situaciones frecuentes - Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad

SITUACIONES FRECUENTES COMPRAVENTA
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Se pretende en este apartado hacer una relación de situaciones más o menos frecuentes
que acaecen en la comercialización de inmuebles. Para ordenar definitivamente el
mercado con la necesaria protección al consumidor, y para darle el necesario prestigio a
la intermediación inmobiliaria, es necesario, ante la actual falta de regulación legal,
adoptar criterios de absoluta profesionalidad en los que no predomine la ambición
mercantil, sino la formación de los intermediarios, la ética y el rigor. También los
consumidores pueden contribuir a esta ordenación corrigiendo determinadas conductas
de infidelidad y quebrantamiento de la confianza en ellos depositada. El propio
mercado, por sí solo, está expulsando del sector a quienes llegaron al abrigo de la
liberalización con expectativas de ganancia rápida y, cegados por la ambición,
emplearon prácticas comerciales sumamente agresivas y poco transparentes.
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PROTECCION LEGAL
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➢ Los consumidores y usuarios de Andalucía tienen derecho a obtener
determinada información en la compraventa y arrendamientos de viviendas.
Viene establecido por el Decreto 218/2005, de 11 de octubre, de la Consejería
de Gobernación.
➢ Para viviendas en proyecto o construcción, así como para viviendas construidas
en su primera transmisión, el consumidor que solicita información sobre
determinada vivienda tiene derecho a obtener gratuitamente un Documento
Informativo Abreviado, así como una Nota explicativa del precio
➢ Para viviendas en segunda o ulterior transmisión, el consumidor interesado en
comprar una vivienda, que la haya visitado con anterioridad, tiene derecho a
pedir y obtener del intermediario una Ficha Informativa de la vivienda.
➢ Para arrendamientos el consumidor tiene derecho a recibir un Documento
Informativo Abreviado, siempre que así lo solicite.
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¿A QUE INMOBILIARIA ELIJO?
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➢ El mercado de la mediación inmobiliaria es libre desde el año 2.000. Puede
elegir Inmobiliaria conforme a su criterio.
➢ Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) tienen un título oficial
expedido por el Ministerio correspondiente que les capacita para intermediar en
la venta y en el alquiler de inmuebles
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➢ Busque este logotipo !
en las inmobiliarias de su localidad. Le reportará
eficacia, garantía y seguridad. El Colegio Oficial y su seguro de responsabilidad
civil protegen al consumidor.
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➢ En el mercado intervienen otros muchos mediadores de inmuebles. No se deje
deslumbrar por grandes chollos, ofertas, fácil palabrería o escaparates cargados.
Lo más importante es que el proceso sea transparente, seguro y sin riesgos, y
para ello deben elegir bien al intermediario.
➢ Ojo con los que sólo tienen un móvil, sin oficina ni establecimiento que pueda
Vd. visitar. Normalmente no tienen licencia fiscal, ni pagan impuestos. No
asumen responsabilidad en caso de problemas o incumplimientos.
➢ De los que tienen establecimiento abierto al público, compruebe primero su
capacitación (formación universitaria general, master o cursos específicos
inmobiliarios, conocimiento del mercado y conocimiento de las operaciones
jurídicas de Vd. les propone). En segundo lugar compruebe que tiene seguro de
responsabilidad civil para responder ante Vd. de posibles negligencias.
➢ Desconfíe también de los que de inicio le piden que firme un apoderamiento a
su favor para firmar documentos privados. El vendedor y comprador es
aconsejable que se conozcan y que firmen conjuntamente los documentos
privados, salvo excepciones de distancia.
➢ “Zapatero a tus zapatos”. Este refrán representa la necesidad de apoyarse en
profesionales válidos y capacitados para ejecutar una operación inmobiliaria. El
API cumple su cometido con garantía y seguridad. Algunos ciudadanos inician
la aventura de vender o comprar un piso por su cuenta para ahorrar la
remuneración del Agente. Pero ese camino puede ser placentero o se puede
convertir en una auténtica pesadilla.
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HACER ENCARGO A LA INMOBILIARIA
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➢ No es obligatorio suscribir por escrito una hoja de encargo porque en nuestro
derecho se permite la contratación verbal, pero el consumidor debe saber que
sin duda es mucho más seguro firmar una hoja de encargo con el intermediario.
