326 F ERNANDO A RIAS GARCÍA actos de dominio mediatos ejercidos a través de un tercero que detenta la posesión por él. Efectivamente, por vía jurisprudencial se ha determinado que no es forzoso que el deudor hipotecante sea necesariamente poseedor material del bien hipotecado, en razón a que la posesión puede ejercerse por un tercero que reconoce dominio ajeno: “La naturaleza misma del título y del modo, de los cuales se acaba de hablar, como únicos medios de necesaria concurrencia exigidos por la ley para la constitución de la hipoteca, deja al margen el hecho de que el hipotecante sea o no poseedor del inmueble que se pignora (…). Es excesivo y, por lo tanto, nada prueba el argumento de que si el hipotecante no tiene la posesión material del bien, la hipoteca sería ineficaz por no poderse despojar del inmueble al tercero poseedor”648 . No obstante, los derechos que ejerce el deudor hipotecante no pueden ser idénticos a los de un propietario común y corriente, en razón a que cualquier acto de disposición material o jurídica que afecte el bien, en forma necesaria también afectará la garantía. En tal sentido, podrá el deudor ejecutar toda clase de negocios jurídicos como v.g., enajenar la cosa sin que desaparezca la hipoteca (la hipoteca sigue al derecho transmitido), constituir nuevos gravámenes, incluso nuevos derechos hipotecarios a favor del mismo649 o de otros acreedores hipotecarios. En relación con los actos de enajenación del bien, debe aclararse que como verdadero derecho de naturaleza real, en caso de incumplimiento de la obligación, el acreedor hipotecario puede perseguir el bien en manos de quien se encuentre, no pudiéndose oponer por parte de terceros compradores, el argumento de que ellos no han suscrito el documento contentivo de la obligación, porque insistimos que la hipoteca sigue al derecho transmitido650 . Por ello es habitual en los negocios jurídicos que se presentan sobre bienes gravados con hipoteca, que se descuente el valor de la obligación hipotecaria al monto que cancelará el comprador al vendedor. 648 649 650 Corte Suprema de Justicia. Sentencia de 13 de septiembre de 1968. Si se constituye un nuevo crédito hipotecario con el mismo acreedor, en la hipoteca abierta que la soporte debe analizarse el hecho de que se hayan constituido otras acreencias hipotecarias intermedias. Si ello ha ocurrido, la acreencia hipotecaria constituida con el mismo acreedor de primer grado establecerá una hipoteca de tercer grado o grado inferior, ya que se ha constituido también acreencia intermedia hipotecaria, la que será de segundo grado. Código Civil. Artículo 2452: “La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido. Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca hipotecada en pública subasta ordenada por el juez. Mas, para que esta excepción surta efecto a favor del tercero, deberá hacerse la subasta con citación personal, en el término de emplazamiento de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del remate, en el orden que corresponda. El juez, entretanto, hará consignar el dinero”.