el Portal del Consumidor

Esta guía ha sido editada en junio de 2007.
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el Portal del Consumidor
Más información
sobre consumo:
Las Rozas ............................ 91 640 29 00
Leganés .............................. 91 248 97 32
Madrid.................................
010
Majadahonda ................... 91 634 91 07
Dirección General de Consumo
Mejorada del Campo ..... 91 679 13 38
de la Comunidad de Madrid
Moralzarzal........................ 91 842 79 10
C/ Ventura Rodríguez, 7-4ª planta.
Móstoles............................. 91 664 76 23
28008 Madrid.
Navalcarnero..................... 91 810 13 91
Presentación de reclamaciones:
Parla ..................................... 91 698 67 11
lunes a viernes, 9-14 h.
Pinto..................................... 91 248 38 00
Fax: 91 580 33 39
Correo: consultas.consumo@madrid.org Pozuelo de Alarcón ........ 91 452 27 26
Información y atención al consumidor:Rivas-Vaciamadrid .......... 91 666 68 86
S. Agustín de Guadalix... 91 841 80 02
012
S. Fernando Henares ...... 91 673 74 62
Web: Consumadrid, el Portal del
S. Lorenzo del Escorial ... 91 890 36 44
Consumidor de www.madrid.org
San Martín de la Vega.... 91 894 61 11
(en la página principal seleccione
S. S. de los Reyes .............. 91 653 74 29
Accesos Directos).
Sevilla la Nueva................ 91 813 02 32
Oficinas Municipales de
Torrejón de Ardoz ........... 91 656 69 69
Información al Consumidor
Torrelodones..................... 91 856 21 46
Ajalvir................................... 91 884 33 28
Torremocha de Jarama.... 91 843 00 19
Alameda del Valle ........... 91 869 14 79
Tres Cantos ........................ 91 293 80 57
Alcalá de Henares ........... 91 877 17 30
Valdemoro ......................... 91 809 98 90
Alcobendas ....................... 91 663 70 01
Villanueva de la Cañada.. 91 811 73 15
Alcorcón ............................. 91 664 82 69
Villanueva del Pardillo... 91 810 09 29
Algete.................................. 91 628 08 71
Villaviciosa de Odón ...... 91 616 01 63
Aranjuez ............................. 91 892 24 42
Mancomunidad
Arganda del Rey .............. 91 871 13 44
Henares-Jarama............... 91 627 82 62
Boadilla del Monte ......... 91 634 93 00
Mancomunidad
Brunete ............................... 91 815 90 66
Los Pinares......................... 91 861 15 22
Ciempozuelos................... 91 893 00 04
Mancomunidad
Collado Villalva................. 91 849 98 00
Misecam ............................. 91 874 50 87
Colmenar Viejo................. 91 845 99 19
Mancomunidad
Coslada ............................... 91 627 82 58
Suroeste de Madrid........ 91 814 16 21
Daganzo de Arriba.......... 91 887 59 06
El Escorial ........................... 91 890 10 80
Oficinas Regionales de Información
Fuenlabrada...................... 91 649 70 23
al Consumidor
Galapagar .......................... 91 858 22 98
Alpedrete ........................... 91 857 21 90
Getafe.................................. 91 202 79 63
Buitrago de Lozoya ... 91 868 00 56/04
Guadarrama ...................... 91 854 10 53
Bustarviejo......................... 91 848 20 04
H. de Manzanares............ 91 856 74 51
Campo Real ...................... 91 873 32 30
Humanes de Madrid ...... 91 498 20 49
Chinchón....................... 91 894 00 84/04
Colmenar de Oreja ......... 91 891 30 30
Colmenarejo ..................... 91 858 90 72
El Álamo ............................. 91 812 05 50
El Boalo
(Cerceda y Matalpino) ... 91 855 90 25
El Molar............................... 91 841 00 09
Fresnedillas de la Oliva.. 91 898 90 09
Fuente el Saz
de Jarama ................ 91 620 00 03/15 81
Guadalix de la Sierra ...... 91 847 00 06
Lozoyuela-NavasSieteiglesias ...................... 91 869 45 61
Manzanares el Real.... 91 853 00 09/30
Meco .................................... 91 886 00 03
Miraflores de la Sierra.... 91 844 30 17
Morata de Tajuña ............ 91 873 03 80
Navalagamella.................. 91 898 80 08
Nuevo Baztán .............. 91 873 50 11/61
Paracuellos
de Jarama ..................... 91 658 00 01/12
Pezuela de las Torres...... 91 886 90 80
Pedrezuela......................... 91 843 30 53
Rascafría ................... 91 869 14 50/11 17
Robledo de Chavela ....... 91 899 59 61
Santa María
de la Alameda ............. 91 899 90 12/81
Santorcaz ........................... 91 884 00 01
Santos de
la Humosa................ 91 884 80 01/82 95
Soto del Real..................... 91 847 60 04
Talamanca del Jarama... 91 841 70 07
Titulcia................................ 91 801 04 70
Torrelaguna....................... 91 843 00 10
Torres de la Alameda ..... 91 886 82 50
Valdemaqueda............ 91 898 47 29/30
Valdemorillo...................... 91 897 73 13
Valverde de Alcalá .......... 91 885 93 51
Villaconejos....................... 91 893 82 14
Villamanta.......................... 91 813 60 01
Villar del Olmo.................. 91 873 21 61
Zarzalejo............................. 91 899 22 87
Asociaciones de consumidores
registradas en la Comunidad
de Madrid
AACCU. Asociación de Amas
de Casa y Consumidores-Usuarios
de Madrid ......................... 91 531 01 46
ADICAE. Asociación
de Usuarios de Bancos,
Cajas y Seguros .......... 91 540 05 13/26
AUSBANC CONSUMO.
Asociación de Usuarios
de Servicios Bancarios .. 91 541 61 61
AUSCOMA.
Asociación de Consumidores
y Usuarios de la Comunidad
de Madrid ......................... 91 601 89 70
CECU–MADRID. Confederación
de Asociaciones, Consumidores
y Usuarios .......................... 91 364 02 76
y 91 364 05 22
CONMADRID.
Asociación de Consumidores
de Madrid ......................... 91 445 81 93
EUROCONSUMO. Unión
de Consumidores EuropeosComunidad de Madrid.. 91 536 21 72
FRAVM. Federación Regional
de Asociaciones de Vecinos
de Madrid ......................... 91 725 29 09
FUCI-CICM*. Fed. de
Usuarios Consumidores
Indep. de la Comunidad de
Madrid ...... 91 564 63 03 y 91 564 01 18
OCU. Organización de Consumidores
y Usuarios .......................... 91 300 91 54
UCE. Unión Consumidores de la
Comunidad de Madrid .. 91 713 07 70
UNCUMA. Unión de Cooperativas
de Consumidores y Usuarios
de Madrid........................... 91 405 36 98
1
2
3
Vivienda Libre de Nueva Construcción 2
4
Viviendas Sometidas a Régimen
de Protección Pública
26
Consejos Generales
27
Consejos Generales
3
Información Obligatoria
en la Compraventa de Viviendas
4
Planes de Vivienda
27
Contratación
6
Legislación Básica
27
Precio
8
Responsabilidad
de los Agentes Intervinientes
en el Proceso de Construcción
Características
de las Viviendas Sometidas
a Régimen de Protección Pública
28
9
Competencia Administrativa
29
Diccionario de Términos
30
Preguntas más frecuentes
34
Arrendamientos
35
Calidad de la Vivienda
35
Otras Formas de Acceso
a la Vivienda Libre
11
Vivienda Libre de Segunda Mano
16
Consejos Generales
17
Cuestiones Comunes
17
Vivienda Adquirida
a Través de un Agente Inmobiliario
18
Vivienda Adquirida
a Particular sin Intermediación
19
Alquiler de Viviendas
20
Definición y Clases
21
Contrato
21
Derechos
24
Normativa Reguladora
25
5
6
Compra a Través de APIS/Intermediarios 36
Compra de Vivienda Libre
37
Compras a Través de Cooperativas
38
Comunidad de Propietarios
39
Condiciones Generales de Contratación 40
Hipoteca
40
Uso por Turno del Inmueble Turístico
40
Consejos Generales
La compra de una vivienda es probablemente la inversión más
importante que haga usted en su vida por lo que antes de
decidirse lea atentamente estas indicaciones:
1. Piense detenidamente lo que necesita antes de la compra.
2. Lea detenidamente todo documento antes de firmar nada.
3. Si hay algún aspecto de los documentos que no entiende,
solicite tiempo para estudiarlo y con una copia déjese asesorar
por un experto.
