Habilitación del Suelo para vivienda de Interés Social

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Vivienda
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Territorial
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deAmbiente,
Ambiente,
Vivienda
y
Desarrollo Territorial
República de Colombia
“HABILITACIÓN DE SUELO PARA VIVIENDA DE
INTERÉS SOCIAL”
“DIRECCION DE DESARROLLO TERRITORIAL
ASISTENCIA TECNICA A MUNICIPIOS Y REGIONES”
Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial
Dirección de Desarrollo Territorial
Abril de 2010
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HABILITACIÓN
Desarrollo Territorial
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DE SUELO PARA VIVIENDA
DE INTERÉS SOCIAL Y PRIORITARIA
TABLA DE CONTENIDO
1
2
3
4
Transición de la Planeación a la Gestión Urbana
Problemas en la habilitación de suelo para VIS
Contenidos y estructura POT para habilitación suelo VIS
Instrumentos de Gestión Urbana y relación con ejecución de OUI
5
Incorporación suelo para VIS e instrumentos de gestión urbana
6
Incentivos para proyectos de vivienda que incentiven el uso
(instrumentos para adquisición de suelos e instrumentos para desarrollo de
infraestructura)
eficiente del suelo y mejores condiciones de habitabilidad
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1. Transición Planeación – Gestión Urbana
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GESTIÓN URBANA
PLANEACIÓN
Cómo se Ordena el
Territorio para orientar
las actuaciones públicas
y privadas
Elementos de Soporte
Urbano
Movilidad
SSPP
Espacio Público y
Equipamientos
Vivienda de Interés Social
Patrimonio
La construcción de la
ciudad como creación
colectiva entre el
estado y los
particulares, implica
una justa distribución
de responsabilidades
(cargas) y
participación en
utilidades (beneficios)
GESTIÓN URBANA
Como se ejecutan e
implementan los
elementos de soporte
urbano
Como se adquieren los suelos
Como se adquieren recursos
para construcción de
infraestructura
Como movilizo la plusvalía xa
acciones estratégicas (ejm.
VIS beneficio de los mas
necesitados)
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DE SUELO PARA VIVIENDA
DE INTERÉS SOCIAL Y PRIORITARIA
TABLA DE CONTENIDO
1
2
3
4
Transición de la Planeación a la Gestión Urbana
Problemas en la habilitación de suelo para VIS
Contenidos y estructura POT para habilitación suelo VIS
Instrumentos de Gestión Urbana y relación con ejecución de OUI
5
Incorporación suelo para VIS e instrumentos de gestión urbana
6
Incentivos para proyectos de vivienda que incentiven el uso
(instrumentos para adquisición de suelos e instrumentos para desarrollo de
infraestructura)
eficiente del suelo y mejores condiciones de habitabilidad
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DÉFICIT CUANTITATIVO
5.898
8.000
1.407
880
San Agustín
Garzón
685
Aipe
1.391
680
Campoalegre
Algeciras
636
Isnos
1.131
504
Acevedo
Gigante
431
Saladoblanco
1.077
418
Tarqui
Palermo
397
2.000
Rivera
4.000
2.265
6.000
7.876
DÉFICIT CUANTITATIVO
Desarrollo Territorial
Neiva
Pitalito
La Plata
0
2.019
2.076
2.152
2.553
3.071
Gigante
Palermo
Algeciras
Isnos
San Agustín
Neiva
Pitalito
7.548
5.736
5.165
1.941
Timaná
Acevedo
1.787
Suaza
4.783
1.765
Campoalegre
8.000
Garzón
1.752
Tarqui
República de Colombia
4.529
1.632
Tello
Desarrollo Territorial
La Plata
1.581
Colombia
0
1.554
2.000
Guadalupe
4.000
1.542
6.000
Pital
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DÉFICIT CUALITATIVO
DÉFICIT CUALITATIVO
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2. Problemática en la Habilitación Suelo VIS
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Problemática:
Definición de una política de Vivienda en el POT
• Los POT no definen políticas claras de Vivienda
• No existe articulación de medios y fines del OT orientados
a generar vivienda y suplir déficit.
Delimitación de suelos POT
• Los PBOT/EOT no delimitan suelo para VIS y en
algunos casos ni suelos de expansión.
