para inyectar dinamismo a la economía por parte del gobierno.
• Se prevé un incremento en obras civiles relacionadas con los sectores salud, educación e infraestructura pública (aeropuertos, cárceles y relleno
sanitarios, entre otros).
Actualmente, SalfaCorp se encuentra ejecutando más de 42 etapas de proyectos
de Edificación de Viviendas. Hasta el año 2006, SalfaCorp proveía de servicios de
construcción de edificios habitacionales y casas, tanto para terceros como para
proyectos de su inmobiliaria Geosal. Luego de la fusión con Inmobiliaria Aconcagua en 2007, la alta demanda interna por servicios de construcción de viviendas,
se tradujo en la necesidad que, la filial que provee estos servicios se dedique
exclusivamente a la construcción de viviendas de sus proyectos inmobiliarios.
Las proyecciones del negocio de Edificación de Viviendas de SalfaCorp dependen exclusivamente del crecimiento del área inmobiliaria de SalfaCorp (Ver:
“Área inmobiliaria”). SalfaCorp estima ser el segundo mayor constructor de
viviendas del país con ingresos esperados por sobre los US$ 280 millones para
el año 2008.
Backlog de principales proyectos de Obras Civiles contratadas y en ejecución de SalfaCorp (sept. 08)
Evolución del Backlog de proyectos de Edificación de salfacorp 1
Especialidad
Fecha inicio
Fecha TÉRMINO
Casino Enjoy Antofagasta
Gran Casino Hotel Copiapo
Costanera Center
Centro Comercial Las Brujas
Edificio C4 Clinica Las Condes
Obra Gruesa Portal-Nuñoa
Casco y Obra Gruesa Easy Quilicura
Norm.Hosp. Hernán Henriquez Aravena de
Temuco Cs
Centro Turistico Hotel-Casino Temuco
Obra Gruesa Portal Osorno
Museo Ruinas de Huanchaca
Terminaciones Centro Turístico Hotel Casino
Temuco
Hotel Casino Punta Arenas
Construcción Colector LM-5
Inmob. Proyecto Integral Antofagasta
Gran Casino de Copiapó
Cencosud Shopping Center S.A.
Saitec S.A.
Inmobiliaria CLC S.A.
Cencosud Shopping Center S.A.
Cencosud Shopping Center S.A.
Servicio de Salud Araucanía Sur
Hotel, turismo y esparcimiento
Hotel, turismo y esparcimiento
Inmob. no habitacional
Retail
Salud
Retail
Retail
Salud
Abr-07
Abr-07
Oct-06
Feb-07
Jul-07
Ene-08
May-08
Dic-06
Dic-08
Dic-08
Ene-11
Ene-09
Dic-08
Abr-09
Dic-08
Sep-09
Inmobiliaria Turistica y Recreacional S.A.
Comercial Eccsa S.A.
Inmobiliaria y Proyectos Integral Antofagasta S. A
Inmobiliaria Turística y Recreacional S.A.
Hotel, turismo y esparcimiento
Retail
Inmob. no habitacional
Hotel, turismo y esparcimiento
Jul-07
Nov-07
Jul-08
Feb-08
Dic-08
Ene-09
Dic-08
Dic-08
Inmobiliaria Turística y Recreacional
Gobierno Regional XII Región Magallanes y
Antártica Chilena
Hotel, turismo y esparcimiento
Otros
Ene-08
Dic-07
Nov-08
Sep-08
300
250
200
MM US$
Obra
Mandante
100
50
0
mar-07
jun-07
sep-07
dic-07
mar-08
jun-08
sep-08
Fuente: SalfaCorp S.A.
Incluye ventas internas al área inmobiliaria
34
Proyecto Clínica Las Condes, Región Metropolitana.
150
35
Proyecto Casas Parque del Sol, Maipú RM.
2.2.2 Nuevos Negocios de Ingeniería y Construcción
Como parte de la estrategia de la Compañía de anticipar las necesidades de
las industrias y empresas que atiende, complementar los servicios que provee,
aprovechar sinergias operativas y dar mayor estabilidad a sus flujos consolidados, durante 2008 SalfaCorp ingresó a los negocios de Mantención Industrial y
construcción de túneles y puertos.
yacimientos o vetas mineras consideran la explotación subterránea, como es el
caso del Teniente y la expansión de la División Andina. Por último los proyectos
de inversión en energía requerirán de diversas redes de túneles para transportar el recurso hídrico como es el caso de Endesa (Baker I y II, Pascua I y II, Puelo
y Neltume) y Gener (Las Lajas y Alfalfal). Todo lo anterior permite prever un alto
crecimiento en el número de kilómetros de túneles construidos por año.
Mantención Industrial
Este negocio consiste en proveer del servicio de mantención y operación de
plantas industriales de gran envergadura, principalmente para clientes del área
de Montaje Industrial. SalfaCorp se ha posicionado en esta área de tal manera
de proveer a sus clientes un amplio rango de servicios que complementan los
servicios de Montaje Industrial y proyectos EPC. La Compañía estima que estos
servicios, relacionados con la reparación, renovación, modificación y mantención preventiva de las instalaciones industriales, permiten a sus clientes potenciar la producción, disminuir los costos de operación y ampliar la vida útil de
sus activos. No obstante su reciente creación en octubre de 2007, este negocio
cuenta con 7 proyectos en los que espera generar US$ 18,5 millones de ingresos
durante 2008.
Construcción de túneles
La continua baja en las leyes mineras está llevando a numerosos yacimientos
a rajo abierto a iniciar una explotación subterránea de sus minas, como es el
caso de Codelco Norte. Paralelamente, un porcentaje importante de los nuevos
Evolución esperada de la demanda por túneles EN CHILE (metros
lineales demandados)
Con el fin de entregar a sus clientes un servicio integral, a partir de julio de 2008
SalfaCorp ingresó al negocio de construcción de túneles, principalmente relacionados con la explotación minera. Actualmente, se encuentra participando en
el proyecto Río Blanco de la División Andina de Codelco.
Infraestructura de puertos
SalfaCorp, a través de su filial de Montaje Industrial, ingresó en septiembre de
2008 al negocio de la construcción de obras marítimas, como puertos y muelles de carga, entre otros, mediante la adquisición, en conjunto con la Constructora Desco, de la empresa Constructora Propuerto Limitada. La incorporación
de SalfaCorp a este negocio se debe principalmente a la fuerte presencia de la
Compañía en el mercado de la construcción de grandes proyectos industriales,
como centrales termoeléctricas y megaproyectos mineros, así como también
en otras grandes obras de construcción, las que en su mayoría van asociadas a
infraestructura portuaria, lo cual representa para SalfaCorp una fuerte sinergia
con sus operaciones actuales.
Montaje Industrial
Sigdo Koopers
DSD
Skanska
Tecsa/ Fe Grande
Echeverría Izquierdo
Belfi
Besalco
Icafal
Vial y Vives
OHL
Compax
Brotec
Ferrovial
Ingevec
Claro, Vicuña y Valenzuela
Inarco
Cypco
Sigro
Axis
DLP
L&D
Socovesa
Paz Corp
Fernandez Wood
Bravo Izquierdo
Mena y Ovalle
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Obras Civiles
Edificación de
Viviendas
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Evolución del gasto en construcción de puertos en Chile
140.000
80
120.000
70
60
MM US$
100.000
80.000
MTS
Principales competidores en Ingeniería y Construcción
60.000
50
40
30
40.000
20
20.000
10
0
0
2008 (p)
36
2009 (p)
2010 (p)
2011 (p)
Fuente: CBC en base a proyectos de nuevos en Chile de los sectores energía, minería y OOPP que requieren inversión
en túneles.
2005
2006
2007
2008 (p)
2009 (p)
2010 (p)
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción (Mach 23, agosto de 2008) en base a proyectos de inversión superior
a US$ 5 millones
37
Proyecto Edificio Geocentro Amunategui, Región Metropolitana.
