170 S. V. VII SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE

170 S. V.
VII
SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San
Salvador, a las diez horas y treinta minutos del seis de diciembre de dos mil dos.
Vistos en casación de la sentencia definitiva pronunciada en apelación, por la
Cámara de la Tercera Sección del Centro, a las catorce horas del día doce de
diciembre de dos mil uno, en el juicio civil ordinario de mero derecho, para que se
declare la terminación del contrato de arrendamiento y la entrega de la cosa
arrendada, incoado por el señor JUAN FRANCISCO MARAVILLA, del domicilio
de Mercedes Umaña, por medio de su apoderado el doctor Rafael Antonio Belloso
hijo, contra los señores JUAN FRANCISCO ROSALES o JUAN FRANCISCO
ROSALES Y ROSALES LORENZANA, del domicilio de esta ciudad, y
ARACELY AYALA DE HERNANDEZ, del domicilio de San Luis, departamento de
La Paz.
Han intervenido en el juicio, en primera instancia, el doctor Rafael Antonio
Belloso hijo, en el carácter que se ha indicado y personalmente, los demandados; en
segunda instancia intervinieron el mencionado doctor Belloso hijo y el señor Juan
Francisco Rosales o Juan Francisco Rosales y Rosales Lorenzana, personalmente, y
en casación solamente ha intervenido el doctor Belloso hijo.
VISTOS LOS AUTOS, Y,
CONSIDERANDO:
I- El fallo de primera instancia dice así. “POR TANTO, atendidos los
razonamientos expuestos, disposiciones legales citadas y artículos 418,421 y 439 del
Código del Código de Procedimientos Civiles, a nombre de la República, FALLO: A)
Declárase inepta la acción de terminación del contrato de arrendamiento de que trata
la demanda, por haber el contrato caducado por la misma voluntad de las partes. Art.
1416 C. La entrega de los terrenos arrendados, como lo pide el actor es de la
exclusiva atribución del Alcalde Municipal del lugar; B) Condénase en costas al
actor. HÁGASE SABER.”
II- La Cámara de segunda instancia, en su sentencia, resolvió: “POR
TANTO: de acuerdo a las razones expuestas, disposiciones legales citadas y los Arts.
1089 y 1090 Pr., en nombre de la República de El Salvador, esta Cámara FALLA: A)
Declárase sin lugar lo solicitado por el doctor RAFAEL ANTONIO BELLOSO hijo,
en el carácter en que actúa, en su escrito de expresión de agravios de folios 7 / 8 de
este incidente, por improcedente; B) Confírmase en todas sus partes la sentencia
definitiva pronunciada por el señor Juez de lo Civil de Zacatecoluca, a las catorce
horas y veinte minutos del día seis de junio de dos mil uno, venida en grado de
apelación, por estar arreglada a Derecho; C) Condénase en las costas, daños y
perjuicios de esta instancia a la parte apelante, conforme a los Arts. 439 y 1092 Pr. ;
D) Oportunamente devuélvase la pieza principal al Tribunal de su procedencia, con
certificación de esta sentencia para los efectos legales consiguientes; y E)
NOTIFIQUESE.”
III- El doctor Rafael Antonio Belloso hijo, en el carácter en que actúa, al
no estar conforme con el fallo de la Cámara, interpuso recurso de casación, en los
términos siguientes: “Vengo a interponer recurso de casación contra la sentencia
definitiva dictada por esa Honorable Cámara, con base en el Art. 2 número 1º de la
Ley de Casación, es decir, por infracción de ley, de acuerdo a los números 1º, 2º, 6º,
y 7º, del Art. 3 de la misma ley, por contener el fallo violación e interpretación
errónea de leyes aplicables al caso; por haberse aplicado en la sentencia una ley
inconstitucional; por haber defecto de jurisdicción en razón de la materia y por error
de hecho en la apreciación de la prueba, respecto de la confesión de las partes.--PRECEPTOS INFRINGIDOS Y CONCEPTO DE CADA INFRACCION: --- i)
VI0LACIÓN DEL Art. 421 Pr.--- Antes de entrar al análisis de la forma en que se
verifica la violación de ley, es conveniente explicar que la terminación del
arrendamiento se pidió por el adquirente del inmueble, contra los contratantes
originales, que eran una anterior propietaria como arrendante y un arrendatario, que
para el actor, era un verdadero tercero en relación a su calidad de propietario del
inmueble. Que la solicitud de terminación del arriendo se hizo contra ambos con base
en el Art. 1738 No 3. C.C., es decir, por considerar el actor que la tenencia del
inmueble por parte del arrendatario era en virtud del contrato. Situación confirmada
por la arrendante al contestar la demanda en sentido afirmativo y por el arrendatario
al manifestar en su contestación, que contestaba la demanda en sentido negativo
porque “de conformidad a la Ley de Arrendamiento de Tierras Agrícolas, cuando un
predio rústico arrendado, se dedique a la explotación de productos de exportación,
recibirán un tratamiento distinto y deberán ser calificadas previamente las
condiciones necesarias para la finalización de los contratos”. Este párrafo indica
claramente que tanto arrendante como arrendatario aceptaron que el contrato
continuaba entre ellos, pues lo propio hizo la arrendante al contestar la demanda en
sentido afirmativo. Por lo anterior, el Tribunal debió aplicar el Art. 421 Pr.,
resolviendo lo relativo a declarar la procedencia o no de la terminación del contrato
de arrendamiento existente entre los demandados, y al no hacerlo, violó tal
disposición, no obstante que el Tribunal afirma haberla aplicado, en virtud del error
de hecho en la apreciación de la prueba que comete y que se analizará por separado.-- ii ) VIOLACION DE LOS ARTS. 1738 No 3 y 1749 C.--- Ambas disposiciones
establecen, la primera, que el arrendamiento termina por la extinción del derecho del
arrendador, según las reglas que se expresarán; y la segunda, que extinguiéndose el
derecho del arrendador por hecho o culpa suya, como cuando vende la cosa arrendada
de que es dueño, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que
la persona que le suceda en el derecho, no está obligada a respetar el arriendo. En el
caso ocurrente se solicitó en la demanda por parte del nuevo propietario, que se
declarara la terminación del arriendo entre arrendante y arrendatario, por no estar
aquél, obligado a respetar el arriendo. No obstante lo expuesto, ese Tribunal
consideró que si se ha fijado plazo para la terminación del arriendo y arrendante y
arrendatario no dicen que se ha verificado la prórroga del contrato, éste debe tenerse
por terminado y el nuevo propietario no puede pedir la terminación del contrato. La
afirmación hecha por la Cámara cuya sentencia se ataca, viola las disposiciones
citadas y esa violación queda contenida en el fallo que declara inepta la demanda, tal
es el caso de la sentencia impugnada que por no aplicar los artículos citados los
violó, pues lo correcto era aplicarlos.--- iii ) INTERPRETACION ERRONEA DEL
Art. 1744 C.--- La Honorable Cámara manifiesta que el plazo del contrato entre los
demandados según el documento respectivo, sería de un año que vencería el día
treinta de noviembre de mil novecientos noventa y cinco, debiendo concederle la
arrendante un plazo no menor de tres meses para que el arrendatario pueda instalar la
granja en otro lugar. Afirma asimismo, que en el documento se dijo que el plazo
podrá prorrogarse automáticamente, siempre que el arrendatario acepte el incremento
de dos mil colones por cada año prorrogado, de lo contrario, dicho plazo es
improrrogable. Dijo también el Tribunal, “Acerca de este respecto (sic), las partes
nada han alegado ni probado, por lo que la sentencia definitiva no puede recaer sobre
este punto por no ser cosa litigada, ni disputada, ni probada, conforme al Art. 421 Pr.
