Intangibilidad de las áreas industriales

Construcción
Una industria sin suelo:
Intangibilidad de las
áreas industriales
Por: Sergio Malatesta M.(*)
La industria Limeña se está asfixiando por la falta
de espacios adecuados. Sin políticas que promuevan
locaciones adecuadas a precios accesibles y que detengan
el desplazamiento de estas actividades, estamos perdiendo
competitividad productiva. Lo peor es que muy pocos
parecen haber comprendido el problema
T
odos sabemos acerca del ‘boom’ inmobiliario de
Lima. Para algunos esto representa la oportunidad
de la casa propia y para otros una oportunidad
de negocio. Debido a que los precios de venta y
alquiler de oficinas, casas, departamentos y terrenos
aumentaron considerablemente en los últimos 10 años, muchas
personas lograron ganar considerables sumas. Varias han sido las
consecuencias positivas de esta tendencia y pocos cuestionan los
lados negativos que un crecimiento desordenado ha generado.
Nos enfocamos en una característica en particular: la gentrificación
(desplazamiento) industrial. Como se muestra en el cuadro, los
diferentes sectores de la economía tienen distintas posibilidades
cuando de comprar tierras se trata. Esta competencia hace que
el menos favorecido siempre se vea desplazado, en este caso la
industria.
Si tenemos terrenos más baratos, es comprensible que en un
mercado al alza, estos sean los más deseados por desarrolladores
de vivienda o comercio. Aparte de este deseo por los predios
industriales, tenemos una concepción absurda en Lima de que
la industria y la vivienda no pueden convivir. La realidad en otras
grandes ciudades (algunas de las cuales nosotros tratamos de
imitar) es absolutamente contraria. Es cierto que hay algunos tipos
de industria que por su actividad y emisiones deben estar alejadas
del centro; sin embargo, muchas otras pueden convivir con
viviendas y comercio promoviendo espacios en los que la gente
puede vivir, trabajar y transportarse en armonía.
Debemos insistir en expulsar a la industria hacia la periferia de
la ciudad. Ante esto es importante comprender los efectos de la
localización de la industria, que por su naturaleza, es la primera
promotora de sub-urbanización y expansión de una ciudad. Cuando
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la industria se establece en las afueras
(digamos Huachipa, Lurín o Chilca)
una serie de otros servicios tienden
a seguirla. Empezamos con vivienda,
bancos, restaurantes, etc. Cuando
menos nos damos cuenta la ciudad tiene
un nuevo límite. Toda esta expansión del
espacio urbano crea una serie de nuevos
problemas para la ciudad. Entonces,
necesitamos nuevas pistas de acceso,
tuberías de agua y desagüe, comisarías,
electrificación y todos aquellos servicios
que son costosos para el Estado.
A todo eso le sumamos el aumento
de tráfico vehicular y la degradación ambiental. Por otro lado tenemos también el
problema del aumento en el costo de vida.
Los cigarros y jabones que llegan al puerto del Callao y que antes se almacenaban
en lugares cercanos, hoy se almacenen en
estos nuevos centros logísticos para luego
ser nuevamente regresados a la ciudad.
Este encarecimiento en transporte tiende
a aumentar los precios finales de los productos y por ende de la canasta familiar.
Si esta conversión de espacios industriales ha ocurrido en las avenidas Argentina, Colonial y Venezuela, así como se
empieza a ver en la zona industrial de Ate,
¿qué nos asegura que esto no se volverá
a repetir en las nuevas zonas industriales
en los próximos 10 o 20 años cuando Lurín sea víctima de la presión inmobiliaria?
Los almacenes de hoy se vean reemplazados por strip centres y condominios.
Consideramos que es necesario tener
una regulación de uso de suelo industrial
seria y estricta que dé zonificación intangible a las nuevas y futuras zonas industriales.
Esto implicaría que los terrenos industriales serían de zonificación única y exclusiva para la actividad industrial y prohibidos para comercio y vivienda. De esta
forma, se podría promover únicamente
la competencia dentro de los diferentes
usos industriales en vez de competir con
otros sectores.
Necesitamos una regulación fuerte
que impida la competencia entre
diferentes usos de la tierra, tal como
sucede en muchas otras ciudades en las
que se establecen estrictos controles de
suelo. Sin esto la industria será expulsada
a lugares cada vez más lejanos y la ciudad
seguirá creciendo y expandiéndose sin
control encareciendo la vida de todos.
Como tema aparte, debemos señalar
que el PLAM 2035, promovido por la anterior gestión municipal, tiene entre sus temas de desarrollo promover a Lima como
una ciudad compacta, cuya densificación
facilitará las funciones municipales. Se
busca promover las ciudades “auto sostenibles” de Ancón y Lurín como polos
de desarrollo industrial tecnológicos y eco
amigables. ¿Cómo exactamente esta suburbanización de los polos productivos promueve a la densificación de la ciudad? Al
parecer faltó mejor PLAMificación.
(*)Consultor corporativo de Binswanger
Perú
Niveles de Valor de terrenos según su uso
SECTOR
Industria / Logística
Vivienda
Comercio
RANGO US$ x m2
100 - 300
500 - 4000
2000 a más
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