El inmovilizado material en el modelo del IASB

Revista de Contabilidad y Dirección
Vol. 4, año 2007, pp. 165-180
El inmovilizado material en el
modelo del IASB: Especial referencia
a las propiedades de inversión según
la NIC/NIIF40
M ª J E S Ú S M O R A L E S C A PA R R Ó S
M ª A M PA R O B E N TA B O L M A N Z A N A R E S
Universidad de Málaga
Resumen
En nuestro trabajo nos centramos en la NIC/NIIF 40 «Inmuebles
de Inversión» referida a aquellos elementos del inmovilizado material
(terrenos y/o edificios) que se corresponden con las inversiones en
activos fijos que, por no destinarse a su aplicación al proceso productivo, se catalogan como inversiones financieras permanentes, aunque
su naturaleza no responda a instrumentos financieros propiamente dichos. En el modelo de valoración que el IASB propone, se permite a
la empresa la opción de valorar las proiedades de inversión por el
modelo del valor razonable o por el modelo del coste, lo que introduce un modelo contable basado en el valor razonable fuera del marco
de los activos financieros, centrándose el debate, principalmente, en
torno a la determinación de dicho valor.
Palabras clave
Inmovilizado material, Normas Internacionales de Contabilidad,
Normas Internacionales de Información Financiera, NIC, NIIF, IASB.
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166
Mª Jesús Morales Caparrós y Mª Amparo Bentabol Manzanares
1. Introducción
La promulgación del Reglamento del Parlamento Europeo y del Consejo relativo a la aplicación de Normas Internacionales de Contabilidad,
aprobado el 7 de julio de 2002 y publicado en el D.O.C.E. el 19 de septiembre del mismo año, ha tenido como implicación inmediata el debate,
en el seno de los estados miembros de la Unión Europea, del nuevo modelo
contable que se va a imponer en un futuro no muy lejano. En dicho reglamento, se considera esencial la adopción de las Normas Internacionales de
Contabilidad (NIC) del International Accounting Standards Board (IASB),
de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF)13 y las interpretaciones SIC e IFRIC, vinculadas a ambas, existentes hasta la entrada
en vigor del mismo, así como las futuras normas e interpretaciones que
pueda elaborar o aprobar el Consejo del IASB.
De otra parte, el proceso de convergencia entre las normas internacionales del International Accounting Standards Board (IASB) y los principios
estadounidenses del Financial Accounting Standards Board (FASB), ha culminado, a finales del 2002, con la firma de un acuerdo de colaboración para
llegar a un cuerpo único de normas contables. Dicho acuerdo, ha allanado,
sin duda alguna, el difícil camino hacia la armonización contable internacional, cuyo objetivo prioritario es aumentar la comparabilidad de la información financiera europea y norteamericana, mediante la aproximación de las
normas y principios contables admitidos en sus respectivos ámbitos.
En nuestro país, la consecuencia inmediata de todo ello se ha materializado en la publicación, a finales del 2.002, del informe denominado Libro
Blanco para la reforma de la contabilidad en España, en el que básicamente se analiza la adaptación de la estrategia armonizadora europea en el
ordenamiento contable español.
De acuerdo con el citado Reglamento, es evidente la potestad de cada
estado miembro de la Unión Europea de decidir hasta dónde debe ir la normalización contable propia y en qué grado de matización debe ser realizada
tal aplicación, aunque parece ser que la tendencia hacia la armonización
internacional aboca al criterio de que se debe extender a todo el conjunto
informativo empresarial, no sólo a lo que se establece como estrictamente
obligatorio, ésto es, las sociedades que coticen en bolsa.
13
Para designar las normas aprobadas en la nueva etapa comenzada en 2001, el IASB ha escogido la denominación de International Finacial Reporting Standards (IFRS), o bien Normas
Internacionales de Información Financiera (NIIF), por lo que en adelante se hará referencia
a estas normas como NIC/NIIF.
