ANÁLISIS SECTOR CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA

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ANÁLISIS SECTOR CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA
Autor Líder
Juan Carlos Vargas Z. - PMP® No 1641794
Contribuyentes
Andrés Mauricio Espinosa F. - PMP® No. 744931
Liliana Díaz Bermúdez - PMP® No. 2633717
María Fernanda Correa M. - PMP® No. 2578486
Jaime Pinilla Medina - PMP® No. 1889136
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1.! Introducción
En Colombia se identifica el negocio del sector
privado de la construcción como “la edificación”
y en este caso el equipo de trabajo del Grupo de
Interés de Construcción, de La Red de
Voluntariado del Capítulo Bogotá - Colombia del
PMI®, parte de la base que en este documento no
nos referiremos a las obras y/o infraestructura de
construcción del sector público, las cuales
igualmente requieren de un eficiente manejo de
Gerencia de Programas, Gerencia de Portafolios
y/o Gerencia de Proyectos, pero son diferentes a
la construcción de una edificación en un Proyecto
de Desarrollo Inmobiliario.
En ese orden de ideas, es muy diferente ejecutar
la construcción de proyectos para el sector
privado, que para el sector público, institucional
o para entidades sin ánimo de lucro. Siendo la
más notable diferencia que los proyectos de
construcción en el sector privado o proyectos de
desarrollo inmobiliario buscan ante todo una
rentabilidad financiera.
La mencionada rentabilidad financiera dependerá
de la viabilidad y correcta ejecución del proyecto
dentro de los parámetros de la triple restricción
(alcance, tiempo y costo) que genere el proyecto
que se esté estructurando o que se vaya a ejecutar.
Es de anotar que prima el interés público de
preservar en las nuevas construcciones, las
premisas de bienestar común y aprovechamiento
máximo de los limitados recursos de tiempo y
dinero.
El negocio de la construcción es algo más que
ejecutar una cimentación, levantar una estructura,
realizar sus instalaciones hidrosanitarias,
eléctricas, comunicaciones, equipos especiales,
etc., y los acabados de la misma según sea su uso
y destino.
Para ejecutar la construcción de una edificación
en el sector privado se necesita conocimientos de
mercadeo,
finanzas,
comercialización,
planeación urbana, diseño urbano y de
arquitectura, todo tipo de ingenierías, derecho
comercial y urbano, administrativos y manejo de
riesgos entre otros.
Por lo tanto, el reto no es el tipo de edificación
que se va a construir, ni el sistema constructivo
en sí mismo, sino el poder dirigir, encausar o
gestionar los procesos de todos estos
conocimientos de diferentes profesiones y
disciplinas para concretar un ciclo de proyectos
que logren que la construcción cumpla su
cometido.
Este cometido es ante todo y lo más importante
cumplir con que el proyecto sea rentable para los
inversionistas. También cumplir con importantes
aspectos como el mercado objetivo, el alcance del
proyecto, las normas vigentes de ordenamiento
territorial, las normas ambientales y las normas
técnicas colombianas (NTC). Y cumplir con las
expectativas de todos los interesados.
Igualmente se debe estudiar si el proyecto es
viable, no solo si se tiene el flujo de caja
suficiente para ejecutar todas las actividades
desde la pre-factibilidad y factibilidad, la
planeación, las ventas, su construcción, puesta en
marcha y cierre; sino también estudiar el mercado
y el análisis financiero del mismo.
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Entonces el éxito del proyecto de construcción
depende de muchos factores que hay que tener en
cuenta. Estos factores provienen del hecho de
analizar el comportamiento del entorno
económico del país y el conocimiento del negocio
antes de adquirir el predio; es decir que el
proyecto comienza desde antes de la ejecución de
los diseños con sus respectivos estudios técnicos
y de la propia ejecución de la construcción.
Un magnifico proyecto de construcción con un
buen diseño arquitectónico, con un eficiente
sistema constructivo en todas sus ingenierías,
pero ubicado en un lugar no apropiado y poco
coherente con las expectativas de infraestructura
y valorización y sin haber definido su mercado
objetivo y su factibilidad financiera significa un
fracaso en las ventas y un mal negocio para los
inversionistas.
En ese sentido se requiere, ya sea este un proyecto
de construcción sencillo o un proyecto complejo,
un acertado manejo por parte de la alta dirección
de la empresa y de la gerencia de proyectos de los
procesos y las áreas de conocimiento necesarios
que permitan cumplir no solo los requerimientos
mínimos sino las expectativas de satisfacción y
éxito planteadas inicialmente.