• El suelo de expansión no cuenta con disponibilidad
técnica de expansión de redes inmediata, no
accesibilidad.
• Los desarrollos VIS se adelantan en terrenos no aptos,
zonas inestables, distantes al perímetro de servicios, sin
accesibilidad.
• Carencia de normas de urbanización eficientes.
• No se regula el precio del suelo adicionalmente es el
municipio quien asume la construcción de las viviendas.
• Los subsidios a la demanda son asignados sin que el
municipio cuente con proyectos de VIS.
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2. Problemática en la Habilitación Suelo VIS
Problemática:
Aplicación de instrumentos de gestión:
•
•
•
•
•
Existe la idea que son de difícil aplicación en
municipios menores, procesos técnicos complejos y
extensos
La compra de terrenos y la construcción de viviendas
es asumida por la Administración Municipal a costos
elevados.
No existen catastros actualizados ni control de precios
del suelo.
Inversión municipal en infraestructura urbana que no
es recuperada por valorización. (Bajo recaudo de
impuestos especialmente predial)
No se aplican los instrumentos para el reparto de
cargas y beneficios. Plusvalía, transferencia de
derechos de construcción y desarrollo, traslado de
obligaciones VIS y Espacio publico o equipamientos a
zonas prioritarias etc.
Suel
o
Rur
al
Suelo de
Expansió
n Urbana
Suelo
Urbano
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DE INTERÉS SOCIAL Y PRIORITARIA
TABLA DE CONTENIDO
1
2
3
4
Transición de la Planeación a la Gestión Urbana
Problemas en la habilitación de suelo para VIS
Contenidos y estructura POT para habilitación suelo VIS
Instrumentos de Gestión Urbana y relación con ejecución de OUI
5
Incorporación suelo para VIS e instrumentos de gestión urbana
6
Incentivos para proyectos de vivienda que incentiven el uso
(instrumentos para adquisición de suelos e instrumentos para desarrollo de
infraestructura)
eficiente del suelo y mejores condiciones de habitabilidad
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3. Contenidos
Desarrollo Territorial
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y Estructura POT para
Habilitación suelo VIS
CONTENIDOS Y ESTRUCTURA DEL POT EN VIS
•
Definición de una política de Vivienda en el POT que oriente las acciones y
estrategias para suplir el déficit cualitativo y cuantitativo de vivienda,
infraestructura y servicios urbanos.
•
Delimitación de suelos POT para la expansión urbana y para el desarrollo
prioritario de VIS, mejoramiento integral, según demanda de crecimiento
municipio, reubicación de población en riesgo y modelo de ordenamiento
(localización y expansión de infraestructura urbana, red de espacio público y
equipamientos, servicios públicos, movilidad).
•
Aplicación de instrumentos de gestión y financiación para la obtención de suelos
y la generación de la infraestructura necesaria para la habilitación de suelos.
Cesiones urbanísticas, reservas y afectaciones, Planes Parciales, Unidades
de Actuación Urbanística, reparto de cargas y beneficios, declaratoria de
desarrollo prioritario, avalúos de referencia, valorización, Plusvalía, recursos
de inversión.
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DE SUELO PARA VIVIENDA
DE INTERÉS SOCIAL Y PRIORITARIA
TABLA DE CONTENIDO
1
2
3
4
Transición de la Planeación a la Gestión Urbana
Problemas en la habilitación de suelo para VIS
Contenidos y estructura POT para habilitación suelo VIS
Instrumentos de Gestión Urbana y relación con ejecución de OUI
5
Incorporación suelo para VIS e instrumentos de gestión urbana
6
Incentivos para proyectos de vivienda que incentiven el uso
(instrumentos para adquisición de suelos e instrumentos para desarrollo de
infraestructura)
eficiente del suelo y mejores condiciones de habitabilidad
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4. Instrumentos de Gestión Urbana y OUI
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Instrumentos de gestión urbana y su relación con la
ejecución de operaciones urbanas integrales, necesidad
de implementación medios y fines.
Facilitan la gestión y ejecución de OUI para garantizar la concurrencia de las
inversiones públicas y privadas.
