Bibliografías. El arrendamiento de industria

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BIBLIOGRAFIA
MARÍ́ N GARCÍ́ A DE LEONARDO, Teresa: El arrendamiento de industria. Un tomo de 166
pgs. Número 1 de la «Colección Privado». Editorial Tirant lo Blanch, Valencia
1996.
El arrendamiento de industria, a pesar de la frecuencia con la que en el tráfico
jurídico se manifiesta, carece en nuestro ordenamiento de un tratamiento legal específico
que atienda debidamente a las peculiares cuestiones que en virtud de su objeto –una entidad
económica destinada a la comercialización de bienes y servicios– se superponen a las que
con carácter general presenta el arrendamiento de cosas del Código Civil, a cuyo régimen
se somete: consecuencia de ello es que nos hallamos ante una figura no exenta de dudas y
dificultades en su estudio. De otra parte e igualmente debido al objeto cuyo uso y disfrute
se transmite, son diversas las disciplinas jurídicas que de un modo u otro inciden en este
arrendamiento: junto al Derecho Civil, encargado de ordenar en lo esencial las relaciones
que entre las partes se originen, aparece el Derecho Mercantil –el arrendatario como
mínimo será a raíz del contrato comerciante y deberá someterse al estatuto jurídico de tal–,
Laboral –la situación de los trabajadores al servicio de la empresa en el momento de su
transmisión inicial y de su posterior devolución debe ser atendida–, Administrativo –la
explotación de la empresa pasa por el cumplimiento de una serie de formalidades
administrativas–, o Fiscal.
La presente monografía es obra de una civilista, la profesora Titular de la
Universidad de Valencia Teresa Marín García de Leonardo. El dato merece ser puesto de
manifiesto ya que, a pesar de tratarse de un contrato sometido a la disciplina del Código
Civil y de naturaleza en palabras de la autora «puramente civil», ha sido la doctrina
mercantilista la que con mayor atención se ha venido ocupando del arrendamiento de
industria y la que con mayor profundidad ha estudiado su régimen: baste como prueba de
ello la extensión que en los manuales al uso de Derecho Civil y Mercantil respectivamente
se le dedica.
Desde un punto de vista formal, cabe destacar del libro la claridad y sencillez de la
que se hace gala en la exposición de los distintos temas abordados, así como la inclusión de
un exhaustivo aparato de notas bibliográficas que orientan adecuadamente al lector deseoso
de profundizar en alguno de ellos. En otro orden de cosas, es constante a lo largo de toda la
obra el apoyo en la doctrina jurisprudencial creada en torno al arrendamiento de industria,
rasgo perfectamente previsible si tenemos en cuenta la ya mencionada ausencia de un
régimen legal específico y la inadecuación y necesaria adaptación de muchos de los
preceptos codiciales relativos al arrendamiento de cosas de cara a resolver
satisfactoriamente los problemas que el de industria plantea. Tamaña realidad explica
asimismo el recurso al método comparatista a la hora de ofrecer soluciones a puntos
concretos de la disciplina de este contrato, siendo en especial continuas las referencias al
ordenamiento, doctrina y jurisprudencia italianos, extremo éste plenamente justificado si se
retiene que el Codice Civile –a diferencia del nuestro– regula con carácter independiente el
arrendamiento de cosa productiva (affittto) al tiempo que dedica el Título VIII de su Libro
V a la empresa. Sorprende sin embargo el aparente olvido de la concreta –aunque breve–
regulación que del arrendamiento de industria nos ofrece el Fuero Nuevo de Navarra en su
ley 596.
Entrando ya en el contenido de la monografía la autora, tras sintetizar en el capítulo
introductorio los principales rasgos distintivos y complejidades del contrato que pretende
estudiar, comienza con un repaso de los Precedentes que nuestro Derecho ofrece en lo que
a la regulación (o más bien no regulación) del arrendamiento de industria se refiere. Hasta
la promulgación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 la base normativa del
contrato estaba perfectamente clara: el art. 3 de la LAU del 64 –al igual que hacían sus
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antecesoras de 1946 y 1955– lo excluía expresamente de su ámbito de aplicación
remitiendo su ordenación a la voluntad de las partes y a lo dispuesto en la legislación civil
común o foral. Se nos ofrecía asimismo una definición de la figura, que se reputaba
existente «cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él
establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el
mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser
inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas».
