Reforma contable en las empresas inmobiliarias (II)

contabilidad sectorial
Reforma contable en las
empresas inmobiliarias (II)
¿Cómo se contabiliza la permuta de existencias? ¿Cómo se valoran el
inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias? ¿Y cómo se informa
sobre los riesgos? De una forma práctica, este artículo resuelve éstos y
otros interrogantes
pág
24
pd
Eva Aranda Llamas
Julio Diéguez Soto
Vicente González García
Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales
Departamento de Finanzas y Contabilidad
Universidad de Málaga
D
ebido a la complejidad a la que se
enfrentan las empresas inmobiliarias
tras la reforma contable, y a la espera de la publicación de una nueva
adaptación sectorial, este trabajo pone de manifiesto las principales contradicciones existentes entre la contabilidad sectorial
existente y el nuevo PGC07. Dado que el
artículo pretende ser eminentemente práctico,
se ofrecen ejemplos de contabilización en las
problemáticas abordadas. Por su extensión,
hemos optado por su división en dos partes.
En la primera parte, publicada el pasado
mes de marzo, se estudiaron los aspectos de la
reforma que afectan de forma general a todas
las empresas, independientemente del sector
económico en el que se encuentran incluidas,
prestando especial atención a los efectos de la
valoración del coste amortizado y a los activos
no corrientes mantenidos para la venta. Igualmente, se comenzó el estudio de aquellos aspectos de la reforma contable que tienen una
especial incidencia en las empresas inmobiliarias, tales como el reconocimiento de ingresos y
la valoración de las existencias.
En esta segunda parte continúa el análisis
de las problemáticas afectadas por el PGC07
de especial interés en el sector inmobiliario,
como por ejemplo la permuta de existencias,
la valoración del inmovilizado material y las
inversiones inmobiliarias o la información sobre riesgos.
pd
Se concluye el estudio con un caso práctico en el que se explica la incidencia de la
primera aplicación de las NIIF en los balances consolidados del grupo Sacyr Vallehermoso.
ASPECTOS A DESTACAR DEL PGC07
EN EMPRESAS INMOBILIARIAS
Permuta de Existencias
La adaptación sectorial a las empresas
inmobiliarias reconoce la posibilidad de permuta de existencias, pero únicamente cita
explícitamente, quizás por ser la más corrien-
FICHA RESUMEN
Autores: Eva Aranda Llamas, Julio Diéguez Soto y Vicente González García
Título: Reforma contable en las empresas inmobiliarias (II)
Fuente: Partida Doble, núm. 209, páginas 24 a 39, abril 2009
Localización: PD 09.04.02
Resumen:
Dada la complejidad de la contabilización en el sector inmobiliario tras la reforma contable, el
presente trabajo pone de manifiesto las principales contradicciones existentes entre la
adaptación sectorial y el nuevo PGC2007. Dado que el artículo pretende ser eminentemente
práctico, se ofrecen ejemplos de contabilización en las problemáticas abordadas.
Debido a su extensión, hemos optado por su división en dos partes, publicados en meses
consecutivos. En esta segunda parte continúa el análisis de las problemáticas afectadas por el
PGC07 de especial interés para este sector, como la permuta de existencias, la valoración del
inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias o la información sobre riesgos.
Se concluye el estudio con un caso práctico en el que se explica la incidencia de la primera
aplicación de las NIIF en los balances consolidados del grupo Sacyr Vallehermoso.
Descriptores ICALI: Empresas inmobiliarias. Planes sectoriales. PGC07. Reforma contable.
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contabilidad sectorial
nº 209
abril 2009
«
Según el ICAC, queda derogado lo
establecido en la adaptación
sectorial respecto a la adquisición de
»
un terreno a cambio de una
construcción futura
te, aquella consistente en la adquisición de
terrenos a cambio de construcciones futuras.
De tal forma, “si se pacta la entrega de un terreno a cambio de una construcción a realizar
en el futuro, se valorará el terreno recibido de
acuerdo con la mejor estimación del coste futuro de la construcción a entregar, con el límite del valor de mercado del terreno”(1).
Por su parte, la normativa internacional
(NIC 18)(2) distingue entre intercambios o permutas de bienes o servicios de naturaleza similar, e intercambio o permutas de naturaleza
diferente. En el primer caso, tal cambio no se
considera como una transacción que produce
ingresos ordinarios. En el segundo caso, sí se
considera como una transacción que produce
ingresos ordinarios. Éstos se valoran al valor
razonable de los bienes o servicios recibidos,
ajustado en el importe de la cantidad de efectivo u otros medios equivalentes que se hayan
realizado. En caso de no poder valorar con
fiabilidad los bienes o servicios recibidos, los
ingresos ordinarios se valorarán al valor razonable de los bienes o servicios entregados.
El PGC07 establece, en su apartado 1.3.
Normas de valoración, que si la permuta se
considera comercial, para lo cual:
• La configuración de los flujos de efectivo
del inmovilizado recibido difiere de la configuración de los flujos de efectivo del activo
entregado;
• El valor actual de los flujos de efectivo después de impuestos de las actividades de la
empresa afectadas por la permuta se ve
modificada como consecuencia de la operación.
(1) Norma de Valoración Décimo Tercera, apartado f).
(2) Párrafo doce.
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El inmovilizado material recibido se valorará por el valor razonable del activo entregado más, en su caso, las contrapartidas
monetarias que se hubieran entregado a
cambio, salvo que se tenga una evidencia
más clara del valor razonable del activo recibido y con el límite de éste último.
En resumidas cuentas, mientras la adaptación valora al coste, siempre y cuando el
valor de mercado sea superior, la normativa
internacional valora a valor razonable, siendo
ésta, también, la valoración establecida por
el PGC07 en el caso de las permutas comerciales.
El ICAC ha dado respuesta recientemente, a través del BOICAC 75 de septiembre de 2008, a la cuestión de si en la
adquisición de un terreno a cambio de
una construcción futura se deben o no
seguir tomando como referencia lo enunciado en la adaptación sectorial. Establece
que:
1º. Se reconocerá el terreno y el pasivo del anticipo de clientes por la venta de la
construcción a entregar en el futuro, al valor
razonable del terreno recibido. Se valorará
la operación según el valor razonable de la
obligación asociada a la entrega de la construcción futura cuando este valor fuera más
fiable.
2º. Hasta que la obligación se satisfaga,
se registrarán como gastos financieros, conforme se devenguen, los ajustes que surjan
por la actualización del valor del pasivo asociado al anticipo. Cuando se trate de anticipos
con vencimiento no superior a un año, y cuyo
efecto financiero no sea significativo, no será
necesario llevar a cabo ningún tipo de actualización.
