10. ANEXOS ANEXOS JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 185 10. ANEXOS Anexo 1; datos y cálculos realizados para comprobar si la antigüedad ha dejado de ser un factor de incidencia en la variable precio, en el mercado inmobiliario JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 186 10. ANEXOS 1. Datos 2.006 C.P. 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 Año 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Número 4.182 4.072 1.836 2.399 4.640 3.647 3.675 2.146 3.762 2.092 110 827 2.145 4.786 2.631 4.164 2.467 3.090 1.607 2.377 1.673 4.576 4.588 766 444 2.931 4.797 4.475 4.789 1.233 2.545 3.075 4.388 4.384 2.220 2.174 2.579 3.468 2.945 2.665 782 2.480 1.037 1.378 3.931 611 2.270 1.353 2.858 2.828 73 2.276 136 Superficie 99,14 89 124,41 134,4 97,25 78,02 109,03 78,21 88,88 101,83 100,32 114,08 101,84 98,82 98,34 103,84 89,5 109,05 102,06 97,66 108,6 105,61 100,89 80,77 111,56 108,04 104,19 90,13 77,61 85,07 88,04 91,91 78,52 89,72 99,55 84,26 117,48 107,04 107,04 84,99 82,5 105,29 100,72 86,12 78,48 82,82 89,31 95 86,79 84,17 76,54 82,99 80,7 Antigüedad 0 3 5 5 7 8 9 9 9 9 9 10 10 10 10 10 10 10 11 11 11 12 13 13 15 15 15 15 16 17 17 17 18 18 19 19 19 19 19 20 20 21 21 22 22 23 23 23 23 23 23 24 24 Factor 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 V.Unit. 2.254 1.811 2.066 2.235 1.792 1.715 1.763 1.513 1.706 1.732 1.800 1.743 1.634 1.661 1.700 1.755 1.796 1.909 1.582 1.711 2.111 2.056 1.618 2.044 1.604 1.714 1.801 1.869 1.731 1.592 1.671 1.995 1.788 1.906 1.385 1.624 1.819 1.884 1.899 1.459 1.534 1.351 1.402 1.572 1.894 1.489 1.524 1.532 1.536 1.638 1.847 1.396 1.448 187 10. ANEXOS C.P. Año Número Superficie Antigüedad Factor V.Unit. 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 213 3.077 4.432 2.275 4.074 1.371 2.255 1.255 4.510 2.864 3.773 4.050 4.630 715 4.036 2.470 2.644 3.620 2.442 3.859 1.319 4.655 1.990 4.060 3.230 1.387 740 3.066 2.744 1.080 170 2.456 1.661 544 256 802 2.023 2.155 4.353 1.538 876 3.874 484 635 635 635 4.153 80,4 80,7 100,29 83,71 80,7 82,99 74,21 99,97 100,8 80 73,63 82,99 91,73 82,99 82,99 79,05 86,79 66 88,52 103,8 82,99 99,97 54 64,97 82,99 97,61 94,08 78,88 56,5 81,5 71 87,36 69,11 92,97 73,08 71 64 80,7 83,36 78,89 59,76 60,72 65,87 89,7 66,5 74,7 62,28 24 24 24 24 24 25 25 25 25 25 25 26 26 27 27 27 27 27 27 27 28 28 28 28 29 30 30 30 30 30 30 30 30 31 31 31 34 35 35 35 35 35 35 37 37 37 43 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 1.448 1.461 1.473 1.490 1.746 1.313 1.528 1.559 1.566 1.738 1.797 1.440 1.699 1.383 1.456 1.467 1.610 1.660 1.662 1.711 1.496 1.716 1.878 1.882 1.474 1.496 1.559 1.669 1.701 1.758 1.785 1.868 1.780 1.367 1.512 1.674 1.575 1.474 1.542 1.602 1.696 1.813 1.836 1.645 1.663 1.663 1.546 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 188 10. ANEXOS 2.007 C.P. 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 Año 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Número 1.574 4.106 12.889 154 4.012 13.215 874 1.026 11.063 6.384 14.794 2.721 14.207 13.941 12.776 13.232 9.705 13.611 9.762 3.718 12.411 2.944 14.520 2.713 6.452 3.884 10.045 10.068 2.795 7.320 9.668 1.221 9.449 3.731 3.281 14.856 12.933 2.930 871 972 1.019 1.834 872 2.726 9.446 6.826 14.024 10.252 14.923 14.931 3.015 12.618 14.479 2.026 1.916 4.243 10.634 5.561 Superficie 82,99 65,78 130,79 124,41 106,34 115,36 84 100,24 150,03 87,45 103,16 102,54 123,45 100,24 91,73 116,24 91,02 100,92 113,98 83,66 112,37 97,59 89,77 83,23 91,95 86 114,86 81 82,9625 80 96,585 84,95 94,3 100,31 91,73 89,31 110,1875 80,4 82,36 79,88 80,7 80,4 89 84 78,21 91,02 96,75 83 105 101,22 97,61 77 85,83 84 84 80,7 106,4 86,36 Antigüedad 6 6 6 6 6 7 8 8 8 8 10 11 11 11 11 11 12 12 13 14 14 15 15 16 16 18 20 20 21 21 21 21 22 22 22 24 24 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 26 26 26 27 27 Factor 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 V.Unit. 1.760 2.155 2.395 2.414 2.438 2.169 1.734 1.761 1.946 2.027 2.239 1.752 1.769 1.918 2.095 2.341 2.032 2.272 1.809 1.942 2.196 2.017 2.153 2.058 2.334 1.666 1.722 1.836 1.703 1.778 1.868 2.047 2.160 2.192 2.202 1.921 2.183 1.696 1.800 1.802 1.823 1.834 1.875 1.895 1.929 1.934 1.988 2.046 2.063 2.071 2.088 2.108 2.234 1.884 1.898 1.922 1.679 1.722 189 10. ANEXOS C.P. 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 Año 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Número 6.547 14.268 14.901 11.122 1.281 10.466 4.676 4.475 4.800 3.597 1.693 3.046 9.262 1.415 4.390 3.241 12.457 3.895 13.829 1.192 8.936 5.270 6.268 2.378 5.100 7.103 14.716 3.896 6.827 14.720 3.023 9.798 594 2.411 10.510 9.418 7.098 3.295 12.774 3.480 13.177 8.851 5.942 3.601 6.174 246 7.438 4.620 312 3.540 1.605 5.142 61 14.417 3.894 10.543 4.664 7.172 792 10.468 Superficie 74,13 89,96 89,96 91,02 80,7 82 82,36 77,19 82,99 106,83 82,99 82,99 80,7 55,6 82,6 82,6 80,7 88 77,66 66 77,19 95,0125 77,19 79,64 97,61 77,19 80,7 80 77,19 82,99 109,36 68,03 98,2375 77,19 92,85 77,19 90,98 84,8868 90,27 79,86 80,7 66 80 83 96,77 82,95 63,65 80,54 90,77 75 96,77 64,17 66 95,88 71,31 64 90,5 62 68,16 89,96 Antigüedad 27 27 27 27 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 29 29 29 29 29 29 29 29 30 30 30 30 30 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 32 32 32 32 32 33 33 33 34 34 34 35 35 36 36 36 Factor 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 V.Unit. 2.029 2.183 2.183 2.220 1.665 1.701 1.712 1.723 1.753 1.769 1.791 1.818 1.842 1.876 1.949 1.967 1.997 2.008 2.025 1.750 1.838 1.874 1.894 1.904 1.917 1.947 2.023 1.841 1.845 1.878 1.927 1.987 1.717 1.750 1.786 1.813 1.913 1.953 1.954 1.983 2.013 2.034 2.074 2.078 1.831 1.953 1.956 1.974 2.005 1.724 1.751 2.004 1.795 2.030 2.059 2.018 2.098 1.830 1.852 1.909 190 10. ANEXOS C.P. 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 Año 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Número 5.548 6.979 2.344 1.973 6.692 7.285 2.958 1.266 1.493 9.465 6.117 10.216 3.714 1.218 6.685 500 6.947 12.545 14.759 3.763 757 7.460 1.183 7.205 14.274 Superficie 66 80,33 64,95 58,4 60,95 62 146 66,2 107,5 65,86 51,78 67,52 53,53 62,55 70,85 53,67 53,67 71 74,65 63 62,14 52 47,2 125 79,39 Antigüedad 36 36 36 37 37 37 40 40 41 41 41 41 42 42 43 44 44 45 45 45 46 46 50 62 63 Factor 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 V.Unit. 2.010 2.032 2.049 1.663 1.669 1.766 1.783 1.853 1.819 1.719 2.002 1.778 1.872 1.872 1.661 1.844 1.815 1.998 2.019 1.707 1.806 1.794 1.884 1.962 1.817 191 10. ANEXOS 2.008 C.P. 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 Año 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Número 4887 4887 4887 4887 4887 4887 4887 4887 4887 4887 4887 4887 4887 4887 4887 4887 4887 4887 4887 4887 4887 12880 1874 1874 8761 11052 12814 6132 6081 10634 8044 8113 7708 6395 1874 12140 8889 9323 10563 1874 4847 1874 6704 1874 1874 4283 8823 10995 12548 6666 1874 8722 7907 1874 8632 1874 1874 1874 Superficie 127,01 127,01 127,01 122,19 122,19 122,19 122,19 126,07 126,07 126,07 120,25 97 95,88 95,88 95,88 75,49 75,49 75,49 78,51 78,51 78,51 123,25 133,83 133,83 133,83 133,83 133,83 104,33 95,84 134,4 92,91 118,67 97,3 84,98 90,12 103,5 91,35 91,35 80,7 88,63 88,04 86,44 88,63 91,73 59,9 81,95 80,4 84,02 109,4 99,97 80,4 80,4 101,22 83,62 80,7 86 80,7 91,74 Antigüedad 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 2 6 7 8 10 17 17 18 18 18 18 19 19 19 20 20 21 21 22 23 23 24 25 26 26 26 26 26 27 27 27 Factor 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 V.Unit. 2.217 2.217 2.217 2.217 2.217 2.217 2.217 2.217 2.217 2.217 2.217 2.263 2.263 2.263 2.263 2.088 2.008 2.008 2.008 2.008 2.008 2.053 2.278 2.278 2.278 2.278 2.278 2.024 2.009 2.090 2.088 1.998 2.219 2.028 2.057 1.994 2.104 2.104 2.036 2.090 2.231 1.994 2.116 2.097 2.104 1.772 2.041 2.071 1.797 1.725 1.727 1.778 1.906 1.915 1.917 1.746 1.749 1.818 192 10. ANEXOS C.P. 