La razón de dicha exclusión (cuestión que la autora retoma en el capítulo IV Fundamento
del tratamiento jurídico diferenciado) era doble: de una parte y más llamativamente, se
consideraba que sólo era merecedor de la especial protección que la LAU brindaba aquél
que en el local arrendado creaba con su esfuerzo y capital una riqueza –una empresa o
negocio– de la que sería injusto desposeerle arbitrariamente a voluntad de un arrendador
que muy bien podía aprovecharse a posteriori de la actividad desarrollada previamente por
su cocontratante: se explicaba así que se le concediesen al arrendatario los beneficios
principalmente de la prórroga forzosa y el derecho de traspaso. No obstante, cuando dicha
riqueza –la industria en definitiva– ha sido creada por el arrendador el razonamiento se
invierte: resulta inequitativo privar sine die al arrendador de su derecho de explotar por sí
mismo y en su directo beneficio la cosa productiva por él creada.
Esta primera argumentación es la que entra en crisis bajo la órbita de la nueva LAU,
crisis que por lo demás, tal y como apunta la autora, ya estaba latente desde el momento en
que jurisprudencialmente se acepta la noción de «industria yacente» (en cuya virtud cabe
que la empresa haya estado durante bastante tiempo sin ser explotada antes de ser cedida en
arrendamiento e incluso que no lo haya estado nunca, con lo que habrá casos en los que la
prosperidad subsiguiente de la misma se deberá básicamente al buen hacer del arrendatario)
y más claramente tras el Real Decreto Ley 2/1985 de 9 de 30 de abril, que suprimió la
prórroga forzosa para los contratos concluidos a partir de su entrada en vigor. Como es
sabido, la nueva LAU circunscribe su talante tuitivo a los arrendamientos de finca urbana
destinada al uso de vivienda: el régimen previsto en el Título III de la ley para los
arrendamientos para uso distinto del de vivienda, amén de ser puramente dispositivo, ha
perdido las connotaciones ultraproteccionistas que antaño presentaban los arrendamientos
de local de negocio. Así pues, dado que el arrendatario de una edificación para uso distinto
del de vivienda (categoría residual en la que se incluyen los arrendatarios de local de
negocio según la LAU del 64) ya no está especialmente protegido, podría pensarse que, de
acuerdo a lo arriba expuesto, ha caído el motivo para dejar al arrendamiento de industria
fuera del régimen especial, máxime cuando la nueva LAU prescinde de definirlo y excluirlo
expresamente de su ámbito de aplicación como venía ocurriendo con anterioridad.
De entrada hay que matizar que la sumisión o no del arrendamiento de industria a la
legislación especial de arrendamientos urbanos, si bien no redunda ya en diferencias tan
determinantes como ocurría bajo la LAU del 64, no por ello carece de importancia: tal y
como indica GARCÍA CANTERO1, lo primero supondría la aplicación imperativa de los
Títulos I, IV (fianza y forma del contrato) y V (régimen procesal) de la LAU, supletoria de
primer grado del Título III y sólo en último término el Código Civil, el cual en el segundo
caso se aplicaría directamente ante la ausencia de disposición negocial expresa. Sentado
esto, la autora defiende –con la doctrina que parece ser mayoritaria– la exclusión del
arrendamiento de industria del concepto de arrendamiento para uso distinto del de vivienda
y en su consecuencia del régimen de la LAU; si bien es cierto que el argumento hasta ahora
expuesto –limitar la protección legal a aquél que crea él mismo una empresa en el local
arrendado– ha perdido gran parte de su virtualidad, existía y existe un segundo fundamento
cuya solidez no se ha visto en absoluto minada: sería tan simple como decir que el
arrendamiento de industria no es un arrendamiento de finca urbana y por tanto debe quedar
fuera de la ley especialmente diseñada para regular éste. En efecto, merced al contrato que
1. «Arrendamiento de empresa: aspectos civiles y mercantiles», Actualidad Laboral, núm. 10/4, 1996, pg.