Pero antes hay que leerla detenidamente para comprobar que no contiene
cláusulas abusivas.
➢ En la hoja de encargo debe quedar definido con claridad el inmueble objeto de
venta, el plazo, y el precio que solicita el propietario. No permita que la
inmobiliaria lo ofrezca al público o lo saque en publicidad por más precio del
que Vd. ha establecido.
➢ Evite el posible abuso fijando de antemano en la hoja de encargo el porcentaje
de comisión que pagará al intermediario en caso de que se lleve a cabo la
compraventa. No permita que la ganancia del mediador sea el exceso que
pueda obtener sobre el precio, porque con ello se confunde a los potenciales
compradores y se perturba el mercado.
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➢ El encargo puede ser con exclusiva o sin exclusiva. En el primer caso Vd. solo
contrata a un solo intermediario por un tiempo determinado y está obligado a
pagarle si en ese tiempo se perfecciona la operación de compraventa, aunque la
gestione el mismo propietario o un tercero. El encargo sin exclusiva permite
contratar a diversos intermediarios, y solo se paga a quien o quienes ejecuten la
operación.
➢ Para mayor seguridad, control e información por su parte de todo el proceso de
comercialización de su inmueble es aconsejable conceder exclusiva a un solo
intermediario. El API colegiado le garantiza, como mínimo, seguridad, rigor y
responsabilidad. Pero además éste, junto a la publicidad tradicional, le puede
introducir su inmueble en la red de colaboración colegial, que permitirá
compartir el encargo con el resto de colegiados.
➢ Las exclusivas deben fijarse por tiempo determinado, que sea suficiente para
que el intermediario desarrolle su función.
➢ En los encargos en exclusiva el propietario también asume una obligación
básica de fidelidad respecto al Agente, debiendo respetarlo en todo momento y
dirigirle a los posibles interesados o mediadores que acuden directamente al
propietario.
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ABONAR ARRAS Y RESERVAS
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➢ Las arras o señal constituyen un elemento accidental del contrato de
compraventa. Son la suma de dinero que, sin constituir el total del precio,
entrega una de las partes a otra en el momento de la conclusión del contrato.
Pueden ser confirmatorias, penales o penitenciales. Estas últimas son las que
recoge el art.1454 del Código Civil y autorizan a rescindir el contrato,
allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Si
el inmueble visitado es de interés del comprador y hay acuerdo en el precio, una
vez comprobado su estado registral, es usual asegurar la operación con la
entrega de unas arras o señal.
➢ Si la inmobiliaria le insta a reservar económicamente el inmueble visitado para
“no perderlo”, es recomendable exigir que el propietario esté presente a la firma
del documento de reserva para que conozca directamente su intención de
contratar. Recele de las inmobiliarias que “evitan” presentar a vendedor y
comprador hasta el momento de la Notaría, a salvo causa justificada.
➢ Si la inmobiliaria le insta a reservar económicamente el inmueble visitado y le
dice que representa a los propietarios con autorización escrita, Vd. debería
adoptar algunas precauciones antes de entregar cantidad alguna: primero,
obtener una nota simple actualizada para comprobar quién es el verdadero
propietario del inmueble y el estado de cargas del mismo; segundo, comprobar
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que el mediador tiene autorización expresa de todos los propietarios para vender
su casa y también autorización para recibir cantidades a cuenta -exigir una copia
del documento de autorización-; y tercero, conocer con exactitud en qué
concepto se abona la cantidad asegurando su posible devolución.
➢ Antes de firmar el documento y entregar una reserva al mediador autorizado por
el propietario, observe que Vd. no lo está autorizando a quedarse dicha cantidad
en concepto de honorarios “con independencia del resultado de la operación” o
“por las gestiones realizadas”. El derecho al cobro de honorarios surge una vez
se haya perfeccionado la operación, con el acuerdo de las partes en la cosa y en
el precio.
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¿QUE ES EL SOBREPRECIO?
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➢ A la hora de poner en venta su vivienda no se deje convencer con la fórmula de
pedir un precio fijo y dejar el “resto de dinero que se obtenga para el mediador”,
pues con ello se perturba el mercado y se confunde a los posibles compradores,
al aparecer su inmueble en distintos medios de diversas agencias con precios
diferentes.