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 Año 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Número 1874 5669 6818 10284 10604 12559 13632 13828 6733 8716 7085 1874 4577 6491 8035 1874 10427 5684 1874 1874 1874 10670 10953 5322 1874 4505 1874 13439 1874 12194 1874 8781 10019 4322 9341 11154 9114 8417 1874 13388 1874 11939 4804 11024 9593 13408 1874 5902 6422 8966 1874 9972 8676 1874 6369 10567 9136 8062 4576 12724 Superficie 83,94 84 83,33 60,31 80,5 117,01 66 66 83 90,96 86 79,93 78,21 82,36 78,63 77,66 99,02 79,85 85,5 67 70,25 74,12 66 95,33 70 80,7 77 77,19 80,7 82,99 107,62 80 82,62 62,81 74,12 84,4 92,97 90,77 71 81 63,36 63,36 78 65,26 64,5 90,34 63 59,9 59,9 78 53,67 86 60,7 91 80,7 81,09 57,99 58,5 58 56 Antigüedad 27 27 27 27 27 27 28 28 28 28 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 30 30 30 31 31 31 32 32 32 32 32 32 32 32 33 33 33 34 34 34 34 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 36 37 37 37 37 38 38 Factor 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 V.Unit. 1.854 1.930 2.063 2.166 2.168 1.889 1.893 1.973 2.222 2.260 1.559 1.724 1.763 1.770 1.777 1.818 1.825 1.849 1.857 1.967 2.098 2.235 2.012 2.201 2.210 1.845 1.912 1.916 1.856 1.959 2.033 2.064 2.115 2.140 2.238 1.873 1.904 2.042 2.052 1.964 2.058 2.126 2.132 1.861 1.878 1.970 2.028 2.045 2.105 2.138 2.237 2.238 2.241 2.095 1.541 1.566 1.910 2.176 1.888 1.910 193 10. ANEXOS C.P. 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 Año 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Número 11428 1874 5892 1874 6188 1874 12267 9579 4758 6692 1874 1874 6280 1874 Superficie 87,36 60 83 59 53 73,08 54 63,57 65,87 77 62,8 62,55 59,68 62,55 Antigüedad 38 40 41 42 44 46 46 46 46 47 47 49 49 49 Factor 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 V.Unit. 2.076 2.105 1.989 1.922 2.183 1.858 1.983 2.188 2.199 1.713 1.895 2.036 2.061 2.143 194 10. ANEXOS 2.009 C.P. 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 Año 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Número 000645 001023 001844 007778 001601 002703 006537 001383 003067 002212 003937 003049 001126 005005 006778 003076 008081 004324 003342 002354 003684 007535 000075 004112 004494 000770 004732 000513 002955 003922 003444 005287 003343 003147 008723 008124 005754 005815 004237 003264 001934 004248 004099 006183 006377 008812 008598 005619 001251 008904 002772 001836 001275 002455 007324 003674 015011 008280 Superficie 95,2 95,2 104,3 80,7 80,7 155,5 119,6 128,2 118,8 131,7 124,3 89,1 134,8 126,0 99,5 113,2 131,5 112,8 89,8 109,0 89,0 90,0 116,0 89,7 107,0 107,0 82,0 107,0 103,0 90,0 101,2 79,8 92,0 99,9 83,0 80,4 83,0 80,7 102,3 80,4 80,4 83,0 83,0 84,9 79,9 75,4 116,0 118,8 67,1 80,7 80,7 78,7 97,6 77,2 111,1 77,0 79,0 90,3 Antigüedad 0 0 3 4 4 7 7 8 8 8 9 9 9 10 12 13 13 13 17 17 18 20 20 21 21 22 23 23 23 23 24 24 25 26 27 27 27 27 27 27 27 27 27 28 28 28 28 29 29 30 30 31 31 32 34 35 35 36 Factor 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 V.Unit. 2.147 2.147 2.213 2.022 2.147 2.127 2.254 2.003 2.017 2.076 2.027 2.062 2.069 1.995 1.981 1.911 1.919 2.104 1.915 1.974 2.063 1.461 1.950 1.869 1.880 1.458 1.948 2.198 2.290 2.385 2.228 2.234 2.100 1.999 1.615 1.671 1.802 1.889 1.923 1.988 2.043 2.054 2.075 1.813 1.955 2.109 2.252 2.009 2.143 1.873 2.056 2.026 2.079 1.866 2.269 2.017 2.273 1.849 195 10. ANEXOS C.P. 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 Año 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Número 000804 001823 007221 003152 001111 007141 008097 008958 004483 001227 008029 003977 004296 001366 003574 004594 000107 002636 004070 Superficie 71,3 62,0 79,7 63,7 62,7 58,5 74,0 55,6 114,2 86,0 52,3 53,0 68,2 53,7 70,7 58,7 71,8 62,6 62,6 Antigüedad 36 36 37 37 38 38 38 39 39 39 44 45 45 45 46 46 47 50 50 Factor 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 V.Unit. 2.239 2.271 1.691 1.772 1.665 1.930 1.976 1.626 1.811 2.006 1.928 1.856 1.892 2.189 1.901 2.083 1.750 1.780 1.803 196 10. ANEXOS 2.010 C.P. 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 41008 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Año 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 nº 4 46 53 59 60 61 29 32 30 66 67 62 10 6 13 57 38 23 17 22 20 37 35 45 49 8 11 41 52 18 43 19 42 58 54 12 50 64 65 2 51 24 39 25 47 9 26 28 63 55 34 16 33 27 31 44 40 36 Superf 68,58 100,7 92,91 92,91 92,91 96,55 85 112,37 107,66 109,03 73,35 96 84 101,97 103 83 76,7 77 80,4 80,7 83 91,73 100,29 71 77,98 79,88 80 86,8 88,15 79,93 79,93 82,6 82,75 105,82 66,77 77,19 92 75 79,61 80 80,6 92,97 68,69 82,95 60,7 62,76 88,52 58,5 74 83 57,76 64,5 57,8 64 67 69 72,5 89 Antig 6 10 11 11 11 11 16 16 17 19 20 21 22 22 25 26 28 29 29 29 29 29 29 30 30 30 30 30 31 32 32 32 32 33 34 34 34 36 36 36 36 36 37 37 38 38 38 40 40 40 45 45 46 49 52 52 52 52 Factor 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 Valor unitario 1.998 1.945 2.133 2.255 2.255 2.268 1.744 1.792 1.744 2.561 2.649 2.274 1.549 1.502 1.611 2.186 1.849 1.694 1.634 1.693 1.667 1.827 1.810 1.934 2.006 1.514 1.582 1.889 2.080 1.645 1.890 1.658 1.890 2.230 2.133 1.582 2.033 2.354 2.558 1.382 2.063 1.717 1.863 1.720 1.981 1.548 1.729 1.742 2.335 2.134 1.805 1.626 1.803 1.737 1.785 1.910 1.870 1.823 197 10. ANEXOS 2. Exploración de los datos Resumen del procesamiento de los datos; año 2.006 Cases Valid Antig. V.Unit. N Missing Percent <12 21 100,0% 12-24 37 100,0% 24-36 38 4 >36 N Total Percent 0 N Percent ,0% 21 100,0% 0 ,0% 37 100,0% 100,0% 0 ,0% 38 100,0% 100,0% 0 ,0% 4 100,0% Resumen del procesamiento de los datos; año 2.007 Cases Valid Antig. V.Unit. N Missing Percent N Total Percent N Percent <12 16 100,0% 0 ,0% 16 100,0% 12-24 21 100,0% 0 ,0% 21 100,0% 24-36 84 100,0% 0 ,0% 84 100,0% >36 22 100,0% 0 ,0% 22 100,0% Resumen del procesamiento de los datos; año 2.008 Cases Valid Antig. V.Unit. N Missing Percent N Total Percent N Percent <12 32 100,0% 0 ,0% 32 100,0% 12-24 17 100,0% 0 ,0% 17 100,0% 24-36 63 100,0% 0 ,0% 63 100,0% >36 20 100,0% 0 ,0% 20 100,0% JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 198 10. ANEXOS Resumen del procesamiento de los datos; año 2.009 Cases Valid Antig. V.Unit. N Missing Percent N Total Percent N Percent <12 14 100,0% 0 ,0% 14 100,0% 12-24 18 100,0% 0 ,0% 18 100,0% 24-36 28 100,0% 0 ,0% 28 100,0% >36 17 100,0% 0 ,0% 17 100,0% Resumen del procesamiento de los datos; año 2.010 Cases Valid Antig. V.Unit. N Missing Percent N Total Percent N Percent <12 6 100,0% 0 ,0% 6 100,0% 12-24 8 100,0% 0 ,0% 8 100,0% 24-36 28 100,0% 0 ,0% 28 100,0% >36 16 100,0% 0 ,0% 16 100,0% JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 199 10. ANEXOS 3. Estadísticos descriptivos Estadísticos descriptivos; año 2006 V.Unit. Antig. <12 95% Confidence Interval for Mean 12-24 95% Confidence Interval for Mean 24-36 95% Confidence Interval for Mean >36 95% Confidence Interval for Mean JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Statistic 1.809,0 1.718,3 1.899,8 1.800,6 1.754,8 39.749,6 199,4 1.514,0 2.254,0 740,0 157,0 1,1 0,6 1.655,1 1.588,2 1.722,0 1.649,2 1.618,3 40.257,3 200,6 1.351,0 2.056,0 705,0 352,0 0,4 -1,0 1.624,8 1.575,0 1.674,7 1.626,5 1.635,1 22.986,9 151,6 1.313,0 1.882,0 569,0 247,0 -0,1 -0,9 1.629,3 1.539,9 1.718,6 1.632,0 1.654,0 3.152,3 56,1 1.546,0 1.663,0 117,0 92,0 -1,9 3,5 Std. Error 43,507 0,501 0,972 32,985 0,388 0,759 24,595 0,383 0,75 28,072 1,014 2,619 200 10. ANEXOS Estadísticos descriptivos; año 2007 V.Unit. Antig. <12 95% Confidence Interval for Mean 12-24 95% Confidence Interval for Mean 24-36 95% Confidence Interval for Mean >36 95% Confidence Interval for Mean JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Statistic 2.057,1 1.918,7 2.195,6 2.053,9 2.061,2 67.510,2 259,8 1.734,4 2.438,0 703,6 552,7 0,1 -1,5 2.004,3 1.912,9 2.095,8 2.004,9 2.032,3 40.355,8 200,9 1.666,1 2.334,0 667,9 365,0 -0,2 -1,2 1.917,6 1.888,9 1.946,2 1.914,7 1.919,3 17.439,3 132,1 1.665,2 2.233,7 568,5 197,3 0,1 -0,5 1.822,9 1.775,6 1.870,1 1.821,0 1.815,8 11.355,1 106,6 1.661,0 2.019,3 358,3 120,8 0,3 -0,5 Std. Error 64,9568 0,564 1,091 43,8373 0,501 0,972 14,4087 0,263 0,52 22,7188 0,491 0,953 201 10. ANEXOS Estadísiticos descriptivos; año 2008 V.Unit. Antig. <12 95% Confidence Interval for Mean 12-24 95% Confidence Interval for Mean 24-36 95% Confidence Interval for Mean >36 95% Confidence Interval for Mean JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Statistic 2.163,2 2.124,5 2.201,9 2.165,8 2.217,4 11.525,7 107,4 1.998,0 2.277,8 279,8 231,4 -0,5 -1,5 2.050,4 1.989,1 2.111,7 2.055,8 2.070,8 14.213,1 119,2 1.772,1 2.231,1 458,9 93,3 -1,1 1,8 1.975,1 1.933,0 2.017,1 1.976,9 1.964,2 27.891,4 167,0 1.558,8 2.260,1 701,2 260,8 0,0 -0,8 1.967,1 1.876,8 2.057,4 1.977,9 1.986,2 37.235,9 193,0 1.541,3 2.198,9 657,6 243,5 -0,9 0,3 Std. Error 18,9784 0,414 0,809 28,9148 0,55 1,063 21,0409 0,302 0,595 43,1485 0,512 0,992 202 10. ANEXOS Estadísiticos descriptivos; año 2009 V.Unit. Antig. <12 95% Confidence Interval for Mean 12-24 95% Confidence Interval for Mean 24-36 95% Confidence Interval for Mean >36 95% Confidence Interval for Mean JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Statistic 2.093,3 2.046,6 2.140,0 2.089,8 2.072,5 6.532,8 80,8 1.995,0 2.254,0 259,0 126,0 0,6 -0,6 1.987,1 1.864,4 2.109,8 1.994,4 1.962,0 60.844,8 246,7 1.458,0 2.386,0 928,0 302,0 -0,7 0,9 2.009,2 1.942,0 2.076,4 2.015,6 2.021,8 30.004,0 173,2 1.615,0 2.273,0 658,0 229,0 -0,3 -0,1 1.862,3 1.785,3 1.939,2 1.857,3 1.856,0 22.411,0 149,7 1.626,0 2.189,0 563,0 192,0 0,5 0,0 Std. Error 21,602 0,597 1,154 58,14 0,536 1,038 32,735 0,441 0,858 36,308 0,55 1,063 203 10. ANEXOS Estadísiticos descriptivos; año 2010 V.Unit. Antig. <12 95% Confidence Interval for Mean 12-24 95% Confidence Interval for Mean 24-36 95% Confidence Interval for Mean >36 95% Confidence Interval for Mean JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Mean Lower Bound Upper Bound 5% Trimmed Mean Median Variance Std. Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Statistic 2.142,3 1.992,9 2.291,6 2.146,2 2.193,8 20.250,0 142,3 1.945,0 2.268,0 324,0 274,0 -0,6 -1,9 1.976,6 1.598,5 2.354,8 1.965,7 1.768,1 204.579,4 452,3 1.502,0 2.649,0 1.147,0 891,0 0,6 -1,5 1.861,2 1.755,2 1.967,2 1.850,2 1.838,3 74.739,4 273,4 1.382,0 2.558,0 1.176,0 408,0 0,6 0,2 1.838,2 1.737,0 1.939,5 1.826,7 1.803,9 36.103,6 190,0 1.548,0 2.335,0 787,0 169,0 1,3 2,3 Std. Error 58,095 0,845 1,741 159,914 0,752 1,481 51,665 0,441 0,858 47,502 0,564 1,091 204 10. ANEXOS 4. Pruebas de normalidad y tabla ANOVA 2.006 One-Sample Kolmogorov-Smirnov Test V.Unit. N Normal Parametersa,,b Most Extreme Differences 100 Mean 1674,89 Std. Deviation 190,694 Absolute ,050 Positive ,050 Negative -,039 Kolmogorov -Smirnov Z ,504 Asymp. Sig. (2-tailed) ,961 a. Test distribution is Normal. b. Calculated from data. ANOVA V.Unit. Sum of Squares Between Groups df Mean Square 495831,366 3 165277,122 Within Groups 3104225,039 96 32335,677 Total 3600056,404 99 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ F Sig. 5,111 ,003 205 10. ANEXOS 2.007 One-Sample Kolmogorov-Smirnov Test V.Unit. N Normal Parametersa,,b Most Extreme Differences 143 Mean 1931,35 Std. Deviation 170,859 Absolute ,071 Positive ,071 Negative -,057 Kolmogorov -Smirnov Z ,849 Asymp. Sig. (2-tailed) ,467 a. Test distribution is Normal. b. Calculated from data. ANOVA V.Unit. Sum of Squares Between Groups df Mean Square 639666,842 3 213222,281 Within Groups 3505686,226 139 25220,764 Total 4145353,067 142 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ F Sig. 8,454 ,000 206 10. ANEXOS 2.008 One-Sample Kolmogorov-Smirnov Test V.Unit. N Normal Parametersa,,b Most Extreme Differences 132 Mean 2029,16 Std. Deviation 171,769 Absolute ,083 Positive ,074 Negative -,083 Kolmogorov -Smirnov Z ,955 Asymp. Sig. (2-tailed) ,321 a. Test distribution is Normal. b. Calculated from data. ANOVA V.Unit. Sum of Squares Between Groups df Mean Square 843631,969 3 281210,656 Within Groups 3021454,453 128 23605,113 Total 3865086,422 131 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ F 11,913 Sig. ,000 207 10. ANEXOS 2.009 One-Sample Kolmogorov-Smirnov Test V.Unit. N Normal Parametersa,,b Most Extreme Differences 77 Mean 1986,89 Std. Deviation 189,335 Absolute ,057 Positive ,042 Negative -,057 Kolmogorov -Smirnov Z ,503 Asymp. Sig. (2-tailed) ,962 a. Test distribution is Normal. b. Calculated from data. ANOVA V.Unit. Sum of Squares Between Groups df Mean Square 436463,880 3 145487,960 Within Groups 2287972,808 73 31342,093 Total 2724436,689 76 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ F Sig. 4,642 ,005 208 10. ANEXOS 2.010 One-Sample Kolmogorov-Smirnov Test Valor unitario N Normal Parametersa,,b Most Extreme Differences 58 Mean 1899,86 Std. Deviation 283,930 Absolute ,117 Positive ,117 Negative -,063 Kolmogorov -Smirnov Z ,889 Asymp. Sig. (2-tailed) ,408 a. Test distribution is Normal. b. Calculated from data. ANOVA Valor unitario Sum of Squares Between Groups df Mean Square 502290,355 3 167430,118 Within Groups 4092824,543 54 75793,047 Total 4595114,898 57 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ F Sig. 2,209 ,098 209 10. ANEXOS Anexo 2; Reflexiones sobre la elección de tasas de actualización de renta; un estudio acerca de lios tipos de interés en el mercado inmobiliario. Documento redactado por el redactor de este informe y por el director técnico de G, como documento de trabajo para la comisión técnica de ATASA, en la que se ve que: 1.- que no siempre se ha considerado la deuda pública como el activo de menor riesgo (menor rentabilidad) 2.- que el mercado inmobiliario ha funcionado en determinados momentos con tasas reales negativas. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 210 10. ANEXOS REFLEXIONES SOBRE LA ELECCIÓN DE TASAS DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS En el quehacer diario de las valoraciones, en particular las valoracines para garantía hipotecaria, sujetas a la norma específica de la Orden ECO/805/2003 y otras órdenes EHA que la modifican, nos encontramos con el problema de elección de tasas de actualización, determinantes en la valoración por el método de actualización de rentas. Este problema lo venimos resolviendo mediante la aplicación de unas tasas reales (descontado el efecto inflación) más o menos históricas y más o menos consensuadas entre los expertos, pero que frecuentemente conducen a valores inferiores a los del mercado de compraventa. Queríamos ensayar un análisis de la evolución histórica de distintas tasas e índices, y para ello hemos partido de series de datos publicadas por la Administración Pública, tal como se detalla en el anexo de notas metodológicas. Hemos calculado una serie de tasas nominales de arrendamiento como relación entre arrendamiento anual homogeneizado para fin del ejercicio y precio de venta. Hemos usado también las series de IPC, rendimiento de deuda pública a 5 años y tipos de interés hipotecarios. Partimos de series de datos referidas a vivienda, pero puede aceptarse que el estudio de tasas de actualización a aplicar a otros productos podrían estimarse como derivados, con diferenciales específicos a la tasa. Las tasas en la norma En el artículo 32 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, en la redacción de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, se regula el tipo de actualización en el método de actualización: 1. Para determinar el tipo de actualización se seguirá el siguiente procedimiento: Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que at ienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 211 10. ANEXOS El tipo de actualización elegido conforme a los criterios anteriores debe ser similar al que está utilizando el mercado respecto a operaciones comparables.1 Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja. 2. El tipo de interés nominal a que se refiere el primer guión del apartado anterior no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años. Este plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años si la finalidad de la valoración es la prevista en el artículo 2.a. Para determinar la rentabilidad media anual: Se tomará el tipo medio durante un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año contados antes de la fecha de la tasación. El tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organizado. 3. La entidad tasadora justificará debidamente el tipo de interés elegido, destacando el diferencial positivo aplicado respecto a la rentabilidad media mencionada en el párrafo anterior, y en especial, la inflación esperada y demás medios de corrección utilizados para obtener un tipo real. En definitiva, para garantía hipotecaria el tipo o tasa de actualización nominal (TN) se debería componer con la rentabilidad de la deuda pública con plazo de vencimiento igual o superior a cinco años más un diferencial positivo (inicialmente parece que podría ser cero). Aunque en la modificación de este artículo introducida por la Orden EHA/3011/2007 se pide concordancia con operaciones comparables del mercado, veremos en las conclusiones que la aplicación directa de este artículo nos aleja en ocasiones del mercado. 