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nos ocupa no se cede el goce y disfrute de una edificación apta para acoger en su interior el
desarrollo de actividades humanas como ocurre en el arrendamiento para uso distinto al de
vivienda, sino de una industria, una «unidad patrimonial con vida propia» en la que lo
fundamental es su entramado organizativo y la edificación que le da cobijo es un elemento
más de dicha unidad carente de consideración individualizada; dicho de otro modo «en el
arrendamiento de industria el local es un elemento, en muchas ocasiones, de poca
importancia, en comparación con la unidad patrimonial y la organización que constituyen
el objeto del contrato. Sin embargo, el arrendamiento para uso distinto del de vivienda
sigue centrado en el local» (p. 49).
Tal afirmación nos da pie para encarar la que con acierto CASTÁN Y CALVILLO2
calificaron de «la cuestión batallona»: determinar cuándo el arrendamiento está «centrado»
en el local y cuándo éste no es más que un elemento dentro de una unidad patrimonial
debidamente organizada de cara a la obtención de beneficios económicos, esto es, cuándo
nos hallamos ante un arrendamiento de industria y cuándo se trata meramente de un
arrendamiento de local de negocio, ahora arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
El tratamiento del tema pasa necesariamente por el estudio del concepto de empresa o
industria que precisamente con el objeto de deslindar ambas figuras ha ido delineando el
Tribunal Supremo. La conclusión a la que se llega tras el repaso de la evolución
jurisprudencial sobre la materia con la que la autora cierra el capítulo dedicado a los
precedentes, es que el concepto de empresa o industria a efectos arrendaticios no se
identifica exactamente con la noción de empresa desde un punto de vista económico o
mercantil. El dato más revelador de tal divergencia se cifra en la admisión progresiva de la
ya citada «industria yacente» o «empresa inerte» como objeto del contrato: la concepción
jurídico-económica de la empresa en general parte de una unidad económica organizada
integrada por capital y por trabajo, dotada de independencia financiera, cuya finalidad
esencial es producir o mediar en el mercado de bienes y servicios haciéndose especial
hincapié en la necesidad de que dicha unidad esté en funcionamiento; frente a ello la
jurisprudencia en materia arrendaticia –ya con claridad a partir de la sentencia de 16 de
marzo de 1948– no tiene empacho en calificar de arrendamiento de industria el de una que
haya estado tiempo sin funcionar o incluso que no lo haya hecho nunca, siempre y cuando
su estructura, organización y finalidad sean propios del arrendador: se parte de la idea
objetiva de organización para la realización de una actividad productiva presente en la
empresa, pero no se exige su funcionamiento actual.
El tema es tratado con mayor detenimiento en el capítulo tercero «La empresa como
objeto del arrendamiento», donde la diferenciación entre arrendamiento de industria y
arrendamiento de local de negocio es abordada directamente. Poniendo de relieve que
precisamente a tal efecto elabora su noción de empresa el Tribunal Supremo y tras dar
debida cuenta de las críticas doctrinales que la aceptación del concepto de «empresa inerte»
ha suscitado, la profesora Marín apoya y justifica ésta: la exclusión del arrendamiento de
industria de la legislación especial de arrendamientos urbanos debe operar igualmente con
independencia de que el todo organizado que se transmite esté «vivo» o no, porque en
cualquier caso la diversidad del objeto contractual respecto del regulado por la LAU existe:
éste no «es solamente el local, sino los bienes ya instalados, que unidos todos son
susceptibles de ser inmediatamente explotados» (p. 38). En este sentido el Tribunal
Supremo viene destacando que la circunstancia determinante para que quepa hablar de un
arrendamiento de empresa es que «el objeto contractual haya sido creado por el
arrendador (...) sin que sea menester (...) que tal empresa o negocio se encuentre en
actividad al tiempo de la celebración del contrato, sino que basta que se haga entrega al
arrendatario de los componentes para que la industria funcione» (STS de 4 de marzo de
1985). Sin duda la calificación de un arrendamiento como de industria es una cuestión de
hecho que habrá de estudiarse caso por caso: deberá estarse a la eficacia de los medios
transmitidos junto con el local para poner en funcionamiento la empresa, de modo que sólo
2. Tratado práctico de arrendamientos urbanos, Reus 1956, Tomo I, pg. 215.
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falte para ello un elemento fundamental más intransmisible: el «elemento directivo», esto
es, el propio empresario que a la postre no será otro que el arrendatario. Así, dice la autora
que será «irrelevante, a efectos del arrendamiento de industria, que la explotación se
encuentre inactiva, suspendida durante un período de tiempo o que se inicie ex novo la
explotación de una industria, si los elementos que se entregan son suficientes para, con el
esfuerzo personal, continuar la explotación de la industria» (p. 42). De no ser así, nos
hallaríamos ante un arrendamiento de local de negocio con instalaciones, en el que el local
sería lo principal y en consecuencia se sometería a la LAU.