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La estrategia española ante los cambios acaecidos a nivel europeo es
la de mantener la normativa nacional actual para las cuentas individuales,
aunque reformando y adaptando la misma con el fin de conseguir unas
normas compatibles con la normativa internacional, lo cual en primera
instancia implica una modificación del Plan General de Contabilidad. De
hecho, la recomendación que se recoge en el Libro Blanco es la de «llevar
a cabo una revisión del Código de Comercio y del Texto Refundido de la
Ley de Sociedades Anónimas, así como una reforma general del Plan General de Contabilidad y demás disposiciones que regulan la contabilidad y
la presentación de la información contable inspirada en el mismo estilo de
la normativa vigente en la actualidad y en los desarrollos contenidos en las
normas emitidas por el IASB» (ICAC, 2002: 96).
Pese a la necesidad justificada de las aludidas reformas, el planteamiento que subyace en los trabajos realizados por la Comisión de Expertos
que ha elaborado el Libro Blanco, ha sido el de actuar siempre para conseguir la coherencia con la tradición contable española, lo que implica la subsistencia de un modelo contable único. Así mismo, también ha prevalecido
el principio de equilibrio entre el tamaño o relevancia económica de la empresa y la cantidad de información contable a suministrar por la misma.
En el presente trabajo, nos ocupamos, en primer lugar, del tratamiento
contable del inmovilizado material que el modelo IASB, a diferencia de la
normativa española, recoge en varias normas internacionales de contabilidad, para posteriormente centrar nuestra atención en las propiedades de
inversión14 recogidas en la NIC/NIIF 40, destacando las carácterísticas que
han llevado a dicho organismo internacional a realizar un tratamiento de las
mismas separado del resto del inmovilizado material.
Por último, haremos especial hincapié en la valoración aplicable a dichos inmuebles, cuya peculiaridad principal se centra en el establecimiento
de dos modelos valorativos por los que la empresa puede optar. Así mismo,
destacamos la importancia atribuida por el IASB al modelo del valor razonable presentándolo como alternativa de valoración junto al modelo del
coste. Como se dice en el párrafo 7 de la introducción de la NIC/NIIF 40,
«esta es la primera vez que el Consejo ha introducido un modelo contable
basado en el valor razonable para activos no financieros.».
14
El Reglamento (CE) nº 1725/2003 de la Comisión de 29 de septiembre de 2003, publicado
en el D.O.C.E. el 13 de Octubre de este mismo año, por el que se adoptan determinadas
normas internacionales de contabilidad de conformidad con el Reglamento (CE) 1606/2002
del Parlamento Europeo y del Consejo, denomina a este tipo de propiedades, inmuebles de
inversión, por lo que en adelante respetaremos y utilizaremos la terminología que se recoge
en en la traducción oficial de la NIC/NIIF 40 de dicho reglamento.
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2. El tratamiento del inmovilizado material en el modelo
contable del IASB
La regulación contable española, tiene su entronque de armonización
más cercano en las directivas comunitarias. Por ello, la necesidad de reformar el marco de la normalización contable en la Unión Europea, a través
del Reglamento (CE) 1606, anteriormente mencionado que toma como patrón el modelo de normas internacionales del IASB, obliga al análisis de los
contenidos normativos que en estos momentos recogen los distintos textos
del IASB: las NIC/NIIF aprobadas hasta la fecha.
Concretamente, el modelo contable propuesto por el IASB para el inmovilizado material, se recoge en varias de las Normas Internacionales de
Contabilidad emitidas por dicho organismo, fundamentalmente, en la NIC/
NIIF 16 y la NIC/NIIF 40, Inmovilizado Material e Inmuebles de Inversión, respectivamente, y en la NIC/NIIF 36 dedicada al Deterioro del Valor
de los Activos que afecta muy de cerca a dicho inmovilizado, además, en
otras normas también se pueden encontrar múltiples referencias al mismo,
aunque de carácter puntual.
