Centro Sector Público

Centro Sector Público- Sector Privado
VIII Coloquio Sector Público-Gestión Privada:
Infraestructuras de obra civil y vivienda.
Barcelona, 9 de julio de 2008
El sector inmobiliario, y más concretamente, el de la construcción, está inmerso en una crisis
económica. Ahora no es momento sólo de buscar las causas o de describir la realidad, sino
también de hallar mecanismos que permitan reorientar el sector hacia otras actividades que
atenúen los efectos de la recesión. Así pues, en un momento en que la colaboración pública y
privada está adquiriendo un fuerte protagonismo, el centro Sector Público – Sector Privado
organizó el “VIII Coloquio Sector Público – Gestión Privada: Infraestructuras de obra civil y
vivienda”, que tuvo lugar en el IESE de Barcelona con la participación de más de 70 personas,
entre académicos, responsables políticos y profesionales del sector.
El consejero de Política Territorial y Obras Públicas de la Generalitat de Cataluña, Joaquim
Nadal, inauguró el VIII Coloquio presentando el punto de vista del Govern en lo referente
a infraestructuras de obra civil y vivienda y desgranó algunas de las líneas maestras de
actuación en ese campo. El consejero empezó preguntándose dónde se encuentra la
frontera entre el sector público y el privado y hasta qué punto hay en esa confluencia un
camino conjunto para conciliar ambos intereses. Para Nadal, el sector público tiene
muchos proyectos por realizar pero adolece de una importante falta de recursos para
llevarlos a cabo. Esta falta se incrementa, si cabe, en épocas de crisis como la actual, en la
que se produce un círculo vicioso: en épocas de vacas flacas se tiende a rebajar la
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fiscalidad para no presionar a los ciudadanos, al mismo tiempo que se pretende aumentar
el gasto social y generar más inversiones para reactivar la economía.
La pregunta es cómo hacerlo, ya que con menos recursos, ¿cómo aumentar la inversión en
obra pública y gasto social? Para el consejero, resulta a todas luces una contradicción que
las Administraciones Públicas tendrán que resolver, ya que es evidente que en un contexto
de crecimiento de los servicios públicos, se necesita más personal funcionario, cosa que no
casa con las políticas de contención presupuestaria, entre otras, en el área de recursos
humanos. De ahí que, en palabras de Nadal, encontrar una vía efectiva de mantener los
niveles de inversión pública y la competitividad económica sea una de las grandes
preocupaciones del Govern de Cataluña.
En esta misma línea, Nadal destacó otra de las
contradicciones entre la doctrina económica clásica y las
necesidades del sector de la construcción es que así como la
rebaja fiscal puede contribuir a aumentar el consumo,
también limita la capacidad de inversión del sector público.
Nadal anunció que, en este contexto difícil y contradictorio,
el Govern ha iniciado un proceso de modificación legislativa
para transformar el parque actual de viviendas vacías y
convertirlas en viviendas acogidas al sistema de protección
oficial. Así, se pretende incluir en el mercado el suelo ya
edificado que, hasta ahora, quedaba fuera de él y, desmentir
también la idea de que el el precio de la vivienda es alto por
falta de suelo.
Todo ello se pretende hacer por medio de un concierto que permita a los promotores
privados entrar en el mercado de la vivienda protegida a través de un crédito, que se está
firmando por las entidades bancarias y la Generalitat en estos momentos.
También está prevista la rehabilitación urbana de barrios. Con esta “Ley de barrios”,
dotada de 1.000 millones de euros, se pretende actuar en cerca de 100 barrios catalanes,
gracias a la colaboración conjunta de Generalitat y Ayuntamientos. Hasta ahora, en
proporción, se ha invertido en Cataluña más que en la Europa de los 25 y más de lo que el
presidente francés, Nicolas Sarkozy, ha previsto para Francia. “Con estos altos niveles de
inversión se pretende mantener y asegurar la cohesión social”, aseguró Nadal.
Nadal también se refirió al programa de creación de nuevos suelos para vivienda y la
aprobación de instrumentos de planeamientos a partir de un Decreto Ley, mecanismo que
autoriza el Estatut. En marzo de 2009 habrá suelo urbanizable suficiente para construir
un total de 95.000 viviendas, según datos del consejero.
