Colliers Overview - Colliers International

18a Edición 2013
Colliers Overview
Investments
Global
Investor Sentiment
La encuesta reveló varias tendencias, entre las cuales destacan:
La mayoría de los inversionistas prefieren invertir localmente, siendo los estadounidenses y canadienses los más propensos a invertir
fuera de sus países. Aquellos inversores dispuestos a invertir en regiones fuera de la suya, Latino América se mostró como la opción
con expectativas más positivas, seguida por Europa del Este y Australia.
Durante los últimos 3 años, Colliers
International
ha
realizado
una
encuesta mundial en la que entrevista a
inversores institucionales y privados sobre
sus perspectivas globales y regionales del
desempeño del mercado. Este año se entrevistó
Gran parte ve probable o muy probable solicitar endeudarse en sus inversiones. Los que se vieron menos predispuestos a
esto fueron los Latino Americanos, lo que va en contra de la tendencia ya que en la zona se perciben las condiciones de
préstamo más positivas, mientras que las demás regiones sienten condiciones cada vez más estrictas.
a cerca de 500 inversores alrededor del mundo
para medir la impresión que éstos tienen de invertir
El sector de oficinas fue el destino de inversión más demandado, aunque Estados Unidos y Latino América fueron
la excepción, ya que el sector industrial y bodegas fueron los más predominantes.
en sus regiones y en las demás.
TIR por Región
Bajo 10%
Sentimiento de Inversión para los próximos 5 años
10 - 15%
15 - 20%
Sobre 20%
99 Negativo
105 Positivo
Latinoamérica
Supera a países desarrollados
Al analizar los cap rates chilenos de
los sectores de oficina e industrial,
y comparándolos con los de otras
Ciudad de México
Oficinas: 9,0%
Industrial: 7,8%
grandes ciudades Latinoamericanas,
vemos que no son los más altos sino
que en realidad rondan entre los más
Ciudad de Panamá
Oficinas: 9,7%
Industrial: 9,5%
bajos de la región.
Con un 8% en oficinas, Chile se ubica en
embargo mirando al resto del mundo,
la posición más baja entre las ciudades
el cap rate de 9% sitúa a Chile entre las
top de Latino América, pero superando
ciudades de la delantera. En Asia iguala
bastante de los promedios de Europa,
a Yakarta, Indonesia, cuyo cap rate es
el Medio Oriente y África e incluso
el más elevado de la región, y en todas
el de Norte América. Estas regiones
las demás regiones también lidera,
cuentan con promedios de alrededor
posicionándose 1% a 2% por encima de
del 6%, dejando a Asia como la única
los promedios.
región con promedios similares a
Los cap rates de Chile, altos a
los de Latino América. Sin embargo
nivel mundial pero bajos a nivel
cuenta con promedios tan bajos como
Latinoamericano, podrían explicarse
de 2,5 y 3,9 en Hong Kong y Singapur
por el alto desarrollo que existe en la
respectivamente.
región,que alza los precios de renta,
El 9% de cap rate en el sector
pero con un bajo riesgo país como es el
industrial también deja a Chile en
de Chile, único país Latinoamericano
los últimos lugares de estas ciudades
clasificado como para un alto grado de
Latinoamericanas, con solo Ciudad
inversión por todas las calificadoras,
de México, detrás, con un 7,75%. Sin
lo que alza los precios de venta.
Lima
Oficinas: 10,9%
Industrial: 11,0%
San Pablo
Oficinas: 10,3%
Industrial: 10,3%
Santiago
Oficinas: 8%
Industrial: 9%
TOP 3 OFICINAS
TOP 3 INDUSTRIAL
Bogotá
Oficinas: 8,3%
Industrial: 9,8%
Lima
Lima
San Pablo
Buenos Aires
Ciudad de Panamá
San Pablo
Buenos Aires
Oficinas: 8,1%
Industrial: 10,5%
Fuente: Colliers International Researh
Mercados
Americanos
de Segunda y Tercera Línea son los más Interesantes
Aunque no sean los primeros lugares en los que un inversor pensaría, las ciudades
Cincinnati, OH
9,75%
de segunda y tercera línea de los Estados Unidos demuestran ser una mejor opción
que las ciudades de primera línea debido a sus altos cap rates y a que comparten el
mismo riesgo país. Ciudades como Cincinnati (OH), Savannah (GA) y St. Louis (MO),
muestran cap rates en oficinas con promedios mayores a los 9,5%, mientras que el
St. Louis, MO
9,75%
promedio de los Estados Unidos es de 7,4%. Ciudades como Boston (MA), Chicago
(IL), Miami (FL) y Nueva York (NY) en tanto muestran niveles bastante inferiores
a este promedio, con cap rates de entre 5% y 6%. Esto no solo se da en el sector
Savannah, GA
9,50%
de oficinas, ya que analizando el sector industrial podemos observar la misma
realidad. Esta peculiaridad se debe probablemente a la liquidez de los activos, ya
que propiedades en ciudades como Nueva York tienen una liquidez más alta dado
el gran número de inversores que están interesados en invertir en ciudades de
primera línea.