A partir del capítulo quinto3 «Concepto del arrendamiento de industria» la profesora
MARÍN comienza a ahondar en lo que sería propiamente la disciplina del contrato que ocupa
su monografía. Se define aquél como «negocio jurídico en virtud del cual se cede el uso o
explotación de una empresa o industria a persona distinta del titular, por precio cierto y
tiempo determinado, consagrando así una disociación entre la titularidad y el ejercicio o
explotación de ella». Tras enumerar brevemente las pautas –tanto positivas como
negativas– seguidas por la jurisprudencia a la hora de calificar un contrato de tal, la autora
considera con mayor detenimiento la importancia que la interpretación de la voluntad de las
partes objetivada en el contrato tiene en el arrendamiento de industria, ello tanto en lo que a
la calificación de tal se refiere –recordándose aquí que la hecha por las partes no vincula a
los tribunales– como muy especialmente en lo que a la disciplina del mismo respecta: dada
la inadecuación del régimen del arrendamiento de cosas del Código Civil, conviene que el
contrato sea especialmente minucioso de cara a evitar las iniquidades que la aplicación
indiscriminada de aquél podría originar4. Esta idea, la necesidad de un detallado clausulado
que despeje las dudas que la aplicación del Código Civil plantea, es recurrente en los
capítulos que siguen, manifestándose cada vez que se toque un aspecto de la disciplina del
contrato de solución controvertida.
Un punto de notable interés y eventual relevancia en un contrato de tracto sucesivo
en el que se transmite el goce y disfrute de una cosa productiva como es una empresa (cuyo
rendimiento además está especialmente condicionado por las tendencias variables del
mercado), es el de la posible incidencia que un cambio notable de las circunstancias
económicas tomadas en cuenta a la hora de contratar puede tener en el discurrir del mismo.
A este respecto, la autora resalta la cautela y rigor con la que el Tribunal Supremo viene
aceptando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus o la teoría de la presuposición y
base del negocio: no se puede obviar que en nuestro Derecho el arrendamiento de empresa
no está vinculado a la seguridad de la obtención de un beneficio económico. Del mismo
modo, la aspiración del arrendatario de obtener una reducción del canon arrendaticio en los
casos en que alguna circunstancia no prevista legalmente –y en puridad sólo lo está el
acometimiento de reparaciones urgentes por parte del arrendador– interrumpa la
explotación, se vislumbra como altamente improbable.
En el mismo capítulo se tratan de los que junto a la cosa arrendada (la empresa,
estudiada en el capítulo precedente), son los elementos esenciales del contrato: el tiempo
determinado5 y el precio cierto. Debe destacarse respecto a éste último la posibilidad de
incluir en el contrato una «cláusula parciaria», a la que por lo demás se recurre con
3. Como se ha apuntado, el cuarto «Fundamento del tratamiento jurídico diferenciado», reincide y profundiza
en la cuestión de la exclusión del arrendamiento de industria de la legislación arrendaticia especial.
4. En este sentido, la autora recomienda incluso el sometimiento a algún precepto de la LAU (en concreto al
art. 34, relativo a la indemnización al arrendatario), negando eso sí la viabilidad jurídica de la sumisión en bloque
a la legislación especial. Obviamente no podrían pretender las partes que se les aplicase el régimen procesal de los
arrendamientos, pero, tal y como indica GARCÍA CANTERO (op. cit., pg. 281), nada les prohíbe pactar un régimen
idéntico al previsto en el Título III de la LAU para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
5. Respecto al mismo las consideraciones vertidas por la autora no son muy distintas de las que cupiese hacer
en torno al tiempo en el arrendamiento de cosas en general. No obstante es interesante destacar su defensa (en
contra de la postura jurisprudencialmente consagrada y de la opinión doctrinalmente mayoritaria) de los efectos
novatorios meramente modificativos de la tácita reconducción, que no daría origen a un nuevo contrato, sino a una
prórroga del primitivo.