2.! En que está el PMI® con respecto a la
gerencia de proyectos en el sector de la
Construcción
Para el PMI®1 en su PMBOK®2 quinta edición,
el anterior manejo se logra mediante la
integración adecuada de 47 procesos de dirección
de proyectos agrupados de manera lógica a través
de cinco grupos de procesos: iniciación,
planeación, ejecución, monitoreo y control y
cierre.
Sin embargo, aunque existe a través del PMI® un
estándar de fundamentos para la dirección o la
!
gestión de proyectos, es una realidad que las
reconocidas y exitosas empresas de construcción
que existen en Colombia ya sean pequeñas o
grandes, muy pocas de ellas aplican o acogen este
estándar para optimizar el manejo de sus
proyectos y maximizar el control y monitoreo de
los mismos. ¿Entonces qué se debe hacer al
respeto?
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3.! Integración
y
articulación
del
conocimiento del negocio, Gerencia de
Proyectos, Construcción y Dirección de
Obras
En este sentido, concretamente son dos las
preguntas que surgen por parte de este
voluntariado:
•! ¿Qué tan avanzadas están nuestras
empresas constructoras e inmobiliarias
colombianas en aplicar procesos de
gerencia de proyectos o estándares
globales para que sus proyectos de
construcción sean bien evaluados,
planificados, ejecutados y sean rentables
financieramente?
•! ¿Conocemos cuáles son sus mejores
prácticas para la ejecución de los
proyectos que las caracterizan como
diferentes con respecto a la competencia?
Independientemente del tipo de proyecto que
estas empresas busquen como negocio, ya sea
vivienda, oficinas, comercio, bodegas, hoteles,
industrias y otros, las respuestas parten del hecho
que el negocio de la construcción debe integrar y
articular mediante procesos el conocimiento de
los negocios de la empresa, con los
conocimientos de las diferentes profesiones que
interactúan en dichos negocios, con los principios
y las buenas prácticas de la gestión de proyectos
y con la dirección de la ejecución de sus
respectivas obras.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
1
PMI® - Project Management Institute, es una asociación
de profesionales voluntarios comprometidos con la gerencia
de proyectos como profesión. Fundada en 1969, hoy es la
institución más reconocida del mundo en temas relacionados
con la gerencia de proyectos. Con más de 700.000
miembros, voluntarios y personas certificadas es la
asociación de profesionales en Gerencia de Proyectos más
grandes del mundo.
2
PMBOK® - Project Management Body of Knowledge
La Guía de los Fundamentos de Gestión de Proyectos es un
libro en el que se presentan estándares, pautas y normas para
la gestión de proyectos. La quinta edición del libro fue
publicada en 2013, bajo la supervisión del Project
Management Institute.
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El objetivo principal de esta integración y
articulación es lograr una visión y planeación
estratégica, para así obtener un mejoramiento
continuo de la gestión de los proyectos con la
operación de la construcción de proyectos desde
los procesos de evaluación, inicio y planeación
para luego continuar con su ejecución, monitoreo
y control, y cierre.
Por lo anterior, debemos aprender a identificar
correctamente el tipo de negocio que se pretende
sacar adelante, sus interesados, sus requisitos y
sus expectativas, conocer y estandarizar los
procesos de gerencia de proyectos de
construcción, articulándolos con los procesos de
la dirección de obras de dichas construcciones
para así consolidar empresas con óptimos y
estandarizados procesos de planeación y
maximizar el control y monitoreo de dichos
proyectos.
No obstante, al acceder a la última Extensión del
PMBOK® para la Industria de la Construcción
tercera edición (The Construction Extension to
the PMBOK® Third Edition, 2007), con el objeto
de conocer los fundamentos de la dirección de
proyectos para industria de la construcción, nos
encontramos que dicha extensión no está
actualizada y no está alineada con el PMBOK®
quinta edición 2013.
Como Gerentes de Proyectos certificados ante el
PMI® que nos desempeñamos y tenemos
nuestras responsabilidades en el sector de la
construcción, deberíamos aplicar tanto el
PMBOK® quinta edición 2013 como la
Extensión PMBOK de la industria de
construcción, pero nos encontramos que existe un
rezago de seis años entre estos dos documentos y
por lo tanto se requiere la actualización de la
versión de la Extensión de la Industria de la
Construcción tercera edición 2007, con la versión
PMBOK® quinta edición 2013, la cual
actualmente se encuentra en borrador y se está
concretando su actualización por parte del PMI .
