Bogotá D.C. 13 de Septiembre de 2002 OFCTCP 636 Señores XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Ciudad. REFERENCIA: CONTABILIZACION DE LOS CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES Cordial saludo Ante todo presentamos nuestras disculpas por la demora en responder su oficio de mayo 25 de 2000. En atención a su solicitud, remitida por la Junta Central de Contadores, en relación con el tema de la referencia. A continuación ofrecemos algunos de los elementos para dilucidar el tema, apoyados en el concepto CTCP 253 de octubre 25 de 1999 donde se orientó sobre aspectos que compete al Consejo Técnico de la Contaduría Publica. Para mayor ilustración el señalado concepto puede ser consultado a través de la pagina Web ww.jccconta.gov.co, de la Junta Central de Contadores Públicos, en el icono del Consejo Técnico. El Decreto 2650 de 1993, mediante el cual se adopto el PUC o plan único de cuentas para el registro de operaciones económicas realizadas por los comerciantes, establece la dinámica para la contabilidad de las referidas operaciones. EL CODIGO. 1.ACTIVO - 13 DEUDORES - 1340 PROMESAS DE COMPRA VENTA. Registra los valores entregados por el ente económico a promitentes vendedores por la adquisición de bienes mediante promesa escrita. Una vez perfeccionada con el lleno de las formalidades del caso, el valor del bien adquirido se registrará en la respectiva cuenta activa conforme a su naturaleza. REGISTROS DEBITO a. Por el valor de los abonos dados al promitente vendedor como parte de la cuota inicial; b. Por el valor del ajuste por diferencia en cambio o pacto de reajuste, según sea el caso. REGISTROS CREDITO a. Por el perfeccionamiento de la promesa de venta; 1 b. Por la resolución del negocio, originándose una devolución de los dineros entregados hasta la fecha de la resolución, así como un ingreso o gasto para el ente económico según lo estipulado en el contrato De otra parte a continuación referimos las siguientes consideraciones del Consejo Técnico al emitir el concepto anteriormente señalado y que a su ves aportan elementos que coadyuvan a entender la necesidad y obligación de contabilizar las operaciones en comento. "Sobre el particular considera el Consejo Técnico de la Contaduría Pública que es indispensable establecer previamente las condiciones para la existencia del contrato de compraventa el cual por regla general es un contrato consensual y excepcionalmente es solemne. El Código Civil Colombiano en su artículo 1500 dispone: “El contrato es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se refiere; es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil; y es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento”. (Subrayado fuera de texto). De otra parte el artículo 1857 ibídem, determina que la compraventa de inmuebles solo se perfecciona mediante escritura pública y el art. 756 de la misma norma ordena que la tradición de los mismos es un acto complejo que requiere además de la entrega la inscripción en el registro correspondiente. Ahora bien, es necesario distinguir dos situaciones que pueden ocurrir en la compraventa del inmueble y que pueden derivar contabilizaciones distintas porque diferentes son las obligaciones de las partes en cada una de ellas: • Compraventa de inmuebles sin haber celebrado previamente contrato de promesa de compraventa, es decir corriendo directamente la escritura pública respectiva. La contabilización en este punto sólo podrá hacerse cuando se corra la respectiva escritura pública y el comprador contabiliza el activo adquirido contra Bancos y Cuentas por Cobrar si fuere el caso en el evento de hacer uso de un crédito para pagar el precio y las contabilizaciones correspondientes para el vendedor. • Compraventa de inmuebles habiendo celebrado previamente contrato de promesa de compraventa. En este caso es importante tener en cuenta que la promesa de compraventa es un contrato preparatorio para celebrar otro, cual es la compraventa. 2 Como el contrato de promesa genera obligaciones para las partes, aquellos deben reflejarse en la contabilización y para ello es indispensable contemplar dos posibilidades: Con arras y sin arras. De todas maneras este Consejo, se reafirma en que la causacion de la venta de bienes debe efectuarse, en la fecha de otorgamiento cuando se trate de actos que deben constar por Escritura Pública y su correspondiente registro, tratamiento expuesto en nuestro concepto 210 de Diciembre 28 de 1998. Por ultimo, los interrogantes planteados en la consulta, esto es 1-¿Hasta donde las promesas de compraventa de bienes inmuebles y enseres (mejoras) deben figurar en los balances del vendedor y comprador?. 2- ¿Hasta donde las ventas realizadas por escritura publica pero que no se pudieron registrar, teniendo la compradora los bienes en posesión, deben figurar en la contabilidad y declaración de renta del comprador?. 3-¿Por estar en ejecución la promesa de compraventa, como se deben contabilizar tanto los dineros pagados por el comprador como lo recibido por el vendedor?, creemos se resuelven con la interpretación de lo anteriormente expuesto. Cordialmente, HÉCTOR JAIME CORREA PINZÓN Presidente 3