Proyecto Central Termoeléctrica Guacolda, Atacama II Región
2.2.3 Área inmobiliaria
Salfacorp, a través de su filial inmobiliaria Aconcagua, es uno de los dos principales actores del mercado inmobiliario chileno, con un portfolio de 75 proyectos
en desarrollo. La unidad de negocio representó el 36,7% de las ventas y el 45,1%
del EBITDA de Salfacorp el año 2007, y proyecta alcanzar el 25% de las ventas y
27% del EBIDTA el 2008. La Compañía cuenta con 28 años de experiencia en el
mercado inmobiliario, y es el resultado de la fusión con Inmobiliaria Aconcagua
y la adquisición de Inmobiliaria Fourcade, las que unidas han desarrollado más
de 35.000 viviendas en el país en los últimos 10 años.
• La integración y sincronía con el área de Ingeniería y Construcción que
permite diseñar y ejecutar proyectos del mejor estándar de calidad con
los costos más competitivos de la industria, mediante procesos, normas
y especificaciones estandarizados.
La empresa cuenta con uno de los portfolios de proyectos más diversificado del
país, con presencia en todos los principales centros urbanos del Norte, Centro
y Sur de Chile, con productos de casa y departamentos, en precios que van de
las UF 900 a las UF 15.500.
• El reconocido prestigio y confiabilidad a través de su marca Aconcagua.
A través de su unidad inmobiliaria, Salfacorp gestiona 1.700 hectáreas de terrenos de aptitud urbana en ubicaciones estratégicas que permiten proyectar
70.000 viviendas, que se desarrollarán entre los próximos 8 a 12 años.
La estrategia del área inmobiliaria de SalfaCorp se fundamenta en:
• La habilidad para diseñar y estructurar proyectos inmobiliarios integrales
que permiten ofrecer un producto de alto valor percibido por el cliente
(que incorporan vivienda, comercio, educación y equipamiento).
• Un portfolio de posiciones en terrenos estratégicamente seleccionados,
sobre los que se llevan a cabo los desarrollos, y que permite ir capturando
el valor agregado de su gestión inmobiliaria.
• La capacidad de introducir innovadores productos al mercado de la vivienda, respaldado por su amplia experiencia y unidades especializadas
de investigación de mercado y técnica.
Los proyectos inmobiliarios de SalfaCorp se caracterizan por estar ampliamente diversificados según distribución geográfica, precio, y tipo de vivienda (casa
/ departamento). SalfaCorp realiza todas las actividades del negocio inmobiliario, desde la investigación de mercado, el diseño y la coordinación de proyectos, incluyendo la construcción, la comercialización y post-venta, todo lo cual le
permite contar con unidades de alto nivel de especialización y con economías
de escala en las zonas en que opera.
Amplia distribución geográfica
Distribución geográfica en base a venta de proyectos en ejecución de
salfacorp
La Compañía sigue una estrategia consistente en reducir su exposición a la
volatilidad de una determinada zona geográfica, manteniendo operaciones a
lo largo del país. Esto la ha convertido en la inmobiliaria con mayor diversificación geográfica de Chile. Actualmente SalfaCorp se encuentra desarrollando 75
proyectos en 26 localidades ubicadas en las ciudades Antofagasta, La Serena,
Viña del Mar, Santiago, Concepción, Temuco, Valdivia, Osorno, Puerto Montt y
Punta Arenas. Esta estrategia es especialmente relevante en períodos de mayor
volatilidad como el vivido este año, ya que mientras algunos productos y zonas
han visto restringidas sus ventas, hay zonas y productos que han mostrado
mayor fortaleza como el Norte de Chile y los productos de precio medio alto, lo
que permite ventas consolidadas más estables.
II
6%
IV
2%
V
15%
RM
60%
Proyectos de Casa: 2
Proyectos de Departamento:2
Proyectos de Casa: 1
Proyectos de Departamento:1
Proyectos de Casa: 5
Proyectos de Departamento: 6
Participación de mercado de SalfaCorp pro forma1 en la industria
inmobiliaria en Chile (MM $ a SEPTIEMBRE 2008)
IX
3%
VIII
6%
XII XIV
X
1% 2%
5%
Fuente: SalfaCorp S.A
Proyectos de Casa: 22
Proyectos de Departamento: 18
Distribución geográfica de promesas de la industria (unidades)
Proyectos de Casa: 3
Proyectos de Departamento: 3
5,50%
4.000.000
3.500.000
MM $
3.000.000
2.500.000
Proyectos de Casa: 2
4,30%
Proyectos de Casa: 2
3,70%
3,20%
Proyectos de Casa: 5
RM
63%
2.000.000
1.500.000
1.000.000
Regiones
37%
500.000
0
2004
2005
TAMAÑO DE LA INDUSTRIA (MM$)
2006
2007
PART. MERCADO
Proyectos de Casa: 2
38
Fuente: Estimación de LarrainVial en base a cifras de Collect Investigaciones de Mercado, Cámara Chilena de la
Construcción y SalfaCorp
1. Pro forma consolidando las ventas Aconcagua
Fuente: SalfaCorp S.A.y Cámara Chilena de la Construcción (Match 23, agosto de 2008)
Proyecto Casas La Hacienda Huechuraba, RM.
39
Cuadro de recepciones 2008E (unidades)
Meses para agotar stock (medido en unidades, nacional) (*)
7.000
22
19,2
20
18
5.000
16
14
12
10
8
6
may04
nov04 may05
nov05 may06
nov06 may07
nov07 may08
Fuente: LarrainVial según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción
(*): Stock de viviendas en unidades al final de período / venta mensual promedio de los últimos 12 meses
Mix de productos de SalfaCorp en base proyectos en ejecución (UF)
Edificios sobre
5 pisos
20%
Edificios 4
pisos
15%
Casas
65%
Mix de producto con enfoque en casa
Estacionalidad en la escrituración
Otro elemento que distingue a SalfaCorp es que posee un mix de ventas que incorpora distintos tipos de producto. El año 2008 las ventas están compuestas
por un 65% de casas, 15% de departamentos de media densidad (4 o 5 pisos)
y un 20% de edificios en altura. Los proyectos de casas y de departamentos de
baja altura permiten adecuar rápidamente la velocidad de la construcción a la
velocidad de la demanda, y consecuentemente permite mantener bajos niveles
de stock.
Es habitual en la industria y en la Compañía que las recepciones municipales
de etapas tengan una mayor concentración en el segundo semestre, dado que
el ciclo más frecuente de construcción de casas tiende a privilegiar urbanizaciones e inicios durante el primer trimestre, lo que resulta en términos de edificación el segundo semestre. Como consecuencia de ello, la escrituración de
los proyectos de la Compañía a lo largo del año presenta un marcada estacionalidad concentrándose en el segundo semestre y particularmente en el último
trimestre del año.
El tiempo promedio para agotar la oferta disponible de vivienda en el mercado
ha pasado de 14,3 meses a 19,2 meses entre diciembre de 2006 y septiembre de 2008, lo que se explica por un incremento en la oferta que no ha sido
acompañado por aumentos equivalentes en la demanda agosto de 2008 y por
una contracción en la demanda a partir de septiembre del presente año. En el
segmento de casas, el tiempo para agotar la oferta disponible alcanza los 11,3
meses en comparación a los 25,0 meses para departamentos, con un aumento
de 29,5% y 34,7% meses entre diciembre de 2006 y septiembre de 2008, respectivamente.
El mayor enfoque de SalfaCorp en el desarrollo de casas es actualmente una
ventaja ya que este segmento presenta menores niveles de oferta que el mercado de departamentos. A septiembre de 2008 la Compañía contaba con aproximadamente 17 meses de stock de viviendas en desarrollo y terminadas, considerando para ello la velocidad de ventas promedio de 2008, lo que es inferior
al promedio de la industria que se deduce de la información obtenida de la
Cámara Chilena de la Construcción.