3º. El anticipo de clientes se cancelará finalmente cuando proceda registrar el correspondiente Ingreso por venta, por cumplirse
todas y cada una de las condiciones establecidas en el apartado 2 de la norma de registro
y valoración 14ª del Plan General de Contabilidad.
En definitiva, el ICAC determina que queda derogado lo expuesto en la adaptación
sectorial en relación a la adquisición de
un terreno a cambio de una construcción
futura.
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Reforma contable en
las empresas inmobiliarias (II)
EJEMPLO 8
PERMUTA NO COMERCIAL
La empresa Málaga S.A. tiene en su activo un solar localizado en nuestra ciudad contabilizado por 120.000 €, y lo permuta por
otro solar situado en Granada, cuyo valor de mercado asciende a 130.000 €. ¿Cuáles serían los asientos a realizar? ¿Y si el valor
de mercado de este último fuera de 117.500 €?
SOLUCIÓN
PERMUTA NO COMERCIAL (mismo uso y naturaleza)
120.000 Terreno con calificación urbanística (312)
Solares (313)
120.000
117.500 Terrenos con calificación urbanística (312)
2.500 Pérdidas permuta suelo (652)
Solares (313)
120.000
Regla general: Inmovilizado recibido = Valor contable del entregado + entregas de efectivo + gastos de la operación, con el
límite del valor razonable del recibido.
EJEMPLO 9
PERMUTA COMERCIAL
La inmobiliaria Málaga S.A. adquiere un terreno el 1 de enero de 2006 con objeto de permutarlo con dos locales comerciales
integrados en una construcción a realizar en dicho terreno. El valor razonable del terreno es de 120.000 € y la estimación del
coste futuro de los locales es 110.000 €.
A principios de enero de 2008 se realiza la escritura pública de los locales comerciales a favor del propietario del terreno.
Se sabe además que el tipo incremental de financiación de la empresa es del 6% anual.
Se pide:
1º. Contabilice esta operación siguiendo los criterios establecidos en la adaptación sectorial y en el PGC07.
SOLUCIÓN
ADAPTACIÓN SECTORIAL
FECHA
01/01/2006
01/01/2008
CUENTA
DEBE
(601) Compras de terrenos y solares
(457) Anticipo de clientes a l/p
110.000
(457) Anticipo de clientes a l/p
(700) Venta de edificaciones
110.000
110.000
110.000
PGC07
CUENTA
FECHA
DEBE
01/01/2006
(601) Compras de terrenos y solares
(457) Anticipo de clientes a l/p
31/12/2006
(662) Intereses de deudas (6% x 120.000)
(457) Anticipo de clientes a l/p
7.200
31/12/2007
(662) Intereses de deudas (6% x 127.200)
(457) Anticipo de clientes a l/p
7.632
01/01/2008
pd
HABER
HABER
120.000
120.000
(457) Anticipo de clientes a l/p
(700) Venta de edificaciones
7.200
7.632
134.832
134.832
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Valoración del inmobilizado
material y las inversiones
inmobiliarias
La valoración, tanto del inmovilizado material como de las inversiones, puede tener
una considerable relevancia dependiendo de
la estructura y composición del Activo de las
empresas que forman el sector. Tal es el caso
de las promotoras, que cuentan con un importante inmovilizado destinado a alquiler, o con
fines especulativos.
Según establece el PGC07, los bienes
comprendidos en el inmovilizado material
se valorarán a precio de adquisición o coste de producción más:
• Impuestosindirectos,sóloenelcasodeno
ser recuperables directamente de la Hacienda Pública;
• Laestimacióninicialdelvaloractualdelas
obligaciones asumidas directamente por el
desmantelamiento o retiro;
• Losgastosfinancierosdefinanciaciónespecífica o genérica, devengados antes de la
puesta en condiciones de funcionamiento,
en aquellos activos que necesiten más de
un año para estar en condiciones de uso.
La valoración posterior de dicho inmovilizado se realizará a precio de adquisición
o coste de producción, menos amortización
acumulada, y, en su caso, el importe acumulado de las correcciones valorativas por
deterioro.
En cuanto a la amortización del
inmovilizado material, cabe destacar
que se deberá amortizar de forma
independiente cada parte de
un elemento del inmovilizado que tenga un coste
significativo, en relación
con el coste total del
elemento, y una vida
útil distinta.
Según establece
la NIC 16, con carácter general, todos los
elementos de inmovilizado estarán sujetos
a amortización, aunque
se encuentren ociosos. Tan
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28
solo cabe la excepción de aquellos elementos
de inmovilizado que se encuentran disponibles para la venta, los cuales no estarán sujetos a dicha depreciación sistemática.
Dentro de las problemáticas derivadas
del inmovilizado material, cabría destacar las
siguientes excepciones en cuanto a la aplicación del precio de adquisición o coste de
producción:
✓ Permutas: como ya se ha comentado anteriormente, las permutas que el PGC07
considera comerciales (básicamente las
que se producen entre activos que no son
similares) se valorarán a valor razonable.
En cambio, si la permuta en cuestión se
considera no comercial, el inmovilizado adquirido se valorará a valor contable del bien
entregado más las contraprestaciones dinerarias que se hubieran entregado a cambio, estableciéndose como limitación el valor razonable.
✓ Aportaciones de capital no dinerarias:
el inmovilizado material recibido en concepto de aportaciones no dinerarias de capital se valorará a valor razonable, en base
a las Normas de Registro y Valoración de
transacciones con pagos basados en instrumentos de patrimonio.
✓ Subvenciones de carácter no monetario o en especie: el PGC07 establece
que se valorarán por el valor razonable
del bien recibido, referenciados ambos valores al momento de su reconocimiento.
Por tanto, en estos tres casos, la valoración del inmovilizado material sería a valor
razonable, en contra de la valoración a precio
de adquisición establecida como norma general para el inmovilizado material.
La NAPGCEI no recogía la posibilidad de
realizar ninguna valoración del inmovilizado
de la empresa a valor razonable.
El inmovilizado material se encuentra también afecto, al igual que el resto de partidas
de activo, a la necesidad de evaluar la existencia o no de deterioro de su valor, entendiéndose que se producirá deterioro cuando
el valor contable del inmovilizado supera su
valor recuperable, siendo éste el mayor entre
el valor razonable del activo menos los gastos
de venta y su valor en uso.
