Separación y divorcio

PRÁCTICA NOTARIAL
modificación, como puede ser habitual, ya estamos fuera del “circuito”.
• ¡Ah!, y lo de la inscripción en el BORME
gratis, nada de nada.
• Si no se ha presentado la escritura en
la Oficina Liquidadora por vía telemática,
como está siendo lo habitual, ya que el
Decreto no lo menciona, ya estamos fuera
del “circuito”.
Más del 90% de las sociedades que se
constituyen en las notarías llegan de la mano
de los despachos de abogados y/o asesores fiscales, y desconocer esta realidad es no tener
idea de por dónde van los tiros en esta guerra.
Estos despachos de asesores son claramente
reacios a incluir los “estatutos tipo” por considerarlos escasos y deficientes en muchos aspectos.
• Si al momento de la firma no se nos ha
aportado todavía el certificado bancario relativo a los desembolsos de los socios, como
puede ser habitual, no podremos otorgar la
escritura en el plazo previsto y por ello estamos ya fuera del “circuito”.
En fin, larga vida a las sociedades “expres”, o una canción para el recuerdo.
SEPARACIÓN Y DIVORCIO: LA EXTINCIÓN
DEL CONDOMINIO
Y LA SUBROGACIÓN DE HIPOTECA
JOSÉ JORGE LEMA MAURIZ
Oficial de Notaría - Pontevedra
Estamos viviendo una realidad económico-sociológica curiosa y muy triste. Amores
desgarrados unidos a la fuerza por la penitencia de un préstamo hipotecario que contrataron sin saber que con la firma de la escritura pública pactaban un “hasta que la
muerte nos separe”. El divorcio o la separación de parejas hipotecadas tiene unos problemas añadidos.
El más común y, que probablemente
todos conozcamos a alguien cercano que lo
sufra, es el de las parejas recientes que compran su primera vivienda con ilusión y bastante facilidad al son de la generosidad cre-
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diticia vivida hace nada. En muchas ocasiones los padres de uno u otro o de ambos
avalaban la operación para acabar de enredar el problema en caso de separación de la
pareja.
Toda ruptura sentimental desgasta
nuestra alma; pero si además implica un
problema económico, ligado al pago de la
hipoteca del desmembrado hogar conyugal,
la situación se hace traumática. Y si esta hipoteca fue avalada por padres u otros parientes, la desagradable situación sentimental y económica se torna un verdadero problema familiar.
PRÁCTICA NOTARIAL
Las desavenencias entre parejas no es
Para simplificar, la entidad financiera no
nada nueva, como tampoco lo es que com-
está obligada a liberar a ninguno de los divor-
praran una vivienda juntos. La novedad es
ciados o separados de la deuda, por mucho
que se ha pasado de dar a una pareja recién
que el Juez adjudique la propiedad a uno de
formada hipotecas del 100% más gastos con
ellos. El otro tendrá una hipoteca pero no será
tasaciones generosas a una situación del mer-
propietario.
cado inmobiliario diametralmente opuesta.
Esta es la paradójica situación que se vive ac-
Extinguir el condominio es sencillo y rela-
tualmente: parejas que se separan hipoteca-
tivamente barato. Pero no todo podían ser
das muy cargadas, viviendas que no valen lo
bondades. El problema es el préstamo hipote-
que se pagó y un mercado paralizado que
cario.
frena o impide vender a otras parejas la vivienda.
La asunción de la deuda implica un acuerdo de voluntades, asumiendo uno la posición
Antes, separarse con hipotecas por medio
era un problema, pero se podía vender con re-
jurídica de los dos, convirtiéndose en único
deudor
lativa rapidez –señalemos la proliferación de
inmobiliarias-; ahora no. Si a eso le sumamos
Cuando se realiza una compraventa de la
que la situación laboral de uno o ambos inte-
finca hipotecada el adquirente queda conver-
grantes de la pareja es peor de lo que era en
tido en tercer poseedor, pero la deuda no se
el momento de la compra, tenemos la fatali-
altera.
dad realizada. Si a esta pesadilla le adicionamos la existencia de avalistas o dobles garan-
En el caso que nos ocupa de la Extinción
tías, la batalla entre familias puede llegar a ni-
de Condominio no hay tercer poseedor, si no
veles desagradables.
que uno de los deudores primitivos asume la
totalidad de la deuda excluyendo al otro.
