Octavio J. Canseco Martín - Abogado

Octavio J. Canseco Martín - Abogado
Julio de 2012
ASPECTOS JURÍDICOS DE LA INSTALACIÓN
DE HUERTOS URBANOS Y JARDINES VERTICALES
En el presente estudio, se analizan muy someramente las principales implicaciones que,
desde el punto de vista legal, conlleva la novedosa tendencia arquitectónica consistente
en la instalación de pequeños huertos, así como de jardines en disposición horizontal, en
inmuebles de naturaleza urbana.
Un sucinto tratado acerca de esta incipiente realidad se hace necesario, pues dado que
estas técnicas han comenzado a extenderse recientemente, no existe todavía normativa
alguna reguladora, ni se prevé en el corto plazo o medio plazo, dado lo poco comunes
que, hoy por hoy, aún resultan. Por ello, en aras de la seguridad jurídica, se
repasan aquí diversos ámbitos de nuestro ordenamiento jurídico para examinar el encaje
de estas figuras en nuestro Derecho, aunque haya de hacerse mediante recurso a la
analogía en virtud del artículo 4.1 del Código Civil1 ("CC").
Para una mejor estructuración del contenido, se divide en dos secciones principales:
una, dedicada a los aspectos jurídico-privados, que aborda fundamentalmente las
eventualidades que un jardín vertical o un huerto urbano pueden generar en los
regímenes de propiedad horizontal y otras situaciones de cotitularidad inmobiliaria (es
decir, en las relaciones de vecindad); y otra, centrada en los aspectos jurídico-públicos,
que trata sobre lo que las Administraciones Públicas, principalmente la municipal,
tengan que decir acerca de tales instalaciones.
I.- ASPECTOS JURÍDICO-PRIVADOS
a) Implicaciones en situaciones de cotitularidad:
i.
La propiedad horizontal:
En un país como España, en el que la construcción residencial urbana
moderna ha sido eminentemente vertical, la mayoría de las viviendas se
encuentran en un régimen de propiedad horizontal, por lo que es preciso ver
cuáles serían las obligaciones y derechos que, en este sentido, el propietario
de una vivienda sometida a tal régimen que desease instalar un jardín vertical
o huerto urbano en ella debería cumplir, así como los que la comunidad de
vecinos tendría respecto de él. La Ley de Propiedad Horizontal2 ("LPH"),
que desarrolla el artículo 396 del CC3, es la que los fija.
Por lo que respecta al vecino, éste puede, en principio, instalar un jardín
vertical o huerto urbano en su vivienda, siempre que éstos o la obra
requerida no menoscaben o alteren la seguridad, estructura general,
configuración o estado exteriores, lo cual no ocurrirá mientras el jardín
vertical o huerto urbano afecte únicamente a su vivienda o sea de pequeña
entidad, de forma que no perjudique los derechos de otro propietario,
supuesto difícil dada la escasa incidencia y tamaño de tales instalaciones. Sin
embargo, si se requiere la realización de obras, deberá informar en todo caso
a la comunidad de vecinos a través del representante de ésta (artículo 7.1
de la LPH4). No obstante, deberá atenderse a las disposiciones específicas
que cada comunidad horizontal haya dispuesto en sus estatutos (artículos 6 y
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7.2 de la LPH5). Una vez contando en su vivienda con su propio jardín
vertical o huerto urbano, no debe descuidarlo, manteniéndolo en todo
momento en buen estado, de manera que no perjudiquen a instalaciones
comunes o a las propiedades de otros vecinos (piénsese, por ejemplo, en la
aparición de goteras o humedades), a tenor del artículo 9.1.b de la LPH6, que
también impone que responda por los daños que la falta de esa diligencia
debida en la conservación pueda generar.