N° DE VIVIENDAS
Meses
100%
6.000
71%
4.000
3.000
2.000
23%
1.000
0
mar-08
jun-08
Recepción acumulada
sep-08
dic-08
% recepción / esperado 2008
Portfolio de terrenos
SalfaCorp tiene una posición en terrenos por más de 1.700 hectáreas aptas para
desarrollo urbano, en posiciones estratégicamente seleccionadas en las principales urbes del país. Estas posiciones permiten garantizar la disponibilidad de
suelo para desarrollo futuro a costos competitivos, así como capitalizar la plusvalía que se va generando producto de la acción de desarrollos en dicha zonas,
tanto en el ámbito habitacional, como comercial y de equipamiento.
Es especialmente destacable que aproximadamente un 60% de la superficie de
desarrollo es controlada bajo esquemas de opciones y convenios que permiten
ir comprando la tierra a sus propietarios originales en la medida que se va
requiriendo, y no constituyen obligaciones financieras para la Compañía. Lo
anterior permite disminuir las necesidades de caja asociadas a la compra anticipada de terrenos y al mismo tiempo calzar los flujos de la operación.
Fuente: SalfaCorp S.A.
Posicionamiento de terrenos de SalfaCorp por zona geográfica
Ubicación
Hectáreas totales
% del total
Zona Norte
Zona Central
Zona Sur
Total
367
857
498
1.722
21,3%
49,8%
29,0%
100,0%
Fuente: SalfaCorp S.A.
Características del banco de terrenos de SalfaCorp
Diversificación por precio
N° potencial de viviendas
Valor libro de terrenos propios
Valor libro de terrenos totales
Por último, SalfaCorp cuenta con un amplio portfolio de proyectos que van
desde las UF 900 a las UF 15.500, atendiendo de esta manera a los segmentos
socioeconómicos altos, medios y medios-bajos.
Fuente: SalfaCorp S.A.
Fuente: SalfaCorp S.A.
32%
70.000 unidades
$65.233 millones
$220.000 millones
ESTRUCTURA DE Financiamiento del banco de terrenos de SalfaCorp
Ventas por segmento de precio de proyectos en ejecución de SalfaCorp versus la industria (monto)
Mix de productos de la industria (unidades)
Ha. con caja y
bancos
17,2%
90%
79%
Ha. con promesa
28,4%
80%
70%
Casas
43%
60%
53%
Ha. con
convenio
14,2%
50%
40%
Edificios
57%
30%
23%
20%
15%
12%
10%
3%
6%
9%
0%
< UF 3.000
UF 3.000-5.000 UF 5.000-10.000
SalfaCorp
40
Fuente: LarrainVial y Cámara Chilena de la Construcción
Ha. con opción
40,1%
> UF 10.000
Industria
Fuente: SalfaCorp S.A.
Fuente: SalfaCorp S.A.y Collect Investigaciones de Mercado
41
Evolución de ventas inmobiliarias de SalfaCorp pro forma1
(escrituras en UF a sept. 2008)
8.000.000
CAGR: 21,1%
7.000.000
6.000.000
36,6%
Crecimiento
Proyecto Casas Ciudad del Este , Región Metropolitana
Corto plazo
2.000.000
4.000
3.000
2.000
1.000
A septiembre de 2008, el número de viviendas escrituradas por SalfaCorp, fue
de 2.156 unidades, un 17,5% superior al mismo período del año anterior, en tanto que el número de viviendas promesadas fue de 2.860 unidades, es decir un
7,1% de aumento. No obstante el aumento en el número de viviendas escrituradas a septiembre de 2008, éstas sólo representan aproximadamente un 50%
de las unidades que se esperan escriturar en el año 2008, hecho que se explica
por la marcada estacionalidad en la escrituración de los proyectos de casas en
el país, a diferencia de lo que sucede con los proyectos de vivienda en altura.
0
2004
2005
2006
2007
sep-07 sep-08
ESCRITURAS
PROMESAS
Distribución de la población Año 2007
EDAD
100.000.000
80.000.000
4,9%
60.000.000
40.000.000
20.000.000
0
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
jun-07 jun-08
42
BCU 10
sep-08
Distribución de la población esperada Año 2020
75-79
70-74
66,2% de la población es
mayor de 20 años
65-69
-Mayor demanda de viviendas
60-64
-73,1% de la población es
mayor de 20 años
55-59
55-59
50-54
50-54
45-49
45-49
40-44
40-44
35-39
35-39
30-34
30-34
25-29
25-29
20-24
20-24
15-19
15-19
10-14
10-14
5-9
5-9
0- 4
0
0- 4
0
Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas.
CREDITO VIVIENDA (*)
Tasa
UF
(%)
Fuente:
Bancoanual
Central de
Chile,
Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras y Bloomberg
(*): Créditos de vivienda en base a Mutuos Hipotecarios Endosables con plazo entre 8 y 12 años
70-74
500.000
BTU 20
sep-07
2
75-79
N˚ HABITANTES
Fuente: Estudio Collect Investigaciones de Mercado S.A.
3
80+
60-64
120.000.000
4
80+
65-69
Evolución de las promesas de compraventa de departamentos y casas en el Gran Santiago
(excluye el segmento de viviendas sociales, monto en UF)
5
sep-06
Si bien algunos de los factores que determinan la demanda de viviendas en el
corto plazo no se ven del todo alentadores, los fundamentos de la industria
para el mediano y largo plazo se mantienen sólidos. En base a información del
Instituto Nacional de Estadísticas, en los próximos 12 años, producto de las
altas tasas de natalidad de los años 80 y la mayor esperanza de vida, habrá más
de 2,8 millones de habitantes adicionales mayores de 20 años, los que corresponden al perfil de compradores de viviendas en Chile. Considerando que en
2007 se vendieron aproximadamente 100.000 viviendas privadas y sociales en
el país, y que fueron adquiridas por parejas y personas solteras en una razón de
2 a 1, tenemos que, sólo por esta variable, la demanda de viviendas en los próximos 15 años debiera crecer a una tasa por sobre un 3,5% compuesto anual.
Fuente: SalfaCorp S.A.
1. Pro forma consolidando Aconcagua
UF
6
Largo Plazo
sep-05
Las condiciones de mercado para el rubro inmobiliario han estado cambiando
producto de la caída en las expectativas económicas derivada de la alta volatilidad resultante de la crisis sub-prime en EE.UU., el incremento de la inflación
y condiciones crediticias más restrictivas para los adquirientes de vivienda. Sin
embargo, la adopción de mejores prácticas en la comercialización de viviendas,
la diversificación de proyectos por producto (casas y departamentos), geografía
(zona norte, centro y sur) y precio (desde UF 900 hasta UF 15.500), y la generación de proyectos inmobiliarios con valor agregado permiten a SalfaCorp
enfrentar en buen pie este nuevo escenario.
5.000
7
sep-04
6.000
8
sep-03
Evolución de unidades escrituradas y promesadas de SalfaCorp
pro forma1
9
sep-02
Fuente: SalfaCorp S.A.
1. Pro forma consolidando Aconcagua
Tasas de financiamiento para la vivienda: Las tasas de financiamiento de largo
plazo han aumentado levemente entre septiembre de 2007 y septiembre de
2008 (en 0,21% el BTU20 y en 0,42% el BCU10), sin embargo los actuales
niveles aún son atractivos para los adquirientes de vivienda en comparación a
los niveles de tasas previos a junio de 2005.
sep-01
sep-07 sep-08
sep-00
2007
sep-99
2006
sep-98
2005
EDAD
2004
sep-97
0
Evolución de tasas en UF relevantes para el financiamiento de la
vivienda
sep-96
1.000.000
La industria inmobiliaria en la Región Metropolitana, en tanto, experimentó
una disminución de 4,9% a junio de 2008 según cifras de Collect Investigaciones de Mercado en el Gran Santiago.