Sin embargo, en el análisis de dicho modelo, se observa que el IASB
distingue claramente tres tipos de inmuebles:
1. Inmuebles afectos a la explotación definidos en la NIC/NIIF 16 como
inmuebles ocupados por su dueño y/o que están siendo construidos
o desarrollados para su uso futuro como inmuebles de inversión. La
NIC/NIIF 16 se ocupa de aquellos elementos patrimoniales de naturaleza tangible que posee una empresa para su uso en la producción
o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a terceros o para
propósitos administrativos, tienen una vida útil limitada y se espera
usar durante más de un período económico. Las condiciones para su
reconocimiento como activo que se establecen en la citada norma
son dos: que dichos activos sean susceptibles de generar expectativas de beneficios económicos y que el coste del mismo se pueda
medir con la suficiente fiabilidad. La definición proporcionada por
la NIC/NIIF 16 se centra, pues, en los motivos que explican la existencia en la empresa de estos activos, es decir, en el hecho de que
cualquier elemento del activo de la empresa es susceptible de suministrar unos beneficios económicos que se supone dicho elemento
tiene incorporados y que son consumidos a través de su uso. Independientemente de lo cual, en ocasiones, otros factores tales como
el deterioro físico que produce el transcurso del tiempo o la falta de
utilización de los equipos, junto con la obsolescencia técnica, dan
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lugar a una disminución de la cuantía de los beneficios económicos
que cabría esperar de tales elementos.
2. Inmuebles de inversión, recogidos en la NIC/NIIF 40, es decir, propiedades inmobiliarias ajenas a la explotación, que la empresa posee
para percibir rentas y/o experimentar revalorizaciones, cuyo tratamiento contable en cuanto a la valoración de las mismas es sensiblemente distinto al de los inmuebles definidos en la NIC/NIIF 16.
Podríamos decir que se ocupa de aquellos elementos del inmovilizado (terrenos y/o edificios) que se corresponden con las inversiones
en activos fijos tangibles que, por no destinarse a su aplicación al
proceso productivo, se catalogan como inversiones financieras permanentes, aunque su naturaleza no responda a instrumentos financieros propiamente dichos.
Se refiere, pues, a aquel tipo de inmovilizado, ajeno a la actividad
típica susceptible de generar rendimiento y que se posee por parte
del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero para obtener rentas, plusvalías o ambas.
3. Inmuebles de inversión considerados como existencias, recogidos en la
NIC/NIIF 2 “Existencias”, constituidos por terrenos y/o edificios) que
determinadas empresas por el objeto social que las caracteriza, compraventa de propiedades, poseen para ser destinados a su venta en el curso
ordinario de las operaciones, o se encuentran en proceso de adaptación
con vistas a dicha venta. Obviamente, para este tipo de empresas, como
es el caso de las promotoras, el terreno objeto de urbanización es contemplado dentro del grupo de existencias pues, en la actividad productiva de las mismas, constituye la materia prima fundamental que hace
posible el proceso. En consecuencia, al no considerarse como inmovilizado, su tratamiento contable es el de activo circulante.
Figura 1.
TIPOS DE INMUEBLES EN LA
NORMATIVA DEL IASB
Inmuebles
afectos a la
explotación
NIC/NIIF 16
Inmuebles de
inversión
Inmuebles en
existencias
NIC/NIIF 40
NICNIIF 2
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Sin embargo, este discernimiento, que recogemos en la figura 1, no es
contemplado en el marco conceptual español en el que no existe la posibilidad de realizar distinción alguna, entre inmuebles de uso para la explotación
e inmuebles de inversión, en referencia a los terrenos y construcciones.
En el actual marco conceptual y en lo que al fenómeno valorativo se
refiere, se ha producido un cambio de tendencia hacia el objetivo de la relevancia en la información. Ello se ha concretado en un notable retroceso de
los modelos contables orientados al control en pro del importante avance de
los modelos basados en el paradigma de la utilidad. Esta circunstancia ha
dado lugar a un viraje por parte de los organismos internacionales europeos,
hacia la posibilidad de valorar ciertas partidas por el valor razonable.