Facilitan la obtención de suelos para la configuración de los sistemas
estructurantes; el desarrollo de programas VIS y la reubicación de
asentamientos localizados en zonas de riesgo; la protección de medio
ambiente y el patrimonio arquitectónico.
Facilitan la obtención de recursos para la adquisición de suelos por
enajenación o expropiación en procesos de renovación, densificación o
expansión urbana; la financiación de programas de vivienda de interés
social, mejoramiento integral y la construcción de infraestructura urbana
estratégica.
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4. Instrumentos de Gestión Urbana y OUI
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GESTIÓN URBANA
1. CONTROL DE USOS
APROVECHAMIENTOS
2.
REGULAR EL
MERCADO
3.
ADQUISICIÓN
DE SUELO
Orientar las Actuaciones
Urbanísticas hacia una
distribución racional y
equilibrada
Controlar
Precios del suelo y
promover la inversion en
infraestructura urbana
Necesidades de uso
colectivo
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4. Instrumentos de Gestión Urbana y OUI
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Los derechos y las obligaciones urbanísticas inminentes a la
propiedad
Cargas urbanísticas
(suelo e infraestructura vías,
EP, equipamiento,
estrategia ambiental)
Derechos urbanísticos
Usos, edificabilidad. Intensidad
del uso densidades
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4. Instrumentos de Gestión Urbana y OUI
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Modelo de Ordenamiento
Clasificación del Suelo
Suelo Urbano
Desarrollo
Renovación
Mejoramiento integral
Consolidación
Suelo de Protección
Suelo de Expansión
Vivienda social
Vivienda y comercio
Suelo Rural
Suelo Suburbano
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4. Instrumentos de Gestión Urbana y OUI
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Instrumentos de Regulación Urbanística
Suelos
de
reserva
Infraestructura/localización
VIS/declaratoria de utilidad
pública.
Cesiones
urbanísticas
obligatorias: vías, espacio
público y equipamiento
Fichas
reglamentarias/
normativas administración de
los
aprovechamientos
urbanísticos en usos y
edificabilidad.
La legalización de títulos
para VIS y regularización de
asentamientos humanos con
desarrollo incompleto
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4. Instrumentos de Gestión Urbana y OUI
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Instrumentos de Gestión y
Financiación
Como adquirir
los suelos de
infraestructura?
Vías/ SSPP/ EP
Como adquirir los
suelos para
vivienda interés
social?
Como obtener
recursos para
financiar
infraestructura?
Como obtener
recursos para
desarrollar
vivienda?
Reasentamientos?
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4. Instrumentos de Gestión Urbana y OUI
Desarrollo Territorial
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Instrumentos de Gestión del Suelo
Instrumentos de Intervención y
Gestión del Suelo
Vivienda
Comercio
Institucional
y otros
VIS
Planes Parciales-PP, MacroproyectosMP y operaciones urbanas especialesOUE,
Unidades
de
Actuación
Urbanística
Permiten programar el desarrollo urbano
de las zonas previstas para la expansión,
el crecimiento o la renovación urbana.
VIS
Como se desarrollan??
Contienen un planteamiento urbanístico y
la estrategia de gestión para articular de
manera eficiente esta nueva pieza a la
estructura urbana.
Establecen
Cargas Urbanísticas: Infraestructura
Vías + Espacio Público+ Equipamientos
Aprovechamientos: edificabilidad-usos
Vivienda+ comercio+ institucional
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4. Instrumentos de Gestión Urbana y OUI
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Modelo de construcción de Ciudad sin
planeación
Como evitar?
Este modelo de construcción de
Ciudad propicia:
•Ocupación de áreas de
protección ambiental y zonas de
riesgo
•Las nuevas viviendas no cuentan
con SSPP, EP y Equipamientos
•Zonas de difícil accesibilidad
vehicular, peatonal y bicicleta.
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Instrumentos de Gestión del Suelo
Como evitar?
4. Instrumentos de Gestión Urbana y OUI
Reajuste de tierras
Integración inmobiliaria,
Cooperación entre partícipes
Borrar limites prediales y priorizar el
trazado de los elementos generales
de soporte urbano
Vías/ SSPP/ EP y Equip
Como Garantizar la
participación equitativa de
los propietarios??