En ese orden de ideas, conocer como nuestras
empresas constructoras aplican, no solo sus
procesos o estándares en la ejecución de sus
proyectos de construcción sino también conocer
sus buenas prácticas nos permitirán determinar si
!
existe el grado de integración y articulación que
hemos planteado como alcance del trabajo a
cubrir por este voluntariado de Gestión del
Conocimiento en el Grupo de Interés de
Construcción.
Nuestro planteamiento cobra aún más fuerza y es
relevante porque en nuestro quehacer diario se
hace evidente que en los dos documentos del
PMI® que hemos mencionado, los cuales son un
estándar y que deben soportar nuestro trabajo, no
observamos como de manera convenientemente
esta integración y articulación dentro del ciclo de
los proyectos de la industria de la construcción.
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4.! Actividad
edificadora
2014
y
tendencias de la construcción para
Colombia en el 2015
Construcción, el sector de mayor crecimiento en
la ocupación del país
Ahora bien, el voluntariado ha planteado que las
empresas del sector de la construcción deben
integrar y articular mediante procesos de calidad,
el conocimiento del negocio, con los
conocimientos de las diferentes profesiones, con
las buenas prácticas de la gerencia o la gestión de
proyectos y con la ejecución de sus respectivas
obras.
Pero para que estos procesos se den, es de vital
importancia el conocimiento de las políticas, los
planes de desarrollo y del entorno económico del
país con sus indicadores de demanda y oferta para
así poder predecir, proyectar e identificar las
tendencias y las verdaderas oportunidades de
negocio que este sector puede ofrecer.
Por lo anterior, presentamos a continuación un
resumen ejecutivo del entorno macroeconómico
actual del sector de la construcción en Colombia
su desempeño en el año 2014 y cuáles son sus
tendencias y proyecciones para el año 2015.
De este modo quedan sentadas las bases de como
este Voluntariado va a desarrollar su trabajo en
equipo.
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4.1.!
Contexto Macroeconómico
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Al analizar el comportamiento de la economía en
Colombia del año 2014, por el lado de la oferta,
se observa que la construcción (tanto obra civil
como edificaciones privadas) fue el sector líder
del PIB así:
PIB
Construcción
Sectores Financieros
Actividades sociales
Comercio
Transporte
Servicios Públicos
Agricultura
Industria
Minería
4,2 %
12,7 %
4,4 %
4,7 %
4,8 %
4,3 %
3,9 %
3,4 %
- 0,3 %
-1,0 %
!
Cuadro,! Elaborado! por! el! autor,! información! económica! de! Cuentas!
Nacionales,!obtenida!del!DANE.!
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Igualmente, durante el año 2014, el área total
causada para construcción sumó 4,4 millones de
m2, equivalente a una variación del 5,1% con
respeto al 2013. La vivienda contribuyó con el
74% de esta área, mientras que los no
3
residenciales aportaron el restante 26
!
4.2.! Indicadores de la demanda
4.2.1.! Tasa de desempleo – Total nacional
Según el Departamento Administrativo Nacional
de Estadísticas, DANE, esta es la cifra más baja
de desempleo de los últimos 15 años.
A mayo de 2015, el sector de la construcción
empleó 1´428.000 personas. Este nivel
representó un aumento de 10,3% frente al mismo
mes de 2014.
La construcción, actividades inmobiliarias,
industria y transporte impulsaron la caída del
desempleo que pasó del 10.7% en febrero de 2014
a 9.9% del mismo mes de este año (2015)
reduciéndose en 0,8 puntos porcentuales.
Imagen,! Departamento! Administrativo! Nacional! de! Estadística!
DANE!
Del total de ocupados en el sector "construcción
y actividades inmobiliarias relacionadas", 2.7
millones se encuentran en las cabeceras
municipales y 229 mil en otras áreas geográficas.
A nivel nacional para al cierre del mes de
diciembre de 2014, el desempleo mostró una
reducción de 0.1 puntos porcentuales, respecto al
mismo mes del año 2013 ubicándose en 8,1%.
Para diciembre de 2014 el número de ocupados
en el sector de la construcción se situó en
1.445.335 trabajadores, cifra que representa una
participación del 6,5% en el empleo nacional.
La generación de empleo por parte del sector
constructor continúa por lo tanto con una
dinámica positiva, generando constantemente
4
nuevos empleos. !
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4.2.2.! Confianza del consumidor
Según la Encuesta de Opinión del Consumidor de
FEDESARROLLO, la confianza de los
consumidores en el sector privado de la
construcción durante el 2014 se ubicó en 22,4%,
cifra 0.8 puntos porcentuales por debajo del
mismo del año 2013. Aunque este indicador bajo
un poco, se considera que el consumidor tiene una
5
buena confianza en este sector !!