Aunque el párrafo es oscuro, asumimos que cuando dice “Acerca de este respecto” se
quiere referir en forma exclusiva a la prórroga del plazo del contrato, lo que es ilógico
que se traiga a cuento, puesto que la disputa no era entre arrendante y arrendatario,
sino que entre un tercero en relación al contrato, con derecho a darlo por terminado.
Contrario a lo que la Honorable Cámara afirma, las partes precisamente debieron
alegar que el contrato ya había terminado, para que el Juez y el Tribunal de segunda
instancia sostuvieran tal situación. Pero en la sentencia y así se vulnera el fallo, al
interpretar equivocadamente el Art. 1744 C., , en el sentido de considerar que vencido
el plazo del contrato fijado por las partes, dicho contrato debe tenerse por terminado o
concluido sin ningún otro requerimiento, aunque la persona que pretende su
terminación sea un tercero respecto del mismo, y no obstante que las partes
demandadas para que se declare dicha terminación, no aleguen su existencia. Para el
tribunal Ad Quem, el hecho de que demandados arrendante y arrendatario para la
terminación del contrato, su aceptación de la litis en el sentido de no alegar su previa
terminación, si el contrato presentado estipula fecha de terminación, con base en la
disposición citada, debe tenerse por terminado el contrato y consecuentemente, no es
procedente el juicio de terminación, porque las manifestaciones de ambos
demandados la arrendante contestando afirmativamente la demanda y el arrendatario
alegando que no se puede dar por terminado el contrato por la causa alegada, nada
dicen sobre su prórroga y en consecuencia, EL CONTRATO FINALIZÓ Y PUNTO,
no es pues ningún hecho inequívoco de su perseverancia en el contrato.--- iv )
INTERPRETACION ERRONEA DEL Art. 1416 C.--- La Honorable Cámara
considera que la disposición citada establece que, cuando en un contrato de
arrendamiento se fija plazo para su terminación, tratándose de inmuebles rústicos, si
el plazo no se ha prorrogado por manifestación expresa de las partes, no es necesario
que exista sentencia judicial que declare la existencia de tal situación jurídica y, como
consecuencia, lo procedente es que el propietario del inmueble o el arrendante, en su
caso, pidan la restitución del inmueble conforme al Decreto Ejecutivo Sobre
Desocupación de las Fincas Arrendadas, de fecha cinco de enero de mil ochocientos
ochenta y cuatro. La interpretación correcta de tal artículo es de que, los efectos de
los contra (sic) cesan por voluntad de las partes, cuando éstas hacen las restituciones a
que está obligadas por la terminación del contrato; pero cuando alguna de las partes
no cumple con su obligación, la voluntad manifestada en el contrato y que producen
su terminación, debe ser declarada judicialmente y hacerse cumplir en la misma
forma.--- v) INFRACCION DEL ART. 249 CONSTITUCIONAL--- La Constitución
declara en el Art. 249 que quedan derogadas todas las disposiciones que estuvieren en
contra de cualquier precepto de la misma. El Art. 11 de la Constitución establece
entre otros, que nadie puede ser privado de cualquier otro de sus derechos, sin ser
previamente oída y vencida en juicio con arreglo a las leyes. El contenido de esta
disposición es conocido con el nombre de Derecho de Audiencia y garantiza la
posibilidad de defensa real a las partes, mediante un procedimiento en el que se oiga a
ambas partes y se les de oportunidad de exponer y probar su defensa. En otras
palabras, ésta ha sido la jurisprudencia sostenida en gran número de sentencias por la
Honorable Sala de lo Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, jurisprudencia
que conforme sentencias de la misma Sala, es vinculante para los Tribunales de
Instancia.--- En efecto, en la sentencia ASO37697.99 transcrita a la página 379 de la
Revista de Derecho Constitucional número treinta, que corresponde a los meses de
Enero a Marzo de 1999 se establece en forma expresa a fojas 384 final y 385, la
siguiente jurisprudencia: “Caracterizado el derecho de audiencia, como un derecho de
contenido procesal e instituido como protección efectiva de los demás derechos de los
gobernados, reconocidos o no en la Constitución, es obligación de las autoridades
estatales, proceder conforme lo prescribe la disposición constitucional que lo
reconoce, inclusive si en una ley secundaria no se establece procedimiento previo
para privar de un derecho a una persona. Significa que este derecho se vuelve efectivo
frente a las leyes, debiendo el Organo Legislativo, instituir en las normas que crea,
los procedimientos que concedan al gobernado la oportunidad de ser escuchado en su
defensa por las autoridades encargadas de aplicarlas, antes de realizar en
cumplimiento de ellas algún acto de privación u obstaculización de derechos.--- Por
ello, toda ley que faculta privar de un derecho a la persona, debe establecer las causas
para hacerlo y los procedimientos a seguir porque de lo contrario se estaría
infringiendo la Constitución.”--- La sentencia ASO23598.99 misma Revista fs. 413,
establece a fs. 420: “La exigencia de proceso previo supone dar al demandado y a
todos los intervinientes en el proceso, la posibilidad de exponer sus razonamientos y
defender sus derechos de manera plena y amplia. Y es que hacer saber al sujeto,
contra quien se pretende en un determinado proceso, la existencia de éste y facilitarle
el ejercicio de los medios de defensa, constituyen circunstancias ineludibles para el
goce irrestricto del derecho de audiencia. Por todo ello, esta Sala ha sostenido
repetidamente que existe violación constitucional de audiencia cuando el afectado por
la decisión estatal no ha tenido la oportunidad real de defensa, privándole de un
derecho sin el correspondiente proceso o cuando en el mismo no se cumplen las
formalidades esenciales procesales o procedimentales establecidas en las leyes que
desarrollan el derecho de audiencia.”--- Así mismo, la sentencia ASO38697.99, fs.
