Seminario sobre la ley de desarrollo de mercado hipotecario y

Nuevos esquemas y garantías para las facilidades de crédito otorgadas por las
EIF al tenor de la Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el
Fideicomiso.
Shirley Acosta Luciano
Santo Domingo, R.D. 31 de julio del 2012.
Las opiniones de la expositora son personales y no reflejan las del Centro Financiero BHD, S. A.
o sus vinculados.
FIDEICOMISO
AGENTE
EN
DE
GARANTÍA
GARANTÍA
2
Garantías
Destinadas a proteger a los acreedores contra la insolvencia de sus deudores.
Tradicionalmente se dividen en:
Personales
Reales
• Derecho de prenda general
sobre los bienes del deudor, o
derecho
de
prenda
general sobre los bienes de
otra persona.
• Contrato o negocio jurídico
accesorio que liga inmediata y
directamente al acreedor con
la cosa especialmente sujeta al
cumplimiento
de
una
determinada
obligación
principal.
• Fianza
• Prenda
• Privilegios
• Hipoteca
Nueva modalidad de garantía.
Fideicomiso en garantía. Es la forma de realizar un negocio en la cual las partes
aceptan la custodia de determinado bien en fideicomiso, para con él respaldar una
obligación o compromiso, asegurando así el destino y uso del bien involucrado, de
acuerdo a las condiciones irrevocables establecidas en el contrato.
1.Transfiere
bienes
(muebles o inmuebles)
en dominio fiduciario.
FIDUCIARIA
FIDEICOMITENTE
FIDEICOMISO
2. Desembolsa
recursos del
financiamiento.
3. Paga deuda de
conformidad con
las condiciones de
financiamiento.
EIF
Realiza la ejecución del
activo, o enajenación de
acuerdo al procedimiento
establecido en el acto
constitutivo en caso de
incumplimiento del
deudor.
Como propietario del
bien fideicomitido, tiene
plena capacidad para
enajenarlos a terceros o
entregarlos a título de
dación en pago a los
acreedores garantizados
en el contrato.
Modalidades de Fideicomiso en Garantía.

Fideicomiso en Garantía propiamente
dicha.
Transferencia o entrega de bienes o recursos
con la finalidad de garantizar el
cumplimento de obligaciones propias o de
terceros.

Fideicomiso en Garantía y Fuente de
Pagos.
Transferencia o entrega irrevocable de un
flujo futuro de recursos y/o una cesión de
derechos económicos a favor del
fideicomitente, que se destinan a garantizar
el cumplimiento de una obligación y a la
atención de la deuda producto de la mismas.
Fideicomiso en Garantía
propiamente dicha.
Fideicomiso en Garantía
y Fuente de Pagos.
Transfiere propiedad de
uno o varios bienes
Transfiere
un
flujo
futuro de recursos y/o
una cesión de derechos
económicos
Constituye una garantía
o seguridad para los
acreedores
Constituye una fuente
de pago. Con los
recursos que ingresan se
atiende la deuda.
Los bienes permanecen
en
el
patrimonio
autónomo y sólo se
pueden enajenar en
caso de incumplimiento.
Recursos se destinan al
pago de las acreencias.
Las
obligaciones
incumplidas
se
satisfacen
con
el
producto de la venta de
los bienes o su entrega
en dación en pago.
El
pago
de
las
obligaciones se satisface
hasta la concurrencia de
los
recursos
que
efectivamente ingresen
al fideicomiso.
Actuaciones del Fiduciario
Previo a la celebración del
contrato
• Una evaluación razonable sobre
la calidad y comercialización o
realización de los bienes que
conforma
el
patrimonio
autónomo.
• Una inspección física a los
posibles bienes fideicomitidos
con el fin de verificar sus
condiciones y existencia.
Luego de la celebración del
contrato
• Registro del contrato en la
Cámara de Comercio y
Producción.
• Actualizar el avalúo.
• Inmuebles. Inscripción en
oficinas de Registro de títulos.
• Aeronaves, buques. IDAC.
Dirección Gral. Comandancia de
Puerto, dependencia de la M.G.
• Expedir los certificados o
constancias de garantía.
• Rendir cuentas de su gestión.
• Ejecutar la garantía.
• Liquidar el contrato.
Certificados de Garantía
 Aún cuando nuestra legislación no los contempla en
forma expresa, la práctica los convertirá en
documentos de uso recurrente y común.