Reparto de Cargas y Beneficios
Todos Ponen
Todos Ganan
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?
4. Imagen correcta?
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4. Instrumentos de Gestión Urbana y OUI
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Como adquirir los suelos para
infraestructura?
Áreas de reserva y Utilidad Pública
Garantiza que los terrenos necesarios
para infraestructura urbana y desarrollo
de VIS, no sean destinados a fines
diferentes a los priorizados en el POT.
Limita la propiedad.
Derecho de preferencia
Determina la obligación de los
propietarios de terrenos localizados
en áreas de reserva (infraestructura o
protección ambiental) que al momento
de tomar la decisión de venta, estos
sean vendidos preferentemente al
Mpio. para su destinación a los fines
urbanísticos previstos en el POT.
Enajenación
voluntaria
y
Expropiación para fines urbanísticos
Se sustenta en la primacía del interés
general sobre el particular y aplica para
los fines urbanísticos previstos en el
POT
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4. Instrumentos de Gestión Urbana y OUI
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Como controlar los precios del suelo
necesario para infraestructura?
Anuncio de proyecto
Permite congelar los precios de los
terrenos objeto de valorización por
causa de la obra pública, lo que
garantiza que el mpio. pueda adquirir el
suelo a precios razonables del mercado
sin que este incluya la expectativa por
la obra nueva.
Para esto es necesario practicar el
Avalúo administrativo especial- o
Avalúos de referencia, mediante los
cuales se fija el precio de base antes
del proyecto u obra pública, el cual se
considerará para la negociación,
enajenación
o
expropiación
urbanística.
Bancos Inmobiliarios (Bancos de
tierras) permite al Mpio. adquirir suelos
antes de las acciones urbanísticas que le
generan plusvalía o valorización, lo que
le permite destinar ese incremento o
ganancia para otros fines urbanísticos
previstos en el POT.
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4. Instrumentos de Gestión Urbana y OUI
República de Colombia
Como vincular a los propietarios que
no quieren participar en el desarrollo
urbano?
Lotes de Engorde VS
Necesidades de la
Población
Declaratoria de Desarrollo Prioritario
VIS
Fija una temporalidad (2 años) para el
desarrollo de los terrenos identificados
como de interés general, para Vivienda
Social por ejemplo, lo cual permite
programar el desarrollo urbano en
relación con las necesidades de crecimiento
establecidas en el POT. Una vez cumplido
el plazo, el Mpio. expropia los terrenos
para su destinación a los fines
urbanísticos que la motivan, para lo cual,
el mpio puede además buscar un tercero
que tenga interés en desarrollarlos.
Declaratoria de Utilidad Pública
Infraestructura
Fija limitaciones a la propiedad por la
identificación de un interés general para
infraestructura urbana.
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INSTRUMENTOS
DE GESTION DE SUELO
EN LA REVISION Y AJUSTE
Desarrollo Territorial
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INSTRUMENTOS DE PLANIFICACION
COMPLEMENTARIA
REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS - QUIEN PAGA QUE?
CARGAS
Costos o inversiones en lo
público para construir ciudad
Parques
Plazas
Vías
Infraestructuras
Servicios Públicos
Equipamientos
Otras cesiones y
contribuciones
La construcción
de la ciudad como
creación colectiva
entre el estado y
los particulares,
implica una justa
distribución de
responsabilidades
(cargas) y
participación en
utilidades
(beneficios)
BENEFICIOS
Rentas y Utilidades
generadas por la actividad
inmobiliaria
Metros cuadrados útiles
vendibles, urbanizables
y/o edificables en función
de diferentes usos en un
entorno de mercado
inmobiliario
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4. Instrumentos de Gestión Urbana y OUI
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Instrumentos
Urbanística
de
Regulación
Cesiones urbanísticas obligatorias: vías,
espacio publico y equipamiento
Suelos
de
reserva
localización
VIS/declaratoria de utilidad pública.
Fichas
reglamentarias/
normativas
administración de los aprovechamientos
urbanísticos en usos y edificabilidad.
La legalización de títulos para VIS y
regularización
de
asentamientos
humanos con desarrollo incompleto
Instrumentos Administrativos y de
compensación Urbanística
Anuncio de proyecto
Derecho de preferencia.