B. Licencia de Primera Ocupación. Es un documento
administrativo que acredita la idoneidad de la vivienda
para el uso al que se destina. Tenga en cuenta que sin
este documento no tendrá acceso a los suministros
básicos.
C. Plano de la vivienda y memoria de calidades.
5. Asegúrese que se trate de una vivienda libre o de promoción
pública.
6. Guarde toda la publicidad relativa a la vivienda que está
pensando en adquirir.
7. Asesórese antes de la compra en varias entidades bancarias
sobre las condiciones en que le concederían un préstamo
hipotecario.
8. Recuerde que los acuerdos verbales no pueden ser exigidos
en caso de incumplimiento.
4. Solicite toda la documentación a la que tiene derecho (a
examinar y a acceder) según el Real decreto 515/89 (se
especifica más adelante) y desde luego no deje de solicitar
los siguientes documentos:
A. Título de propiedad. Compruebe la titularidad de los
terrenos y de la vivienda, si ya está edificada, cargas y
afecciones de los mismos. Si el vendedor no le proporciona
esta información, puede solicitar nota simple en el
Registro de la Propiedad.
9. Recuerde que la Licencia de Primera Ocupación es el
documento administrativo que acredita la idoneidad del
edificio para su uso como vivienda. Sin este documento
no podrán contratarse los servicios básicos (luz, agua, etc).
10. Recuerde que no está obligado a subrogarse en el préstamo
hipotecario solicitado por el constructor para la financiación
de la construcción de la vivienda, ni debe correr con los
gastos de cancelación de dicho préstamo.
11. La promotora está obligada a la división horizontal de la
vivienda, pero no está obligada a redactar los estatutos de
la comunidad de propietarios ni a constituir ésta.
3
Información Obligatoria en la Compraventa de Viviendas
El promotor tiene la obligación de proporcionar de forma cierta
y objetiva una información veraz, eficaz y suficiente sobre
las características esenciales de los bienes, productos y
servicios puestos a su disposición (artículo 13 de la Ley 26/84,
de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores
y Usuarios).
La oferta, promoción y publicidad de los productos, bienes y
servicios destinados a los consumidores se realizarán de
acuerdo con los principios de suficiencia, objetividad y veracidad
en el marco de la legislación sobre publicidad, de forma que
no puedan engañar o inducir a engaño sobre las características
y condiciones de adquisición (artículo 17 de la Ley de Protección
a los Consumidores de la Comunidad de Madrid).
• Si la venta se hace sobre plano en el momento de la entrega
material del edificio se hará constar en un acta que el
promotor ha puesto a disposición de los adquirentes, el
Libro del Edificio, y que se cuenta con las licencias o
autorizaciones para su primera ocupación, uniéndose copias
de las mismas a los documentos.
La Ley 38/99, de 5 de noviembre, de Ordenación de la
Edificación (BOE 6 de noviembre de 1999) obliga al promotor
a entregar al adquirente la documentación de la obra ejecutada
y demás documentación exigida por la Administración, así
como el llamado Libro del Edificio.
La Ley 34/88, de 11 de noviembre, General de Publicidad
(BOE 15 de noviembre de 1988) determina como ilícita la
publicidad engañosa, desleal y la que infringe la normativa
de publicidad de determinados bienes o servicios.
La Ley 2/99, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de
la Edificación de la Comunidad de Madrid (BOCM 29 de marzo
de 1999) en materia de oferta y promoción de viviendas contiene
algunos aspectos importantes:
• Las ofertas al público indicarán las características referentes
a la construcción y uso del edificio indicando que el Libro
del Edificio se encuentra a disposición de los usuarios.
• La publicidad de las ofertas de viviendas, plantas o locales,
garajes y anejos será veraz y se ajustará a las calidades y
mediciones definidas en los correspondientes proyectos.
4
El Real Decreto 515/89, de 21 de abril, sobre protección de
los consumidores en cuanto a la información a suministrar
en la compraventa y arrendamiento de viviendas (BOE 17
de mayo de 1989) obliga al promotor de viviendas a poner a
disposición del interesado una serie de documentación. Además
ha de informar al interesado de los datos del vendedor,
arquitecto y constructor. Y obliga a facilitar una información
exhaustiva sobre el precio y forma de pago, medios de pago,
garantías que ha de constituir el comprador, descuento de las
cantidades a cuenta y documento de garantía de devolución
de esas cantidades para el caso de vivienda sin terminar.
5
Contratación
Aunque los contratos verbales son válidos en nuestro
ordenamiento jurídico, lo habitual en la compraventa de vivienda
es el contrato escrito.
Dado que existe el principio de libertad de
contratación (las partes pueden pactar lo que
estimen oportuno), es conveniente consultar
con un profesional el contenido del contrato.
Los consumidores pueden exigir el cumplimiento del contenido
de la publicidad, aún cuando no figure expresamente en el
contrato celebrado (artículo 8 de la Ley General para la Defensa
de los Consumidores y Usuarios).
Condiciones Generales de Contratación
Cuando una misma empresa lleva habitualmente contrataciones
con muchos consumidores no puede negociar cada uno de
los contratos, por lo que se opta por redactar contratos tipo
en los que la otra parte se limita a aceptar o rechazar la oferta
realizada sin posibilidad de modificarla (artículo 10 de la LGDCU).
Las cláusulas no negociadas individualmente deben ser claras
y sencillas, sin reenvíos a otros textos o documentos que no
se faciliten previa o simultáneamente. Al consumidor se le
debe entregar recibo, justificante, copia o documento
acreditativo de la operación o en su caso del presupuesto
debidamente explicado.
Interpretación de las condiciones generales. En caso de
duda sobre lo que quiere decir una cláusula deberá interpretarse
de la manera más favorable al consumidor.
6
Cláusulas abusivas. Las condiciones generales son cláusulas
abusivas cuando causen un perjuicio importante en los
derechos y obligaciones de una de las partes (art. 10 LGDCU).
La Disposición Adicional de la Ley establece un listado de
cláusulas abusivas. No obstante, un juez puede declarar
abusivas otras cláusulas. Apreciada la abusividad, la cláusula
será declarada nula (es decir, se tiene por no puesta en el
contrato).
Es cláusula abusiva y, por lo tanto, nula, aquella que por ejemplo
imponga el pago de la plusvalía al comprador. También aquella
que obligue al comprador a subrogarse a la hipoteca que en
su día pidió el vendedor. Este tampoco puede imponer un
notario determinado.
Precontrato
Es la promesa de comprar o vender (art. 1451 del Código
Civil). La formalización del precontrato dará derecho a los
contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento
del contrato, habiendo conformidad en la cosa y el precio.
Documento de Reserva
En ocasiones puede ocurrir que a efectos de que se retire de
la venta una vivienda que nos interesa firmemos una "reserva"
por la que, a cambio de la entrega de una determinada cantidad,
no se ofrecerá esa vivienda a otra persona durante el tiempo
que se haya pactado. La cantidad entregada se perderá si no
formalizamos la compra.
Documento de Arras o Señal
Diferente es si lo que se firma es un documento de arras, en
el que el importe que el comprador entrega al vendedor como
señal de la compraventa que van a celebrar es parte del precio
de la compraventa. Pueden ser de dos tipos:
Las llamadas arras confirmatorias, suponen una aceptación
en firme de la compraventa pudiendo la otra parte exigir el
cumplimiento o la resolución con indemnización de daños y
perjuicios.
Las arras penitenciales supone que en caso de incumplimiento
del contrato, podrá rescindirse el contrato allanándose el
comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas
(artículo 1454 del Código Civil).
Si el documento no especifica a que tipo de arras se está
refiriendo hay que entender que se trata de confirmatorias.
Contrato Privado de Compraventa
Es frecuente que con carácter previo a la formalización de
escrituras se firme un contrato de compraventa privado, aunque
no es obligatorio. Debemos tener en cuenta que lo que se
pacte en él tiene fuerza vinculante entre las partes contratantes
(solo entre ellas). La escritura posterior debe recoger los
mismos aspectos ya pactados en el contrato.
2. Condiciones de adquisición entre las que se incluye el
precio, con especificación de los gastos que asumiremos
y la forma de pago.
3. La fecha de entrega de llaves. Es recomendable pactar una
cláusula penal para el caso de retraso en la entrega.
4. La fecha de escrituración.
5. La posibilidad de modificación del proyecto original por
causas ajenas a los transmitentes.