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frecuencia en la práctica. En virtud de la misma el precio vendrá integrado por un canon
fijo –cumpliéndose así el requisito de certitud exigido por el art. 1543– al que se añade un
porcentaje sobre las utilidades percibidas por el arrendatario. Cosa distinta sería que la renta
consistiese exclusivamente en una cuota parte de los beneficios esperados, en cuyo caso el
contrato perdería su naturaleza de arrendamiento y pasaría a ser una aparcería industrial.
A continuación, ya en capítulo distinto, se acomete el estudio de la naturaleza
jurídica del arrendamiento de industria. La calificación que nos propone la autora, dadas las
consecuencias que sobre el régimen del mismo y en concreto sobre las facultades
transferidas al arrendatario tiene la condición de cosa productiva de su objeto, es la de
«arrendamiento de cosas “sui generis”». De una parte el arrendatario gozará de un poder
autónomo de gestión, indisolublemente unido a su obligación de usar la cosa, de explotar la
empresa de cara a que ésta no desmerezca y poder devolvérsela al arrendador concluido el
contrato en las mismas condiciones en que la recibió: ésta misma obligación de devolución
es la que marca el límite de la iniciativa del arrendatario. De otra parte, se le confiere un
poder de disposición sobre las cosas consumibles que componen la empresa (mercaderías,
materias primas, etc.) extraño a la concepción personalista6 del arrendamiento en nuestro
ordenamiento. Este último aspecto conecta directamente con la aparente «excepción» que el
arrendamiento de industria representa frente a la exclusión que merced al art. 1545 se hace
de las cosas consumibles como objeto del contrato de arrendamiento: tal y como aclara la
autora, la excepción no es tal si se para mientes en que el objeto del arrendamiento aquí
considerado no son dichos elementos fungibles, sino una unidad patrimonial organizada –la
empresa– dentro de la cual aquéllos no pasan de ser accesorios.
Tras una sumaria enumeración de las diversas funciones económicas que el
arrendamiento de industria puede revestir en el brevísimo capítulo séptimo, se llega al
octavo y principal de la monografía, titulado «Régimen jurídico». En el mismo se van
desgranando los distintos derechos y deberes de arrendador y arrendatario y las especiales
connotaciones que éstos presentan en el arrendamiento de empresa. Comenzando con las
obligaciones del arrendador y en concreto con la de entrega de la cosa, la profesora Marín
hace hincapié de nuevo en la ya mencionada atribución de un poder de gestión al
arrendatario así como en su poder de disposición sobre las cosas consumibles que formen
parte de la empresa7. Igualmente se aborda en esta sede el régimen jurídico de la transmisión
de deudas y créditos8, requiriéndose en ambos casos pacto expreso de las partes.
La obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa conlleva en
el arrendamiento de industria un especial deber de colaboración e información en lo que al
funcionamiento y caracteres de la empresa se refiere por parte del arrendador, al tiempo que
redunda en una prohibición de hacer la competencia, extremo éste último que sin duda es
uno de los más polémicos del contrato. Tamaña restricción a la actividad futura del
arrendador encuentra su fundamento en la buena fe del art. 1258 del CC y 57 del CCom,
buena fe objetiva que será la que delimite el alcance de una prohibición, que no debe
entenderse necesariamente de un modo absoluto: la actividad empresarial paralela del
arrendador no en todos los supuestos incidirá con la misma contundencia en las
perspectivas de beneficio del arrendatario, ni tampoco puede pretenderse que la prohibición
abarque ineludiblemente todo el período de duración del contrato9. Así, la autora aboga por
6. La profesora M ARÍN no entra en la discusión sobre la naturaleza real o personal del derecho del
arrendatario, adhiriéndose a la tendencia mayoritaria favorable a la segunda calificación.