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Otra de las líneas a seguir por el Govern será mantener e incrementar la política de
acuerdos con el sector privado para la construcción de infraestructuras y equipamientos
(escuelas, comisarías, carreteras…) a partir de las denominadas “concesiones públicoprivadas de infraestructura”. Ésta es una solución que la Generalitat considera positiva
para poder dar respuesta a la demanda generada por los 7,5 millones de habitantes que
tiene Cataluña actualmente. “Solos no podríamos hacer nada. Conjuntamente, podemos
hacer mucho”, aseguró el consejero, quien incidió en que “todo está bien regulado y
queremos seguir en esta línea de colaboración”. Nadal dijo que el fortalecimiento de la
colaboración entre el sector público y el privado “es un camino de extraordinario interés
que hay que seguir para hacer de la crisis una oportunidad y que la recesión dure poco”.
“Lo que está claro es que el sector de la construcción deberá reducir su peso en el PIB y
deberemos caminar hacia una economía más madura y seria”, concluyó.
A continuación, el vicepresidente del centro SP-SP y profesor del IESE Joaquim Triadú
preguntó por los mecanismos de inversión y control de las inversiones del Estado en
Cataluña. El consejero respondió que, de acuerdo con lo establecido en la disposición
adicional tercera del Estatut, el Estado invertirá en Cataluña el 18,8% del PIB. Explicó que
hasta ahora se han acordado las inversiones en infraestructuras para 2008, que ascienden
a cerca de 4.500 millones de euros, entre las que pueden incluirse el sector agrícola, el
hidrológico o el industrial, como infraestructuras. Asimismo, el consejero aclaró la
diferencia entre la disposición adicional tercera del Estatut (que indica en qué debe gastar
el Estado en obras de su competencia en Cataluña) y el modelo de financiación (que
determina cuál es la transferencia de recursos del Estado al presupuesto de la Generalitat
de Cataluña).
Como respuesta a otras preguntas de presentes en la conferencia, Nadal aseguró que la
asignatura pendiente en las infraestructuras catalanas son los accesos viarios y
ferroviarios al puerto de Barcelona y su conexión con el aeropuerto.
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Seguidamente, el profesor de Dirección
Financiera José Luis Suárez afirmó que
"nunca volveremos a ver el mismo nivel
de actividad inmobiliaria que hemos
tenido hasta ahora". A partir de esta
sugerente afirmación, el profesor
comenzó explicando el ciclo de la
vivienda desde 1992 hasta la actualidad,
comparándolo con otros países. Mostró
que en el año 2006, en España se llego a
construir 865.561 viviendas, número que
descendió a partir del verano de 2007.
Suárez comentó que en el sector de la vivienda estamos viviendo dos contracciones muy
importantes: la de la demanda y la de los créditos.
De acuerdo con el profesor, se enfatiza la existencia de políticas de la vivienda de
protección oficial como solución al problema de los precios pero, con los datos en la mano,
se aprecia que ésta empieza a tener también problemas de precio y de oferta.
Sobre la situación actual, el último dato que presenta el Ministerio de Fomento demuestra
que nos acercamos al 60% de caída de viviendas iniciadas en el primer trimestre de 2008.
Sobre estimaciones para este año, el G-14, grupo de las mayores inmobiliarias de España,
prevé 250.000 viviendas iniciadas para este período, cosa que demuestra una fuerte caída
en la oferta de vivienda.
Refiriéndose a la demanda, Suárez dintinguió entre las compraventas de vivienda nueva y
usada. En el último trimestre de 2004, las compraventas de vivienda nueva cayeron casi
un 10%. El índice Fotocasa, elaborado por el IESE, confirma una caída de un 8% en el
precio nominal de la vivienda usada en junio de 2008, que actualmente es de una media
de 2.700 euros por metro cuadrado. Este dato es representativo de la carestía de la
vivienda en España, con precios muy elevados en comparación con EE.UU y Alemania.
Además, existe el problema de la vivienda protegida, no mucho menos cara, cuyos precios
en Madrid y Barcelona alcanzan los 2.400 euros por metro cuadrado.
Suárez también apuntó que, en este contexto de crisis inmobiliaria, las hipotecas han
provocado el aumento del endeudamiento familiar, es decir, la deuda total de la familia
sobre la renta bruta disponible. Los dos países que más endeudamiento han acumulado en
este sentido han sido España e Irlanda.
Según Suárez, el precio de la vivienda se corregirá en los próximos seis meses y durante
todo 2009. Respecto a la segunda vivienda, comentó que “se ha abusado mucho, se ha
dado mucho volumen y muy poca calidad. Así, el comprador alemán de segunda vivienda
en España prácticamente ha desaparecido, ahuyentado por la mala calidad de las
segundas viviendas en España”. En definitiva, se atisba la necesidad de una reconversión
del sector.