Avalúo administrativo especial- Avalúos
de referencia
Protección a moradores en proyectos de
Renovación Urbana.
Compensación
en
tratamiento de
conservación
Transferencia
de
derechos
de
construcción y desarrollo.
Instrumentos de Intervención y
Gestión del Suelo
Instrumentos
Financiación
Planes Parciales, Macroproyectos
operaciones urbanas especiales.
Impuesto predial.
Participación en Plusvalía y
valorización (Contribución de
desarrollo municipal)
Títulos
valores
representativos de derechos
adicionales de construcción y
desarrollo (Pagarés de reforma
urbana - Decreto 1710 de 1989)
y
Unidades de Actuación Urbanística
Reajuste de tierras e integración
inmobiliaria,
Cooperación
entre
partícipes.
Reparto de Cargas y Beneficios
Obligación de provisión VIS/VIP en
procesos de urbanización
Enajenación voluntaria y Expropiación
para fines urbanísticos (Enajenación
forzosa y subasta pública, Expropiación
administrativa y judicial)
Declaratoria
de
desarrollo
y
construcción prioritaria
Bancos Inmobiliarios (Bancos de tierras)
de
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4. Instrumentos de Gestión Urbana y OUI
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Los derechos y las obligaciones urbanísticas inminentes a la
propiedad
Cargas urbanísticas
(suelo e infraestructura vías,
EP, equipamiento,
estrategia ambiental)
Derechos urbanísticos
Usos, edificabilidad. Intensidad
del uso densidades
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INSTRUMENTOS
Desarrollo Territorial
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DE GESTION DE SUELO
EN LA REVISION Y AJUSTE
INSTRUMENTOS PARA EL REPARTO DE CARGAS Y
BENEFICIOS
TRANSFERENCIA DE DERECHOS DE CONSTRUCCION
(Art. 48 a 50 Ley 388/97 y Decreto 151 de 1998)
 Mecanismo para compensar a los inmuebles declarados como de conservación
arquitectónica, histórica o ambiental por la carga de protección.
 Fondos de compensación Municipal
 Zonas generadoras y receptoras de mayor edificabilidad (Zonas homogéneas
geoeconómicas)
 Se debe reglamentar en cada municipio en el POT y por decreto
Indice de
edificabilidad
Mayor
Edificabilidad
Norma Urb.
Inmueble de
Protección
ZONA GENERADORA
Norma asignada
en el POT
ZONA RECEPTORA
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DE SUELO PARA VIVIENDA
DE INTERÉS SOCIAL Y PRIORITARIA
TABLA DE CONTENIDO
1
2
3
4
Transición de la Planeación a la Gestión Urbana
Problemas en la habilitación de suelo para VIS
Contenidos y estructura POT para habilitación suelo VIS
Instrumentos de Gestión Urbana y relación con ejecución de OUI
5
Incorporación suelo para VIS e instrumentos de gestión urbana
6
Incentivos para proyectos de vivienda que incentiven el uso
(instrumentos para adquisición de suelos e instrumentos para desarrollo de
infraestructura)
eficiente del suelo y mejores condiciones de habitabilidad
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3. INSTRUMENTOS DE GESTION DE
SUELO EN LA REVISION Y AJUSTE
INSTRUMENTOS DE FINANCIACION Y GESTION
PARTICIPACION EN PLUSVALIA
Incremento en el valor del suelo no atribuible al trabajo o actividad de su
propietario sino a las decisiones o actuaciones de ordenamiento territorial o
a las inversiones publicas que realiza el municipio o distrito
Mayor
Edificabilidad
Norma Anterior
Norma Actual
Este instrumento lo reglamenta la Ley 388 de 1997 y el Decreto 1788 de
2004, pero para aplicarla, cada municipio debe elaborar su propia
reglamentación complementaria y adoptarla mediante acuerdo
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3. INSTRUMENTOS DE GESTION DE
SUELO EN LA REVISION Y AJUSTE
INSTRUMENTOS DE FINANCIACION Y GESTION
HECHOS GENERADORES DE PLUSVALIA.