En otro orden de cosas, quizás se eche de menos alguna disgresión sobre la naturaleza civil del arrendamiento
de industria que a lo largo de su obra sostiene la autora: la cuestión no es totalmente pacífica y no faltan autores
que no dudan en calificar el contrato de acto de comercio (Cfr. BROSETA PONT, Manual de Derecho Mercantil, 9.ª
ed., Tecnos 1991, pg. 110).
7. Salvo que otra cosa se disponga en el contrato, como pudiera ser la compraventa de dichos bienes.
8. Nada se explica por contra de la transmisión de los contratos nacidos como consecuencia de la explotación
de la empresa por el arrendador.
9. El tema está específicamente contemplado en el art. 2557 del Codice Civile italiano, el principio general tanto en el caso de venta de la empresa como de usufructo o affitto- es que el arrendador en nuestro caso deberá
abstenerse durante un período de 5 años de iniciar una nueva actividad que por el objeto, la ubicación u otra
circunstancia sea idónea para desviar la clientela de la empresa transmitida.
BIBLIOGRAFIA
la viabilidad de una modulación o incluso exclusión convencional de la misma de acuerdo a
las circunstancias del caso, siempre y cuando ello sea conforme a la buena fe objetiva. El
examen de las obligaciones del arrendador se completa con el estudio de las especialidades
que la garantía por evicción y vicios ocultos presenta en el arrendamiento de industria y del
deber de llevar a cabo las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa en estado de
servir para el uso a que ha sido destinada.
El epígrafe dedicado al tratamiento de los derechos del arrendador se circunscribe a
dar cuenta de las causas de desahucio del art. 1569, que el arrendador de la industria puede
legítimamente invocar aun cuando no sea el dueño del local. Quizás debiera haberse
añadido alguna referencia al derecho de verificación respecto al cumplimento por parte del
arrendatario de las obligaciones adquiridas en lo que a la explotación de la empresa se
refiere, así como a la facultad de disponer de la empresa que el arrendador conserva y a los
efectos que una enajenación de la misma pudiera tener sobre el contrato de arrendamiento
de industria: al someterse éste al Código Civil, debería en principio entenderse aplicable el
art. 1571 con la consiguiente extinción del arrendamiento, y de hecho así parece entenderlo
la autora cuando, al indicar que el desahucio no será en ningún caso motivo de
indemnización en favor del arrendatario, excepciona el supuesto previsto en el mencionado
precepto. No obstante la cuestión hubiera merecido un poco más de atención, sobre todo si
reparamos en que parte de la doctrina mercantilista actual considera el art. 1571 inaplicable
al arrendamiento de industria. Otro aspecto que hubiese cabido discutir es la posibilidad por
parte del arrendador de gravar la empresa con una hipoteca mobiliaria, y los posibles
efectos de la misma sobre el arrendamiento.
El siguiente paso es analizar los derechos y obligaciones del arrendatario. Antes de
ahondar en los directamente dimanados del Código Civil, se nos hace notar que en la
actualidad la pregunta de si es necesario o no en este tipo de arrendamientos el abono de
una fianza deberá contestarse atendiendo a la legislación autonómica sobre la materia, y de
hecho algún texto autonómico así lo exige.
Con motivo del estudio de la obligación de «usar de la cosa arrendada como un
diligente padre de familia, destinándola al uso pactado», se destaca una vez más el deber
del arrendatario de usar de una cosa –la empresa– que de otro modo desmerecía y de
hacerlo respetando su destino económico: un eventual cambio de actividad le está vedado,
en la medida que la empresa habrá de devolverse tal y como se recibió y apta para producir
lo que originariamente producía. En otro orden de cosas, sorprende que no se haga
referencia alguna a la conveniencia de que el parámetro de diligencia a tener en cuenta sea
en este contrato el más exigente del «ordenado comerciante», dada la condición de tal del
arrendatario. El cuadro de obligaciones del arrendatario durante el período contractual se
completa con su deber de notificar –tal y como exigen los artículos 1558 y 1559– la
necesidad de reparaciones o cualquier usurpación o novedad, así como su obligación de
pagar los gastos ordinarios de explotación.