Dentro del contexto de la separación, ha
de tenerse encuentra los convenios regulado-
La asunción de la deuda implica un acuer-
res. En alguno de ellos se pacta que uno de
do de voluntades entre ambos deudores-co-
los cónyuges o pareja pasa a ser propietario
muneros, en virtud del cual uno de ellos
único de la vivienda y asume el pago de la hi-
asume la posesión jurídica de los dos, convir-
poteca, pero se ha de tener claro –y aquí los
abogados deben asesorar o, en mayor medida advertir-, que la vivienda pasará a manos
de la parte beneficiaria pero no la hipoteca.
Es decir, que la otra parte pierde la propiedad
pero sigue siendo deudor hipotecario, aunque se haya pactado que no pagará la cuota
mensual, porque en el caso de que no se
pague puntualmente el préstamo hipotecario, el banco puede exigir el pago a cualquiera de ambos.
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PRÁCTICA NOTARIAL
tiéndose en único deudor. La doctrina dife-
El código civil no la regula como tal, pero
rencia varios tipos de asunción de deudas, con
la doctrina y la jurisprudencia tratan de admi-
distintos efectos cada una y, para el caso que
tirla en la práctica, siendo siempre requisito
tratamos son dos especialidades:
imprescindible para que la asunción de deudas produzca plenos efectos liberatorios para
-Asunción simple: En la que uno de los copropietarios asume la deuda de ambos, pero el
el otro comunero-deudor que el acreedor
preste su consentimiento.
otro no queda liberado, ya que no interviene el
acreedor, y al no prestar éste su consentimien-
Esto es lógico, si se tiene en cuenta que el
to a la modificación de los deudores (no susti-
principio de seguridad jurídica exige que no
tución), el otro todavía queda vinculado. Entre
puedan operar circunstancias que perjudi-
ambos comuneros existe un acuerdo en el que
quen el patrimonio de una persona sin que
el primero debe responder de toda la deuda,
concurra su voluntad y conocimiento, y efec-
pero si no lo hace, el acreedor puede reclamar
tivamente, teniendo el acreedor como garan-
el pago a los dos, porque siguen vinculados.
tía el patrimonio de ambos deudores-copropietarios primitivos, no puede perder esta ga-
Se trataría de un “pacto a efectos internos de las partes”.
rantía si no concurre su consentimiento, aceptando la sustitución del otro copropietario
deudor, porque en realidad, lo que se acepta
-Asunción novatoria: En la que uno de los
es que tan solo uno de ellos, -únicamente-
comuneros asume la posesión deudora de
responda y, como es lógico, querrá el acree-
ambos, de modo que el otro quede liberado,
dor que este nuevo y único deudor, sea capaz
siendo, por tanto, imprescindible que, para
de responder.
que así ocurra, preste su consentimiento el
acreedor.
De este modo siempre se requiere consentimiento del acreedor para la liberación
de uno de los copropietarios-deudores primitivo, sin perjuicio de que igualmente sean
admisibles los otros casos de asunción de
deudas en que no se libera al otro copropietario que deja de serlo, pues como indicó
la RDGRN de 3 de abril de 1991, no será necesario el consentimiento del acreedor
cuando no se pretende con la asunción de
deudas que libere al primitivo deudor pues,
en este caso, estamos ante un pacto interno
entre
ambos
deudores
primitivos.
La
RDGRN, de 17 de noviembre de 1989, indicó
que estos pactos internos son válidos con
sus efectos propios.
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