En concreto, este cambio de mentalidad al que hacemos referencia,
se encuentra implícito en el modelo contable propuesto por el IASB para
el inmovilizado material, en el que, aunque el criterio del precio histórico
constituye el referente de valor más ampliamente utilizado para la mayor
parte de los elementos, también se permite la opción de valorar, en determinados casos, a valor razonable.
Pensamos que la finalidad que se persigue con ello es la de complementar el coste histórico y no la de reemplazarlo, pues no existe consenso
de que en todos los casos sea más apropiada la utilización de uno u otro
criterio. Se trataría, pues, de utilizar un modelo en el que se pudiese elegir
entre alguna de dichas alternativas en función del caso concreto de que se
trate.
De hecho, es comúnmente aceptado que para los usuarios de la información resulta más útil la posibilidad de optar entre varios criterios de
valoración según el momento, la naturaleza o el propósito específico de la
misma, que poseer un único criterio valorativo o una valoración para todos
los elementos basada en un solo atributo.
Sin embargo, la utilización del valor razonable, no está exenta de dificultades. En el modelo contable propuesto por el IASB, su aplicación viene
a añadir mayor complejidad al proceso valorativo, caracterizado por una
diversidad de criterios para el reconocimiento y valoración de los distintos
activos fijos. En dicho modelo se ofrece para distintas transacciones o situaciones empresariales un doble orden de soluciones contables aceptables:
tratamiento de referencia (benchmark treatment) y tratamiento alternativo.
Además, la determinación del valor razonable no carece de unicidad.
Lo que sucede es que, en ocasiones, no es fácil estimarlo y hay que recurrir
a métodos de valoración comúnmente aceptados. Ello contribuye, sin duda
alguna, a incrementar el arbitraje contable pues se abre la posibilidad de
realizar una interpretación interesada de las normas y se da oportunidad de
utilizar el criterio valorativo más beneficioso.
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Al mismo tiempo, esto puede ir en contra de la comparabilidad interempresarial y, obviamente, en detrimento de la fiabilidad y representatividad de la información. En este sentido, la Subcomisión de Estudios de
las Opciones de las NIC-SIC del Libro Blanco, propone que la adaptación
europea al modelo IASB, debería decantarse como criterio general por una
única solución contable para cada caso. Ésta no necesariamente tendría que
ser siempre la que en el modelo IASB se denomina tratamiento preferente,
sino aquella que se considere más adecuada desde la racionalidad económico-financiera y desde el objetivo informativo de la imagen fiel (ICAC,
2000: 379).
No obstante, en el modelo IASB, la tendencia general es la de extender
la aplicación del valor razonable a un número cada vez mayor de elementos.
Aparece recogida, con carácter obligatorio, además de, para los instrumentos
financieros, para la valoración de productos agrícolas y activos biológicos
(NIC/NIIF 41, “Agricultura). Asímismo, el valor razonable se permite como
tratamiento alternativo en la NIC/NIIF 38, “Activos inmateriales”.
En el caso del inmovilizado material también tiene carácter voluntario,
así para el inmovilizado material afecto a la explotación (NIC/NIIF 16) es
una opción restringida a valoraciones posteriores al reconocimiento inicial
y a situaciones excepcionales como el intercambio de activos15. Sin embargo, en el caso de los inmuebles de inversión la cuestión es bien distinta: son
múltiples las referencias al valor razonable en la NIC/NIIF 40, en la que
alcanza incluso una posición privilegiada respecto del criterio del precio
histórico, como veremos a continuación.
3. El concepto de inmueble de inversión según el IASB:
la NIC/NIIF 40
La entrada en vigor de la NIC/NIIF 40 en enero de 2001 no estuvo
exenta de polémica, por cuanto, algunos comentaristas consideraban que
la problemática de dichas propiedades encajaba dentro del alcance de la
NIC/NIIF 16 “Inmovilizado material”, y no existían razones de peso para
que las mismas generasen una norma separada con suficiente entidad.