6. Consignar las servidumbres y cargas.
7. La participación en los elementos comunes del edificio.
8. Las garantías prestadas.
Escritura Pública
Tanto para el caso de haber firmado un contrato de compraventa
privado como un contrato de arras, cualquiera de las partes
puede requerir a la otra la elevación del documento a escritura
pública. La escritura pública se otorga ante notario, y permite
la inscripción en el registro de la nueva propiedad.
Las partes pueden pactar la designación de notario. En caso
de no hacerlo, su elección corresponde al consumidor.
El contrato ha de contener:
1. Una determinación clara del objeto, es decir, una descripción
de la vivienda indicando todas las cuestiones de relevancia
que debamos conocer.
7
Precio
Formas de Pago
• Pago al contado, con o sin hipoteca.
Dado el valor de las viviendas, lo habitual es que se constituya
un préstamo hipotecario para el pago al contado. La hipoteca
consiste en suscribir un préstamo hipotecario con una entidad
bancaria que adelantará la cantidad necesaria y que le será
restituida, según las condiciones pactadas, en pagos mensuales,
a un tipo de interés y durante un determinado número de años.
El pago del préstamo se garantiza con la propia vivienda. En
algunos casos además se exigen garantías adicionales (una
segunda hipoteca, avales, etc.). El consumidor podrá elegir el
préstamos hipotecario que le resulte más adecuado, pudiendo
incluso subrogarse (hacerse cargo de) en el préstamo
hipotecario ya constituido por el constructor o promotor para
la edificación de la vivienda.
En el caso de viviendas nuevas se devengará:
• IVA (7%).
• Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados.
Dichos impuestos ha de abonarlos el comprador.
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de
Naturaleza Urbana (Plusvalía) que grava el beneficio obtenido
por el vendedor por la venta del terreno, esté construido
o no. Dicho impuesto, por ley, corresponde al vendedor,
aunque en el contrato se puede pactar que corresponda
al comprador.
Otros Gastos
Antes de formalizar el contrato de compraventa de
vivienda, asegúrese de que usted puede conseguir un
préstamo hipotecario por el importe que necesita para
la adquisición.
• Gastos de escrituración y registro (que se abonarán al
notario y al registrador).
• Pago al contado, con o sin hipoteca.
Se produce cuando el consumidor abona al constructor o
promotor cantidades en diferentes plazos. Dichas cantidades
son deducibles del precio final. Si la construcción de la vivienda
no está finalizada, el promotor o constructor debe garantizar
las cantidades entregadas mediante las siguientes formas:
• Gestoría. Normalmente las entidades bancarias imponen
que los trámites de gestión de la hipoteca los lleve a cabo
una empresa.
– Constitución de un seguro.
– Depósito de las cantidades en una cuenta constituida
para estos efectos.
8
Impuestos
• Tasación de la vivienda. Necesaria para la concesión del
préstamo hipotecario.
• Seguro de incendio, sólo si se constituye la hipoteca.
• Seguro de vida (aunque no es obligatorio por Ley, las
entidades financieras suelen imponerlo).
Responsabilidad de los
Agentes Intervinientes en el
Proceso de Construcción
Son responsables de la edificación, las personas físicas o
jurídicas que intervienen en el proceso de construcción, bien
de forma personal e individualizada o colectivamente si no se
puede determinar la responsabilidad individual, en cuyo caso
la responsabilidad será solidaria. El promotor responderá
siempre solidariamente con los demás agentes intervinientes.
En la figura de promotor, a efectos de responsabilidad por
defectos constructivos, se incluye también la figura del gestor
de cooperativas y comunidades de propietarios.
Para viviendas construidas después de la
entrada en vigor de la Ley de Ordenación de
la Edificación (5-05-00)
•
Quiénes son responsables:
1. El promotor, que decide, impulsa, programa y
financia con recursos propios o ajenos la obra para
sí o para su posterior venta, entrega o cesión a
terceros.
directamente de los daños materiales causados en
el edificio por vicios o defectos causados por la
impericia, falta de capacidad profesional o técnica,
negligencia o incumplimiento de las obligaciones
atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas
o jurídicas que de él dependan. Igualmente en caso
de subcontrata.
4. El arquitecto técnico o aparejador, que dirige el
desarrollo de la obra en los aspectos técnicos,
estéticos, urbanísticos y medioambientales.
•
Ante quién responden: Frente a propietarios y terceros
adquirentes (no otros) de los edificios o parte de los
mismos si son objeto de división.
•
De qué responden: De los daños materiales causados
respecto de edificaciones construidas a partir de la entrada
en vigor de la ley (5 de mayo de 2000) y obras en los edificios
existentes para cuyos proyectos se solicite la licencia de
edificación a partir de la entrada en vigor de la ley.
•
Plazo durante el cual responden: Según la Ley de
Ordenación de la Edificación hay tres plazos de
responsabilidad en función del tipo de deficiencias que
presente la vivienda:
1. Diez años, por deficiencias de la estructura del edificio.
2. El arquitecto, que realiza el proyecto de la vivienda
y certifica que la ejecución de la construcción se
adecúa al proyecto.
2. Tres años respecto de las deficiencias que afecten
a elementos constructivos o instalaciones que
supongan incumplimiento de los requisitos de
habitabilidad de la vivienda.
3. El constructor, que ejecuta la obra con medios
humanos y materiales propios o ajenos. Responde
3. Un año sólo exigible al constructor por defectos de
terminación y acabado.
9
•
Seguros. Para garantizar que los agentes puedan hacer
frente a la responsabilidad que en su caso se les pueda
exigir, la Ley exige la constitución de unos seguros:
– Seguro de daños materiales o seguro de caución.
Para garantizar los daños estructurales durante
diez años. El importe mínimo del capital asegurado
será el 100% del coste final de la ejecución material
de la obra incluidos los honorarios de los
profesionales. Este seguro es obligatorio.
Estos dos últimos seguros no son obligatorios en tanto
no salga una disposición que declare su obligatoriedad.
•
Plazo de reclamaciones. Dos años a contar desde que
se produzcan los daños.
Acceso a Través de una
Cooperativa
Definición de Cooperativa
El notario y el registrador no deberán autorizar ni
inscribir en el Registro de la Propiedad escrituras
públicas de declaración de obra nueva de
edificaciones sin que se acredite la constitución de
esta garantía.
Son asociaciones que tienen personalidad jurídica propia y
su funcionamiento se basa en la participación democrática de
los socios. Cuando una persona entra a formar parte de una
cooperativa de viviendas no está adquiriendo una vivienda sino
formando parte de una asociación cuyos fines son la
construcción y adjudicación a los socios de unas viviendas.
Los cooperativistas se convierten pues en promotores de sus
propias viviendas.
– Seguro de daños materiales o seguro de caución.
Para garantizar las deficiencias que afecten a
elementos constructivos o instalaciones que
supongan incumplimiento de los requisitos de
habitabilidad durante tres años.
Para viviendas construidas antes de la
entrada en vigor de la Ley de Ordenación de
la Edificación (5-05-00)
– Seguro de daños materiales o seguro de caución.
Para garantizar los daños materiales o vicios por
defectos de ejecución que afecten a elementos
de terminación o acabado durante un año.
Los agentes responsables son los mismos que en el anterior
supuesto. Los seguros no son obligatorios. No hay limitación en
cuanto a daños materiales ni frente a quien se responde. Los
plazos de responsabilidad serán:
Ley 4/99, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad
de Madrid (BOCM 14 de abril de 1999).
– de DIEZ AÑOS por vicios ruinógenos (estructurales, que
impidan la habitabilidad de la vivienda…)
Real Decreto 136/02, de 1 de febrero, por el que se aprueba
el Reglamento del Registro de Cooperativas (BOE 15 de febrero
de 2002).
– con independencia del año de construcción de la vivienda,
en caso de incumplimiento de contrato el plazo de
reclamación, en la vía civil, es de QUINCE AÑOS. En la vía
administrativa la prescripción de la infracción es de 5 años.
10
Otras Formas de Acceso
a la Vivienda Libre
Normativa
Ley 27/99, de 16 de julio, de Cooperativas (BOE 17 de julio de
1999).
Estructura.
Organización de una Cooperativa
Puede ser que sean los propios cooperativistas quienes se
hacen cargo de realizar las gestiones: contratan el proyecto
técnico, al arquitecto, al constructor, supervisan la obra, realizan
los pagos, y la financiación. Son ellos mismos representados
en la cooperativa los que llevan a cabo el proyecto. En otro
caso puede existir una empresa denominada "gestora" de
cooperativas. Es ésta quien se encarga tanto de captar los
socios como de la gestión total del proyecto.
