ADMINISTRACIÓN DE FINCAS Actividades molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas Autor: Luis Guirado Pueyo, cofundador y Gerente de Multiges Consultoría y Alumno de ESINE La convivencia en un edificio de viviendas trae consigo numerosos conflictos derivados de la misma. Quizás en este punto nos encontremos ante una de las situaciones que más quebraderos de cabeza pueda ocasionar al gestor o administrador de fincas, pues este debe contar con suficientes dotes conciliadoras para atajar las situaciones que vamos a tratar, sin obviar el profundo conocimiento de la ley y demás normas al respecto. El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece ciertos derechos del propietario, en referencia tanto a su elemento privativo como a los elementos comunes. Es en su apartado segundo donde se recoge la regulación oportuna acerca del título del presente análisis. En su primer párrafo se delimitan las actividades prohibidas y en los cuatro restantes es donde se detalla el procedimiento a seguir y quién debe hacerlo. Ese primer párrafo dice textualmente: "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Podemos apreciar que el legislador ha pretendido, de forma inequívo- ca, procurar mantener un buen clima en las relaciones de vecindad existentes en el edificio. Hay que señalar que esta prohibición no se limita al propietario, sino también al ocupante, extendiendo la protección de las relaciones de vecindad. Vemos claro que "Comunidad de Propietarios" es una entidad menor que "Comunidad de Vecinos" en la prohibición señalada. Vamos a centrarnos en primer término en las actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas. Para ello conviene hacer una revisión de la normativa existente. Así, la Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de calidad del aire y protección de la actualidad inmobiliaria 29 ADMINISTRACIÓN DE FINCAS atmósfera, establece en su disposición derogatoria única apartado primero lo siguiente: "1. Queda derogado el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, aprobado por Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre. No obstante, el citado Reglamento mantendrá su vigencia en aquellas comunidades y ciudades autónomas que no tengan normativa aprobada en la materia, en tanto no se dicte dicha normativa". De ese decreto, aunque esté derogado, podemos tomar como referencia las definiciones que aparecen en su artículo tercero: "Actividades molestas": son aquellas actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen. "Actividades insalubres": aquellas que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana. "Actividades nocivas": aquellas que por las mismas causas puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola. "Actividades peligrosas": aquellas que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explotaciones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes. La consideración de estas definiciones se torna de vital importancia para el profesional, ya que ante 30 ESINE la queja de uno o varios vecinos deberá delimitar en qué caso se encuentra y así proceder de la forma más idónea para su resolución. Por ejemplo, nos es muy familiar el caso de la instalación de un bar en los bajos del edificio, sin embargo, no podemos calificarla a priori de una instalación molesta, sino que se deberá valorar concretamente y comprobar si realmente lo es. Sobre este particular siempre será conveniente realizar un estudio previo de lo que hayan opinado los tribunales, pues nos permitirá efectuar un mejor enfoque. Acción de cesación ¿Qué hacer cuando se nos presente alguna de estas situaciones? El artículo 7.2, párrafo segundo, nos lo dice claramente: "El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes". Así, toda la responsabilidad del apercibimiento recae sobre el presidente, aunque frecuentemente se le encomiende al administrador. No obstante, es lamentable que el legislador no haya indicado la forma, aunque ese apercibimiento deberá constar fehacientemente en caso de acudir a la vía judicial. Cuando el infractor persista y continúe en su actividad, solo resta la vía judicial, según establece el artículo ya citado: ADMINISTRACIÓN DE FINCAS Junta de Propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local". Así, de forma cautelar y mientras dure el proceso, el juez podría ordenar el cierre del bar, (el del ejemplo anterior), sin perjuicio de su calificación posterior. "Si el infractor