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Reforma contable en
las empresas inmobiliarias (II)
Por consiguiente, podemos comprobar
que, para evaluar el posible deterioro del inmovilizado material, la empresa estará obligada a conocer el valor razonable de dicho
inmovilizado y a calcular el valor en uso. La
estimación del valor en uso implica tener que
actualizar los flujos de efectivo futuros esperados, a través de la utilización del bien en el
curso normal del negocio, teniendo en cuenta el estado actual del bien. Esta forma de
valorar y contabilizar la depreciación reversible del inmovilizado también es novedad del
PGC07.
En lo que respecta a la normativa internacional, el inmovilizado material(3) se reconocerá inicialmente al coste, pudiendo revalorizarse posteriormente a valor razonable, estableciéndose como condición que este valor
pueda determinarse de forma fiable. Todos
los elementos que pertenezcan a la misma
clase deberán revalorizarse a la vez y, asimismo, deberán mantenerse actualizadas las revalorizaciones.
Los desembolsos futuros se capitalizarán,
solo cuando sea probable que den lugar a beneficios económicos futuros.
De todo ello se deriva que, con carácter general, el PGC07 sólo da la opción de
valorar a valor razonable el inmovilizado
material cuando se trate de permutas comerciales, aportaciones no dinerarias o
subvenciones en especie, y además se trata de una valoración inicial. En contraste, la
normativa internacional permite la revalorización de dicho inmovilizado a valor razonable (estableciéndose como opción y no
como obligación).
Respecto a las inversiones inmobiliarias, el PGC07 ha tenido especial interés por
diferenciarlas del resto de partidas que forman parte del inmovilizado material, por ser
bienes que potencialmente aportarán ingresos o beneficios a la sociedad, fuera del curso
ordinario de su actividad. Aunque los ingresos
obtenidos por la enajenación de los mismos
sí van a formar parte del margen ordinario, al
haber suprimido el resultado extraordinario.
Los criterios de valoración establecidos
en el PGC07 para estos elementos son los
mismos a los establecidos para el inmoviliza(3) NIC 16.
pd
do material, pero existe alguna matización
importante en cuanto a la normativa internacional. Tanto la NIC 16, como la NIC 40,
hacen matizaciones en cuanto a la partida
de inversiones inmobiliarias, siendo aspectos
destacables los siguientes:
• Para realizar las valoraciones posteriores
de las inversiones inmobiliarias, las empresas podrán optar entre utilizar el modelo del valor razonable, o utilizar el modelo
de valor de coste.
• En caso de que la sociedad eligiera valorar dichas inversiones a valor razonable,
cualquier cambio que se produzca por la
actualización de dicho valor se reconocerá en la cuenta de resultados.
Asimismo, la norma prioriza la consideración del valor razonable de las inversiones
inmobiliarias, exigiéndose que, en caso de
no utilizarse el método del valor razonable,
las empresas estén obligadas a informar de
dicho valor en el apartado correspondiente
de la memoria dedicado a las inversiones
inmobiliarias. Con el objeto de contar con
valoraciones objetivas, dichas valoraciones
deberán realizarse por tasadoras homologadas y que no formen grupo o no se encuentren vinculadas a las empresas propietarias
de los bienes.
Resultados por ventas de
inversiones inmobiliarias
“Las inversiones inmobiliarias son inmuebles (terrenos o edificios, considerados en su
totalidad o en parte, o ambos) que se tienen
(por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento
financiero) para obtener rentas, plusvalías, o
ambas, en lugar de para:
(a) su uso en la producción o suministro de
bienes o servicios, o bien para fines administrativos;
(b) o su venta en el curso ordinario de las operaciones” (NIC 40, párrafo 5).
La normativa internacional opta por clasificar en una apartado específico las inversiones inmobiliarias, separado del inmovilizado
y de las existencias. Sin embargo, en la adaptación no existe tal diferenciación, siendo, por
tanto, una novedad del PGC07.
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Pues bien, la normativa internacional, en
consonancia con las características cualitativas de relevancia y fiabilidad, y más concretamente con la cualidad asociada del fondo
sobre la forma, considera que los resultados
generados por las inversiones inmobiliarias,
como consecuencia de su venta, deben recogerse como resultados ordinarios. Por su
parte, la adaptación sectorial los recoge como
resultados extraordinarios por el importe de la
plusvalía neta.
El PGC07 elimina el resultado extraordinario, que sí se encontraba incluido en la anterior normativa contable, disgregándolo, básicamente, en dos partes: resultado derivado
de la venta de inmovilizado, que tendrán una
incidencia directa en el resultado de explotación de la empresa, según el PGC07; y por
otro lado, el resultado derivado de la venta de
instrumentos financieros, que en este caso
tendrán una incidencia directa en el resultado
financiero.
Por tanto, tanto la normativa contable
internacional como la nacional incluyen,
dentro del margen ordinario del resultado de la empresa, los ingresos derivados
por la venta de inversiones inmobiliarias.
Cuantía que, en el caso concreto del sector
que estamos tratando, es muy importante.
INFORMACIÓN SOBRE RIESGOS
EN EMPRESAS PROMOTORAS
INMOBILIARIAS
La información contable del riesgo(4) en el
sistema patrimonial adopta dos manifestaciones básicas:
1) Deterioro en los activos, al considerarse que su valor contable no se va a poder recuperar en el futuro.
2) Provisiones en el pasivo, al estimarse
que concurren circunstancias pasadas que
generan deudas por compromisos probables; y cuya valoración se considera fiable
pese a desconocerse el vencimiento y cuantía exacta.
(4) Entiéndase por riesgo, la acepción que lo considera como la posibilidad real de que el neto patrimonial sufra un
daño o una pérdida (basado en la acepción principal del
Diccionario de la Lengua Española). Se trata, pues, de una
definición en sentido negativo. Sin embargo en Finanzas
se considera riesgo todo resultado distinto al previsto, en
sus dos sentidos: positivo o negativo.
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30
Deterioros en los inmovilizados
Las normas de valoración de las diferentes partidas de inmovilizado han incorporado,
de manera sintética, lo dispuesto en la NIC
36. A tal fin, se considera que se evidencia
deterioro cuando el valor contabilizado sea
superior al valor recuperable.
Es en el valor recuperable donde la NAPGCEI pudiera quedarse desfasada, ya que se
señala que dicho valor recuperable va a enfrentar dos metodologías de valoración diferentes. A saber:
• La valoración externa, ya incorporada en
nuestro ordenamiento contable, que se
fragua en la búsqueda de un valor neto de
realización (en adelante VNR), prácticamente coincidente con el valor de tasación
de mercado del inmovilizado en cuestión;
• Otra valoración interna o endógena que
busca el valor en uso o actualización de los
flujos de efectivo futuros a generarse en la
utilización del inmovilizado en cuestión.