429 misma Revista dice en su parte final, Fs. 437, lo siguiente: “La exigencia del
proceso o procedimiento previo supone dar al demandado y a todos los intervinientes
en el proceso o procedimiento la posibilidad de exponer sus razonamientos y de
defender sus derechos de manera plena y amplia. Y es que hacer saber al sujeto
contra quien se realiza, la actuación que se le reprocha, así como facilitarle el
ejercicio de todos los medios de defensa, constituyen circunstancias ineludibles para
el goce irrestricto del derecho de audiencia.”--- De las anteriores sentencias, que solo
se citan a modo de ejemplo, pues sobre la jurisprudencia citada en ellas hay mucha,
como lo dice una de tales sentencias, se concluye fácilmente que el Decreto Ejecutivo
citado por el Tribunal está derogado tácitamente por la Constitución y por tal razón su
aplicación es ilegal, ya que tal decreto no da al arrendatario, derecho a defenderse,
pues únicamente se le manda a oír sobre la solicitud de desocupación. Es
consecuencia de lo dicho que el decreto aplicado por la honorable Cámara está
derogado, aunque ella lo niegue y por contravenir el espíritu del Art. 11 citado, se
vuelve inconstitucional y al aplicarlo el Tribunal, viola el Art. 249 de la misma
Constitución, por no darle la aplicación que le corresponde y por vía de
consecuencia, viola también el Art. 11 citado, pues no lo aplica en su correcto
sentido, dando lugar conforme el Art. 3 de la Ley de Casación, a casar la sentencia
por otro motivo de violación de ley.---v i )
DEFECTO DE JUSRISDICCIÓN EN RAZÓN DE LA MATERIA.--- La Honorable
Cámara sentenciadora aplicó el Decreto Ejecutivo Sobre Desocupación de las Fincas
Arrendadas mencionado en el número anterior, desde luego que declaró inepta la
acción incoada en la demanda que contenía dos pretensiones: La terminación del
contrato de arrendamiento firmado entre los demandados y la restitución del inmueble
arrendado, de parte del arrendatario, a favor del nuevo propietario. Tan son (sic) dos
pretensiones diferentes que, respecto de la primera se demanda a arrendante y
arrendatario y respecto de la restitución se demanda únicamente al arrendatario. La
aplicación del Decreto Ejecutivo aludido, está clara en la sentencia, cuando el
Tribunal afirma: “El Art. 3 del mismo Decreto ordena que: “La autoridad competente
para ordenar y hacer efectiva la desocupación será el Alcalde Municipal del lugar en
que estuviere situada la finca, cualquiera sea la clase, fuero o condición del
arrendatario.”--- De ahí que la restitución y la ejecución sea de la competencia
exclusiva del señor Alcalde Municipal de San Luis Talpa, en el caso presente y el
trámite a seguir se menciona en los subsiguientes preceptos del mencionado Decreto
Ejecutivo.”--- De lo expuesto, resulta claro que la ineptitud confirmada en el fallo
deviene de la no aceptación de la competencia que tienen el Tribunal tanto de primera
como de segunda instancia, lo que produce el motivo de DEFECTO DE
JURISDICCION EN RAZON DE LA MATERIA, con infracción de los Arts. 23 y 35
Pr., que establecen qué es la jurisdicción ordinaria y que la misma corresponde a los
jueces ordinarios, en el presente caso, a los jueces con competencia civil.--- vii)
ERROR DE HECHO EN LA APRECIACION DE LA PRUEBA--- El Tribunal
afirmó en la sentencia que el contrato que se pidió se diese por terminado “expiró el
treinta de noviembre de mil novecientos noventa y cinco, y si bien es cierto que a la
vez dispusieron la prórroga automática del contrato si el arrendatario sufragaba un
incremento de dos mil colones anuales en los cánones(sic) de arrendamiento, sobre
este punto nada han alegado ni probado las partes, por lo cual esta modalidad está
fuera de toda consideración en la sentencia. Art. 421 Pr.”--- Pero la arrendante
demandada al contestar la demanda, dijo a fs. 48 de la pieza principal según reza la
sentencia a fs. 8 de la misma: “I) Que en el Juzgado a su cargo he sido demandada
juntamente con el señor JUAN FRANCISCO ROSALES, por el doctor RAFAEL
ANTONIO BELLOSO hijo, en representación del señor JUAN FRANCISCO
MARAVILLA, a efecto de que se decrete la terminación del contrato de
arrendamiento, otorgado a las diez horas del día treinta y uno de enero de mil
novecientos noventa y cinco, ante los oficios de Notario Sergio Adalberto Martínez
Jule, entre mi persona y el señor Juan Francisco Rosales y se ordene asimismo la
entrega de los terrenos arrendados que eran de mi propiedad. ---II) Que en la vista de
lo anteriormente manifestado, por este medio me doy por emplazada de dicha
demanda y la contesto en sentido afirmativo; es decir, que son ciertos los hechos
afirmados por el señor Juan Francisco Maravilla, por haberle vendido los inmuebles
relacionados en la demanda, por lo que a Usted atentamente PIDO:…”--- Por su
parte, el arrendatario demandado al contestar la demanda, según fs. 7 de la misma,
dijo: “….ya que de conformidad a la Ley de Arrendamiento de Tierras Agrícolas;
cuando el predio rústico arrendado, se dedique a la explotación de productos de
exportación recibirán un tratamiento distinto y deberán ser calificadas previamente
las condiciones necesarias para la finalización de los contratos.”--- Lo manifestado
por los demandados en la contestación de la demanda, contradice lo afirmado por el
Tribunal, en el sentido de que sí han manifestado algo, aunque no lo alegaron, dijeron
que el contrato estaba vigente entre ellos. Tal afirman ambos y al ver el Tribunal cosa
diferente a lo dicho por las partes, comete error de hecho en la apreciación de la
prueba de confesión que los demandados han hecho, al aceptar que entre ellas existe
el contrato que se pretende dar por terminado, con lo cual se infringen los Arts. 371 y
374 Pr., que establecen que confesión es el reconocimiento que una persona hace
contra sí misma, sobre la verdad de un hecho y que la confesión judicial puede
hacerse por escritos. Si el Tribunal hubiese visto lo que los escritos dicen realmente y
no lo que ella afirma, hubiese aceptado que el contrato cuya terminación se pidió en
la demanda, estaba vigente y hubiese declarado su terminación, con sus
consecuencias legales, por lo que también procede casar la sentencia recurrida por
este motivo.--- Por todas las razones expuestas, interpongo recurso de casación contra
la sentencia definitiva a que me he referido y PIDO: Se de al recurso que interpongo
el trámite legal a efecto de que la Honorable Sala de lo Civil de la Corte Suprema de
Justicia, cumplido dicho trámite, CASE la sentencia recurrida y dicte la que conforme
a derecho corresponde, declarando terminado el contrato de arrendamiento celebrado
entre los demandados y ordene la desocupación del inmueble arrendado.”
IV- Estudiado el escrito de interposición del recurso por la Sala, advirtió que
el recurrente, en relación a los motivos específicos: l) Violación de ley y a los Arts.
1738 No 3 y 1749 del Código Civil; 2) Defecto de Jurisdicción en razón de la materia
y a los Arts. 23 y 35 del Código de Procedimientos Civiles, y 3) Error de hecho en la
apreciación de la prueba y a los Arts. 371 y 374 Pr. C., hizo un solo alegato para
todos, obstaculizando con eso, el análisis de admisibilidad del recurso, razón por la
cual se le previno que desarrollara en forma individual los conceptos para cada
precepto legal de los anteriormente mencionados, en relación a los motivos
específicos alegados y a la sentencia impugnada; todo dentro del término de ley.
El recurrente, cumpliendo con la prevención relacionada, presentó su escrito, en
el que manifestó lo siguiente: “Vengo a cumplir la prevención que se me ha hecho
por resolución de las once horas y treinta y nueve minutos del dieciséis de mayo del
corriente año, notificada el día veintiuno de los corrientes, lo que hago en la siguiente
forma:---a) Respecto al motivo Violación de ley, con infracción del Art. 1738 N° 3
C.C., el concepto de la infracción consiste en lo siguiente:--- La disposición
mencionada establece en el número tres, que el contrato de arrendamiento termina por
la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que se dirá posteriormente.
Este hecho debe establecerse dentro de un juicio, porque presupone la vigencia del
contrato entre vendedor y arrendatario; cuando en el caso de autos se solicitó tal
terminación y se demandó tanto a arrendante como a arrendatario, la situación
jurídica que estaba en disputa era diferente a la terminación del contrato por
caducidad del plazo, que se dilucida entre arrendante y arrendatario. Como el
Tribunal nada dijo al respecto, ya que como se explicó respecto a la violación del Art.
421 Pr., declaró la ineptitud de la acción, violó por vía de consecuencia el artículo
citado, pues de aplicarlo, hubiera fallado en el sentido de dar por terminado el
contrato por la causal alegada, contemplada expresamente en la disposición infringida
por violación.--- b) Respecto al Sub-Motivo Violación de Ley, con infracción del Art.