%
Salfacorp mantiene un portfolio de alternativas de desarrollo futuro que responde a un plan estratégico de largo plazo, orientado a seguir diversificando su
base de negocios en Chile, y continuar aprovechando las oportunidades de crecimiento especialmente en productos, tramos de precio y zonas geográficas en
las que aún tiene una presencia baja. Sin perjuicio de lo anterior, la Compañía
ha tomado debida consideración de la coyuntura por la que atraviesa la economía mundial y local, llevándola a enfocar los esfuerzos en optimizar la gestión
de la base de proyectos existentes, y limitar los nuevos emprendimientos a un
grupo reducido y selectivo de iniciativas muy competitivas. En concreto hay
proyectos de envergadura y de largo plazo, la mayor parte de ellos mediante
asociación con propietarios, en los que la Compañía se encuentra trabajando
a la espera de las condiciones adecuadas para iniciar su comercialización. La
Compañía estima que estas acciones le permitirán crecer a un ritmo más acotado y al mismo tiempo posicionarse para capitalizar las oportunidades cuando
las condiciones del mercado de corto plazo mejoren.
sep-95
3.000.000
sep-94
4.000.000
sep-93
UF
5.000.000
1.000.000
1.500.000
500.000
1.000.000
1.500.000
N˚ HABITANTES
43
2.2.4 Área de desarrollo
Evolución de la esperanza de vida en Chile
AÑOS
Otros elementos alentadores para la demanda de vivienda son las nuevas tendencias sociales y culturales de Chile. Cada vez más, proliferan nuevos tipos
de demandantes de viviendas diferentes a los núcleos familiares tradicionales:
jóvenes independizándose tempranamente, adultos sin hijos, mujeres incorporándose al mundo laboral y familias con menor número de hijos. Lo anterior
se ve reflejado en un menor tamaño medio del hogar en Chile, que según los
censos de 1992 y 2002, ha pasado de 4,6 a 3,6 habitantes por hogar, respectivamente; disminución que si bien es positiva para la demanda por viviendas,
muestra que aún queda espacio para que disminuya en comparación a países
como Estados Unidos y España donde este indicador es de 2,6 y 2,9 respectivamente. Por último, de acuerdo a estimaciones de la Cámara Chilena de la Construcción en el año 2004 y a estimaciones realizadas por el Gobierno, existía un
déficit de entre 400-700 mil viviendas, de las cuales aproximadamente un 20%
corresponderían a viviendas privadas, es decir, unos 2,0 a 2,5 años de venta.
80
78
76
74
72
70
68
66
64
62
60
58
El área de desarrollo está orientada a crear y administrar negocios de valor
agregado para las unidades operativas de la Compañía, por medio de la gestión
de procesos relacionados a la estructuración de un poder de compra, la administración de activos fijos y la entrega de servicios de mantención, entre otros.
Actualmente, sólo la filial Revesol provee de servicios a terceros, generando
una venta y EBITDA de US$ 22,5 millones y US$ 2,8 millones, respectivamente
en el año 2007. Los negocios de esta área se detallan a continuación:
1970
1980
En consideración a lo anterior estimamos que el crecimiento de largo plazo de
la industria se ve promisorio, más allá de los ciclos propios de la industria y de
coyunturas como la actual.
1990
• Revesol, empresa del rubro metalúrgico que genera soluciones para
el transporte de materiales en sectores industriales, básicamente para
cliente mineros (ventas a terceros estimadas 2008: US$ 30 millones)
2000
AMBOS SEXOS
• Salfa Comercial, dedicada a la administración y eficiencia de las compras
consolidadas del grupo, tanto a nivel nacional como internacional (venta
interna estimada 2008 US$ 100 millones). Cabe destacar que desde el año
2006, SalfaCorp cuenta con una oficina de compras en Shangai, China.
Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas - CELADE
• Salfa Rentas, orientada a la generación y administración de las inversiones de largo plazo en bienes raíces de la sociedad (venta interna estimada 2008 US$ 5 millones).
Tamaño medio del hogar
Personas x hogar
Proyecto Hierro Atacama Planta Magnetita, Copiapo III Región.
4,5
4
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
• Vivacop, empresa prestadora de servicios de escrituración y procesos
hipotecarios para el área Inmobiliaria (venta interna estimada 2008 US$
6 millones).
• Maqsa, empresa que gestiona los activos en maquinaria y equipos de
SalfaCorp. (venta interna estimada 2008 US$ 50 millones).
Chile
España
CENSO 1992
EE.UU.
CENSO 2002
Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas de Chile y España, y US Census Bureau.
Principales Competidores
Brotec-Icafal
Enaco
Euro
Guzmán Larraín
Imagina
Los Silos
Manquehue
Paz
Pocuro
PY
Simonetti
Socovesa
44
Proyecto Edificio Geocentro Teatinos, Región Metropolitana
Casas
Departamentos
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
45
INVERSIÓN EN EXPLORACIÓN MINERA EN PERÚ
500
US$ millones
400
2.2.5 Área internacional
300
200
100
0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Perú
Con la adquisición de la empresa de gerenciamiento de proyectos de construcción Des & Sal S.A.C. y la empresa constructora HV S.A. Contratistas, SalfaCorp
es hoy una de las empresas líderes en construcción en Perú. Se espera que para
el año 2008, de acuerdo al backlog de proyectos a septiembre de 2008, las ventas superen los US$ 100 millones, es decir 3,7 veces más de lo que vendieron
ambas empresas el 2007.
de 2008 el sector construcción ha presentado un crecimiento promedio de 19,8%, el que
se compara positivamente con el 10,3% de crecimiento del PIB.
En particular, los principales negocios que SalfaCorp desarrolla hoy en Perú son Montaje Industrial y Obras Civiles, los que presentan un gran potencial asociado a los siguientes factores:
Obras civiles
Perú presenta un atractivo especial para SalfaCorp, toda vez que las proyecciones de crecimiento del país y en particular del sector construcción son alentadoras, junto al hecho de que una parte los clientes son los mismos a los que atiende en Chile. La industria de la construcción en Perú es una de las industrias de
mayor relevancia en la economía del país, representando en promedio durante
los últimos 5 años un 14,2% del Producto Interno Bruto (PIB) peruano. Durante
el año 2007, el sector construcción creció un 16,6% (siendo la tasa más alta
desde 1995) mientras que el PIB creció un 8,9%. Asimismo, el primer semestre
El crecimiento de la industria de la construcción se ha visto influenciado en gran medida
por proyectos de inversión en tiendas por departamento, supermercados, centros comerciales y locales especializados en ventas de artículos de ferretería y mantenimiento del
hogar, dentro de los que se destacan el Grupo Falabella, Supermercados Peruanos, Ripley, Grupo Cencosud-Wong e Inmuebles Panamericana (Parque Arauco–Wiese), entre
otros. Otros sectores como el hotelero, educación, salud e infraestructura de uso público
presentan positivas perspectivas de crecimiento.
Montaje industrial
El sector minero ha presentado un importante crecimiento en los últimos años,
lo que se ve reflejado en un fuerte crecimiento de la inversión en explotación minera. Pese a que Perú es el primer productor de oro, plata, zinc, estaño y plomo
de América Latina, y el segundo productor de cobre y molibdeno, sólo el 10% del
territorio con potencial minero ha sido explorado, existiendo un enorme potencial de crecimiento para la industria minera. Esto se ha visto reflejado en un significativo backlog de proyectos de inversión el que, de acuerdo al Ministerio de
Energía y Minas de Perú, asciende, a US$ 23.903 millones a julio de 2008, lo que
equivale a 15,6 años de operación, en base a la inversión realizada el año 2007.
El auge en la industria de la construcción puede verse reflejado en el aumento
de las importaciones de bienes de capital, las que han presentado un crecimiento anual compuesto de un 30% en los últimos 6 años.
Fuente: CEPAL
Status del Backlog de proyectos de minería EN PERÚ (julio de 2008)
Inversión Total=
US$ 23.903
Ampliaciones
12%
Inversión
confirmada
18%
En exploración
59%
Backlog de proyectos contratados y en ejecución en Perú (sept. 08)
Obra
Mandante
Área de negocio
Fecha de Inicio
Edificio Metrópoli - BB.RR
Metro - Ate
Metro - Parcela H
Mall los Jardines Trujillo
Mall Aventura Bellavista
CD Química Suiza
Metro Fast Chinchayán
Supermercados Peruanos
Supermercados Peruanos
Supermercados Peruanos
Supermercados Peruanos
Supermercados Peruanos
Ibañez Solano Hnos. SRL
Corporación Wong
Corporación Wong
Malls Perú S.A.