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MESA REDONDA: INFRAESTRUCTURA Y OBRA CIVIL EN CATALUÑA 2008/2012
El presidente de GISA, Xavier Casas, fue el encargado
de abrir la mesa redonda sobre infraestructura y obra
civil en Cataluña, moderada por Joaquim Triadú.
Casas recordó que GISA tiene ahora mismo 4.000
contratos vigentes por un valor de 10.000 millones de
euros para desarrollar los planes de infraestructura de
la Generalitat de Cataluña (transportes viarios y
ferroviarios
y
equipamientos
para
varios
Departamentos). “Nuestra función como empresa
mercantil pública es desarrollar proyectos para los
distintos Departamentos y ejecutar obras”, dijo.
Actualmente, GISA cuenta con 880 proyectos en redacción -con un stock de obra por
valor de 8.000 millones de euros- dato cuya importancia resaltó ya que, según él, es muy
positivo prever obras futuras.
Casas explicó que, de los 10.000 millones de euros, el 20% corresponden a obra de
edificación y el 80% a obra civil. De ésta, el 70% corresponde a infraestructuras
ferroviarias y el 30% a inversión en carreteras. Por otra parte, del 20% de edificación, un
tercio se dedica a equipamientos del Departamento de Educación y el resto a
equipamientos de Justicia como prisiones, juzgados o cuarteles de policía, entre otros.
Para Casas, lo importante hoy es el aumento de la producción que están llevando a cabo
los contratistas de las obras. De ahí que GISA contribuya a que el sector de la obra civil
crezca y la economía se dinamice. El presidente de GISA anunció que el año próximo,
contando las obras ya firmadas y sin licitar nada nuevo, se ejecutarán obras por un valor
no inferior a 3.000 millones de euros de producción. En cuanto a las previsiones de futuro,
Casas avanzó que, para los años 2009 y 2010, se prevé una licitación de obras anual por
valor de entre 1.200 y 1.500 millones de euros para obra civil, y de entre 700 y 1.000
millones para la construcción de vivienda.
Por su parte, el teniente de alcalde del
Ayuntamiento de Barcelona, Ramón GarcíaBragado, inició su intervención indicando que “la
inversión de GISA es formidable y no deberíamos
caer en la tentación de considerarlo una
normalidad”. Apuntó que la inversión directa del
Ayuntamiento de Barcelona en el periodo 20082011 será de unos 3.000 millones de euros, que se
destinarán a financiar múltiples proyectos.
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García-Bragado anunció que el grupo municipal BIMSA ha decidido homogeneizar todos
los procesos de licitación y que los criterios de adjudicación de obras, los plazos y la
asignación de puntos serán los mismos para todo el mundo. “De esta manera, haremos
que el proceso sea más claro y transparente de lo que ya es”, matizó.
El teniente de alcalde dijo que hay que trabajar por que la relación entre la empresa
constructora, la promotora y el poder público esté regulada. “Hasta ahora nos hemos
movido en un cómodo ámbito de ambigüedad y así no podemos seguir. Necesitamos
definición”, dijo.
García-Bragado incidió en que los procesos de comunicación de las obras son muy
relevantes, y el papel del Ayuntamiento en este sentido, vital. El Ayuntamiento reclama
protagonismo en el control de las obras, ejercer un papel de “auscultación”. Dijo que hay
que recuperar el prestigio de la obra pública, ya que muchas veces los medios de
comunicación abundan más en los problemas que crea que en los beneficios que aporta.
A pesar del periodo de crisis actual, García-Bragado aseguró que el principal problema
hoy en día para la obra pública no son los recursos económicos sino la implicación de los
sectores sociales y el funcionamiento de los mecanismos de toma de decisiones, entre
otros.
El consejero delegado de COPCISA, Eloi Carbonell,
empezó su turno de palabra de manera optimista.
“Estoy contento de oir del señor García-Bragado que
hay unas potentísimas corrientes inversoras. Esto es
una gran noticia para nosotros”, dijo. Recordó que
Cataluña sigue estando por debajo del conjunto de
Europa en infraestructuras y por ello hay que crear
las condiciones para que las empresas puedan
desarrollarse bien. “Hay que tener infraestructuras si
queremos que nuestro país sea eficiente”, aseveró.
