prescripción adquisitiva. cesión de derechos posesorios. posesión.

Derecho civil
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. CESIÓN DE DERECHOS POSESORIOS.
POSESIÓN.
Resumen
CONSULTA
I. Antecedentes
1. En 1946, JT y ET enajenaron por compraventa y tradición a “V SA”,
algunos padrones y cedieron derechos posesorios sobre el padrón n.° …0,
negocio que fue inscripto en el Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria.
2. La sentencia de 30 de junio de 1949 declaró la adquisición de JT y
ET, por prescripción treintenaria, entre otros, del referido bien padrón n.°
…0. Los cedentes de los derechos posesorios en el proceso judicial manifestaron que vendieron el bien a “V SA”. Dicha sentencia fue inscripta en
el Registro de la Propiedad.
3. Se pretende otorgar por título compraventa y modo tradición, por la
cual “V SA” enajenará a los cónyuges GG-MM el bien relacionado.
II. Opinión de la consultante y consulta
4. La consultante entiende que la citada sociedad anónima “[...] no defendió
sus derechos en el juicio de prescripción, generó una presunción favorable a
la parte actora y perdió los derechos posesorios que los señores T le habían
cedido sobre el padrón n.° ...0”.
5. Asimismo, considera que: “[...] al haber transcurrido más de treinta
años del dictado de la sentencia de prescripción a favor de los señores T,
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Se ceden derechos posesorios y luego una sentencia de prescripción declara propietarios a los cedentes. La sociedad cesionaria no se presentó en el proceso judicial.
Tal circunstancia no enerva sus derechos, porque declarada la propiedad del bien
a favor de los cedentes, se considera que los mismos fueron dueños desde el inicio
de la posesión; y por tanto, la propiedad recae en la cesionaria, dado que el primer
poseedor ya había cedido sus derechos con anterioridad. La cesionaria por legitimación superviniente pasó a ser propietaria del bien. Aunque se promoviera un
proceso judicial, no se obtendría resultado práctico alguno por parte del actor, la
cesionaria podrá oponer la excepción de usucapión. Se puede enajenar el bien sin
necesidad de acudir a contradictorio de prescripción. En el ámbito registral rige el
mismo criterio que resulta de la Resolución 249/2008 de la Dirección General de
Registros, de 21 de julio de 2008. Tampoco es necesario recurrir al procedimiento
judicial de declaratoria de certeza.
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y el hecho de que se supone que “V SA” ha estado en posesión del bien en
todo el lapso hasta la actualidad, esta “[...] debería tramitar un juicio de
prescripción que culmine con una sentencia de prescripción treintenaria
a su nombre, debiendo probar en ese juicio todos los elementos exigidos
por la ley para este tipo de prescripción, y una vez obtenida la sentencia
a su favor proceder a la venta [...]”.
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INFORME
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6. La cesión es un efecto que se produce por la sumatoria de título y modo.
Cuando se trata de derechos posesorios, si la misma es válida y eficaz, los
derechos dejan de estar en el patrimonio del cedente para pasar a la esfera
jurídica patrimonial del cesionario.
7. Verificada la posesión calificada por más de treinta años, la sentencia
declara la propiedad y retrotrae sus efectos al momento en que se inició la
posesión. La misma como se expresó no es constitutiva sino declarativa.
8. La transferencia del dominio en nuestro Derecho opera por la yuxtaposición de título hábil para producir tal efecto (art. 705 del C. Civil),
y el modo tradición (art. 769). El sistema registral sirve, de regla, para
dotar de oponibilidad a los derechos inscriptos (art. 54 de la Ley 16.871,
de 28 de setiembre de 1997); aunque en ocasiones, el efecto puede ser el
nacimiento del derecho (publicidad constitutiva) o bien dar noticia de un
derecho ya válido, eficaz y oponible con independencia de su registración
(publicidad noticia).
9. En el caso, no solo está en juego el principio de prioridad y su complemento —formal— el tracto sucesivo, sino otros de orden sustancial, como
el indicado, y la prescripción. En efecto, sin el auxilio de la usucapión,
instituto superior del ordenamiento jurídico, el derecho de propiedad
sería muy difícil de probar puesto que implicaría el estudio de todas las
transmisiones hasta la adquisición por un modo originario, y en el caso
de inmuebles, a la salida fiscal o municipal. La usucapión lo delimita a un
determinado período.
10. En general se ha entendido que la usucapión ordinaria o abreviada
consolida el dominio que ya se tiene por otro modo (por ejemplo título y
modo tradición), es por ello que más que un modo de adquirir se la considera un procedimiento para dar certeza y fuerza concluyente al derecho.