Existen en la cooperativa unos órganos de gestión:
1. La asamblea formada por todos los socios cooperativistas.
Es el órgano que determina la voluntad social.
2. El Consejo Rector. Es el órgano representativo y de gobierno
de la cooperativa. Su actuación está sujeta a la ley, a los
estatutos y a la voluntad de la asamblea. Está presidida
por quien es, a su vez, presidente de la asamblea.
3. Interventores. Su función es el control de las cuentas
anuales y la elaboración de un informe escrito sobre éstas.
11
Aportación Económica
Se producen tres tipos de aportaciones: aportaciones al capital
social, cuota de ingreso y/o periódicas, y aportaciones para
financiar la vivienda y anexos.
•
Aportaciones al capital social.
Su importe es siempre reembolsable en caso de baja,
aunque puede haber deducciones si la baja no es
justificada y lo prevén los estatutos; la devolución se
produce en las condiciones y plazos que señala el
artículo 114.5 de la Ley 4/99. Las aportaciones al capital
social son normalmente de pequeña cuantía.
•
Información Previa
1. Comprobar que la cooperativa está inscrita en el Registro
de Cooperativas, actualmente adscrito a la Consejería de
Trabajo de la Comunidad de Madrid (para las cooperativas
de esta Comunidad Autónoma).
2. Comprobar la titularidad de los terrenos o la existencia de
derecho de opción de compra, el coste y el programa de
financiación.
3. Comprobar el proyecto y la aportación económica.
12
•
Cuota de ingreso y/o periódicas.
Reguladas por el artículo 57 de la Ley de Cooperativas.
No integran el capital social ni son reintegrables. Su
destino es sufragar los gastos generados por la actuación
de la sociedad cooperativa y los servicios que ésta
realice tanto en las primeras etapas de su
funcionamiento como posteriormente: constitución,
mantenimiento, administración, etc.
Entrega o aportaciones para financiar la vivienda y anexos.
Cuantitativamente son las más importantes. Se
determinan como resultado del plan de financiación
que deberá aprobar la asamblea general y conocer y
admitir contractualmente el socio cooperativista. En
caso de baja de un socio cooperativista, el reembolso
de sus aportaciones para financiar la vivienda deberá
efectuarse en el momento en que sea sustituido en
sus derechos y obligaciones por otro socio, como señala
el artículo 114.5 de la Ley de Cooperativas.
Estas aportaciones se realizan mediante una entrega
inicial para terrenos, honorarios técnicos, etc., y el resto
fraccionado en plazos periódicos durante las obras de
ejecución.
Posteriormente se obtendrán los préstamos hipotecarios
(subsidiados en los casos de viviendas protegidas) y
los créditos complementarios o "puente", en su caso.
Estatutos
Los estatutos de la cooperativa definen los derechos y
obligaciones de los socios y la organización de la cooperativa.
Deben cumplir los mínimos impuestos por la Ley de
cooperativas. La inscripción en el Registro de cooperativas
garantiza que los Estatutos se ajustan a la normativa vigente.
Antes de inscribirse en la cooperativa es conveniente examinar
los estatutos, con especial referencia a las condiciones para
hacerse socio, dejar de serlo o ceder la condición a un tercero.
Al incorporarnos a una cooperativa de viviendas debemos
recibir una copia de los estatutos sociales, condiciones del
proyecto y la memoria de calidades.
Ventajas e Inconvenientes
Las ventajas:
• Las viviendas desarrolladas bajo estas fórmulas tienen
un menor coste que si compramos en una promoción.
•
Los pagos son cómodos: se hace una entrega inicial,
después los pagos proporcionales a la compra del
terreno y al coste del avance de las obras y finalmente,
el coste de las escrituras.
•
La responsabilidad del cooperativista está limitada a las
aportaciones.
•
Los socios pueden modificar algunos aspectos del
proyecto.
Los inconvenientes:
• Las viviendas se adquieren sobre plano, con lo que la
fecha de entrega puede no ser segura.
•
Debemos realizar un mayor seguimiento de la construcción.
•
El coste final no suele estar cerrado y puede variar a lo
largo de la construcción.
13
Acceso a Través de una
Comunidad de Propietarios
Definición
Una comunidad de bienes o de propietarios a los efectos de
adquisición de una vivienda es un grupo de personas que
acomete conjuntamente las operaciones y trámites precisos
para llevar a cabo la construcción y posterior adjudicación de
sus propias viviendas, para lo cual adquieren un terreno en
común. Se convierten así en promotores de las viviendas.
En la práctica es frecuente que una empresa o gestora capte
socios para constituir una comunidad de bienes, reservándose
las labores de gestión y administración de todo el proceso.
Regulación
1. La comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica
propia, lo que significa que los actos de compra y de
hipoteca se llevan a cabo por cada persona individualmente.
2. No existe regulación legal específica a excepción de los
escasos artículos que el Código Civil dedica a las
comunidades de bienes.
Consejos
Organización Interna
Es importante no confundir esta comunidad de bienes o de
propietarios con la comunidad de propietarios o de vecinos,
regulada por la Ley de Propiedad Horizontal y que se refiere
a las relaciones entre los propietarios de un inmueble ya
construido y realizada la división horizontal.
Las relaciones entre los comuneros, su participación, los
derechos que tienen y las obligaciones que todo ello conlleva
deben estar definidas en el estatuto de constitución de la
comunidad.
Antes de entrar a formar parte de una comunidad y durante
la vigencia de ésta debe comprobar:
1. La Junta General. Formada por todos los comuneros y que
se encarga de acordar las cuestiones de especial relevancia.
1. Qué personas la integran y la relación que les une con la
gestora, en la medida de lo posible.
2. La Comisión. Es el órgano ejecutivo.
2. La existencia real del terreno o solar sobre el que se
pretende edificar.
Gastos
3. Si existe anteproyecto de viviendas visado por el Colegio
Oficial de Arquitectos.
4. Si se han iniciado los trámites para acogerse a las ayudas
oficiales.
5. Sistema de financiación previsto y cuotas o aportaciones.
6. Seguimiento detenido del proceso de construcción.
Actúa a través de dos órganos rectores:
Hay dos tipos: los que se generan en la construcción de la
vivienda y los que genera la gestión de la comunidad de bienes.
Ventajas
1. Menor coste de las viviendas.
2. Forma de pago generalmente más cómoda.
7. La cuantía de las cuotas y fecha de abono.
Inconvenientes
8. La información sobre la adjudicación de viviendas, plazas
de garaje y demás elementos.
1. Los precios de las viviendas pueden variar durante su
construcción.
2. Se adquiere sobre plano, por lo que la fecha de entrega de
las viviendas es incierta.
3. Se asumen los riesgos de la promoción al ser el comunero
autopromotor de la vivienda.
14
15
Consejos Generales
Cuestiones Comunes
Es aplicable lo establecido en los números 1, 2, 3, 4 A, 5, 6,
7 y 8 para las viviendas nuevas (consulte la página 3) además
de los siguientes:
1. Lo habitual es firmar primero un contrato privado de
compraventa y después elevarlo a escritura pública ante
notario.
1. Compruebe que se trata de una vivienda que no tiene
limitaciones para ser vendida al precio requerido.
2. Compruebe en el Registro de la Propiedad que la vivienda
se halla libre de cargas.
3. Compruebe que el vendedor se encuentra al corriente de
los gastos de comunidad (solicitando certificación al
presidente de la Comunidad de Propietarios de esta
circunstancia), suministros (solicitando la información en
las compañías suministradoras, aunque legalmente no
estén obligadas a ello) e Impuesto sobre Bienes Inmuebles
(solicitando la información en el Ayuntamiento).
4. Infórmese de la legalidad de las obras que hubieren realizado
los anteriores propietarios, como cubierta de terrazas,
modificación de la distribución de espacios, etc.
(informándose en el Ayuntamiento o en su Comunidad de
Propietarios, según los casos).
5. Haga una última visita a la vivienda antes de adquirirla
inmediatamente antes de la firma del contrato o las
escrituras a fin de comprobar que se encuentra tal y como
acordó con los vendedores.
2. Adquirida la vivienda, si aparecen desperfectos importantes
que usted ignoraba y que no se pudieron apreciar en el
momento de la compra podrá exigir al vendedor el
saneamiento de los llamados vicios ocultos, presentando
una demanda, en el plazo de seis meses, desde la entrega
de la vivienda (art. 1.490 del Código Civil).