Emitido por el fiduciario una vez conformado el
patrimonio autónomo.
 En el mismo consta el valor de la obligación o el porcentaje de
participación que tiene cada acreedor sobre los bienes fideicomitidos.
 ( Instrumento negociable, Titulo Valor o No ?)
 Existe la posibilidad de que puedan ser cedidos y constituyan la garantía
de otra acreencia.
Características del Fideicomiso en Garantía
 Tiene propósito especial de servir de medio de garantía para el cumplimiento de
obligaciones hacia terceros (Acreedores).
 Puede utilizarse para respaldar una emisión de oferta pública.
 Administrado por cualquier tipo de fiduciario.
 Se evita emplear figuras tradicionales sujetas a mayores formalidades de registro
como la hipoteca y la prenda.
 Inmediatez, objetividad e imparcialidad en la ejecución.
Las Garantías Tradicionales Vs. Fideicomisos en Garantía
Garantías Tradicionales
•
•
•
•
Accesoria
Indivisible
Especial
Ejecución Judicial
Fideicomisos en Garantía
•
•
•
•
Autónoma
Divisible
Flexible
Ejecución Convencional
Ventajas del Fideicomiso en Garantía
Cualquier tipo de activos
puede ser utilizado
Acreedor garantizado en
igualdad de condiciones
con otros
Patrimonio autónomo no
sufren tanto demerito o
siniestralidad
Permite al acreedor contar con garantías que pueden
resultarle atractivas en función de las posibilidades de
liquidez.
Todos participan de la fuente de pago a prorrata de sus
acreencias garantizadas; salvo que contractualmente se hayan
estipulado diferentes condiciones con cada uno de ellos
La administración y custodia de los bienes objeto de garantía
que ejerce el fiduciario.
La rotación del crédito, porque con la garantía de un mismo cliente
pueden avalarse varios acreedores.
Facilita
Su sustitución durante la vigencia del contrato, a través de cesiones
de derechos y expedición de nuevos certificados
Deudor no incurre en
nuevos costos de
negociación de créditos
Con una misma garantía puede adquirir otros préstamos y
avalarlos.
Ventajas del Fideicomiso en Garantía
Realización o ejecución de
los bienes
Masa de la liquidación
Garantizar
simultáneamente varias
obligaciones
con
el
mismo
o
diferente
acreedor
Pago de la obligación
Eficientemente y en condiciones de mercado, mediante
avalúos realizados por expertos, ajustados a mercado y sin la
presión del deudor.
Se excluyen los bienes que para obtener financiación, el deudor hubiere
transferido al fideicomiso, siempre y cuando el contrato se encuentre
inscrito en el registro mercantil de la Cámara de Comercio del fiduciario.
Posibilidad de incorporar los remanentes luego de pagadas las
obligaciones de los acreedores de la fiducia.
Maximiza la capacidad de respaldo de los bienes fideicomitidos.
De conformidad con las reglas acordadas en el contrato por el
fideicomitente, sin ningún otro formalismo o iniciación de proceso
alguno, ya sea, a través de la venta del bien fideicomitido o, de la entrega
en dación en pago del mismo. En la mayoría de los casos resulta más ágil
y dinámico que su cobro por vía judicial.
Ejecución de la Garantía
 De conformidad con lo que se indique en el contrato, el fiduciario iniciará
el proceso de ejecución cuando el fideicomitente incumpla una o varias de
las obligaciones garantizadas.
Salvo pacto en contrario:
 Procederá con la venta de los bienes y con su producto pagará a prorrata
entre todos los acreedores las obligaciones garantizadas.
 Si no es posible vender el bien dentro del plazo acordado, los entregará a
título de dación en pago.
Críticas al Fideicomiso en Garantía
Constituiría un pacto
comisorio
• El acreedor no ejecuta. Actúa de acuerdo a lo
establecido en el acto constitutivo.
Generaría un estado de
indefensión
• El legislador tutela la solución alternativa de
conflictos.
Atentaría contra derechos
fundamentales
• El deudor tiene la facultad de ejercer sus medios
de defensa.
Diferencias entre Fideicomiso en Garantía y Pacto Comisorio
Fideicomiso en Garantía
Pacto Comisorio
• No existe prohibición para la enajenación de los
bienes fideicomitidos en cumplimiento de la
finalidad del contrato.
• Figura propia de los contratos específicos de
prenda, hipoteca y anticresis.
• No da lugar a un derecho real ni confiere
persecución o preferencia a los acreedores.
• Se aplica a los contratos que dan lugar a un
derecho real de garantía, y que confiere derecho
de persecución y preferencia al acreedor.
• La relación es entre acreedor y deudor.
• Es un tercero frente a la relación del acreedor y
el deudor.
• En su calidad de tercero es quién enajena el
bien de acuerdo con las instrucciones del
deudor fideicomitente y por solicitud del
acreedor beneficiario.
• El deudor fideicomitente a través del
fideicomiso en garantía efectúa un pago
voluntario.
• La enajenación del bien la realiza el propio
acreedor o se apropia del mismo.
• El deudor efectúa un pago forzoso.
Agente
Garantías
Acreedores u otros beneficiarios de un crédito garantizado designan
mediante acto bajo firma privada, denominado Acto de Garantía, un
Agente de Garantías para que actúe como su mandatario en el
proceso de creación, perfección, mantenimiento y ejecución de las
garantías otorgadas para seguridad de un crédito, incluyendo la
cesión de beneficios sobre pólizas de seguro y cualquier otro
derecho accesorio.

Reciben garantías a su nombre.

Facilita la administración de las garantías dadas en una
operación de financiamiento. Esto permite reducir los tiempos
y costos de transacción.
Agente de Garantías:




Podrán actuar en justicia sin necesidad de nombrar a los
acreedores u otros beneficiarios, sin que esto implique una
violación a las reglas que prohíben en RD el litigio por
procuración.

Los bienes y derechos que figuren a nombre del Agente de
Garantías constituirán un patrimonio separado, dichos activos
podrán convertirse en el respaldo de otras facilidades
crediticias.

Los bienes no estarán al alcance de los acreedores de dicho
agente, el cual no podrá gravarlos, enajenarlos, ni
comprometerlos sin el consentimiento de los acreedores o
beneficiarios.

Bancos Múltiples
Asociaciones de Ahorros y
Préstamos
EIF extranjeras autorizadas por la
Junta Monetaria; y
Cualquier otra sociedad de
comercio
Dominicana
o
extranjeras, cuyo objeto exclusivo
sea actuar como agente de
garantías.
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o sus vinculados.