Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre U N A S E R I E D E R E F L E X I O N E S C L A V E D E C B R E E N T R E S PA R T E S S E G U N D A PA R T E NAVEGAR A TRAVÉS DEL CAMBIO ESTRUCTURAL Temas que abordaremos ¿Qué cambios estructurales a largo plazo tendrán un impacto en la inversión en el sector inmobiliario comercial actual? ¿De qué manera impactan los cambios estructurales del mercado en el ciclo actual del sector inmobiliario? ¿Cómo repercute esto en una estrategia de inversión global? Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre NAVEGAR A T RAV É S D E L CA M BI O E S T RUCT URA L . Resumen Ejecutivo Identificar los factores cíclicos a corto plazo versus los Los impulsores estructurales tienen un impacto en la demanda estructurales a largo plazo. de inversión en el sector de bienes raíces comerciales. El sector inmobiliario comercial es una inversión a largo plazo. Si Los principales impulsores estructurales de la demanda de bien el costo y la duración del capital impactan en la relativa inversión incluyen: el incremento de capital de Asia y Medio importancia de consideraciones de aseguramiento específicas, Oriente, así como los cambios normativos pendientes y los inversionistas deben distinguir entre los factores cíclicos y los pronosticados que afectarán los mercados de inversión en el cambios estructurales a fin de tomar las mejores decisiones de sector inmobiliario, a través del impacto en las exportaciones de inversión. capital y el tratamiento que se le dé a dicho capital en los países objetivo. Las fuerzas estructurales determinan el sector inmobiliario mundial. Los Estas fuerzas están tiñendo el ciclo inmobiliario y ofrecen ideas fundamental (arrendatario) de bienes raíces comerciales. sobre cómo anclar las expectativas en un periodo de volatilidad. Los cambios en las preferencias de los arrendatarios (comprar impulsores estructurales influyen en la demanda versus rentar) han alterado de manera significativa la industria de multifamiliares. Las preferencias de los consumidores con respecto a las compras en línea han reformado la logística tradicional del sector industrial y del minorista. Los cambios en las preferencias respecto al cómo, dónde y cuándo se trabaja han reformado los requerimientos de espacio de las oficinas. 3 © 2016 CBRE, Inc. Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre NAVEGAR A T RAV É S D E L CA M BI O E S T RUCT URA L . El ciclo es la “curva” y los cambios estructurales son los “dobladores de la curva”. —Sp encer L e v y, Dir e c t o r d e I nv e s t i g a c i ó n p ara la s Am é r ic a s d e CBR E M Á S ALLÁ D E LA “CURVA” juego que están teniendo un impacto más duradero en el sector La naturaleza de la inversión en el sector de bienes raíces inmobiliario comercial a nivel mundial. En resumen, el ciclo es la comerciales siempre ha sido cíclica. Sus fortunas han subido o “curva” y los cambios estructurales son “dobladores de la curva”. bajado en sincronía con motores económicos más generales, como el crecimiento del empleo y las tasas de interés. En conversaciones privadas con CBRE, los propietarios e En el primer resumen ejecutivo de la Serie de Pensamientos Clave preguntas de sondeo acerca de temas estructurales, tales como: sobre el Capital Global de CBRE “Dirigiendo el capital global en ¿De qué manera impactará la enorme afluencia de capital inversionistas del sector inmobiliario mundial se han planteado tiempos de incertidumbre”, se ilustró la manera como las proveniente de Asia y Medio Oriente dentro del sector inmobiliario preocupaciones de los inversionistas a corto plazo respecto a comercial en el valor de los activos? ¿Los cambios normativos y temas macro como China, el precio del petróleo, la geopolítica, la fiscales pendientes harán que las “reglas de circulación” dentro incertidumbre de los bancos centrales y el crecimiento mundial, del sector inmobiliario comercial sufran un cambio fundamental? han encauzado la volatilidad del mercado en 2016. A su vez, dicha ¿Los continuos cambios en la manera como los inquilinos utilizan volatilidad ha conducido a que surjan preguntas acerca del ciclo los bienes inmuebles han dado un giro drástico en lo referente a del sector inmobiliario. las nociones tradicionales de oferta y demanda? En contra de la reciente volatilidad, existen otras tendencias en 4 © 2016 CBRE, Inc. Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre NAVEGAR A T RAV É S D E L CA M BI O E S T RUCT URA L . En este documento, nos enfocamos en estos tres factores Esto ha hecho que sea un imperativo acuciante el desplegar el estructurales a más largo plazo que están haciendo que el sector capital a nivel mundial con el fin de encontrar grandes inmobiliario comercial sufra cambios fundamentales. . oportunidades de inversión con alto rendimiento. Aunque nos enfocamos en los impactos que estos cambios a largo Lo que está dando forma a la ola son distintos inversionistas, entre plazo están teniendo en el mercado estadounidense, muchos de los que se encuentran: compañías aseguradoras, fondos soberanos las preocupaciones e implicaciones aplican también a Europa y a de inversión, fondos de pensiones, particulares con patrimonio Asia. En última instancia, creemos que ofrecen anclas con las elevado, desarrolladores y usuarios empresariales. Los costos de cuales encallar la estrategia del sector inmobiliario global en estos capital, zonas horarias, conjunto de competencias y vehículos de tiempos de incertidumbre. inversión de cada tipo de inversionista son muy diferentes, pero comparten la ambición por diversificar y expandir su participación C A MBIO ESTR U CTURAL 1: NUEVAS FUENT E S DE en los mercados extranjeros. A muchos inversionistas también los C A PITAL P R OV ENIENTES DE ASIA Y MEDIO O RI E NT E impulsa un enorme superávit en el ahorro dentro de sus países de Muchos años de rápido crecimiento económico y altas tasas de origen, lo que los fuerza a buscar activos a largo plazo, con ahorro han hecho que el centro gravitacional del mundo de las rendimientos altos a nivel mundial. reservas de capital global se desplace hacia Medio Oriente y Asia. El auge del patrimonio privado en Asia y Medio Oriente que desea tener exposición en el sector inmobiliario comercial es uno de los impulsores estructurales más significativos del cambio en el mercado. —Chr is Br e tt, Dir e c t o r d e I nv e r s i ó n I nt e r na c i o nal p ara el RU. 5 © 2016 CBRE, Inc. Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre NAVEGAR A T RAV É S D E L CA M BI O E S T RUCT URA L . Éste es sólo el inicio de un cambio estructural mayor en las inversiones en el sector inmobiliario comercial, ocasionado por los flujos de capital mundial. —Ma r c G iuffr id a , Di r e c t o r E j e c u t i v o d e M e r c ado s d e Ca p ita le s Glo b a l e s d e C B R E . En conjunto, se han convertido en un impulsor estructural que ha cálculo de inversión en el mercado inmobiliario comercial cambiado el mercado a través de un incremento sustancial en la estadounidense de $9.0 mil millones de dólares provenientes de demanda y los líderes de los mercados de capital de CBRE creen China, $10.5 mil millones de dólares de Singapur y $9.6 mil que esta tendencia continuará en el futuro previsible.1 millones de dólares de Medio Oriente. Los volúmenes previstos para 2016 son similares, de acuerdo con la Investigación de CBRE. Los inversionistas institucionales asiáticos han realizado importantes inversiones en el sector de bienes raíces comerciales Al mismo tiempo, las fuentes existentes aumentaron sus en sus países de origen, pero en años recientes, han colocado participaciones en el sector inmobiliario comercial extranjero, capital adicional en el extranjero. Una combinación de factores incluyendo grupos de aseguradoras de China y Taiwán, empresas está impulsando lo anterior. Un superávit en el ahorro en muchos inmobiliarias de China y fondos soberanos de inversión de países hace que los inversionistas busquen rendimientos a nivel Singapur. Asimismo, la inversión mundial de Medio Oriente mundial y los cambios normativos han permitido dichas proveniente de fondos soberanos de inversión aumentó durante el transacciones. Del mismo modo, su nivel de confort se está primer semestre de 2015, a pesar de los bajos precios del petróleo, elevando debido a que el sector inmobiliario comercial es un pero puede haber cierta presión en 2016, y en lo sucesivo, para activo tangible real y es una fuerza probada de ingresos estables vender activos si los precios siguen siendo bajos. Esto también en lo que respecta a propiedades de primer nivel. En respuesta a podría compensarse, en cierta medida, a través de los inversionistas este impulsor estructural, los inversionistas institucionales de con un elevado patrimonio y capital de desarrollo proveniente de Corea del Sur, Singapur, Taiwán y Malasia han estado la región que estén en búsqueda de mercados más prometedores. incrementando sus asignaciones al sector inmobiliario comercial y se espera que esta tendencia continúe. En 2015, se hizo un 1. Consulte Asia Rises as Major Source of Cross Border Capital for U.S. Real Estate Investment, CBRE Research, abril 2015 6 © 2016 CBRE, Inc. Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre NAVEGAR A T RAV É S D E L CA M BI O E S T RUCT URA L . El auge del comercio electrónico, en lo particular, y de la logística, dólares en 2015. Se estima que las inversiones realizadas por en lo general, ha conllevado a que, en la mente de muchos japoneses en el sector inmobiliario comercial estadounidense en inversionistas, el sector industrial sea “el nuevo mercado 19882 fue de $16.5 mil millones de dólares y ni siquiera es el minorista”, lo que impulsa el capital extranjero hacia un tipo de inversionista más importante de Asia (Singapur ocupó el 1er lugar activo en el que antes había una sub-inversión. De hecho, en 2015 de Asia en 2015). Segundo, la diversidad de los activos que en la las dos transacciones industriales más grandes en E.U.A. las actualidad compran los inversionistas asiáticos es mayor en realizaron inversionistas de Singapur. Los inversionistas chinos comparación con el caso de los japoneses en la década de los 1980, siguen buscando rendimientos en los mercados desarrollados, en cuando el objetivo eran los “trofeos”, que iban desde grandes parte como una alternativa al mercado inmobiliario comercial portafolios industriales hasta posiciones importantes de terrenos interno, mismo que ha visto un crecimiento sin precedentes de para su desarrollo. Por último, aunque los temas económicos nuevas construcciones en la última década, pero que ahora está internos de Japón jugaron un papel relevante en la desaceleración preocupado por el exceso de construcciones, sobre todo en las japonesa (y algunos apuntan hacia una cierta similitud en el ciudades chinas de segundo nivel. Además de la exportación de posible estrés de China en la actualidad), uno de los principales capital, los desarrolladores chinos están listos para llevar más allá impulsores de la retirada del capital japonés fue la recesión de sus fronteras las habilidades que han desarrollado para la general en los mercados de bienes raíces comerciales construcción de grandes proyectos de complejos. Del mismo estadounidenses, lo que impactó a todos los inversionistas, no modo están buscando áreas que pudieran atraer a la creciente sólo a los japoneses. población de sus connacionales de clase alta, quienes quieren un punto de apoyo para sus familias en el extranjero. Por lo tanto, es probable que este flujo de capital asiático continúe, Si bien algunos han argumentado que el auge del capital asiático, desaceleración económica y la posibilidad de controles al capital. en particular de China, evoca el auge y la caída de los flujos de El capital asiático ha ayudado a establecer un “muro de capital” en capital japoneses hacia el sector inmobiliario comercial el sector inmobiliario comercial en los mercados desarrollados y estadounidense en la década de los 1980, existen algunas una ola de tal magnitud no desaparece tan fácilmente, dice Peter diferencias. Primero está la diversidad del capital, ya que la Senst, Presidente de Mercados de Capitales de CBRE en Canadá. a pesar de la reciente volatilidad en China, los temores de una inversión proveniente de China superó los $8 mil millones de 2015 MÁXIMO HISTÓ RIC O DE INVER S I Ó N A S I ÁT I C A EN EL EX T R AN JER O EMEA $17.6 mil millones de dólares AMÉRI CAS $22.4 mil millones de dólares 109% interanual 7% interanual D EN TR O D E ASIA $14.3 mil millones de dólares 12% interanual PAC Í F I C O $8.1 mil millones de dólares 45% interanual Montos en dólares estadounidenses 7 2. Journal of Financial and Strategic Decisions Volume 11 Number 1 Spring 1998. An Empirical Study of the Impact of Foreign Ownership On the Values of U.S. Commercial Properties Arnold L. Redman and N. S. Gullett © 2016 CBRE, Inc. Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre NAVEGAR A T RAV É S D E L CA M BI O E S T RUCT URA L . Los cambios normativos y fiscales tienen un gran impacto en los flujos de capital mundiales ya que permiten que más capital abandone sus países de origen y lo atrae hacia diferentes destinos mundiales. C A MBIO ESTR U C T URAL 2: CAMBIOS NORMAT I VOS industria cuando se aprobó como parte de la Ley General de Y FI SC ALES Consignaciones Presupuestarias de 2015. La ley ofrecerá un Los cambios normativos y fiscales tienen un gran impacto en los tratamiento fiscal más favorable a los planes de pensiones flujos de capital mundiales ya que permiten que más capital extranjeros calificados que realicen inversiones directas e abandone sus países de origen y lo atrae hacia diferentes destinos inviertan en FIBRAS. Por ejemplo, muchos inversionistas mundiales. canadienses calificados podrían ver que el valor de sus inversiones En E.U.A., un cambio reciente que probablemente alteró el dice Peter Senst. De manera más amplia, esta disposición podría escenario de los flujos de capital globales fue la prórroga de impulsar la inversión extranjera a largo plazo en el sector exoneraciones fiscales conforme a las reformas a la Ley Fiscal para inmobiliario estadounidense entre un 20 y un 25%, estima Jack la Inversión Extranjera en el Sector Inmobiliario (FIRPTA, por sus Fraker, Director Ejecutivo de Prácticas Industriales de los siglas en inglés), en diciembre de 2015. La disposición se ha Mercados de capital de CBRE. actuales en E.U.A. aumenta en un 10% con base en este cambio, discutido durante años, pero fue una agradable sorpresa para la 8 © 2016 CBRE, Inc. Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre NAVEGAR A T RAV É S D E L CA M BI O E S T RUCT URA L . FO NDO DE INVER SIÓ N DE P E N S IO N E S DE L G O BIE R N O, CÁL CULO DE CBR E $1.8 mil millones de dólares INVERS IÓN TOTAL DE J AP Ó N EN EL SE CTO R IN MO BIL IAR IO CO ME R CIAL E N E L E XTR AN J E R O, 2 0 1 4 $1,071 $467 $70 $123 $71 millones de millones de millones de millones de millones de dólares dólares dólares dólares dólares Bienes raíces y comercio general Otras empresas Fondos Contratistas Generales Privado y Desconocido Los cambios normativos han permitido que las aseguradoras de en Asia son atractivos y se prevé que las asignaciones en esta China y Taiwán inviertan en el sector inmobiliario comercial en el región crezcan.4 extranjero. En Japón, el Fondo de Inversión de Pensiones del Gobierno cuenta con alrededor de $1.2 billones de dólares en activos Las regulaciones Basilea III, la ley Dodd-Frank y otras regulaciones en gestión y planes para empezar a asignar una parte de éstos a bancarias serán un tema estructural a considerar en el futuro. inversiones alternativas. Suponiendo que invertirá una proporción Estas regulaciones supondrán una mayor vigilancia a los bancos y similar de sus activos en el sector inmobiliario, al igual que otros es probable que cambien las reglas del juego para el sector mundial fondos públicos de pensiones japoneses, el monto total de inversión de bienes raíces comerciales. Las nuevas normas Basilea III harán en el sector inmobiliario extranjero por parte del Fondo de Inversión que se incremente la ponderación del riesgo del patrimonio de Pensiones del Gobierno podría ascender a alrededor de $1.8 mil inmobiliario en los balances financieros de los acreedores, con lo millones de dólares. En comparación, la inversión total de Japón en que aumentará el costo del crédito al sector inmobiliario comercial. el sector inmobiliario comercial en el extranjero sumó $1.8 mil Las disposiciones sobre la retención de riesgos de la ley Dodd- millones de dólares en 2014 (consulte la tabla).3 Frank, que requieren créditos titulizados, tendrán un impacto en El mercado norteamericano recibió el 75% de los fondos salientes normativos están diseñados para mitigar el riesgo, en caso de que de Japón en 2014. Sin embargo, los inversionistas japoneses rebasen su propósito, su impacto en la liquidez podría impactar a también consideran que los mercados desarrollados y emergentes su vez en el ciclo inmobiliario comercial. el volumen de deuda disponible en E.U.A. Si bien estos cambios 3. & 4. Rising Outbound Flows: Japanese Capital in the Global Real Estate Market, CBRE Research, octubre 2015. 9 © 2016 CBRE, Inc. Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre NAVEGAR A T RAV É S D E L CA M BI O E S T RUCT URA L . Quizás el ejemplo más inquietante de un cambio normativo que no está sujeto a las nuevas regulaciones bancarias; entre los que se impactó en la industria de bienes raíces comerciales fue la incluyen los fondos de deuda del mercado inmobiliario comercial Reforma a la Ley Fiscal de 1986 (P.L. 99-514). Con el cambio se y las compañías de seguros de vida, que siguen encontrando eliminaron muchos de los incentivos fiscales especiales para el atractivos los ingresos ajustados al riesgo en la deuda hipotecaria desarrollo de inmuebles, lo que causó un shock en el mercado de inmuebles comerciales, observa Brian Stoffers, Presidente inmobiliario comercial en general, sobre todo en aquellos Mundial de Deuda y Financiación Estructurada de CBRE. Mike mercados en los que se había construido en exceso, sobre todo Riccio, Codirector de Producción Nacional para Mercados de para aprovechar las exenciones fiscales. Capital de CBRE, añade que aunque las regulaciones pueden Ahora bien, dadas las tendencias de las tasas de interés y los hacer que se incremente ligeramente el costo del capital, existen factores estructurales a largo plazo que determinan el sector diversas fuentes de capital de deuda para la mayoría de los inmobiliario comercial, el impacto de estas nuevas regulaciones deudores