Precio
Además del precio de la vivienda, el comprador deberá abonar
los siguientes impuestos:
•
Impuesto de transmisiones patrimoniales.
•
Impuesto de actos jurídicos documentados, en caso
de elevación a público del contrato.
•
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos
de Naturaleza Urbana (Plusvalía) si ha pasado más de
un año desde que el vendedor adquirió la vivienda. El
obligado al pago del impuesto es el vendedor aunque
puede pactarse que lo asuma el comprador.
6. Si realiza una tasación de la vivienda siempre tiene derecho
a la entrega de un ejemplar del documento de tasación.
17
Vivienda Adquirida a Través de un Agente Inmobiliario
Libertad de Ejercicio
No se requiere ser agente de la propiedad inmobiliaria ni estar
en posesión de ningún tipo de titulación para ser agente
intermediario inmobiliario.
Sin embargo, sólo podrán anunciarse como agente de la
propiedad inmobiliaria o API, los colegiados en el Colegio
Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. El resto deberá
utilizar otra calificación.
Contratación
El consumidor puede relacionarse con el agente inmobiliario:
1. A través de un contrato de encargo de compra. En él se
determinarán las facultades otorgadas por el consumidor al
agente, los honorarios a satisfacer, las obligaciones que puede
asumir el agente en nombre del cliente, la duración del contrato,
etc. Es importante que en el contrato se fijen de manera clara
las facultades otorgadas por el consumidor al agente inmobiliario
(si se trata de un contrato de mandato, si se encomienda una
labor de mera gestión…) y que se haga referencia expresa al
poder necesario, en su caso, para asumir obligaciones en
nombre del cliente, especialmente en lo que se refiere a
tramitación de préstamos hipotecarios. Pero podemos estar
ante un contrato de arras o señal en el que las obligaciones
para las partes pueden variar.
18
2. Sin relación contractual. El agente inmobiliario tiene firmado
contrato de encargo de venta con una tercera persona,
propietaria de la vivienda que se ofrece al consumidor. El
agente inmobiliario será el encargado de enseñar la vivienda
y realizar las negociaciones con el consumidor adquirente,
pero la aceptación de la oferta de compra la tiene que realizar
el propietario de la vivienda.
Es importante conocer si el contrato de encargo de venta es
en exclusiva o no, por las consecuencias que ello puede tener
para el comprador.
Vivienda Adquirida
a Particular sin
Intermediación
Las partes podrán fijar libremente el contenido del contrato.
Cuando el contrato no contemple alguna cuestión, será de
aplicación el Código Civil.
En este tipo de adquisición de vivienda es recomendable
dirigirse a un asesor jurídico para que redacte el contrato.
El importe de los honorarios se fija en el contrato de encargo
de venta firmado entre el vendedor y el agente inmobiliario.
La existencia de esta figura intermediaria hace que el precio
de la vivienda se vea incrementado respecto al precio de
la vivienda de segunda mano adquirida directamente al
propietario.
Responsabilidad del Agente
Esta va a depender del tipo de contrato suscrito y de las
facultades que se le hayan otorgado a la inmobiliaria.
19
Definición y Clases
Contrato
Los arrendamientos de vivienda son aquellos alquileres de
inmuebles destinados a servir permanentemente de vivienda
al arrendatario y a las personas que con él convivan. Existen
dos clases de arrendamiento de viviendas:
Duración del Contrato de Arrendamiento
a) Viviendas No Suntuarias:
•
Superficie no superior a 300 metros cuadrados o
Renta inicial no superior a 5,5 veces el salario mínimo
interprofesional.
Estos arrendamientos se regirán por la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos; en su defecto por la
libre voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto
en el Código Civil. Por ello, al primar lo dispuesto en la Ley
sobre lo que acuerden las partes, cualquier cláusula que
suponga la renuncia a cualquier derecho reconocido al
arrendatario se entiende nula y por no puesta.
La duración del contrato de arrendamiento en las viviendas no
suntuarias puede ser libremente pactada entre el arrendador
y el arrendatario. Existen sin embargo unas importantes reglas
que necesariamente deberán ser observadas:
•
El arrendatario disfruta de un plazo de garantía de cinco
años: los contratos con duración pactada inferior a dicho
plazo, se prorrogan obligatoriamente para el arrendador
por plazos anuales, a voluntad del arrendatario, hasta
llegar a los cinco años.
•
No habrá prorroga si el contrato contempla la necesidad
del arrendador de ocupar la vivienda arrendada para sí.
Sin embargo, en este caso si transcurridos tres meses,
a contar desde la extinción del contrato, el arrendador
no hubiese ocupado la vivienda por sí, deberá reponer
al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda
arrendada, por un nuevo periodo de cinco años, con
indemnización de los gastos que el desalojo de la
vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la
recuperación, o indemnizarle, a elección del arrendatario,
con una cantidad igual al importe de la renta por los
años que quedan hasta completar cinco.
•
El arrendatario puede poner término al arrendamiento,
comunicándolo al arrendador con un mes de antelación
a la terminación del plazo pactado o de cualquiera de
sus prórrogas.
•
b) Viviendas Suntuarias:
•
Superficie superior a 300 metros cuadrados o
•
Renta inicial superior a 5,5 veces el salario mínimo
interprofesional.
Estos arrendamientos se regirán por la libre voluntad de las
partes; en su defecto por la Ley de Arrendamientos Urbanos,
y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.
21
•
•
•
•
•
22
Si transcurridos como mínimo cinco años, ninguno de
los contratantes manifiesta su intención de no renovar
el contrato con un mes de antelación a la fecha prevista
de su terminación, el arrendamiento se prorroga
obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo
de tres años más.
En arrendamientos de duración pactada superior a cinco
años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre
que el mismo hubiese durado al menos cinco años y
dé el correspondiente preaviso al arrendador con una
antelación mínima de dos meses.
Durante el transcurso del plazo inicial o de cualquiera
de las prórrogas, no puede el arrendatario abandonar
la vivienda. En caso de hacerlo, deberá indemnizar al
arrendador por los perjuicios que se le causen; estos
perjuicios han de existir y estar debidamente probados.
El arrendamiento continúa en beneficio del cónyuge
que conviva con el arrendatario, si éste, sin el
consentimiento de aquél, no renueva el contrato, desiste
del mismo o abandona la vivienda. Esto no modifica la
duración prevista para el contrato.
También es de aplicación lo anterior a la persona que
hubiera convivido con el arrendatario, en relación
permanente de afectividad análoga al matrimonio y
cualquiera que sea su orientación sexual, durante los
dos años anteriores. En los casos de nulidad del
matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario,
su cónyuge puede continuar en el uso de la vivienda
arrendada cuando ésta le sea atribuida por convenio o
sentencia judicial, sin que ello modifique la duración del
contrato.
Renta
Extinción del Contrato
La renta inicial será libremente pactada por las partes.
El contrato se puede extinguir por incumplimiento de
obligaciones a instancia del arrendador o del arrendatario.
La renta se actualizará de la siguiente forma:
A) Durante los primeros cinco años de contrato, anualmente
con arreglo a la variación experimentada por el índice
de precios.
A. El arrendador puede extinguir el contrato por:
•
Falta de pago de la renta o de otras cantidades
establecidas en el contrato.
B) A partir del sexto año, la actualización se regirá por lo
acordado entre el arrendador y el arrendatario. Si no hay
acuerdo, se hará anualmente con arreglo al índice de precios.
•
Falta de pago de la fianza o de su actualización.
•
Subarriendo o cesión no consentidos.
Otras reglas que rigen en materia de pago de la renta por
alquiler son las siguientes:
•
Realización intencionada de daños o de obras no
consentidas.
•
Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
•
Destinar la vivienda a otros usos o permanecer
deshabitada.
•
•
•
•
El arrendatario debe prestar de forma obligatoria una
fianza en metálico, que será igual al valor del
arrendamiento de un mes. Esta fianza se depositará en
la Comunidad Autónoma correspondiente.
Las partes pueden pactar, en el contrato, garantías
adicionales a la fianza en metálico; por ello es habitual
que el arrendador se asegure de la solvencia del futuro
inquilino, a través de la solicitud de nóminas o similares.
La renta podrá elevarse por la realización de obras de
mejora, pero sólo cuando éstas se realicen una vez
transcurridos cinco años de la duración del contrato, no
pudiendo exceder el aumento del 20% de la renta
vigente en aquel momento.
B. El arrendatario puede extinguir el contrato por:
•
No realización por el arrendador de las reparaciones
necesarias para conservar la vivienda en condiciones
de habitabilidad.
