TÍTULO: CENTROS COMERCIALES ABIERTOS AUTOR: RSD CONSULTORES S.L. Fecha de publicación: 1998 Páginas: 415 Palabras clave: Centros comerciales, Urbanismo comercial. RESUMEN: En el presente estudio se analiza la dimensión de la actividad comercial. Una dimensión que no siempre ha merecido un tratamiento adecuado, dada su importancia vital en los desarrollos de las tramas urbanas de nuestras ciudades. Normalmente es un hecho asumido que la especialización y mejora del nivel de servicio, son algunos de los aspectos esenciales para la mejora del nivel de competitividad del pequeño comercio, dentro de un entorno amenazado por la presencia de las Grandes Superficies Comerciales altamente especializadas y con una elevada capacidad de gestión empresarial. Sin embargo, no se reconoce a menudo con similar grado de contundencia, la imperiosa necesidad que para el pequeño comercio tiene el estar ubicado en una aglomeración comercial dentro de la ciudad, como garantía de su propia supervivencia y grado de competitividad. Tampoco los responsables municipales son siempre conscientes del alto valor estratégico que tales aglomeraciones comerciales suponen en el contexto global de su ciudad por su capacidad para inducir el crecimiento, dada la elevada capacidad de atracción que éstas ejercen en el conjunto de la población. El objetivo fundamental del estudio sobre los Centros Comerciales Abiertos es el establecimiento de un “modelo de actuación” que sirva de guía de referencia para el desarrollo y consolidación de las aglomeraciones comerciales de tipo tradicional en el interior de nuestras ciudades. Se parte del análisis de las situaciones existentes más emblemáticas de España y de países del entorno europeo más cercano. Un modelo de actuación que sirva para establecer las pautas y criterios de actuación más recomendables para aumentar el atractivo de las aglomeraciones comerciales ya existentes, de acuerdo con la experiencia de alguna de las más exitosas y emblemáticas dentro del panorama nacional e internacional. Un modelo en definitiva, que tenga sus bases de actuación vertebradas alrededor de aspectos tales como los siguientes: - Conocimiento de las experiencias europeas más significativas - Conocimiento de las experiencias españolas más relevantes - Evaluación de sus resultados comerciales y espaciales - Establecimiento de una casuística alrededor de las aglomeraciones estudiadas. La metodología del estudio sobre se vértebra alrededor de una serie de fases que se detallan seguidamente Fase l Definición de los ámbitos de actuación Fase II Análisis de las distintas aglomeraciones Fase III La casuística de las aglomeraciones Fase IV Delimitación de un modelo de actuación La definición de los ámbitos de actuación asociados con la realización del estudio se ha realizado en ocho aglomeraciones comerciales vinculadas con tres entornos espaciales: España, Francia y Reino Unido. La selección de las aglomeraciones comerciales españolas, se ha llevado a cabo de acuerdo con toda una serie de criterios y características de índole espacial y/o organizativa que seguidamente se detallan: - - - - Están formadas principalmente por establecimientos comerciales con entrada directa desde la calle, con independencia de que en sus proximidades se encuentren Grandes Almacenes, Centros o Galerías Comerciales. Su Grado de Densidad Comercial alcanza un mínimo de veinte unidades por hectómetro de fachada a vía pública, estando ausente en su mayor parte la actividad residencia¡ de las plantas bajas de las edificaciones. Están ubicadas en las áreas más céntricas de la ciudad exhibiendo, por tanto, el nivel de accesibilidad más elevado. Su oferta comercial está muy especializada, exhibiendo un elevado nivel de modernidad y de representación. Las marcas más prestigiosas y los productos más exclusivos, en el entorno urbano más cuidado y selecto de la ciudad. Su ámbito de influencia abarca la totalidad de la ciudad, así como la comarca circundante incluida dentro de su ámbito de