1749 C.C., el concepto de la infracción consiste en lo siguiente:--- Como la
Honorable Cámara sentenciadora no aplicó la disposición citada, dejó exento de
responsabilidad al arrendante frente al arrendatario que alegó por su parte, que el
inmueble arrendado aún estaba en su poder y que lo destinaba a criadero de iguanas,
por lo que el contrato no podía darse por terminado así como así, es decir que debía
tomarse en cuenta el objeto del contrato para una posible terminación por la
responsabilidad que implica, responsabilidad que al no aplicar el Tribunal la
disposición citada, a tenor de lo dispuesto en el mismo artículo que establece que el
arrendante es responsable ante el arrendatario si el contrato termina por la causal
alegada en el juicio, mi mandante puede ser demandado para el pago de los daños y
perjuicios que se causen al arrendatario si se siguiese el procedimiento de
lanzamiento que la Cámara alega. No quedando resguardado mi mandante con el
derecho a no respetar el arriendo, como lo establece el artículo que el Tribunal no
aplicó, por lo que cometió violación de ley y procede casar la sentencia.--- c) Sobre el
motivo Defecto de Jurisdicción en razón de la materia, el concepto de la infracción
del Art. 23 Pr. C., consiste en lo siguiente:--- Tal disposición establece que la
jurisdicción ordinaria se ejerce sobre todas las personas y cosas que no están sujetas a
una jurisdicción privativa. En el caso ocurrente, el contrato de arrendamiento que
vinculaba a los demandados entre sí y que mi comitente por mi medio pretendió dar
por terminado, NO ESTA SUJETO A NINGUNA JURISDICCION PRIVATIVA y
como el tribunal declaró la ineptitud de la demanda al alegar que el contrato ya estaba
terminado y que el cumplimiento de tal terminación correspondía al Alcalde del lugar
donde está situado el inmueble, implementó una verdadera jurisdicción privativa
inexistente en perjuicio de mi mandante, negándose a juzgar debiendo hacerlo, con lo
cual, infringió el artículo relacionado por Defecto de Jurisdicción en razón de la
materia por no conocer en algo que debió hacerlo.--- d) Respecto al Motivo Defecto
de Jurisdicción en razón de la materia, el concepto de la infracción del Art. 35 Pr. C.
consiste en lo siguiente:--- Este artículo establece que el Juez del domicilio del
demandado es competente para conocer en toda clase de acciones y que en materia
de acciones reales, también es competente el Juez del lugar donde se halle situado el
objeto litigioso. En el caso de autos, siendo el Juez y la Honorable Cámara los
competentes para conocer conforme dicho artículo, por haber resuelto el Tribunal de
Segunda Instancia que quien debía conocer, porque el contrato estaba terminado, era
el Alcalde del lugar donde está situado el inmueble y no el Juez, y la misma Cámara,
cometió el error conocido como defecto de jurisdicción en razón de la materia con
infracción del artículo citado que establece que sí corresponde su conocimiento a
dicho Tribunal y al Juez que conoció del caso, y no procedía entonces declarar inepta
la acción, sino conocer de la misma.--- e) Respecto al motivo Error de Hecho en la
apreciación de la prueba, el concepto de la infracción del Art. 371 Pr. C., consiste en
lo siguiente:--- Que tal como manifesté en la interposición del recurso, cuando
contestó la demanda la arrendante, ella manifestó “I) Que en el Juzgado a su cargo he
sido demandada juntamente con el señor JUAN FRACISCO ROSALES, por el
doctor RAFAEL ANTONIO BELLOSO hijo, en representación del señor JUAN
FRANCISCO MARAVILLA, a efecto de que se decrete la terminación del contrato
de arrendamiento, otorgado a las diez horas del día treinta y uno de Enero de mil
novecientos noventa y cinco, ante los oficios del Notario Sergio Adalberto Martínez
Jule, entre mi persona y el señor Juan Francisco Rosales y se ordene así mismo la
entrega de los terrenos arrendados que eran de mi propiedad.--- II) Que en vista de lo
anteriormente manifestado, por este medio me doy por emplazada de dicha demanda
y la contesto en sentido afirmativo; es decir, que son ciertos los hechos afirmados por
el señor Juan Francisco Maravilla, por haberle vendido los inmuebles relacionados en
la demanda, por lo que a Usted atentamente PIDO:…”--- En igual forma, cuando el
arrendatario contestó la demanda, dijo lo siguiente: “… ya que de conformidad a la
Ley de Arrendamiento de Tierras Agrícolas; cuando el predio rústico arrendado, se
dedique a la explotación de productos de exportación recibirán un tratamiento distinto
y deberán ser calificadas previamente las condiciones necesarias para la finalización
de los contratos.”--- Lo anterior contradice lo dicho por el Tribunal en el sentido de
que, dice el Tribunal a fs. 22 parte final: “También en el romano IV se dijo que las
partes convenían en que el plazo podrá prorrogarse automáticamente, siempre que el
arrendatario acepte el incremento de dos mil colones por cada año prorrogado, de lo
contrario dicho plazo es improrrogable como se ha especificado en la cláusula III de
ese mismo contrato.--- Acerca de este respecto, las partes nada han alegado ni
probado, por lo que la sentencia definitiva no puede recaer sobre este punto por no ser
cosa litigada ni disputada, ni probada, conforme el Art. 241 Pr.”--- La infracción se
comete porque el mismo tribunal reconoce que no dijeron nada las partes respecto a
la prórroga ni aportaron prueba sobre la misma, cuando en la demanda se dijo que el
contrato estaba vigente, y si estaba vigente y había concluido el plazo inicial, ello
indicaba que se había prorrogado y la infracción del artículo citado se da porque el
mismo establece que CONFESION es la declaración que hace una persona contra sí
misma sobre la verdad de un hecho y lo manifestado anteriormente, es precisamente
el reconocimiento que ambas partes hicieron en el sentido de que el contrato estaba
vigente al momento de la demanda. Al manifestar la Cámara que no se había
aprobado la prórroga infringe el artículo citado porque no estima como confesión lo
manifestado por los demandados. Por lo anterior, debe casarse la sentencia y dictarse
la correspondiente.--- f) Respecto al motivo Error de Hecho en la apreciación de la
prueba, el concepto de la infracción del Art. 374 Pr. C., consiste en lo siguiente: --Tal como se dijo en el literal anterior, las partes demandadas hicieron declaraciones
contra sí mismas sobre la veracidad de un hecho concreto, como es la vigencia del
arrendamiento (por prórroga aunque no dijeron así) en los escritos de contestación de
la demanda. Como la Cámara sentenciadora dijo expresamente que las partes nada
alegaron sobre la prórroga del contrato, lo cual no es verdad, porque sí dijeron que el
contrato estaba vigente y NADIE ALEGO QUE ESTUVIERA TERMINADO, sólo la
Cámara, este Tribunal cometió la infracción de error de derecho en la apreciación de
la prueba, porque consideró terminado el contrato porque nadie dijo expresamente
que estaba vigente por prórroga, y además, dijo que nadie probó que estuviera
prorrogado, con lo cual infringió el Art. 374 Pr. C., porque el mismo establece que la
confesión puede hacerse en escritos y al decir el Tribunal que no se probó nada, está
afirmando tácitamente que (sic) error de hecho en la apreciación de la prueba lo
contrario a lo que afirma el artículo citado en cuanto a que la confesión puede
hacerse mediante escritos. “
V- Habiendo estudiado el anterior escrito, la Sala pronunció resolución a las
diez horas y treinta minutos del día quince de julio de dos mil dos, por la cual declaró
inadmisible el recurso de Interpretación Errónea de Doctrina Legal, pues este motivo
procede cuando se trata de doctrina legal establecida por esta Sala, no por otras
diferentes a ella, y admitió el recurso por la causa genérica Infracción de ley, por los
motivos específicos siguientes: l) Violación de ley, Art. 3 N° 1 L.C. y como preceptos
infringidos los Arts. 421 Pr. C. y Art. 1738 N° 3 y 1749 del Código Civil; 2)
Interpretación Errónea de Ley, Art. 3 N° 2 L.C., siendo las disposiciones legales
infringidas los Arts. 1744 y 1416 del Código Civil; 3) Defecto de Jurisdicción en
razón de la materia, Art. 3 N° 7 L.C., siendo las normas infringidas los Arts. 23 y 35
del Código de Procedimientos Civiles y 4) Error de Hecho en la apreciación de la
prueba, Art. 3 N° 8 L.C., señalándose como preceptos infringidos los Arts. 371 y 374
del Código de procedimientos Civiles. En la misma resolución, la Sala ordenó pasar
los autos a la Secretaría para que las partes presentaran sus alegatos, dentro del
término de ley, habiendo hecho uso de su derecho únicamente el recurrente doctor
Rafael Antonio Belloso hijo, quedando el recurso en estado de pronunciar sentencia
definitiva.