dentro del espectro de riesgos. debería limitarse ya que hay un monto significativo de capital que Dadas las tendencias de las tasas de interés y los factores estructurales a largo plazo que determinan el sector inmobiliario comercial, el impacto de estas nuevas regulaciones debería limitarse ya que hay un monto significativo de capital que no está sujeto a las nuevas regulaciones bancarias. —B r ia n S to ffe r s , Pr es i d e nt e M u nd i a l d e D e uda y Financiac ió n E s tr uc t u r a d a d e C B R E 10 © 2016 CBRE, Inc. U NA PREOCUPACI ÓN QUE D E BE T E NE RS E E N M E NT E E N 20 1 6 Regulación contable de la IASB y la FASB En enero y febrero de 2016, la IASB y la FASB publicaron sus nuevas regulaciones contables, las cuales requieren que las empresas públicas y privadas incluyan las obligaciones de arrendamiento en sus balances financieros. La fecha de entrada en vigor de las regulaciones de la IASB es 2019, mientras que las de la FASB son 2019 para las empresas públicas y 2020 para las que no son públicas. En ambos casos, las empresas tendrán la capacidad de “adoptarlas con anticipación”. Estas normas podrían hacer menos atractivas las rentas a más largo plazo y conducir a los inquilinos a buscar rentas a más corto plazo. Debido a que los flujos de efectivo estables son la piedra angular del valor para la industria de bienes raíces comerciales, será crucial entender las sutilezas de la nueva regulación.5 CBRE ha desarrollado una guía detallada sobre las nuevas regulaciones. Consulte la página http://www.cbre.com/real-estate-services/real-estateindustries/fasb-iasb Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre NAVEGAR A T RAV É S D E L CA M BI O E S T RUCT URA L . Cuadrantes del ciclo del mercado: Ocupación versus tiempo Punto de equilibrio de la oferta y la demanda FASE 2 FASE 3 Expansión Exceso de oferta Ocupación promedio a largo plazo FASE 1 FASE 4 Recuperación Recesión Disminución de la desocupación No construcciones nuevas Disminución de la desocupación Construcciones nuevas Incremento de la desocupación Incremento de la desocupación Construcciones nuevas Más conclusiones Fuente: Predicting Long-Term Trends & Market Cycles in Commercial Real Estate. Glenn R. Mueller. Working Paper #388. 10.24.01 La reforma fiscal es, sin duda alguna, parte de la agenda política CA MB I O en muchos países del mundo y existe diversos temas preocupantes A RRE NDATA RI OS E S T RU CT U RA L 3: DE MA NDA DE LO S en el horizonte. Sin embargo, debido a que estas propuestas están Al igual que los flujos de capital, las regulaciones y los impuestos, muy politizadas y con frecuencia llegan a tener consecuencias la demanda de los arrendatarios de diversos tipos de inmuebles indeseadas, principales comerciales está en constante movimiento y representa un implicaciones en el sector de bienes inmuebles comerciales. En cambio estructural que los inversionistas deben tomar en es muy difícil pronosticar sus E.U.A., las propuestas se han realizado para eliminar los 1031 consideración dentro de sus estrategias de inversión a largo plazo. derechos de intercambio y tratamiento a las ganancias de capital El cambio más prominente en la demanda de los arrendatarios para los intereses transferidos o “promovidos”, así como está en el sector minorista, cuya forma física tradicional se ha exenciones especiales para el sector inmobiliario comercial y visto invadida por el comercio electrónico y ahora representa otras industrias. En caso de que se adopten, estas medidas podrían alrededor del 8% de todas las ventas minoristas. Este porcentaje alterar adicionalmente la industria inmobiliaria comercial. está creciendo 15% al año. A este propósito, los desarrolladores minoristas han respondido con una reducción sustancial de proyectos de nuevas construcciones en los años posteriores a la crisis financiera mundial, lo que mitiga el impacto de la cambiante demanda. 12 © 2016 CBRE, Inc. Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre NAVEGAR A T RAV É S D E L CA M BI O E S T RUCT URA L . Esta falta de oferta nueva ha endurecido en forma considerable el informática. La innovación tecnológica ha ido de la mano con la inventario de propiedades minoristas de grado institucional, lo reestructuración del lugar de trabajo en sí a través de innovaciones que ha forzado a diversos minoristas que históricamente sólo tales como el Lugar de Trabajo 360 de CBRE. Con esto se eliminan arrendaban espacios de “primera generación” (recién construidos) muchos de los elementos estructurales más tradicionales del a tomar espacios de segunda generación. Al mismo tiempo, lugar de trabajo, sobre todo los privados, y coloca a los empleados