Eso pasa, según Carbonell, por dar entrada a las
empresas privadas y de esa manera garantizar el
crecimiento económico. Recordó que el sector
privado debe ser consciente de que los beneficios
que va a extraer de las infraestructuras tienen que ser coherentes con la categoría de
servicio público que éstas detentan. “No obstante, el sector privado debe mirar por su
beneficio, de ahí que el riesgo que se corre deba ser asumible”.
Para Carbonell, el mercado de las concesiones conlleva algunos problemas, sobre todo
para las empresas de medio tamaño. Según él, supone una inmovilización de recursos a
largo plazo, costes elevados en preparación de la oferta y competir con cierta desventaja
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con las mega constructoras. Para afrontar estas desventajas, COPCISA apuesta por la
capacidad técnica (con equipos de primer nivel y primando la eficiencia y la innovación) y
la capacidad financiera, sumando esfuerzos.
Con todo, las PPP suponen oportunidades, ya que la eliminación de fondos estructurales
crea un nuevo espacio para el capital privado. Además, España ofrece un margen para la
construcción de infraestructuras mayor que otros Estados y la responsabilidad del
constructor sobre el futuro de la infraestructura o equipamiento en materia de
mantenimiento y explotación es un incentivo para la innovación.
Por ello, y como conclusión, Carbonell incidió en que es vital alcanzar la coherencia entre
los beneficios y los riesgos de la obra. Aseguró que es necesario atraer capital a este
mercado y fomentar el diálogo entre las empresas y la Administración para conseguir un
desarrollo equilibrado. Dijo que sería bueno desarrollar mecanismos de participación de
las cajas de ahorros y promover un mercado secundario para la financiación, a través de
fondos de inversión, por ejemplo.
“Venimos de una época dorada, de crecimiento
continuado de 10 años, que dudosamente se volverá
a repetir”. Así de tajante se mostró el vicepresidente
de COMSA, Josep Miarnau, al inicio de su
intervención en la mesa redonda. “Hemos vivido una
época de boom inmobiliario que propició la
expansión de muchas empresas y la creación de
otras. Estamos en un Estado en el que tanto el
gobierno central como el de las Comunidades
Autónomas invierten mucho en infraestructuras, lo
cual es positivo por la cantidad de oportunidades
que se abren al sector privado”, dijo. El punto
negativo, según Miarnau, es que existen unos márgenes contenidos de beneficio debido a
la fuerte competencia y a los costes elevados de producción (materias primas, mano de
obra, etc.).
“El marco en que nos encontramos es complicado. Hay crisis del sector inmobiliario y
dificultades del financiero. Todo ello ha producido una fuerte subida de materias primas
que, unida a la caída del consumo y la falta de confianza, han acrecentado la
desaceleración”, explicó. El resultado son unos resultados económicos muy ajustados y
una perspectiva de futuro difícil a corto plazo.
El sector reclama unas previsiones de actuación a largo plazo. Por ello, pidió planes que
vayan más allá de los periodos legislativos, reclamó “amplios pactos de amplio espectro”
entre el sector público y el privado y que la Administración ayude a regular el sector
manteniendo unos precios razonables.
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Para el representatnte de COMSA, habría que mejorar las condiciones de los sistemas de
financiación público-privada para atraer al capital privado. También habría que continuar
con los procesos de diversificación e internacionalización del sector.
En cuanto a las previsiones de futuro, Miarnau aseguró que difícilmente se repetirá una
época como la pasada y que se hace necesario reactivar el sector inmobiliario para
proveedores e industriales. “En el futuro se producirá una fuerte reestructuración del
sector, a partir de la fusión o quizás de la desaparición de algunas empresas. Lo positivo es
que esta vez partimos de una mejor posición para afrontar la crisis que en otras
ocasiones”, aseguró. “Aun así, hay motivos para ser optimistas, ya que crisis implica
cambio, transformación y un buen momento para aprovechar nuevas oportunidades”,
concluyó.
El director de Cataluña y Baleares de Edificación
de OHL, Ricardo Ruiz Baylach, dijo que hace
falta diversificar los medios humanos en las
empresas de la construcción para mejorar su
competitividad. Apuntó que “nos estamos
dimensionando con una capacidad técnica
importante pero somos un poco gigantes con
pies de barro”. Según Ruiz, es muy importante
dar un impulso a la formación profesional, ya
que hoy en día existen dificultades para
encontrar buenos profesionales.
El representante de OHL reconoció que el sector de la construcción está desprestigiado.