Aventura Plaza
Química Suiza S.A.
Corporación Wong
Plaza Vea Trujillo
Plaza Vea Ica
Plaza Vea Lima I
Plaza Vea Lima II
Estación de Servicio
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Feb-08
May-08
Oct-08
May-08
Jul-08
May-08
Ago-08
Oct-08
Oct-08
Oct-08
Oct-08
Oct-08
Fuente: Banco Central de Reserva del Perú.
mar-08
sep-07
mar-07
sep-06
mar-06
sep-05
mar-05
sep-04
mar-04
sep-03
mar-03
sep-02
mar-02
MM US$
Evolución de importaciones de bienes de capital DE PERÚ
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
3.000
2.500
US$ MILLONES
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
46
Fuente: Ministerio de Energía y Minas, julio 2008
Proyección de las inversiones de las principales empresas de
retail en Perú
Variación PIB del país y PIB construcción
PIB
Con estudio
de factivilidad
11%
2.000
1.500
1.000
500
0
jun-02
jun-03
jun-04
jun-05
jun-06
jun-07
jun-08
IMPORTACIONES DE BIENES DE CAPITAL
2008
2009
2010
2011
PIB CONSTRUCCIÓN
Fuente: Banco Central de Reserva del Perú.
Fuente: LarrainVial en base a información de empresas de retail
Heavy Lift, Ampliación Planta Inacesa, Horno de Cal N°3, Antofagasta II Región
47
3
48
Consideraciones de
Inversión
49
3.1
Atractivos de inversión
3.1.1 Generales
Sólido desempeño histórico
Cambio de escala
Estructura organizacional para administrar el crecimiento
Superando expectativas
SalfaCorp ha demostrado una destacada capacidad para crecer de forma sustentable y rentable en el tiempo. Es así como desde los años 2000 a 2007, la
tasa real compuesta anual de crecimiento de las ventas y EBITDA fue de 27%
y 37%, respectivamente. A septiembre de 2008, la variación real de las ventas
y EBITDA pro forma (considerando Aconcagua) fue de 45% y 39%, respectivamente. La experiencia a lo largo de sus 79 años y su habilidad para crecer, tanto
en períodos de bonanza como de mayor estrechez económica confirman el
liderazgo de la Compañía en Ingeniería y Construcción.
Producto del fuerte crecimiento del área de Ingeniería y Construcción, de la expansión internacional en Obras Civiles en Perú y de la fusión con Aconcagua,
SalfaCorp ha pasado de administrar activos por $133.000 millones a $513.000
millones entre septiembre de 2006 y septiembre de 2008, respectivamente (sin
considerar el “menor valor en inversiones”). La Compañía es capaz de administrar adecuadamente el crecimiento, mantener un capital humano motivado y de
primer nivel, fusionar dos compañías, construir simultáneamente más de 130
proyectos, lograr la satisfacción de sus clientes y proyectar un 10% de sus ventas
del año en el extranjero. El tamaño actual de SalfaCorp le permite tener economías de escala en la adquisición de materiales de construcción, en los gastos de
administración y ventas inherentes al funcionamiento de sus filiales, en la logística y procesos operativos, y en todas las actividades del desarrollo inmobiliario.
Para que una empresa crezca sin comprometer la calidad o fortaleza de sus
operaciones, el crecimiento debe ser activamente planeado y ejecutado, desde
la estrategia hasta la logística. SalfaCorp se encuentra constantemente fortaleciendo su estructura organizacional mediante capacitaciones, incorporación de
personal experimentado, retención de talentos y programas de Stock Options,
entre otros. De esta manera, la Compañía posee las personas adecuadas, en
el lugar adecuado y en el tiempo adecuado, asegurándose que cuenten con la
tecnología, los recursos y los medios para llevar a cabo su trabajo.
SalfaCorp se caracteriza por el cumplimiento de los compromisos adquiridos.
Durante la Apertura en Bolsa en octubre de 2004, LarrainVial entregó al mercado proyecciones de resultados en base a información de la Compañía. Desde
entonces, la Compañía ha cumplido y superado con creces las metas de utilidad propuestas para todos los años.
Total de activos administrados (excluye el menor valor de
inversiones generado por fusión con Aconcagua; $ septiembre de 2008)
45%
120.000
500.000
100.000
286% de crecimiento
400.000
80.000
300.000
60.000
HORAS
CAGR: 27%
MM $
MM $
600.000
450.000
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
200.000
100.000
2000 2001 2002 2003
2004 2005 2006
2007
Utilidad real versus proyectada en la Apertura a Bolsa, en $ de
septiembre de 2008 (pro forma EXCLUYENDO resultados de Aconcagua)
Evolución N° de horas de capacitación anuales
MM $
Evolución de las ventas de SalfaCorp ($ de septiembre de 2008; pro
forma a partir de 2003)1
Su constante preocupación por el capital humano y su sólida estructura operacional le permitieron a SalfaCorp fusionar la Compañía y tomar control de 50
obras de Aconcagua en 5 meses.
40.000
20.000
sep-07 sep-08
0
0
sep-06
sep-07
2005
sep-08
2006
PROFESIONALES
Fuente: SalfaCorp S.A.
1. Pro forma consolidando los resultados de Aconcagua
Fuente: SalfaCorp S.A.
Fuente: SalfaCorp S.A.
2007
sep-08
TRABAJADORES OBRAS
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
47%
2004
2005
PROY. APERTURA BOLSA 2004
2006
2007
REAL
Fuente: LarrainVial y Superintendencia de Valores y Seguros
Evolución de EBITDA de SalfaCorp ($ de septiembre de 2008; pro
forma a partir de 2003)1
40.000
35.000
39%
CAGR: 37%
MM $
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2000 2001
2002 2003
2004
2005 2006
2007
sep-07 sep-08
Fuente: SalfaCorp S.A.
50
1. Pro
forma consolidando los resultados de Aconcagua
EBITDA: resultado operacional + depreciación + amort. de intangibles + ut. neta inv. emp. rel. – interés minoritario
51
3.1.2 Ingeniería y construcción
Sólida posición financiera
Amplio potencial de crecimiento
SalfaCorp participa en negocios que, si bien son distintos, son complementarios. Esto le permite compartir conocimientos y estructuras de apoyo a los
negocios; entregar soluciones únicas y de acuerdo a las necesidades de cada
cliente; y al mismo tiempo diversificar sus fuentes de ingreso en negocios,
cuyas demandas responden a factores no relacionados entre si. La expansión
internacional le permite a la Compañía contar con nuevas fuentes de ingreso,
potenciar su relación con clientes internacionales y escalar aún más el conocimiento y tamaño de la operación.
Desde la apertura en bolsa en octubre de 2004, SalfaCorp ha mantenido un
activo manejo financiero, profundizado su relación con el mercado de capitales
de Chile a través de emisiones de efectos de comercio por US$ 48,7 millones y
emisión de bonos corporativos de largo plazo por US$ 120 millones. Estos recursos han sido utilizados para disminuir el costo de financiamiento, sustituir
deuda de corto plazo y diversificar las fuentes de financiamiento. Estas iniciativas permiten fortalecer la posición competitiva de la Compañía, generar un mix
balanceado “deuda versus capital” y “deuda de corto plazo versus deuda de
largo plazo” acorde a los flujos y las rentabilidades del negocio.
Chile posee un potencial de inversión en infraestructura productiva de más
de US$68.700 millones, equivalentes a aproximadamente 4 años de gasto en
construcción en base a los niveles del año 2007. El fuerte desarrollo minero, impulsado por el alza en el precio de los commodities, en particular el cobre, junto
a los altos costos de energía en Chile, se han traducido en un fuerte aumento
en el backlog de proyectos de Montaje Industrial a nivel nacional. El prolongado
período que contemplan este tipo de proyectos, permiten prever una inversión
estable y creciente para los próximos años en el negocio de Montaje Industrial,
particularmente en energía y minería.