La primera novedad, por tanto, que incorpora
el PGC07 en el análisis del deterioro de los inmovilizados será considerar como valor recuperable
el más optimista de la comparación entre VNR y
el valor en uso; luego el mayor de los dos.
La segunda novedad es la breve reseña que
el PGC07 hace al test de deterioro de los inmovilizados que no son capaces de generar por sí
solos flujos de efectivo. Ello obliga a un análisis
conjunto del deterioro de la unidad generadora
de efectivo donde los inmovilizados, candidatos
a estar deteriorados, se encuadran. Se considera que esta unidad generadora de efectivo es la
mínima combinación de activos con capacidad
operativa para aportar, independientemente,
negocio y tesorería a la empresa.
Encontramos que la NIC 36 es mucho
más exhaustiva en cuanto al reparto de activos comunes a diversas unidades generadoras de efectivo. Promoviendo la necesidad de
abordar un análisis abajo-arriba(5) para aquellos activos que se integren en un conjunto de
unidades generadoras de efectivo.
(5) Véanse párrafos 104-108 Deterioro del valor de los activos de la NIC36. Este análisis ha sido tildado de excesivamente técnico y complejo, poniéndose en entredicho su
utilidad en términos de coste-beneficio.
pd
En tercer lugar, nos resulta mucho más
novedoso la posibilidad de designación de inmovilizados intangibles con vida útil ilimitada,
por su contribución indefinida en la generación de ingresos. De esta manera, no habrá
necesidad de serles practicada amortización
sistemática.
Como ejemplo más manifiesto de activo
de vida útil ilimitada se nos presenta el fondo de comercio. Si una empresa dispone de
fondo de comercio, deberá corregirlo por la
amortización acumulada que lleve incorporada antes de la fecha de transición al PGC07;
dejándolo de amortizar al considerarse que
se trata de un activo que carece de vida funcional (envejecimiento, uso u obsolescencia).
Ello sin perjuicio, como impone la normativa
internacional y el PGC07, que al cierre del
ejercicio contable se practique análisis prudencial obligatorio del posible deterioro experimentado por el fondo de comercio o cualquier otro intangible de vida ilimitada; incluso
en ausencia de indicios previos de deterioro.
Aquí entendemos que habrá que desarrollar resoluciones específicas que den luz al
análisis del deterioro del fondo de comercio
en conexión con las especificidades del sector inmobiliario. En aras de una uniformidad
en su tratamiento contable.
Deterioro en la cartera de
Existencias (terrenos, solares
y edificaciones)
En relación a la contabilización de posibles deterioros en la cartera de existencias de
la empresa promotora inmobiliaria, el PGC07
no incorpora cambios relevantes sino formales, al redenominar las cuentas de provisiones
por depreciación que pasan a ser nombradas
como deterioros de existencias. Exceptuamos
el cambio de criterio de reconocimiento de los
ingresos por ventas, ya comentado, que retrasaría la baja de existencias hasta la fecha del
acto notarial de la transmisión.
Por su parte, el indicio de deterioro se respeta en su esencia, al establecerse que habrá depreciación si el valor de las existencias,
más los costes incrementales necesarios hasta su terminación y puesta a disposición de
un hipotético comprador, se sitúan por encima del VNR (valor neto de realización: tasación de mercado minorada por los gastos de
entrega que corran a cargo del promotor).
pd
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Reforma contable en
las empresas inmobiliarias (II)
Habrá que desarrollar
resoluciones específicas que den luz
»
al análisis del deterioro del fondo
de comercio
Hagamos un análisis más detallado, por
tipologías de carteras:
• En cartera, no en fase de obra (terrenos,
solares y edificaciones ya ejecutadas y
terminadas), el motivo del deterioro sería
una bajada en los precios de mercado por
debajo del valor contable. Caso de que
haya contratos privados de venta sobre
plano, el análisis del deterioro tendrá en
cuenta varios aspectos que enseguida comentaremos en el análisis de carteras en
fase de ejecución u obra.
• En cartera en fase de ejecución u obra,
el análisis del deterioro cambiará en función de si el promotor es constructor o si
hay contrato de construcción con contratista externo; así como la modalidad del
contrato de obra (abierto, cerrado, posibles cláusulas de revisión de precios). Será la propia complejidad del contrato de
obra lo que produzca una mayor profundidad en el análisis del deterioro, consistente en la comprobación de desviaciones en
los costes presupuestados de obra para
validar si el coste final previsto se sitúa o
no por encima del VNR.
• Un caso particular se nos da cuando se
han celebrado actos jurídicos de ventas
privadas sobre plano y la cartera prosigue en fase de obra. En tal caso, el análisis del deterioro y riesgo global comercial
de la operación viene protagonizado por
tres variables: el coste previsto total de
terminación de la obra, el VNR tal como lo
define el PGC07 y el precio de venta cerrado en el acuerdo privado (comúnmente
conocido como venta sobre plano).
En tal caso se seguirá procediendo como
lo hacía la NAPGCEI. Es decir, por la parte
del coste estimado de producción que exceda
el VNR (a partir de la evidencia de tasaciones
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contabilidad sectorial
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del mercado inmobiliario homogéneas), se
practicará un deterioro del valor de la cartera
de terrenos, solares y edificios (subgrupo 39).
Pudiera ser que, todavía, el precio de venta acordado en contrato privado previo estuviera por debajo incluso del VNR. En tal caso
se procedería a estimar un compromiso comercial basado en el contrato rubricado (en
la terminología del PGC07, contrato oneroso),
bien por la indemnización a satisfacerse para
cancelar el contrato privado o bien, de no ser
legal arbitrar tal extinción contractual, por la
pérdida de rango comercial (medida como la
diferencia entre el VNR y el precio de venta
cerrado en contrato).
En la aplicación del PGC07, simplemente se modifica la denominación de la NAPGCEI “Provisión para pérdidas en promociones (498)” para pasar a utilizarse la titulada
en el PGC07 “Provisión por contratos oneroso
(4994)”, sin perjuicio de su mantenimiento por
entenderse que responde al mismo fondo de
la cuestión.