1 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Párrafo insertado por la Orden EHA citada. 212 10. ANEXOS Un vistazo a los datos En los últimos años estamos viviendo grandes cambios en el sector inmobiliario. Los precios han pasado de una situación de burbuja con crecimientos anuales de dos dígitos entre 1.999 y 2.005 a un descenso continuado desde 2007-2009. Figura 1: Evolución precios (valores nominales) 2500 Valor unitario 2000 1500 1000 500 0 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Figura 2: Evolución precios (tasas) 20,00% Tasa de variación 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 1985 1990 1995 2000 2005 2010 -5,00% -10,00% JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 213 10. ANEXOS Otros indicadores han sufrido grandes cambios, así, el IPC tuvo un mínimo histórico en 1.998 de 1,8%, subiendo luego a un máximo local de 4,30% en 2.007, situándose actualmente en tasas negativas. El rendimiento de la deuda del estado a 5 años o más (RDE5, RDP5) se asocia con la tasa libre de riesgo a largo plazo; su variación ha sido también notable, cayendo progresivamente a cifras convergentes con el IPC, situándose no pocas veces por debajo de este índice. Figura 3: Evolución índices 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% RDP5 8,00% IPC 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 1980 -2,00% 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 La actual situación deflacionaria vuelve a desmarcar bruscamente el IPC del RDE5, al haber caído la variación del IPC desde 4,1% a –1%. Es una situación lamativa que el rendimiento de la deuda pública a largo plazo pueda ser inferior a la inflación, ¿inversiones a largo plazo para perder? Probablemente esta situación ponga de manifiesto tensiones anómalas que se han traducido en deuda pública barata. En el ejercicio actual la inflación se ha convertido en deflación, pero el volumen de deuda pública crece sin cesar mientras que sus rendimientos bajan, probablemente debido a compras masivas de deuda en paralelo a financiación barata vía BCE, ¿monetización indirecta de deuda?, ¿una burbuja de deuda pública? La tasa nominal de arrendamiento obtenida evoluciona suavemente hasta cifras de convergencia con IPC y RDE5, pero en este ejercicio su majestuoso comportamiento no ha sido seguido por aquellas tasas; el RDE5 ha bajado, mientras el IPC ha caído. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 214 10. ANEXOS Figura 4: Índices vs tasa nominal 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% RDP5 6,00% IPC 4,00% TASA NOMINAL 2,00% 0,00% 1985 -2,00% 1990 1995 2000 2005 2010 Antes de 1.996 observamos una etapa en la que el RDE5 es muy superior al rendimiento de alquileres; recordemos que la Ley Boyer mediante la que pretende liberalizarse el mercado de arrendamiento es de 1.985, mientras que la actual LAU es de 1.994, ¿se trata de una etapa con fuerte inercia de la situación anterior? En el decenio 1996-2006 la tasa nominal de arrendamientos toma unos valores superiores a RDE5 y también al IPC, es el comportamiento que en principio esperamos en condiciones normales. En los últimos años, como apuntamos antes, esta tasa de rendimiento de alquileres converge con IPC y RDE5, hasta de nuevo verse abandonada en su trayectoria por el descenso de RDE5 y la caída del IPC. Si nos fijamos en el periodo de los años 90 anterior a la entrada de España en el sistema del Euro (1999), en el que hubo cuatro devaluaciones de la peseta, dos en 1.992, una en 1.993, y la otra en 1.995, vemos un comportamiento de la deuda pública a tasas muy superiores al IPC. Vamos a traer aquí los promedios de estos años. RDE5 9,73% IPC 4,43% Tasa nom (TN) 7,12% Dif tasa (DTN) -2,61% Tasa real (TR) 2,61% Promedio indicadores periodo 90-98 Vemos un diferencial entre IPC y RDE5 de algo más de 5 puntos, mientras que la tasa nominal de arrendamientos se queda con un diferencial con el IPC de menos de 3. Así que en este periodo JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 215 10. ANEXOS infravaloraríamos al estimar valores de mercado con actualización de arrendamientos. El diferencial a aplicar entonces a la RDE5 hubiera sido negativo, para estimar valores de mercado. Estamos en un periodo en el que, aparentemente, en mercado se aceptan tasas para arrendamiento inferiores a la tasa libre de riesgo. ¿Es un mercado cautivo?, ¿o es la RDE5 una tasa de riesgo? Puede que las dos cosas. Puede también que pese más en los operadores la esperanza de una gran plusvalía que la obtención de una renta. Pero es interesante señalar que la rentabilidad de la deuda pública a 5 años puede ser superior en determinadas circunstancias a lo que muchos operadores entenderían como tasa libre de riesgo, es decir, la RDE5 podría ser una tasa de riesgo en determinadas épocas. Ahora nos vamos a fijar en el periodo 1999-2009, desde la adhesión al Euro hasta hoy. RDE5 3,87% IPC 3,01% Tasa nom (TN) 5,06% Dif tasa (DTN) 1,20% Tasa real (TR) 2,01% Promedio indicadores periodo 99-09 Estos promedios no deben impedirnos ver la gran variabilidad del periodo: Máx 1999 Mín 2007 Tasa nom (TN) 7,38% 3,91% Dif tasa (DTN) 3,32% -0,29% Tasa real (TR) 4,97% -0,38% Máximos y mínimos periodo 99-09 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 216 10. ANEXOS Algunas conclusiones La aplicación del criterio normativo obliga en determinados momentos a infravaloraciones respecto a valores de mercado. En las series consideradas, en el periodo 1990 a 1996 la tasa de RDE5 se ha mantenido por arriba de la TN, por lo que incluso sin añadir el diferencial (de valor positivo) se obtendrían valores inferiores a los de mercado. Lo mismo puede decirse para el año 2007 (ver figura 4). Este efecto se amplía al considerar el diferencial, y aún más al considerar los posibles gastos asociados al arrendamiento y también el coeficiente que refleje la proporción de tiempo ocupado sobre total. Un posible método de trabajo resultará en estimación de valor de mercado u, ocasionalmente, en estimación del valor inferior más próximo posible. Ya que ocasionalmente la norma va a impedir utilizar el método de actualización como estimador de valor de mercado, un posible método de trabajo se basaría en la siguiente alternativa (tasa híbrida): • Si la TN calculada con los datos de mercado del momento es superior a RDE5 el diferencial será el suplemento entre RDE5 y TN. Por tanto, en estos momentos el método de actualización será un estimador de mercado. • Si la TN calculada con los datos de mercado del momento es inferior a RDE5 el diferencial será un mínimo simbólico (ej. 0,1%). En estos momentos el método de actualización dará valores inferiores a los de mercado, pero al usar un diferencial mínimo también minimizamos la diferencia. Figura 5: Tasa híbrida 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% RDP5 8,00% 6,00% Tasa nominal 4,00% Tasa híbrida 2,00% 0,00% 1980 1985 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 1990 1995 2000 2005 2010 2015 217 10. ANEXOS Elección de una tasa razonable fuera del ámbito reglado de garantía hipotecaria. Fuera del ámbito de garantía hipotecaria podemos utilizar el método de actualización como estimador del valor de mercado. La tasa elegida sería la TN. Pero también podemos utilizar el método de actualización para orientar al inversor en cuanto al enfoque como inversión productiva. La aplicación sistemática de un diferencial a RDE5 nos llevaría en unas ocasiones a valores inferiores a los de mercado, pero en otras a valores superiores. Por ejemplo (puede verse la figura 6), para un diferencial nulo, en el periodo 1990 a 1996 se hubieran obtenido valores inferiores a los de mercado, pero en el periodo 1997 a 2006 hubiéramos obtenido valores superiores a los de mercado. En 2007 habríamos tenido valores próximos pero inferiores a mercado, y ya en la actualidad volveríamos a valores superiores a los de mercado. Elección de tasa coincidente con el tipo medio del mercado hipotecario. La evolución del tipo medio del mercado hipotecario (TH) sigue una traza casi paralela a la de RDE5, aprox. 0,5 puntos por arriba. Sin embargo en ocasiones puntuales (1995) el RDE5 ha estado por arriba del mercado hipotecario. Figura 6: Tipo hipotecario vs RDP5 y tasa nominal 18,00% 16,00% 14,00% 12,00% Tasa nominal 10,00% 8,00% RDP5 6,00% Tipo hipotecario 4,00% 2,00% 0,00% 1990 1995 2000 2005 2010 Esto adelanta la siguiente cuestión. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 218 10. ANEXOS ¿Es siempre la deuda del Estado a largo plazo una tasa libre de riesgo? Acabamos de ver que en 1995 la deuda pública llegó a superar los tipos hipotecarios, es decir, hubo unos tipos hipotecarios que el mercado valoró como más libres de riesgo que la deuda pública. Esta situación no es deseable ni, afortunadamente, frecuente, pero es posible. En efecto puede suceder que la necesidad de un Estado de colocar grandes cantidades de deuda le obligue a pagar tipos altos que a su vez realimentan la necesidad de más deuda, pudiendo llegarse a tipos crecientes que ya incluirían una consideración de riesgo. Confiemos en que esa situación nos sea ajena. G TASACIONES, S.A. Álvaro Satué Ripoll Javier González Martínez SE ADJUNTAN ANEXOS METODOLÓGICO Y DE DATOS JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 219 10. ANEXOS Nota metodológica; - Datos; Los precios nominales de la vivienda se han obtenido de los datos medios nacionales publicados por ministerios (primero Fomento, luego Vivienda). Estos precios medios provienen de los datos aportados por varias Sociedades de Tasación. Los precios del alquiler se han calculado a partir de la “Encuesta sobre la vivienda en alquiler de los hogares en España 2006” Del Observatorio Estatal de Alquiler de Viviendas, órgano dependiente del Ministerio de la vivienda. Se ha tomado como referencia el valor unitario de viviendas sin amueblar (tabla 2.1 del citado documento). Este valor se ha ponderado con la misma razón existente entre el importe medio pagado por el alquiler durante 1y 2 años (tabla 2.2) y el importe medio pagado del total de alquileres (que incluye alquileres a largo plazo). Este ajuste se ha realizado porque se entiende que los alquileres por periodos superiores a ese plazo de 1-2 años, dadas las clausulas de actualización en los importes de las rentas, pueden quedar desfasados respecto de los alquileres más a corto plazo. Este valor ponderado se ha homogeneizado financieramente con el resto de magnitudes. La renta prepago mensual se ha transformado en renta postpago anual (fin del ejercicio) usando como tasa de actualización la Rentabilidad media de la Deuda Pública a 5 años (RDP5). De estas operaciones resulta la que hemos denominado “renta nominal unitaria homogeneizada” del año 2006. Observar que se trata de una renta bruta, es decir, no se consideran gastos para la propiedad de ningún tipo y se supone plena ocupación del inmueble. A partir de este dato de 2006, usando la variación anual en el precio de los alquileres (subgrupo del IPC, INE), se deducen los datos medios del resto de la serie. Por esta razón debe señalarse la posible fragilidad de este dato que permite generar la serie de valores medios de arrendamiento. Puede verse un resumen de la encuesta en: http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=blogcategory&i d=73&Itemid=44. La inflación (IPC, índice y variación) se ha obtenido igualmente del INE. El tipo medio de la deuda pública a 5 años se ha obtenido del INE que toma los datos de los boletines estadísticos del Banco de España. Se han tomado los datos medios de las operaciones en el mercado secundario de este producto. Como coste de la financiación se ha adoptado el tipo hipotecario a más de 3 años para vivienda libre, dato medio del conjunto de entidades. Los datos se JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 220 10. ANEXOS han obtenido de la web del Banco de España, del apartado “Tipos de interés legales, EURIBOR, MIBOR y otros tipos oficiales de referencia del mercado hipotecario” Los datos correspondientes a 2009 son de avance a tercer trimestre. - Operaciones Podemos interpretar que el tipo de interés nominal que la Orden exige adoptar debería estar acorde con los “fundamentales” del valor de los inmuebles. Estos “fundamentales” podrían definirse como aquellas variables que constiturían el “verdadero valor” del bien. En el ámbito de la bolsa, los fundamentales deberían ser unos buenos indicadores del rendimiento futuro de los títulos. En el caso de la vivienda, esos rendimientos futuros que cabría esperar vienen dados por las rentas que sería capaz de generar el inmueble. De esto se desprende una relación entre el valor nominal de una vivienda y la renta anual que es capaz de producir. Esta tasa nos indica cuantos años es necesario esperar para recuperar la inversión que habría que realizar (valor nominal), con su rentabilidad anual (alquiler). Su inversa, indica la rentabilidad anual de la vivienda alquilada como inversión. TN = R/V Donde; TN = Tasa nominal. R = Renta anual. V = Valor nominal de la vivienda. Observar que tanto R como V son datos de mercado por lo que TN podríamos denominarla también Tasa Nominal de Mercado. Si damos por bueno que los valores de mercado son los que recogen la máxima información disponible, con esta tasa estaríamos cumpliendo el primer requisito del artículo 32 de la Orden ECO. PER = V/P = 1/TN Donde; PER (Price to Earnings Ratio) = Relación entre precio e ingresos. Se adopta esta denominación por analogía al concepto bursátil. Este planteamiento queda refrendado con la modificación del artículo 32 de la primera Orden EHA en la que se pide coherencia con los datos de mercado. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 221 10. ANEXOS La tasa nominal se convertirá en real mediante la inflación esperada. En el apartado 2 se expresa claramente que “El tipo de interés nominal ... no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento ... igual o superior a cinco años.” El apartado 3 recalca la necesidad de indicar el diferencial POSITIVO que habrá que aplicar, respecto de la rentabilidad de la deuda pública. Si tratamos de expresar la Tasa de Actualización (TA) que exige la orden ECO sería; TA = [(1+Dif) + (1+RDP5)/(1+IPC)] - 1 Donde; TA = Tasa de actualización real. Dif = Diferencial exigido ap. 2 art. 32. RDP5 = rentabilidad media anual de la deuda pública con vencimiento a 5 años. IPC = inflación esperada mientras se produzcan flujos de caja (renta). JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 222 10. ANEXOS Datos; Precio unitario nominal (€/m²) 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 317 397 489 565 646 638 635 640 662 674 685 717 792 907 1.047 1.221 1.380 1.618 1.824 1.991 2.086 2.019 1.903 Renta Incremento Renta nominal nominal rentas % unit homog. (€ / unitaria (€ / (subíndice año / m²) año / m²) alquileres) 22,78 24,42 25,79 27,82 30,24 32,91 35,67 38,67 41,91 43,97 46,78 50,20 53,16 55,28 57,22 59,45 62,07 64,74 67,52 70,29 73,17 76,46 79,67 83,02 85,18 35,57 38,10 41,33 44,26 46,34 49,69 52,45 54,82 56,60 58,49 61,18 63,62 66,27 68,71 71,57 74,31 77,98 81,51 84,83 86,63 7,00 7,20 5,60 7,90 8,70 8,80% 8,40% 8,40% 8,40% 4,90% 6,40% 7,30% 5,90% 4,00% 3,50% 3,90% 4,40% 4,30% 4,30% 4,10% 4,10% 4,50% 4,20% 4,20% 2,60% Tipo hipotecario % 16,04 15,02 14,00 10,42 11,04 9,45 6,91 5,65 4,72 5,76 5,76 4,80 3,71 3,36 3,28 4,17 5,24 5,86 3,63 76,46; es el dato a partir del cual se deduce el resto de la serie. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 223 10. ANEXOS 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 RDP5 IPC PER Tasa nominal Diferencial nominal 14,31% 12,14% 12,26% 10,03% 9,66% 11,10% 8,09% 5,67% 4,35% 4,06% 5,27% 4,56% 4,32% 3,23% 3,33% 2,85% 3,62% 4,20% 3,98% 3,11% 8,80% 8,80% 5,20% 4,80% 6,80% 6,70% 5,90% 5,90% 4,60% 4,70% 4,70% 3,60% 2,00% 1,80% 2,30% 3,40% 3,60% 3,50% 3,00% 3,00% 3,40% 3,50% 4,30% 4,10% -1,00% 15,89 16,96 15,43 14,35 13,80 13,32 12,85 12,49 12,66 13,54 14,83 16,46 18,42 20,09 22,61 24,55 25,53 25,59 23,79 21,97 6,29% 5,90% 6,48% 6,97% 7,24% 7,51% 7,78% 8,01% 7,90% 7,38% 6,74% 6,08% 5,43% 4,98% 4,42% 4,07% 3,92% 3,91% 4,20% 4,55% -8,02% -6,24% -5,78% -3,06% -2,42% -3,59% -0,31% 2,34% 3,55% 3,32% 1,47% 1,52% 1,11% 1,75% 1,09% 1,22% 0,30% -0,29% 0,22% 1,44% Tasa real Tasa híbrida -0,38% 0,00% 0,55% 2,26% 2,43% 2,68% 4,04% 5,89% 5,99% 4,97% 3,23% 2,39% 1,86% 1,92% 1,38% 0,65% 0,40% -0,38% 0,10% 5,61% 14,41% 12,24% 12,36% 10,13% 9,76% 11,20% 8,19% 8,01% 7,90% 7,38% 6,74% 6,08% 5,43% 4,98% 4,42% 4,07% 3,92% 4,30% 4,20% 4,55% Tasa nominal > RDP5 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 224 10. ANEXOS Anexo 3; Evolución histórica del sistema financiero. Origen de la reserva fraccionaria y de la concesión de créditos como mecanismo de creación de dinero. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 225 10. ANEXOS Origen del dinero Existen dos realidades humanas que se dan en todo tiempo y lugar. En primer lugar el hecho innegable de la desigualdad en cuanto a las habilidades y capacidades humanas. Ya sea por características físicas, mentales o de cualquier otra índole, hay personas que tienen más facilidad (capacidad) para realizar determinadas actividades que otras. Así, mientras que para unas personas el desempeño de determinadas labores es relativamente asequible (teniendo en cuenta que el trabajo siempre es gravoso, es decir, que en condiciones de ausencia de necesidad, la mayoría de las personas preferirán el ocio al negocio) e incluso gratificante, para otras, esas mismas labores, pueden resultar arduas e inabarcables. Este hecho avoca de manera natural a las personas al desempeño de aquellas labores en las que más habilidad muestran, en las que más capacidad atesoran. Pero no sólo los talentos humanos están desigualmente repartidos. La propia naturaleza a distribuido sus bienes y recursos también de manera irregular. Unas zonas disponen en abundancia de unos determinados recursos, mientras que adolecen de otros. Extraña es la región ubérrima, en la que se pueden encontrar todos los recursos demandados por el hombre. Estos dos hechos convierten a los hombres en productores especializados. Las personas en función de sus posibilidades tienden a concentrar sus esfuerzos en aquellas labores en las que han de esforzarse menos o en aquellas en las que obtienen unos resultados superiores a la media, es decir, en las que son más productivos. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 226 10. ANEXOS Sin embargo, las necesidades humanas son de lo más variadas. Desde las necesidades más básicas de consumo de bienes para preservar la vida, hasta elevadas necesidades de orden superior. Para satisfacer estas necesidades necesitamos consumir multitud de bienes y de servicios que han de ser previamente producidos. Es decir, las personas somos consumidores generalistas. De estas características de las personas y de la naturaleza nace la necesidad del comercio que no es más que el intercambio de bienes o habilidades de los que se dispone en exceso por otros de los que se tiene escasez. Y resulto que este intercambio fue mutuamente beneficioso para todos puesto que al ir acentuándose las diferencias entre personas y al ir estableciéndose la división del trabajo como forma de organización social y el comercio como mecanismo de redistribución de bienes y habilidades, la riqueza aumentó, dado que se producía un mejor aprovechamiento de los recursos y habilidades, es decir, un aumento de la productividad. Así, antiguas comunidades que luchaban cada día por satisfacer las más básicas necesidades vieron como, mediante la división del trabajo y el comercio, era posible atesorar bienes que les permitían satisfacer necesidades de orden superior o que les permitían idear y fabricar bienes de producción que tenían la característica de que eran capaces de aumentar la producción de bienes de consumo. Características del dinero El aumento de la riqueza vino del aumento de la producción (real, física) provocada por la división del trabajo, pero también de las mejoras del comercio. Así en la actividad comercial fueron dándose JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 227 10. ANEXOS también avances e innovaciones. Uno de los más significativos avances fue la sustitución del trueque por el uso del dinero. El intercambio de bienes por bienes (trueque) presenta varios inconvenientes, entre los que resultan más evidentes, primero, la dificultad de encontrar otra persona que necesite lo que ofrezco y ofrezca lo que necesito y, segundo, que dificulta enormemente el cálculo, por lo que se amplían las posibilidades de error. Para solucionar estos, y otros inconvenientes, las personas, de manera espontánea y generalizada idearon el dinero, que es el bien “comodín”, esto es, un bien, que es intercambiable por cualquier otro, un bien al que referir el valor de todos los demás bienes y servicios y que permita a los usuarios conservar el valor de las ganancias generadas en la actividad comercial o del ahorro atesorado. Es decir, este nuevo invento llamado dinero ha de tener tres características básicas, - Ha de ser generalmente aceptado - Ha de servir como depósito de valor. - Ha de ser unidad de cuenta. Es importante insistir en esto, de manera espontánea, las comunidades humanas fueron utilizando diversos bienes como dinero (sal, conchas, ganado...) lo cual, favoreció aún más la creación y distribución de riqueza. La común aceptación del oro como dinero. Pues bien, a través de la experiencia las personas, en diversas épocas y lugares, llegaron a la conclusión que había determinados bienes que eran especialmente indicados para ser usados como dinero. Se JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 228 10. ANEXOS generalizó entonces el uso de determinados metales (especialmente el oro) como dinero. Este uso, lejos de una imposición, fue consecuencia de algunas características de este metal, que lo hacen idóneo para ser usado como dinero. Es un bien relativamente escaso; esta cualidad, que puede parecer un inconveniente, le confiere facilidad de transporte puesto que al ser escaso, una pequeña cantidad puede simbolizar un gran valor o un gran número de otros bienes. Es fácil de transportar, en gran parte por lo anterior. Es fácilmente divisible. Sirve para pequeñas y grandes transacciones. Es incorruptible, lo que lo convierte en una reserva de valor ideal. Los ahorros de hoy, almacenados en oro, valdrán lo mismo cuando sean necesarios en el futuro. Estas características le acabaron confiriendo la cualidad fundamental que dinero ha de tener y es que se convierte en un bien universalmente aceptado. Todo el mundo esta dispuesto a intercambiar sus bienes y servicios por este extraño bien, puesto que tienen la confianza de que a su vez el oro les será aceptado a cambio de otros bienes y servicios que posteriormente necesiten. Aunque resulte evidente a veces pasa desapercibido el hecho de que el dinero en general y el oro en particular para poco o nada valen por si mismo. Las personas, para vivir y ser prósperas necesitan alimentos, ropas, cobijo, etc. son estos bienes reales y tangibles lo que necesitamos. El dinero no es más que un bien “auxiliar” que facilita el intercambio de bienes. No sirve ni como alimento, ni como medio de protección contra los elementos, ni como medio de transporte. Pero, al ser universalmente aceptado, dadas a l s características anteriormente JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 229 10. ANEXOS expuestas, sí cumple con las funciones que este bien comodín ha de tener; Ha de servir de medio de pago y cambio. Esta es la posibilidad y la validez para ser fácilmente intercambiado. Ha de servir de depósito de valor, es decir, ha de permitirme conservar el valor de la mercancía que simboliza hasta que sea efectivamente requerida. Ha de convertirse en unidad de medida. Ser el canon o la escala con el que medir el valor de todos los demás bienes y, lo más importante, del valor relativo de unos bienes frente a otros. La potencia de este “bien comodín”, de este bien polivalente, no pasa desapercibida por personas y organizaciones con altas ambiciones. Al percibir que las personas están dispuestas a orientar su actividad (incluso su voluntad) a cambio de ese bien que les permite disfrutar de cualquier otro, se esfuerzan por controlar y, en la medida de sus posibilidades, monopolizar el uso y distribución del dinero, del oro, a través de medidas como el señoreaje (la facultad de establecer un valor “nominal” a un trozo metálico). A pesar de estas ingerencias y de estos intentos incansables por controlar el dinero, no sin sobresaltos, a través de los siglos, el oro se acabó imponiendo como moneda de las economías más avanzadas y de otras partes del mundo menos prósperas. No hay que pasar por alto que la implantación del oro favoreció la creación de riqueza y la mejor distribución de la misma. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 230 10. ANEXOS Invención de la reserva fraccionaria. En este continuo proceso de innovación en las prácticas comerciales, a todas luces favorecedor del proceso de creación de riqueza, experimenta grandes avances en la época de las ciudades estado italianas en la baja edad media. Ocurrió que la creciente actividad comercial mediterránea provocó incrementos en el oro atesorado que dificultaba su gestión y custodia. Operaban, por aquel entonces, orfebres, artesanos y joyeros que disponían de cámaras de custodia de sus valiosos materiales metálicos. Los grandes comerciantes que cada vez atesoraban más oro empezaron a acordar con estos artesanos el uso de las cámaras de custodia como almacenes protegidos en los que depositar el oro. Cuando se depositaba el oro, el propietario de la cámara emitía un t ít ulo en el que reconocía que el depositante entregada una determinada cantidad de metal. Este título era un documento que reconocía la propiedad del depositante sobre una cierta cantidad de oro que, a cambio de una pequeña suma pagada al custodio, permanecía almacenada y vigilada. Conforme se fue generalizando esta práctica comenzó a darse el siguiente fenómeno. Como los custodios del oro eran conocidos y los títulos por ellos emitidos eran reconocidos, comenzaron a utilizarse estos títulos como medio de pago, en sustitución del oro que representaban. Este procedimiento agilizó aún más el proceso comercial, puesto que evitaba el paso de retirar el oro e intercambiarlo para luego tener que volver a depositarlo. Cambiaba el título de manos, el oro permanecía quieto, y se producía el intercambio. Esto funcionaba porque los tenedores de títulos sabían que podían convertir ese documento en oro en el momento que fuera presentado en la cámara de custodia, esto es, a la vista. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 231 10. ANEXOS El oro empezó a dejar de ser utilizado y se sustituyo paulatinamente por estos títulos que certificaban la propiedad de cierta cantidad de oro. Nació el papel moneda. Figura 1: Certificado de oro de 1.922 en el que se certifica que “han sido depositados en el Tesoro de los Estado Unidos, cien dólares en monedas de oro, repagables al portador cuando lo demande”. Fuente; Reserva federal (FED) Los custodios del oro comenzaron a prestarlo. Ocurrió, entonces, el milagro. Los custodios de ese oro se dieron cuenta de que nunca sus reservas de oro quedaban totalmente vacías. Se había extendido tanto el uso de los títulos sobre oro que ya poca gente utilizaba el oro en sus transacciones comerciales. Entonces, la idea, ¿por qué no emitir títulos de más? es decir, títulos no respaldados por oro. Si nunca se retira todo el oro custodiado, siempre existirá oro suficiente para atender a los tenedores de títulos que quieran sustituirlos por metal. Siempre que se mantenga una reserva de oro mínima se podrá asegurar las retiradas de oro. Con esta idea nace la reserva fraccionaria, técnica financiera vigente en nuestros días. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 232 10. ANEXOS Volveremos a ese concepto de reserva fraccionaria posteriormente. Lo importante ahora es comprender la base del mecanismo de creación de dinero. El patrón oro. A pesar de la implantación de esta práctica y de la generalización del papel moneda en los usos cotidianos, todavía quedaba un límite para el consumo, la cantidad de oro reservado. Y esto era así porque si los tenedores de títulos sospechaban que al banco emisor de papel moneda estaba perdiendo el control de la emisión de papel, le ret irarían la confianza en la custodia de su oro, por lo que se produciría una retirada masiva de depósitos (pánico bancario) que arruinaría la banco (y de paso a mucha gente). Los banqueros, pues, se aseguraban muy mucho de no pasarse con la emisión de papel. Las naciones que usaban el oro como reserva, ligaban el valor de sus divisas (papel moneda) a una determinada cantidad de oro. Así como las reservas de oro tenían un límite (que solo se incrementaba si se extraía oro de las minas o se vendía más de los que se compraba en el extranjero, es decir, existía un superávit en la balanza de pagos), cuando un país importaba más de lo que exportaba(déficit en la balanza de pagos), se producía una salida de oro que se traducía en una escasez de dinero. Este sistema, de manera natural , controlaba los desequilibrios comerciales, que se autorregulaban de manera natural. El resultado de la aplicación de este sistema monetario fue el de un desarrollo nunca visto, como consecuencia de una relativa estabilidad comercial y una baja inflación (que fomentaba el ahorro y la capitalización de la sociedad. Todo ello apoyado y amplificado por la revolución industrial. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 233 10. ANEXOS Llegados a este punto es muy importante entender que este sistema perjudica a los agentes que tienen la tendencia a consumir más de lo que producen, puesto que existe un límite a su endeudamiento. Sin embargo para los agentes prudentes es un sistema que proporciona estabilidad de precios y estabilidad comercial, por lo que su ahorro fue y siguió siendo valioso (la cantidad de dinero fluctúa con lentitud, por lo que a largo plazo, la inflación no es muy relevante). Este sistema duró, aproximadamente desde las guerras napoleónicas a la primera guerra mundial. El abandono del patrón oro; la Reserva Federal y el dinero fiduciario. En 1.913 nace en Estados Unidos la Reserva Federal, sistema de banca central estadounidense que nace con el propósito de flexibilizar la oferta de dinero, así como de centralizar todas la reservas bancarias. Mediante las denominadas “Operaciones de Mercado Abierto” la Reserva Federal compraba, compra, activos financieros (deuda pública y, en determinados casos, privada) inyectando nuevo dinero al sistema. Mientras, en Europa, las necesidades de gasto característico de una guerra obligó, principalmente a Inglaterra, a través de su banco nacional, a la emisión “descontrolada” de billetes para financiar el gasto bélico de la primera guerra mundial. En 1.922, en la Conferencia de Génova, se trata de restaurar el comercio y las finanzas mundiales. Inglaterra, como potencia vencedora y aliada natural de Estados Unidos, impuso los siguientes acuerdos; JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 234 10. ANEXOS Estado Unidos seguiría usando el patrón oro. Los dólares se emitirían como título de propiedad de cierta cantidad de oro, exigible. La emisión de papel moneda correspondería a la Reserva Federal. El resto de divisas no podría cambiarse por oro, salvo en grandes cantidades (quedaban fuera del mercado del oro los pequeños agentes). Las libras esterlinas podrían cambiarse por dólares y las demás divisas por libras. Figura 2: pirámide invertida que simboliza el sistema monetario creado en 1.922. La Reserva Federal americana emitía notes2 que eran títulos sobre oro nominados en la divisa del dólar. Las notes emitidas por la Reserva Federal servían como reservas fraccionarias para que los bancos americanos pudiesen ofertar créditos. A juicios de muchos economistas este sistema fue el que desencadeno la Gran Depresión. 2 Reserva federal; http://www.federalreserve.gov/aboutthefed/section16.htm JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 235 10. ANEXOS El desbarajuste producido por este sistema (al explicar la teoría del ciclo económico en el cuerpo del proyecto se explican las causas de este caos) unido a las durísimas condiciones impuestas por los vencedores a las potencias centrales, (principalmente Alemania) conducirán a todo el mundo a un nuevo y más sanguinario enfrentamiento armado. Figura 3: niños alemanes jugando con pilas de billetes en Alemania. Año 1.923 3 Bretton Woods. Tras la segunda guerra mundial se fija el dólar como medio internacional de pago. Esto significa que el Gobierno de los Estados Unidos (vencedor de la guerra) fija un precio del oro, en dólares y se comprometía a cambiar el oro por dólares, cuando fuese requerido y a ese precio. El resto de divisas fijaban sus tipos de cambio respecto al dólar. A través 3 http://www.google.es/imgres?imgurl=http://www.claseshistoria.com/fascismos/imagenes/%252Bhiperinflacio n23.jpg&imgrefurl=http://www.claseshistoria.com/fascismos/ncamp oeconomico.htm&usg=__uIG55GhB5Vqv4GErq2pls1uOExE=&h=572&w=390&sz=48&hl=es&start=5&zoo m=1&itbs=1&tbnid=D-RSVS9qi_4NM:&tbnh=134&tbnw=91&prev=/search%3Fq%3Dhiperinflaci%25C3%25B3n%2Balemana%26hl%3Des%26sa% 