“Habíamos llegado al punto de que una obra de infraestructura despertaba interés a todos
los implicados, pero siempre con divergencias. Ahora tenemos la oportunidad de
cambiarlo. Hay que ser conscientes de que hay que trabajar en equipo, con equipos
pluridisciplinares. Que todas las partes participen y se beneficien”, concluyó.
Para finalizar la mesa redonda, se inició un breve debate entre los ponentes, que incidió
en la necesidad de apostar más firmemente por la innovación y cuidar la calidad final del
producto.
MESA REDONDA: FINANCIACIÓN Y FORMAS DE CONTRATACIÓN DE LA OBRA PÚBLICA
Xavier Vives, Director Académico del centro SP-SP y profesor del IESE, fue el encargado
de moderar la segunda mesa redonda de la jornada. Vives empezó por explicar
sucintamente el concepto de “concesión de infraestructura”: un diseño contractual por el
que una empresa privada financia, construye y administra un proyecto de infraestructura
durante un período de tiempo relativamente largo a cambio de los ingresos que pagan los
usuarios del servicio. Esta fórmula se ha revelado como la manera más efectiva de
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conjugar los intereses de las administraciones públicas y las empresas privadas con
respecto a las grandes obras de infraestructura.
El director de Financiación Estructurada de Banc Sabadell,
David Noguera, presentó a los asistentes los servicios que
ofrece su entidad bancaria en relación con la industria
imobiliaria y de la construcción. Dijo que Banc Sabadell
financia proyectos a largo plazo, en función siempre de su
“bondad”, prediciendo los cash-flows futuros. Estos
proyectos se dividen en cuatro sectores: energías
(renovables, biocarburantes), infraestructuras (licitaciones
públicas, autopistas, puertos, transportes, etc.), real estate
(activos inmobiliarios en explotación, hoteles y complejos
turísticos) e international (Global Trade Finance: Export
Finance).
Noguera recordó que su entidad fue líder en 2006 por número de operaciones en League
Table en España, y segunda en 2007.
En cuanto a la financiación de los proyectos de PPP (Public Private Partnership), Noguera
explicó que “los bancos hemos perdido el miedo a financiar a largo plazo, ya que nos
hemos dado cuenta de que el crédito ha sido nuestra herramienta más eficiente”.
Mencionó algunas tendencias y servicios como la “utilización del crédito vs. mercado de
capitales” o las “fórmulas fuera de balance” a través de la compra de derechos de crédito
futuros.
“Con los ajustes de las nuevas condiciones de mercado, la financiación de proyectos de
infraestructuras continuará siendo un sector de especial interés para la comunidad
financiera”, finalizó.
El director general de ACESA, Josep Lluís
Giménez, inició su turno de palabra
haciendo una reflexión sobre las PPP y
admitió que, en su opinión, se trata de un
esquema contractual muy positivo para la
construcción de infraestructuras, que
ofrece calidad y eficiencia al servicio.
Giménez insistió, en sintonía con lo que
otros participantes del coloquio ya habían
anunciado, en que es muy importante que
la empresa privada que se avenga a hacer
construcción pública calibre muy bien los riesgos que asume y valorarlos en función del
beneficio esperado. “Hay que tener muy presente el grado de responsabilidad que se
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adquiere respecto a la construcción, la operación y la financiación del proyecto, ya que la
asignación de riesgos es lo que permite determinar la rentabilidad del proceso”, señaló.
Un elemento clave para que la rentabilidad sea positiva es la tarifa acordada y el
mecanismo para revisarla. Con todo, las PPP suponen una ventaja para el sector privado,
ya que le permite conocer mejor la demanda (responsabilidad de la Administración
Pública), supone una mejora en la distribución de la renta y los beneficios (lo cual ayuda a
dinamizar la economía) e incentiva la innovación. La Administración también se ve
beneficiada, ya que no computa el gasto de las infraestructuras realizadas como deuda
pública y mejora la calidad y eficiencia de su construcción.
Giménez concluyó que el modelo de concesiones de infraestructura transfiere al sector
privado algunos riesgos del sector público, mejora la eficiencia y facilita la financiación de
la obra pública. Estos proyectos deben contemplar la sostenibilidad de la infraestructura a
largo plazo.
Josep Maria Ayala, consejero delegado
del Instituto Catalán de Finanzas,
explicó que su organización se
encuentra a medio camino entre
ambos sectores, público y privado, y
que ICF es un grupo de empresas que
se han agrupado en una organización
dependiente de la Secretaría de
Economía del Departamento de
Finanzas.