!
¿Cree!usted!que!este!es!un!buen!momento!para!
comprar!vivienda?!(EOC)!
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
3
Fuente DANE Departamento Administrativo Nacional
de Estadística - Cuentas Nacionales
4
Fuente DANE *Número de ocupados del sector de la
construcción / Total ocupados nacional
5!
Fuente: FEDESARROLLO
!
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En cuanto al acumulado de 12 meses de ventas de
vivienda en el 2014 registra 158.877 unidades
vendidas, lo que representa un crecimiento del
7.2% con respecto al mismo periodo del año
anterior. Los segmentos presentaron el siguiente
6
comportamiento: !!
Tipo%de%Vivienda
!
!
Imagen,! Confianza! del! consumidor! por! ciudades! NFORME! DE!
ACTIVIDAD!EDIFICADORA!Diciembre!de!2014!CAMACOL!!
!
Confianza del consumidor en Colombia
Vivienda(Interés(Prioritario
SMLV
Unidades
Var%%%Anual
hasta(70 ((((((((28.30
545.1%
70>135 ((((((((37.98
>50.6%
No(Vivienda(Interés(Social
135>235 ((((((((35.47
>3.5%
No(Vivienda(Interés(Social
235>335 ((((((((20.20
1.7%
No(Vivienda(Interés(Social
mayor(335 ((((((((37.00
>6.0%
%%%%%%%158.88
7.2%
Vivienda(Interés(Social(
TOTALES
!
Cuadro,!Elaborado!por!el!autor,!información!obtenida!de!Coordenada!
URBANA!–!CAMACOL!
!
4.3.! Indicadores de la Oferta
4.3.1.! Licencias de Construcción
!
Imagen,! Confianza! del! consumidor! en! Colombia! NFORME! DE!
ACTIVIDAD!EDIFICADORA!Diciembre!de!2014!CAMACOL!
!
!
4.2.3.! Desembolsos para adquisición y
venta de unidades de vivienda
Durante el 2014 el total los metros cuadrados m2
licenciados tuvo el siguiente comportamiento a
nacional con una variación con respecto al año
2013 del -3.4% para vivienda y del 12.8% para
otros usos como oficinas, comercio, hoteles,
!7
industrias, bodegas y otros así: !!
m2
%
Vivienda
16.234.927 0000000071.61
Oficinas
001.905.853 00000000008.40
Comercio
002.058.878 00000000009.08
Hoteles
390.209 00000000001.72
Industrias
459.81 00000000002.02
Bodegas
653.279 00000000002.88
Otros
966.0340m3 00000000004.25
TOTALES*
22.668.990 *******100.00
!
Cuadro,!Elaborado!por!el!autor,!información!obtenida!de!Dane!Otras!
construcciones.!
!
Licencias de construcción de vivienda
Unidades
!
Imagen,! Desembolsos! para! construcción,! INFORME! DE!
ACTIVIDAD!EDIFICADORA!Diciembre!de!2014!CAMACOL
La colocación de créditos hipotecarios para
adquisición de vivienda en el año de 2014 fue
alrededor de $9.750 billones de pesos y presentó
un crecimiento del 5% anual. Por segmentos, el
No VIS tiene el 77.33% de los desembolsos,
mientras que el segmento VIS tiene el 22.67 %.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
6
Fuente Coordenada Urbana-Camacol. *ventas
acumuladas
!
7
Fuente DANE *Otro incluye Educación, Hospital,
Admón. pública, Religioso, Social-recreacional, Otro
!
!
!
•! La vivienda social gana terreno y los
programas recientes darán continuidad a esa
dinámica
Licencias de construcción de vivienda
Metros cuadrados
•! Los proyectos no residenciales siguen siendo
un segmento de gran generación de valor
agregado. Hoy crecen a tasas superiores al 10
%.
Área%iniciada%en%usos%no%residenciales%2015
Oficinas%
Comercio%
Bodegas%
Hoteles%
Otros%%
%4,849,283
%%%%952,991
%
1,179,108
%%%%879,217
%%%%295,507
%
1,542,460
!
Cuadro,!Elaborado!por!el!autor,!información!obtenida!de!Camacol
!
Imagen,!Licencias!de!Construcción,!INFORME!DE!ACTIVIDAD!
EDIFICADORA!Diciembre!de!2014!CAMACOL!
!
!
!
4.4.!
Tendencias de la Construcción –
Proyección 2015
Realizado el análisis de la anterior información se
tiene como resultados para el año 2015, las
siguientes tendencias y proyecciones para el
sector de la construcción:
•! El PIB del Sector Edificador se mantendrá
positivo y continuará aportando al
crecimiento de la economía.
