Desarrollo de productos de inversión en real estate para el mercado

Desarrollo de productos de inversión en
real estate para el mercado de capitales
Seminario CPAU - Junio 2013
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2 preguntas
1. ¿Por qué no se invierte más capital institucional en
real estate?
2. ¿Qué puede hacer el desarrollador para que esto
cambie?
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2 preguntas
1. ¿Por qué no se invierte más capital institucional en
real estate?
2. ¿Qué puede hacer el desarrollador para que esto
cambie?
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¿En qué invierten los argentinos?
LOS PARTICULARES
Inmuebles
49%
LAS COMPAÑÍAS DE SEGURO
Plazo fijo
8%
Fideicomisos
4%
Bonos y
acciones
7%
Plazos Fijos
25%
Títulos
Públicos
39%
Fondos
Comunes de
Inversión
15%
Autos
8%
Dólares y
Oro
24%
Fuente: Encuesta Infobae.com. 13.081 casos. Junio’13
Fideicomisos
Financieros
4%
Acciones
6%
Obligaciones
Negociables
11%
Fuente: Superintendencia de Seguros de la Nación. Dic’12.
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Crecimiento del mercado de capitales local post-cepo cambiario
Fondos comunes de inversión
Aumento de 100%
(CAGR 63%)
Fuente: Cámara Argentina de Fondos Comunes de Inversión. 2013 = Mayo’13
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¿Por qué los institucionales no invierten más en real estate?
Regulación
• Marco normativo para la inversión
• Marco normativo para la generación de productos
Apetito
• Internacionalmente, se invierte aprox. 5% de portafolios de
institucionales en real estate
• La literatura de inversión sugiere invertir en real estate el 15
-25% de un portafolio balanceado
Disponibilidad de productos
• Rol del desarrollador
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2 preguntas
1. ¿Por qué no se invierte más capital institucional en
real estate?
2. ¿Qué puede hacer el desarrollador para que esto
cambie?
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1. Financiamiento al desarrollador
Construcción y venta
– Desarrollo es muy capital-intensivo, por lo tanto es
habitual reinversión de utilidades para financiar el
crecimiento
Equity
Deuda
– Financiamiento promedio de corto plazo facilita
construcción y venta vs. construcción/compra y
alquiler
– Permite al inversor la diversificación, pero no la
selección de proyectos
Desarrollador
Proyecto 1
Proyecto 2
– No hay en el mercado actual inversores de nuevas
emisiones de equity. Hay emisores de ONs, pero su
rendimiento está poco correlacionado con la
evolución del sector sin con las tasas de interés en
general
Proyecto 3
– TGLT:
» IPO en 2010: US$ 110M (US$ 60M cash)
» ON en 2012: $60M ($20M + US$9M)
» ON en 2013 (prevista) ($ y US$-linked)
– Otros desarrolladores emisores: Euromayor,
Raghsa, IRSA, Consultatio
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2. Financiamiento al desarrollo
Construcción y renta
– Financiamiento de cada proyecto es independiente
Equity 1
Deuda 1
Proyecto 1
Equity 2
– La forma más simple en función a la regulación
actual es mediante fideicomisos
– La financiación puede ser mediante equity, deuda o
instrumentos mixtos. El elemento de equity es
predominante debido a la variabilidad de la renta
(precio y vacancia)
Deuda 2
– Cuestiones relativas al financiamiento de los
mayores costos (inflación y desvíos
presupuestarios)
Proyecto 2
Equity 3
Deuda 3
– Permite al inversor la selección de proyectos
– Propicio para el desarrollo de inmuebles de renta
que produzcan flujo para el pago del interés, y
flexibilidad para el repago del capital
» Inversores requieren plazos acotados
Proyecto 3
Desarrollador
(organizador y
administrador)
– TGLT:
» Fideicomiso Financiero Workcenter por aprox.
$120M: en fase de implementación
– Otros proyectos financiados: Consultatio Catalinas
(en proceso de aprobación), FF La Nación
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2. Financiamiento al desarrollo
Ej. Workcenter
Inversores
Renta y
amortización
Etapa Construcción
24 meses
Años 0 a 2
Etapa Renta
3-5 años
Años 2 a 5 ext. 7
US$
US$
+
TGLT
(“inversor de
mayores costos”)
Fiduciantes A
3 semipisos
VDFs
Aporte de la tierra
Administración de los
fondos a aplicar a la
construcción del
proyecto (*)
Administración de la
renta producto del
alquiler
Terreno
Construcción
Adjudicación
US$
Fideicomiso Inmobiliario FWC (ya existente)
(Fiduciario: TGLT S.A.)
11 semipisos
Etapa Venta
Max 24 meses
Año 5 ext. a 7
Venta
Fideicomiso Financiero Workcenter
como Fiduciante B
(Fiduciario: Equity Trust)
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3. Financiamiento a la compra de activos
Compra y renta
– Títulos no amortizables y sin expresión de valor
nominal
Equity
Deuda
Fondo de
Inversión
Inmobiliaria
– Requiere régimen ágil para poder incrementar el
capital en forma contínua para ampliar portafolio
– Suscripción mediante efectivo o propiedades
» Negociación en mercado formal
– Comité de inversión formado por expertos y/o
principales inversores
Edificio 1
Edificio 2
Edificio 3
– TGLT:
» En proceso de análisis y “lobby” de
reglamentación
Desarrollador
(organizador y
administrador)
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3. Financiamiento a la compra de activos
Precedentes
– Estados Unidos – REITs (Real Estate Investment Trusts):
» Financian (“Mortgage REITs”) y, como propietarios, operan todo tipo de real estate (“Equity REITs”)
» Son beneficiados con la deducción de los dividendos del impuesto a las ganancias (pagan los
tenedores)
» Hay 166 REITs públicos con una capitalización de US$580.000 millones
» Creados por Ley en 1960
– Brasil – FIIs (Fundos de Investimento Inmobiliario):
» Son fondos cerrados negociados en Bovespa
» Hay +90 FIIs con una capitalización de US$6.000 millones, hay fondos multi y mono propiedad.
Creados por por Lei 8,668/93, reglamentada por Instrucción CVM nº 472 (2008)
– Mexico – FIBRAs (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces):
» El primero fue lanzado en oct’11, luego de que se permitió la deducción de dividendos de impuesto
a la renta
» Hay 5 con mkt cap de US$8.4M y 2 en proceso de aprobación. Son negociados en la BVM
Fibra
Fibra Uno
Fibra Hotel
Fibra Macquarie
Fibra Investment Hotels
Fibra Terra
Total
IPO
18/03/2011
30/11/2012
14/12/2012
13/03/2013
20/03/2013
Market Cap (Mill.
US$)
5.179
907
1.209
399
694
8.387
Performance
desde IPO
116%
33%
7%
7%
0%
Performance
anualizada
41%
68%
15%
29%
0%
36%
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Conclusiones y preguntas
– El crecimiento reciente del mercado de capitales local puede ser aprovechado por el
mercado inmobiliario
– El real estate se ha financiado en forma privada hasta el momento. Debe generar productos
para atraer fondos del mercado institucional
– Regulación como la del inc. k es positiva como puntapié inicial, pero hay que fomentar el
apetito natural de los inversores
– Es necesario generar la regulación apropiada para el nacimiento de nuevos productos. La
estandarización es positiva
– Hay oportunidades para “mejorar” el tipo de inversión inmobiliaria que realizan los
particulares
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