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Ministerio
' "¡,¡
de Justicia
te:"
y Dere£,~~sHumanos
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiÓN No. - 224-
2013 - SUNARP-TR-L
Lima,
O 7 FEB. 2013
ROQUE ALBERTO DIAZ MEJIA
877462 del 27/9/2012,
HTD, N" 102406 del 1211212012,
Registro de Predios de Lima,
Compraventa acciones y derechos,
APELANTE
TíTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO (s)
SUMlllA
ADECUACiÓN DEL TíTULO CON lA PARTIDA REGISTRAl
"Carece de objeto registralmente solicitar la. ratificación del acto jurídíco de compraventa
-cl/gndo la representante que no tenía facultades para vender, según la partida regístral ha
"¿'~\-a
' ido todos los derechos del representado por sucesíón uníversal."
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'~3ral?ala
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"
CTO CUYA
,"RESENTADA
INSCRIPCiÓN
SE SOLICITA
Y DOCUMENTACiÓN
• SUNP.~'l
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la
compraventa de las acciones y derechos correspondientes a Irma Emma Rubatto
Suárez de Piaggio, Irma Inés Rubatto Zambrano, Irma Ayesha Rubatto Prado,
Yolanda Rubatto Yvanov, María Enriqueta del Carmen Febres Rubatto quien
procede por su propio derecho y en representación de Emma Carmela Ana Febres
Rubatto de Palacios, Raúl Javier Díaz Rubatto, Ariela Roxana Socorro Carmen
Díaz Rubatto, Carmen Lourdes del Milagro Díaz Rubatto, Eisa Emma Alfaro
Rubatto de Olavide, Luis Fernando Alfaro Rubatto, Maria del Carmen Alfaro
Rubatto, Luis Rómulo Duthurburu Rubatto, María Antonieta Duthurburu Rubatto,
María Luisa Fernanda Duthurburu Rubatto, Carmen Justa Francisca Trinidad Frida
Rubatto Cossio quien procede por su propio derecho y en representación de
Josefina Yolanda Rubatto Cossio, a favor de Bienvenida del Consuelo Sayaverde
Pérez Vda. de Díaz, respecto del inmueble ubicado con frente a la avenida
Francisco Javier Mariátegui N" 1717 - 1715, urbanización Oyague, distrito de
Jesús María, inscrito a fojas 193 del tomo 374, que continúa en la partida N°
07027151 del Registro de Predios de' Lima.
A tal efecto se adjunta el parte notarial de la escritura pública de compraventa del
18/11/2003, extendida por Notario Roque Alberto Díaz Delgado.
Posteriormente, mediante reingreso del 5/1112012 el usuario formula desistimiento
parcial de la rogatoria, señal.ando que se desiste respecto de la transferencia de
acciones y derechos correspondientes a Josefina Yolanda Rubatto Cossio.
11.
DECISiÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Elena Beatriz Sánchez
Abanto, formuló observación en los términos siguientes:
Observación del 10/10/2012:
"Sirvase acreditar el poder otorgado por doña Josefina Yolanda Rubatto Cossio a
favor de Carmen Justa Francisca Trinidad Frida Rubatto Cossio. Para tal efecto,
podrá indicar el número de partida registral donde corre inscrito o adjuntar parte
notarial de la escritura pública que contiene el poder. Base legal: Primer
Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el Pleno XVII del Tribunal
Registral."