Interés especial reviste el derecho que tiene el arrendatario a llevar a cabo mejoras,
la posible incidencia de la mismas en la calificación del contrato y su régimen una vez
extinguido éste. En cuanto a lo segundo, se pone de relieve la necesidad de calibrar el
alcance y naturaleza de las obras: su acometimiento no autoriza per se a considerar que nos
hallamos ante el arrendamiento de un local de negocio siempre y cuando los elementos en
su día transmitidos por el arrendador fuesen por sí mismos suficientes para explotar la
industria, y ello incluso tratándose de modificaciones de importancia con tal de que el
destino económico de la empresa no se vea alterado. Finalizado el contrato y llegado el
momento de la devolución de la empresa, procede preguntarse qué derechos tiene el
arrendatario en virtud de las mejoras efectuadas o de los incrementos de valor en que ellas
hayan redundado: la profesora Marín considera que éstos se circunscriben al ius tollendi
reconocido en el art. 1573, rechazando –frente a la postura defendida por otros autores– la
posibilidad de que el arrendatario sea indemnizado en caso de no poder ejercitar
válidamente tal derecho.
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Ahondando ya en la obligación de devolución de la cosa arrendada, el arrendatario
deberá restituirla según el art. 1561 «tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se
hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable». Tal obligación en el
arrendamiento de industria deberá cohonestarse de una parte con la fungibilidad de
determinados elementos de la empresa –respecto de los cuales, salvo que otra solución se
haya pactado expresamente, el Tribunal Supremo viene entendiendo que el arrendatario
cumple restituyendo el tantumdem eiusdem generis–, y de otra con la llamada «capacidad
de regeneración de la empresa»: durante la explotación de la misma a lo largo del período
contractual puede haber sido necesaria o conveniente para la buena marcha del negocio la
sustitución de determinados elementos, con lo que en el momento de la devolución habrá de
atenderse a la empresa como una unidad, no a cada uno de los elementos en su día cedidos
considerados en su individualidad. De no devolverse la empresa en los términos señalados
nacerá a favor del arrendador la correspondiente acción para exigir indemnización de daños
y perjuicios.
El capítulo IX se dedica a las formalidades del arrendamiento de industria no sólo en
su vertiente civil, sino también fiscal y administrativa, aclarándose que en cualquier caso
éstas últimas no tienen incidencia alguna sobre la eficacia civil del contrato. Centrándonos
en la primera, se nos recuerda el carácter consensual del arrendamiento en general,
habiéndose de tener en cuenta en todo caso lo dispuesto con carácter general en los arts.
1279 y 1280. Ello no obsta para que sea altamente recomendable la constancia en escritura
pública del contrato dada la importancia económica que puede revestir su objeto,
recalcándose una vez más lo crucial que puede llegar a ser la inclusión de un clausulado
especialmente minucioso de cara a evitar controversias futuras entre las partes. Igualmente
se apunta la extrema conveniencia de llevar a cabo inventario tanto al comienzo como al
final del contrato, no sólo por su innegable utilidad, sino también porque, a pesar de que la
realización del mismo no es exigible teóricamente, el Tribunal Supremo tiende a considerar
su ausencia como un indicio de la inexistencia de un verdadero arrendamiento de industria.
El subarriendo y cesión de la industria son tratados en el décimo capítulo. La autora
parte de la no consideración del arrendamiento de cosas en general como un contrato intuitu
personae, obviando hacer matización alguna en lo que al de industria respecta. Tal postura
sería hasta cierto punto discutible, pues es legítimo suponer que el arrendador de una
empresa que espera recobrarla en el mismo estado en el que la entregó –sobre todo desde el
punto de vista de su productividad–, atenderá a las cualidades personales del futuro
arrendatario, a su capacidad de sacar adelante el negocio en concreto de que se trate, a la
hora de decidirse a cederle su industria en arrendamiento. Al no compartir la autora este
criterio, se entiende que admita –en contra de parte de la doctrina– la aplicación del art.
1550 del CC al arrendamiento de industria y la consiguiente facultad libre del arrendatario
de subarrendar total o parcialmente salvo que expresamente se le prohibiese en el contrato,
si bien es cierto que aconseja una interpretación restrictiva del precepto así como una toma
de postura sobre la cuestión en el documento contractual10. Distinto es el régimen de la
cesión que requerirá en todo caso el consentimiento expreso del arrendador, admitiendo de
una parte la viabilidad de un consentimento genérico y abstracto en el contrato original y
matizando de otra que la autorización expresa en el mismo para hipotéticos subarriendos no
permite estimar consentidas también posibles cesiones.