VI- El primer motivo específico alegado es el de Violación de ley,
señalándose como primer precepto infringido el Art. 421 Pr. C., respecto del cual el
recurrente manifiesta haberse violado, porque el tribunal debió resolver en la forma
en que fueron disputados los hechos, es decir, considerar vigente el contrato por
haberlo aceptado así las partes, y no decir que ya estaba terminado de pleno derecho,
lo que ninguna de las partes alegó.
La Cámara de Segunda Instancia, en sus consideraciones jurídicas, manifestó
que es del caso reconocer, que el contrato finalizó por la voluntad de las partes, aún
antes de que el actor llegara a ser dueño de los predios alquilados, apoyada en los
razonamientos del Juez a quo quien sostiene, según la cita que se hace de ello en la
sentencia, que el contrato expiró el 30 de noviembre de 1995, porque en esa fecha
finalizó el plazo, y que, si bien es cierto que a la vez dispusieron la prórroga
automática del contrato, si el arrendatario sufragaba un incremento de dos mil colones
anuales en los cánones de arrendamiento, sobre este punto nada han alegado ni
probado las partes, por lo cual, esta modalidad está fuera de toda consideración en la
sentencia. Art. 421 Pr. Agrega la Cámara, que la aparente aquiescencia del arrendador
a la retención “NO ES una renovación”, tal como lo explica el inciso primero del Art.
1744 C; de modo que con base en ese supuesto, tiene plena aplicación lo que
disponen el inciso segundo del mismo artículo, esto es, que la arrendadora y hoy su
sucesor, el señor Maravilla, han tenido derecho- y éste lo tiene todavía - para exigir la
restitución cuando quiera.
Al respecto esta Sala considera que según lo preceptúa el Art. 421 Pr., las
sentencias recaerán sobre las cosas litigadas y en la manera en que han sido
disputadas, sabida que sea la verdad por las pruebas del mismo proceso. El actor, en
su demanda, pidió que, en sentencia definitiva, se declare terminado el contrato de
arrendamiento celebrado entre los dos demandados, porque a la señora de Hernández
se le extinguió su derecho de propiedad al vender el inmueble arrendado, el cual,
actualmente, pertenece al actor y éste tiene derecho de pedir la terminación. Por su
parte, la demandada señora de Hernández, contestó la demanda en sentido afirmativo,
es decir que confesó la existencia del contrato, y el Juez, en la sentencia, declaró que
el contrato está caducado por voluntad de las partes, lo cual fue confirmado por la
Cámara. Se advierte una diferencia entre lo alegado por las partes, que es la
terminación del contrato, y lo resuelto por la sentencia recurrida, que es la caducidad
del contrato por falta de prueba de las prórrogas. La terminación del contrato es la
finalización o conclusión del mismo; la caducidad es un concepto diferente, es la
pérdida o extinción de una acción o un derecho por inacción del titular en plazo
perentorio; la institución de la caducidad está ligada al presupuesto de la
inobservancia de un “término perentorio” e inspirada en el ejercicio solícito de
derechos, para eliminar incertidumbres sobre las intenciones del titular de esos
derechos. Existe pues diferencia entre ambos términos relacionados (terminación y
caducidad) y por consiguiente la Cámara ha incurrido en violación del Art.421 Pr.,
por lo cual es procedente casar la sentencia recurrida y pronunciar la que fuere legal.
La segunda disposición señalada como violada es el Art. 1738 N° 3 C.,
acerca de la cual, el recurrente doctor Belloso hijo, manifestó que, según la
disposición mencionada, el contrato de arrendamiento termina por la extinción del
derecho del arrendador, según las reglas que se dirá posteriormente; este hecho debe
probarse en un juicio porque presupone la vigencia del contrato entre vendedor y
arrendatario. Agrega el recurrente que, cuando se planteó tal situación en la demanda,
el status jurídico que estaba en disputa era diferente a la terminación del contrato por
caducidad del plazo, la cual se dilucida entre arrendante y arrendatario. Como el
Tribunal nada dijo al respecto, ya que declaró la ineptitud de la acción, violó el Art.
1738 N° 3 C., pues de haberlo aplicado, hubiera fallado dando por terminado el
contrato por la causal alegada, entre arrendante y arrendatario, y ordenado la
desocupación del inmueble por el arrendatario.
La Cámara sobre este punto, en las consideraciones jurídicas de su
sentencia, expresó que la fundamentación jurídica de la pretensión, son los Arts. 1738
N° 3 y 1749 C.; que en el contrato de arrendamiento simple, otorgado por la señora
Aracely Ayala de Hernández, a favor del señor Juan Francisco Rosales y Rosales
Lorenzana, se fijó en la Cláusula romano III, que el plazo del arrendamiento será de
un año improrrogable, a partir del primero de diciembre de mil novecientos noventa y
cuatro y vencerá el treinta de noviembre de mil novecientos noventa y cinco,
debiendo el arrendante concederle un plazo no menor de tres meses, para que el
arrendatario pueda instalar la granja en otro lugar. Agrega la Cámara que también, en
el romano IV del contrato, se dijo que las partes convenían la prórroga automática del
plazo, siempre que el arrendatario acepte el incremento de dos mil colones por cada
año prorrogado, de lo contrario dicho plazo es improrrogable. Dice la Cámara que a
este respecto, las partes nada han alegado, ni probado, por lo que la sentencia
definitiva no puede recaer sobre este punto por no ser cosa litigada, ni disputada, ni
probada, conforme al Art. 421 Pr. Continúa afirmando la Cámara que, si el contrato
terminó por voluntad de las partes el día treinta de noviembre de mil novecientos
noventa y cinco, es una terminación del arrendamiento conforme al Art. 1744 C.; no
se debe entender en caso alguno, que la aparente aquiescencia del arrendador a la
retención de la cosa por el arrendatario, sea una renovación del contrato.
Esta Sala estima que el recurrente alega la falta de aplicación del Art.