Ventas por unidad de negocios estimadas a diciembre de 2008
Ingeniería y Desarrollo
construcción
2%
Perú
9%
Inmobiliaria
28%
Perú en tanto, presenta atractivas tasas de crecimiento para la industria de
la construcción, presentando un crecimiento promedio de 19,8% durante el
primer semestre de 2008. Este crecimiento se explica de manera importante
por los proyectos inversión de las grandes empresas chilenas de retail, con las
cuales SalfaCorp cuenta con una estrecha relación. Otro factor que explica este
crecimiento es la inversión minera. Actualmente Perú cuenta con un backlog
de US$ 23.903 millones lo que equivale a 15,6 años de operación, en base a la
inversión realizada el año 2007.
El amplio potencial de crecimiento en el área Ingeniería y Construcción, tanto
en Chile como en Perú, sumado al liderazgo y la experiencia de SalfaCorp en
este negocio, deja a la Compañía en una posición privilegiada para capturar el
crecimiento esperado para los próximos años.
Proyecto Hipogeno, Minera Carmen de Andacollo, IV Región
Evolución del Backlog de proyectos de inversión en Chile
(millones de US$)
80.000
68.745
70.000
60.000
54.215
50.000
39.103
40.000
MM US$
Robusto modelo de negocios
30.000
24.126
29.391
20.000
10.000
Exitosa internacionalización
Ingeniería y
construcción
Chile
61%
0
2004
En 2008, la Compañía inició su expansión internacional al adquirir la empresa
de ingeniería Des & Sal y la empresa constructora HV Contratistas en Perú.
Tras un año y medio de operación, la Compañía cuenta con un backlog de 12
proyectos, con ventas esperadas para 2008 por sobre los US$ 100 millones.
Fuente: SalfaCorp S.A.
2005
2006
2007
2008
BACKLOG
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción (Mach 23), Corporación de Bienes de Capital y LarrainVial.
EBITDA por unidad de negocios (últimos 12 meses a septiembre
de 2008)
Backlog de proyectos contratados y en ejecución en Perú (sept. 08)
Inmobiliaria
30%
Ingeniería y
construcción
70%
52
Fuente: SalfaCorp S.A.
Obra
Mandante
Área de negocio
Fecha de Inicio
Edificio Metrópoli - BB.RR
Metro - Ate
Metro - Parcela H
Mall los Jardines Trujillo
Mall Aventura Bellavista
CD Química Suiza
Metro Fast Chinchayán
Supermercados Peruanos
Supermercados Peruanos
Supermercados Peruanos
Supermercados Peruanos
Supermercados Peruanos
Ibañez Solano Hnos. SRL
Corporación Wong
Corporación Wong
Malls Perú S.A.
Aventura Plaza
Química Suiza S.A.
Corporación Wong
Plaza Vea Trujillo
Plaza Vea Ica
Plaza Vea Lima I
Plaza Vea Lima II
Estación de Servicio
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Obras Civiles
Feb-08
May-08
Oct-08
May-08
Jul-08
May-08
Ago-08
Oct-08
Oct-08
Oct-08
Oct-08
Oct-08
53
Amplio potencial de los nuevos negocios
Relación con clientes y valor agregado
Record en la adjudicación de contratos
Universidad Santo Tomás, La Serena IV Región
La Compañía está posicionada para capitalizar, a través de su cercana relación
con una diversa base de clientes y su alcance geográfico, las tendencias positivas en ciertos mercados en que no estaba presente. Los nuevos negocios a
los que SalfaCorp ha ingresado durante 2008 son Mantención Industrial, construcción de túneles y puertos, gestión de proyectos inmobiliarios estructurados
y Obras Civiles sumadas a Montaje Industrial en el extranjero. Para cada uno
de estos negocios, la Compañía ya cuenta con un backlog contratado. De esta
forma espera incrementar su tasa de crecimiento, tanto en ventas, como en
resultados.
La base de clientes de la Compañía se extiende a diferentes industrias, e incluyen empresas mineras, eléctricas, forestales, petroleras, de retail e industriales,
entre otras, así como también personas, empresas estatales y otros clientes
en Chile y Perú. SalfaCorp ha establecido sólidas relaciones de largo plazo con
clientes, proveyéndoles de un servicio de calidad, con valor agregado, en el plazo requerido y a un costo eficiente para el mismo. Estas relaciones, le permiten
entender de mejor forma los requerimientos del cliente y así entregar soluciones a la medida. Por último, la Compañía ha trabajado en la dirección de crear
relaciones de tipo asociativa con muchos clientes para la ejecución secuencial
o simultánea de distintos proyectos.
El backlog de proyectos contratados de SalfaCorp ha ido en aumento cada año,
llegando a una cifra récord en torno a los US$ 1.000 millones al 30 de septiembre de 2008. Lo anterior permite proyectar con un alto nivel de certeza la operación futura de la Compañía, habida consideración del hecho que la cartera de
proyectos a ejecutar se compone de inversiones debidamente planificadas por
los mandantes y con recursos ya comprometidos. El significativo crecimiento
experimentado por los sectores de Montaje Industrial y Obras Civiles en Chile
y Perú se ha traducido en una variación positiva de las ventas del área de Ingeniería y Construcción de aproximadamente 40% a septiembre de 2008. En
base a la cartera de proyectos a septiembre de 2008, se tiene que un 100%,
55% y 9% de las ventas esperadas para los años 2008, 2009 y 2010, respectivamente, ya se encuentra contratada. Cabe destacar el significativo aumento de
proyectos de Montaje Industrial en la composición del backlog de Ingeniería y
Construcción.
Principales clientes de SalfaCorp
Aker Solutions
Habilitación tienda Paris Home, La Serena IV Región
Amec
Bechtel Chile
BHP Billiton
CAP
Carmen de Andacollo
Celulosa Arauco
Cencosud
Clientes
Evolución del Backlog de proyectos de Ingeniería y Construcción
de salfacorp
Codelco
Colbún
1.200
Compañía Siderúrgica Huachipato
1.000
D&S
800
Falabella
Maire Tecnimont
MOP
US$ millones
Endesa
600
400
200
SKM Minmetal
SQM
Suez
0
mar-07
jun-07
MONTAJE INDUSTRIAL
sep-07
dic-07
mar-08
EDIFICACIÓN
jun-08
sep-08
OBRAS CIVILES
Xtrata
54
Proyecto Arauco y Constitución Torres de Enfriamiento, VIII Region
55
Fuente: SalfaCorp S.A.
Proyecto Central Termoeléctrica Guacolda, Atacama II Región
3.2
Factores de riesgo
3.1.3 Inmobiliaria
Diversificación por precio, producto y zona geográfica
Características del banco de terrenos de SalfaCorp
Los proyectos inmobiliarios de SalfaCorp se caracterizan por estar ampliamente diversificados según distribución geográfica, precio, y tipo de vivienda (casa
/ departamento).
N° potencial de viviendas
Valor libro de terrenos propios
Valor libro de terrenos totales
Actualmente SalfaCorp se encuentra desarrollando 75 etapas de proyectos inmobiliarios en 10 regiones del país, lo que le permite disminuir riesgos debido
a que la demanda de proyectos inmobiliarios a lo largo del país es determinada
por distintos factores de acuerdo a la zona en que se encuentren.
Por último, SalfaCorp cuenta con un amplio portfolio de proyectos que van desde las UF 900 a las UF 15.500, atendiendo de esta manera a los segmentos
socioeconómicos altos, medios y medios-bajos.
Banco de terrenos
Proyecto Casas Hacienda El Peñón , Región Metropolitana
Es importante destacar que aproximadamente un 60% de la superficie de desarrollo es controlada bajo esquemas de opciones y convenios que permiten ir
comprando la tierra a sus propietarios originales en la medida que se va requiriendo, y no constituyen obligaciones financieras para la empresa. Lo anterior
permite disminuir las necesidades de caja asociadas a la compra anticipada de
terrenos y al mismo tiempo calzar los flujos de la operación.