Si, en otro caso, fuese una mayoría de la Junta de Propietarios (según las
reglas de quórums y titularidades mínimas de la norma 4.ª del artículo 17 de
la LPH7) la que quisiera, para mayor ornato del inmueble o disfrute común
de los vecinos, proceder al montaje de un jardín vertical o huerto urbano en
elementos comunes (por ejemplo, la azotea), debe tenerse en cuenta que ello
no podría ser considerado una instalación o mejora necesaria en los términos
del artículo 11.1 de la LPH8, y por lo tanto si el importe de la derrama
correspondiente excediese el de tres cuotas mensuales ordinarias de gastos
comunes, quienes no estén de acuerdo no resultarán obligados a pagarla, ni
podría modificárseles su cuota, aunque disfruten igualmente de las mejoras
realizadas (por ejemplo, por el aumento del valor de su inmueble por el
atractivo y valor añadido que supone un jardín vertical). No obstante, si
algún día quisieran pasar a aprovecharse igualmente de tales instalaciones
(supuesto, por ejemplo, de un huerto urbano comunal en el que
quisiesen plantar sus semillas), deberían abonar los gastos de instalación y
mantenimiento retroactivamente, y debidamente actualizados al interés legal
(artículo 11.2 de la LPH9). Si la mejora implicase que una zona del inmueble
quedase inservible para algún vecino, el consentimiento de éste será
condición sine qua non (artículo 11.4 de la LPH10).
ii.
La medianería:
Esta situación jurídica (que aunque en el CC se califique de servidumbre, no
es sino una peculiar situación de propiedad en comunidad) es la que se
produce cuando dos o más fincas se encuentran separadas por un elemento
(muro, seto, o similar) que pertenece conjuntamente a los propietarios de
tales fincas, sin que pueda entenderse que pertenece por partes iguales, por
mitades exactas, a cada colindante. Es decir, no es una comunidad de las
conocidas como "de tipo romano", en el que cada copropietario poseería
su parte exacta de tal pared o muro (la mitad correspondiente a su
vivienda o finca), con lo que podría realizar las obras que estimase
convenientes en su porción. Es, por el contrario, una comunidad "de tipo
germánico", en el que tal elemento divisor es propiedad por igual
de los propietarios de las fincas contiguas, sin que existan cuotas de uno y de
otro, ni siquiera ideales.
Ello tiene ciertas implicaciones en el caso de que uno de los colindantes
desee construir sobre tal pared un jardín vertical. Podrá apoyar la obra en la
pared medianera, y si ello fuese necesario, introducir vigas hasta la mitad de
su espesor, siempre que ello no impida el uso común y respectivo por los
demás medianeros. Para ello, debe obtener primero autorización de todos
ellos, y en caso de que no se obtuviese, se fijarán por peritos arquitectos las
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condiciones en que la obra podrá usar de la pared medianera sin perjudicar a
ninguno de los fundos medianeros (artículo 579 del CC11).
b) Implicaciones en el seguro del hogar:
En el caso de que se instale un jardín vertical o un huerto urbano en una
propiedad asegurada con una póliza de hogar, ya sea a terceros o a todo riesgo,
conviene comunicar tal circunstancia a la compañía aseguradora, ya que
constituye a todas luces una agravación del riesgo cubierto (existe, aunque sea
remotamente, una mayor probabilidad de existencia de goteras o humedades)
que debe notificarse al asegurador por mor del artículo 11 de la Ley del Contrato
de Seguro12 ("LCS").
El asegurador puede entonces proponer una modificación del contrato o
directamente su rescisión (artículo 12 de la LCS13). No hacerlo constituiría una
contravención de los términos contractuales de la póliza que podría dar lugar al
desentendimiento, amparado jurídicamente, del asegurador en el caso de daños
producidos por el jardín o huerto.
II.- ASPECTOS JURÍDICO-PÚBLICOS
a) Implicaciones urbanísticas:
Aunque la legislación urbanística en España está disgregada en diferentes
normas y ámbitos, pues además de la ley estatal existen otras diecisiete
autonómicas, complementadas en cada municipio con el Plan General de
Ordenación Urbana o normas subsidiarias correspondientes, se puede hacer una
generalización, pues a decir verdad la disciplina urbanística, que regula la
intervención en el uso del suelo (o lo que es lo mismo, las licencias
urbanísticas), es la parte en la que la regulación es más similar.
Pues bien, podemos afirmar que, con carácter general, la construcción de un
pequeño jardín vertical o huerto urbano, de montaje sencillo, para uso individual
o incluso de una comunitario no necesita de licencia municipal en cuanto al uso
ni a las obras, por ser equiparable a la tenencia, si bien en una disposición muy
pintoresca, de plantas ornamentales, y por constituir una exención de minimis (es
decir, de tan poca importancia que el ordenamiento urbanístico no la somete a
regulación administrativa).