1738 N° 3 C. el cual contempla la terminación del arrendamiento por la extinción del
derecho del arrendador, y la Cámara sostiene que el contrato de arrendamiento
terminó por haberse llegado el plazo estipulado en el contrato, sin que se hubieran
probado prórrogas. Lo importante es determinar si está vigente o no el contrato,
para saber si es aplicable el Art. 1738 N° 3 C. porque sólo estando vigente el
contrato puede operar la causal invocada por el actor. La demandada señora Aracely
Ayala de Hernández contestó la demanda en sentido afirmativo. El demandado señor
Juan Francisco Rosales, contestó la demanda en sentido negativo, pero en su escrito
de fs. 85 p.p., cuando presentó la autorización para el establecimiento de un
zoocriadero de iguanas, en el Cantón Nuevo Edén, jurisdicción de San Luis Talpa,
expresó textualmente lo siguiente: “ Señor Juez, con la presentación del documento
relacionado, demuestro que el inmueble arrendado, está siendo utilizado, para la
producción y recuperación de la Iguana (Especie en peligro de extinción); labor
eminentemente técnica y de gran utilidad para el medio ambiente.” Ello significa que
el señor Rosales aceptó que el contrato se ha prorrogado, puesto que está siendo
utilizado, lo cual tiene valor de confesión, pues ha aceptado hechos perjudiciales, en
este caso, para el confesante, lo cual es vinculante para el juzgador, de conformidad
con el Art. 391 Pr. C. De lo anterior resulta que se ha demostrado la vigencia del
contrato, de uno de los inmuebles arrendados, pero debe entenderse que son los dos
inmuebles arrendados, porque ambos se destinarían a instalar el zoocriadero de
iguanas, según reza la cláusula respectiva del contrato de arrendamiento. Por otra
parte, el actor acompañó con su demanda, la fotocopia legalizada, del testimonio de la
escritura pública de arrendamiento, que pide se declare terminado. De lo anterior
resulta que, habiéndose demostrado la existencia del contrato de arrendamiento y
aceptado su vigencia, por las partes, es procedente declararlo terminado, de
conformidad con el Art. 1738 N°3 C. Ha quedado evidenciado que la Cámara no
aplicó la disposición legal citada y es procedente casar la sentencia por este motivo
específico.
La tercera disposición legal señalada como violada es el Art. 1749 C,
acerca del cual, el recurrente expresa que la Cámara no lo aplicó, dejando exenta de
responsabilidad a la arrendante frente al arrendatario, quien alegó por su parte, que el
inmueble arrendado aun estaba en su poder y que lo destinaba a criadero de iguanas,
por lo que el contrato no podía darse por terminado “así como así”; es decir, que
debía tomarse en cuenta el objeto del contrato para una posible terminación, por la
responsabilidad que ello implica. Sigue diciendo el recurrente que al no aplicar el
Tribunal la disposición citada, a tenor de lo dispuesto en el mismo artículo, el cual
establece que el arrendante es responsable ante el arrendatario, si el contrato termina
por la causal alegada en el juicio, su mandante, señor Maravilla, puede ser
demandado para el pago de daños y perjuicios que se causen al arrendatario, si se
siguiese el procedimiento de lanzamiento que la Cámara alega; no quedando
resguardado el señor Maravilla con el derecho a no respetar el arriendo, como lo
establece el artículo que el tribunal no aplicó, por lo que cometió violación de ley.
La Cámara de Segunda Instancia no se refirió para nada a la citada
disposición legal ni a la situación regulada por ella.
Esta Sala considera que el Art. 1749 C. señala una de las causas de
terminación del arriendo, que se origina por un hecho o culpa del arrendador, como
cuando vende la casa arrendada de la cual es dueño; en tal caso nace para el
arrendador la obligación de indemnizar al arrendatario, en todos los casos en que la
persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo. En el caso
de autos, el contrato terminó por la extinción del derecho de la arrendadora sobre los
inmuebles arrendados porque los vendió, y es ella, quien según la disposición citada,
estaría obligada a pagar la indemnización, y no el actor en este juicio, quien le
sucedió en el dominio; es decir que, al no aplicar el artículo, no le causa ningún
agravio a su mandante como se ha dicho, y por ello es que no es posible casar la
sentencia por este motivo específico.
El segundo motivo específico de casación alegado es el de
Interpretación Errónea de Ley, señalándose como primera disposición legal
infringida el Art. 1744 C. Sobre este particular el recurrente expresa que el Fallo de la
Cámara vulnera el Art. 1744 C., al interpretarlo equivocadamente, en el sentido de
considerar que, vencido el plazo del contrato, éste debe tenerse por terminado o
concluido, sin ningún otro requerimiento, aunque la persona que pretende su
terminación, sea un tercero respecto del mismo, y no obstante que, las partes
demandadas para que se declare dicha terminación, no aleguen su existencia.
Continúa manifestando el recurrente que para el Tribunal Ad Quem, el hecho de que
los demandados, arrendante y arrendatario, acepten la litis, en el sentido de no alegar
su previa terminación, si el contrato presentado estipula fecha de terminación, con
base en la disposición citada, debe tenerse por terminado el contrato y
consecuentemente,
no es procedente el juicio de terminación porque las
manifestaciones de ambos demandados, la arrendante contestando afirmativamente la
demanda y el arrendatario alegando que no se puede dar por terminado el contrato por
la causa alegada, nada dicen sobre su prórroga y en consecuencia, el contrato
finalizó; esas respuestas no son ningún hecho inequívoco de su perseverancia en el
contrato.
La Cámara sentenciadora manifestó que es del caso reconocer que el
contrato finalizó por la misma voluntad de las partes, aun antes de que el actor llegara
a ser dueño de los predios alquilados, y que si el contrato terminó por voluntad de las
partes, el día 30 de noviembre de 1995, lo cual conforme al Art. 1744 C., es una
terminación del arrendamiento “o de cualquier otro modo”, y no se debe entender en
caso alguno, que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por
el arrendatario sea una renovación del contrato. También si llegado el día de la
restitución, no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para
exigirla cuando quiera. Continúa diciendo la Cámara que la citada disposición en su
inciso 3°: “Con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatario con el beneplácito del
arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la
terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho,
igualmente inequívoco, su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá
renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo
que el de tres meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores
principales y coger los frutos pendientes en los predios rústicos, sin perjuicio de que a
la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera”.
Sigue diciendo la Cámara que este aspecto no se alegó, ni se disputó, ni se probó
nada por las partes, por lo que la sentencia no podía contener ningún pronunciamiento
con relación al mismo. En consecuencia, habiendo terminado el contrato de
arrendamiento, se llegó el día de la restitución de los inmuebles sin que se haya
renovado expresamente el contrato de arrendamiento, tiene derecho el arrendador
para exigir la restitución en el momento que lo estime conveniente.
Esta Sala considera que el motivo específico de casación “Interpretación
Errónea” alegado por el recurrente, es el que se presenta cuando se desatiende el tenor
literal de la ley. La disposición citada es clara, establece que una vez terminado el
contrato, no se entenderá que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención
de la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato. De esa misma manera
lo interpretó la Cámara, según se expresó con anterioridad en esta sentencia;
ciertamente las partes no alegaron la tácita reconducción contemplada en el Art. 1744
Inc. 3° C., pues no es el caso de prórroga por esta razón, y la retención, en manos del
arrendatario, de los inmuebles arrendados obedece, a la prórroga voluntaria de las
partes , puesto que así lo han confesado los dos demandados. El Art. 1744 Inc. 1° C.
se aplica después de pronunciarse la sentencia que declare terminado el contrato, en
este caso. Por consiguiente, la Cámara, al no aplicarlo al caso, hizo una interpretación
correcta de la citada disposición legal y no procede casar la sentencia por este motivo
específico.