continúa la reestructuración de los minoristas provocada por el en un entorno laboral abierto que reduce aún más el metraje comercio electrónico, ya que ha habido cierres de tiendas promedio por trabajador. Otras innovaciones tecnológicas han importantes de arrendatarios ancla, sobre todo en los mercados conducido a que la necesidad de contar con grandes bibliotecas secundario y terciario. para la investigación por parte de los inquilinos (tales como los El mercado de oficinas también está atravesando un cambio despachos de abogados) sea casi nula. El metraje adicional estructural en el metraje de los espacios rentados por parte del requerido para las fotocopiadoras ha caído; del mismo modo cada empleado promedio. vez más documentos se envían y se revisan a través de medios Esto se debe a diversos fenómenos que están ocurriendo a la par. electrónicos. Por último, un entorno empresarial incierto y que El surgimiento de las innovaciones digitales que son ligeras y cambia con rapidez pone una cuota sobre el rendimiento fáciles de usar, combinado con la nube informática y las corporativo y la agilidad, lo que motiva a muchos inquilinos a tecnologías móviles, está reduciendo la necesidad de los reducir el espacio designado para cada empleado. trabajadores de contar con una oficina física e infraestructura El surgimiento de las innovaciones tecnológicas que son ligeras y fáciles de usar, combinado con la nube informática y las tecnologías móviles, está reduciendo la necesidad de los trabajadores de contar con una oficina física e infraestructura informática. 13 © 2016 CBRE, Inc. Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre NAVEGAR A T RAV É S D E L CA M BI O E S T RUCT URA L . El porcentaje de compradores versus arrendatarios se ha desplazado en forma significativa a favor de estos últimos, no sólo entre la población del “nuevo milenio”, sino también entre los arrendatarios anteriores que son “arrendatarios por elección”. Por último, es posible que los multifamiliares estén ¿ LOS CA MB I OS E S T RU CT U RA L E S TENDRÁN UN experimentando el mayor cambio que se haya presentado desde la I MPACTO E N E L CI CLO? burbuja inmobiliaria que provocó la gran recesión. El porcentaje Los factores que conducen al final de un ciclo del sector inmobiliario de compradores versus arrendatarios se ha desplazado en forma siempre son claros en retrospectiva, pero no lo son en el momento significativa a favor de estos últimos, no sólo entre la población en el que se presentan. Es probable que los cambios estructurales del “nuevo milenio”, sino también entre los arrendatarios discutidos con anterioridad (la creciente importancia de nuevas anteriores que son “arrendatarios por elección”. Esta cambiante fuentes de capital extranjero, los cambios normativos y fiscales y el dinámica puede prolongar el ciclo de desarrollo en el caso de las desplazamiento de la demanda de los arrendatarios) tengan un unidades multifamiliares para satisfacer esta demanda. impacto en el ciclo actual, tanto en E.U.A. como en el extranjero. 14 © 2016 CBRE, Inc. Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre NAVEGAR A T RAV É S D E L CA M BI O E S T RUCT URA L . La expansión de la liquidez en el sector inmobiliario comercial Los cambios estructurales en la demanda de los arrendatarios podría prolongar el ciclo. Es probable que la existencia de intensas impacta al ciclo inmobiliario comercial de diferentes formas, fuentes ya prolongado el ciclo anterior que finalizó en 2008. La dependiendo del tipo de activo. Estos impactos se presentarán causa de lo anterior fue, en parte, mayores flujos de capital como una mayor duración del ciclo de expansión actual, o como la institucional iniciados en 2000, después de la burbuja tecnológica aceleración de la siguiente recesión en aquellos sectores y y acentuada aun más por la explosión de liquidez, debido a los mercados que enfrentan un exceso de oferta súbito debido a un bonos hipotecarios comerciales. El factor de riesgo es si los flujos excedente en la construcción y/o a una brusca disminución en una de capital globales más recientes están creando un excedente de industria concentrada en el mercado. Está claro que el cambio liquidez, lo que podría conducir a un aterrizaje más duro en los estructural en el caso de compradores versus inquilinos ha dado valores de los inmuebles comerciales, en caso de que se revirtiera. un giro a las nociones tradicionales de exceso de oferta en departamentos, lo que probablemente está haciendo que el ciclo Los cambios normativos pueden tener un impacto positivo en el de expansión se prolongue, a pesar de los temores ante un ciclo inmobiliario, tal como