CERTIFICACIÓN LEED®
AGREGA VALOR A LA INVERSIÓN
Cada vez existe mayor conciencia en el mercado de la
Podemos señalar el hecho de que los arrendatarios han observado un aumento en la
construcción, que los edificios con certificación LEED®
productividad de sus empleados derivado del mejor ambiente de trabajo que entregan los
no son solo una moda asociada a una tendencia social
edificios verdes. De esta manera, tener arrendatarios más satisfechos con su entorno de trabajo
por preservar el medioambiente, sino que más bien se ha
ha significado una mayor disposición a pagar rentas más altas y un menor riesgo de vacancia. De
constituido como una nueva forma de construir de manera
acuerdo a estudios realizados en Estados Unidos, las rentas de edificios con certificación LEED®
más eficiente y pensando en los beneficios que este tipo de
supera el promedio de las rentas de los edificios tradicionales con similares características, en un
edificaciones reportan al usuario final.
7 a 12%.
Es común escuchar inversionistas que preguntan ¿cuál es
el valor que aporta a su inversión el contar con certificación
Se ha observado que la certificación LEED® entrega mayor valor a la propiedad. Lo anterior
LEED®?, o ¿cómo se captura en el largo plazo la inversión
se ha evidenciado en las últimas actualizaciones que han realizado las empresas tasadoras
derivada de la obtención de esa certificación?, o ¿qué tan
de propiedades en Estados Unidos, las cuales han incorporado los efectos derivados de los
valorado es por los arrendatarios el contar con este sello?
ahorros por certificación LEED® en el valor final del activo. Lo anterior cobra especial relevancia
A continuación, buscamos responder a estas preguntas en
si consideramos el impacto que tiene el valor de liquidación de los edificios en los retornos
base a la evidencia que se ha observado en mercados más
finales que obtienen los inversores una vez terminado el horizonte de inversión. De esta forma,
desarrollados en este tipo de normativa, como es el de
el mercado ha tendido a asociar este tipo de productos con una mejor calidad de construcción y
Estados Unidos.
capacidad de reutilización.
30%
ahorro de energía
Ciertamente, los beneficios señalados anteriormente son posibles de ser conseguidos en la
medida que exista un adecuado uso de las instalaciones. Es decir, no basta con que el edificio
tenga certificación LEED® de construcción si esto no es complementado con la operación de las
instalaciones de forma coherente. Ante esto, se hace necesario contar con la asesoría de una
empresa experta en este tipo de certificaciones y su adecuada implementación, para obtener los
beneficios derivados de la certificación LEED®.
35%
menos de emisiones de co2
Categorías de requerimientos leed®
Emplazamiento Sustentable
Uso Eficiente del Agua
40% - 50%
uso de agua
Eficiencia Energética
Materiales y Recursos
Calidad del Espacio Interior
50% - 90%
Innovación en Diseño
costos por residuos
La importancia de evaluar y obtener un buen financiamiento
para la rentabilidad de una inversión inmobiliaria
Cuando las empresas se ven en la necesidad de financiar un
Sucede en algunos financiamientos en que vehículo seleccionado de financiamiento (Leasing VS
activo o proyecto inmobiliario, éstas fijan como prioridad la
Crédito Hipotecario) podría afectar hasta en 2 a 3 puntos la TIR de una inversión inmobiliaria, por lo que
tasa, monto a financiar y plazo, sin embargo, no consideramos
recomendamos asesorase por un experto antes de tomar cualquier decisión.
aspectos relevantes como el vehículo financiero, la estructura
de la deuda, las condiciones de prepagos, los covenants, las
garantías, los aspectos tributarios, entre otros, los que podrían
afectar fundamentalmente en la rentabilidad del negocio.
Existen variados aspectos que inciden directamente en los
costos de endeudamiento, tales como los aspectos tributarios
del financiamiento de un crédito hipotecario o leasing, el
tratamiento del IVA, valor en la venta del bien inmueble,
utilidades de sociedad y contribuciones según la figura a
utilizar.
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