Observación del 16/11/2012:
RESOLUCIÓN No. - 22'-1 - 2013 - SUNARP-TR-L
"Visto el reingreso subsiste la observación del 07/11/2012, la misma que se
transcribe:
"(..,) se DESISTE de la inscripción de las acciones y derechos que le corresponde
a Josefina Yolanda Rubatto Cossio y como consecuencia de ello inscribir las
demás acciones y derechos de los otros vendedores. Tal desistimiento parcial no
resulta atendible en razón que no se trata de un acto separable, ya que no se
encuentran individualizadas cada una de las transferencias de derechos y
acciones ni el precio que les correspondería, y sobre todo que afecta la intención
de las partes de transferir la totalidad del predio. En todo caso, para acceder a tal
modificación, deberá adjuntar escritura pública aclaratoria donde se especifique el
precio que le corresponde a los derechos y acciones que cada uno de los
vendedores transfiere. "
FUNDAMENTOS
DE LA APELACiÓN
El apelante fundamenta su recurso en los siguientes argumentos:
- Respecto a la admisión del desistimiento parcial, señala que en la escritura
pública se puede apreciar que las partes ha querido vender sus acciones y
derechos, ya que cada uno de ellos tiene como propiedad un porcentaje de
derechos y acciones sobre el inmueble. Por lo tanto, si es posible afirmar que, en
el presente caso, aún cuando se trate de un solo documento, el mismo tiene por
contenido tantas compraventas de derechos y acciones como copropietarios
existen, el que se dé la circunstancia de que coincidan en el mismo documento
todos los copropietarios no los convierte en una suerte de "propietarios solidarios"
porque la leyes clara y expresa en señalar que a cada quien le pertenecen cuotas
ideales (art. 969 del C.C.) y que sobre esas cuotas le asiste - a cada quien - la
libre disponibilidad de las mismas (ar!. 977 del C.C.). Por lo expuesto, siempre que
por el contenido del título presentado y por lo establecido por la ley, sea posible
colegir que se presentan, respecto de cada vendedor, los elementos propios de
una compraventa de derechos y acciones, entonces será posible afirmar que es
separable el porcentaje de los derechos y acciones de Josefina Yolanda Rubatto
Cossio, respecto de la cual se ha formulado un desistimiento.
.4.)
•
- Sobre el argumento de la falta de individualización de los derechos y acciones
transferidos por cada vendedor, señala que nuestra reglamentación registral en
ningún momento establece que para el acceso de la copropiedad al Registro sea
necesario precisar en el asiento dicha cuantía, debido a que a falta de una
consignación expresa en el titulo, ésta es fijada por la ley sea mediante la
imposición de una regla específica (como ocurre en el caso de la herencia) que
asigna a cada quien un porcentaje o, sea mediante una presunción de igualdad
(Art. 970 C.C.); resulta por demás claro que cada quien vendía el integro de la
cuantía de derechos y acciones que le correspondia y que no lo fija el asiento
registral pero 'si la ley, siendo eso suficiente para saber que las partes tienen claro
cuál es el objeto de venta por cada uno .
- En lo que se refiere al precio de venta, señala que lo que se reparten quienes en
un acto aparecen como ca-vendedores es el precio que paga el comprador y el
precio no es otra cosa que dinero (ar:!. 1529 C.C.), como quiera que el dinero es el
común denominador del valor de las cosas, estamos ante una prestación divisible
a la que le es aplicable el arto 1172 conforme al cual "si son varios los acreedores
(. ..) de una' prestación divisible y la obligación no es solidaria, cada uno de los
acreedores sólo puede pedir la satisfacción de la parte del crédito que le
corresponde (oo.)';. en ese sentido, la cuota ideal de cada copropietario es la
medida de la participación en el precio, eso es lo que a cada quien corresponde.
- En consecuencia, sí resultan individualizables las acciones y derechos de la
vendedora Josefina Rubatto Cossio yel precio que le corresponde por dicha venta,
por lo que debe aceptarse el pedido de desistimiento de la inscripción de la
transferencia de sus acciones y derechos hasta que se subsanen los defectos
detectados sólo respecto de dicha transferencia.
- Acerca de si el desistimiento afecta la intención de las partes de transferir la
totalidad del predio, señala que siguiendo el mismo razonamiento de los
RESOLUCiÓN No.. 2-2L/-- 2013 - SUNARp.TR-L
fundamentos antes indicados, los vendedores han tenido la voluntad de transferir
sus acciones y derechos. Esto no enerva el derecho de aquellos, en la medida
que cada uno es titular de su porcentaje en copropiedad, y el desistimiento de
inscripción de la transferencia efectuada por uno de ellos no puede afectar de
ninguna manera al comprador, obligándolo a obtener el consentimiento de los
demás vendedores en un acto adicional, cuando respecto de dichos vendedores
no existe ninguna objeción. En suma, el desistimiento no afecta la intención de las
partes en la medida que los demás copropietarios mantienen intacto sus derechos
sobre el precio pactado.
IV.
i
~
.~
~
ANTECEDENTE REGISTRAL
--A.
~o/.;.,El inmueble ubicado en la avenida Francisco Javier Mariátegui
;
Sala
-
lo
W 1717 - 1715, del
istrito de Jesús María, se encuentra inscrito en a fojas 193 del tomo 374, que
ontinúa en la partida W 07027151 del Registro de Predios de Lima .
