Hacía una medida integrada del factor de localización en la
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CENTRE DE
POLÍTICA DE SÒL I
VALORACIONS
Generalitat
de Catalunya
Agència
de Gestió d'Ajuts
Universitaris
I de Recerca
UNIVERSIDAD
AUTÓNOMA DE
SINALOA
FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
UNIÓ EUROPEA
Fons Social Europeu
Hacía una medida integrada del factor de localización en la valuación
Inmobiliaria: El caso de Mazatlán
Director: Dr. Arq. Josep N. Roca Cladera Doctorando:
M. en V. Ing. Iván Humarán Nahed
presentación I antecedentes
I cronograma
cronograma
I antecedentes I objetivos
I objetivos I metodolog
I metodologíía I plan de trabajo tentativo I plan de trabajo tentativo I FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
Alegoría de
la geografía
presentación I antecedentes I objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
Extensión territorial municipal: 306.848ha, 5,3% superficie del estado.
Extensión territorial urbana: 6.956ha, 2,27% superficie municipal.
Población: 380,509 habitantes, 54,7 hab/ha
presentación I antecedentes I objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
Al contrastar avaluos, se encuentran diferencias apreciables en los dictamenes.
•¿Que ocasiona estas diferencias?
•¿La ausencia de herramientas metodológicas normalizadas para el desempeño del valuador? •¿Una metodología científica que analice los factores locativos de los bienes inmuebles?
presentación I antecedentes I objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma Los mercantilistas (siglo XVI a mediados del XVIII):
> tierra en función de su riqueza natural Physiocratas (mediados del siglo XVIII):
> la riqueza no tiene valor más allá de valor de intercambio.
eran partidarios del libre comercio y del laissez‐faire Adam Smith (finales del siglo XVIII):
> “riqueza de las naciones”, ‐> valor de uso, uso los privados que buscan su propio interés organizan la economía de manera más eficaz "como por una mano invisible”
FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
David Ricardo(1772‐1823):
> escasez y mano de obra el trabajo era la unidad de medida exacta para cuantificar el valor
Henry Charles Carey (1793‐1879):
> mano de obra , renta, costo de reposición la mano de obra necesaria en virtud de las condiciones existentes para poner nuevas tierras en la misma etapa de productividad
presentación I antecedentes I objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma Thomas Robert Malthus (1776‐1834):
>oferta y demanda
cuando se produce un aumento de la producción de alimentos superior al crecimiento de la población, se estimula la tasa de crecimiento; por otro lado, si la población aumenta demasiado en relación a la producción de alimentos, el crecimiento se frena debido a las hambrunas, las enfermedades y las guerras.
FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
John Stuart Mill (1806‐1873):
>recomendaba que el gobierno valuara la tierra urbana y agrícola, y tomara el exceso el gobierno valuara de valor.
Karl Marx (1818‐1883):
>“Un mero conglomerado homogéneo, humano de mano de obra”‐>el valor obra
involucra los intereses humanos y el bienestar social.
Escuela Austriaca, fundada por Carl Menger (1840‐1921):
> la utilidad, clave de la teoría del valor.
la utilidad
habían visto sólo un lado del problema, el de los costos;
la teoría de la utilidad marginal sirve para completar la teoría clásica del valor
presentación I antecedentes I objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
Ibn
Batuta
presentación I estado del arteI objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma El principio de sustitución, entendido mecánicamente en su concepción vulgar o inductiva, es un concepto vacío, desde una perspectiva científica.
……y en este camino la utilización de un modelo de regresión, de formación / explicación de precios hedónicos, nicos basados en un estudio concienzudo y continuado del mercado inmobiliario, es probablemente el instrumento técnico más adecuado ………
La valoración inmobiliaria: ¿ciencia, arte u oficio?
Dr. Arq. Josep Roca Cladera
FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
Es precisamente la existencia de externalidades lo que permite explicar exitosamente el preceso de emplazamiento espacial de las actividades.
La teoría de la localización
Dr. Arq. Carlos Marmolejo Duarte
presentación I estado del arte I objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma si el mercado no tiene un comportamiento perfecto, la aplicación del método no tiene un comportamiento de comparación tampoco lo será. Es decir, sí que existen límites al método de comparación, más allá del técnico valuador.
Límites al Método de Comparación
Dr. Arq. Esteve Cabré i Puig
FACTOR DE LOCALIZACIÓ
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FACTOR DE LOCALIZACI
La teoría general de la localización clasifica en cuatro grupos a los factores que condicionan el emplazamiento de todo tipo de inmuebles urbanos:
accesibilidad
jerarquía social
economías de aglomeración y externalidades ambientales
Escuela Alemana de la Localización W. Isard, E. Moses, E. Hoover
presentación I estado del arte I objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
Mapa tolemaico
de Geografía
presentación I estado del arteI hipótesis I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma Existen factores hedónicos, explicativos / formativos del valor inmobiliario segmentado en la ciudad.
FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
Una modelación adecuada del comportamiento del valor de mercado, en función de los factores significativos que intervienen en su explicación / formación, aportará una medida integrada, así como, un conocimiento mas objetivo de los mismos. Mejorando la práctica de la valoración, reduciendo la incertidumbre y con ello, la diferencias excesivas de las tasaciones.
presentación I estado del arteI hipótesis I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma FACTOR DE LOCALIZACIÓ
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FACTOR DE LOCALIZACI
Mapa tolemaico
de Geografía
presentación I estado del arteI objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma Desarrollar una metodología específica que permita delimitar la segmentación del mercado inmobiliario en los sistemas urbanos.
FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
Revelar cuáles son los factores claves que detreminan la formación / factores claves explicación del valor de localización, en cada uno de los segmentos de mercado.
Aportar ideas, ideas derivadas de los objetivos anteriores, que permitan establecer factores de localización del mercado inmobiliario de los sistemas urbanos.
presentación I estado del arteI I objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma FACTOR DE LOCALIZACIÓ
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FACTOR DE LOCALIZACI
Teledetección
presentación I estado del arteI objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma Análisis de datos
Análisis descriptivos
Clasificación espacial
Similitudes y relaciones espaciales
Análisis empírico
Análisis estadístico
Peso de los factores de localización
FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
Fuente de datos
Mercado inmoviliario actual
Colegios de valuadores
Agentes de la Propiedad Inmoviliarios (API)
Instituto Catastral del Estado de Sinaloa (ICES)
Sistema para la consualta de la informacion censal (INEGI)
Elementos a analizar
‐Red viaria
‐Población ocupada residente
‐Niveles de estudios.
‐Cantidad, calidad y estado de conservación de inmuebles
‐Nivel de renta
‐Usos urbanos
presentación I estado del arteI objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma Análisis cuantitativo
n
{
H i = ∑ Pij ln Pij
FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
j =1
}
LC ji = (eij / E j ) / (Ei / E )
presentación I estado del arteI objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma •Obtención de valores de mercado de inmuebles en el área de estudio, que en su caso, n de valores de mercado se aplicarán métodos residuales, con el objeto de encontrar los valores de mercado del suelo.
•Elaboración de una cartografía del mercadeo de inmuebles anterior, georeferenciado a del mercadeo mediante un SIG.
•Utilización de metodologías que nos permitan la modelación de la información, los cuales se definirá en función de los recursos disponibles, como pueden ser:
a). método de variables o precios hedónicos
b). método de redes neuronales
•Determinación de los pesos específicos de los factores actuantes en el mercado particular del objeto de estudio, su clasificación y homogenización.
vm = k + f1VRNA + f 2V2 + f 3V3 + .......+ f nVn
•Retorno al SIG construido, aplicando los clústeres encontrados.
steres encontrados
Grupos de indicadores
FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
Complejidad de la estructura sectorial del tejido económico, la intensidad de uso del parque edificado y la intensidad de uso del tejido urbano…….
Ponderada a: densidad de población, edificación, medios de transportes, equipamientos urbanos, grandes infraestructuras, servicios…….
La calidad, estado y antigüedad del parque edificado, calidad del proyecto, tipo de zona, estado de los servicios públicos, equipamientos urbanos, cercanía al mar…….
La composición sectorial del tejido urbano, la estructura de la ocupación, el nivel de renta del tejido social, la motorización…….
presentación I estado del arteI objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
Imagen de
satélite de Europa
presentación I estado del arteI objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma TÍTULO
AUTOR
AGRADECIMIENTOS
RESUMEN (ABSTRACT) INTRODUCCIÓN
CAPITULO 1
MARCO HISTÓRICO (ANTECEDENTES)
CAPITULO 2
MARCO TEÓRICO, CONCEPTUAL Y LEGAL
CAPITULO 3
SITUACIÓN ACTUAL DEL PROBLEMA
FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
CAPITULO 4
PERSPECTIVAS DEL PROBLEMA
CAPITULO 5
RESULTADOS Y CONCLUSIONES
ANEXOS
BIBLIOGRAFÍA
presentación I estado del arteI objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
Fotografía aérea de una ciudad
presentación I estado del arteI objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma
ACTIVIDAD
SEMESTRE
SEMESTRE
SEMESTRE
SEMESTRE
SEMESTRE
1RO
2 DO
3 RO
4 TO
5 TO
CONOCER
Recopilación de datos (inducción)
COMPRENDER
Identificación y clasificación APLICAR
Demostrar la hipótesis
ANALIZAR
Elaboración del mapa SINTETIZAR
Diseño de aplicación FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
EVALUAR
Contrastar y valorar su aplicación
REPORTE DE INVESTIGACIÓN
presentación I estado del arteI objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma
FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
Imagen SIG
Un Sistema de Información Geográfica (SIG)
presentación I estado del arteI objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I bibligrafia
FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
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FACTOR DE LOCALIZACIÓ
ÓN
FACTOR DE LOCALIZACI
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I objetivos I metodolog
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