las viviendas de uso turístico

LAS VIVIENDAS DE USO
TURÍSTICO
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
• La economía colaborativa
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
• La proliferación de «marketplaces
«marketplaces»
»
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
• Fenómeno transversal y de escala mundial
q Sector venta minorista
q Sector alojamientos
q Sector transportes
q Sector restauración
q Sector turismo
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
• El turismo colaborativo
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
Usuario /
Turista
Propietario /
Gestor
Plataforma
intermediaria
Competencia
Sector hotelero
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
a) Usuarios / Turistas
Fuente: EGATUR
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
a) Usuarios / Turistas
Fuente: Encuesta realizada por la Escuela Superior de Worms para la ITB
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
a) Usuarios / Turistas
Fuente: Primer Barómetro Homeaway del Alquiler Vacacional en España
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
b) Propietarios / Gestores
v Grandes ventajas para la sociedad y la economía
economía::
1.
Activa las zonas residenciales y supone una fuente de ingresos
para el entorno
entorno:: comercios
comercios,, bares
bares,, restaurantes
restaurantes,, taxis
taxis,, etc
etc..
2.
Facilita la obtención
propietarios..
propietarios
3.
Impulsa la creación de empleo
empleo,, directa o indirectamente
relacionada con la actividad
actividad..
4.
Atrae inversión extranjera
extranjera,, al favorecer la mayor rentabilidad
de las inversiones en España
España..
5.
Ayuda a atraer un mayor número de turistas extranjeros y
nacionales, que buscan de forma específica alojamientos en
viviendas particulares para pasar sus vacaciones en familia
familia..
de
ingresos
adicionales
para
los
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
b) Propietarios / Gestores
v Grandes ventajas para la sociedad y la economía (cont
(cont..):
6.
Incrementa el impacto positivo en las economías locales debido a
la mayor duración de la estancia media
media..
7.
Asegura la calidad de los alojamientos por medio del sistema de
valoraciones y de opiniones de los usuarios
usuarios,, de manera eficaz y
fiable..
fiable
8.
Permite la recaudación de impuestos relacionados con el alquiler
de temporada (IRPF, IVA cuando sea aplicable, tasas turísticas)
9.
Es un sector no conflictivo
conflictivo,, debido a la fácil resolución extra
extra-judicial de los conflictos
conflictos..
10. Democratiza el turismo y permite a familias con recursos limitados
disfrutar de viajar, ya sea por ocio, estudios o trabajo, de la misma
manera que lo han hecho las aerolíneas de bajo coste y las
agencias on
on--line manteniendo siempre la calidad de la experiencia
y aumentando exponencialmente los beneficios de las ciudades
receptoras de estos nuevos viajeros
viajeros..
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
c) Plataformas intermediarias
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
c) Plataformas intermediarias
v Modelo de negocio
negocio::
a)
Modelo de Pago por el anfitrión
anfitrión:: la plataforma cobra una comisión
al propietario de la vivienda que se publicita en su web
web..
Homeaway,, Rentalia
Homeaway
Rentalia,, alterKeys
alterKeys..com, Niumba o 9flats
flats..com
b)
Modelo de Pago por el alojado
alojado:: en este modelo, son los huéspedes
o alojados los que corren con el gasto de la comisión que cobra la
plataforma por proporcionar el servicio
servicio..
Only--apartaments o Windu
Only
c)
Modelo mixto
mixto:: se distribuye la comisión entre los dos agentes
implicados, es decir, se cobra la comisión tanto al propietario de
la vivienda
como
a la persona que quiere disfrutar del
alojamiento..
alojamiento
Airbnb
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
d) Sector hotelero
v
Las viviendas o habitaciones que se alquilan por días o semanas para
uso turístico fuera de una regulación específica turística constituyen
una realidad implantada en nuestros destinos turísticos con una larga
tradición..
tradición
v
El crecimiento experimentado por esta oferta, sin duda, ha estado
facilitado y motivado por la falta de la reglamentación necesaria
necesaria,, que
ha permitido el desarrollo de esta actividad sin el control
administrativo necesario y sin la exigencia fiscal propia de una
actividad económica
económica..
v
El cumplimiento de toda la normativa existente en el ámbito turístico
tiene un coste considerable en la explotación de los servicios, por
tanto, el no cumplimiento implica un ahorro, que se puede traducir en
un rendimiento extraordinario o en un menor precio
precio.. El efecto es de
competencia directa con la restante oferta turística reglada y el
perjuicio consecuente sobre la competitividad del sector y su impacto
económico--social
económico
social..
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
d) Sector hotelero
v Problemáticas más relevantes
relevantes::
Ø
Impacto económico
económico--social
Ø
Fiscalidad y tributación
Ø
Garantía y seguridad del clientes y los clientes
Ø
Calidad de la oferta y satisfacción del cliente
Ø
Competencia desleal
v
El perjuicio para la sociedad en su conjunto es muy significativo, tanto
por la considerable disminución del impacto fiscal de la actividad
turística,, como por el menor empleo generado por la misma
turística
v
Posibilidad de intrusismo y competencia desleal de este tipo de oferta,
que va en contra de la calidad y de la competitividad de los propios
destinos turísticos
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
• La modificación de la LAU
q Ley 4/2013
2013,, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y
fomento del mercado del alquiler de viviendas
q Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos (LAU)
Artículo 5. Arrendamientos excluidos
excluidos..