De hecho, en nuestra normativa no existe diferenciación alguna en relación a los terrenos y edificios para catalogarlos de una u otra forma según
su uso. Sin embargo, el IASB consideró que los inmuebles de inversión di-
15
Vease, MORALES CAPARRÓS , M.J. y BENTABOL MANZANARES, M.A. (2003b).
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fieren suficientemente de los inmuebles ocupados por su dueño y, además,
que la información sobre el valor razonable y sus cambios es ciertamente
relevante para los usuarios de los estados financieros.
En este sentido, la NIC/NIIF 40, es exclusivamente aplicable a los inmuebles (terrenos y edificios, en su totalidad o en parte, o ambos) que posee la empresa para generar rendimientos y/o plusvalías y no para:
a) usarlos en la producción o suministro de bienes y servicios o para fines administrativos, denominados inmuebles ocupados por su dueño
y recogidos en la NIC/NIIF 16; o para
b) la venta en el curso normal de los negocios, o que se encuentran en
proceso de costrucción o desarrollo con vistas a dicha venta, recogidos en la NIC/NIIF 2.
Lo que distingue los inmuebles ocupados por el dueño de los inmuebles de inversión es, precisamente, que éstos últimos se tienen para generar
flujos de efectivo en forma independiente de otros activos poseídos por la
empresa. Por ejemplo, un terreno que se posee para obtener rentas a largo
plazo o para un uso futuro no determinado; un edificio propiedad de la
empresa, alquilado en régimen de arrendamiento operativo; un edificio en
el que la empresa es la arrendataria a través de un contrato de leasing financiero, utilizado para generar rentas o plusvalías, o ambas.
El caso particular de ciertos inmuebles que incluyen ambos aspectos,
es decir, una parte es inmueble de inversión y otra, inmueble ocupado por
su dueño, y que no pueden ser vendidos independientemente o colocados
separadamente en régimen de arrendamiento financiero, es tratado en el párrafo 8, estableciendo que el inmueble se calificará como de inversión, «si
sólo una porción insignificante se utiliza para la producción o suministro de
bienes o servicios, o para fines administrativos».
Por otra parte, a veces resulta difícil distinguir aquellos inmuebles que
se tienen para venderse en el curso ordinario de las operaciones, de aquellos
otros mantenidos para generar plusvalías. Sin embargo, la razón de dicha
diferenciación es que las inversiones adquiridas para mantenerlas a largo
plazo, generan unas expectativas de beneficios económicos permanentes, a
diferencia de las que se tienen para la venta en el corto plazo.
En cuanto al reconocimiento como activo de los inmuebles de inversión, se establecen las mismas condiciones que para el resto del inmovilizado material: que sea probable que las expectativas de beneficios económicos que dichos activos son susceptibles de generar fluyan hacia la empresa
y que se puedan medir con la suficiente fiabilidad el coste del mismo.
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4. Valoración inicial de los inmuebles de inversión
La valoración inicial de dichos activos debe ser a su precio de adquisición integrado por todos los costes asociados a la transacción, es decir,
cualquier desembolso directamente atribuible a la misma incluyendo impuestos no recuperables y costes directamente imputables a la puesta en
funcionamiento menos los descuentos comerciales.
Los costes de administración y los costes indirectos generales no forman
parte del coste de la propiedad a menos que sean imputables a la adquisición
o puesta en marcha, tampoco se incluyen los intereses financieros atribuibles
al diferimiento del pago, que se considerarán como gastos por intereses.
En el supuesto de un inmuebles de inversión construido por la propia
empresa, al que se aplica desde el principio la NIC/NIIF 16, se le atribuye el valor que tenga el mismo en la fecha en que se haya concluido su
construcción o desarrollo, momento en el que se convierte en inmueble de
inversión. Dicho valor no se incrementará por los costes de arranque, pérdidas iniciales de operación, o importes anormales de desperdicios, mano
de obra, etc. incurridos durante la construcción o desarrollo.