influencia. Su ubicación coincide con lo que tradicionalmente se conoce como el centro de la ciudad por parte de toda la población. De este modo, un - alto porcentaje de las actividades terciarias más representativas de la ciudad se asientan en sus proximidades, junto con las cabeceras de las líneas de transportes públicos. Tienen, como mínimo, una organización con amplia representación dentro de la actividad comercial, constituyéndose en cualquier caso como aglomeraciones comerciales tipo, bien por su situación territorial, base económica, tamaño poblacional o peso de su trama histórica dentro de la estructura del centro de la ciudad. La selección de las cuatro aglomeraciones comerciales situadas fuera de nuestras fronteras, se ha hecho de acuerdo con toda una serie de criterios y características de índole espacial y/o organizativa que seguidamente se detallan: - Ubicación generalizada de todos ellos en los centros urbanos de las ciudades que representen. - Su grado de organización conlleva como mínimo, la existencia de un presupuesto en el que se contempla la realización de tareas de promoción al servicio del conjunto. - Se trata en todos los casos de aglomeraciones comerciales ubicadas en tramas urbanas que, por su morfología o nivel de funcionalidad, exhiben características muy similares con las de nuestro país. - Representan todas ellas situaciones y bases de partida muy distintas, de acuerdo con su base económica, situación territorial, tamaño de la población y/o del valor añadido de la trama de su casco histórico, a la hora de justificar el atractivo comercial del conjunto. El análisis de los datos correspondientes a las ocho Aglomeraciones Comerciales Tradicionales seleccionadas -cuatro en España, tres en Francia y una en el Reino Unido- se ha articulado alrededor de cuatro grandes dimensiones: - la estructura espacial - la oferta comercial y de servicios - el modelo organizativo - los comerciantes Se ha realizado una muestra mínima de 1.400 encuestas (800 en España y 600 entre las aglomeraciones francesas y la londinense de Regent Street). La casuística de las aglomeraciones se ha hecho de acuerdo con diez Indicadores Básicos, procedentes de las cuatro dimensiones ya aludidas: 1. La estructura espacial - Modelo de delimitación espacial 2. La oferta comercial y de servicios - Ratio comercial y de servicios - Índice de especialización comercial (IEC) - El tamaño de los establecimientos comerciales 3. El modelo organizativo - El modelo de gerencia - Tipo de actividades desarrolladas - Antigüedad 4. Los comerciantes - Nivel asociativo - Grado de aceptación de la asociación/organización - Percepción de su situación centralizada Las conclusiones que se extraen del presente estudios son de dos tipos: A) Las debilidades y amenazas de las aglomeraciones comerciales tradicionales - Falta de sensibilidad en la mayoría de los ayuntamientos sobre la potencialidad de transformación de las aglomeraciones comerciales en auténticos centros comerciales abiertos dentro de sus ciudades. Como conjuntos urbanos gestionados de acuerdo con un modelo mixto de colaboración, y con capacidad de atracción no sólo entre la población de la propia ciudad, sino ante una demanda turística potencial, siempre ávida de compaginar sus recorridos con la compra de productos y servicios. - Dificultad de sobrepasar el tope del 65% de afiliados a la asociación /organización, con una media situada en torno al 50% del total de establecimientos. Muy vinculado con lo anterior, es la práctica imposibilidad de mejorar substancialmente la cuantía de los presupuestos vinculados tanto con la promoción y publicidad del conjunto, como con su normal funcionamiento cotidiano. - Vacío legal y administrativo para una actuación conjunta y continuada entre los operadores a pie de calle de una determinada aglomeración y la administración local, que no suscite el recelo y la crítica del resto de los operadores. No existe una legislación que recoja la posibilidad de que operadores a pie de calle