Por tal razón, solo funcionaría como excepción ya que no podría deducirse
acción en tal sentido, porque el modo ya existe, aunque es controvertido.
A diferencia de la prescripción extraordinaria o larga, que funciona casi
siempre como acción, sirviendo a quien carece de título para dotarse de
uno idóneo.43
43
Cf. Miranda, Fernando en Derecho Práctico y Teórico, Ed. AEU, 1973, p. 168.
Bardallo, Julio Radamés. “La usucapión y la titulación de bienes inmuebles” en Rev. AEU,
tomo 35 (10-12), oct. nov. 1949, p. 581).
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44
Cf. De María, Pablo: “Sobre la prescripción alegada como acción” en Rev. As. Not,
Vol. II, sec. doc, pp. 280 y ss.
45
Molla, Roque en Rev. AEU, tomo 78 (7-12), p. 403.
46
Cf. Molla, Roque: “La Prescripción adquisitiva abreviada: un modo originario de
adquirir”, en ADCU, t. XXIII, 1993, p. 609.
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11. En el caso de la prescripción, es uno de los modos de adquirir el
dominio, y el que ha ingresado a su patrimonio una cosa por “[...] prescripción, es tan propietario de ella como el que la ha adquirido por tradición o
por sucesión. La prescripción adquisitiva da, pues, al que la tiene, no solo
una excepción, sino también una acción. El propietario por prescripción
puede, como cualquier otro propietario, defenderse cuando se le demanda,
y demandar cuando tiene interés legítimo en ello. Así el que ha adquirido
un bien por prescripción puede entablar la acción reivindicatoria contra
cualquier tercero, y aun contra el anterior propietario (Laurent, tomo 32,
número 9).44
12. En el mismo sentido, Molla precisó luego el real alcance del instituto, expresando que “[...] no se produce una superposición de títulos, por
cuanto el modo originario usucapión es el único que justifica su calidad
de propietario, con la única diferencia que sentencia mediante, además,
adquirirá la referida oponibilidad erga omnes”.45
13. En definitiva, la usucapión “[...] tanto la treintenaria como la abreviada son dos especies de una misma categoría jurídica, que constituye
un modo originario de adquisición de la propiedad [...]. La usucapión
abreviada, por su naturaleza jurídica, de modo originario es susceptible
de ser invocada como acción y como excepción”.46
14. En consecuencia, esto nos indica que en el subjudice habrá que estudiar los últimos treinta años de titulación, para determinar si es necesario
o no el procedimiento de prescripción. Nuestro Código Civil requiere para
la prescripción breve, que exista justo título y buena fe, así como los demás
elementos que conforman la posesión calificada (art. 1196 del C. Civil).
15. De acuerdo a la posición adoptada en torno a la naturaleza jurídica
de la usucapión, ambas especies (ordinaria y extraordinaria) son susceptibles de ser invocadas por vía de acción.
16. En el caso, dado que existen documentos (título cesión, en realidad
compraventa y modo tradición), que prueban la posesión calificada por más
de treinta años, no es menester la realización de procedimiento judicial
alguno.
17. La adquirente podrá oponer la excepción de usucapión a la pretensión
formulada por cualquier tercero, para reivindicar el bien.
18. Aunque se promoviera un proceso judicial, no se obtendría resultado
práctico alguno por parte del actor, ya que existiendo posesión calificada
por más de treinta años, será propietario por el modo originario y por tanto
a quien intentare reivindicar, se le opondrá la excepción de usucapión.
19. En el caso objeto de la consulta, formalmente, la sociedad cesionaria
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debió presentarse en el proceso judicial, pero ello no ocurrió. Desde el punto
de vista sustancial, tal circunstancia no enerva sus derechos.
20. En efecto, declarada la propiedad del bien a favor de los cedentes,
se considera que los mismos fueron dueños desde el inicio de la posesión;
y por consecuencia, al haber cedido sus derechos con anterioridad a la
sentencia, la propiedad recae en la cesionaria, dado que el primer poseedor
ya había cedido sus derechos.
21. La cesionaria por legitimación superviniente pasó a ser propietaria
del bien. El razonamiento a contrarius avala asimismo la tesis, ya que el
bien no puede estar en el patrimonio del primer poseedor porque este había
cedido sus derechos y por tanto, la propiedad va a radicar necesariamente
el patrimonio de la cesionaria.
22. A la misma conclusión se arriba también en el ámbito registral.
Como he referido en otras oportunidades, se debe facilitar la actuación de
los verus dominus. En efecto, de acuerdo a un criterio formal, al existir
una sentencia de prescripción que declaró la propiedad en los cedentes,
se aplicaría el tracto sucesivo sin más, en forma lineal, y el negocio proyectado por el cual la cesionaria va a enajenar por título compraventa y
modo tradición a un tercero adquirente, sería observado, porque la última
inscripción es la sentencia que declaró dueño a los cedentes.