Ayala apuntó que ICF actúa como un
banco público, con créditos de entre 5
y 15 años, que trabaja con proyectos de financiación de largo plazo. “Como banco, por
más que seamos públicos, funcionamos igual que el resto del sector”, precisó. ICF tiene
como objetivo primordial financiar proyectos que fomenten la innovación, la
productividad y la expansión de las empresas catalanas. “Con el tiempo hemos ido
creciendo hasta tener unos balances de cerca de 3.000 millones de euros”.
ICF Equipaments nació en 2005 de la necesidad de financiar la construcción de edificios
de uso público. Empezó con un proyecto que incluía un paquete de 15 escuelas. “ICF
asume los riesgos de construcción y mantenimiento de la obra, no los de su demanda”,
matizó Ayala. Con el paso de los años, ICF ha ido diversificando su cartera de clientes, y
hoy en día atiende las demandas de muchos Departamentos de la Generalitat.
“La idea es que el sector privado construya, mantenga, financie y gestione la obra y que el
público la utilice”, concluyó.
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La presidenta de Ifercat, Pilar de Torres, inició su turno
de palabra recordando que Cataluña tiene dificultades
para encontrar la manera de financiar las
infraestructuras que necesita. “El país presenta una falta
endémica de infraestructuras, sobre todo viarias y
ferroviarias, y es necesario acabar con ella para que
nuestra economía sea más competitiva”, aseguró.
“En la Generalitat se utilizan las PPP porque sabemos
que funcionan y responden a nuestros intereses”,
remarcó, al tiempo que explicó que el Estado español ha
sabido dar seguridad legal a este tipo de colaboración
público privado, siendo modelo para otros países.
Sin embargo, hay un factor que habría que mejorar: conocer exactamente quién asume
los riesgos. Según de Torres, sería bueno aplicar los criterios bancarios, y ver en el balance
de quién se encuentra el riesgo. “En este caso, el sector privado debería asumir la mayoría”.
De Torres presentó algunos de los principales proyectos en los que Ifercat está embarcado.
Uno de ellos es la línea 9 del metro de Barcelona, que presenta un coste de más de 6.500
millones de euros, unos 50 km de vía y más de 50 estaciones, algunas de ellas de gran
profundidad. De Torres anunció que se crearán cuatro concesiones –que se repartirán el
total de estaciones– para que operadores privados se hagan cargo de su construcción y
mantenimiento.
Por último, el director general de CAT Desenvolupament de Concessions Catalanes,
Ignacio Lasa, explicó que su institución gestiona 77 concesiones en 16 países con
proyectos diversos (ferrocarriles, puertos, autopistas...). Lasa recordó que la transferencia
de riesgos del sector público al privado debe ser adecuada, es decir, “que busque siempre
optimizar la gestión”.
Para ello, es muy importante la política de
obtención de permisos y licitaciones. “Ése es un
campo en el que la Administración pública puede
ayudar enormemente”, dijo. Lasa
también se mostró muy favorable a las PPP, ya que
incentivan al sector privado a adelantar al máximo
la ejecución de los proyectos, lo cual beneficia la
eficiencia y la rapidez de las obras de
infraestructura.
Finalmente, se mostró satisfecho porque el sistema
de licitación español es muy transparente, “a
diferencia de otros países, como el Reino Unido”.
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MESA REDONDA: PLANES DE VIVIENDA PÚBLICA Y CONCERTADA
El alcalde de Sant Cugat del Vallès, Lluís Recoder,
fue el encargado de abrir la mesa redonda sobre
planes de vivienda pública y concertada, moderada
por Joan Camprubí, socio responsable de Sector
Público de Accenture. Recoder señaló que, en la
política de vivienda de protección oficial, los
Ayuntamientos juegan un papel muy limitado, ya
que la mayoría de las competencias corresponden a
instancias superiores (Generalitat y Estado).
Recoder aportó la visión de un ayuntamiento
metropolitano “que sufre la realidad de que la
gente joven de su municipio no puede acceder al
mercado de la vivienda por falta de dinero, una tendencia que ha ido acrecentándose en
los últimos siete años”.
El Ayuntamiento de Sant Cugat cuenta con una sociedad municipal, PROMUSA, fundada
en 1988, que gestiona cerca de 1.100 viviendas. “Uno de los factores de éxito de la
sociedad es que en Sant Cugat no tenemos problemas de demanda, ni para la vivienda de
compra ni para la de alquiler”, matizó Recoder.