persistiere en su conducta, el presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario". En este caso, es la Junta de Propietarios, mediante la representación legal del presidente (regulada en 13.3 LPH), quien aprobará el ejercicio de las acciones contra el propietario u ocupante del piso o local. Llegado este extremo no debemos olvidar solicitar al juez la adopción de las medidas cautelares oportunas, nuevamente al amparo del artículo 7.2: "Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la El plazo para el ejercicio de acciones es de 15 años, según establece el artículo 1964 del Código Civil. Consecuencias En el caso de que la sentencia judicial califique la actividad dentro de los supuestos definidos, esta puede resultar ejemplarizante para el infractor: "Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además, de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento". actualidad inmobiliaria 31 ADMINISTRACIÓN DE FINCAS Como observamos, las consecuencias para el propietario u ocupante pueden ser tremendamente lesivas. Es aquí donde la labor conciliadora del profesional debe incidir, asesorando a los perjudicados y advirtiendo de las posibles consecuencias a los infractores. ¿Y si las actividades molestas no afectan a la totalidad de una Comunidad de Propietarios? Estos suelen ser supuestos de ruidos de diferente tipo (música, escándalos, posesión de determinados animales. etc.), ya sean ocasionados por el propietario o por su ocupante. En este caso, la acción jurídica a seguir viene regulada en el artículo 1902 del Código Civil: "El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado". Así, el perjudicado solicitará la cesación de dichos ruidos, y la indemnización de los daños y perjuicios causados, pero amparándose en el citado artículo. A continuación traemos a colación algunas sentencias, sin rango jurisprudencial, pero relevantes. Sobre ruidos. Actividades molestas 1. Actividad de pub. Audiencia Provincial de Castellón, sección 3ª, de fecha 09-02-2007 No podemos si no concluir a la vista de la prueba practicada que concurren los requisitos necesarios de la acción ejercitada, al haber demostrado la parte actora que la actividad de pub que bajo la denominación de "2099", se llevaba a cabo en el indicado local resultaba sumamente molesta para los vecinos de la comunidad, por exceder del nivel de ruidos permitidos en las viviendas. “Por ello, acuerda revocar la resolución recurrida en el sentido de estimar la demanda interpuesta, declarando que la actividad desarrollada en el local número 14 de la Comunidad de Propietarios (…), se llevó a cabo de forma reiteradamente molesta e incómoda e igualmente se declaran extinguidos definitivamente todos los derechos de los ocupantes del local relativos a los mismos. Referencia a sentencias relevantes De lo expuesto podemos deducir que la resolución satisfactoria de estos casos va a estar supeditada a las pruebas que se presenten al juez, tanto de carácter documental (partes de denuncia, informes de la policía, mediciones de ruido, etc.) como testifical, sin obviar los apercibimientos que de forma fehaciente se hubieran realizado al "infractor". 32 ESINE Condenando a los propietarios del local a estar y pasar por dichas declaraciones, y a la privación del derecho al uso del local por tiempo de tres años a contar desde el cese efectivo de la actividad. Y a la ocupante del mismo a estar y pasar por dichas declaraciones, y a cesar definitivamente en la actividad llevada a cabo en dicho local, así como a su inmediato lanzamiento del mismo”. ADMINISTRACIÓN DE FINCAS establecido en el precepto citado… Y es así que la Comunidad de Propietarios ha requerido a la demandada el cese de dicha actividad, haciendo la misma caso omiso y que tuvo lugar formalmente a través de burofax de fecha 22/12/2004, y también con anterioridad en la Junta de Propietarios celebrada el día 18/10/2004, fue requerida en dicho acto, la demandada Doña xxxxxxxxx, para que "quite los perros del patio y los retire para su vivienda para solucionar el problema, a lo que la propietaria se niega". Nos encontramos pues ante una actividad molesta, insalubre y perjudicial para la Comunidad de Vecinos, y cuyo cese debe producirse lo antes posible en aras de una normal convivencia. 