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley
ley::
(…)
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una
vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso
inmediato, comercializada o promocionada en canales de
oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando
esté sometida a un régimen específico, derivado de su
normativa sectorial
sectorial..
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
• Normativa autonómica
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
• Normativa autonómica
v
Junto a la de “viviendas de uso turístico
turístico”,
”, se contemplan otras denominaciones
como::
como
§ “apartamentos turísticos
turísticos”,
”, en la regulación del País Vasco y Navarra
Navarra;;
§ “viviendas turísticas
turísticas”,
”, en el Decreto de la Comunidad Valenciana,
§ “viviendas objeto de estancias turísticas
turísticas”,
”, a que se refiere la Ley de Turismo
de Baleares y que las limita a la tipología de vivienda unifamiliar aislada o
pareada;; o
pareada
§ “viviendas vacacionales
vacacionales”,
”, caso de Asturias, que excluye a los pisos y que
obliga a sus titulares a ofrecer el servicio de alojamiento, como mínimo, los
meses de julio, agosto y septiembre
septiembre..
v
Ejemplo de definición base del concepto de VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
TURÍSTICO::
«Aquellasque
que
son
cedidas
forma
temporal
propietarios,
«Aquellas
son
cedidas
dede
forma
temporal
porpor
sussus
propietarios,
directa o
directa
o
indirectamente,
a
terceros,
de
forma
reiterada
y
a
cambio
de
indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación
contraprestación
económica,
en condiciones
de
económica,
amuebladas
y amuebladas
equipadas y equipadas
en condiciones
de inmediata
inmediata disponibilidad»
disponibilidad».
A esta definición base cabría añadir otras precisiones como la «cesión al
completo
y no por
estancias»
(Aragón,
Proyecto
Canarias),
«la
comercialización y promoción en canales de oferta turística» (Comunidad de
Madrid, Aragón, Proyecto Canarias), o bien, la «finalidad turística, vacacional o
de ocio» (Comunidad Valenciana)
Valenciana)..
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
• Normativa autonómica
v
La normativa actual difiere también al fijar la duración del período de
cesión::
cesión
§
Cataluña:: igual o inferior a 31 días
Cataluña
§
Galicia:: inferior a 30 días
Galicia
§
Navarra:: igual o inferior a tres meses
Navarra
§
Madrid:: igual o superior a 5 días
Madrid
días..
A este respecto, cabe señalar que se han presentado sendos recursos
contencioso--administrativos
contencioso
administrativos,, por parte de la Federación Española de
Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR) y la
Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), contra la
restricción del Decreto de la Comunidad de Madrid
Madrid..
v
En algunas normas se concreta asimismo el concepto de habitualidad
habitualidad,,
así en el Decreto catalán se establece cuando la vivienda se cede dos o
más veces dentro del periodo de un año
año..
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
• Normativa autonómica
v Amplitud de coincidencias en los regímenes jurídicos a que
someten la actividad los diferentes decretos que regulan las
viviendas de uso turístico
v
§
COMUNICACIÓN PREVIA O DECLARACIÓN RESPONSABLE DE INICIO
DE ACTIVIDAD
§
INSCRIPCIÓN EN EL CORRESPONDIENTE REGISTRO
§
REFERENCIA AL NÚMERO DE REGISTRO EN LA PUBLICIDAD
§
PLACA DISTINTIVA
¿Es razonable aplicar la misma regulación y exigir los
requisitos
mismos
§
al propietario que arrienda directamente una sola vivienda a un
tercero que
§
a empresas explotadoras o gestoras de un número significativo de
viviendas de uso turístico?
LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
• Regulación de las plataformas
•
Directiva 2000
2000/
/31
31/CE
/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 8 de
junio de 2000
2000,, relativa a determinados aspectos jurídicos de los
servicios de la sociedad de la información, en particular el comercio
electrónico en el mercado interior (Directiva sobre el comercio
electrónico)
electrónico
)
•
Ley 34
34/
/2002
2002,, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la
información y de comercio electrónico (LSSI)
v
Artículo 16
16.. Responsabilidad de los prestadores de servicios de alojamiento o
almacenamiento de datos
1. Los prestadores de un servicio de intermediación consistente en albergar
datos proporcionados por el destinatario de este servicio no serán
responsables por la información almacenada a petición del destinatario,
siempre que
que::
a) No tengan conocimiento efectivo de que la actividad o la información
almacenada es ilícita o de que lesiona bienes o derechos de un tercero
susceptibles de indemnización, o
b) Si lo tienen, actúen con diligencia para retirar los datos o hacer imposible
el acceso a ellos
ellos..
MUCHAS GRACIAS