Por lo que se refiere a los desembolsos posteriores a la adquisición,
como el caso de la adquisición de un edificio que requiere una restauración,
el valor contable del elemento se incrementará siempre y cuando sea probable que generen beneficios económicos futuros para la empresa.
5. Valoración posterior al registro inicial: el modelo
del valor razonable
En la valoración posterior al reconocimiento inicial como activo, la
NIC/NIIF 40 permite que la empresa escoja entre dos modelos:
a) El modelo del valor razonable, según el cual la empresa deberá valorar sus inmuebles de inversión por su valor razonable, con alguna
excepción especificamente recogida en el párrafo 47 de dicha norma.
Los cambios que se produzcan con posterioridad en dicho valor, constituirán un beneficio o pérdida del período en el que se produzcan.
b) El modelo del coste, que supone que la empresa que lo elija deberá
medir sus inmuebles de inversión de acuerdo con el tratamiento preferente establecido en la NIC/NIIF 16, según el cual la propiedad de
inversión deberá ser valorada por su precio de adquisición o coste de
producción menos la depreciación sufrida hasta la fecha y cualquier
pérdida por deterioro. En este caso, además, «la empresa que elija el
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modelo del coste debe revelar el valor razonable de sus inmuebles
de inversión» (párr. 5 de la Introducción a la NIC/NIIF 40).
Esta norma exige a todas las empresas (párr. 26) determinar el valor
razonable de sus inmuebles de inversión:
- En el modelo del valor razonable: para aplicarlo como método de
valoración.
- En el modelo del coste: para su desglose en la memoria.
Sin embargo la aplicación del modelo del valor razonable constituye una
arriesgada apuesta de futuro con muchos apoyos pero no sin detractores, que
centrará el debate, principalmente, en torno a la determinación de dicho valor.
En este estado de cosas, incluso el propio IASB considera imposible
exigir a las empresas el modelo del valor razonable para sus inmuebles de
inversión, a pesar de lo cual, argumenta que la utilización de este modelo
supone un paso adelante pues «permitirá a los preparadores y usuarios obtener más experiencias trabajando con dicho modelo, y dará tiempo para
que ciertos mercados de propiedades alcancen una mayor madurez» (párr.
8 de la introducción a la NIC/NIIF 40).
La opción del valor razonable propuesta por el IASB incide en el establecimiento, bastante preciso, de las pautas a seguir para su determinación.
En primer lugar, recomienda que el valor razonable de un inmueble de
inversión debe ser fijado, prioritariamente, mediante la tasación practicada
por un experto independiente.
Este perito debe tener en cuenta que el valor razonable a adjudicar a los
inmuebles de inversión es su valor de mercado en el momento de realizar la
valoración, es decir, «debe reflejar el estado y condiciones reales del mercado a la fecha del balance, y no en una fecha anterior o posterior» (párr.
31). Por lo tanto, cada valor razonable es atribuible a una fecha concreta en
la que existirán unas determinadas condiciones en el mercado de referencia, que pueden cambiar con el transcurso del tiempo.
De forma evidente, se hace referencia a un mercado no viciado, en
el que tengan lugar transacciones libres entre partes no relacionadas que
actúan de forma independiente, persiguiendo, cada una de ellas, su propio
interés y estando debidamente informadas acerca de la naturaleza y caraterísticas del elemento en cuestión.
Por lo tanto, la mayor certeza para la determinación de un valor razonable la constituyen los precios actuales en un mercado activo en el caso de
inmuebles similares en la misma localidad y condiciones. Ante la ausencia de
los mismos, se establecen, en la citada norma, distintas fuentes de información que permitirán a la empresa una mayor concreción del valor razonable:
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- para inmuebles de diferente naturaleza, condiciones o localización,
se utilizarán precios actuales en un mercado activo ajustados para
reflejar las diferencias.