2. Perros en patio interior. Audiencia Provincial de León, sección 2ª, de fecha 11-01-2007 3. Fábrica de pan, pasteles. Audiencia Provincial de Madrid, sección 10ª, de fecha 15-05-2006 Entrando ya en el fondo del recurso, es patente que nos encontramos ante una de las actividades prohibidas a que se refiere el artículo 7.2 de la LPH, pues los informes obrantes en autos y los emitidos, tanto por la patrulla verde de la Policía Local de León como por los Guardias Civiles del SEPRONA, que visitaron el inmueble, ponen de manifiesto lo que la Comunidad de Propietarios ha denunciado, esto es, la estancia de dos perros cachorros de pastor alemán en el patio interior de la vivienda de la demandada, cuyos excrementos provocan malos olores que impiden abrir las ventanas de las viviendas más colindantes, así como los constantes ruidos provocados por los ladridos de los animales, todo lo cual constituye una actividad prohibida que debe cesar en aplicación de lo Reitera la sala las conclusiones de la primera instancia ante la probada acusación de daños a la comunidad, producida tanto por la carencia del local de chimenea como por la existencia de un defecto en la ventilación del aseo que produce la entrada de harina en los pisos. El demandado aduce que la obtención de la licencia administrativa implica que la actividad se desarrolla correctamente, la sala argumenta que el cumplimiento de las formalidades administrativas para la instalación del negocio no afecta a las consecuencias del mismo en el orden civil. Se falla el cese de la actividad de fabricación de pan, pastelería y bollería que se desarrolla en el local, hasta que se efectúen las obras necesarias para que se puedan desarrollar sin causar daño. actualidad inmobiliaria 33 ADMINISTRACIÓN DE FINCAS A continuación se trae a colación otra sentencia que en este caso se refiere a la necesidad del requerimiento previo, por parte del presidente, al propietario u ocupante que origina las molestias. 4. Ausencia de requerimiento fehaciente. Audiencia Provincial de Madrid, sección 12ª, de fecha 16-07-2007 En el supuesto concreto enjuiciado, no se ha cumplido el primero de los trámites o requisitos extrajudiciales previos enjuiciados, pues no ha existido el requerimiento por parte del presidente a los demandados para la inmediata cesación de la actividad prohibida con el apercibimiento correspondiente, toda vez que con posterioridad la Junta de 3 de septiembre de 2001, donde se acuerda no autorizar la actividad hotelera en ningún piso del portal, no consta requerimiento fehaciente de forma alguna en ese sentido a los demandados, debiendo señalarse que el requerimiento ha de ser fehaciente (artículo 7.2 párrafo cuarto LPH). El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal previene que el presidente requiera al que realice las actividades prohibidas en dicho precepto para la inmediata cesación de las mismas, lo que puede llevarse a cabo por medio de la anterior notificación, de la que, a los efectos probatorios oportunos, es conveniente practicarla por cualquier sistema que permita tener constancia de la emisión y recepción por parte del destinatario (telegrama con acuse de recibo, burofax, requerimiento notarial...). Llegados a este punto se recomienda al lector, profesional de la administración de fincas, que busque e indague en la amplia doctrina emitida por nuestros tribunales, que además nos es accesible a través del 34 ESINE fondo documental del Consejo General del Poder Judicial: CENDOJ: http://www.poderjudicial.es/search/indexAN.jsp A continuación se acompaña un modelo de requerimiento de cesación. Este modelo se puede encontrar en el CD de legislación y documentación inmobiliaria. Requerimiento para la cesación de actividades prohibidas o perjudiciales Lugar y fecha Muy señor mío: Los vecinos de los pisos _______, _______, ______ y ______ de este edificio me han puesto de manifiesto, en mi condición de presidente de la comunidad, la perturbación que sufren en el interior de sus viviendas por los ruidos procedentes de su local, como consecuencia del ejercicio dentro de él de la actividad de bar-cafetería, sin sujetarse a las normativas, general y específica, que lo regulan. A tenor de lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, le requiero para que, de inmediato, cese en esa actividad, advirtiéndole de que si no atendiera este requerimiento tendré que someter a la Junta de Propietarios la adopción del acuerdo oportuno para presentar demanda judicial, en consecuencia, las acciones legales que a la comunidad puedan desistir. Atentamente, Fdo.: _________________________