También es factible que no haya deterioro
en el sentido conceptual del PGC07, ya que
el VNR es superior al coste total de producción; pero, por haberse cerrado un contrato
previo con precio de venta inferior al coste,
TA B L A 1
TRATAMIENTO CONTABLE DE LA CARTERA DE EXISTENCIAS EN
FASE DE OBRA (NAPGCEI, PGC07)
Comparativa de riesgo: depreciación de cartera de existencias en
fase de obra y riesgo comercial por cierre de contratos previos
(venta sobre plano)
NAPGCEI
PGC07
No hay venta sobre plano (no contrato previo)
Sobrecoste por encima del VNR
(acumulado estimado hasta la fecha de
terminación de la obra)
Deterioro = coste – VNR
Provisión
Deterioro
(coste – VNR) (coste – VNR)
Hay venta sobre plano (sí contrato previo)
Precio de venta cerrado (Pv) por encima del
coste
Pv>coste
No Provisión
Precio de venta cerrado por encima del VNR
y por debajo del coste
VNR < Pv < coste
Provisión
(coste – Pv)
Precio de venta cerrado por debajo del VNR,
que a su vez se encuentra por debajo del
coste
Pv < VNR < coste
pág
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exista un compromiso de asunción de pérdida
o, en su caso, normativa de aplicación para
indemnizar al futuro comprador. Tal compromiso puede recogerse también en la cuenta
nueva arbitrada por el PGC07 “Provisión por
contratos onerosos (4994)”.
En la tabla 1 se expone un resumen de
las ideas expuestas basado en el trabajo de
Sánchez y García (2001). Veamos también
un ejemplo sobre los conceptos estudiados
(ejemplo 10).
Provisiones
El concepto de provisión, en sintonía con
la NIC 37, se circunscribe en el PGC07 exclusivamente a pasivos. Pasando a recibir las
cuentas de provisión por depreciación de activos la denominación de deterioros.
El fundamento conceptual para la contabilización de una provisión y, por ende,
su categorización como pasivo, se apoya en
dos circunstancias:
• Obligaciónexplícitabasadaenunsuceso
ya acontecido (no futuro) y motivada con
base en legislación aplicable o contrato
vinculante.
• Obligaciónimplícitabasadaensucesopasado por expectativa válida de la empresa
frente a terceros de asunción de una obligación.
Dado dicho fundamento, no se encuentran cambios significativos en el tratamiento
contable de las provisiones específicas de la
actividad inmobiliaria, salvo la denominada
“provisión para terminación de obra”, propia
de la alternativa permitida por la NAPGCEI de
reconocer ventas al 80% de la ejecución de la
obra. Esta alternativa, ya no permitida por el
PGC07, hace inapropiado reconocer en provisión los costes estimados hasta la ejecución
final de la obra de edificación.
No Deterioro
Deterioro
(coste – Pv)
Provisión
Deterioro
(coste – VNR) (coste – VNR)
Provisión [mínimo
{indemnización, (Pv-VNR)}]
Ello no afecta, consecuentemente, a los
riesgos por vicios y defectos en las edificaciones vendidas, junto con los posibles litigios
materializados en indemnizaciones por ejercicio de derechos previos de adquirentes legítimos. Tales riesgos, al basarse en hechos
pasados y poder ser valorados con fiabilidad,
continuarán contabilizándose como provisiones de evicción y saneamiento.
pd
Reforma contable en
las empresas inmobiliarias (II)
EJEMPLO 10
VENTA SOBRE PLANO (DETERIORO Y PROVISIÓN)
ACTINSA Actuaciones Inmobiliarias SA adquirió un solar para ejecutar obras de 100 plazas de aparcamiento libres (sin limitación
legal en el precio por el que se ofertan). Las plazas de aparcamiento fueron cubiertas íntegramente (venta privada sobre plano)
con anterioridad a la ejecución del parking por importe 12.000 €/plaza de aparcamiento. Se ha recibido en concepto de reserva
un 10% del precio de venta.
Sin embargo, problemas de cimentación y gastos extraordinarios por incidencias con el contratista previo en suspensión de pagos, que obligó a paralizar la obra y buscar un nuevo contratista, han elevado el coste final estimado a 2.000.000 €.
Se pide
Asientos contables por el riesgo soportado, considerando que la indemnización legal por revocación del contrato asciende a
cuatro veces las cantidades entregadas y que el precio de venta (neto de gastos de venta) de plazas de aparcamiento similares
asciende a 15.000 €/plaza de aparcamiento, disponiéndose de tasación oficial.
Solución
Se procederá a valorar el posible deterioro por diferencia entre el coste total estimado (2.000.000 €) y el VNR (15.000 € x 100 plazas
= 1.500.000), lo que arroja un deterioro de 500.000 € (2.000.000 € - 1.500.000 €).
Por su parte, se estimarán las pérdidas por el compromiso comercial asumido de venta de 100 plazas a 1.200 €/plaza. O sea:
–Pérdida comercial asumida = VNR – Precio venta privado cerrado = 1.500.000 € - 1.200.000 € = 300.000 €.
–Indemnización para revocar los contratos privados = 4 veces la reserva = 4 x (10% de 12.000 €) x 100 plazas = 480.000 €.
Se elegirá la cantidad menor = Mínimo {300.000 €, 480.000€} = 300.000 €
SOLUCIÓN
Contabilización del deterioro
FECHA
CUENTA
Cierre del ejercicio (693) Pérdidas por deterioro de existencias
(39) Deterioro de valor de las existencias
DEBE
HABER
500.000
500.000
Contabilización del compromiso de asunción de pérdidas comerciales
(si el importe de la indemnización hubiese sido menor a 300.000 € se hubiera elegido éste)
FECHA
CUENTA
Cierre del ejercicio (695) Dotación a la provisión por operaciones comerciales
(499) Provisión por operaciones comerciales
Otras indemnizaciones (incumplimiento
de plazos de entregas, impedimento de entidad financiera a la subrogación del préstamo
hipotecario en el nuevo adquirente, etc.) pueden contabilizarse en cuenta similar, con la
denominación de provisión para otras operaciones comerciales o provisión para otras responsabilidades.
El PGC07 contempla otras circunstancias en donde se generan compromisos explícitos o implícitos basados en las actuaciones pasadas de la empresa. A saber:
✓ Provisión por desmantelamiento, retiro o
rehabilitación del inmovilizado
✓ Provisión por actuaciones medioambientales
pd
DEBE
HABER
300.000
300.000
✓ Provisión por reestructuraciones
✓ Provisión por transacciones basadas en
instrumentos de patrimonio
En la medida que estos compromisos no
se vayan a atender en el corto plazo, se requiere el uso del valor actualizado de la deuda estimada, la cual se irá revalorizando de
acuerdo con el método del coste amortizado.
La última novedad destacable es la eliminación de la provisión para grandes reparaciones y el fondo de reversión.