la eliminación de las restricciones de excedente en la construcción. El sector minorista y el industrial la FIRPTA sobre los fondos de pensión calificados, lo que conducirá son lados opuestos de la misma moneda, con una falta de nuevas a flujos de capital extranjero adicionales. La desventaja es que un construcciones en el primero junto con un crecimiento de las cambio fiscal o contable sustancial puede acelerar el fin del ciclo, construcciones en el segundo. Este cambio estructural puede tal como lo observamos después de los cambios fiscales de 1986. hacer que la duración del ciclo se prolongue en el sector minorista Los inversionistas y los propietarios necesitan reevaluar constantemente sus supuestos. —Chr is L ud e m a n , Pre s i d e nt e M u nd i a l d e Merca d o s d e Ca p ita l d e C B R E 15 © 2016 CBRE, Inc. Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre NAVEGAR A T RAV É S D E L CA M BI O E S T RUCT URA L . donde, a pesar de la invasión del comercio electrónico, el mercado ha reaccionado con prudencia. La construcción industrial, aun cuando en 2015 regresó a promedios históricos en E.U.A., se está reforzando por el incremento en la demanda de los arrendatarios del comercio electrónico e industrias relacionadas, entre las que se encuentra la logística de terceros. El impacto en el ciclo de oficinas es menos claro. Si bien el sector en general no ha experimentado un exceso de demanda como en ciclos anteriores, existen cambios estructurales, tales como una menor presencia de los empleados, cuyo impacto aún está por verse. Es difícil determinar la duración y la profundidad de un ciclo inmobiliario comercial y son muchos los factores que lo impactan, entre los que se encuentran el mercado, tipo de activos y fuerzas ajenas a la industria de CRE; éstos podrían hacer que el ciclo E N NU E S T RO S I GU I E NT E I NFORME … La volatilidad de los mercados en 2016 ha sido impulsada por las preocupaciones a corto plazo de los inversionistas sobre los ejes conductores macro-globales, tales como China, el petróleo y la geopolítica así como los asuntos internos de E.U.A., incluyendo las futuras decisiones de la Fed sobre las políticas y el impacto de un dólar fuerte en la industria manufacturera estadounidense. Esto está ocurriendo al tiempo que surgen preguntas sobre en qué parte del ciclo del sector inmobiliario nos encontramos y cómo se está comportando en otros mercados. Pero muchos factores cíclicos a corto plazo y estructurales a largo plazo están en juego (incluyendo la perspectiva de crecimiento a largo plazo para China, así como en el resto del mundo, cambios en los flujos comerciales y de capitales, los precios de la energía a largo plazo, el impacto del trastorno tecnológico y las tendencias demográficas) que están creando un sentido de incertidumbre más profundo de lo habitual. bajos, la desaceleración de China y otros factores que se En el próximo número de nuestra serie, analizaremos mega-tendencias tales como el cambio demográfico, la tecnología y la globalización, y sub-tendencias como la promesa de los mercados emergentes (incluso en medio de los retos económicos actuales) y la urbanización. Analizaremos el surgimiento de mega-ciudades, la conectividad de los mercados y discutiremos acerca de interesantes métricas no tradicionales para aprovechar las oportunidades de crecimiento, tales como la comprensión de la naturaleza del talento en el mercado. presentaron a principios de este año pudieran hacer que el ciclo Acerca de este informe finalice de manera anticipada debido al riesgo de contagio. La Este resumen ejecutivo es el segundo de una serie de pensamientos clave de CBRE, Dirigiendo el capital global en tiempos de incertidumbre. CBRE elaboró el contenido junto con Longview Global Advisors y se basa en investigaciones sobre propiedades y conversaciones con directores ejecutivos dentro de las principales empresas propietarias y operadoras de bienes raíces y grandes grupos de inversionistas alrededor del mundo. finalice de manera anticipada o probablemente prolongarlo. Además, los ciclos de la construcción de bienes inmuebles comerciales, los valores de los activos y las rentas tampoco se mueven en prefecto sincronía, tal como se planteó en la primera parte de nuestro Serie de Pensamientos Clave sobre Capitales Globales, el shock de los precios del petróleo extremadamente “causa y efecto” de los ciclos en el sector inmobiliario comercial está interrelacionado con otros sectores económicos, pero no siempre sigue su expansión o su contracción frente a cambios estructurales específicos de la industria. Es probable que los cambios estructurales descritos en este documento