•
Realización por el arrendador de perturbaciones en la
utilización de la vivienda.
Puede pactarse que el arrendatario se haga cargo de
los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, los servicios de éste y los tributos que
recaigan directamente sobre la finca arrendada.
23
Derechos
Régimen de Obras
A. Obras a cargo del arrendador:
El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias
para la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad
para servir al uso convenido, con las siguientes excepciones:
Derecho de Subrogación
A la muerte del arrendatario pueden subrogarse en el contrato,
sin modificación de su duración:
•
El cónyuge que conviviera con él al tiempo del
fallecimiento.
•
La persona que haya convivido con el arrendatario de
forma permanente en análoga relación de afectividad
a la del cónyuge, durante los dos años anteriores al
fallecimiento, salvo descendencia común, bastando
entonces la convivencia.
•
24
Los descendientes que hubieran convivido con el
arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte,
o sujetos a patria potestad o tutela del fallecido.
•
Los ascendientes que hubieran convivido con el
arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.
•
Otros parientes hasta el tercer grado colateral (tíos y
sobrinos carnales) con una minusvalía igual o superior
al 65%, que hubieran convivido con el arrendatario
durante los dos años anteriores a su muerte.
•
que el deterioro sea imputable al arrendatario.
Derecho de Adquisición Preferente
que los daños impliquen la destrucción de la vivienda
arrendada por causa no imputable al arrendador.
El arrendatario debe soportar la realización por el arrendador de
obras de conservación o mejora, que no puedan demorarse hasta
la terminación del contrato, aunque se vea privado de una parte
de la vivienda.
En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tiene
el derecho de adquisición preferente sobre la misma, y para
ello puede ejercer los siguientes derechos:
Si a consecuencia de las obras la finca resulta inhabitable, el
arrendatario puede optar entre suspender el contrato o proceder
a su extinción, sin indemnización alguna.
Normativa Reguladora
•
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos.
•
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, texto refundido
aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre
(con las diversas modificaciones sufridas), para aquellos
contratos de alquiler firmados antes del 31 de diciembre
de 1994.
•
Código Civil.
•
Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección
de los consumidores en cuanto a la información a
suministrar en la compra-venta y arrendamiento de
viviendas.
•
Ley 12/1997, de 4 de junio, reguladora de las Actuaciones
Inspectoras y de la Potestad Sancionadora en Materia
de Depósito de Fianzas de Arrendamiento de la
Comunidad de Madrid.
•
Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, por el que se
regula el régimen de depósito de fianzas de
arrendamientos en la Comunidad de Madrid, modificado
por Decreto 54/1997, de 24 de abril.
•
•
•
Derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales a
contar desde el siguiente al que se le notifique de forma
fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el
precio y las demás condiciones esenciales de la
transmisión.
Derecho de retracto, cuando no se hubiese hecho la
notificación prevista en el apartado anterior, o se hubiese
omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así
como cuando resulte inferior el precio efectivo de la
compraventa o sus condiciones esenciales fueran menos
gravosas para el comprador. El retracto es el derecho de
subrogarse, esto es, ponerse en las mismas condiciones
que el comprador en el contrato de venta pactado.
B. Obras a cargo del arrendatario:
Son por cuenta del arrendatario las pequeñas reparaciones que
exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
El arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del
arrendador obras que modifiquen la configuración de la finca
arrendada o de sus accesorios o que provoquen la disminución
de su estabilidad o seguridad.
Puede, no obstante, efectuar las obras necesarias para adecuar
la vivienda a su condición de minusválido o a la de su cónyuge,
familiares que con él convivan, previa notificación por escrito al
arrendador. En este caso, finalizado el arrendamiento y si así lo
exigiera el propietario de la vivienda, el inquilino está obligado a
reponer la vivienda al estado anterior.
25
Amortización.- Pago total o parcial que se realiza para la
devolución de un préstamo. Las condiciones de las
amortizaciones vienen fijadas en el contrato de préstamo que
se celebra entre las partes.
A.P.I.- Profesional que actúa como intermediario en las
transacciones inmobiliarias y que está colegiado en el Colegio
Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
Arras.- Cantidad de dinero que se entrega como parte del
precio de una compraventa antes de formalizarla en contrato
privado o Escritura Pública. El Código Civil regula tres tipos de
arras: confirmatorias (consisten en la entrega de una cosa o
cantidad en señal de confirmación de un contrato); penitenciales
(entrega de una cosa o cantidad en previsión de un posible
desistimiento, implicando la pérdida de lo entregado o la
devolución del duplo); penales (entrega de cantidad o cosa en
garantía de la indemnización que pudiera originar el
incumplimiento).
Cancelación registral.- Eliminación en el Registro de la
Propiedad de la inscripción de una carga que figura sobre una
finca.
Carga registral.- Limitación al dominio de una finca que consta
inscrita en el Registro de la Propiedad.
Cédula de Habitabilidad.- Documento que presenta el
constructor o promotor a la Administración municipal para que
le sea concedida la Licencia de Primera Ocupación. Coloquialmente se utiliza con el mismo sentido que Licencia de Primera
Ocupación.
Coeficiente de participación.- Proporción que le corresponde
a cada una de las viviendas o locales que constituyen la
Comunidad de Propietarios con relación al total del valor del
inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota
servirá de módulo para determinar la participación en las cargas
y beneficios por razón de la comunidad.
Comunidad de Propietarios.- Es el colectivo formado por
todos los cotitulares de un edificio dividido en régimen de
"propiedad horizontal". Se organiza corporativamente y carece
de personalidad jurídica, aunque goza de alguno de sus atributos.
Se regula por las normas que constan en la escritura de división
horizontal, en los estatutos de la comunidad y en la Ley de
Propiedad Horizontal.
Contrato Privado de Compraventa.- Documento en el que
dos partes acuerdan la entrega de un objeto a cambio de un
precio.
Escritura Pública.- Contrato de compraventa formalizado ante
un notario con los requisitos fijados por la ley a estos efectos.
Euribor.- Indice de referencia oficial que recoge la media
simple de los tipos de interés diarios dentro de los países de
la Unión Monetaria y se utiliza en los créditos hipotecarios
para la fijación del tipo de interés aplicable.
Impuesto de actos jurídicos documentados.- Impuesto que
grava los actos formalizados en documento público.
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes
Inmuebles de Naturaleza Urbana.- Impuesto municipal que
grava el aumento del valor de los terrenos. Le corresponde
abonarlo al vendedor del bien aunque en contrato se puede
pactar que sea asumido por el comprador.
31
Memoria de Calidades.- Documento donde se hace constar
los materiales y calidades que se van a utilizar en la construcción
de la vivienda.
Nota simple registral.- Documento que expide el Registro
de la Propiedad donde constan los datos de la finca que obra
inscrita en dicho Registro.
Novación.- Es la modificación de una obligación por variación
del objeto o condiciones principales, por sustitución de la
persona del deudor o por la subrogación a un tercero en los
derechos del acreedor.
Impuesto de Bienes Inmuebles.- Tasa municipal que grava
la propiedad de una finca. Es anual y se determina en función
del valor de la finca.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.- Impuesto que
grava distintos actos de transmisión de la propiedad de un
bien, entre ellos la compraventa.
Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.).- Impuesto estatal
que grava la compraventa de viviendas nuevas y debe ser
abonado por el comprador.
Licencia de Primera Ocupación.- Término que se utiliza con
el mismo significado que Cédula de Habitabilidad. Documento
administrativo que emiten los Ayuntamientos del lugar donde
esté ubicada la vivienda, por el que se certifica que la
construcción ha sido finalizada y el inmueble tiene aptitud para
dedicarse a residencia humana y que permite la contratación
de los suministros básicos (luz, agua, gas, telefonía).
32
Opción de compra.- Es un contrato que permite el acceso a
la propiedad de una vivienda destinada a la venta. No se
encuentra específicamente regulado en nuestra legislación.
En el contrato de opción de compra es necesario que el objeto
y el precio de la compraventa estén bien precisados y
determinados.
Precontrato.- Documento que suscriben dos partes y por el
que se comprometen a formalizar a posteriori un contrato. En
el precontrato constan las cuestiones básicas del futuro
contrato.
Préstamo hipotecario.- Contrato por el que una entidad
financiera entrega una cantidad de dinero determinada a cambio
de su devolución, en un plazo determinado, junto con los
intereses que se generen y con la garantía del inmueble que
se adquiere.
Promotor.- Persona física o jurídica que promueve la
construcción de una vivienda para su venta.