- para mercados menos activos, el valor razonable se determinará a través de precios recientes con los ajustes necesarios para que se adapten a los cambios acaecidos en las condiciones económicas desde que
se fijaron dichos precios de partida.
- por último, también se podrán tomar proyecciones de flujos de efectivos descontados, tales como rentas actuales de mercado para inmuebles similares.
Si se produjeran diferencias importantes en el valor razonable a través de las distintas referencias, la empresa deberá analizar tales diferencias
para determinar la valoración más fiable.
Sin embargo, en determinadas ocasiones, como la adquisición por primera
vez un inmueble de inversión, o cuando un inmueble existente se convierte en
inmueble de inversión por cambio de uso o terminación de la construcción, dichas diferencias pueden adquirir una considerable cuantía, que será indicativa
de que la empresa no podrá determinar de forma fiable el valor razonable y
deberá medir dicho inmueble mediante el modelo del coste hasta su venta.
En tal caso, la empresa debe valorar la misma usando el tratamiento
de referencia de la NIC/NIIF16, asumiendo como nulo el valor residual de
la propiedad.
De otra parte, una vez determinado el valor razonable, las diferencias,
tanto ganancias como pérdidas que se produzcan como consecuencia de
cambios en dicho valor, irán directamente a la cuenta de resultados teniendo
en cuenta, además, que en la información a revelar por las empresas deberán
especificarse los métodos y suposiciones aplicados en su determinación.
El tratamiento contable de tales diferencias es sensiblemente distinto al
recogido en la NIC/NIIF 16 según la cual, en las valoraciones posteriores
al reconocimiento inicial de terrenos y edificios afectos a la explotación
que se realicen a valor razonable, el incremento de valor con respecto al
valor de coste debe ser acreditado directamente a una cuenta de plusvalías
por revalorización dentro del neto, y sólo es reconocido como ganancia del
periodo «en la medida en que exprese la reversión de una disminución por
devaluación del mismo activo, que fue reconocida previamente como una
pérdida» (párr. 37). En caso contrario, es decir, devaluaciones de elementos, la disminución sí será llevada como pérdida del periodo, a no ser que
exista una plusvalía previa por revaluación.
Independientemente de lo anterior, cuando se produzcan cambios de
uso que hagan variar la clasificación de los inmuebles de la empresa, ésta
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deberá proceder a realizar las correspondientes transferencias que reflejen
el nuevo estatus de los inmuebles:
- cuando un inmueble de inversión pasa a ser un inmueble afecto a la
explotación, o viceversa, por el inicio o fín, respectivamente, de la
ocupación por parte del propietario,
- cuando un inmueble de inventario pasa a ser inmueble de inversión, o
viceversa, por el inicio de una operación de alquiler a un tercero, o el
inicio de un desarrollo de intención de venta, respectivamente.
En tales casos, las pautas a seguir son las siguientes:
a) Si se utiliza el modelo del valor razonable:
- para la transferencia de inmuebles de inversión, a inmuebles afectos a la explotación o a existencias, se deberá proceder al registro
de los mismos al valor razonable en la fecha del cambio de uso.
- por el contrario, para la transferencia de un inmueble afecto a la
explotación a inmueble de inversión, que se contabilizará a valor
razonable, la diferencia entre el valor en libros y el valor razonable
a adjudicar se tratará como si se tratase de una revaluación incluida
en la NIC/NIIF 16.
- en el caso de la transferencia de un inmueble desde existencias a
inmuebles de inversión, donde se registrará a valor razonable, la
diferencia entre el valor en libros anterior y el valor razonable, irá
a resultados del período.
b) Si la empresa ha optado por el modelo del costo, las transferencias
no afectarán al valor en libros del elemento.
A pesar de este exhaustivo conjunto de recomendaciones, son varios
los argumentos que empañan la utilización del modelo del valor razonable, y han provocado una importante discusión recogida en el Proyecto de
Norma E64. Entre otras, las reservas más importantes al modelo del valor
razonable, son las siguientes:
- No existe un mercado activo para propiedades de inversión, puesto que
cada propiedad es única con unas condiciones concretas y su venta se
producirá en una situación diferente. Esto se agravará en aquellos casos
en los que no existan tasadores fiables con suficiente experiencia.