. Siendo sus titulares registrales:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
José Enrique Febres Vizcarra
Hernán Díaz Herrera.
Carmen Justa Francisca Trinidad Frida Rubatto Cossio
María Irma Suárez Gonzáles Vda. De Rubatto
Irma Emma Rubatto Suárez
Luis Rómulo Duthurburu Rubatto
María Antonieta Duthurburu Rubatto
María Luisa Fernanda Duthurburu Rubatto
Irma Inés Rubatto Zambrano
10. Irma Ayesha Rubatto Prado
11. Yolanda Rubatto Yvanov
12. Ariela Roxana Socorro del Carmen Díaz Rubatto
13. Raúl Javier Díaz Rubatto
14. Carmen Lourdes del Milagro Diaz Rubatto
15. Emma Carmela Ana Febres Rubatto de Palacios
16. Maria Enrigueta del Carmen Febres Rubatto de Cacho
17. Luis Ángel A1faro Moreno
18. Eisa Emma del Carmen A1faro Rubatto
19. Luis Fernando Alfaro Rubatto
20. Maria del Carmen Alfaro Rubatto
Intervienen en el presente contrato de transferencia
cuyos nombres se han subrayado.
PLANTEAMIENTO
como vendedores
aquellos
DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Elena Rosa Vásquez Torres.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a
determinar son las siguientes:
Si se ha .acreditado la representación que ejerce uno de los vendedores.
Si existe adecuación del título con la partida registral, respecto de los titulares
vendedores intervinientes y los que figuran como propietarios en el Registro
VI.
ANÁLISIS
1. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la
compraventa de las acciones y derechos que corresponde a varios copropietarios
a favor de Bienvenida del Consuelo Saya verde Pérez Vda. de Díaz, respecto del
inmueble ubicado con frente a la avenida Francisco Javier Mariátegui N° 1717 1715, urbanización Oyague, distrito de Jesús Maria, inscrito a fojas 193 del tomo
374, que continúa en la partida W 07027151 del Registro de Predios de Lima.
El Registrador formula observación, en primer lugar, por no haberse acreditado el
poder con el que interviene Carmen Justa Francisca Trinidad Frida Rubatto Cossio
.1
RESOLUCiÓN No. -
2 2.L¡-2013 - SUNARP-TR-L
en nombre de Josefina Yolanda Rubatto Cossio; posteriormente,
luego del
reingreso que contiene el desistimiento parcial de la rogatoria respecto de las
acciones y derechos de propiedad de la representada, observa señalando que no
es posible el desistimiento parcial, toda vez que tal transferencia no se trata de un
acto separable de las demás.
Por su parte; el apelante considera que si es posible aceptar el desistimiento
parcial.
2. En la escritura pública del 18/11/2003, comparece entre otros, Carmen Justa
Francisca Trinidad Frida Rubatto Cossio, por derecho propio y en representación
f¡
de Josefina Yolanda Rubbatto Cossio, según poder por escritura pública del
~<;~2/12/2012; sin embargo, dicho poder' no ha sido acreditado ante el Registro, por el
U~ontrario, con el desistimiento parcial se confirma que no se cuenta con dicho
ala $Joder.
".
n ese sentido, teniéndose en cuenta lo establecido en el artículo 161' del Código
Civil, la transferencia realizada por Carmen Justa Francisca Trinidad Frida Rubatto
Cossio, en representación de Josefina Yolanda Rubbatto Cossio, deviene en
ineficaz, por lo que procedería exigir la ratificación por parte del representado, de
conformidad con el articulo 1622 del mismo cuerpo legal.
3. Cabe señalar, que en la partida W 11918936 del Registro de Sucesiones
Intestadas de Lima, corre inscrita la sucesión intestada de Josefina Yolanda
Rubatto Cossio, también corre inscrita en la partida del inmueble (asiento C13 de
la PE 07027151); quien falleció con posterioridad a la escritura pública de
compraventa del 18/11/2003, esto es, el 5/2/2004; declarándose como su heredera
a Carmen Justa Francisca Trinidad Frida Rubatto Cossio, vale decir, a la misma
repr3sentante, por lo que sería ésta quien en documento posterior tendría que
ratificar el acto jurídico de compraventa de las acciones y derechos que le
correspondían a su causante.