La segunda disposición señalada como interpretada erróneamente, es el
Art. 1416 C., acerca del cual el recurrente manifiesta, que la Cámara considera que la
disposición establece que, cuando en un contrato de arrendamiento se fija plazo para
su terminación, tratándose de inmuebles rústicos, si el plazo no se ha prorrogado por
manifestación expresa de las partes, no es necesario que exista sentencia judicial que
declare la existencia de tal situación jurídica y como consecuencia, lo procedente es
que el propietario del inmueble o el arrendante, en su caso, pidan la restitución del
inmueble conforme al Decreto Ejecutivo Sobre Desocupación de Fincas Arrendadas,
de fecha cinco de enero de mil ochocientos ochenta y cuatro. Continúa expresando el
recurrente que la manifestación correcta de tal artículo es de que, los efectos de los
contratos cesan por voluntad de las partes, cuando éstas hacen las restituciones a que
están obligadas por la terminación del contrato; pero cuando alguna de ellas no
cumple con su obligación, la voluntad manifestada en el contrato y que produce su
terminación, debe ser declarada judicialmente y hacerse cumplir en la misma forma.
Sigue diciendo el recurrente que si la Cámara hubiera interpretado correctamente la
disposición infringida, hubiese fallado declarando terminado el contrato entre
arrendante y arrendatario, tal como se le había solicitado.
La Cámara de Segunda Instancia, cuando en su sentencia se refiere al Art.
1416 C., textualmente asevera que “…si la sentencia declara inepta la acción
intentada, lo hace por haber el contrato caducado por la misma voluntad de las partes,
Art. 1416 C. y no por aplicar el Decreto Ejecutivo mencionado.”
Esta Sala, al respecto, considera que el Art. 1416 C. reconoce el respeto a
la voluntad de las partes en materia de contratos; que cuando la Cámara
expresamente se apoyó en el mencionado artículo para pronunciar su sentencia, lo
interpretó correctamente; el error de la Cámara fue no haber apreciado como
confesión, lo manifestado por los demandados en sus escritos, que es un motivo
diferente de casación, razón por la cual no se presenta la interpretación errónea
alegada por el impetrante, y no es procedente casar la sentencia por este motivo
específico.
El tercer motivo específico de casación planteado por el impetrante, es
Defecto de Jurisdicción en razón de la materia, señalando como primera disposición
legal infringida el Art. 23 Pr. C. Sobre esta infracción, el doctor Belloso hijo
manifiesta que de conformidad con dicho artículo, la jurisdicción ordinaria se ejerce
sobre todas las personas y cosas que no están sujetas a una jurisdicción privativa; que
en el presente caso el contrato de arrendamiento que vinculaba a los demandados
entre sí y que se pretende dar por terminado, no está sujeto a ninguna jurisdicción
privativa y como el tribunal declaró la ineptitud de la demanda al alegar que el
contrato ya estaba terminado y que el cumplimiento de las terminación correspondía
al Alcalde del lugar donde está situado el inmueble, implementó una verdadera
jurisdicción privativa inexistente, en perjuicio del señor Maravilla, negándose a
juzgar debiendo hacerlo, con lo cual, infringió el artículo relacionado por Defecto de
Jurisdicción en razón de la materia, por no conocer de algo que debió hacerlo, pues si
hubiese conocido, hubiera dado por terminado el contrato, tal como se pidió.
La Cámara de Segunda Instancia en las consideraciones jurídicas de su
sentencia expresó que el Decreto Ejecutivo Sobre Desocupación de las Fincas
Arrendadas, del 5 de enero de 1884, publicado en el Diario Oficial del 8 del mismo
mes y año, expresa en su Art. 1 que “Podrá compelerse al arrendatario a que desocupe
la finca arrendada: 1°) Cuando se haya cumplido el tiempo del arriendo estipulado en
el contrato, siempre que éste se hubiere consignado en escritura pública o privada…”
Agrega la Cámara que el Art. 3 del mismo Decreto ordena que “La autoridad
competente para ordenar y hacer efectiva la desocupación, será el Alcalde Municipal
del lugar en que estuviere situada la finca, cualquiera que sea la clase, fuero o
condición del arrendatario…” Sigue diciendo la Cámara que, de lo anterior resulta
que la restitución y la ejecución sea de la competencia exclusiva del señor Alcalde de
San Luis Talpa en el caso presente y el trámite a seguir se menciona en los
subsiguientes preceptos del mencionado Decreto Ejecutivo, el cual no es cierto que
esté derogado por la Constitución de la República, ni tampoco su aplicación es ilegal,
como lo manifiesta el doctor Belloso hijo, en su alegato de expresión de agravios.
Esta Sala es del criterio que el Decreto Ejecutivo mencionado, regula un
procedimiento administrativo para la desocupación de los inmuebles rústicos
arrendados, cuando haya vencido su plazo, o el término del desahucio, o se hubiere
obtenido sentencia judicial que declare la rescisión del contrato. La Ley de
Arrendamiento de Tierras del 1° de noviembre de 1974, publicada en el Diario
Oficial del mismo mes y año, actualmente derogada, reguló los mismos aspectos que
el Decreto Ejecutivo y otros más, habiendo derogado en su Art. 127, entre otros
decretos, “todo precepto legal que se oponga a lo dispuesto en la presente ley”, y, en
su Art. 70 reguló el lanzamiento del arrendatario cuando se ha cumplido el tiempo del
arriendo, autorizando al arrendante para que acuda al Juez competente para que lo
ordene. Por consiguiente operó una derogación tácita, puesto que reguló la misma
institución en otra forma. A su vez esta Ley de Arrendamiento de Tierras, fue
derogada expresamente por la Ley de Arrendamiento de Tierras Agrícolas, del 27 de
marzo de 1979, en su Art. 131. Por consiguiente, el Decreto Ejecutivo del 5 de enero
de 1884, publicado en el Diario Oficial del 8 del mismo mes y año, ya no está
vigente y no puede ser invocado por la Cámara para apoyar su sentencia. Por otra
parte en el caso de autos, se trata de un contrato de arrendamiento de dos inmuebles
rústicos, que no ha sido inscrito ni en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas
correspondiente, ni en el Registro de Arrendamiento de Tierras Agrícolas. Por la falta
de la primera inscripción, el adquirente de las tierras arrendadas, o sea el actor en el
presente juicio, no está obligado a respetar el arriendo, de conformidad con el Art.
686 N°3 C. y por la falta de la segunda inscripción, no podrá admitirse en juicio ni en
diligencias administrativas, como acto jurídico sometido a la Ley especial, ni podrá
ser inscrito en el Registro de la propiedad Raíz, de conformidad con el Art. 15 de la
Ley de Arrendamientos de Tierras Agrícolas, quedando entonces el contrato, en el
presente caso, como contrato de arrendamiento que se rige por las disposiciones del
derecho común contenidas en el Código Civil. De todo lo anterior resulta que
tratándose de un caso que debe conocer el órgano jurisdiccional, la Cámara afirmó
que es el Alcalde del lugar, quien es el competente para la entrega de los terrenos
arrendados, y, al pronunciar su Fallo, confirmó lo anterior y conoció del asunto
declarando inepta la demanda; por consiguiente, incurrió en el motivo de casación
alegado, por lo que procede casar la sentencia por este motivo.