Caso distinto sería aquel en el que la construcción del jardín vertical o huerto
urbano resultase más compleja, requiriendo obra de albañilería que pudiese
considerarse modificación o reforma de una construcción ya existente, ya que
entonces sí sería necesaria la preceptiva licencia municipal de obras, debiendo
estar a lo dispuesto en la ley y reglamento urbanístico autonómico aplicable y al
planeamiento urbano y ordenanzas municipales pertinentes.
Cabe añadir, por último, que en este sentido también se debe atender a la
normativa sectorial, pues podría ser que, aunque con carácter general se
permitiesen tales instalaciones en los inmuebles del entorno en general, no sea el
caso de aquél en el que se quiere llevar a cabo la obra. Éste puede ser el caso de
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los edificios considerados patrimonio histórico-artístico (bien por su inclusión en
los inventarios y registros de bienes de interés cultural previstos en
la normativa sobre patrimonio cultural14, bien por catalogación en los
Planes Especiales de Protección aprobados por los municipios15, bien por ambas
circunstancias) que cuenta con limitaciones en este sentido; de los edificios
declarados fuera de ordenación (es decir, aquellos que no se ajustan al
planeamiento urbanístico pero que, por derechos adquiridos o por prescripción
del plazo de impugnación, persisten con limitaciones) o, caso paradigmático, de
los inmuebles enclavados en dominio público marítimo-terrestre o en la zona
declarada de servidumbre de tránsito (esto es, aquellos que contrarían la Ley de
Costas de 198816 a pesar de ser anteriores a ella), en los cuales no se pueden
llevar a cabo obras de "modernización" (y la construcción de un jardín vertical, y
más si ello incluye obras que reformen en algún sentido el inmueble, podría
conceptuarse como tal).
b) Implicaciones fiscales:
i.
Fiscalidad municipal:
Si el jardín o huerto es magnitud o complejidad tal que requiera licencia de
obras, además de la tasa correspondiente por la expedición de ésta, deberá
abonarse el Impuesto sobre Instalaciones, Construcciones y Obras (conocido
como "ICIO") que corresponda de conformidad con el Texto Refundido de
Ley de Haciendas Locales17 ("LHL") y la ordenanza fiscal que, en cada
ayuntamiento, regule este tributo.
ii.
Fiscalidad estatal:
Debe tenerse en cuenta que si se aprovecha para instalar el jardín o el huerto
la realización de una reparación o rehabilitación de la vivienda en los
términos legalmente fijados, puede beneficiarse entonces del tipo reducido
del Impuesto sobre el Valor Añadido (artículo 91.uno.2.10.º y 91.uno.3.1.º
de la Ley del IVA18).
c) Otras implicaciones de interés:
Recientes estudios han demostrado la eficacia de los recubrimientos vegetales de
las casas, entre los que se incluyen los jardines verticales, como aislantes
térmicos y fónicos, lo que constituye sin duda una contribución al ahorro
energético.
Las distintas administraciones públicas vienen otorgando subvenciones para
proyectos destinados al fomento del ahorro y la eficiencia energética, entre los
cuales, y según las bases de la convocatoria, podrían entrar los jardines de los
que se ha venido hablando hasta ahora. Habría que analizar, no obstante, los
términos de la subvención, y justificar debidamente la adecuación del proyecto a
ellos, pero a primera vista no habría razón para denegarla, máxime teniendo en
cuenta que la normativa energética, urbanística y ambiental española viene
impulsando y premiando las actuaciones con alto valor ecológico y estético,
como lo es la envoltura vegetal de las fachadas verticalmente ajardinadas.
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NOTAS
1
Art. 4.1 CC: Procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto
específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón.
2
Ley 49/1960, de 21de julio
3
Art. 396 CC: Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública
podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los
elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como
el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas,
forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y
ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios,
pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o
instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones,
conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso
las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado,
ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero
electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones
para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo;
las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino
resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas,
gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán
derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas
permitan, por la voluntad de los interesados.