Variables Político-Legales: Las modificaciones o anuncios de cambio en las regulaciones pueden llevar a que algunos sectores económicos posterguen sus
inversiones, perjudicando de esta forma los resultados de la Compañía. Por su
parte, en el ámbito inmobiliario, los planes reguladores afectan el desempeño
del sector incidiendo directamente en la edificación habitacional y comercial.
Es así como una de las variables claves a considerar en el negocio inmobiliario
son los terrenos donde se van a llevar a cabo los proyectos; por lo tanto, los
cambios en los planes reguladores afectan a la inversión y constituyen un riesgo que las empresas deben considerar. Por otro lado, las modificaciones en las
políticas de inversión pública afectan el volumen de negocios del sector al igual
que los cambios en los sistemas de subsidio estatal a los compradores finales
de viviendas. Esta variable se percibe estable para el mercado en general producto de que hay coherencia en las políticas públicas en el largo plazo, y en particular a SalfaCorp le afecta en menor forma que al mercado, debido a que sus
políticas de inversión inmobiliaria están en el mercado spot y no en el mercado
especulativo de posiciones de largo plazo en áreas de probable expansión.
de insumos que no puedan traspasarse a precio en contratos ya establecidos.
En lo particular SalfaCorp tiene como política cubrir los descalces relevantes de
monedas que se generan en sus contratos al momento de la adjudicación de
estos. El área de ingeniería compromete el precio de los principales insumos de
cada propuesta al momento en que se formaliza la oferta a clientes.
Ahorro y Financiamiento: Variaciones en las políticas del mercado financiero
respecto del porcentaje de financiamiento de una vivienda, y a los plazos de los
créditos, modifican la velocidad de venta de un proyecto y en definitiva la mayor actividad del mercado. A mayor porcentaje de financiamiento y a mayores
plazos de pago, hay mayores expectativas de incrementar la velocidad de las
ventas inmobiliarias, y en definitiva una mayor actividad de este sector. Por otra
parte, condiciones más restrictivas para el otorgamiento de financiamiento por
parte de las instituciones financieras, hace reducir la velocidad de las ventas
inmobiliarias, disminuyendo así la actividad de este sector
Activos: La Compañía mantiene pólizas de seguros para todos sus activos muebles e inmuebles y para aquellos por los cuales mantiene contratos de arrendamiento. Estas pólizas cubren todo riesgo físico, perjuicios por paralización,
responsabilidad civil, manipulación de carga y descarga, entre otros.
Seguros: SalfaCorp mantiene cubiertos sus riesgos externos operacionales asociados al desarrollo de sus contratos con pólizas de seguro de todo riesgo de
construcción.
Abastecimiento: La Compañía presenta un riesgo acotado de abastecimiento,
debido a que mantiene una base diversificada de múltiples proveedores tanto
en Chile como en el extranjero. Desde el año 2006 SalfaCorp cuenta con una
oficina comercial en China para la búsqueda de abastecimiento de insumos de
la construcción desde Asia, negociando a nivel corporativo.
Contraparte: La Compañía mantiene una amplia y variada cartera de proyectos, con un nivel de endeudamiento acotado en cada uno de ellos; y además
mantiene una cartera atomizada de contratos lo que le permite disminuir su
dependencia con un cliente en particular.
Riesgo en Precios de Monedas e Insumos: La industria puede verse afectada por
variaciones en el tipo de cambio en el caso de contratos con obligaciones o derechos expresados en moneda extrajera, así como en el caso de alzas de costos
ESTRUCTURA DE Financiamiento del banco de terrenos de SalfaCorp
Ha. con caja y
bancos
17,2%
Tasas de Interés: El sector vivienda e infraestructura privada es sensible a la
evolución de las tasas de interés, ya que las variaciones de tasa son relevantes,
tanto en la demanda como para el inicio de nuevos proyectos. Si bien se han observado sucesivas alzas en las tasas nominales durante 2007 y 2008, no ha sido
así en las tasas reales las que aún permanecen bajo los promedios históricos.
Empleo: Los índices de empleo pueden afectar al sector inmobiliario, ya que un
factor para la decisión de compra de una vivienda es precisamente tener una cierta
estabilidad laboral y económica. Según el Banco Central de Chile la evolución de la
tasa de desempleo, que durante el primer semestre de 2008 se comportó al alza, se
vio revertida en los últimos meses, llegando a 7,8% en septiembre de 2008.
Por otra parte la Compañía cuenta con un mix de productos concentrado en casas,
las que tienen un ciclo de existencia menor que los edificios, lo que le permite a
la Compañía contar con una mayor flexibilidad para ajustar la oferta de viviendas.
SalfaCorp tiene una posición en terrenos por más de 1.700 hectáreas para el crecimiento futuro, equivalentes a aproximadamente 10 años de venta en base a la
actividad de 2007. SalfaCorp es actualmente la empresa con mayor posición de terrenos medido en número de hectáreas. El valor libro de los terrenos de SalfaCorp
corresponde al valor de adquisición de los mismos y no considera retasaciones.
70.000 unidades
$65.233 millones
$220.000 millones
Ciclos Económicos: Las industrias ligadas a los sectores construcción e inmobiliario son sensibles a los ciclos económicos, los que impactan de mayor o
menor forma según las especializaciones constructivas que desarrollen, como
a los segmentos de precios de las viviendas donde se ubican en el rubro inmobiliaraio. Salfacorp ha mitigado este riesgo al diversificar sus áreas de negocio,
operar en distintos países y focalizarse en la construcción de proyectos de Montaje Industrial de largo plazo y en el negocio inmobiliario de primera vivienda.
Ha. con promesa
28,4%
Ha. con
convenio
14,2%
56
Ha. con opción
40,1%
57
Proyecto Edificio Geocentro Amunategui, Región Metropolitana.
4
58
Análisis Finaciero
59
Proyecto Gaby Montaje Área, Calama II Región.
4.1
4.2
Las cuentas de los estados financieros de la Compañía muestran un importante crecimiento. En particular, en el año 2007 se produce un crecimiento de
un 204% en los activos, que se explica fundamentalmente por la fusión con
Aconcagua y por el crecimiento orgánico del área Ingeniería y Construcción de
SalfaCorp. A septiembre de 2008, en tanto, la Compañía muestra un crecimiento de 26,7% en los activos, lo que se explica por el significativo crecimiento
del área Ingeniería y Construcción, la expansión a Perú de esta misma área
y la incorporación de los activos de Inmobiliaria Fourcade, que habían sido
comprometidos de ser adquiridos por Aconcagua en 2007. Cabe señalar que
la fusión con Aconcagua fue materializada mediante un aumento de capital de
SalfaCorp, el cual fue suscrito en su totalidad por los accionistas de Aconcagua.
Los estados financieros incluyen los resultados de la fusión con Aconcagua a
partir del 1 de julio de 2007.
A continuación se presentan los estados financieros de SalfaCorp para los últimos 4 años y a septiembre de este año y del anterior.
Consideraciones generales
Proyecto Montaje, Construcción y Puesta en Marcha - Chancado y Molienda Fase II. División el Teniente Codelco, Rancagua VI Region.