23. Respecto a la aplicación de los principios registrales, cabe reseñar
que se califican algunos de carácter material por su trascendencia, como
el de prioridad, mientras que otros son formales, de segundo orden, que
tienen por finalidad complementar el de prioridad y el de matriculación; por
ejemplo, dentro de estos últimos encontramos el tracto sucesivo registral
(ver Resolución 264/998).
24. Dicho principio regulado en los arts. 57 y 58 de la Ley Orgánica
Registral, tiene por finalidad que la realidad extrarregistral coincida con
la registral, y que exista un perfecto encadenamiento. Es formal, no es
un fin en sí mismo, sino un medio para complementar otros, requiere que
quien dispone o constituye un derecho lo tenga inscripto (tracto sucesivo
material) y que a cada inscripción corresponda un asiento registral (tracto
formal). De esta forma trata de evitar el problema de las dobles ventas y
mantener las inscripciones depuradas.
25. Pero lo que nunca puede hacer es impedir que el verus dominus
disponga de su derecho. En efecto, la cesionaria de los derechos posesorios,
además de ser la propietaria del bien (principio de legitimidad), tiene que
poder acceder al sistema registral, a efectos de poder enajenar el bien.
26. La aplicación del tracto sucesivo a nivel registral puede traer
problemas en la transición, es decir, ya que antes no se aplicaba, pero
el registrador debe evaluar todos los antecedentes inscriptos, formar su
juicio y en función de ello aplicar las normas, sin sustituir, obviamente, la
función jurisdiccional, pero es sabido que Juez y registrador tienen esferas
de actuación exclusivas y excluyentes.
27. Por otra parte, la determinación legal de los actos inscribibles impone
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47
Cf. Molla, Roque en Rev AEU, tomo 73 (7-12), p. 110. El cedente que resultare
propietario a posteriori, no puede reivindicar la cosa de aquél a quien él mismo había
facultado a tomar posesión, conforme lo dispuesto en el art. 1681 del C. Civil (op. cit., p.
111).
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al registrador la admisión de actos válidos y eficaces (art. 17 num. 1.° y
65 de la Ley 16.871). La finalidad del tracto sucesivo es complementarlo
e impedir dobles ventas y por tanto compraventas de cosa ajena, con el
criterio propuesto, la consecuencia es la inversa.
28. El enajenante de hoy además de ser el propietario (principio de legitimidad), tiene su derecho inscripto, y no otra cosa requiere el art. 57.
Esa es la interpretación que debe efectuarse conforme al elemento teleológico objetivo que surge de las normas, es decir, la finalidad perseguida
al sancionarlas, que exista coincidencia entre la realidad registral y la que
está fuera del registro.
29. La interpretación ad litera del art. 57 de la Ley Orgánica Registral
que dispone que no “[...] se inscribirá acto alguno que implique matriculación en el que aparezca como titular del derecho que se transfiere, modifica
o afecta, una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente,
salvo que el disponente se encontrare legitimado o estuviere facultado para
disponer de cosa ajena o así lo mande el Juez competente [...]”, invocada
como fundamento que obstaría la inscripción definitiva, a mi juicio lleva
a consecuencias diversas a las queridas al consagrar el sistema y también
la propia literalidad: el adquirente (cesionaria) de ayer es el enajenante de
hoy, porque es el dueño del bien, y tiene su derecho inscripto.
30. La excepción del inciso primero in fine del referido artículo excluye del tracto si el “[...] disponente se encontrare legitimado o estuviere
facultado para disponer de cosa ajena o así lo mande el Juez competente
[...]”, con más razón hay que admitirlo, cuando se trata de disponer de
cosa propia.
31. El profesional interviniente, así como el registrador deben estudiar
toda la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de
la transmisión o adquisición, a partir del que figure inscripto en el Registro,
para determinar quién es el propietario facultado para enajenar el bien.
32. De la sentencia de prescripción presentada a inscribir resulta que
los señores T han poseído los inmuebles a prescribir en las condiciones
exigidas por los arts. 646 y ss. y 1211 del C. Civil, en forma pública, pacífica, continua, no interrumpida, con ánimo de dueño y por más de treinta
años. Dichos prescribientes habían cedido sus derechos posesorios a “V
SA”, de lo cual pueden extraerse algunas conclusiones.
