circular del departamento de derecho laboral

CIRCULAR DEL DEPARTAMENTO MERCANTIL
Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento
del mercado del alquiler de viviendas
El pasado 6 de junio, entró en vigor la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y
fomento del mercado del alquiler de viviendas, cuya pretensión es flexibilizar el
mercado del alquiler para conseguir una dinamización del mismo y fomentar un
reequilibrio entre el mercado de vivienda en alquiler y en propiedad.
Con la intención expuesta, la nueva ley introduce una serie de modificaciones a la
Ley de Arrendamientos Urbanos, relativas a los contratos de arrendamiento, y a la
Ley de Enjuiciamiento Civil, relativas a los procesos de desahucio.
Entre las medidas adoptadas por la nueva ley cabe destacar por su importancia las
siguientes:
a) En cuanto a la regulación arrendaticia propiamente dicha:
1.- Con carácter general, se quiere que los arrendamientos pasen a inscribirse en el
Registro de la Propiedad, de forma que los derechos de los arrendatarios de
arrendamientos no inscritos se reducen notablemente. En ese sentido se habilita al
gobierno para adaptar la regulación sobre inscripción registral de los contratos de
arrendamiento.
2.- El plazo contractual obligatorio para el arrendador se reduce de 5 a 3 años. Al
término de ese plazo el contrato se prorrogará por anualidades en vez de por
plazos de duración mínima de 3 años como se preveía anteriormente.
3.- Sin perjuicio de lo anterior, el arrendatario podrá desistir del contrato una vez
que hayan transcurrido al menos 6 meses (antes 5 años) de vigencia del contrato,
comunicándolo al arrendador con al menos 30 días de antelación (antes 2 meses).
4.- La prórroga obligatoria para el arrendador de hasta 3 años no procede si, una
vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato, el arrendador comunica al
arrendatario que necesita el inmueble para utilizarlo como vivienda permanente
para él mismo o determinados familiares.
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5.- En caso de resolución del derecho del arrendador sobre la finca, incluido el caso
derivado de una ejecución hipotecaria o del ejercicio de una opción de compra, el
arrendamiento quedará extinguido, salvo que el mismo se haya inscrito en el
Registro de la Propiedad antes de la hipoteca o la opción. En la situación anterior, el
arrendatario tenía derecho a que el contrato continuara hasta completar un mínimo
de 5 años.
6.- En caso de enajenación de una vivienda arrendada, el adquirente solo quedará
subrogado en los derechos y obligaciones del anterior titular como arrendador si el
arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad.
7.- Puede pactarse que durante un plazo la obligación de pagar la renta quede
sustituida total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o
rehabilitar el inmueble.
8.- La renta se actualizará conforme a los pactos entre las partes y,
supletoriamente, según el IPC. En el régimen anterior, durante los 5 primeros años
la renta solo se podía revisar conforme al IPC.
9.- En caso de falta de pago de la renta de arrendamientos inscritos en el Registro
de la Propiedad, la resolución del contrato y la obligación de abandonar la vivienda
tiene lugar de pleno derecho una vez que el arrendador haya requerido al
arrendatario por vía notarial o judicial y éste deje pasar 10 días sin pagar u
oponerse por medio del mismo notario o juez que hizo el requerimiento.
b) En cuanto a la regulación procesal:
10.- Se adoptan una serie de reformas a la Ley de Enjuiciamiento Civil
encaminadas a facilitar los procesos de desahucio por falta de pago de la renta u
otras cantidades debidas cuando el deudor no enerve la acción mediante pagar lo
que deba o se oponga a la demanda.
11.- Se simplifica la comunicación por edictos para los casos de desahucio de la
finca por falta de pago, expiración del plazo legal o contractual cuando el
arrendatario no pueda ser encontrado.
12.- En los casos de demandas que acumulen la pretensión de desahucio y
condena al pago de cantidades debidas, se regula el requerimiento al arrendatario
para que, en el plazo de 10 días, desaloje el inmueble, pague o consigne la
cantidad reclamada o comparezca oponiéndose a la pretensión del demandante. En
caso de no atender al requerimiento, se procederá a dictar un decreto dando por
terminado el juicio de desahucio y fijando una fecha para el lanzamiento.
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13.- Se crea un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler con
la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo de arrendar inmuebles a personas
que tengan precedentes de incumplimiento de sus obligaciones.
Es difícil aventurar si la reforma llevada a cabo conseguirá el propósito del fomento
del mercado del alquiler de vivienda o, por el contrario, supondrá una mayor
precarización de la situación actual. En cualquier caso, dejamos apuntado que la
pretensión de generalizar la inscripción de los contratos de arrendamiento
en el Registro de la Propiedad introduce una complejidad añadida que
parece más bien una medida destinada a favorecer los intereses de los acreedores
hipotecarios que a conseguir la simplificación y, por tanto, la flexibilización del
mercado del alquiler de viviendas.
10 de junio de 2013
Esta circular informativa se publica por VENTURA GARCÉS & LÓPEZ-IBOR, ABOGADOS como un servicio
de información sobre noticias de interés. Si necesita un análisis más profundo o alguna explicación con
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