puedan tener impactos positivos o negativos similares y los inversionistas que están calculando el final del ciclo para efectos de inversión deban tomarlos en consideración. En consecuencia, los inversionistas y los propietarios necesitan reevaluar constantemente sus supuestos, aconseja Chris Ludeman, Presidente Mundial de Mercados de Capital de CBRE. 16 Acerca de Longview Global Advisors Longview Global Advisors es un despacho de consultoría e investigación que ayuda a los empresarios a darle sentido a un mundo complejo. Sobre la base de una red de expertos en ciencias sociales, la firma se centra en las conexiones entre las tendencias comerciales, económicas, políticas y sociales y ofrece el monitoreo y análisis de temas, liderazgo intelectual y posicionamiento corporativo y ejecutivo. © 2016 CBRE, Inc. Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre NAVEGAR A T RAV É S D E L CA M BI O E S T RUCT URA L . Acerca de nuestra serie de reflexiones clave en tres partes El sector de bienes raíces comerciales ha sido un segmento de inversión U NA S E RI E DE PE NS A MI E NTOS CL AV E D E C B R E atractivo para los inversionistas institucionales mundiales debido a su E N T RE S PA RT E S potencial para ofrecer una rentabilidad superior ajustada al riesgo, Hemos preparado una Serie de Reflexiones Clave en Tres Partes para ayudarle a navegar con éxito a través del capital global capital durante la volatilidad actual. servir como una cobertura contra la inflación y ofrecer flexibilidad de múltiples opciones de mercados de capitales públicos y privados. Si bien se espera que las asignaciones de los inversionistas en el sector de bienes raíces comerciales siga siendo fuerte durante 2016, los propietarios e inversionistas están planteando importantes preguntas sobre cuál es la mejor manera de proceder dada la volatilidad en los mercados financieros. Aunque son optimistas, también están siendo más cuidadosos. 1 . Volatilidad: ¿La Norma a Corto Plazo? CBRE analiza los ejes conductores actuales de la volatilidad, incluyendo la desaceleración en China, el colapso del petróleo, la inestabilidad geopolítica y las preocupaciones adicionales dentro de E.U.A. (entre las que se encuentra un dólar fuerte). Analizamos esta volatilidad como una tendencia o un cambio a largo Con el fin de ayudar a responder estas preguntas, CBRE ha elaborado plazo y resaltamos hacia dónde se está yendo el capital una serie de reflexiones clave en tres partes, Dirigiendo el Capital mundial en este entorno. Global en Tiempos de Incertidumbre. El primer resumen ejecutivo 2 aborda el tema de los ejes conductores de la volatilidad en los mercados actuales y sus implicaciones para los inversionistas y propietarios de bienes raíces comerciales alrededor del mundo. En el segundo resumen ejecutivo, analizamos las fuerzas cíclicas a corto plazo y estructurales a largo plazo que influyen en los mercados de bienes raíces comerciales y destacamos la forma como los flujos de capitales están evolucionando a nivel mundial. Dada la naturaleza a largo plazo de la inversión en el sector inmobiliario, existen importantes mega tendencias, tales como la globalización, la demografía y la tecnología, que serán un foco de atención en medio de la volatilidad actual, éste . Navegar a través del cambio estructural. CBRE analiza el sector de bienes raíces comerciales como una inversión a largo plazo y advierte sobre la enfermedad conocida como “cortoplacismo”. Analizamos los ejes conductores cíclicos a corto plazo y estructurales a largo plazo que tendrán el mayor impacto en las estrategias de inversión en el sector inmobiliario comercial. 3 . será el punto central de nuestro tercer resumen ejecutivo. Más allá del sector inmobiliario comercial: Mega tendencias que deben observarse. A lo largo de esta serie, identificamos temas que deben atenderse y CBRE analiza las mega tendencias, tales como el cambio preguntas que deben plantearse e invitamos a los lectores a dirigirse a CBRE en caso de requerir mayor información y asesoría. demográfico, la tecnología y la globalización, así como su impacto en el sector de bienes raíces comerciales y más allá. Analizamos métricas no tradicionales para enfocarse en las oportunidades de crecimiento, tales como la naturaleza del talento en el mercado. 17 © 2016 CBRE, Inc. En tiempos volátiles se requiere de la experiencia global. Para mayor información acerca de cómo navegar a través de los mercados de capitales mundiales actuales, contacte a CBRE Chris Ludeman Presidente Mundial de Mercado de Capitales GlobalCapital@cbre.com +1 212 984 8330 Spencer Levy Américas Director de Investigación Spencer.Levy@cbre.com +1 617 9125236