En ambos casos no se considera que se
estén asumiendo compromisos basados en
actuaciones pasadas.
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33
contabilidad sectorial
nº 209
abril 2009
Por su parte, la consulta nº 1 del BOICAC
nº 72 interpreta que la eliminación de una
provisión para grandes reparaciones requiere
retroactividad obligatoria. Tal retroactividad,
en un sentido técnico, obliga a modificar la
forma como se venían amortizando los inmovilizados afectados por una reparación futura.
Se interpreta que la parte del inmovilizado a
reparar debe llevar una identificación específica con tabla de amortización propia. De esta
manera, el importe definitivo de la reparación
se integra como mayor coste del inmovilizado, dándose de baja la parte identificada a
reparar (que debiera estar ya amortizada). Dicha parte identificada a reparar era objeto de
provisión en la normativa contable anterior.
El fondo de reversión va a suponer también retroactividad obligatoria en el activo en
régimen de concesión, a revertir en el futuro a
la entidad pública concesionaria.
Dicho fondo de reversión se va a contemplar como un menor valor del activo a revertir.
Desarrollemos la aplicación de las nuevas
normas de valoración para provisiones en el
ejemplo 11.
Finalmente, ilustramos la necesaria baja de las cuentas de provisión para grandes reparaciones y fondo de reversión en el
ejemplo 12.
EJEMPLO 11
VALORACIÓN INICIAL Y FINAL DE PROVISIONES
Una promotora inmobiliaria estima, a final de ejercicio, que tendrá que hacer frente a gastos por defectos de construcción en
los próximos tres años, a razón 20.000 €/año (del análisis de los tipos de interés se estima un interés a corto plazo del 4,5% y
un interés a medio plazo del 4%).
• A final del ejercicio se recibe citación judicial porque un antiguo comprador en contrato privado, al que se le revocó el contrato, plantea derecho legítimo a disponer de la vivienda cuya venta fue revocada. Se estima que será necesario afrontar por
indemnización en concepto de daños y perjuicios 12.000 €. No se considera necesario estimar efecto financiero.
• A final del segundo ejercicio se satisfacen tan sólo 15.000 € en concepto de reparaciones diversas a cargo de la promotora
por defectos varios en los edificios vendidos.
Se pide
Asientos de cálculo de las valoraciones a final del primer y segundo ejercicio de las provisiones afectadas.
Solución
Valoración inicial:
• VALOR ACTUAL (mejor estimación actualizada del posible importe necesario para atender los gastos de saneamiento de las
viviendas con vicios de construcción).
• Si la provisión es de vencimiento inferior al año y no se estima efecto financiero no se exige actualizar.
Gastos actualizados por defectos de construcción = 20.000 (1+0,045)–1 + 20.000 (1+0,04)–2 + 20.000 (1+0,04)–3 = 19.138,76
+ 18.491,12 + 17.779,93 = 55.409,81
Gastos actualizados por defectos de construcción al final del segundo ejercicio = [19.138,76 (1+0,045) + 18.491,12 (1+0,04) +
17.779,93 (1+0,04)] – 55.409,81 = 2.312,08
SOLUCIÓN
FECHA
Final primer año
CUENTA
(6950) Dotación a la provisión para saneamiento
(6950) Dotación a la provisión para evicción
(496) Provisión para evicción (*)
Final segundo año (660) Gasto financiero por actualización de provisiones
(496) Provisión para evicción
Final segundo año (496) Provisión para evicción
(57) Tesorería
(7954X) Exceso de provisión para saneamiento y evicción
DEBE
HABER
55.409,81
12.000
67.409,81
2.312,08
2.312,08
20.000
15.000
5.000
(*) Se ha obviado la utilización de cuentas de corto y largo plazo para diferenciar la parte del compromiso que se estima satisfacer dentro del próximo ejercicio.
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pd
Reforma contable en
las empresas inmobiliarias (II)
EJEMPLO 12
ELIMINACIÓN DE LA PROVISIÓN PARA GRANDES REPARACIONES Y FONDO DE REVERSIÓN
ACTINSA Actuaciones Inmobiliarias SA va a proceder a dar de baja contable, en el tránsito al PGC07, una provisión para grandes
reparaciones por importe de 60.000 € y un fondo de de reversión por importe de 400.000 €. Ambas dotaciones habían tenido
deducibilidad fiscal en el pasado.
Se pide
Asientos de ajuste para la apertura de la contabilidad con arreglo al nuevo PGC07
Solución
Se procederá a designar la parte del inmovilizado sujeta a reparación, pasando la provisión para grandes reparaciones a ser
considerada amortización acumulada.
Por su parte, el fondo de reversión se contabilizará como una mayor amortización del inmovilizado en concesión a revertir en el futuro.
SOLUCIÓN
Provisión para grandes reparaciones
CUENTA
FECHA
Fecha tránsito
Fecha tránsito
(21X) Inmovilizado a reparar
(22X) Inmovilizado
Fecha tránsito
(144) Fondo de reversión
(28X) Amortización acumulada inmovilizado (en concesión)
Nos ha parecido adecuado finalizar este artículo exponiendo la afectación de la nueva normativa en las cuentas anuales consolidadas.
Comprobemos el caso de uno de los mayores
grupos promotores españoles: Sacyr Vallehermoso. Recordamos que la aplicación de las NIIF
a las cuentas consolidadas se produjo en el ejercicio 2005.
Los datos contables consolidados de Sacyr
Vallehermoso se ven afectados por la aplicación de las NIFF, especialmente por dos de las
ramas de actividad del grupo: concesiones e inmobiliaria. Los principales impactos que se han
producido, diferenciadas por las dos ramas de
actividad mencionadas, son las siguientes:
ITINERE (concesiones)(6):
1. Activación carga financiera: En base
a la NIC 23, no se permite la activación de la
carga financiera con posterioridad a la puesta
(6) Ver gráfico 3 en Anexo.
pd
xyz
Fondo de reversión
CUENTA
CASO PRÁCTICO: INCIDENCIA DE LAS
NIIF EN BALANCES CONSOLIDADOS
DEL GRUPO SACYR VALLEHERMOSO
HABER
xyz
(143) Provisión para grandes reparaciones
(28X) Amortización acumulada inmovilizado a reparar
FECHA
DEBE
60.000
60.000
DEBE
HABER
400.000
400.000
en condición de uso. En el caso concreto de
las sociedades concesionarias, la puesta en
uso correspondería con la puesta en explotación de la infraestructura correspondiente.