4
Art. 7.1 LPH: El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos,
instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura
general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo
dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones
urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
5
Art. 6 LPH: Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y
cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios
podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean
modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Art. 7.2 LPH: Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en el o en el
resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes,
requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las
mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
6
Art. 9.1 LPH: Son obligaciones de cada propietario:
(…)
b) mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en
términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que
ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
7
Art. 17 LPH: Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
(…)
4. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que,
a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán validos
5
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los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la
mitad del valor de las cuotas de los presentes.
8
Art. 11.1 LPH: Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos
para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su
naturaleza y características.
9
Art. 11.2 LPH: Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a
tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades
ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el
caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja..
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar
su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación
del correspondiente interés legal.
10
Art. 11.4 LPH: Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute
de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.
11
Art. 579 CC: Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho
que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o
introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los
demás medianeros.
Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás
interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para
que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos.
12
Ley 50/1980, de 8 de octubre
Art. 11: El tomador del seguro o el asegurado deberán, durante el curso del contrato, comunicar al
asegurador, tan pronto como le sea posible, todas las circunstancias que agraven el riesgo y sean de tal
naturaleza que si hubieran sido conocidas por éste en el momento de la perfección del contrato no lo
habría celebrado o lo habría concluido en condiciones más gravosas.
13
Art. 12 LCS: El asegurador puede en un plazo de dos meses a contar del día en que la agravación le
ha sido declarada, proponer una modificación del contrato. En tal caso, el tomador dispone de quince
días a contar desde la recepción de esta proposición para aceptarla o rechazarla. En caso de rechazo, o
de silencio por parte del tomador, el asegurador puede, transcurrido dicho plazo, rescindir el contrato
previa advertencia al tomador, dándole para que conteste un nuevo plazo de quince días, transcurridos
los cuales y dentro de los ocho siguientes comunicará al tomador la rescisión definitiva.
El asegurador igualmente podrá rescindir el contrato comunicándolo por escrito al asegurador dentro
de un mes, a partir del día en que tuvo conocimiento de la agravación del riesgo. En el caso de que el
tomador del seguro o el asegurado no haya efectuado su declaración y sobreviniere un siniestro, el
asegurador queda liberado de su prestación si el tomador o el asegurado ha actuado con mala fe. En
otro caso, la prestación del asegurador se reducirá proporcionalmente a la diferencia entre la prima
convenida y la que se hubiera aplicado de haberse conocido la verdadera entidad del riesgo.
14
Ley 16/1985, de 25 de junio, de Patrimonio Histórico Español y equivalentes autonómicas
15
Reglamento de Planeamiento aprobado por Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, y equivalentes
autonómicos
Art. 86.1: Los catálogos son documentos complementarios de las determinaciones de los Planes
especiales en los que se contendrán relaciones de los monumentos, jardines, parques naturales o paisajes
que, por sus singulares valores o características, hayan de ser objeto de una especial protección.
16
Ley 22/1988, de 28 de julio
Disposición Adicional Cuarta, apartado 2: En las obras e instalaciones legalizadas conforme a lo
previsto en el apartado anterior, así como en las construidas o que puedan construirse al amparo de
licencia municipal y, cuando fuera exigible, autorización de la Administración del Estado otorgada con
anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, que resulten contrarias a lo establecido en la misma, se
aplicarán las siguientes reglas:
(…)
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b) Si se emplazan en la zona de servidumbre de tránsito, no se permitirán obras de consolidación,
aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, pero si las pequeñas
reparaciones que exija la higiene, ornato y conservación previa autorización de la Administración del
Estado. Esta no se otorgará si no se garantiza cuando sea necesaria la localización alternativa de la
servidumbre.
17
Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo
18
Ley 37/1992, de 28 de diciembre
Art. 91.uno: Se aplicará el tipo del 10 por ciento a las operaciones siguientes:
(…)
2. Las prestaciones de servicios siguientes:
(…)
10.º Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos
destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:
a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a
que se refieren las obras para su uso particular.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas
ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.
b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al
menos dos años antes del inicio de estas últimas.
c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los
aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.
(…)
3. Las siguientes operaciones:
1.º Las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente
formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de
edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos,
garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.
Se considerarán destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50 por
ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización.
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