La segunda disposición señalada como infringida, dentro del motivo
Defecto de Jurisdicción en razón de la materia, es el Art. 35 Pr. C. sobre el cual el
impetrante dice que, en el caso de autos, siendo el Juez y la Cámara los competentes
para conocer, conforme dicho artículo, por ser los del lugar donde está situado el
inmueble, al resolver el Tribunal de Segunda Instancia quien debía conocer, porque
según él, el contrato estaba terminado, era el Alcalde del lugar donde está situado el
inmueble y no el Juez, la misma Cámara cometió el error conocido como defecto de
jurisdicción en razón de la materia con infracción del artículo citado que establece
que sí corresponde su conocimiento a dicho Tribunal y al Juez que conoció del caso,
y no procedía entonces declarar inepta la acción sino conocer de la misma,
resolviendo en sentencia definitiva sobre la terminación del contrato, tal como se le
había pedido en la demanda.
La Cámara sentenciadora, en sus consideraciones manifestó, como ya se
dijo antes, que la autoridad competente para ordenar la terminación del contrato de
arrendamiento y la restitución del mismo, es el Alcalde Municipal del lugar donde
esté ubicado el inmueble arrendado, o sea el Alcalde de San Luis Talpa, de
conformidad con el Decreto Ejecutivo del 5 de enero de 1884. Y agrega que, si la
sentencia declara inepta la acción intentada, lo hace por haber el contrato caducado
por la misma voluntad de las partes, con base en el Art. 1416 C. y no por aplicar el
decreto Ejecutivo.
Esta Sala estima que el Art. 35 Pr. establece que el Juez competente es
el del domicilio del demandado o el del lugar donde está ubicado el inmueble
arrendado. La Cámara, aunque reconoce la vigencia del Decreto Ejecutivo del 5 de
enero de 1884, afirma categóricamente que declaró inepta la acción por haber el
contrato caducado por voluntad de las partes y no por aplicar el Decreto Ejecutivo
mencionado. De esas palabras de la Cámara se ve claramente que, en forma expresa,
no se declaró incompetente ni consideró incompetente al Juez de primera instancia,
sino que, resolvió, pronunciándose sobre el conflicto que plantearon las partes en este
juicio, con base en el Art. 1416 C. declarando inepta la demanda, pero al mismo
tiempo, en el Fallo confirmado, se dice que es el Alcalde del lugar donde están
ubicados los inmuebles, el competente para entregarlos a su dueño, de donde resulta
que la Cámara incurrió en el motivo específico de casación alegado y es procedente
casar la sentencia por este motivo específico.
Por todas las razones expuestas, es procedente casar la sentencia por los
motivos específicos: a) de violación de los Arts. 421 Pr. y 1738 N° 3 C. y b) Defecto
de jurisdicción por razón de la materia y declarar improcedente al recurso, por los
demás motivos específicos alegados.
JUSTIFICACION DE LA SENTENCIA.
El actor en su demanda pidió que se declarara terminado el contrato de
arrendamiento de dos inmuebles rústicos, por haberse extinguido el derecho de la
arrendadora, sobre ellos, arrendamiento que ha comprobado con la escritura pública
correspondiente, que acompañó con su demanda, en la cual consta que los dos
demandados, celebraron contrato de arrendamiento, por el plazo de un año calificado
por ellos de improrrogable, en su cláusula tercera; pero en la cláusula cuarta,
convinieron en que el contrato podía prorrogarse, siempre que el arrendatario
aceptara el incremento de dos mil colones, por cada año prorrogado; de lo contrario
dicho plazo es improrrogable, como se estipuló en la cláusula tercera. Sobre la
prórroga prevista en el contrato no hay prueba, pero sí existe confesión de los
demandados, de estar vigente el contrato, tal como lo manifestó el demandado
Rosales en su escrito de fs. 85 p.p. y la demandada de Hernández, al contestar la
demanda en sentido afirmativo, a fs. 48 p.p. El señor Rosales expresó que el inmueble
está siendo utilizado para los fines que se dicen en el contrato, o sea la reproducción y
recuperación de iguanas, hecho que lo perjudica, pero que así lo manifestó en su
escrito; por consiguiente, el juzgador no puede desconocer esa manifestación y está
vinculado a ella, por el Art. 391 Pr. in fine. Además, de conformidad con el Art.
1750 N°2 C. está obligado a respetar el arriendo todo aquél a quien se transfiere el
derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por
documento inscrito, situación jurídica que en este caso no se presenta, pues el
arrendamiento, como se dijo antes, no se inscribió en los registros correspondientes.
Por otra parte, existe prueba de las ventas de los inmuebles arrendados, hechas por la
señora Aracely Ayala de Hernández, de fs. 7 a 31 p.p. lo cual produce el efecto
señalado en el Art. 1738 N° 3 C.
Por su parte, el demandado alegó la excepción perentoria de ineptitud de
la demanda, la cual también debe resolverse en esta sentencia. Esta Sala considera
que la acción sí era apta para pedir la terminación del contrato, pues era la que
correspondía según el planteamiento del actor en su demanda, aunque en el transcurso
del juicio no fuera probado el extremo de la demanda consistente en la prórroga del
contrato; por consiguiente, es procedente declarar sin lugar la excepción alegada.
POR TANTO, de conformidad con las razones expuestas, disposiciones
legales citadas y Arts.428, 429 y 439 Pr. y 18 de la Ley de Casación, esta Sala, a
nombre de la República, FALLA: 1) Declárase improcedente la casación de la
sentencia recurrida, por los motivos específicos alegados, excepto por el de violación
de los Arts. 421 Pr. y 1738 N° 3 C. y por el de Defecto de jurisdicción por razón de
la materia, con infracción de los Arts. 23 y 35 Pr. C.; 2) Cásase la sentencia recurrida
por el motivo específico de violación del Art. 421 Pr. y por Defecto de Jurisdicción
en razón de la materia, por infracción de los Arts. 23 y 35 Pr. C.; 3) Declárase sin
lugar la excepción perentoria de ineptitud de la demanda, alegada por el demandado
señor JUAN FRANCISCO ROSALES Y ROSALES LORENZANA; 4) Declárase
terminado el contrato de arrendamiento celebrado en la Villa de San Luis Talpa, a las
diez horas del treinta y uno de Enero de mil novecientos noventa y cinco, entre los
señores Aracely Ayala de Hernández como arrendante y Juan Francisco Rosales y
Rosales Lorenzana, como arrendatario, relativo a dos inmuebles rústicos, situados en
jurisdicción de la Villa antes mencionada, por la causal 3ª. del Art. 1738 C.; en
consecuencia, ordénase al demandado señor JUAN FRANCISCO ROSALES Y
ROSALES LORENZANA, la inmediata desocupación de los dos inmuebles
arrendados y la entrega de los mismos al nuevo propietario señor JUAN
FRANCISCO MARAVILLA; y 5) Condénase al señor JUAN FRANCISCO
ROSALES Y ROSALES LORENZANA al pago de las costas procesales de las dos
instancias.
Vuelvan los autos al tribunal de origen, con certificación de esta
sentencia, para los efectos de ley. NOTIFIQUESE. A. DE BUITRAGO-
M.E.VELASCO-V. DE AVILES. PRONUNCIADO POR LOS SEÑORES
MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN.
MANUEL EDGARDO LEMUS.
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