Plusvalía.- Antigua denominación del Impuesto sobre el
Incremento de Valor de los Bienes Inmuebles de Naturaleza
Urbana.
Registro de la Propiedad.- Oficina pública que tiene por
función llevar los libros oficiales en los que consten todas las
circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación
correspondiente.
Tasa Anual de Equivalencia (T.A.E.).- Procedimiento
matemático mediante el cual se puede conocer la equivalencia
anual de un préstamo cualquiera que sea su forma de
liquidación.
Ruina.- En términos del Derecho Civil, es el estado de la
vivienda que corre riesgo de caerse, viniendo el propietario
obligado a la ejecución de las obras necesarias para evitar su
caída o a la demolición del edificio.
Tasación.- Valor de un inmueble certificado por profesionales
tasadores.
Saneamiento.- Es la responsabilidad de la parte vendedora
por los vicios ocultos que pueda presentar la vivienda tanto
de construcción como los que impidan la posesión legal y
pacífica de la cosa (saneamiento por evicción).
Señal.- Cantidad de dinero que se entrega como parte del
precio de una compraventa antes de formalizar la misma en
contrato privado o Escritura Pública. Es un término sinónimo
de arras.
Subrogación.- es el hecho jurídico por el que una parte acepta
asumir los derechos y obligaciones de otra parte en una relación
contractual celebrada con un tercero.
Subvención.- Cantidades abonadas a fondo perdido por las
Administraciones Públicas a los compradores de viviendas
dentro de algún régimen de protección pública.
Superficie construida.- Hace referencia a la suma de la
superficie útil, más el grosor de las paredes, terrazas y
conductos de ventilación. En algunos casos incluye también
los patios.
Superior útil.- Es la comprendida en el interior de los
paramentos verticales de la vivienda y que resulta de directa
utilización para el uso a que se destina.
Tipo de Interés.- Porcentaje que se aplica al capital pendiente
de un préstamo para calcular los intereses que deben abonarse.
Título de Propiedad.- Documento público que acredita la
propiedad de una finca.
Vicio ruinógeno.- Vicio o defecto en la construcción que
puede generar la ruina del inmueble afectado.
Vivienda de Protección Oficial.- La vivienda destinada a
residencia habitual y permanente, de una superficie útil máxima
de 90 metros cuadrados y que es calificada como tal por el
Estado o por la Comunidad Autónoma correspondiente.
Vivienda con Protección Pública.- La vivienda que, con una
superficie máxima de 150 metros cuadrados, cumpla las
condiciones de destino, uso, precio y calidad establecidas en
las normas que se dictan al efecto y sea calificada como tal
por la Comunidad de Madrid.
Vivienda de Precio Tasado.- Vivienda de una superficie no
superior a 120 metros cuadrados cuyo precio de adjudicación
o venta no exceda del legalmente fijado. Debe ser residencia
habitual y permanente del adquiriente. Puede ser viviendas
libre, usada o de nueva construcción, y las Viviendas de
Protección Oficial en segunda o posterior transmisión.
33
Arrendamientos
Un particular tiene un piso alquilado, ¿a quién le
corresponde la realización de obras de mejora?
El arrendador tiene la obligación de realizar todas las reparaciones
necesarias para conservar la vivienda en condiciones de
habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino
o cuando los daños impliquen la destrucción del inmueble.
Son por cuenta del inquilino las pequeñas reparaciones que
exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
En cualquier caso, si el arrendamiento es entre particulares,
no podrán interponer la reclamación en las oficinas del
consumidor, ya que éstas no son competentes para dirimir
controversias entre particulares.
¿El arrendador puede elevar la renta del alquiler por
mejoras?
Transcurridos 5 años de duración del contrato, la realización
por el arrendador de obras de mejora le dará derecho a elevar
la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar el capital
invertido, según el artículo 19.1. de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de arrendamientos urbanos.
¿Puede el arrendatario de un vivienda en alquiler
realizar obras en la vivienda directamente y sin
consultas con el propietario?
No, no podrá realizar obras que modifiquen la configuración
de la vivienda sin el consentimiento por escrito del arrendador,
según el Art. 23.1. de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
arrendamientos urbanos.
¿Con qué tiempo de antelación tiene el arrendatario
que avisar su voluntad de no renovar el contrato?
Debe avisar, como mínimo, 30 días antes de la fecha de
terminación del contrato, según el Art. 9.1 de la Ley 29/1994,
de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.
Calidad de la Vivienda
¿Puede una empresa arreglar los defectos de una
vivienda después de la firma de la escritura?
Puede y debe. Una vez firmadas las escrituras y entregadas
las llaves, el propietario deberá comprobar si existe algún
defecto.
Si los hubiera se enviará a la empresa un escrito certificado
o burofax para hacerle constar los defectos existentes, dando
un plazo para la contestación, y de subsanación de dichos
defectos.
Si no se hace cargo, se deberán solicitar las hojas de
reclamaciones, se rellenarán en los locales de la promotora o
constructora y una vez cumplimentadas, firmadas y selladas
por el consumidor y por la promotora /constructora, se quedará
la empresa con la copia rosa y el consumidor con la verde y
la blanca. La verde es para el usario y la blanca la debe remitir
a la oficina municipal del consumidor o a la Dirección General
de Consumo junto con la copia del contrato de compra-venta
del piso, memoria de calidades y fotocopia del escrito o burofax
enviado, comenzando así el trámite de la reclamación.
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Compra a Través de APIS/Intermediarios
¿Tiene una agencia inmobiliaria el poder de
cobrar comisiones por la intermediación tanto
al comprador como al vendedor? ¿Hay algún
máximo en la comisión que puede cobrar?
Los agentes de la propiedad inmobiliaria y los intermediarios
inmobiliarios pueden cobrar honorarios al mandante de la venta
de una vivienda y al comprador, siempre que estos honorarios
estén anunciados o figuren en el contrato. La Ley 11/1998, de
9 de julio de Protección de los Consumidores de la Comunidad
de Madrid, establece en el artículo 14.2 que los Consumidores
tienen derecho a conocer previamente a la contratación de un
servicio, el precio. Las ofertas concretas de servicios realizadas
a través de soportes publicitarios y/o informáticos deben
incorporar el precio. Los precios de los servicios serán expuestos
al público en los establecimientos donde se presten u oferten,
mediante la exhibición de carteles perfectamente visibles y
legibles en el lugar donde efectivamente se presten, a través
de un soporte escrito.
Los honorarios por estos servicios pueden variar de una agencia
a otras.
Por otra parte, los contratos firmados, no se pueden rescindir
unilateralmente salvo que medie acuerdo entre las partes; la
posibilidad de negociación de las comisiones es un acuerdo
al que tienen que llegar los firmantes.
Si se consideran lesionados los intereses de una de las partes,
se puede acudir a los Tribunales Ordinarios de Justicia.
Una vivienda en construcción en Madrid, no
especifica el tipo de fabricación en el interior de la
vivienda. Se esta poniendo yeso con fibra de vidrio
y no ladrillo como así se hace desde hace muchos
años. ¿Tienen que tener las memorias de calidades
de esa vivienda registradas en algún sitio?
En la memoria de calidades debe aparecer la tabicación interior,
y referencia a todos los elementos que constituyen la vivienda
en su parte interior y exterior. En todo caso, se pueden obtener
estos datos en el proyecto de obra depositado en la Gerencia
de Urbanismo (C/ Guatemala, 13 en Madrid).
La ejecución de la obra tiene que ajustarse a dicho proyecto
y a la memoria de calidades, que es reflejo de aquel, y cualquier
modificación que se produzca tiene que ser por acuerdo entre
las partes. Por lo tanto, la empresa no viene obligada a acceder
a sus peticiones de cambio. La cédula de habitabilidad la
concede, en este caso, el Ayuntamiento de Madrid.
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Compra de Vivienda Libre
¿Tiene obligación una constructora de otorgarme
algún tipo de garantía sobre la vivienda nueva al
respecto de posibles defectos?
Sí, la Ley de Ordenación de la Edificación fija unos plazos
temporales para cada tipo de vicio o defecto de construcción,
siendo:
•
•
•
Una vez realizada la escritura, nos tendrán que facilitar:
•
Licencia de primera ocupación
•
Libro del edificio
•
Plano general del emplazamiento de la vivienda
•
Plano de la vivienda, especificando la superficie útil y
la descripción general del edificio donde se encuentra,
zonas comunes y servicios accesorios
•
Régimen de propiedad
Licencia Anual, sobre vicios o defectos de ejecución
que afecten a elementos de terminación o acabado de
obra (visibles).