Suelo rural a suelo de expansión urbana o suelo rural a suelo suburbano
Suelo rural $ 5000 /m2
USO COMERCIAL
$ 300.000 / M2
USO RESIDENCIAL
$ 180.000 / M2
USO RESIDENCIAL –
VIS $ 20.000 / M2
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3. INSTRUMENTOS DE GESTION DE
SUELO EN LA REVISION Y AJUSTE
INSTRUMENTOS DE FINANCIACION Y GESTION
HECHOS GENERADORES DE PLUSVALIA.
Autorización de mayor aprovechamiento en edificación
Suelo Residencial $ 150.000 /m2
Suelo Residencial $ 220.000 /m2
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3. INSTRUMENTOS DE GESTION DE
SUELO EN LA REVISION Y AJUSTE
INSTRUMENTOS DE FINANCIACION Y GESTION
PARTICIPACION EN PLUSVALIA

Los recursos provenientes de la participación en plusvalía se deben
destinar a los siguientes fines: (Art. 85).
 Compra de predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de VIS
 Construcción o mejoramiento de infraestructuras viales, de servicios
públicos domiciliarios, áreas de recreación y equipamientos sociales
(Dentro de los procesos de mejoramiento integral de barrios).
 Ejecución de proyectos y obras de recreación, parques y zonas verdes y
expansión y recuperación de los centros y equipamientos que conforman la
red del espacio público urbano.
 Financiamiento de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo
de interés general.
 Programas de renovación urbana.
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1
2
3
4
DE SUELO PARA VIVIENDA
DE INTERÉS SOCIAL Y PRIORITARIA
TABLA DE CONTENIDO
Transición de la Planeación a la Gestión Urbana
Problemas en la habilitación de suelo para VIS
Contenidos y estructura POT para habilitación suelo VIS
Instrumentos de Gestión Urbana y relación con ejecución de OUI
5
Incorporación suelo para VIS e instrumentos de gestión urbana
6
Incentivos para proyectos de vivienda que incentiven el uso
(instrumentos para adquisición de suelos e instrumentos para desarrollo de
infraestructura) Aplicación del Dec4259
eficiente del suelo y mejores condiciones de habitabilidad
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y
7. Incentivos para
Desarrollo Territorial
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Proyectos de Vivienda
VIS
CRITERIOS A TENER EN CUENTA PARA
LOS INCENTIVOS DE VIP
Incentivos Proyectos de vivienda Findeter:
• Mejor relación de tamaño – precio.
• Mejor relación de espacio publico efectivo y
equipamiento comunitario por unidad de
vivienda.
• Desarrollados en lotes o terrenos urbanizados.
Proyecto (planes) de vivienda:
• Que en su totalidad estén conformados por
soluciones multifamiliares en edificios de
apartamentos +20%
• Que contemplen soluciones multifamiliares en
edificios de apartamentos y viviendas
unifamiliares o bifamiliares +5%
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INSTRUMENTOS
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DE GESTION DE SUELO
EN LA REVISION Y AJUSTE
CONCLUSIONES FINALES SOBRE GESTION DE SUELO
La gestión y sus instrumentos, no son una RECETA ÚNICA Y LINEAL
para resolver la implementación de lo planificado , es por lo contrario un
PROCESO que integra acciones e instrumentos de manera ingeniosa,
creativa y constructiva, ADAPTANDO SOLUCIONES DEPENDIENDO
DE LAS CIRCUNSTANCIAS, para la consolidación de acuerdos entre
los actores implicados, con base en un sistema predeterminado de
derechos y obligaciones.
La gestión la realiza la GENTE con base en instrumentos y sistemas.
La planificación, sus normas y sus herramientas no operan solas ni
constituyen un fin en si mismo.
El AVALUO tiene un papel primordial en el ordenamiento territorial,
establecer de forma adecuada el precio a los predios en momento
determinado puede viabilizar o no, las diferentes operaciones
urbanas.
PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA
Ministerio de
Vivienda
y Desarrollo
Territorial
Ministerio
deAmbiente,
Ambiente,
Vivienda
y
Desarrollo Territorial
República de Colombia
PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA
MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y DESARROLLO TERRITORIAL
MUCHAS GRACIAS
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