Con posterioridad al inicio de la explotación,
los gastos financieros relacionados con la inversión en autopista son gastos del ejercicio
en el que se devengan, mientras que en la
adaptación del PGC90 español se permitía
su activación en “gastos a distribuir en varios
ejercicios” y su posterior traspaso a resultados de forma sistemática en función del plan
económico financiero de la sociedad. Por este
motivo, el Grupo Sacyr Vallehermoso ha procedido a registrar contra reservas la carga financiera activada.
2. Linealización de la amortización en
Autopista: según establece la NIC 38, la
amortización deberá realizarse según un patrón de consumo, si bien rara vez se podrá
demostrar que es inferior a la amortización
lineal. Por tanto, mientras no exista una interpretación clara, las concesiones se amortizarán linealmente al periodo concesional, excepto cuando se pueda determinar un patrón
de consumo.
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contabilidad sectorial
nº 209
abril 2009
VALLEHERMOSO
(promoción inmobiliaria)(7):
1. Reconocimiento de ventas en actividad
de promoción inmobiliaria (NIC 18): Las ventas
se registran “cuando se transmiten los riesgos
y ventajas, derivados de la propiedad del bien”.
En la actividad de promoción se asemeja al momento de la entrega o escritura de compra-venta. Por tanto, no se permite registrar las ventas
de promociones inmobiliarias cuando los costes
incurridos en la promoción son superiores al
80% de los costes totales estimados de la misma, sin tener en cuenta el valor del terreno (criterio admisible según la adaptación sectorial del
PGC para empresas inmobiliarias). El criterio de
reconocimiento de ventas se modifica, por tanto, pasando del 80% al 100% de ejecución.
2. Gastos comerciales (NIC 2): No se
permite la activación de gastos comerciales
de la promoción.
3. Activación de gastos financieros
(NIC 23): No se activan, pero alternativamente se permite la capitalización de gastos financieros en las promociones inmobiliarias y en
los inmuebles para inversión hasta su puesta
en condición de venta o uso. Vallehermoso ha
optado por capitalizar los gastos financieros.
En términos consolidados, podemos comprobar(8) que el Patrimonio Neto se ha visto
disminuido en –122.096 miles  por la aplicación de las NIIF, siendo la variación que se
ha producido en el Total Activo de –1.114.755
miles de .
En cuanto al impacto en la cuenta de
resultados (9), los ingresos por ventas, por
la aplicación de las NIIF, disminuyeron en
–190.742 miles de  (suponiendo una disminución en términos relativos del -5,20%),
teniendo una repercusión negativa en el EBIDTA de –65.541 miles de .
(8) Ver gráfico 5 Anexo.
(7) Ver gráfico 4 en Anexo.
(9) Ver gráfico 6 Anexo.
ANEXO
GRÁFICO 1
GRÁFICO 2
IMPACTO EN RESULTADO DE LA APLICACIÓN DE
LAS NIIF
Miles de euros
Miles de euros
Resultado del ejercicio 2004 según PGC
Eliminación Dotación Fondo Revisión
Amortización lineal Inverrsión en Autopista
Eliminación Dotación Fondo de Comercio
376.332
39.664
–83.261
11.715
Eliminación Carga financiera diferida
–49.311
Ajusstes de ventas en Promoción
–47.029
No activación de gasto comerciales
–14.775
Ajustes NICS en sociedades puestas
en equivalencia
–14.074
Otros ajustes
–14.289
Impacto en "socios externos"
23.152
Impacto en "impuestos de sociedades"
49.020
Variación en Resultados
–99.188
Resultado del ejercicio 2004 según NIIF
277.144
Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información
Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005.
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36
IMPACTO EN PATRIMONIO POR LA APLICACIÓN
DE LAS NIIF
Fondos propios Dic/04 según PGC
Valoración de derivados
Autocartera, neta de Provisión
Ajustes de ventas en Promoción
Carga financiera diferida
Linealización en la amortización Fondo
Reversión
Provisiones
Anticipos reintegrables
Traspaso a Reservas las Diferencias de
conversión
Grandes reparaciones
Otros ajustes
Socios Externos
1.980.497
95.792
–6.055
–141.785
–224.758
–109.652
–12.344
45.482
10.902
–4.162
–12.609
336.281
Variación en el Patrimonio Neto
–22.908
Variación en Resultados
–99.188
Patrimonio Neto Dic/04
1.858.401
Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información
Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005.
pd
Reforma contable en
las empresas inmobiliarias (II)
GRÁFICO 3
CUANTIFICACIÓN DE IMPACTOS SIGNIFICATIVOS EN ITINERE (CONCESIONARIA)
AMORTIZACION LINEAL ACTIVOS
CARGA FINANCIERA ITINERE
Impacto en cuenta de PyG
Gastos financieros
Pérdida sociedades puestas equivalencia
Impuesto de Sociedades
Resultado después de impuestos
Resultado atribuido a socios externos
Resultado Neto Grupo
Impacto en balance
Miles de 
–49.311
–6.566
14.488
–41.390
–12.648
–28.742
Miles de 
Impacto en cuenta de PyG
Miles de 
Eliminación Dot. Fondo Reversión
Dot. Amort. Lineal autopista
Impuesto sobre Sociedades
Resultado después de impuestos
Resultado atribuido a socios externos
Resultado Neto Grupo
Impacto en balance
39.664
–83.261
8.977
–34.620
–9.067
–25.553
Miles de 
Amortización Ada. Inversión Autopista
–940.581
Total impacto activo
–940.581
–224.758
–28.742
–102.878
–140.513
Reservas
Resultado neto Grupo
Socios externos
Fondo de reversión
Impuesto diferido
–107.598
–25.553
–147.786
–571.947
–87.697
–496.891
Total impacto pasivo
–940.581
Gastos a distribuir en varios ejercicios
Participaciones puestas equivalencia
–455.895
–40.996
Total impacto activo
–496.891
Reservas
Resultado neto Grupo
Socios externos
Impuesto diferido
Total impacto pasivo
Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005.