puedan organizarse con el fin primordial de crear una zona comercial diferenciada dentro de la ciudad y que su presupuesto, vinculado con la promoción continuada del conjunto, sea establecimientos. - aportado obligatoriamente por todos los Posible pérdida de cuota comercial por parte de las aglomeraciones tradicionales en beneficio. de los nuevos centros comerciales ubicados en el extrarradio. Con la consiguiente pérdida de atractivo urbano en las áreas centrales de la ciudad, barrio o distrito (dada la natural capacidad de estas aglomeraciones para aglutinar una amplia gama de actividades a su alrededor) al acompañar las firmas más significativas a las Grandes Superficies, en su viaje de implantación al margen de la trama más consolidada de la ciudad. B) Las fortalezas y oportunidades de las aglomeraciones comerciales tradicionales - Fuerte atractivo comercial de las aglomeraciones comerciales tradicionales situadas en el centro de las ciudades, barrios o distritos. Aprovechando en muchos casos el atractivo urbanístico y ambiental adicional que ejerce la trama urbana más consolidada de las ciudades, como lugar de encuentro, ocio y de comunicación. - Elevado nivel de acceso en transporte público y privado a las aglomeraciones comerciales en general y al centro de las ciudades en particular. La progresiva implantación de aparcamientos públicos, junto con una mayor superficie destinada a alojar el tráfico peatonal que puede así, desligarse en un alto porcentaje del vehículo privado, supone una dimensión difícilmente superable por las nuevas implantaciones comerciales del extrarradio. - Posibilidad de desarrollar espacios públicos con una gestión mixta y unitaria dentro de la ciudad. Con la consiguiente mejora de su mantenimiento e imagen de conjunto dentro de la ciudad, sin que ello suponga un mayor gasto a cargo de las arcas municipales. - Posibilidad de incorporar los centros comerciales abiertos a los recorridos turísticos de la ciudad. Incorporando la compra, el paseo y el esparcimiento a los recorridos turísticos tradicionales dentro de la ciudad que, de este modo, adquirirán una nueva,, dimensión amen de nuevas ofertas espaciales. - La apuesta europea por el desarrollo y potenciación de las zonas comerciales tradicionales como parte del patrimonio de nuestras ciudades. Financiando inversiones que supongan la restitución del patrimonio histórico artístico, la fijación de la población en áreas centrales. y/o la mejora del atractivo urbano en su conjunto, aspecto! todos ellos donde la actividad terciaria a pie de calle en general y la comercial en particular, juegan tradicionalmente un papel primordial. ÍNDICE: CENTROS COMERCIALES ABIERTOS PRIMERA PARTE PRESENTACIÓN I. OBJETIVOS DEL ESTUDIO II. METODOLOGIA III. ANALISIS DE LOS DATOS III.1 ESTRUCTURA ESPACIAL III.2 LA OFERTA COMERCIAL Y DE SERVICIOS III.3 El MODELO JURÍDICO Y ORGANIZATIVO III.4 LOS COMERCIANTES IV. LA CASUISTICA DE LAS AGLOMERACIONES IV. 1 VALORACIÓN DE LAS AGLOMERACIONES V. DELIMITACION DE UN MODELO DE ACTUACION V.1 LAS ENTRADAS DEL MODELO V.2 LAS SALIDAS DEL MODELO V.2.1 POR ÁREAS DE INFLUENCIA V.2.2 PARA CADA DIMENSIÓN BÁSICA VI. CONCLUSIONES SEGUNDA PARTE: DATOS ESTADISTICOS I. ZONAS. TOTAL-ESPAÑA-EXTRANJERO VALORES ABSOLUTOS PORCENTAJES VERTICALES PORCENTAJES HORIZONTALES II. SECTOR DE ACTIVIDAD. BASE ESPAÑA VALORES ABSOLUTOS PORCENTAJES VERTICALES PORCENTAJES HORIZONTALES III. IV. SECTOR DE ACTIVIDAD. BASE EXTRANJERO VALORES ABSOLUTOS PORCENTAJES VERTICALES PORCENTAJES HORIZONTALES SECTOR DE ACTIVIDAD. BASE TOTAL VALORES ABSOLUTOS PORCENTAJES VERTICALES PORCENTAJES HORIZONTALES V. SUPERFICIE DE VENTA -TIPO DE NEGOCIO –ASOCIACIÓN. BASE ESPAÑA VALORES ABSOLUTOS PORCENTAJES VERTICALES PORCENTAJES HORIZONTALES VI. SUPERFICIE DE VENTA -TIPO DE NEGOCIO –ASOCIACIÓN. BASE EXTRANJERO VALORES ABSOLUTOS PORCENTAJES VERTICALES PORCENTAJES HORIZONTALES VII. SUPERFICIE DE VENTA -TIPO DE NEGOCIO –ASOCIACIÓN. BASE TOTAL VALORES ABSOLUTOS PORCENTAJES VERTICALES PORCENTAJES HORIZONTALES