•! Cada año la Construcción crea alrededor de
80.000 nuevos puestos de trabajo. El sector
aporta 1.308.327 empleos al país
•! Más colombianos le apuestan a la vivienda.
La finca raíz sigue siendo el vehículo idóneo
de inversión para los hogares colombianos.
Las cifras reflejan la confianza en el sector.
•! Los empresarios siguen invirtiendo en
proyectos y en la ejecución de la política de
vivienda social en 2014 realizaron el
lanzamiento de 134.463 unidades de vivienda
con una variación del 16,3% con respecto al
año 2013
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
8
Fuente CAMACOL Informe 11 de diciembre de 2014
!
•! $25 billones anuales demanda el sector
constructor en insumos y servicios.
Durante el último año se despacharon 7.9
millones de m3 de concreto (7% más que en
2013). En lo corrido de 2014 se
desembolsaron créditos hipotecarios por $7.7
billones (8% más frente a 2013). A
septiembre de 2014, las ventas minoristas de
ferreterías y la producción de insumos para la
actividad habían crecido en 10% y 2%
respectivamente.
•! La proyección 2015 registra que el sector
edificador crecerá el 9,7%
•! El aporte de los programas de vivienda
social anunciados sería de 3,8 puntos
porcentuales adicionales en el crecimiento
del sector para 2015 por lo tanto la
8
proyección 2015 queda en 13.5% más. !!
5.! Conclusiones
!
El Grupo de Interés de Construcción, de La Red
de Voluntariado del Capítulo Bogotá - Colombia
del PMI®, soportado no solo con el
planteamiento expuesto, de integración y
articulación de procesos para las empresas
constructoras, sino también soportado en los
indicadores de desempeño de la actividad
edificadora y en las tendencias y proyección del
sector de la construcción 2015, concentrará sus
!
esfuerzos en exponer y consolidar áreas de interés
que sean casos exitosos que aporten
conocimiento para mejorar las buenas prácticas
en la gestión de proyectos de construcción.
El propósito es apoyar a nuestros Gerentes PMP®
a través del conocimiento de casos exitosos de
buenas prácticas para mejorar su desempeño
profesional con sus equipos de trabajo y que las
empresas constructoras puedan implementarlos a
través de proceso estandarizados de Calidad.
6.! Reseña Autores del Articulo
Juan Carlos Vargas Z., Arquitecto Universidad
de Los Andes, Especialista en Gerencia de
Construcción y Maestría en Planeación Urbana y
Regional con énfasis en Desarrollo Inmobiliaria
de la Pontificia de la Universidad Javeriana,
Master
en
Empresas
Constructoras
e
Inmobiliarias Universidad Politécnica de MadridEspaña, 25 años de experiencia en la gerencia
integral de grandes proyectos de infraestructura
públicos y privados: consultoría, asesoría,
planificación, promoción y desarrollo de
proyectos inmobiliarios y en la dirección, técnica
de proyectos de construcción.
Andrés Mauricio Espinosa F., Ingeniero Civil
de la Universidad de los Andes con Maestría en
Ingeniería Civil de la misma Universidad y de la
Universidad de Newcastle Upon Tyne del Reino
Unido. Posee más de 15 años de experiencia en
la gestión, gerencia, diseño y construcción de
diferentes proyectos
de tipo industrial,
inmobiliario e infraestructura
Liliana Díaz Bermúdez, Arquitecta de la
Universidad Javeriana con Especialización en
Gerencia Financiera de la misma universidad y
Gerencia de Proyectos de la Universidad del
Bosque, 15 años de experiencia en el sector
inmobiliario en gestión de proyectos
María Fernanda Correa M., Arquitecta de la
Universidad
Nacional
de
Colombia.
Especializada en dirección y construcción de
interiores comerciales y oficinas por más de 10
años con énfasis en diseño arquitectónico
especializado e integración de sistemas técnicos,
!
estándares de calidad y criterios de sostenibilidad
ambiental.
Jaime Pinilla Medina, Arquitecto Universidad
Santo Tomas de Aquino, Especialista en
Gerencia de Proyectos de Construcción
Universidad Industrial de Santander UIS, Perito
Avaluador, constructor, consultor, asesor y
evaluador de proyectos inmobiliarios con 25 años
de experiencia y conferencista nacional en
Gerencia y Evaluación de Proyectos de
Construcción Inmobiliaria. Especialista en
gerencia, diseño y construcción de proyectos
sostenibles construidos con tierra (Tapia pisada,
Adobe y Bahareque)
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