El undécimo y último capítulo versa sobre la consideración del arrendamiento de
industria desde el punto de vista laboral, ocupándose en especial de las posibles vicisitudes
de los contratos de trabajo con ocasión de los cambios de titularidad de la empresa, tanto en
el momento de la entrega de la misma como con motivo de su devolución.
10. Ninguna referencia se hace al tratar el tema a la ley 596 de Fuero Nuevo de Navarra, cuyo apartado 4)
expresamente prohíbe el subarriendo total o parcial en el arrendamiento de empresa.
BIBLIOGRAFIA
La monografía finaliza con un anexo titulado «Visión Jurisprudencial del
arrendamiento de industria», en el que se resumen las principales directrices
jurisprudenciales sobre los distintos aspectos estudiados respetándose el orden de
exposición seguido en el libro, anexo éste en el que el lector de otra parte encuentra una
buena síntesis de todo lo expuesto con anterioridad.
Sin restarle por ello mérito a la obra de la profesora Marín, no puede dejar de
señalarse que hay algunos puntos del arrendamiento de industria que no han sido objeto de
atención concreta o cuando menos no lo han sido de un modo sistemático. Apuntaré dos de
especial importancia a mi juicio: no se encuentra en la monografía referencia alguna a los
elementos personales del contrato y en concreto a la capacidad necesaria para dar una
empresa en arrendamiento: discutir cuándo y de acuerdo a qué criterios dicho acto debe
calificarse como de administración ordinaria o extraordinaria hubiese sido de notable
interés a la hora de determinar la capacidad para arrendar de los padres y tutores respecto
de los bienes de sus hijos o pupilos, la del menor emancipado, los casos de empresa
ganancial, arrendador persona jurídica, etc. También se echa de menos un tratamiento
sistematizado de las causas de extinción del contrato, respecto de las cuales hallamos la
mencionada relación de las causas de desahucio al tratar de los derechos del arrendador. Y
es que en este punto el arrendamiento de industria presenta algunas notables peculiaridades
frente al régimen general del arrendamiento de cosas: ejemplos de ello serían la dudosa
aplicabilidad de la regla de «venta quita renta» del art. 1571 (cuestionada por la doctrina
mercantilista) o el hecho de que la expiración del arrendamiento de local de negocio del que
el arrendador de empresa era titular lleve irremediablemente aparejada la extinción del
arrendamiento de empresa, extremo éste último mencionado por la autora al tratar del
subarriendo y que quizás hubiese merecido mayor reflexión. Especialmente se echa en falta
la mención de las posibles causas subjetivas de extinción, que cobran en este contrato un
indudable protagonismo: así, la suspensión de pagos o quiebra del arrendatario, con su
consiguiente inhabilitación para administrar bienes, llevará pareja la extinción del
arrendamiento, y lo mismo ocurrirá con la incapacitación judicial o la declaración de
prodigalidad, e incluso la muerte del arrendatario si se parte de la consideración del
contrato como intuitu personae11.
En cualquier caso, la monografía de la profesora Marín no deja de ser por ello un
oportuno acercamiento a esta compleja figura contractual. Si alguna conclusión general
debiera extraerse sobre el arrendamiento de industria tras la lectura del libro, sería sin duda
la necesidad de que nuestro legislador se decidiese por fin a dotarle de un régimen que
diese respuesta adecuada a sus especialidades, esperanza quizás un tanto remota si tenemos
en cuenta que con la LAU de 1994 quedó derogado –cuando menos formalmente12– lo
único concreto que hasta ahora se nos ofrecía sobre el arrendamiento de empresa: su
definición y la especificación de su base normativa.
MARTA SALANOVA VILLANUEVA
11. La ley 596 del Fuero Nuevo de Navarra remite la cuestión a la ley 595, en cuya virtud la relación jurídica
arrendaticia en general será transmisible mortis causa «salvo pacto en contrario o que del contrato se desprenda
que se otorgó en consideración exclusiva a las circunstancias personales del arrendatario».
12. GARCÍA CANTERO (op. cit., pg. 280) opina que el art. 3 de la LAU del 64 debe considerarse implícitamente
en vigor.
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