“Al principio, se empezó construyendo vivienda de venta porque, entre otras cosas, como
Ayuntamiento nos sentíamos incapaces de gestionar las viviendas en alquiler”. Cuando el
consistorio superó esos miedos, en Sant Cugat se empezó a construir vivienda en alquiler
para jóvenes, con contratos de cinco años, aunque con el paso de los años se ha abierto a
otros públicos, como la gente mayor de 65 años que pueden hacer vida independiente y
desean alquilar. “Se trata de una oferta que la iniciativa privada no puede asumir”,
reconoció.
Los precios de las viviendas, distribuidas por todos los barrios de la ciudad, son un 50%
más baratas que lo que ofrece el sector privado y están construidas con buenos materiales
y calidades muy dignas.
Finalmente, el alcalde de Sant Cugat lamentó que la oferta del Ayuntamiento sea
insuficiente para acoger toda la demanda del municipio y que existan algunos problemas,
como la restricción del crédito y la escasez de suelo. “Mucha gente no puede acceder a los
pisos porque los bancos no les ofrecen crédito”, recordó.
Recoder se mostró firme a la hora de defender que las Administraciones tienen que ser
rigurosas a la hora de gestionar la política de vivienda y velar por la estabilidad financiera
de las sociedades municipales. “Haría falta alargar el periodo de protección y evitar la
posibilidad de lucro y plusvalía en la venta posterior”, aseguró. “Lo correcto es que el
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adjudicatario de la vivienda pueda venderla cuando quiera, pero que sólo pueda recibir la
cantidad actualizada de lo que pagó en su día a la Administración”, finalizó.
Por su parte, el presidente de la Asociación de
Promotores de Barcelona (APCE), Enric Reyna, dijo
que el tratamiento del problema de la vivieda suele
abordarse de una manera sesgada y simple, ya que
únicamente incide en el precio. Afirmó que ha
habido años de extraordinaria bonanza, aunque la
falta de suelo –problema al que habría que dar más
importancia– ha producido la caída de la
construcción de vivienda protegida.
Asimismo, recordó que la construcción es un sector
que incide muy positivamente en la creación de
empleo y que, por ello, hay que evitar que se derrumbe. Ante los problemas que presenta
el mercado, entre los que cabe destacar tanto la incapacidad de ofrecer viviendas a un
precio que la mayor parte de la demanda pueda pagar como la autorización excesiva de
fondos destinados a favorecer la compra de vivienda y no al alquiler, Reyna considera que
es vital llevar a cabo una regulación eficaz del sector.
Según él, los Ayuntamientos deben gestionar el suelo público e introducir en el mercado
la enorme cantidad de viviendas deshabitadas, como las turísticas, que sólo se ocupan
unos pocos meses al año. “Habría que poner estas viviendas en el mercado con un
régimen fiscal especial”, sugirió.
El presidente de APCE abogó por una financiación adecuada y solvente, apostando por
rehabilitar antes que derruir, revalorizando espacios y aprovechando el esfuerzo
constructivo que se ha hecho hasta ahora. “La vivienda es una preocupación ciudadana de
primer orden, por ello genera inquietud y por ello nuestra responsabilidad es fomentar
tipologías diversas en entornos sostenibles”, aseguró.
El director general de Caixa Manresa, Feliu Formosa,
aseguró que la construcción de viviendas y el negocio
inmobiliario es un tema que interesa a las Cajas de Ahorros,
ya que son “financiadoras vocacionales” de viviendas de
protección oficial. “Tenemos una vocación social en este
sentido, y un compromiso a largo plazo con los clientes”,
aseguró.
Formosa apuntó que Caixa Manresa financió el 14% de las
viviendas oficiales catalanas en el año 2007, tanto en
régimen especial como general, apostando por la fórmula
del préstamo. “Aun así, sabemos que corremos riesgos,
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porque no hay ningún negocio fácil, y el inmobiliario tampoco lo es”, aseguró.
Hay poco presupuesto para construir viviendas dignas y, además, hay que hacer una muy
buena campaña de venta. “Desde el punto de vista bancario, no es tan fácil rentabilizar el
negocio de la vivienda de protección oficial como puede parecer”, finalizó.
En este sentido, el director general de Vertix, Francisco Pérez, aseguró que el papel de los
promotores privados va a cambiar y que, poco a poco, van a ir interiorizando la
construcción de vivienda protegida como un negocio. Pérez recordó que la vivienda de
protección oficial ha ido aumentando con altibajos desde 1991. En aquel año creció un
8%. Tres años más tarde el crecimiento fue de un 20%, bajando bruscamente al 4% en
1998.