Estados financieros consolidados
Estados de resultados consolidados resumidos1
Miles de pesos a septiembre de 2008
2004
2005
2006
2007
Sep-07
Sep-08
Ingresos de Explotación
Costos de Explotación
Margen de explotación
Gastos de Administración y Ventas
Resultado operacional
Utilidad inv. emp. Relacionadas
Gastos financieros netos
Amort. menor valor de inversiones
Otros
Resultado no operacional
Resultado Antes de Impuestos
Impuesto a la Renta
Resultado Antes de Interés Minoritario
Interés Minoritario
Amortización Mayor Valor de Inveriones
Utilidad del Ejercicio
EBITDA2
EBITDA + utilidad en empresas relacionadas
228.112.976
(204.126.454)
23.986.522
(16.057.184)
7.929.338
52.441
(1.883.857)
(23.424)
1.372.512
(482.327)
7.447.011
(859.381)
6.587.630
(46.298)
43.085
6.584.418
10.112.527
10.300.029
273.858.987
(245.081.160)
28.777.827
(16.325.296)
12.452.532
(547.501)
(2.435.538)
(80.755)
463.329
(2.600.465)
9.852.066
(1.602.747)
8.249.319
(139.532)
18.002
8.127.790
14.674.769
14.996.426
304.000.041
(269.524.045)
34.475.996
(17.619.907)
16.856.089
867.978
(3.240.784)
(45.804)
591.252
(1.827.358)
15.028.731
(2.391.780)
12.636.951
(50.616)
0
12.586.335
19.119.562
20.313.723
410.390.441
(343.510.441)
66.880.000
(31.931.942)
34.948.058
1.307.399
(5.774.261)
(1.853.963)
1.020.490
(5.300.334)
29.647.723
(4.952.323)
24.695.401
(1.356.253)
253.965
23.593.113
38.492.852
40.678.882
260.039.232
(225.243.567)
34.795.665
(19.261.898)
15.533.767
840.965
(2.955.832)
(920.283)
311.864
(2.723.286)
12.810.481
(2.343.897)
10.466.584
(54.245)
210.011
10.622.350
17.645.384
19.140.646
412.638.442
(361.588.472)
51.049.970
(27.467.477)
23.582.493
2.768.397
(8.663.114)
(3.203.815)
(819.271)
(9.917.803)
13.664.690
(2.420.021)
11.244.669
(287.060)
129.499
11.087.108
27.292.327
30.460.584
Mall y Torres Paseo Costanera, Puerto Montt X Región
1. Consolidado con Aconcagua a partir del 1 julio de 2007.
2. EBITDA: Resultado operacional + depresiación + amortización de intangibles.
60
Proyecto Cumbre San Damian, Región Metropolitana
61
Balance consolidado resumido2
Miles de pesos a septiembre de 2008
2004
2005
2006
2007
Sep-07
Sep-08
Consolidado
Activos Circulantes
Disponible
Cuentas por Cobrar
Existencias
Otros
Activos Fijos
Terrenos
Construcciones y obras de infraestructura
Maquinarias y equipos
Otros activos fijos
Depreciaciones
Otros Activos
Inversión en empresas relacionadas
Menor valor en inversiones
Otros
Total Activos
87.267.404
2.182.121
43.147.612
30.494.213
11.443.457
11.908.844
1.388.508
3.300.460
5.614.867
8.086.886
(6.481.878)
20.736.738
3.624.063
0
17.112.675
119.912.986
100.624.572
8.248.495
46.751.886
36.132.133
9.492.058
11.953.294
1.899.469
3.143.281
6.737.598
8.575.219
(8.402.273)
24.421.506
3.679.053
0
20.742.453
136.999.373
104.323.439
3.965.503
56.855.892
35.065.541
8.436.503
13.917.464
2.481.213
3.728.590
10.706.062
9.752.371
(12.750.771)
34.765.141
6.724.575
38.675
28.001.891
153.006.044
292.305.612
12.182.763
117.628.429
140.670.552
21.823.868
28.090.327
2.250.445
4.611.070
13.877.727
23.770.879
(16.419.794)
144.841.617
10.203.460
72.002.629
62.635.529
465.237.555
243.488.685
9.876.421
74.348.890
142.145.769
17.117.605
19.918.724
2.379.359
4.852.265
13.584.876
14.887.257
(15.785.033)
147.346.736
12.586.032
71.465.831
63.294.873
410.754.145
370.934.067
14.610.215
146.848.333
167.409.533
42.065.986
32.138.963
1.881.727
5.082.802
13.944.106
30.208.511
(18.978.183)
186.216.072
14.902.986
76.093.760
95.219.326
589.289.102
Total Pasivos Circulantes
Obligaciones financieras
Cuentas por pagar
Otros pasivos circulantes
Total Pasivos a Largo Plazo
Obligaciones con bancos e inst. fin. largo plazo
Otros pasivos largo plazo
Interés Minoritario
Total Patrimonio
Total Pasivos y Patrimonio
31.507.163
8.119.524
13.326.889
10.060.750
41.453.643
33.653.402
7.800.241
170.235
46.781.945
119.912.986
51.581.401
19.030.812
13.737.445
18.813.143
32.174.220
26.595.732
5.578.487
307.939
52.935.814
136.999.373
59.424.832
18.064.639
13.915.755
27.444.438
30.260.501
25.316.131
4.944.370
276.571
63.044.140
153.006.044
209.049.881
116.889.777
29.740.742
62.419.361
61.581.375
32.660.144
28.921.231
4.669.845
189.936.454
465.237.555
177.906.518
105.329.638
22.478.996
50.097.884
53.710.035
31.676.652
22.033.383
3.256.640
175.880.952
410.754.145
281.534.479
191.425.975
37.438.153
52.670.351
112.000.326
85.642.637
26.357.689
2.125.109
193.629.188
589.289.102
2004
2005
2006
2007
Sep-07
Sep-08
10,52%
3,48%
2,89%
18,7%
2,77
1,55
10,51%
4,55%
2,97%
16,3%
1,95
1,57
11,34%
5,54%
4,14%
21,7%
1,76
1,42
16,30%
8,52%
5,75%
18,7%
1,40
1,39
13,38%
5,97%
5,76%
12,8%
1,37
1,29
12,37%
5,72%
5,83%
13,0%
1,32
2,01
2. Consolidado con Aconcagua a partir del 1 julio de 2007.
Razones financieras
Margen de explotación / ventas
Margen operacional
Utilidad(1) / ventas
Utilidad / patrimonio(2)
Liquidez Corriente
Nivel de Endeudamiento (3)
Como se puede observar, entre los años 2004 y 2007, las ventas de la Compañía han mostrado un crecimiento anual compuesto de 21,6%. Este aumento
proviene de la expansión del área de Ingeniería y Construcción, el crecimiento
de Geosal y por el efecto de la fusión con Aconcagua a partir de julio de 2007.
Entre los años 2004 y 2007, el crecimiento anual compuesto de las ventas pro
forma de SalfaCorp, incluyendo Aconcagua a partir del año 2004, es de un
16,7%. A septiembre de 2008, en tanto, las ventas alcanzaron a M$ 412.683.442,
mostrando un incremento de 58,5% con respecto a las obtenidas en el mismo
período del año anterior. Este incremento se explica en un 78,7% por el aumento de las ventas de Ingeniería y Construcción, un 19,1% por el crecimiento de
las ventas del área inmobiliaria (producto de la incorporación de Aconcagua)
y la diferencia, al crecimiento del Área de Desarrollo (principalmente a ventas
de Revesol). Cabe destacar que el crecimiento de las ventas pro forma, consolidando Aconcagua a partir de enero de 2007, es de un 45,1% entre septiembre
de 2008 y septiembre 2007.
Los márgenes operacional y de explotación sobre ventas muestran un comportamiento creciente en el tiempo. Esto se explica en gran parte por un crecimiento del área Ingeniería y Construcción hacia nichos de mayor rentabilidad.
El aumento de los márgenes el 2007 se explica también por la incorporación
de Aconcagua durante el segundo semestre del mismo año. A septiembre de
2008, el margen de explotación en relación a las ventas disminuyó en un punto
porcentual con respecto a septiembre de 2007, lo que se debe a un cambio en
el mix de proyectos del área de construcción, explicado por un aumento puntual
en la proporción de proyectos de obras civiles y viviendas; alza en el costo de
materiales; y la venta de activos inmobiliarios de bajo margen adquiridos a Fourcade. Se espera que durante el último trimestre de 2008 se observe una mejoría
del margen de explotación producto de la mayor participación del área de Montaje Industrial en la facturación del segundo semestre. El margen operacional,
por su parte, se mantuvo prácticamente inalterado producto de una disminución de los gastos de administración y ventas en relación a las ventas, lo que es
reflejo de la eficiente estructura organizacional desarrollada por la Compañía.
(1): Utilidad: Utilidad antes de interés minoritario
(2): La razón financiera utilidad / patrimonio fue calculada en base a la utilidad de los últimos doce meses y el patrimonio promedio del período
(3): Nivel de Endeudamiento: Pasivos totales sobre el patrimonio más interés minoritario
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