En esa línea, para permitir inscripciones de transferencias realizadas por el
causante antes de su fallecimienttJ a favor de terceros, el articulo 64 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que podrán
inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la
sucesión a título universal, siempre que su inscripción no perjudique a terceros.
4, Al respecto, esta instancia considera que siendo que la represeiítánte (Carmen
Justa Francisca Trinidad Frida Rubatto Cossio), es la que tendría que ratificar el
acto jurídíco, por haber sido declarada única heredera úniversal de su
representada (Josefina Yolanda Rubbatto Cossio), carece de objeto, solicitar dicha
ratificación registralmente; en razón que la heredera es la persona misma del
causante, de conformidad con el artículo 660 del Código Civil3 y aquella ha
formulado su voluntad de vender toda su alícuota, en el instrumento venido en
grado.
, Artículo 11;1 del Código Civil .• El acto juridico celebrado por el representante excediendo los
limites de las facultades que se le hubiere conferido, o violándolas, es ineficaz con relación al
representado, sin perjuicio de las responsabilidades que resulten frente a éste y a terceros.
También es ineficaz ante el supuesto representado el acto juridico celebrado por persona que no
tiene la representación que se atribuye.
2 Artículo 162 del Código Civil.. En los casos ~revistos por el artículo 161, el acto jurídico puede
ser ratificado por el representado observando la forma prescrita para su celebración.
La ratificación tiene efecto retroactivo, pero queda a salvo el derecho de tercero.
El tercero y el que hubiese celebrado el acto jurídico como representante podrán resolver el acto
jurídico antes de la ratificación, sin perjuicio de la indemnización que corresponda.
La facultad de ratificar se trasmite a los herederos.
3 Artículo 660 del Código Civil.- Desde el momento de la muerte de una persona, los
bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se transmite a sus
sucesores.
RESOLUCiÓN No. - 224- 2013 - SUNARP-TR-L
Abona a favor de dicha interpretación, que en la partida registral del predio
Josefina Yolanda Rubbatto Cossio ya no tiene dominio inscrito, porque a la fecha
sus derechos y acciones sobre el predio ha sido transferidos por sucesión a favor
de Carmen Justa Francisca Trinidad Frida Rubatto Cossio. En tal sentido, el título
se adecua a la partida registrai.
5. De otro lado, no debe perderse de vista que los actos del representante son
actos del representado como si este estaria actuando. Asimismo, cuando el
representante actúa excediendo las facultades que se le hubiere conferido o
violándolas o cuando no tiene la representación que se atribuye, el acto juridico es
ineficaz con. relación' al representado, esto significa que el acto jurídico no
despliega sus efectos en la esfera de quien ha sido indebidamente representado;
por lo que el acto juridico podría ser ratificado para sanar la ineficacia. Ratificación
que es un poder a posteriori, es decir reemplaza al acto de otorgamiento de la
representación, corrige el defecto de legitimación de quien ha declarado en
nombre ajeno.
Por ello, siendo que en el presente caso, el acto de ratificación sería otorgado por
la representante por ser ahora quien lo haría en nombre del representado y, que el
acto jurídico por efectos de la transmisión por sucesión ahora si despliega sus
efectos en la esfera juridica del representado, pues el representante es ahora el
representado, consideramos que se ha corregido el defecto de legitimación que
tenía Carmen Justa Francisca Trinidad Frida Rubatto Cossio al declarar en nombre
ajeno.
Consecuentemente, esta instancia considera que debe revocarse la observación y
disponerse la inscripción del titulo, careciendo de objeto pronunciarse sobre el
desistimiento parcial de la rogatoria.
6. Mediante Resolución W 089-2011-SUNARPISA publicada el 3011112011,se ha
derogado la parte del artículo 156 del Reglamento General de los Registros
Públicos que .establecía que el Tribunal Registral debía pronunciarse respecto a
los derechos registrales. Por lo tanto, compete exclusivamente a la primera
instancia registral determinar los derechos que correspondan.
Estando a lo acordado por mayoria;
VII.
RESOLUCiÓN
REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios
de Lima y 'DISPONER la inscripción del título, previo pago de los derechos
registrales, si c~res'
dier.
(~I..~
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11'
3ra. SalaR
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ítrese
y
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~!V
ROSARI
L CARMEN GUER
Pres denta de la Tercera
el Tribunal Registra
VÁSQUEZ TORRES
del Tribunal Registral
SAMUE~NCOS
Vocal del Tribunal Registral