Pérez ofreció datos sobre los niveles de vivienda
protegida en España y Cataluña, donde los porcentajes
son sensiblemente menores que en el resto del Estado.
Así, en 1991, mientras en el conjunto de España había
1,5 viviendas de protección oficial por cada 1.000
habitantes, en Cataluña había 0,4. En 1995, la
proporción era de 3 en España frente a 1,5 en
Cataluña. En 2002, 1,2 frente a 0,7 y en 2007, 1,8
frente a 1,3.
“Es evidente que en Cataluña existe una demanda
potencial que antes o después reaccionará y nosotros tendremos que dar ese servicio”,
afirmó. Para ello habrá que fijar los criterios de responsabilidad y tener en cuenta que la
limitación que el sector privado va a poner es clara: la rentabilidad.
Respecto a la participación del sector privado en el mercado de la vivienda en alquiler,
Pérez se mostró cauteloso. “Creo que es difícil porque supone invertir a largo plazo y eso
el sector privado no está muy dispuesto a hacerlo. Se podría crear una empresa privada en
Cataluña que gestionase ese mercado. Así sí participaríamos”, finalizó.
Durante el debate posterior, el alcalde de Sant Cugat aclaró que si su Ayuntamiento
puede vender las viviendas de protección oficial un 50% más baratas que el sector
privado es gracias a una buena gestión, a una política de mínimos gastos y máximos
réditos, utilización de materiales al límite y el suelo gratis. Ante ello, los representantes
del sector privado inicidieron en ese punto: para participar del negocio, los privados
necesitan un precio del suelo ajustado.
También se recordó la necesidad de no centrarse únicamente en la construcción de la
vivienda protegida, ya que hay mucha gente que supera los límites de ingresos para
acceder a ella que también necesitan vivienda nueva.
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La clausura del VIII Coloquio sobre infraestructuras de obra civil y vivienda corrió a cargo
de la directora general de Arquitectura y Política de Vivienda del Ministerio de Vivienda
del Gobierno de España, Anunciación Romero; y de la secretaria general de Vivienda de la
Generalitat de Cataluña, Carme Trilla.
Ante esta época de dificultades, Romero recordó la necesidad de establecer una estrecha
colaboración entre el Ministerio de Vivienda y el sector inmobiliario. “El mercado había
llegado a unos niveles de crecimiento insostenibles y era necesario un reajuste”, afirmó.
No obstante, la directora general dijo que las dos prioridades de su Ministerio son
garantizar las condiciones de acceso a la vivienda, de venta o de alquiler, por parte de
todos los españoles y llevar a cabo un profundo proceso de rehabilitación urbana.
Romero presentó las claves del plan de Vivienda 2009-2012, que tendrá que ser lo
suficientemente flexible como para adaptarse a la coyuntura. Se pedirá la colaboración de
las Comunidades Autónomas y la coordinación de todas las Administraciones. “Desde el
Ministerio, proponemos la construcción de vivienda protegida, ya sea de venta o alquiler,
y el fomento de la fórmula de alquiler con opción de compra. También se favorecerá a los
colectivos más necesitados, como jóvenes, universitarios, investigadores, víctimas de
violencia de género, etc.”, aseguró la directora general.
Para todo ello será necesario llevar a cabo una política de suelo responsable y hacer un
repaso al parque de viviendas español. En este sentido actuará el “Plan renove”, que
tendrá por objetivo mejorar el parque de viviendas y sus condiciones energéticas. Para
llevar a cabo este “gran pacto estatal de vivienda”, la directora general ha finalizado con
un llamamiento a la responsabilidad y la colaboración de todos los sectores implicados.
Centro Sector Público- Sector Privado
Por su parte, Carme Trilla dijo suscribir todas las palabras de su predecesora en el turno
de palabra y afirmó que la Generalitat de Cataluña está “totalmente enfocada” en la
construcción de vivienda de protección oficial, ya que se trata de una necesidad
ciudadana “de primer orden”.
Trilla apuntó que para ello hay que superar el problema de la financiación y apostar por la
rehabilitación de vivienda ya construida. “Tenemos que redoblar esfuerzos para que esta
enorme preocupación del Govern desemboque en soluciones para los ciudadanos”,
concluyó.
Finalmente, el presidente del SP-SP y ex director general del IESE, Carlos Cavallé,
agradeció la presencia a todos los asistentes al Coloquio y clausuró el acto.
Asistentes al VIII Coloquio Sector Público – Gestión Privada sobre infraestructuras de obra civil y vivienda