➢ No permita que la inmobiliaria le añada un margen arbitrario de ganancia al
precio por Vd. fijado. Establezca de principio una cantidad fija o porcentual en
pago del trabajo realizado, pero el inmueble es de Vd. no del mediador. Y el
precio debe ser para Vd.
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¿CUANTO DEBO PAGAR DE GASTOS Y COMISIONES?
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➢ En compraventa la parte vendedora se hará cargo de una factura de Notaría y
del Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana
(Plusvalía). La parte compradora de otra factura de Notaría, de los Impuestos de
adquisición y del Registro de la Propiedad. Si financia con una entidad bancaria
tendrá también los gastos propios de ello.
➢ Para el pago de la comisión inmobiliaria no existe una norma ni una cuantía de
obligado cumplimiento, sino que rige el acuerdo de las partes. Es usual en la
provincia de Jaén, en caso de compraventa, un porcentaje del 4% a pagar por
mitad entre comprador y vendedor. Y en caso de arrendamiento, el importe de
una mensualidad de renta a pagar por mitad entre arrendador y arrendatario. El
consumidor debe informarse antes e incluso firmarlo por escrito.
➢ Algunas inmobiliarias cobran por todo: enseñar inmuebles, gestionar la
hipoteca, protección jurídica, desplazamientos y gestiones en organismos
públicos, etc.. Todo es lícito, pero el consumidor debe recibir la información
previa necesaria y dar el visto bueno. En el contrato de mediación o corretaje
nace el derecho al cobro de honorarios sólo cuando se perfecciona la
compraventa con el acuerdo de voluntades en la cosa y en el precio.
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CAPTACIÓN
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➢ Las bases de datos de las inmobiliarias deben de nutrirse de los inmuebles que
haya en venta o alquiler en la ciudad. Mahoma y la Montaña. Ya que el
propietario no acude a la inmobiliaria, muchos mediadores desarrollan técnicas
sofisticadas de captación para conseguir que el inmueble que anuncia un
particular, al final sea anunciado por la inmobiliaria.
➢ Cuando el propietario pone un cartel particular de venta o alquiler en el balcón
de su piso, recibe a continuación multitud de llamadas, como si todo el mundo
quisiera comprarlo. Unas son realmente de particulares interesados en el
inmueble, pero otras muchas son de inmobiliarias o corredores. Siempre que la
inmobiliaria se identifique con claridad y transparencia y ofrezca sus servicios,
el consumidor podrá elegir si hace o no el encargo a esa inmobiliaria. Pero si la
llamada oculta la verdadera identidad del interlocutor se está engañando al
propietario, y éste facilita datos del inmueble que acceden a la cartera del
mediador, para ofrecerlos al público sin autorización. Es una práctica engañosa.
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➢ El consumidor debe elegir quién es su intermediario, y no al revés.
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CARTELES ANUNCIADORES
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➢ No es aconsejable permitir un numeroso grupo de carteles en el mismo balcón.
El inmueble pierde atractivo para el público y se deprecia. Da imagen de
necesidad y urgencia en la venta, lo que da pie a difíciles negociaciones a la
baja con distintas inmobiliarias a la vez.
➢ El API es escrupuloso en la competencia leal con los compañeros y fiel con los
clientes. Vela además por la defensa íntegra de los intereses del propietario sin
permitir trapicheos sobre el precio.
VISITAS DE POSIBLES COMPRADORES
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➢ Los consumidores que ponen en venta su inmueble y reciben una visita de un
particular acompañado por una inmobiliaria, deben respetar siempre el trabajo
comercial desarrollado y la presentación que hizo ésta, y no admitir una
segunda visita del particular para “evitar” a la inmobiliaria. Es necesaria la
fidelidad.
➢ No es aconsejable permitir visitas sin orden ni control. Ojo con los oportunistas
que visitan un mismo piso con varias inmobiliarias, confundiendo al propietario
y provocando luego problemas a la hora de identificar al intermediario que hizo
la operación.
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➢ Tampoco es correcto permitir una visita antes de que haya finalizado la anterior.
Se produce una batalla innecesaria entre mediadores y se provoca una sensación
de urgencia que puede depreciar la vivienda.