- Si en la NIC/NIIF 39 solo existe obligatoriedad de aplicar el valor
razonable a los activos financieros fácilmente realizables, no tiene
demasiado sentido hacerlo para los inmuebles de inversión que, por
definición, son menos realizables.
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- Existen mercados de inmuebles que no tienen el suficiente desarrollo como para que funcione de forma eficiente el modelo del valor
razonable.
- Por último, para algunos, existen dudas razonables en la propia definición de inmueble de inversión, por lo que se complica, aún más, la
aplicación de dicho modelo.
Por lo que respecta a la adaptación de esta norma en la normativa española, existen discrepancias incluso en el propio seno de la Comisión de
Expertos que ha elaborado el Libro Blanco. La Subcomisión de Opciones
muestra su disconformidad con la posibilidad de elegir entre el modelo del
valor razonable o el del costo, no considerándose aceptable la aplicación
del primero de los modelos dada la dificultad que supondría para la empresa disponer de tasaciones racionales. Por su parte, la Comisión de Asuntos
Prácticos, es más proclive a esta Norma, recomendando su adopción tal
cual, y dejando a la elección de la empresa el método de valoración, según
se establece en la misma.
6. Conclusiones
En el análisis del modelo contable para la valoración del inmovilizado
material propuesto por el IASB, recogido en varias de las Normas Internacionales de Contabilidad emitidas por dicho organismo, concretamente en la
NIC/NIIF 16, “Inmovilizado material”, la NIC/NIIF 40, “Inmuebles de inversión” y la NIC/NIIF 36 dedicada al “Deterioro del Valor de los Activos”,
se observa que el IASB distingue claramente tres tipos de inmuebles: inmuebles afectos a la explotación recogidos en la NIC/NIIF 16, inmuebles de
inversión propiamente dichos, es decir, los que se poseen para percibir rentas
y/o experimentar revalorizaciones, recogidas en la NIC/NIIF 40 y, además,
considera como existencias los terrenos y/o edificios que determinadas empresas poseen para ser destinados a su venta en el curso ordinario de las operaciones, cuyo tratamiento contable es recogido en la NIC/NIIF 2.
En cuanto al tratamiento contable de los inmuebles de inversión realizado en la NIC/NIIF 40, la propuesta de valoración es significativamente
distinta a la que se recoge en la NIC/NIIF 16 para los inmuebles afectos a
la explotación. Mientras que para éstos, la referencia preferente es el precio
de adquisición y el tratamiento alternativo el valor razonable, en la NICNIIF 40, se da mayor importancia al valor razonable, por cuanto en caso
de que la empresa elija el modelo del coste, además, deberá revelar el valor
razonable de sus inmuebles de inversión e indicarlo en la memoria.
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En el modelo del valor razonable que propone la NIC/NIIF 40 las
diferencias, tanto ganancias como pérdidas, que surjan como consecuencia de cambios en dicho valor, van directamente a la cuenta de resultados,
mientras que en la NIC/NIIF 16, en las valoraciones que se realizan a valor
razonable, el incremento de valor debe ser acreditado directamente a una
cuenta de plusvalías por revalorización, dentro del neto.
Esta permisividad biopcional constituye una arriesgada apuesta de futuro con muchos apoyos, pero no sin detractores que centrará el debate
principalmente en torno a la determinación del valor razonable que adjudicar a los inmuebles de inversión. Su aplicación, según la NIC/NIIF 40,
supone un paso adelante que permitirá a los usuarios de la información
contable obtener más experiencia al mismo tiempo que dará lugar a que
ciertos mercados de inmuebles alcancen una mayor madurez.
Bibliografia
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CEA GARCÍA, J. L.(2002) «En el umbral de la Reforma de la Regulación Conntable Española ante la adaptación del modelo IASB.
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