Publirreportaje Gestionar deudas hipotecarias: ¿se puede hacer? Alejandro Lucero de Pablo Presidente-consejero delegado de Multigestion Iberia-GFKL Group. La firma de un préstamo hipotecario nos compromete legalmente a devolver el dinero recibido en las condiciones establecidas y, de no hacerlo, el acreedor de dicho préstamo podrá ejercer su derecho legal para ejecutar la garantía que avala el mismo como parte del pago. ¿ Podemos afirmar entonces que la gestión de una deuda de tipo hipotecario se reduce a la ejecución de la garantía del préstamo para recuperar la inversión? La respuesta en este caso no es tan sencilla y la solución más evidente no es, quizás, la más la conveniente. La estrategia es la elección de una vía de actuación entre distintas alternativas. Definir la estrategia más adecuada a seguir en la gestión de una deuda hipotecaría, es el primer y más importante de los pasos que vamos a dar y que va a determinar todo el proceso de negociación para obtener finalmente el recobro. Para establecer la estrategia hay que tener en cuenta todos y cada uno de los aspectos no solo de la deuda, sino también de la garantía que la compone. Es por ello que el recobro de este tipo de deudas necesita de una gestión integral llevada a cabo por un equipo multidisciplinar formado por el área encargada de la gestión amistosa o Asset Management, el área responsable del procedimiento de Ejecución Hipotecaria, o departamento Legal, y el área encargada 38 de la valoración, comercialización y venta de la garantía, o departamento Real Estate. Estos han de interactuar entre si para que desde cada una de las áreas se aporte la información necesaria para poder determinar la mejor estrategia de actuación en cada caso, y en todo momento, a lo largo de proceso de recobro. El Asset Management, es el encargado de la gestión amistosa, su responsabilidad es la de, en primer lugar y antes de gestionar la deuda mediante la negociación, recabar toda la información referente a los titulares de la misma, para poder crear un perfil económico lo mas real posible que nos permitirá determinar la capacidad de pago en cada momento. Así, por ejemplo, sabremos si podrán refinanciar, si alcanzaremos un acuerdo de pago a medio plazo e incluso avanzar si podemos reclamar el residual de la deuda una vez extinguida la garantía. El departamento legal, es el encargado no sólo de ejercer la acción legal llevando a cabo el proceso de Ejecución Hipotecaria y harvard deusto business review p ubli r r e p ortaje supervisar cada una de las fases del mismo, haciendo que estas sean lo mas ágiles posible, sino además, de evaluar la conveniencia o no de iniciar dicho procedimiento. Para ello tendrá en cuenta el valor tipo de la garantía, el grado de saturación de los juzgados, los tiempos medios de cada una de las fases del proceso legal, así como averiguará si la finca se encuentra libre de cargas, de ocupantes o inquilinos, y en definitiva, se encargará de dar apoyo a la parte de gestión amistosa y al área de Real Estate en todo momento. La tercera de las áreas, la compone el equipo de Real Estate, encargado, según el tipo de propiedad, la ubicación, la demanda de viviendas de similares características en la zona y el estado de la misma, de dar una valoración y precio de venta según mercado, así como de estimar el tiempo medio para la misma, asignando según estos parámetros un segmento a cada propiedad que servirá para determinar las posibilidades de venta optimizando la rentabilidad de la inversión. También es responsable de mantener la propiedad en perfectas condiciones para la venta y de gestionar el equipo de colaboradores que actuaran como APIS locales en cada población donde se tenga una propiedad. noviembre 2012 En función de la información que desde cada una de las áreas se obtiene sobre la deuda, se podrá establecer la estrategia que va a marcar la línea de gestión en la negociación para el recobro en cada expediente. Así, en función de la situación y capacidad de los deudores, de la fase legal del expediente y de la valoración del inmueble y tiempo medio de venta, se asignará una de las tres principales estrategias que existen para este tipo de deudas: PERFORM para los que han actualizado su situación de impago y están al corriente en el préstamo, cuya salida será la refinanciación; POA para aquellos que carecen de capacidad económica, y que otorgarán un poder autorizando a la venta del inmueble; y REO, para todos aquellos cuya única salida posible sea la subasta y posterior adjudicación. En definitiva, una compañía como Multigestión Iberia, ha sabido crear una capacidad de gestionar carteras hipotecarias, en los últimos cuatro años, manteniendo el resto de capacidades en lo que era su negocio tradicional de gestión de deudas sin garantía real. La adaptación a los nuevos requerimientos de nuestros clientes, a la nueva situación de mercado, en definitiva creando valor para la sociedad, equipo humano y accionistas, es hoy una salida a la situación económica en la que vivimos. 39