•
Coeficientes de participación
•
Memoria de calidades
De tres años, por vicios o defectos de instalaciones
(luz, agua, gas...) que ocasionen el incumplimiento de
los requisitos de habitabilidad.
•
Planos de los suministros
De diez años (o quince, según el caso, y contrastando
con el Art. 1.591 del Código Civil) sobre los vicios o
defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas,
forjados, muros de carga u otros elementos estructurales
que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad
del edificio.
A la hora de escriturar la vivienda,
¿Qué documentación debo recibir?
Lo primero que debe hacer el consumidor es comprobar si la
vivienda dispone de la licencia de primera ocupación o cédula
de habitabilidad. Si así fuera, se pasaría a escriturar la vivienda.
Si aún no se dispone de este documento, se pospondrá dicha
escrituración.
¿Qué normativa hay vigente en cuanto a mejoras de
vivienda de nueva construcción, tales como, si es
legal pagar por eliminar puertas o algún sanitario,
y además no poder quedarse con ello? Quiero saber
si hay tarifas estipuladas y, en general, toda la
normativa que exista en este aspecto. ¿Existe algún
organismo dónde acudir?
No hay normativa específica que regule las posibles reformas
que solicite el comprador u ofrezca el promotor en viviendas
de nueva construcción, salvo lo dispuesto en el Real Decreto
515/1989, de 21 de abril, de protección de los consumidores
y usuarios en cuanto a la información a suministrar en la
compraventa y arrendamiento de viviendas, en su artículo 10
b.2, que establece que las reformas que propongan los
adquirientes serán objeto de formalización documental que
contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas
repercusiones que deriven en el precio y plazo de entrega que
37
hubiesen sido pactados. Igualmente el Real Decreto 515/89
establece que estos documentos contractuales deberán
responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las
contraprestaciones. En cualquier caso, cabe pensar que, si el
precio de la vivienda se calcula en función de unos parámetros
determinados como, por ejemplo, la compra de una cantidad
específica de material para una vivienda, que ha sido descrita
adecuadamente en la documentación precontractual y
contractual sobre la que se presta el consentimiento, es
razonable pensar que esos materiales sean pagados por el
contratante que decide, con posterioridad, acometer reformas.
Las diferencias de precio o la posibilidad de quedarse con el
material no puesto es algo a negociar con la empresa.
Por otro lado, al existir libertad de precios es necesario que
todos los acuerdos a los que se llegue estén debidamente
documentados contractualmente con presupuestos por escrito
aceptados o rechazados previamente.
El contrato de la vivenda que he comprado establece
una fecha para la entrega, pero se ha retrasado 7
meses ¿Qué posibilidades hay de recuperar el doble
del dinero entregado como así se indica en el
contrato?
La ley 57/68 de 27 de julio de 1968 que regula la percepción
de cantidades anticipadas en la construcción y arrendamiento
de viviendas, estable en el artículo 1º que las personas físicas
o jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que
no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia
familiar, están obligadas a garantizar la devolución de las
cantidades entregadas más el interés legal del dinero para el
caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen
fin por cualquier causa en el plazo convenido.
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Si contractualmente el promotor se compromete a devolver
el doble de las cantidades entregadas, ha de cumplir su
compromiso contractual. Si no pudiera cumplir o se negara,
tendría que defender sus derechos en los Tribunales Ordinarios
de Justicia.
Existe un Servicio de Orientación Jurídica gratuito en la calle
Capitán Haya, 66 de Madrid, que funciona de 9 a 13 horas de
lunes a viernes.
Compras a Través de
Cooperativas
Una persona quiere subrogarse a una cooperativa.
El problema es que no sabe cuándo le darán la
vivienda, ya que en el contrato no indica nada.
¿Es eso legal?
Se puede exigir que se le informe de la fecha de entrega y se
le aporte copia de las autorizaciones legalmente exigibles para
la construcción, ya que conforme establece el Real Decreto
515/1989, sobre protección de los consumidores en cuanto a
la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento,
los promotores/constructores están obligados a indicar dichos
términos, junto con otros esenciales para la compraventa como
es la fecha de entrega.
Comunidad de
Propietarios
¿Qué legislación defiende a un consumidor con
discapacidad física para adecuar las zonas comunes
en una comunidad de propietarios en la Comunidad
de Madrid?
Legislación nacional: Ley 38/199, de 5 de noviembre, de Ordenación
de la Edificación, que entró en vigor el 6 de mayo del 2000,
en sus artículos 2 y 3.
Legislación autonómica: El artículo 29 de la Ley 8/1993, de 22
de junio de promoción de la accesibilidad y supresión de
barreras arquitectónicas, establece que los propietarios o
usuarios de viviendas pueden llevar a cabo las obras de
adaptación necesarias para que sus interiores o elementos y
los servicios comunes de los edificios de vivienda puedan ser
utilizados por personas con movilidad reducida que habiliten
o deseen habilitar en ellos.
¿Puede la gestora encargada de llevar una
comunidad de propietarios obligar a los inquilinos
a domiciliar todos los gastos de la comunidad por
banco, al no querer ir ellos a cobrarlos en mano?
No existe ninguna normativa que obligue a domiciliar en
entidades bancarias los recibos que emita una Comunidad de
Propietarios, según la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma
de Ley 79/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Podría solicitar una Junta Extraordinaria, para tratar de solucionar
dicho tema, en cuyo caso tendrán que pedirlo la cuarta parte
de los propietarios, o un número de éstos que representen al
menos un 25 por 100 de las cuotas de participación, según el
artículo duodécimo de la Ley 8/1999. Las decisiones que se
toman en Junta por mayoría son válidas, no requiriendo que
sean por unanimidad.
Somos una Comunidad de Propietarios y
tenemos que cambiar los ascensores. Los
vecinos de la planta baja se niegan a pagar
dicho cambio, ¿están obligados a pagar?
Sí. Según la Ley 49/60, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal
y la Ley 8/1999, de 6 de abril, que reforma la Ley 49/60, en su
artículo 9, apartado 5, dice textualmente que: “Cada propietario
esta obligado a contribuir, con arreglo a la cuota de participación
fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos
generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización”.
Si desea un asesoramiento más amplio, puede acudir a Capitán
Haya 66, en horario de lunes a viernes de 9 a 13 horas, dónde
le informarán gratuitamente sobre este caso consultado.
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Condiciones
Generales de
Contratación
He firmado un contrato de compra de vivienda en
construcción. El promotor, al firmar este contrato,
no me ha aportado el documento que garantiza la
devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
¿Qué puedo hacer?
En primer lugar se recomienda enviar un burofax o telegrama,
solicitando que se lo remita en un plazo determinado. Si en
este plazo usted no lo recibe lo siguiente que debe hacer es
presentar una reclamación aportando fotocopia de la siguiente
documentación:
•
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Publicidad de la vivienda; dado que el promotor está
obligado a indicar en ella, si se da la circunstancia de
requerir cantidades anticipadas antes del inicio de las
obras o durante el período de construcción tal
circunstancia e incluso debe hacer mención de la entidad
garante, así como la entidad bancaria o caja de ahorro
en la cual el comprador debe ingresar las cantidades
anticipadas.
•
Contrato de compra de la vivienda.
•
Burofax o telegrama que haya enviado al promotor y
respuesta, si la ha obtenido.
Hipoteca
¿Puede un intermediario en la venta de una vivienda
obligar al comprador a subrogarse a un hipoteca
concreta, y en caso contrario, cobrarle los gastos de
cancelación de la misma?
Según el Real Decreto 515/89, de 21 de abril y la Ley 44/2006
de 29 de diciembre que modifica y mejora la ley 26/84 de 19
de julio de Defensa de los Consumidores y Usuarios, en cuanto
a la información a suministrar en la compraventa y
arrendamiento, la parte compradora no está obligada a
subrogarse en el crédito que fue solicitado para la construcción
de la vivienda ni a soportar los gastos de cancelación del
mismo.
Uso por Turno del
Inmueble Turístico
Una vez firmado el contrato de aprovechamiento
por turno, ¿se puede renunciar a él?
Sí, la Ley 42/98, de 15 de diciembre, concede al consumidor
el derecho de desistimiento y la facultad de resolución. En
cualquiera de los dos casos se le notificará al empresario a
través de un medio que garantice la constancia y la fecha de
envío (requerimiento notarial, burofax o telegrama con
certificación de texto y acuse de recibo).