3DX%26rls%3Dcom.microsoft:enUS%26biw%3D1003%26bih%3D622%26tbm%3Disch%26prmd%3Divns&ei=DjW0TY3zMoGo8AOxyOCWDA JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 236 10. ANEXOS de los Bancos Centrales (que tenían el monopolio de sus respectivas divisas) se intervenía el mercado de divisas para mantener la paridad constante, esto es, compraban o vendían su divisa a cambio de dólares, en función de la demanda del mercado. En aquel tiempo, tras la devastación europea, Estado Unidos era el mayor acreedor del mundo, aparte de operar con importantes superávits comerciales. La necesidad de dólares por parte los deudores y la reconstrucción de Europa obligaban a que fluyera el dinero por el mundo, dinero que, recordemos, tenía como base el dólar. Es decir, los países en reconstrucción necesitaban dólares, que eran el medio internacional de pago, dólares que los estadounidenses estaban dispuestos a intercambiar por bienes y servicios del resto del mundo. Se produce así un desequilibrio en la balanza comercial americana, desequilibrios que se financiaban con la monetización, que en parte, la Reserva Federal realizaba de la deuda pública americana. A este inmensa ventaja4 el ministro de finanzas francés Valery Giscard D’Estaing se refirió, en los sesenta, como “ privilegio exorbitante” 15 de agosto de 1.971. Con la reconstrucción (especialmente Francia) europea comienzan finalizada, a muchos recomponer sus países reservas monetarias, exigiendo oro a cambio de los dólares emitidos por la Reserva Federal. Este hecho, unido a las necesidades de financiación de provocadas por la guerra de Vietnam, llevan a Richard Nixon, presidente de los Estado Unidos a romper, unilateralmente, los acuerdos 4 http://www.hoy.com.do/economia/2011/2/13/362221/FINANCIAL-TIMESHay-dudas-sobre-la -supremaciadel-dolar-como-moneda-mundial JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 237 10. ANEXOS de Bretton Woods y a declarar inconvertible el dólar, es decir, el tesoro americano ya no estaba cambiaba dólares por oro. El dólar, se convierte entonces en un pasivo no exigible, esto es, una fuente de financiación cuyo emisor no tiene porque dar nada a cambio. Nace el sistema monetario fiduciario puro, basado en que el dólar, seguía siendo, la moneda de referencia internacional. Figura 4: El primer billete es un certificado de plata de 1.957 en el que se da fe de que se encuentra depositado 1 dólar en el Tesoro de los Estados Unidos de America. En la parte baja del título o billete puede leerse "in silver payable to the bearer on demand" (abonable en plata al portador cuando lo demande). En el segundo billete, de 2.003, todas esas anotaciones han desaparecido. Fuente; Ron´s Currency (http://www.ronscurrency.com/rctype.htm) JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 238 10. ANEXOS La comunidad internacional aceptó esta inconvertibilidad ya que el uso del dólar se había impuesto como moneda internacional y divisa de reserva. Sin embargo, la creación de dólares provoca la depreciación del dólar, y el incremento de precios de todos los demás bienes y servicios, principalmente del oro. Figura 5: Evolución del precio del oro. Lo que ocurre no es que los bienes y servicios valgan cada vez más, es que cada vez el dinero fiduciario es menos valioso. Esto puede mostrarse cuando se comparan las subidas de los precios de ciertos bienes con respecto al oro. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 239 10. ANEXOS Figura 6: Evolución del precio del barril de petróleo frente al dólar, al euro y al oro. Como puede verse la evolución del precio del petróleo, respecto al oro, es mucho más estable que frente a otras monedas fiduciarias (dolares y euros) La creación de dinero. La creación de los dinero empieza con una simple monetización de deuda. La deuda publica que precisan los gobiernos se venden a los bancos centrales a cambio de dinero de curso legal. Ni siquiera es necesario el paso por la impresora ya que hoy día la mayor parte de dinero existente es electrónico. Con ese dinero creado contra compromisos de pago futuros. A través de las denominadas “operaciones en el mercado abierto5” el dinero se crea y se expande contra títulos (bonos) de los gobiernos. Sin freno, las deudas, los compromisos de pago, sólo pueden crecer. 5 Banco Central Europeo, instrumentos de http://www.ecb.int/ecb/educational/facts/monpol/html/mp_007.es.html y Banco Central Europeo, la política monetaria http://www.ecb.int/press/key/date/1998/html/sp981204.es.html JAVIER GONZALEZ MARTINEZ del política Banco Central monetaria; Europeo; 240 10. ANEXOS Figura 7: evolución de la deuda pública estadounidense Como ocurriría con cualquier bien, el dinero tiene valor en el supuesto de que su oferta sea finita. La oferta ilímitada de un bien hace que pierda su naturaleza de “bien económico” (en el sentido dado por Carl Menger). El incremento de la masa monetaria provoca la reducción del valor del dinero, en términos de los bienes y servicios que podemos adquirir con él 6, es decir, provoca inflación y perdida de poder adquisitivo en los ahorradores. Por otra parte, reduce las cargas de las deudas, al recortar la inflación el valor real de las deudas. La extensión de esta práctica a otros sistemas o formatos de crédito (titularizaciones hipotecarias, derivados y otras innovaciones financieras) lo único que consiguen es catapultar el proceso. 6 Discurso de Ben Bernake, presidente de la http://www.federalreserve.gov/boardDocs/speeches/2002/20021121/default.htm JAVIER GONZALEZ MARTINEZ reserva Federal; 241 10. ANEXOS Cuando el proceso se interrumpe de expansión monetaria se interrumpe (hemos visto en el cuerpo del proyecto las causas por las que este proceso ha, necesariamente, de pararse) solo quedan dos opciones, monetización de deuda o la implosión del sistema. Figura 8: en origen, la actual crisis se origina con impagos de hipotecas norteamericanas que provocan la contracción crediticia prevista. La gráfica muestra como en 2.006 se dispara hasta un 14 % los impagos de la hipotecas concedidas en 2.006. Fuente; FMI, Global Financial Stability Report (2007). Para evitar el colapso del sistema, la única solución a corto plazo es la monetización de (cualquier) deuda, es decir, la creación de dinero. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 242 10. ANEXOS Figura 9: Evolución de la base monetaria de la Reserva Federal en la segunda mitad de 2.008. Se dobla en apenas 6 meses. El problema de fondo, la iliquidez de la economía. La incesante creación de dinero, respaldado por futuros compromisos de pago, tiene consecuencias en la estructura económica del país. La creencia de los agentes económicos de que hay abundancia de recursos les lleva a acometer proyectos de inversión que no serían demandados en condiciones normales. Lo que ocurre realmente es que no hay ahorro real sino ilusión monetaria de riqueza. Por otra parte, estos proyectos de inversión, erróneamente comenzados, no solo desvirtúan la estructura productiva de la sociedad (en el sentido en el que se desvían recursos a producir en exceso bienes o servicios que sin la manipulación monetaria no se fabricarían) sino que erosionan y acaparan el escaso ahorro real de la sociedad, como lamentablemente estamos viendo en nuestro país. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 243 10. ANEXOS Figura 10: Distribución del patrimonio de las familas españolas. El 77 % de los ahorros de las familias están depositados en activos inmobiliarios. Fuente; Fundación de Estudios Financieros, “Ahorro de las Familias Españolas”. Tal y como observó Carl Menger 7 la liquidez es una (junto al valor) de las cualidades de cualquier bien económico. Muy resumidamente, la liquidez es la cualidad que tiene un bien para ser vendido con las menores pérdidas posibles. Los agentes económicos que en el escenario actual trates de deshacer sus posiciones inmobiliarias se encuentran con una gran competencia y con una demanda cada vez más escasa (demografía) y menos pudiente (economía), por lo que no tendrán más remedio que rebajar precios o no recuperar nunca sus ahorro. Carl Menger, Principios de Economía http://www.eumed.net/cursecon/textos/menger/7mercancia.htm 7 JAVIER GONZALEZ MARTINEZ Política 244 10. ANEXOS Este proyecto fin de carrera se imprime en Sevilla en Junio de 2.011. Javier González Martínez. JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 245