33. Que cuando cedieron sus derechos posesorios ya eran propietarios
del bien, y por tanto en realidad no cedieron sino que enajenaron el mismo
por título compraventa y modo tradición, ya que ceder y retener no vale
por prohibición de pacto de reserva de dominio.47
34. El propietario que enajene sus derechos posesorios fatalmente deja
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de ser dueño, porque “[...] la posesión es la tenencia de una cosa o el goce
de un derecho con ánimo de dueño o por otro en nombre nuestro [...] (art.
646 del C. Civil).
En ese caso el verus dominus está legitimando la posesión, está reconociendo en otro el ánimo de dueño.
35. Que como ya consignamos antes, existió legitimación superviniente
de los cedentes, que retrotraen sus efectos al momento de la cesión, conforme al principio general establecido en el art. 1.681 del C. Civil.48
36. En el caso, no es menester el otorgamiento de declaratoria alguna,
ni acudir a procedimiento de prescripción, más allá de su eventual conveniencia a los efectos aclaratorios, pero no en el ámbito registral, puesto
que surge de la sentencia de prescripción que el cedente del año 1946, ya
era propietario por posesión calificada, de más de treinta años, y la cesionaria adquirente del dominio, por título compraventa y modo tradición,
ha poseído por más de 30 años.
37. Cabe consignar además, que a nivel de registral, rige la Resolución
249/2008, de 21 de julio de 2008, que aprobó como criterio de calificación
vinculante para los registradores, un informe del suscrito, con los fundamentos precedentemente expuestos.
38. Finalmente, si la consultante lo entendiere oportuno, podría acudir
al procedimiento judicial de declaración de certeza regulado en el CGP, por
medio del cual se eliminará toda duda o discusión en cuanto a los derechos
en juego, a nuestro criterio, innecesario.
IV.Conclusiones
39. Por los argumentos expuestos, no es observable la titulación, de la
cual resulta que “V SA” puede enajenar el bien sin necesidad de acudir a
contradictorio de prescripción.
40. En el ámbito registral rige el criterio que resulta de la Resolución
249/2008 de 21 de julio de 2008.
41. Tampoco creemos necesario recurrir al procedimiento judicial de
declaratoria de certeza.
Esc. Federico Albín Izuibejeres
Informante
Montevideo, 8 de diciembre de 2011. La Comisión de Derecho Civil,
integrada por los Eses. Federico Albín, Enrique Arezo, Claudia Bermúdez,
Sandra Bochard, Miguel Burdín, Javier Carneiro, Daniella Cianciarulo,
48
A lo sumo, cuando el prescribiente que enajenó un inmueble ya era propietario
del bien, situación que luego la sentencia de prescripción adquisitiva vino a declarar, para
regularizar la titulación del adquirente de ese lote se recomienda otorgar, por el prescribiente y el adquirente, una escritura que relacione la sentencia de prescripción y que aclare
que al momento de la enajenación la vendedora era poseedora con una antigüedad mayor
de 30 años. (Cf Molla, Roque. AEU, Exp. 2.474/77).
Derecho civil
Gustavo Echavarría, María del Rosario Márchese, Roque Molla, Mildred
Secondo, Adriana Silva, Silvia Tourné, María Beatriz Vázquez y Juan
Pablo Villar, aprueba el informe que antecede.
Escs. Enrique Arezo y Roque Molla
Coordinadores alternos
(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU
el 26 de diciembre de 2011. Expediente 972/2011).
CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS. COMPRAVENTA DE CUOTA
INDIVISA. ERROR. PARTICIÓN. INDIVISIÓN HEREDITARIA. PUBLICIDAD
REGISTRAL.
La cesión de derechos hereditarios debe tener un objeto posible para existir. En el
caso se concluye que la nieta no podía ceder los derechos hereditarios en la sucesión
de su abuela porque no la había heredado, pero el negocio de marras encuadra en
la figura de la compraventa, ya que reúne todos los elementos necesarios para su
validez. Por lo tanto, la cesión del caso debe ser recalificada como compraventa de
cuota indivisa a favor de los restantes coindivisarios e inscribirse en el Registro
de la Propiedad Inmobiliaria a efectos de su oponibilidad.
CONSULTA 49
I.
Hechos
23.12.1910: LC, soltera, compra un inmueble empadronado con el
n.° …4.
Sobre dicho inmueble, LC, casada con EA, construye dos viviendas,
ganancializándose el bien.
13.5.1973: fallece LC, con igual estado civil. Se tramita su sucesión, se incluye el inmueble en la relación de bienes, y se declara únicos y universales
herederos de la causante, a sus hijos legítimos: M, Y y A AC, sin perjuicio
de los derechos del cónyuge supérstite, EA, por sus gananciales.
3.2.1983: fallece intestado AAC, siendo casado con TS. Se tramita su
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Resumen
Ver informe elaborado por la Comisión de Derecho Registral, p. 608.
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