GRÁFICO 4
CUANTIFICACIÓN DE IMPACTOS SIGNIFICATIVOS EN VALLEHERMOSO (PROMOTORA)
CANCELACIÓN GASTOS COMERCIALES
VENTA DE PROMOCIONES
Impacto en cuenta de PyG
Importe neto de la cifra de negocios
Aumento de existencias
Impuesto Sociedades
RESULTADO NETO GRUPO
Impacto en balance
Cliente
Miles de 
–189.985
142.956
16.460
–30.569
Miles de 
–684.950
Existencias
637.625
Total impacto activo
–47.324
Impacto en cuenta de PyG
Gastos comerciales
Impuesto de sociedades
RESULTADO NETO GRUPO
Impacto en balance
Existencias
Impuesto anticipado
Total impacto activo
Reservas
–141.785
Resultado neto Grupo
–30.569
Acreedores comerciales
293.550
Provisiones para operaciones de tráfico
–75.714
Impuesto diferido
–92.806
Total impacto pasivo
–47.324
Miles de 
–14.775
5.171
–9.604
Miles de 
–26.051
9.118
–16.933
Reservas
–7.329
Resultado neto Grupo
–9.604
Total impacto pasivo
–16.933
Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005.
pd
pág
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contabilidad sectorial
nº 209
abril 2009
GRÁFICO 5
BALANCE CONSOLIDADO CONCILIADO A LAS NIIF SACYR VALLEHERMOSO-DICIEMBRE 2004
ACTIVO
Miles de euros
NIIF
Accionistas por desembolso no exigidos
PGC
DIFERENCIA
0
0
0
Activos no corrientes
7.893.747
8.364.411
(470.664)
Gastos de establecimiento
Activos intangibles
Inversiones inmobiliarias
Proyectos concesionales
Inmovilizaciones materiales
Activos financieros no corrientes
Acciones de la sociedad dominante
Otros activos no corrientes (Deudores a largo plazo)
0
153.254
1.896.740
3.691.051
630.631
1.492.499
0
29.571
16.676
514.258
0
0
6.823.553
973.470
6.883
29.571
(16.676)
(361.004)
1.896.740
3.691.051
(6.192.922)
519.029
(6.883)
0
110.209
103.027
7.182
0
609.648
(609.648)
Activos corrientes
4.598.398
4.640.024
(41.626)
Existencias
Deudores
Otros activos financieros corrientes
Acciones propias a corto plazo
Efectivo y otros medios líquidos equivalentes
2.901.075
1.482.436
100.338
0
114.549
2.288.824
2.136.313
100.338
0
114.549
612.251
(653.877)
0
0
0
12.602.354
13.717.110
(1.114.756)
Fondo de comercio de consolidación
Gastos a distribuir en varios ejercicios
Total Activo
PASIVO
Miles de euros
NIIF
PGC
DIFERENCIA
Patrimonio Neto
1.858.401
1.980.497
(122.096)
Patrimonio neto de la dominante
1.522.120
1.980.497
(458.377)
Capital suscrito
Otras reservas
Pérdidas y ganancias sociedad dominante
Dividendo a cuenta entregado en el ejercicio
Valores propios
266.153
1.066.085
277.144
(59.645)
(27.618)
266.153
1.397.656
376.332
(59.645)
0
0
(331.571)
(99.188)
0
(27.618)
Socios externos IFRS
Socios externos
Diferencia negativa de consolidación
336.281
0
336.281
0
546.686
(546.686)
0
11.799
(11.799)
Pasivos no corrientes
7.127.251
7.783.043
(655.792)
Ingresos a distribuir en varios ejercicios
Provisiones para riesgos y gastos
Acreedores a largo plazo
414.641
53.591
6.659.019
419.830
607.497
6.755.716
(5.189)
(553.906)
(96.697)
Pasivos corrientes
3.616.702
3.395.085
221.617
Emisiones de obligaciones y otros valores negociables
Deudas con entidades de crédito
Deudas con sociedades puestas equivalencia c/p
Acreedores comerciales
Otras deudas no comerciales
Provisiones para operaciones de tráfico
Otros pasivos corrientes
370.674
1.079.668
42
1.814.077
279.739
71.226
1.275
372.678
1.089.080
42
1.510.117
252.621
169.297
1.250
(2.004)
(9.411)
0
303.959
27.118
(98.071)
25
12.602.354
13.717.110
(1.114.756)
Total Activo
Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005.
Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005.
pág
38
pd
Reforma contable en
las empresas inmobiliarias (II)
GRÁFICO 6
CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS CONCILIADA A LAS NIIF SACYR VALLEHERMOSO
GRUPO SACYR VALLERHERMOSO- Miles de Euros
Importe neto de la cifra de negocios
Otros ingresos de explotación
Total ingresos de explotación
Amortizaciones del inmovilizado
Variación previsiones tráfico
Otros gastos de explotación
Total gastos de explotación
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN
Resultado financiero (sin provisiones)
Amort. fondo comercio y variación provisiones
Particip. en rtdo. de empresas asociadas
Otros resultados (sin provisiones)
Variación provisiones inmov. material y cartera
Beneficio antes de impuestos
Impuesto sobre Sociedades
B.º consolidado del ejercicio
Resultado atribuido a socios externos
B.º atribuido a la sociedad dominante
Cash Flow
EBITDA
Margen Bruto (B.º Explotación/Cifra Negocios)
BAI / Cifra Negocios
Margen Neto (B.º Neto/Cifra Negocios)
EBITDA / Cifra Negocios
Cash Flow / Cifra Negocios
Deuda Neta
Patrimonio Neto
Total Activo
Fondo de Maniobra
NIIF
PGC
3.512.581
607.678
4.120.259
–197.647
–13.776
–3.438.491
–3.649.913
470.345
–238.605
–629
–4.148
93.730
15.686
336.378
–50.428
285.950
–8.806
277.144
473.510
681.768
13,4%
9,6%
7,9%
19,4%
13,5%
7.349.962
1.858.401
12.602.354
981.696
3.703.323
459.000
4.162.323
–117.394
–10.614
–3.454.678
–3.582.686
579.636
–189.399
–12.847
9.925
99.982
20.440
507.738
–99.448
408.290
–31.958
376.332
536.411
747.309
15,7%
13,7%
10,2%
20,2%
14,5%
7.497.152
1.980.497
13.717.110
1.244.939
VARIACIÓN
Absoluta
Relativa
–190.742
–5,2%
148.678
32,4%
–42.064
–1,0%
–80.252
68,4%
–3.162
29,8%
16.187
–0,5%
–67.227
1,9%
–109.291
–18,9%
26,0%
–49.207
12.218
–95,1%
–14.074
–141,8%
–6.252
–6,3%
–4.754
–23,3%
–171.360
–33,7%
49.020
–49,3%
–122.340
–30,0%
23.152
–72,4%
–99.188
–26,4%
–62.902
–65.541
–2,3%
–4,1%
–2,3%
–0,8%
–1,0%
–147.190
–122.096
–1.114.756
–263.243
Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005.
BIBLIOGRAFÍA
Castillo Laguarta, M.A. (1995): “La contabilización de las ventas
en el sector inmobiliario”. Técnica Contable. Nº 562, pp. 675-683.
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y Constructoras. Gestión 2000.
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